北大房地产班：房地产规模管控对行业格局的影响

在规模管控的大背景下，任何房企融资都面临困难。对于金融机构来说，大房企优于中小房企，国企优于民企。融资额度有限、监管趋严，主体风险更低、项目规模更大、资产质量更优、合作金融机构更多的大房企更受资金青睐。从近期出台的融资政策来看，收紧主要体现在两方面：一是规模限制，如公司债只能用于借新还旧、部分信托公司2019年房地产信托规模不得超过6月30日、房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。二是资质限制，信托放行标准提升至项目公司本身或直接控股股东具有二级资质。从公司债发行来看，前10强占比高达18.2%，较2018年大幅提升9.1个百分点。2019年上半年，房企合计发行公司债1705亿元，占房企信用债融资总额的54%。其中前10强房企发行了310亿，在房企公司债中占比18.2%，前20强房企发行894亿，占比33.5%，百强房企发行了1922亿，占比高达72.3%。由此可见，境内公司债资金大部分被前百强房企占有，而前10家就已占据了近20%的公司债资源。从海外债发行来看，前10强占比高达35%，较2018年提升4.2个百分点。2019年上半年，房企合计发行海外债500亿美元。其中，前10强房企发行了175亿美元，占比高达35%;前20房企发行了268亿美元，占比53.5%，较2018年大幅提升11.2个百分点;前百强房企占比增至86.5%。融资快速收紧叠加市场降温，部分资金紧张的中小房企大幅降价、延期交楼甚至破产倒闭。截至2019年7月24日，全国共有274家房地产企业破产，较去年同期大幅增加41.2%。第一，融资和拿地门槛提升，“小而美”模式难以维继，倒逼中小房企加杠杆冲规模。2018年，A股或H股上市的235家房企中，年营收不足1000亿的中小房企资产负债率较2017年末上升了1.7个百分点，其中营收500-1000亿的中型房企，追赶意愿最强，上升了2.3个百分点;而营收超1000亿的大型房企则更为平稳，仅上升1.2个百分点。第二，中小房企扩张规模期间对非标融资依赖度较大，现在受监管影响最大。第三，中小房企布局较集中，扩张期间大量新入城市，受市场回落影响大。第四，中小房企主体资质、资产规模限制，在融资集中度提升时融资规模减少。第五，中小房企项目数量较少，资金周转余地有限。资金集中度提升将加速行业集中度提升。截至2019年6月底，TOP10房企市占率为30.5%，较2018年底大幅提升3.6个百分点。