商业地产行业研究报告

房讯网讯1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，对2019年商业地产进行盘点与回顾，并对2020年行业趋势进行展望。一、零售体验化成为商业创新新方向“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。二、市场对商用物业的持有意愿提升在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。三、商业数据资产化成运营新重心近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。四、市场将为商业资产重新定价业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京着名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。来源：房讯网编辑：wangdc 来源: 房讯网

房地产开发企业数量接近10万据国家统计局数据显示，2010-2018年，我国房地产开发企业个数总体呈上升趋势，2018年达到97937个。2019年，我国房地产开发企业个数约为99494个。商业地产投资额逐年下降2010-2016年我国商业地产投资完成额逐年增加，随后呈下降趋势。2019年我国商业地产投资完成额为19388.50亿元，同比下降3.90%。近年来，我国房地产投资完成额中，依然住宅地产投资完成额所占比重较大，近两年随着住宅地产市场进一步增长，其投资完成额比重在逐渐增长，2019年，住宅地产投资完成额占比位73.43%;商业营业地产投资额占比为10.00%，办公楼地产投资完成额占比为4.66%，总体来看，商业地产投资完成额占比较2018年有所下降。商业地产供给面积有所下滑2019年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。2009-2017年，中国商业地产施工面积总体不断上升，2018年之后开始下降。2019年中国商业地产房施工面积为137641万平方米，同比下降0.6%。2019年我国商业地产竣工面积为14737万平方米，同比下降2.68%。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，对2019年中国商业地产领域代表性事件进行盘点，对2020年发展趋势进行展望。报告总评委、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，2019年商业地产行业出现不少创新亮点，商业品牌亮点盖过商业地产，实体商业创新赛过电商，商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平对商业地产行业趋势进行展望，该报告认为零售体验化将成为商业创新新方向。“去零售化”成为近年实体商业创新的主要共识，这种创新在一些项目上的确取得了成功，但作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。此外，报告预计，市场对商用物业的持有意愿将有所提升，商业数据资产化将成为运营新重心，市场将为商业资产重新定价。报告还回顾了2019年中国商业地产行业八大现象：刺激消费大招纷纷出台，营商环境迎来利好；北京SKP新馆开业成为现象级事件，树立商场与品牌共创共营新示范；Costco上海店开业，高性价比成为消费升级新共识；海底捞市盈率远超阿里，服务成为市场价值新增长极；购物中心试行会员收费，客群运营趋向精准化；网红带货“虚火”难掩电商流量增长困局；宝龙商业成功上市，资管公司成为资本市场新宠；经济下行商业资产交易趋热，流动性仍限一二线城市。(本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大;二线城市成交面积同比上升5.8%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。

中商情报网讯：3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。2019中国商业地产百强企业（部分企业）资料来源：中指研究院、中商产业研究院整理1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产百强代表企业平均租金及同比商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破百强代表企业2014-2018年资产负债率均值在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国商业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

全球地产投资额超8000亿美元根据仲量联行最新发布的《全球资本流动》报告显示，2019年是全球商业地产投资最活跃的一年，全年成交总额达到创纪录的8000亿美元，同比增长4%。其中，2019年第四季度，全球商业地产投资同比增长10%，达到2450亿美元。仲量联行预计全球商业地产投资额在2020年将下降0-5%，降至约7800亿美元。持续的国际政治和宏观经济不确定性将会影响2020年的投资量。尽管有一些迹象表明，全球经济增长可能略有回升，但地缘政治紧张局势升级仍令人感到担忧;而新冠肺炎疫情无疑将影响企业信贷的快速增长。投资者对商业地产投资仍保持兴趣，但会持谨慎态度，有选择性地投资。全球写字楼市场在2020年第二季度出现了波动，全球租赁量同比下降了59%。所有地区的租赁量都有所下降，美洲同比下降65%，亚太地区同比下降61%，欧洲地区同比下降49%。“在家工作”计划使未来的空间需求充满不确定性，封锁有效地停止了许多市场的旅游活动。由于不确定性和破坏仍然是关键问题，租赁者的决策过程也延长了。2020年第二季度，所有地区的空置率都有所上升，全球空置率为11.2%，同比增长50个百分点。