城市更新调研报告

（记者 杨婕 郑旺）1月4日，区委书记葛永宏调研城市更新工作推进情况。他强调，要深入学习贯彻党的十九届五中全会精神，全面落实习近平总书记在中央城市工作会议上的重要讲话精神和关于城市工作的重要指示批示精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，大力实施城市更新行动，加快推进城郊乡镇及老城区房屋征收工作，科学布局生产、生活、生态空间，持续增强城市竞争力和可持续发展能力。区城市更新工作挂项领导田继新、武俊喜、张锦善、刘文及相关部门单位和乡镇负责人参加调研。葛永宏一行先后来到新墩镇相关村社及老城区重点区域、重点路段，实地察看、详细了解房屋征收、棚户区改造、公建项目规划建设、基础设施配套、区域环境改善等情况，协调解决工作中存在的困难和问题，并提出指导意见和具体要求。葛永宏指出，城市更新行动是一项完善城市功能、提升城市形象、改善人居环境、增进民生福祉的惠民工程，相关部门单位和乡镇要着眼群众所期所盼，立足城市长远发展，精心编制好“十四五”城市发展规划，描绘好未来城市发展蓝图。要结合城市更新行动，扎实推进城市生态修复、功能完善工程，加快补齐城市基础设施短板，不断加强历史文化名城保护与建设，持续优化城市空间布局，全面提升城市综合承载能力和品质内涵。葛永宏强调，要坚持问题导向、目标导向，始终把房屋征收作为实施城市更新行动的先导性、基础性工作，进一步压紧靠实牵头领导、责任单位和配合部门责任，紧盯目标任务，紧扣时序进度，全速、高效、有序推进房屋征收工作，着力改善群众住房条件和居住环境，为重点项目开工建设创造良好条件。要坚持把房屋征收工作与公建项目建设、城市道路改造、历史文化名城保护、城市生态环境提升等工作结合起来，加快打通“断头路”，统筹规划建设学校医院、绿地公园、停车场、便民市场等设施，为群众提供更充足、更优质、更均等的基本公共服务。要加快推进老旧小区、棚户区改造和社区建设，促进基本公共服务、市政公用设施、智慧城市建设等提级扩能，推进物业管理规范化人性化发展，着力打造韧性城市、智慧城市、生态园林城市，努力让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。要积极争取落实中央和省、市补助资金，加强与国开行、农发行等金融机构沟通联系，扎实做好项目包装申报工作，争取更多信贷资金支持。

本文转自【人民日报】；近年来，上海杨浦滨江加强了工业遗存改造，让“工业锈带”变身为“生活秀带”。王 冈摄（人民视觉）在深圳，油漆厂、铝厂的旧厂房华丽转身，成为新兴产业集聚空间；在上海，老旧工业园区转型为国际文化交流和商务服务中心；在苏州，古典园林搭起浸入式昆曲戏台，两大文化遗产珠联璧合……近年来，随着经济社会发展、百姓生活水平提升，不少城市空间面貌一新，焕发出生机活力。日前召开的中央经济工作会议提出“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”，为进一步提升城市发展质量指明了方向。增量空间资源有限，发展短板亟待补足——城市建设转向存量提质改造电线入地，加装电梯，配建食堂、花园、养老托幼中心等设施……2020年前11月，全国开工改造近4万个城镇老旧小区，725万户居民迎来居住环境新变化。“从老旧小区改造中，可以看出城市更新与新建的不同。”中国城市科学规划设计研究院院长方明说，“新建”以增量建设为主，“更新”则以存量改造为主，“过去‘大量建设、大量消耗、大量排放’和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。”增量空间资源有限。中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍，城市空间不可能无限扩张，目前，全国城市中存量供地占比逐年增加，在东部城镇化水平更高的大城市中表现得更为明显。深圳、苏州等部分城市存量供地占比超过50%，北京、上海等一线城市未来规划中的城乡建设用地规模也在收窄。存量空间优化潜力很大。方明介绍，当前，不少城市的厂矿、机关、学校等闲置房屋及景观资源有待再度开发利用，一些低效的空间资源也有待进一步提升利用率。像仓库、旧工厂、城中村、普通平房、老旧小区等，不少处于“黄金”地段，却未得到高效合理利用。据有关部门统计，我国处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约占全国城市建成区的11%。城市发展短板亟待补足。过去，一些城市发展往往注重追求速度和规模，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，空气污染、交通堵塞等“大城市病”逐渐凸显。