商业可研报告

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。

项目可行性研究报告，一般包括项目的名称，建设性质，建设条件，法人代表，建设地点，以及建设规模，建设周期，其投资总额一般包括固定资产投资以及流动资金的投资，固定资产投资由企业自筹解决，以及银行贷款和对外融资解决流动资金的话，也可以向银行申请流动资金的贷款需要。按照商业银行的年贷款利率进行估算，一般在4%~8%左右。广州中撰咨询广州中撰咨询，把项目的主要经济技术指标纳入一个项目可行性研究报告的重要范畴，对于项目的总利润率以及总投资收益率，也就是r oo I等对项目的财务内部收益率和财务金限制进行精准测算，从而达到项目的营收经济的平衡和投资回收期的综合效益最佳。项目可研报告包括的主要内容的最终体现，其包括项目必要性分析，项目建设的背景以及项目建设的有利条件和相关的困难因素等等，对于项目的总投资估算，需要按照不同项目的行业前景以及具体要求，按照企业自身的实际情况，对于项目的社会效益和经济效益进行体现，按照一个加工制造业的项目来说，既要体现相关的产业关联度，产业上下游的情况以及项目洗了就。情况以及该公司的技术水平的情况以及项目公司的产业升级，技术进步的保障情况。

一、我国商业地产发展现状和空间前景1、商业地产简介及成熟市场发展经验商业地产定义：具有商业经营用途的房地产。商业地产区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，通常是指具有商业经营用途的房地产形势。广义上，商业地产包括商场、写字楼、商用公寓、酒店、会展中心等各类非生产性、非居住性物业。狭义上，商业地产专指用于零售、餐饮等流通服务业经营的商业物业设施。　　图1-1房地产形式分类成熟市场发展经验：转型抗周期、低风险、高利润率的商业地产。纵观发达地区的房地产发展史，几乎都曾经历过城镇化率突飞猛进、经济高速发展阶段带来的住宅开发市场规模快增长时期。出于房地产周期行业的特性，这些地区的地产开发商也大都伴随着经济周期的波动承受营收不稳定的压力。在度过行业下行期后，多数房企逐渐开始补充抗周期业务，追求稳健发展。2、我国商业地产的发展历程消费市场的繁荣带来商业地产的繁荣。1978年改革开放后，中国经济体制从计划经济转变为市场经济，生产力提升，尤其2001年中国加入WTO后，走上了经济发展的快车道。人民解决了温饱问题，口袋有余钱，开始追求生活质量的改善，中国的消费市场蓬勃发展。商业地产提供满足人民消费需求的场所，也随之快速发展。建国后至今中国商业地产经历了五个发展阶段，逐步从计划开发转向根据业主需求配套建设、从政府主导开发转向由企业主导、房地产开发商逐渐取代零售商成为商业地产的开发主力、开发目的也从扩张零售主营业务规模转变为第三方提供经营场所。21世纪以来，政府推动城市形象建设、鼓励民众消费、扩大内需，大量出让商服用地，掀起了商业地产的开发热潮。早期，商业地产开发仍然按照传统的住宅投资理念来运作，主要采用分割销售的模式。房地产开发商散售住宅底商、社区街铺、商住公寓、商办物业等。业主、企业对未来租金收益的乐观预期催动销售市场热度。易普咨询汪老师提到，从2000年起的14年间，中国商业营业用房投资完成额的年复合增速高达26%。2015年以后，这股热潮逐渐退却。　　图1-2商业营业用房历年投资完成额及2015年后，商业地产的规模增速相较住宅地产明显萎缩，不同于住宅开发销售面积在2015年后仍连创新高，商业营业用房的新开工面积、销售面积分别在2013年和2017年达到峰值，之后开发销售规模逐渐下滑。在2010-2014年间，商业营业用房新开工面积、销售面积的年复合增速分别为9.4%和6.7%，均高于住宅新开工面积、销售面积的年复合增速-0.9%和3.0%；在2015-2019年间，商业营业用房新开工面积、销售面积的年复合增速明显下滑，分别降至-4.3%、2.4%，而住宅新开工面积、销售面积仍保持正值，年复合增速分别为11.9%、7.5%。　　图1-3住宅和商业营业用房的五年累计3、住宅开发业务面临规模发展瓶颈参考成熟市场的发展经验，房地产行业必然经历从增量到存量的转变。