美国写字楼租赁量下降超5成在2020年第一季度，虽然美国写字楼市场只有一部分收到新冠肺炎疫情的影响，但第二季度全球大范围的疫情，对美国的写字楼市场造成了较大的影响。2020年第二季度，美国写字楼租赁总量同比下降53.4%，达到历史最大降幅。同时JLL预测，2020年第三季度和第四季度，美国写字楼的租赁总量将出现一定程度的反弹。日本写字楼租金上涨2019年日本写字楼空置率进一步下降，世邦魏理仕追踪的13个城市中，有8个城市(札幌、埼玉、东京、横滨、名古屋、大阪、京都、福冈)的空置率在2019年年末降至1%以下。这反映出供求关系的紧平衡。2019年全年各城市的租金均有上涨，其中仙台、横滨、金泽、京都、大阪、神户和广岛的全年租金增幅超过了2018年的记录。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》。报告总评委、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但整个行业依然有不少创新亮点和向好的转变，商业品牌亮点盖过商业地产，实体商业创新赛过电商，商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。2019年中国商业地产行业八大现象一、政府纷纷出台刺激消费大招 商业营商环境迎来利好代表事件：2019年8月27日，国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》中，围绕促进流通新业态新模式发展、推动传统流通企业创新转型升级、满足优质国外商品消费需求、优化市场流通环境等提出了若干政策措施。关注理由：2019年国内外经济形势错综复杂，宏观经济整体呈现下行，在拉动经济的“三驾马车”中，投资与出口压力加大，消费成为拉动中国经济增长的主要期待。继国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》之后，商务部等多部委及地方政府出台一系列提振消费政策措施，将建设国际消费中心城市、升级改造步行街、促进夜间经济、发展首店经济等工作提上日程，商业营商环境整体迎来利好。各地政府也纷纷出台打造国际消费中心城市的相关政策措施。为培育一批具有国际国内领先水平的步行街，满足人民日益增长的美好生活需求，2019年1月，商务部下发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》，决定在北京市王府井等11条街区开展步行街改造提升试点工作。3月，北京市商务局出台《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》，按照规定，对在京开设商业首店的企业给与资金奖励, 措施中提出着力将北京打造成国际品牌聚集地和本土品牌孵化地，建设国际品牌“引进来”和本土品牌“走出去”的链接中枢。5月，武汉市商务局出台《全市加快新消费引领打造国际消费中心城市三年行动计划（2019—2021年）》，提出到2021年，形成现代化商业聚集地、国际化消费目的地、便利化时尚宜居地，打响“武汉购”品牌。9月，深圳市商务局出台《深圳市建设国际消费中心城市行动计划（2019-2021年）》，提出将深圳建设为消费创新的“全球重镇”、国际品牌的“重要驻地”、中国制造的“世界橱窗”、引领潮流的“时尚之都”的总体要求。11月，济南首次提出发展首店经济，发布《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》。12月16日，成都市在全国率先高规格召开建设国际消费中心城市主题大会，成都市四大领导班子集体出席，活动规格之高属各地政府之鲜见，会议提出建设国际消费中心城市“三步走”计划。此次会议发布了《关于全面贯彻新发展理念加快建设国际消费中心城市的意见（征求意见稿）》，成都将从消费场景打造、消费制度创新、消费环境优化等方面打造国际消费中心城市。各地政府针对国际消费中心城市建设所推出的相关政策，预示着城市正在进一步改善商业营商环境和消费环境，消费对经济发展的引擎作用将更加突显。二、SKP新馆开业成为现象级事件 树立商场与品牌共创共营新示范代表事件：2019年12月北京SKP-S开幕成为业界纷纷朝圣之地，京城消费者反响热烈，开业伊始即推出限流措施。关注理由：继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后，SKP-S的开业又成为业界新话题。SKP-S在开业之前，业内料想其可能是主馆的降级馆或溢出馆，但是SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置，让人眼前一亮，无论其定位、商品、场景无不令人耳目一新。SKP-S的定位与主馆不同，馆内的商品主要为面向于年轻人与时尚人群的奢侈品。在与韩国前卫创意团队GENTLE MONSTER 的共同策划下，商场以未来火星空间为主题，穿插了仿生羊等众多科技场景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒为其定制独特商品与店面场景，开出中国区乃至全球市场独有的全新概念店。GUCCI母公司开云集团董事长兼首席执行官弗朗索瓦-亨利·皮诺(Franois-Henri Pinault)针对SKP-S亦发出如此感慨：过往都是前沿零售品牌在引领商场创新与进步，而今SKP-S的开幕终于让行业也看到了商场引领品牌创新的案例。随着实体商业竞争的加剧，商业进入“无创新不商业”的时代。事实上，SKP-S的创新也是基于SKP主馆多年来与品牌共创共营的积累、延续与提升。商业物业的运营者在创新的探索过程中，已不能单纯是物业思维与招租角色，而应当与品牌方建立命运共同体，共同参与创新投入，共同孵化创新业态与业种，进入商场与品牌共创共营新阶段。三、Costco上海店开业会员数创全球新高 高性价比成消费升级共识代表事件：2019年8月27日Costco中国大陆首店亮相遭疯抢，开业三小时被迫闭店，开业后会员数量创下全球新高。关注理由：2019年8月27日，美国著名会员商店品牌Costco（开市客）在上海开出中国大陆首店，销售场面惊人火爆，许多品牌品类被顾客抢购一空。