“满足人民日益增长的美好生活需要，就要逐步补齐城市基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化，提高城市管理服务水平，而这些举措都属于城市更新的范畴。”方明说。日前，住房和城乡建设部明确，实施城市更新行动，就是要推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点从房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。老旧小区改造、生态修复、完善城市空间结构、强化历史文化保护、新型城市基础设施建设、增强防洪排涝能力等各项内容都已被列入城市更新的任务清单。惠民生、促投资、扩消费、兴产业——城市更新可一举多得“拎包就能入住，2000多元的月租金比周边还低一点。”新入职杭州北部软件园的95后小伙刘航，在公司附近的瓜山未来社区租到一套称心的单身公寓。这个位于杭州大城北核心区的时尚社区，两年前还是杂乱无章的城中村。近几年周边环境逐步优化，这一区域的发展却有些跟不上。西边是运河湾历史街区和音乐公园，东侧建起了智慧网谷数字经济小镇，北部还规划有医院和健康产业园，数万青年人才涌入，急需一个适合创业居住的新型社区。从城中村“变身”未来社区，不是靠推倒重建，而是在保留原有建筑和历史文脉基础上进行改造更新：旧建筑外立面重新刷白，窗户、阳台用彩色线条勾勒；空间结构重新梳理，根据年轻人不同爱好划分成电竞爱好者、宠物爱好者等各具特色的公共区域……“面子”更漂亮，“里子”也更“智慧”。在未来社区，多个数字化项目正在如火如荼地建设，5G+体育、5G+医疗、5G+教育等各类5G应用将覆盖社区，未来将形成数字治理、社企共建、全民参与的新型社区治理场景。瓜山未来社区的更新，激发了方方面面的发展活力。“惠民生、促投资、扩消费、兴产业，一举多得。”同济大学建筑与城市规划学院教授、城市更新中心主任徐磊青以该社区为案例具体分析道，在改善民生方面，本地居民居住条件得到大幅改善，房屋也能升值，附近工作的年轻人能够享受高性价比的人才公寓，居住问题得以解决；在促进投资方面，瓜山未来社区由政府部门主导投资，社会资本出资租赁房屋并运营管理，其中改造阶段，政府部门出资11亿多元，拉动了社会资本6亿多元；此外，社区内各种新建的智慧设施还将带动数字消费，助推5G应用等数字产业发展。近年来，不少城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。在方明看来，各地实践都能体现城市更新的一举多得之效——发展城市新经济、完善城市新功能、打造城市新意境、助力应用新科技，“城市是经济社会活动的一大空间载体，通过城市更新调整空间布局结构、升级公共基础设施、补齐公共服务短板，能够为产业升级和新经济发展创造良好环境，为居民消费就业提供更好条件，这也是构建新发展格局的重要举措之一。”资金难题待解决，体制机制须理顺——配套政策要相应跟上相比“平地起高楼”式的增量建设，存量改造过程更为繁琐复杂。范嗣斌和同事随住房和城乡建设部进行全国城市更新摸底调研后发现，一些地方的管理部门和企业反映的难点主要集中在资金压力大、缺乏机制支持上。不少受访者建议，应尽快建立和完善与城市更新相适应的体制机制和政策体系。先看资金。城市更新资金主要来源有财政资金、社会资本、居民出资等。“城市更新要持续稳步推进，必须充分激发起社会资本的积极性。”范嗣斌分析，财政资金主要用于市政设施、基本公共服务的提升改善，居民出资规模有限，为此要积极鼓励社会资本参与。目前，各地已有许多社会资本参与的成功案例，但也面临一些共性问题。“比如一些企业在老旧小区中建设停车场、商业设施之后，物权归属、经营收益等得不到很牢靠的保障。”范嗣斌表示，这些问题影响了企业参与的积极性，“相比传统增量开发建设模式，城市更新是一个投入大、回报低、周期长的过程，应通过土地管理、融资贷款、财政税收等方面的政策创新，减轻初期资金投入压力，让企业能在长期运营中实现投资回报。”再看机制。根据范嗣斌的调查，在14个省份回收的问卷中，超过七成管理部门受访人员所在的城市发布了城市更新相关法规、指导意见和规范文件，但更新项目仍在土地出让制度、建设标准规范和审批程序等方面受到制约。“比如，更新改造项目可能因为空间有限，不能满足日照等规范要求；又如，土地边界调整缺乏支持依据；再如，旧建筑改造按现行程序报批时间较长。”徐磊青认为，现行机制往往是在开发新建的城市发展模式下设立的，有些不适应城市更新的需要。“城市要更新，法律制度、标准规范、财税政策、审批程序等各方面配套政策也要相应跟上。”徐磊青表示，只有体制机制理顺了，才能激发城市居民自主更新的意愿、市场主体参与的积极性。目前，住房和城乡建设部已加快部署，完善城市规划建设管理体制机制，力争形成一整套与大规模存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，健全社会公众满意度评价和第三方考评机制，促进城市治理体系和治理能力现代化。未来，城市更新行动有望在各地加快实施、见到实效。