美国城镇化率发展领先我国70年，由于城镇人口总数常年没有增量，每年新房成交套数不足100万，存量房主导美国住房交易市场，约占总规模的85%。日本东京圈人口占全国人口的30%，二手公寓交易量目前已远高于新建公寓交易量，日本还有30%的人口通过租赁存量房满足居住需求。中国未来十年新增住房需求小幅下降，存量房交易将成为市场主导。中国目前商品住宅需求主要来自于城镇常住人口增加、人均商品住宅面积增加和存量折旧的补充，我们测算2020-2030年中国商品住宅需求总量为131亿平方米（可售面积口径），年均12亿平方米，不再能保持高速增长的态势。而中国部分经济发展领先、城镇化进程较快的城市已经出现住宅市场上的存量房交易占比超过或接近新房。同时，政府对坚持住宅地产“房住不炒”的常态调控政策也使房企的投融资决策如履薄冰。房地产开发行业将从成熟期逐渐过渡到衰退期。　　图1-4未来10年新房年均需求小幅下降在此背景下，中国地产开发商想要实现规模持续增长、成为基业长青的企业，势必谋求第二增长曲线的发展。与持续消费需求捆绑的商业地产相比于与增量居住需求捆绑的住宅地产，更能满足房企跨越长期周期实现良性发展的需求。虽然2020年由于新冠疫情购物中心受到较大冲击，但随着消费市场回暖，商业地产也较容易从打击中恢复。4、“住宅+商业”成为内地房企的主流操作在中国政府强有力的调控下，中国住宅市场的量价水平不会产生过大的周期性波动，但调控过程中对房价和购买力的压制，会影响地产开发商的盈利水平，而持续收紧的融资监管政策更是雪上加霜。参考发达地区房地产开发商的转型经验和中国商业地产的发展趋势，抗周期、低风险、高利润率的商业地产业务对内地房企的吸引力较强。头部房企的战略表述中商业地产地位凸显住宅开发遇到明显的空间增长瓶颈，房企纷纷谋求新的布局方向。在众多头部房企公布的公司战略中，商业地产出现的频率较高。华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城和宝龙地产均将商业地产投资运营视作与住宅开发同样重要的主航道业务，而旭辉控股及中骏集团则将商业地产开发管理视为仅次于住宅开发的发展方向。　　表1-1头部房企战略中涉及商业地产的二、北京商务办公楼市场分析1、北京2020年商务办公楼市场情况2020年第四季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环境中，本季度近60%的新租交易为升级搬迁类需求。市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环比下降2.6%，同比下跌7.9%。整体甲级空置率小幅上升至15.4%，新入市项目较低的预租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市场释放更多的空间。　　表2-1 2020年第四季度北京商务办公楼2、2020年北京商业地产行业需求分析2020年第四季度，新租成交面积为71,500平方米（三季度录得41,000平方米）；有利的市场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。本季度新租成交中，65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占35%。拥有国企背景的内资企业将继续成为市场需求的中流砥柱。在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源。3、北京商务办公楼市场展望北京商务办公楼市空置率将在供给高峰之后逐渐回落。CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大，受经济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整。短期内市场租金面临下行压力，租金将在2022年后触底反弹。　　图2-2全市商务办公市场租金展望情况　　图2-4北京商务办公楼市场展望分析图