Costco上海首店开业前招募收费会员数量就高达16万，创下其全球商店营业前招募会员数量新高，并达到此前最高纪录门店会员数量一倍以上。针对Costco全球收费会员已超过9000万的可观数量，不少人将其成功简单理解为会员制收费的成功，事实上会员收费模式在中国十分普遍，甚至有过度泛化乃至滥化势头。Costco的成功最主要之处，在于其商品的独特性、高品质、高性价比。Costco总的SKU仅有同等规模大卖场的近三分之一，进口商品占比达六成，其中一成为自有品牌，且常常采用与知名头部品牌联名的方式推出，对商品品质把控非常严苛。其盈利模式也是只挣会费，不加成本之外的毛利，其商品与模式均体现了鲜明的差异化，因而深受消费者喜爱。在中国商业普遍去零售转体验的背景下，Costco中国坚持以纯零售为主，没有任何餐饮、儿童等体验类业态，也给予业界一个鲜明的启示：商业创新的本质还是要回归“好商品”，高性价比才是消费升级背景下的新共识。四、海底捞市盈率远超阿里巴巴 服务成为市场价值新增长极代表事件：2019年8月海底捞创始人张勇，以138亿美元身价晋升新加坡首富。9月海底捞市盈率一度高达近百倍，几乎是顶级互联网公司腾讯、阿里巴巴的3倍之多。关注理由：海底捞的高市盈率，承载着市场对其增长潜力的高度期待。火锅通常被视为餐饮行业中技术含量并不高的品类，而海底捞作为传统火锅餐饮业态的代表企业，被资本市场追捧的背后，是业界对海底捞以极致服务为核心竞争力的商业模式的认可。商业品牌的价值增长，是由极致化的服务和高品质的产品双轮驱动，而在过往，服务的价值常常被低估。如今，在消费升级的背景下，消费者对产品和服务均有了更高期待，工匠式的产品和服务，成为商业创新中一种另类的差异化。极致化的服务，为海底捞在商业上带来巨大成功。同时，依托强大客流量、高翻台率，海底捞赢得市场的同时，也获得了在租金谈判方面极强的议价能力，其租金在销售中的占比，仅为餐饮行业平均水平的三分之一。海底捞极致化服务的成功案例，无疑为传统服务行业转型升级指引了方向。五、购物中心试行会员收费 客群运营趋向精准化代表事件：2019年第一季度，西单大悦城、朝阳大悦城、合生汇分别推出各自会员收费体系。关注理由：2019年，西单大悦城推出Joy+会员，朝阳大悦城上线V+会员，合生汇发布商业社交化超级用户服务平台 “POPO·PUB”。头部购物中心试水会员收费，成为商业地产数字化进程中的一大创新举措。除了基本的积分换钱、换礼、停车等“常规操作”，运营商通过与商户合作推出咖啡升杯、打折券等权益，还与外部合作伙伴进行跨界合作，为会员提供机场快速安检、机票购买折扣等场外权益。会员收费制度施行近一年以来，大悦城两项目转化付费会员约2万人，带动销售超过6300万元；截至12月30日，合生商业付费会员开卡量达35万张，占总会员开卡量的27.78%，复购率达到40%。付费会员制成为提升消费者粘性和获取SKU级别交易数据的重要利器，并极大释放场内商户的价值。购物中心试行会员收费，也标志着头部购物中心对于客群运营从“求多”到“求准”转变，这一收费制度对于客群运营的精细化要求程度较高，一方面对会员客群的画像标签要求更为细分且精准，另一方面也需要探知会员客群在其它消费场景下的消费数据，建立全面立体的多维画像，从而更深度服务会员客群。六、网红带货成电商新玩法 虚火背后难掩电商流量增长困局代表事件：双11期间，李佳琦、薇娅两大头部带货主播业内估计实现超10亿交易额。关注理由：李佳琦、薇娅直播间在双11顶峰时期观看量高达3500万，业内估计两人分别实现超10亿交易额，成为2019年的现象级营销事件。“李佳琦”现象对诸多实体商业从业者造成了一定心理影响，但热闹背后也折射出电商流量增长模式所面临的困局。从传统电商平台以低价获取流量的运营模式，升级为全网低价+网红IP+明星IP的模式，其需要在商品低价模式的基础之上，叠加亲和力的高颜值“邻家大哥哥/姐姐”人设、强感染力的推荐话术、抽奖等即时性激励机制，以及明星网红的粉丝群体。所以，电商网红营销本质上仅是获取流量的营销方法变种。流量获取模式不断叠加升级的背后，也反映了电商的无奈。自身缺乏独特IP的品牌，如要采用网红带货的模式实现高额销售则要牺牲商品的利润，对于品牌商来说，这依旧是场赔本赚吆喝的游戏，商业品牌幻想依靠网红带货获得商业的成功，显然是高难度且难以持续的。七、宝龙商业成功上市 资管公司成为资本市场新宠代表事件：2019年12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业（股票代码09909.HK）成功在港挂牌上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。关注理由： 12月19日，保利地产物管公司保利物业和时代中国控股旗下时代邻里在港上市。12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业正式在港上市。在经济下行、流动性趋紧的环境下，轻资产运营成为商业地产公司新的业务方向，一方面商业风险较低，另一方面也可以借助新店拓展留住既有团队。而对于缺乏运营管理人才与能力的商业地产业主而言，引入优秀的轻资产管理不仅有品牌效应，而且可以有效提高经营管理水平，进而提升资产价值。因此红星美凯龙旗下爱琴海、世纪金源方圆荟、星河商置COCO Park等多家知名商业地产商都同时进入了轻资产管理领域，并设定了资本化目标。宝龙商业是其中率先跑出的第一家公司，它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。此外，轻资产公司资本化也可能推动行业内部洗牌，集中度必将会进一步提高。八、经济下行商业资产交易趋热 流动性仍限一二线城市代表事件：11月融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。