本报讯 随着我国城镇化从规模扩张转向品质提升，城市更新正成为城市和经济发展新的增长点。7月31日，“城市更新的太原样本”报告发布暨研讨会在太原举行。与会专家围绕新时期城市更新的内涵、模式和经验进行了深入研讨，为推进太原城市高质量发展建言献策。太原是资源型城市转型升级的典型代表。作为传统的工业城市，太原城镇化水平较高。据太原市2018年国民经济和社会发展统计公报数据，太原城镇化率达到84.88%，远高于全国59.58%的平均水平。近年来，太原加快推进城中村改造和棚户区改造，加强城市道路等基础设施建设以及教育、医疗等公共服务资源配套，城市面貌和宜居水平得到了有效提升。以城中村改造为例，2015—2018年，太原市已经启动了140多个城中村改造，居民居住条件和生活得到大幅改善。当日，中国经济信息社、中国社科院城市与竞争力研究中心联合发布了《“城市更新的太原样本”研究报告》（以下简称“报告”）。《报告》认为，太原坚持以人为本、规划先行，注重激发市场主体活力，提高城市精细化治理水平，在城中村改造、棚户区改造、工业老厂房闲置资源盘活、城市基础设施配套、生态环境改善以及功能升级等方面成效显著。太原市委宣传部副部长戴耀生表示，太原是有着悠久历史的老城市，也是老工业城市。通过大力开展城中村改造、棚户区改造，太原城市面貌发生了巨大变化。《报告》将太原作为样本，从智库角度对太原如何为历史老城发展赋予新的时代内涵、重塑城市功能形态和治理格局提出了对策建议，有助于太原进一步厘清城市发展思路，不断提高“智”理能力，共同把太原建成开放、富裕、美丽的理想之城。城市建设的主要内容从大规模新建转向自我更新，城市更新、绿色建筑将成为未来城市发展的核心关键词。山西省建筑设计研究院副总建筑师杜艳哲认为，“建筑更新、城市管理运营需要绿色发展、以人为本，为人们提供安全、耐久、舒适的人居环境”。中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，作为老工业城市、历史文化古城和区域中心城市，太原是城市更新改造的示范样本，在城市规划、建设、管理层面的创新实践探索具有可借鉴性和可复制性。他强调，城市更新要尊重规律、以人为中心，以理想城市为目标，实现生态、智慧、人文的互动。近年来，不少房企也将城市更新作为业务转型升级的重要路径，进而挖掘存量市场机遇。碧桂园太原北部片区执行总裁陈满元认为，作为深度参与城市更新、推进城市发展的城市运营商，企业需要具备对城市发展的前瞻性研判能力，结合文化、生态、产业、配套服务等实际需求进行区域前置规划，实现区域内住宅、商业、教育、医疗、办公、产业等各功能板块有机融合。值得注意的是，城市更新需要“内外兼修”。为更好地推动太原城市建设高质量发展，《报告》建议太原借鉴深圳、广州、上海等一线城市经验，健全城市更新体制机制；进一步发挥中心城区的辐射效应和资源优势，加快三给片区等城市副中心建设；进一步加强产业结构优化升级，打造面向未来的区域人才中心；进一步厘清政府和市场主体责任边界，补齐便民商业设施短板。来自太原城乡管理、建设、规划、房管等政府部门负责人，以及与会嘉宾开展了主题为“城市更新助力经济高质量发展”的专题研讨，共同为推进太原城市更新出谋划策。据了解，中国经济信息社联合中国社科院城市与竞争力研究中心、中国城市规划设计研究院等单位共同启动了“未来城市行动计划”，集聚国内外顶级智力资源和产业资源，服务未来城市经济、文化、社会和生态建设。（通讯员 李新苗 记者 席兆平）