一、地理位置项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。二、建设规模济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。三、项目投入总资金初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。四、主要技术经济指标1、济南市主要商圈分部情况济南比较突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。泉城路商圈：泉城路商圈坐拥泉城广场，是济南市核心商圈，也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中，泺源大街则聚集数家星级酒店。经四路商圈：经四路商圈东起共青团路，西至纬十二路，主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段，以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。西市场商圈：西市场商圈是济南西部的综合商圈，以综合百货和小商品两大主力业态着称泉城，是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街，纬十路、纬九路、经二路为副街，外延扩展至济南经纬路片区老商业街，如万紫巷商业街。英雄山商圈：英雄山商圈是济南南部综合商圈，以马鞍山路为主要商业街，东连体育中心，西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。花园路商圈：花园路商圈以花园路东段为主要商业街，核心位置济南市工程咨询院15在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦，中小服装店、餐饮店居多，以生活消费品为商圈主营品类，其实力应属济南次级商圈。北园大街商圈：北园大街商圈以北园大街为商业主轴，是济南市最大的专业商圈，主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店，华联超市北园店、银座北园店，逐步使这一专业商圈向综合化发展。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型专业化商圈，批零兼顾，以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等，而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场，并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。2、济南综合性商业街介绍济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有：泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。3、济南专业性商业街介绍济南市专业性商业街主要集中在济南北部，洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有：济泺路、北园大街、水屯路。商业街总体而言是伴着商圈而发展，但也有些特色商业街，由于济南市工程咨询院16主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场，山师东路。两者都毗邻高校，主力消费群体集中，因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区，并以自身的专业性，引导着济南乃至周边地区。4、济南市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；6个市辖区，平阴县、济阳县、商河县3个县，代管章丘市1个县级市。2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。企业景气指数平均136.8点，提高14.7个点。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期间年均增长13.3％；农民人均纯收入8903元，“十一五”期间年均增长13.1％。

临沂鲁商中心项目本次重组募集配套资金 56,104 万元拟用于临沂鲁商中心项目该项目为标的资产临沂居易置业使用本次募集配套资金收购临沂鲁商地产有限公司的商品房，并开设临沂鲁商中心店，其中商品房购买价款 40,000 万元，后续装修和设备投入等费用 16,104万元。。目前临沂鲁商置业已与临沂鲁商地产有限公司签订了附条件生效的《商品房买卖合同》。临沂鲁商中心店地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。项目用地符合临沂市城市总体规划，该区地势平坦，交通便利，区位优势明显，适合项目建设。1、项目背景临沂市位于山东省的东南部，东接日照，地近黄海，南邻江苏，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，是一座基础设施比较完善的现代新兴城市。临沂市批发城的综合效益位居山东省工业品批发市场首位，在全国十大工业品市场中名列前茅。已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。商业影响业已辐射淮海经济区四省二十余地市，商业地位举足轻重，物流基础雄厚，配送网络完善，物流枢纽的形成奠定了临沂市全国重要物流中心的地位。《2013 年临沂市政府工作报告》中指出加快发展现代服务业，进一步发挥产业转型带动力。开展“服务业载体建设年”活动，建好重点城区、园区、项目和企业“四大载体”，力争服务业增加值占生产总值比重、新兴服务业增加值比重均提高 2 个百分点。改造提升传统服务业。用足用好国家和省里扶持物流业发展优惠政策，统筹推进传统市场搬迁改造和大型商贸综合体建设。《临沂市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也提出：“逐步健全经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系。推进城中村改造和旧住宅区综合整治，增加普通商品住房有效供给，控制高档房地产建设项目，提升商务楼宇规划建设档次，建设集住宅、商业、文化于一体的城市综合体。大力实施房地产品牌战略，重点发展节能、节地、节水、节材和环境保护型住宅，积极开展国家级住宅性能认定，推进住宅产业化。支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团。规范房地产市场交易秩序，积极培育和完善房地产交易、中介服务物业管理服务体系。”2、项目建设的必要性分析临沂由于批发业发达，零售业相对缺乏活力，特别是高端消费市场并不成熟，整体商业规划尚未完善，商业区域的市政设施比较落后，缺乏现代商业环境配套。临沂的商业尚需导入新的理念，新的营销模式，以提高临沂商业的整体实力。随着城市发展和企业需要，商品零售市场将被激活，层次和业态将得到提升和发展，蕴藏着巨大的商机。本项目的建设地临沂市北城新区，是临沂市的文化政治中心，本项目将按照高品位、综合性、品牌化、规模化、产业化的构架，集城市特色与地方文化于一体的商业开发理念，倾力打造先进的国际化城市商业综合体。项目融合办公、购物、商务等一系列齐全的功能配套，是具有较高档次的商业物业组合形式和极具影响力的商业中心，由此带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，形成巨大的区域经济拉动作用，同时，本项目对上市公司在临沂区域的影响力提升具有重要的意义。3、项目可行性政策优势：本项目的建设符合城市总体规划、国家的法规政策，本项目所在地为临沂市北城新区，市委市政府提出了建设“大临沂、新临沂”的战略部署和要求，本区将迎来新一轮发展，并且在临沂市未来规划有着极为重要的地位。地理位置优势：本项目建设地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。周边交通方便，市政配套设施齐全，环境优美，适宜建设商业服务中心，地块极具升值潜力。配套完善：区域外交通、市政等周边配套成熟；水、电、采暖等基础配套完备，项目区周边配套设施齐全，并且停车位充足，综合品质较高。本项目建成后，能够提升临沂市城区的商业业态、商务办公水平，提升城市形象，优化投资环境，同时有利于扩大对外开放程度，为临沂市商业的发展注入新的活力。4、项目建设内容本项目建设地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。银座拟收购的商业物业部分总建设面积 117,253 平方米，商业面积约 83,996 平方米。5、项目总投资及建设周期本项目总投资额约为 5.61 亿元人民币，其中项目收购价格为 4.00 亿元，装修费用约为 1.61 亿元。6、项目投资效益分析根据公司依据目前对该募投项目未来的发展方向和使用计划，对该募投项目未来效益的测算，预计该项目建成后，内部收益率（IRR）约为 9.83%。