关注理由：2019年3月，瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升；8月，金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观；8月，北京世茂工三以21.87亿元的价格再次流拍，这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖价格持平，已远低于其估价水平；12月，西安曲江文旅收购西安知名本土商业品牌世纪金花。在经济下行的宏观经济背景下，商业资产的交易却呈现趋热局面。一方面，在上述交易案例中，我们能够清晰地看到商业资产交易价格的回调，这直接刺激了投资机构的购买；另一方面，商业资产的交易也呈现冷热不均的局面，整体交易主要集中于一二线城市，其中在商业资产交易市场，上海已连续3年超过千亿规模；北京投资市场大宗成交集中涌现，2019年前三季度成交总额超过500亿元人民币，已超出2018年全年总值。全国其他地区大宗交易案例主要集中于成都、重庆、武汉、西安等知名的二线大城市。从交易活跃度和成交额来看，2019年的商业资产交易均表现趋热，投资机构对于中国经济的未来增长情况，尤其是一二线城市的商业地产红利仍保持积极的预期。2020年中国商业地产行业趋势展望一、零售体验化成为商业创新新方向“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。二、市场对商用物业的持有意愿提升在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。三、商业数据资产化成运营新重心近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。四、市场将为商业资产重新定价业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。

来源：华夏时报1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，对2019年商业地产领域代表性事件进行盘点，梳理出行业八大现象，并对2020年发展趋势进行了展望。报告总评委、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但是通过商业地产行业盘点来看，困难背后依然看到了不少创新亮点与行业向好的转变，商业品牌亮点盖过商业地产，实体商业创新赛过电商，商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。2019年中国商业地产行业八大现象一、政府纷纷出台刺激消费大招商业营商环境迎来利好代表事件：2019年8月27日，国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》中，围绕促进流通新业态新模式发展、推动传统流通企业创新转型升级、满足优质国外商品消费需求、优化市场流通环境等提出了若干政策措施。关注理由：2019年国内外经济形势错综复杂，宏观经济整体呈现下行，在拉动经济的“三驾马车”中，投资与出口压力加大，消费成为拉动中国经济增长的主要期待。继国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》之后，商务部等多部委及地方政府出台一系列提振消费政策措施，将建设国际消费中心城市、升级改造步行街、促进夜间经济、发展首店经济等工作提上日程，商业营商环境整体迎来利好。各地政府也纷纷出台打造国际消费中心城市的相关政策措施。为培育一批具有国际国内领先水平的步行街，满足人民日益增长的美好生活需求，2019年1月，商务部下发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》，决定在北京市王府井等11条街区开展步行街改造提升试点工作。3月，北京市商务局出台《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》，按照规定，对在京开设商业首店的企业给与资金奖励, 措施中提出着力将北京打造成国际品牌聚集地和本土品牌孵化地，建设国际品牌“引进来”和本土品牌“走出去”的链接中枢。5月，武汉市商务局出台《全市加快新消费引领打造国际消费中心城市三年行动计划（2019—2021年）》，提出到2021年，形成现代化商业聚集地、国际化消费目的地、便利化时尚宜居地，打响“武汉购”品牌。9月，深圳市商务局出台《深圳市建设国际消费中心城市行动计划（2019-2021年）》，提出将深圳建设为消费创新的“全球重镇”、国际品牌的“重要驻地”、中国制造的“世界橱窗”、引领潮流的“时尚之都”的总体要求。11月，济南首次提出发展首店经济，发布《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》。12月16日，成都市在全国率先高规格召开建设国际消费中心城市主题大会，成都市四大领导班子集体出席，活动规格之高属各地政府之鲜见，会议提出建设国际消费中心城市“三步走”计划。此次会议发布了《关于全面贯彻新发展理念加快建设国际消费中心城市的意见（征求意见稿）》，成都将从消费场景打造、消费制度创新、消费环境优化等方面打造国际消费中心城市。各地政府针对国际消费中心城市建设所推出的相关政策，预示着城市正在进一步改善商业营商环境和消费环境，消费对经济发展的引擎作用将更加突显。二、SKP新馆开业成为现象级事件 树立商场与品牌共创共营新示范代表事件：2019年12月北京SKP-S开幕成为业界纷纷朝圣之地，京城消费者反响热烈，开业伊始即推出限流措施。关注理由：继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后，SKP-S的开业又成为业界新话题。SKP-S在开业之前，业内料想其可能是主馆的降级馆或溢出馆，但是SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置，让人眼前一亮，无论其定位、商品、场景无不令人耳目一新。SKP-S的定位与主馆不同，馆内的商品主要为面向于年轻人与时尚人群的奢侈品。在与韩国前卫创意团队GENTLE MONSTER 的共同策划下，商场以未来火星空间为主题，穿插了仿生羊等众多科技场景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒为其定制独特商品与店面场景，开出中国区乃至全球市场独有的全新概念店。