来源：中国房地产报报告撰写 中房智库执行院长 柴铎 研究员 兰亚红在新型城镇化战略、生态文明建设战略和国土空间规划“三线划定”背景下，大规模外延式、扩张型城市建设基本结束，中国城市发展普遍进入“减量化、内涵式”发展时代，建设用地约束与产业升级需求并存。城市更新成为提升优化公共服务、改善人居环境、腾挪空间承载力、美化城市景观、提高商业能级、提升城市品质的必然选择。一、发展背景与历史使命（一）城市更新背景1.我国城市建设和房地产发展从增量时代走向存量时代经济地理学家诺瑟姆（Ray.M.Northam）于1979年提出的理论将多数国家城镇化路径概括为“S”曲线（图1）。当城镇化率高于20%低于30%，是城市发展的起步阶段；当城镇化率高于30%之后，城市进入快速发展阶段，城镇化率会以较快的速度向70%攀升；当城镇化率大于70%时，增长速度趋缓甚至停滞，出现逆城市化（逆城镇化）现象，随后进入再城镇化阶段。具体表现为其城镇再次焕发生机、提升人口和资源要素吸引力的核心工具即是“城市更新运动”。按照这一发展规律，结合我国热点城市的2018年城镇化率统计数据看，我国约有35个大中城市已经进入再城镇化发展阶段，通过城市更新挖掘空间内部承载力潜能是实现城市可持续发展的必然出路。2019年8月15日，国家统计局发布的《城镇化水平不断提升 城市发展阔步前进——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十七》显示，2018年末，我国常住人口城镇化率已达到59.58%。中国社会科学院城市发展与环境研究所于2019年10月29日发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.12》预测，到2030年我国城镇化率将达到70%。根据诺瑟姆S型曲线及发达国家的经验，城镇化率到达70%的时候，城镇化增长速度就会放缓甚至停滞。而我国自1998年启动房改后，过去20多年间房地产市场的快速增长是以城镇化的快速增长作为背景的。随着我国城镇化进程总体迈入中后期,我国房地产行业大规模扩张的增量时代也将结束，逐渐过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发即城市更新时代。此外，我国房地产市场受政策影响明显。2019年7月30日召开的中共中央政治局会议明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着靠房地产拉动经济增长的大规模卖地建房模式将走向终结，虽然不会一蹴而就，但导向是明确的。从房企融资层面，过往依赖的多个非标融资渠道接连遭受围堵，国家引导资金流向并发展实体经济的决心明显。这也表明房地产高杠杆、高周转、快速实现规模扩张的发展模式行不通了，将转入产品精雕细琢和精细化管理的时代。2.城市更新改造任务艰巨，需求迫切改革开放以来，我国城市化发展经历了由“规划不足”到“规划过度”的极端演变。有的城市因为规划赶不上建设的速度，城市主政者对未来的预见性不够，“先建设后规划”，导致了“大城市病”。更多的城市则因为“换一届政府就换一张规划图”，导致城市规划千篇一律，并且在大拆大建中对历史文化和城市风貌保护不够，导致很多传统建筑被毁灭。计划经济时代，以重工业、工业优先为导向的城市发展模式下，中国城市普遍形成了大量工业区，工业用地布局散乱、利用低效。随着产业升级，社会对工业用地的需求下降，产业用地闲置、低效、安全隐患等问题突出。中心城区土地稀缺、地价高涨与老旧工业区闲置、低效、浪费土地形成了鲜明对比。加之环境保护、生态文明建设的需求催动，对工业用地的改造、腾退、更新需求日益突出。（二）城市更新的主要功能城市更新是城市空间生命延续的有力抓手，是政府推动产业升级、促进城市功能优化、提升人居环境的重要工具，是企业发现商机、寻求转型发展的重要领域，也为社会公众实现美好生活提供了更多的选择。具体来看，城市更新具有以下主要功能。1.盘活沉睡土地资产、提高土地利用效率、经济产出，提升土地开发强度。通过城市更新，可提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发，实现土地供给稀缺性价值与投资性、功能性增值的叠加，并可以通过空间置换实现土地供给增加，缓解土地供求矛盾。2.改造更新建筑设施，消除不利影响和地块负外部性，减少安全隐患。改善人居环境、城市面貌，美化城市景观。3.优化城市公共服务功能，增进公共服务的供给，丰富各类商业、居住、景观、生态功能的内涵和输出，促进空间复合利用，补齐城市功能短板。4.促进城乡间、城市不同区域间（新区与旧区、中心区与郊区）的公共设施供给均衡，如教育资源、医疗资源、商业娱乐、休闲游憩资源的平衡配置，调节社群利益，减少社会矛盾，增进居民发展机会的公平性。5.优化城市空间布局，改善地类均衡性，促进产城融合、职住平衡，产生规模效益，带动区域整体发展。6.为政府提供融资渠道，通过打包“二次开发”实现市政工程的“政企合作、公私合营”，降低财政负担。7.开启城市“二次发育”过程，为市场主体开辟了新的商机，打开新的市场，创新商业模式和盈利模式，为房地产行业转型打开了一扇窗口。8.通过挖掘城市内部承载力潜能，减少建设用地增量、约束城市外部，减少扩张占用农用地和生态、开敞空间，改善城市整体生态环境。