3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大;二线城市成交面积同比上升5.8%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。

6月10日，《2019中国未来商业消费趋势研究报告》在未来商业馆发布，总结出未来商业五大发展趋势，即需求个性化、场景多元化、零售无界化、商品数字化以及万物互联化。作为2019年成都全球创新创业交易会新经济应用场景展中的一个，未来商业馆的主题为“数字商业共创未来”。展馆按照“1+4”模式进行布局，设置一个1个主题序展和“产品定制化”“渠道场景化”“流量精准化”“用户情感化”4个未来商业场景展，“交易金融”贯穿场景展进行整体呈现，全景式描绘未来商业发展新趋势、新技术与新模式。据介绍，《2019中国未来商业消费趋势研究报告》由每日经济新闻与京东大数据研究院共同完成。报告指出，成都在城市“购买力”、城市“吸引力”和城市“消费升级”等方面均表现出色。数据显示，2018年京东“双11”购物节期间，成都跻身全国购买力最强城市Top5，紧随京沪广深之后。根据京东毕业生大数据，2018年成都毕业生本地居留率为48%，仅次于北京、广州和上海。报告还盘点了中国电商发展城市表现出的“成都范儿”，商业活力、阅读文艺、爸爸顾家成为成都城市消费关键词。“对一个城市而言，商业活力不仅仅体现为整体商业规模，还有对未来商业逻辑和模式的洞悉和接纳。”成都市商务局相关负责人表示，成都正大力提升消费供给、塑造消费场景、培育消费热点以及建设商业品牌、打造商业平台、优化商业生态。接下来，将会有更多未来商业发展模式、趋势特征与新经济场景在成都得到应用与实践。据悉，成都全球创新创业交易会自2015年来已连续举办了5届。本届创交会以“新经济、新生态、新场景”为主题，以开放格局、全面覆盖、展会联动、交易创新为活动策划基本原则，组织实施了“一展览、一交易”核心活动和“一峰会、一赛事、三论坛”主体活动，将持续至6月12日。(钱泓睿、严媛媛)