GUCCI母公司开云集团董事长兼首席执行官弗朗索瓦-亨利·皮诺(Franois-Henri Pinault)针对SKP-S亦发出如此感慨：过往都是前沿零售品牌在引领商场创新与进步，而今SKP-S的开幕终于让行业也看到了商场引领品牌创新的案例。随着实体商业竞争的加剧，商业进入“无创新不商业”的时代。事实上，SKP-S的创新也是基于SKP主馆多年来与品牌共创共营的积累、延续与提升。商业物业的运营者在创新的探索过程中，已不能单纯是物业思维与招租角色，而应当与品牌方建立命运共同体，共同参与创新投入，共同孵化创新业态与业种，进入商场与品牌共创共营新阶段。三、Costco上海店开业会员数创全球新高高性价比成消费升级共识代表事件：2019年8月27日Costco中国大陆首店亮相遭疯抢，开业三小时被迫闭店，开业后会员数量创下全球新高。关注理由：2019年8月27日，美国著名会员商店品牌Costco（开市客）在上海开出中国大陆首店，销售场面惊人火爆，许多品牌品类被顾客抢购一空。Costco上海首店开业前招募收费会员数量就高达16万，创下其全球商店营业前招募会员数量新高，并达到此前最高纪录门店会员数量一倍以上。针对Costco全球收费会员已超过9000万的可观数量，不少人将其成功简单理解为会员制收费的成功，事实上会员收费模式在中国十分普遍，甚至有过度泛化乃至滥化势头。Costco的成功最主要之处，在于其商品的独特性、高品质、高性价比。Costco总的SKU仅有同等规模大卖场的近三分之一，进口商品占比达六成，其中一成为自有品牌，且常常采用与知名头部品牌联名的方式推出，对商品品质把控非常严苛。其盈利模式也是只挣会费，不加成本之外的毛利，其商品与模式均体现了鲜明的差异化，因而深受消费者喜爱。在中国商业普遍去零售转体验的背景下，Costco中国坚持以纯零售为主，没有任何餐饮、儿童等体验类业态，也给予业界一个鲜明的启示：商业创新的本质还是要回归“好商品”，高性价比才是消费升级背景下的新共识。四、海底捞市盈率远超阿里巴巴服务成为市场价值新增长极代表事件：2019年8月海底捞创始人张勇，以138亿美元身价晋升新加坡首富。9月海底捞市盈率一度高达近百倍，几乎是顶级互联网公司腾讯、阿里巴巴的3倍之多。关注理由：海底捞的高市盈率，承载着市场对其增长潜力的高度期待。火锅通常被视为餐饮行业中技术含量并不高的品类，而海底捞作为传统火锅餐饮业态的代表企业，被资本市场追捧的背后，是业界对海底捞以极致服务为核心竞争力的商业模式的认可。商业品牌的价值增长，是由极致化的服务和高品质的产品双轮驱动，而在过往，服务的价值常常被低估。如今，在消费升级的背景下，消费者对产品和服务均有了更高期待，工匠式的产品和服务，成为商业创新中一种另类的差异化。极致化的服务，为海底捞在商业上带来巨大成功。同时，依托强大客流量、高翻台率，海底捞赢得市场的同时，也获得了在租金谈判方面极强的议价能力，其租金在销售中的占比，仅为餐饮行业平均水平的三分之一。海底捞极致化服务的成功案例，无疑为传统服务行业转型升级指引了方向。五、购物中心试行会员收费客群运营趋向精准化代表事件：2019年第一季度，西单大悦城、朝阳大悦城、合生汇分别推出各自会员收费体系。关注理由：2019年，西单大悦城推出Joy+会员，朝阳大悦城上线V+会员，合生汇发布商业社交化超级用户服务平台 “POPO·PUB”。头部购物中心试水会员收费，成为商业地产数字化进程中的一大创新举措。除了基本的积分换钱、换礼、停车等“常规操作”，运营商通过与商户合作推出咖啡升杯、打折券等权益，还与外部合作伙伴进行跨界合作，为会员提供机场快速安检、机票购买折扣等场外权益。会员收费制度施行近一年以来，大悦城两项目转化付费会员约2万人，带动销售超过6300万元；截至12月30日，合生商业付费会员开卡量达35万张，占总会员开卡量的27.78%，复购率达到40%。付费会员制成为提升消费者粘性和获取SKU级别交易数据的重要利器，并极大释放场内商户的价值。购物中心试行会员收费，也标志着头部购物中心对于客群运营从“求多”到“求准”转变，这一收费制度对于客群运营的精细化要求程度较高，一方面对会员客群的画像标签要求更为细分且精准，另一方面也需要探知会员客群在其它消费场景下的消费数据，建立全面立体的多维画像，从而更深度服务会员客群。六、网红带货成电商新玩法虚火背后难掩电商流量增长困局代表事件：双11期间，李佳琦、薇娅两大头部带货主播业内估计实现超10亿交易额。关注理由：李佳琦、薇娅直播间在双11顶峰时期观看量高达3500万，业内估计两人分别实现超10亿交易额，成为2019年的现象级营销事件。“李佳琦”现象对诸多实体商业从业者造成了一定心理影响，但热闹背后也折射出电商流量增长模式所面临的困局。从传统电商平台以低价获取流量的运营模式，升级为全网低价+网红IP+明星IP的模式，其需要在商品低价模式的基础之上，叠加亲和力的高颜值“邻家大哥哥/姐姐”人设、强感染力的推荐话术、抽奖等即时性激励机制，以及明星网红的粉丝群体。所以，电商网红营销本质上仅是获取流量的营销方法变种。流量获取模式不断叠加升级的背后，也反映了电商的无奈。自身缺乏独特IP的品牌，如要采用网红带货的模式实现高额销售则要牺牲商品的利润，对于品牌商来说，这依旧是场赔本赚吆喝的游戏，商业品牌幻想依靠网红带货获得商业的成功，显然是高难度且难以持续的。七、宝龙商业成功上市资管公司成为资本市场新宠代表事件：2019年12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业（股票代码09909.HK）成功在港挂牌上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。关注理由：12月19日，保利地产物管公司保利物业和时代中国控股旗下时代邻里在港上市。12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业正式在港上市。在经济下行、流动性趋紧的环境下，轻资产运营成为商业地产公司新的业务方向，一方面商业风险较低，另一方面也可以借助新店拓展留住既有团队。