9.城市更新是各类城市发展新理念、空间功能新理解、新建筑建材科技的试验场，推动空间科学、规划科学、建筑学与材料学等学科科技发展。10.传承历史文化，保护城市风貌，留存城市历史记忆，增进城市文化积淀，促进旅游、观光产业和文化创意产业发展。二、发展现状及参与主体分析1.发展现状2009年10月，深圳颁布了全国首部《城市更新办法》，将原有的“旧改”概念升级为“城市更新”，是全国最先迈入城市更新常态化和制度化阶段的城市。随着国家土地节约集约利用等一系列政策推动，2010年前后，以上海为代表的长三角区域经济发达城市开始探索“两规合一”、控制建设用地规模，也进入了城市更新的轨道。随着中国城市发展进入都市圈时代，越来越多的城市开始注重城市更新概念，把城市更新作为经济增长的内生新引擎。但因为各地城市更新发展进程不一，城市更新政策也不尽相同，更新改造模式也在不断迭代。目前，城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市，城镇化率较高的中西部城市比如西安、贵阳、太原等也在大力度推进城市更新，在城中村改造、棚户区改造、旧厂房土地盘活等方面发力，加速城市建设，改善人居环境，成效显著。2.参与主体分析从城市更新市场的投资参与主体来看，目前的市场主力一是房地产开发商，二是私募基金。前者侧重于旧城、旧村、旧厂的拆除重建类的项目投资，后者偏重于存量资产的改造盘活。也有一部分以轻资产运营为核心竞争力的企业，通过与房地产商或者私募基金合作，正在往重资产模式延伸。中国一、二线核心城市纷纷步入存量时代，城市更新成为城市发展的新增长点，越来越多的房地产开发商把城市更新作为重要的业务转型方向，并纷纷成立专门的城市更新业务部门。中房智库统计，百强房企大部分都涉猎了城市更新项目，但介入时间、参与方式、获得项目规模等有很大不同。总体上一个鲜明的趋势是，广深区域较早介入城市更新领域的房企，比如富力集团、佳兆业等，如今大部分具有丰厚的城市更新土地储备，且由于旧改经验丰富，存量项目推进和新项目获取都较为顺利；而后进入的财大气粗者，比如恒大、融创、碧桂园等房企，近几年通过收并购新增了大量城市更新土地储备，但由于缺乏旧改经验，且城市更新的旧改战线长，项目推进转化速度并不快。（中国品牌房企城市更新业务开展情况及中国代表性城市更新基金业务开展情况略）三、主要操作模式目前，中国城市更新的主要操作模式总体包括三大类别、四种模式：操作形式的“三大类别”包括：1.原地原主体。对于建筑、环境与空间区域需求存在差距，通过轻微修正可以达到预期的地块，若原用地主体、产权人具有更新改造、提升建筑物利用效能的意愿和能力，即按照城市规划（调整）的要求和指引，由原用地主体发起并实施，对用地和建筑物进行翻新改造以适应新业态和经营方式的需求，并对周边环境和设施条件进行改善。2.原地换主体。对于土地利用、建筑功能和周边环境难以完全满足周边需求，而原用地主体缺乏资源、渠道进行更新改造的地块和项目，通过土地和建筑打包出售，引入新的开发主体，按照城市空间规划、设计要求，在不完全破坏原有建筑格局和空间肌理的基础上，对建筑进行重新定位策划，实施空间功能的置换和新业态的包装，再向市场推出租售。3.换地换主体。即原土地利用形式和建筑物功能已完全不能满足城市发展和居民生产、生活需求，或对周边环境产生重大负外部性影响的地块进行完全拆除性重建。按照实施主体中政府作用和市场组织、企业参与的形式和程度不同，又衍生出四类具体的城市更新实施模式：1.城市政府主导—国有大型企业实施模式。城市更新项目由政府直接投资、组织、运作。政府通过规划、政策指引，在城市开发建设部门主导下与公有制为主的企业签订土地再开发合同。政府采用“委托—代理”方式确定改造范围、改造期限，办理土地权利转让手续，通过财政和政府信用方式筹集资金，协调涉及单位关系，帮助开发主体解决过程中遇到的资源、沟通、审批各个难题，并对项目进行竣工验收。开发主体接受政府的全流程监管和资源，实际角色类似于是一个“工程主体、项目承建商”，其利润按照评估规定而非市场决定。2.城市政府主导下的“政企合作”模式。引入开发商主体，由政府负责地块搬迁安置、规划调整、市政建设，通过土地招拍挂（有时为定向招拍挂）将土地以略带公益性的价格或市场价格出让给资质良好、经济实力和旧城改造经验较完备的开发商负责用地、建筑改造。政府既能获得一定的土地出让收益，同时也能够减轻行政管理和财政负担，实现城市空间改造、环境改善、土地利用效益提升等多重目标。3.原产权主体发起和主导模式。由土地和建筑物的原产权主体，如原村集体、原企业自发发起、筹集资源、招标确定合作对象、签署合作协议，按照商业规则和合同对土地和建筑进行重新定位策划、规划设计、组织改造翻新。