1、项目背景哈尔滨市作为黑龙江省省会，是我国东北北部的政治、经济、文化和交通中心。哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。哈尔滨拥有百年历史文化，是国内著名的文化旅游名城，被誉为“东方小巴黎”。2015 年，哈尔滨市全年实现地区生产总值为 5,751.2 亿元，比上年增长 7.1%；其中，第三产业实现增加值为 3,215.8 亿元，比上年增长 9.3%；实现社会消费品零售总额为 3,394.5 亿元，比上年增长 10.5%；城市居民人均可支配收入为 30,978.0 元，比上年增长 7.5%。哈尔滨群力文化广场位于哈尔滨市群力新区群力第五大道与景江东路交汇处，地理位置优越、交通便利。群力新区位于哈尔滨市西部、松花江南岸，与哈尔滨市行政中心一水相隔，被确定为哈尔滨市向西、向南拓展的主要区域，群力新区将是未来哈尔滨大型商业项目的重点发展区域。哈尔滨群力文化广场项目总占地为 131,091 平方米，总建筑面积 20 万平方米，项目分为两期，其中一期已建成，由哈尔滨市群力新区文化产业发展中心经营管理；二期处于建设中，由哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司投资建设。王府井拟通过收购玺鼎泰 51%股权取得二期物业，由玺鼎泰租赁一期物业，并对一期和二期进行扩建，借助一期已聚集的人气和商业氛围，再加上整体合理的业态布局和功能组合，将哈尔滨群力文化广场打造成为集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心。哈尔滨群力文化广场将建成全省首家文旅主题生活方式中心、国内首家欧洲小镇主题街区、国内首家 4000 平方米海洋主题亲子空间、国内首家全景体验式餐饮街区、哈尔滨首家极限运动主题文化广场、哈尔滨首家室内奥运主题冰场、哈尔滨首家儿童大食代主题餐厅、哈尔滨首家夜生活时尚俱乐部、哈尔滨首家生态绿色庄园、哈尔滨首家室内婚礼仪式堂等。2、项目概况本项目总投入 76,888.26 万元，其中使用募集资金 51,913.01 万元。包括：（1）王府井以现金的方式向万泰地产收购其所持玺鼎泰 51%股权，玺鼎泰系为投资建设哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目而设立的项目公司。王府井收购玺鼎泰 51%股权的价款为 30,000.00 万元。截至 2015 年末，王府井已使用自有资金向万泰地产支付定金 2,000.00 万元，王府井拟使用募集资金向万泰地产支付剩余 28,000.00 万元股权转让款。（2）收购完成后，王府井和万泰地产分别持有玺鼎泰 51%股权和 49%股权。王府井和万泰地产将按持股比例并以同等条件向玺鼎泰增资或提供借款，用于哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目的建设和装修。玺鼎泰还需要投入哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目建设和装修的金额为 46,888.26 万元，其中王府井按其对玺鼎泰 51%的持股比例，拟用募集资金投入 23,913.01 万元。万泰地产已出具承诺函：“鉴于哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司拟从事群力文化广场项目的建设、运营，为保证上述项目顺利进行，本公司在此做出不可撤销地承诺：本公司同意与哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司的其他股东按持股比例并以同等条件向公司增资或提供借款。”

中国新零售新业态落地加速多面“开花”，新零售业样貌急速变化：盒马鲜生、超级物种、无人货架、天猫小店、苏宁小店等“新物种”崛起。在新零售“新战场”，百货商场、购物中心、品牌超市、便利店等传统商家急切转型，搭载人工智能、大数据等改头换面，展现零售业新貌。那么，目前中国新零售行业展现出了怎样的格局，中国新零售行业有哪些商业模式，未来又将走向何方呢？前瞻产业研究院长期关注新零售行业的发展动向、市场重点企业与新兴业态，详尽掌握新零售行业的发展布局情况，并发布了《2018年中国新零售行业商业模式研究报告》。《2018年中国新零售行业商业模式研究报告》首先介绍了中国新零售行业的发展背景。其次，阐述了新零售行业发展现状与市场趋势；