北大房地产班：困境房地产项目尽职调查之项目公司的股权

对困境房地产项目的尽调主要有阅卷并审核项目方提供的资料、高管人员访谈、查阅账册、访问并求解相关政府部门、走访并函证主要债权人、现场考察、网络查询、法院及仲裁机构问询等方式。使用这些方法尽职调查时，北京大学标杆房地产EMBA高级研修班认为应重点关注困境房地产项目的项目公司的股权：1.注册资金不到位的股权在尽职调查阶段，可通过核查验资报告、审计报告和汇款转账凭证、章程等核查股权转让方是否已经履行了相应的出资义务或者后期还需缴纳的出资。注资不到位一般不会构成股权投融资障碍，但因为受让股权的股东对注册资金仍有义务补足和继续缴纳的义务，故在股权转让价款中需充分考量该因素。如违反公司章程约定，则存在对其他股东承担违约责任的风险，因此，可要求其他股东出具不予追究逾期缴纳出资的声明。2.代持的股权股权代持现象实践中常有发生，除转让方自行披露外，可通过与目标公司员工的谈话、查阅公司经营管理的决策文件、本次交易谈判的接洽主体等判断是否存在股权代持情况。在股权转让协议中应要求转让方提供股权不存在代持情况的承诺。对于已知的代持股权，股权转让应取得名义股东及实际股东双方的书面认可。3.涉及合作建房项目的股权应重点核查项目公司股权是否存在合作建房的行为。如涉及合作建房，在尽职调查阶段需要对该合作建房项目及相关的合同进行分析，对合同的效力、后续合同履行以及股权收购能否实现收购房地产项目等事项提出法律意见。4.涉及国有股权和集体股权涉及国有股权和集体股权的，依照法律规定必须履行特定的程序，如国有股权需要国有资产管理部门审批，需要进行审计和评估，通过指定的产权交易所挂牌交易等，而集体股权需要村民代表大会、村民委员会等按规定表决通过。在尽职调查阶段，对于标的股权存在上述两种类型的，应重点关注目标公司历史沿革中是否存在转让情形，转让过程中是否了履行特定的程序。5.质押的股权对于设定质押担保的股权，如果无法取得担保权人同意解除质押的，则项目公司股权转让存在根本的障碍。鉴于股权质押需要办理登记备案，一般情况下，可通过查询公司工商内档信息或者通过国家企业信用信息公示系统获知。6.抵债的股权抵债的股权包括：债权人通过债务人抵债方式直接取得股权并可自由支配的情形;债权人虽实际取得股权，但该股权将按照约定进行转让并以股权转让款偿还债权人债权的情形;抵债转让的股权实为担保，即债务人在约定的期限内偿还债务的，债权人应按照约定将股权转回给债务人的情形。在尽职调查阶段，应尽可能核查转让方股权取得的法律文件、要求转让方提供股权转让款支付凭证等获悉股权是否存在抵债的情形。对于名为股权转让实为担保的情形，在司法实践中往往被认定该股权转让行为仅仅是为债权提供担保，此种情况下，受让方受让股权的，应要求原股东(即债务人)出具认可该股权转让行为的书面文件。7.名股实债的股权名股实债，即名义上是股权投资，实际上是发放贷款、享有债权。此类股权往往在股权持有期限、股权收益、股东权利的行使、股权回购等方面有特别约定，持股多数是为了享有股权投资带来的稳定收益，并不享有其他股东权利。如果所收购的股权存在此类情形的，需充分考虑本次收购的目的，如以控制开发房地产项目为目的，建议避开此种类型股权或妥善处理好此类股权后再行收购。8.司法冻结的股权涉及司法冻结或涉诉的股权，通常需先行解决相关纠纷，否则，将对股权转让产生障碍。因此，在尽职调查阶段，应通过查阅转让方提供的资料和工商部门查阅的内档，包括公司设立资料、公司章程、原有的股权转让协议等文件资料，结合履行情况，对存在的股权纠纷及解决的可能性进行识别及判断。