4.房地产开发企业等市场主体主导模式。即开发商或资本机构在政府政策框架和规划设计的指引下，自主选取更新地块和建筑，与原用地主体进行洽谈，提出更新改造方案，报政府审批。由企业主导筹集资金等各类资源，对原项目用地主体进行搬迁、安置，自主或与规划设计专业机构合作对项目进行重新定位策划和规划设计，组织、委托项目施工建设，对项目进行租售经营。四、城市更新市场的“生态圈”与“方程组”1.城市更新市场的参与主体、功能模块与“操作系统架构”城市更新运动发端于社会需求与空间功能供给的矛盾。城市更新大多被视为一项公共产品，作为政府的责任与义务，需要动用公共权力，借助政策、规划工具和财政资源组织实施。中国城市更新在操作上又分为两个条线，一是住建部系统主导的城市主城区范围内的街区改造、建筑更新活动；二是由国土资源部门主导的城乡整体（主要聚焦乡村）建设用地整治，亦称“市地整治”。城市更新市场发育首先取决于相关政策制度环境是否健全，其次则由市场主体的实力和资源发动能力所决定。而城市更新项目实施过程的核心实质是相关利益的均衡和调整。从利益属性而言，城市更新需要站在社会整体高度统筹好政治、经济、文化、社会等多重效益，避免社会公共利益降低；从利益分配角度讲，城市更新的实质是城市政府、企业等市场主体（实施者）、原土地产权主体、新旧土地使用主体、社会公众五类主要利益相关方之间的、以土地经济利益为核心的价值再分配、再调整过程。这一过程也决定城市更新能否顺利实施并达到预期效益。城市更新项目成功的关键在于创造更高的空间价值、并促进这一价值在相关利益主体间公平和均衡配置，也即城市空间价值倍增效应的“帕累托改进”。（城市更新市场操作系统“运行架构”与“功能模块”部分因篇幅所限在此省略）2.新时代城市更新市场的“生态圈”与“方程组”由政府主导走向市场主导，由行政命令式走向市场操作式，由公共资源单一投入走向多源流社会资源共同投入，最终构成一个自发运行、各方在博弈中按照各自利益取向和资源占有实现价值目标的“城市更新市场操作系统”。这一操作系统基于市场机制自发运行，将产业链上下游、各类市场主体凝结形成了一个具有内生动力、长期成长性的城市更新市场的“生态圈”。在这一生态圈中，各类市场主体基于要素投入关系，结成不同的城市更新项目实施模式。不同模式下，城市更新的运行机制、价值创造过程与相关主体的参与逻辑可以用“方程组”表达（详见报告原文）。城市更新的价值既可表达为各类要素的生产函数，也可理解为适应不同用途和禀赋土地空间、不同用地主体需求的各类操作模式创造价值的加总。随着实施模式的不断发展、参与主体的逐渐丰富，城市更新市场“生态圈”的价值创造过程也在不断发育、生长、绽放！（此文刊于中国房地产报12月2日11版 责任编辑 苏志勇）流程编辑：曹冉京

内容聚焦昨天，市委书记、新区党工委书记俞东来专题调研城市更新工作。他强调，我们要发扬钉钉子精神，坚定信心、乘势而上，一任接着一任干，一年接着一年抓，全力做好城市更新这篇大文章，奋力书写海上花园城市建设的新篇章。昨天上午，俞东来带队先后来到定海、新城、普陀等地。在定海，俞东来调研了东大街、西大街改造修缮项目和机场路棚户区改造项目。在新城，俞东来一行考察了惠飞路以南区块改造及万达广场项目。在普陀，俞东来考察了普陀城西未来智创城项目、中弄地块棚户区改造项目。每到一地，俞东来都详细了解项目有关情况，针对存在的问题现场协商对策，要求加大项目推进力度，推动城市更新取得更大成效。昨天下午，俞东来主持召开城市更新专题会，听取全市城市更新工作汇报及定海区、普陀区、新城管委会、普朱管委会有关情况汇报。在充分肯定了近年来城市更新取得的成绩后，俞东来指出，实施城市更新行动，是城市开发建设方式的一次重大转变。城市更新首先要观念更新，坚持系统观念、树立系统思维，推动城市设施完善、环境美化、产业优化、内涵升华、治理永续、活力迸发。要把握城市更新是从传统的大拆大建向综合性的建设改造转变，是从碎片化改造向系统性补短板转变，是从以物为核心向以人为核心转变，是从重建设轻管理向建管并重转变。各地各有关部门要切实提高认识、转变观念，从城市长远发展的高度出发，加强研究谋划，坚定不移把城市更新这项工作抓下去，让舟山这座海上花园城市能够脱颖而出。俞东来强调要项目化推进城市更新，把各项工作落实到一个个具体项目上。要抓棚户区改造更新，按照“规划统筹、分类指导、连片策划、精准施策”的原则，摸清家底、制定方案、排出计划、限期完成，加大连片整体改造力度。要抓老工业园、旧厂房改造更新，结合亩均效益提升和“低、小、散”企业整治，进行一次全面改造更新。