而对于缺乏运营管理人才与能力的商业地产业主而言，引入优秀的轻资产管理不仅有品牌效应，而且可以有效提高经营管理水平，进而提升资产价值。因此红星美凯龙旗下爱琴海、世纪金源方圆荟、星河商置COCO Park等多家知名商业地产商都同时进入了轻资产管理领域，并设定了资本化目标。宝龙商业是其中率先跑出的第一家公司，它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。此外，轻资产公司资本化也可能推动行业内部洗牌，集中度必将会进一步提高。八、经济下行商业资产交易趋热流动性仍限一二线城市代表事件：11月融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。关注理由：2019年3月，瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升；8月，金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观；8月，北京世茂工三以21.87亿元的价格再次流拍，这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖价格持平，已远低于其估价水平；12月，西安曲江文旅收购西安知名本土商业品牌世纪金花。在经济下行的宏观经济背景下，商业资产的交易却呈现趋热局面。一方面，在上述交易案例中，我们能够清晰地看到商业资产交易价格的回调，这直接刺激了投资机构的购买；另一方面，商业资产的交易也呈现冷热不均的局面，整体交易主要集中于一二线城市，其中在商业资产交易市场，上海已连续3年超过千亿规模；北京投资市场大宗成交集中涌现，2019年前三季度成交总额超过500亿元人民币，已超出2018年全年总值。全国其他地区大宗交易案例主要集中于成都、重庆、武汉、西安等知名的二线大城市。从交易活跃度和成交额来看，2019年的商业资产交易均表现趋热，投资机构对于中国经济的未来增长情况，尤其是一二线城市的商业地产红利仍保持积极的预期。2020年中国商业地产行业趋势展望一、零售体验化成为商业创新新方向“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。二、市场对商用物业的持有意愿提升在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。三、商业数据资产化成运营新重心近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。四、市场将为商业资产重新定价业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。作为中国商业地产行业年度发展报告的总评委，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但是从行业盘点结果来看，困难背后依然看到了亮点与希望，让业界感受到了些许欣慰。商业品牌亮点赛过商业地产，成为行业新看点。在过往的案例评选中，通常是商业地产商占主角。但是，今年八个入选案例中，商业品牌却有SKP 、Costco、海底捞三席，商业地产仅有宝龙地产一席。商业品牌因创新与骄人业绩入选，由此预示商业地产开始由开发驱动型逐渐向商业驱动型的良性转变。实体商业亮点赛过电商，成为行业新希望。过去几年间，盘点行业年度事件常常是电商风头盖过实体商业。今年，尽管电商直播网红带货吸引了众多眼球，但深究之下，本质上仍是营销噱头。此外，电商的线下新零售表现也无可圈点之处，缺乏商业运营上的深层次突破。而与此形成鲜明对比的是，部分实体商业基于回归商业本质的创新表现亮眼，让业界充满期待与信心。编辑：冯磊 主编：秦岭

来源：华夏时报原标题：中国商业地产行业2019/2020年度发展报告发布：商业品牌亮点盖过商业地产 实体商业创新赛过电商1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，对2019年商业地产领域代表性事件进行盘点，梳理出行业八大现象，并对2020年发展趋势进行了展望。报告总评委、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但是通过商业地产行业盘点来看，困难背后依然看到了不少创新亮点与行业向好的转变，商业品牌亮点盖过商业地产，实体商业创新赛过电商，商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。2019年中国商业地产行业八大现象一、政府纷纷出台刺激消费大招商业营商环境迎来利好代表事件：2019年8月27日，国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》中，围绕促进流通新业态新模式发展、推动传统流通企业创新转型升级、满足优质国外商品消费需求、优化市场流通环境等提出了若干政策措施。关注理由：2019年国内外经济形势错综复杂，宏观经济整体呈现下行，在拉动经济的“三驾马车”中，投资与出口压力加大，消费成为拉动中国经济增长的主要期待。继国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》之后，商务部等多部委及地方政府出台一系列提振消费政策措施，将建设国际消费中心城市、升级改造步行街、促进夜间经济、发展首店经济等工作提上日程，商业营商环境整体迎来利好。各地政府也纷纷出台打造国际消费中心城市的相关政策措施。为培育一批具有国际国内领先水平的步行街，满足人民日益增长的美好生活需求，2019年1月，商务部下发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》，决定在北京市王府井等11条街区开展步行街改造提升试点工作。3月，北京市商务局出台《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》，按照规定，对在京开设商业首店的企业给与资金奖励， 措施中提出着力将北京打造成国际品牌聚集地和本土品牌孵化地，建设国际品牌“引进来”和本土品牌“走出去”的链接中枢。5月，武汉市商务局出台《全市加快新消费引领打造国际消费中心城市三年行动计划（2019—2021年）》，提出到2021年，形成现代化商业聚集地、国际化消费目的地、便利化时尚宜居地，打响“武汉购”品牌。9月，深圳市商务局出台《深圳市建设国际消费中心城市行动计划（2019-2021年）》，提出将深圳建设为消费创新的“全球重镇”、国际品牌的“重要驻地”、中国制造的“世界橱窗”、引领潮流的“时尚之都”的总体要求。11月，济南首次提出发展首店经济，发布《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》。12月16日，成都市在全国率先高规格召开建设国际消费中心城市主题大会，成都市四大领导班子集体出席，活动规格之高属各地政府之鲜见，会议提出建设国际消费中心城市“三步走”计划。此次会议发布了《关于全面贯彻新发展理念加快建设国际消费中心城市的意见（征求意见稿）》，成都将从消费场景打造、消费制度创新、消费环境优化等方面打造国际消费中心城市。各地政府针对国际消费中心城市建设所推出的相关政策，预示着城市正在进一步改善商业营商环境和消费环境，消费对经济发展的引擎作用将更加突显。二、SKP新馆开业成为现象级事件 树立商场与品牌共创共营新示范代表事件：2019年12月北京SKP-S开幕成为业界纷纷朝圣之地，京城消费者反响热烈，开业伊始即推出限流措施。关注理由：继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后，SKP-S的开业又成为业界新话题。SKP-S在开业之前，业内料想其可能是主馆的降级馆或溢出馆，但是SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置，让人眼前一亮，无论其定位、商品、场景无不令人耳目一新。SKP-S的定位与主馆不同，馆内的商品主要为面向于年轻人与时尚人群的奢侈品。在与韩国前卫创意团队GENTLE MONSTER 的共同策划下，商场以未来火星空间为主题，穿插了仿生羊等众多科技场景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒为其定制独特商品与店面场景，开出中国区乃至全球市场独有的全新概念店。GUCCI母公司开云集团董事长兼首席执行官弗朗索瓦-亨利·皮诺（Franois-Henri Pinault）针对SKP-S亦发出如此感慨：过往都是前沿零售品牌在引领商场创新与进步，而今SKP-S的开幕终于让行业也看到了商场引领品牌创新的案例。随着实体商业竞争的加剧，商业进入“无创新不商业”的时代。事实上，SKP-S的创新也是基于SKP主馆多年来与品牌共创共营的积累、延续与提升。商业物业的运营者在创新的探索过程中，已不能单纯是物业思维与招租角色，而应当与品牌方建立命运共同体，共同参与创新投入，共同孵化创新业态与业种，进入商场与品牌共创共营新阶段。三、Costco上海店开业会员数创全球新高高性价比成消费升级共识代表事件：2019年8月27日Costco中国大陆首店亮相遭疯抢，开业三小时被迫闭店，开业后会员数量创下全球新高。关注理由：2019年8月27日，美国著名会员商店品牌Costco（开市客）在上海开出中国大陆首店，销售场面惊人火爆，许多品牌品类被顾客抢购一空。Costco上海首店开业前招募收费会员数量就高达16万，创下其全球商店营业前招募会员数量新高，并达到此前最高纪录门店会员数量一倍以上。针对Costco全球收费会员已超过9000万的可观数量，不少人将其成功简单理解为会员制收费的成功，事实上会员收费模式在中国十分普遍，甚至有过度泛化乃至滥化势头。Costco的成功最主要之处，在于其商品的独特性、高品质、高性价比。Costco总的SKU仅有同等规模大卖场的近三分之一，进口商品占比达六成，其中一成为自有品牌，且常常采用与知名头部品牌联名的方式推出，对商品品质把控非常严苛。其盈利模式也是只挣会费，不加成本之外的毛利，其商品与模式均体现了鲜明的差异化，因而深受消费者喜爱。在中国商业普遍去零售转体验的背景下，Costco中国坚持以纯零售为主，没有任何餐饮、儿童等体验类业态，也给予业界一个鲜明的启示：商业创新的本质还是要回归“好商品”，高性价比才是消费升级背景下的新共识。四、海底捞市盈率远超阿里巴巴服务成为市场价值新增长极代表事件：2019年8月海底捞创始人张勇，以138亿美元身价晋升新加坡首富。9月海底捞市盈率一度高达近百倍，几乎是顶级互联网公司腾讯、阿里巴巴的3倍之多。关注理由：海底捞的高市盈率，承载着市场对其增长潜力的高度期待。火锅通常被视为餐饮行业中技术含量并不高的品类，而海底捞作为传统火锅餐饮业态的代表企业，被资本市场追捧的背后，是业界对海底捞以极致服务为核心竞争力的商业模式的认可。商业品牌的价值增长，是由极致化的服务和高品质的产品双轮驱动，而在过往，服务的价值常常被低估。如今，在消费升级的背景下，消费者对产品和服务均有了更高期待，工匠式的产品和服务，成为商业创新中一种另类的差异化。极致化的服务，为海底捞在商业上带来巨大成功。同时，依托强大客流量、高翻台率，海底捞赢得市场的同时，也获得了在租金谈判方面极强的议价能力，其租金在销售中的占比，仅为餐饮行业平均水平的三分之一。海底捞极致化服务的成功案例，无疑为传统服务行业转型升级指引了方向。五、购物中心试行会员收费客群运营趋向精准化代表事件：2019年第一季度，西单大悦城、朝阳大悦城、合生汇分别推出各自会员收费体系。关注理由：2019年，西单大悦城推出Joy+会员，朝阳大悦城上线V+会员，合生汇发布商业社交化超级用户服务平台 “POPO·PUB”。头部购物中心试水会员收费，成为商业地产数字化进程中的一大创新举措。除了基本的积分换钱、换礼、停车等“常规操作”，运营商通过与商户合作推出咖啡升杯、打折券等权益，还与外部合作伙伴进行跨界合作，为会员提供机场快速安检、机票购买折扣等场外权益。会员收费制度施行近一年以来，大悦城两项目转化付费会员约2万人，带动销售超过6300万元；截至12月30日，合生商业付费会员开卡量达35万张，占总会员开卡量的27.78%，复购率达到40%。付费会员制成为提升消费者粘性和获取SKU级别交易数据的重要利器，并极大释放场内商户的价值。购物中心试行会员收费，也标志着头部购物中心对于客群运营从“求多”到“求准”转变，这一收费制度对于客群运营的精细化要求程度较高，一方面对会员客群的画像标签要求更为细分且精准，另一方面也需要探知会员客群在其它消费场景下的消费数据，建立全面立体的多维画像，从而更深度服务会员客群。六、网红带货成电商新玩法虚火背后难掩电商流量增长困局代表事件：双11期间，李佳琦、薇娅两大头部带货主播业内估计实现超10亿交易额。关注理由：李佳琦、薇娅直播间在双11顶峰时期观看量高达3500万，业内估计两人分别实现超10亿交易额，成为2019年的现象级营销事件。“李佳琦”现象对诸多实体商业从业者造成了一定心理影响，但热闹背后也折射出电商流量增长模式所面临的困局。从传统电商平台以低价获取流量的运营模式，升级为全网低价+网红IP+明星IP的模式，其需要在商品低价模式的基础之上，叠加亲和力的高颜值“邻家大哥哥/姐姐”人设、强感染力的推荐话术、抽奖等即时性激励机制，以及明星网红的粉丝群体。所以，电商网红营销本质上仅是获取流量的营销方法变种。流量获取模式不断叠加升级的背后，也反映了电商的无奈。自身缺乏独特IP的品牌，如要采用网红带货的模式实现高额销售则要牺牲商品的利润，对于品牌商来说，这依旧是场赔本赚吆喝的游戏，商业品牌幻想依靠网红带货获得商业的成功，显然是高难度且难以持续的。七、宝龙商业成功上市资管公司成为资本市场新宠代表事件：2019年12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业（股票代码09909.HK）成功在港挂牌上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。关注理由：12月19日，保利地产物管公司保利物业和时代中国控股旗下时代邻里在港上市。12月30日，宝龙地产旗下宝龙商业正式在港上市。在经济下行、流动性趋紧的环境下，轻资产运营成为商业地产公司新的业务方向，一方面商业风险较低，另一方面也可以借助新店拓展留住既有团队。而对于缺乏运营管理人才与能力的商业地产业主而言，引入优秀的轻资产管理不仅有品牌效应，而且可以有效提高经营管理水平，进而提升资产价值。因此红星美凯龙旗下爱琴海、世纪金源方圆荟、星河商置COCO Park等多家知名商业地产商都同时进入了轻资产管理领域，并设定了资本化目标。宝龙商业是其中率先跑出的第一家公司，它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。此外，轻资产公司资本化也可能推动行业内部洗牌，集中度必将会进一步提高。八、经济下行商业资产交易趋热流动性仍限一二线城市代表事件：11月融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。关注理由：2019年3月，瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升；8月，金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观；8月，北京世茂工三以21.87亿元的价格再次流拍，这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖价格持平，已远低于其估价水平；12月，西安曲江文旅收购西安知名本土商业品牌世纪金花。在经济下行的宏观经济背景下，商业资产的交易却呈现趋热局面。一方面，在上述交易案例中，我们能够清晰地看到商业资产交易价格的回调，这直接刺激了投资机构的购买；另一方面，商业资产的交易也呈现冷热不均的局面，整体交易主要集中于一二线城市，其中在商业资产交易市场，上海已连续3年超过千亿规模；北京投资市场大宗成交集中涌现，2019年前三季度成交总额超过500亿元人民币，已超出2018年全年总值。全国其他地区大宗交易案例主要集中于成都、重庆、武汉、西安等知名的二线大城市。从交易活跃度和成交额来看，2019年的商业资产交易均表现趋热，投资机构对于中国经济的未来增长情况，尤其是一二线城市的商业地产红利仍保持积极的预期。2020年中国商业地产行业趋势展望一、零售体验化成为商业创新新方向“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。二、市场对商用物业的持有意愿提升在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力，也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。三、商业数据资产化成运营新重心近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。四、市场将为商业资产重新定价业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。专家点评作为中国商业地产行业年度发展报告的总评委，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，虽然2019年总体经济形势呈现下行，但是从行业盘点结果来看，困难背后依然看到了亮点与希望，让业界感受到了些许欣慰。商业品牌亮点赛过商业地产，成为行业新看点。在过往的案例评选中，通常是商业地产商占主角。但是，今年八个入选案例中，商业品牌却有SKP 、Costco、海底捞三席，商业地产仅有宝龙地产一席。商业品牌因创新与骄人业绩入选，由此预示商业地产开始由开发驱动型逐渐向商业驱动型的良性转变。实体商业亮点赛过电商，成为行业新希望。过去几年间，盘点行业年度事件常常是电商风头盖过实体商业。今年，尽管电商直播网红带货吸引了众多眼球，但深究之下，本质上仍是营销噱头。此外，电商的线下新零售表现也无可圈点之处，缺乏商业运营上的深层次突破。而与此形成鲜明对比的是，部分实体商业基于回归商业本质的创新表现亮眼，让业界充满期待与信心。