要抓老旧小区改造更新，提升改造标准品质，完善配套服务设施，在抓好三年行动收尾的同时进一步扩面增量。要抓城中村改造更新，提高货币安置补偿比例，加快安置房建设进度，推进新一轮城中村改造。要抓历史文化建筑保护更新，加大定海古城保护开发力度，高水平规划设计，积极引入新业态，让古城焕发新活力。要抓城市基础设施改造更新，推进市区主要道路电力线“上改下”等综合整治，市区一体化规范完善城市家具，加强城市园林绿化建设，加快污水污泥处理、地下管网等设施建设。要抓政府公共服务配套设施改造更新，积极培育和引进优质教育、医疗、文体等资源，将智慧城市理念贯穿至城市更新规划、建设、管理全过程。要抓城市重大区块改造更新，打造一批城市更新样板。俞东来强调要加大城市更新统筹保障力度，各地各部门一把手高度重视，抓好城市更新规划，强化市级统筹，狠抓征迁拆违，强化资金保障，抓好招商引资，搭建做强开发平台，有力促进共建共享。要切实加强领导，形成工作合力，一步一个脚印地推动城市更新不断取得新成绩。刘永艺、毛江平、周建军、干松章、董文平参加调研。【来源：舟山发布】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

3月4日，县委副书记，县长彭志国带领有关部门负责同志对城市更新集中攻坚工作开展调研。副县长韩刚陪同活动。彭志国一行实地查看了部分市政工程和棚户区改造项目，在各项目现场，彭志国一行边查看进度边了解问题，边深入讨论边规划指导，了解了实际进展，找准了困难问题，谋划了建设方向，为城市更新提出了极具指导性、针对性、可操作性的指导意见。彭志国指出，市政工程建设、棚户区改造是保障民生、增进群众福祉的惠民工程，各级各有关部门要以强烈的宗旨意识将好事办好。要强化统筹，系统推进。各街道各有关部门要树立大局意识，在项目推进的各个环节加强沟通、强化协作，同时加强政策宣传，动员广大市民积极参与，形成全县上下共同推动城市更新的强大工作合力。要倒排工期，高效推进。春季是工程项目建设的黄金期，各街道各有关部门要在做好现场管理、安全生产等工作的前提下，倒排工期、挂图作战，确保项目快速推进。要用心规划，精细推进。要高标准做好各项市政工程、棚改项目的规划设计，因地制宜、规范有序的加快城市更新，持续提升城市品质，不断增强城市竞争力和可持续发展能力。

调查研究是“不忘初心、牢记使命”主题教育的重要措施，也是检视初心和践行使命的重要途径。根据市委主题教育工作安排，市委书记李强今天下午来到黄浦区外滩街道宝兴居民区，就进一步推进旧区改造和城市更新，深入走访居民家庭，察看公共服务设施，并主持召开党员、居民代表座谈会，倾听民意、了解民情，推动解决群众反映强烈的突出问题。李强指出，要深入学习贯彻习近平总书记关于“不忘初心、牢记使命”重要论述和考察上海重要讲话精神，以强烈的紧迫感、责任心，扎实做好保障和改善民生各项工作，不断夯实基层基础、提升治理能力。旧区改造既是民生工程,也是民心工程，要下更大决心、花更大力气，加快推进旧区改造和城市更新，在破解民生难题中进一步强化宗旨意识，努力让工作生活在这座城市的人们更幸福。“不忘初心、牢记使命”主题教育中央第六指导组副组长金德水，市领导陈寅、诸葛宇杰参加调研。有着“申城第一居委”之称的宝兴居委会是上海首个，也是新中国成立后第一批由居民自发建立的居委会。辖区是典型的老旧小区，居民住宅以二级以下旧里为主，老年群体、外来人口、困难人群多，一部分居民还要拎马桶，期待居住环境改善的呼声强烈。李强在宝兴居委会听取社区工作情况汇报时说，历届市委、市政府高度重视旧区改造和城市更新工作，始终放在全市工作突出位置，积极有序推进。当前，要着眼群众期盼、立足城市发展，进一步创新方式方法、加大推进力度，真正把这项民心工程做实做好。居委干部身处基层一线，最了解居民的急难愁盼问题，要结合基层新形势新情况，找准为民服务的着眼点和切入点，努力汇聚各方资源力量，群策群力推动问题解决，全力确保社区安全有序。沿着居民区的狭长小道，李强一路步行察看。他十分关注水电煤等布线安全以及厨卫设施布局，不时询问改建改造情况。他反复叮嘱区里、街道负责同志，既要守住安全底线不放松，更要立足为民便民利民，着眼生活品质提升，持续推进房屋修缮更新。要结合防汛防台工作，细化深化防范举措，确保居民居住安全。一路上，市领导同居民们招呼问好，认真听取大家的意见建议。居民陈青苗看到李强一行，热情邀请市领导进屋坐坐。李强仔细察看屋内环境，同老两口攀谈起来。退休近10年的陈青苗热心参与社区志愿服务，去年老伴因病卧床，生活重担全部落在他的身上。李强关切询问康复照护情况，生活上还有哪些困难。陈青苗说，已经申请了长期护理险，街道还帮助实施了适老房改造，方便了日常生活。李强叮嘱街道、居委干部，要从实际出发，积极创造条件，帮助居民改善居住条件和生活环境。希望居民们一起想办法、出主意，共同建设美好家园。宝兴老年人日间照护中心“螺蛳壳里做道场”，为社区老人提供日间照料、康复训练、养生保健等服务。李强同在中心休闲活动的老人们亲切问好，了解大家的日常起居。他说，要因地制宜，积极探索，不断完善为老服务体系，创新为老服务模式，提升为老服务水平，更好满足老人群体的实际需求。在宝兴居委老年活动室，李强同宝兴居委会第一代居委干部、93岁的须松青老人及其老伴马敏华，宝兴居委会第二任党支部书记、89岁的霍献坤老人进行了访谈交流，听他们讲述宝兴居委会的发展历史，对老一辈居委干部为基层建设作出的贡献表示感谢。随后，李强主持召开宝兴居民区党员、居民代表座谈会，听取宝兴居民区党总支书记徐丽华，党员、居民代表周永健、柏龙妹、樊人瑞、陈冬以及外滩街道负责同志的发言，认真倾听他们对加强基层治理、推进城市更新、创新为民举措的心声和建议，同大家分析情况、交流想法、讨论问题。李强说，从同志们的发言中，可以感受到大家对社区工作的热爱，为社区建设付出的辛勤努力以及对改善居住环境的强烈愿望。我们要认真回应群众最需要解决的诉求，尽全力解决好老百姓的操心事、烦心事，让人民群众居住生活更方便、更舒心、更安心。李强指出，共产党人的初心和使命，是为人民谋幸福、为民族谋复兴。开展“不忘初心、牢记使命”主题教育，就是要解决人民群众最关切的问题，让老百姓有实实在在的获得感。要以更大的决心、更明确的思路、更精准的举措，坚持规划先行，创新方式方法，尊重群众首创，充分动员群众，共同努力推进旧区改造和城市更新。要举一反三，让调查研究的过程成为检视短板、校准初心的过程，让解决问题的过程成为增强宗旨意识、密切血肉联系的过程。旧区改造和城市更新不仅是建设工程，更是创新社会治理、加强基层建设的重要工作。要时刻牢记群众观点，坚守群众立场，自觉同人民想在一起、干在一起，深入细致地做好群众工作，把群众的现实问题一件一件地解决好，真正做好党心连民心的工作，真正无愧于初心和使命。（图片来源：陈正宝 摄）

12月7日，江川区委书记普光照率队，就城市更新改造工作开展调研，进一步加快江川城市更新改造步伐，更好满足人民群众对美好生活的需要。调研组先后到主城区宁海路延长线、渔文化广场，实地踏勘宁海路线形规划和“四馆一中心”项目规划选址情况。调研组指出，要按照市委“一年一变样、三年大变样”目标要求，制定翔实的城市建设三年行动计划，努力打造美丽滨湖花园城市。要统筹兼顾，长远谋划，充分结合区位、资源、交通等因素，科学合理做好项目规划设计，在做好星云湖保护治理的同时进行科学适度开发，着力打造好星云湖周边建筑风格、业态项目，有特色、出亮点，有效提升城市品位，彰显城市形象。（玉溪日报通讯员 胡文秀）【来源：玉溪市人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

2021年,是贯彻落实党的十九届五中全会精神、实施“十四五”规划的开局之年，为全力做好我市城市更新工作，市住建局局长马兴起同志多次率领局有关分管领导、房屋征收处负责人，实地调研我市棚改征收项目，从全局和战略的高度谋划城市发展，加快城市更新，着力打造高质量的智造名城、创新名城、开放名城、生态名城。一是根据住建部、省厅对棚改工作要求，坚持因地制宜，科学确定棚改任务，严格把好棚户区改造范围和标准，加快城镇棚户区和城市危房改造，完善城市功能，坚决防止借棚改之名搞房地产开发。与财政、发改委加强配合，做好棚改专项债的申报、使用。实施城市更新，统筹棚改、旧改、危改。二是科学编制我市“十四五”棚改规划。继续稳步实施棚改，因地制宜，合理确定改造方式，严把棚改范围和标准。改变过去大拆大建的改造模式，采用拆旧建新以及改建、扩建、翻建多种方式实施棚改，将“城市更新、民生改善、文化传承、绿色发展”融入城市发展中，打造城市升级版，提升城市品质和内涵。三是规划我市 2021 年棚改征收工作。一方面，积极争取政策、资金支持，谋划好安置方式，确保完成2021年计划任务；另一方面,针对过去年度棚改征收遗留项目，逐项目论证、研判，兼顾财政承受能力，合理确定改造方式，在尊重民意、改善民生的基础上确保全面完成任务。下一步，我市将统筹棚户区改造、老旧小区及老厂房改造，以完善城市功能、改变城市风貌、保护历史文化为目标，推动城市综合整治改善，提升城市品质及内涵，探索芜湖城市更新模式，为打造芜湖“四个名城”添砖加瓦。芜湖市房屋征收管理处2021年2月5日【来源：芜湖市住建局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn