上海商业地产调研

近年来，随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，上海市商业地产加速洗牌，社区型购物中心逐渐成为新趋势。资料显示，社区购物中心是指在城市的区域商业中心建立的、建筑面积在5万平方米以内的购物中心。商圈半径为5~10公里，有20~40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，停车位300~500个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。相关数据统计，目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上，而随着新一轮城镇化发展，预计中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66%～67%，形成2万个以上的新社区。仲量联行数据显示，以上海为例，在其所追踪的上海共21个体量小于5万平方米的社区型购物中心的历史表现中可以发现，近三年来，即使在大规模的市场供应环境下，社区型购物中心的整体空置率已经从2017年一季度的23%左右稳步下降至现在的15%。社区型购物中心在全国各地已迎来了发展的黄金期，针对于如何打造优质又成功的社区型购物中心，仲量联行认为，可以从科学经营业态配比、提升整体运营水平、分析用户需求以营造消费场景为出发点，全方位出击。以坐落于上海闵行莘庄商务区的维璟广场为例，日前，其宣布以“维璟维家，维你所享”(Link to City)重新定位，发布会现场以连动全城(Link to City)，连动生活(Link to Life),与连动未来(Link to Future)三个维度演绎。据悉，维璟广场原是隶属于新加坡丰树集团的上海怡丰城，由黑石集团历时半年完成了全面收购，商场正式更名为“维璟广场”。据悉，2017年开业的新加坡丰树集团旗下的上海怡丰城，2年不到就被黑石集团整体收购，并更名为“维璟广场”。对于收购后采取了哪些改造措施？该项目总经理张逸介绍称，自2018年11月12日接手维璟广场项目以来，首先对内部对项目做了梳理，同时聘请公关公司协同团队一起针对周边人口及住宅进行了调研。根据调研反馈的结果与趋势，为项目制定了新的定位。在定位的前期准备阶段，团队也与很多商家和品牌进行了一系列的沟通，针对不同品牌类别、目标消费群体、以及与周边居民的需求和本项目的匹配度进行了一轮洽谈。记者也注意到，在业态布局方面，以往各大新开业的商场主要以购物、餐饮、亲子和娱乐等商业业态为主，同质化项目较多。现在新增的商业体基本都引入体验式消费，网红、体验式项目人流量却并不突出。这在张逸看来，体验式消费主要取决于受众群体是否广泛。“有一些体验式的内容，如果它的受众群体本身较为狭窄，但它又出现在一个和受众群体不完全相关的场所，那一定会造成比较尴尬情况。体验一定是很好的概念，关键在于是谁提供体验，和为谁提供体验。所以我们所提出的体验的概念是正确的，但是它成功的因素是匹配性和受众型。”来源: 中国经营报关注同花顺财经微信公众号(ths518)，获取更多财经资讯

上海核心商务区租金下跌趋势有所放缓2019年10月15日（上海）—— 莱坊发布最新一期上海房地产市场综述。综述显示2019年第三季度甲级写字楼租金环比下降1.1%至每天每平方米人民币9.3元。零售物业市场上，主要商圈首层平均租金环比上涨0.3%至每天每平方米60.4元。房地产投资市场方面，商办物业市场共录得十宗整购交易。政策回顾7月26日，市政府办公厅印发《上海市人民政府关于本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见》，并于9月1日起开始正式实施。其中，优化地区总部认定标准使得更多企业例如互联网、数字化等新兴领域轻资产企业可以符合地区总部认定，享受财政补贴和税收减免等政策优惠。良好的营商环境将推动企业积极发展，无论是规模的扩张抑或是新设立办公地点或者设立分支机构对于上海整体写字楼市场租赁需求的增加大有裨益。8月6日，国务院批准设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，推出多项积极政策旨在形成国际业务、跨境金融服务、前沿科技研发、跨境服务贸易等功能集聚。企业集聚带来的产业发展机遇使临港的商办项目也获得市场关注，更多企业会选择临港作为办公场所，对于未来上海整体写字楼市场的发展也有积极的影响。甲级写字楼第三季度，上海甲级写字楼市场仅有一个新项目——位于浦东洋泾的陆家嘴滨江中心竣工交付，为市场带来约72,000平方米的办公面积，进而推升上海甲级写字楼总存量至1,872万平方米。陆家嘴滨江中心是陆家嘴集团在2016年以人民币34.13亿元的价格从绿地集团手中购入，在项目收购之后，仍由绿地集团开发代建。2019年前三季度甲级写字楼新增供应量按季持续减少，总计新增办公面积在75.8万平方米左右，较2016年以来同期平均96万平方米的新供水平下降了21%。第三季度，上海甲级写字楼市场平均租金继续环比下跌1.1%至每天每平方米人民币9.3元，这是自2018年第四季度以来连续第四个季度租金出现下滑。核心商务区内平均租金环比下滑0.9%至每天每平方米人民币11.3元，租金下跌趋势有所放缓。其中，南京西路和淮海中路区域的平均租金维持在第二季度水平。小陆家嘴区域内部分租金一直维持在高位的楼宇业主开始调低报价，致使平均租金继续环比下跌1.2%至每天每平方米人民币12.2元。由于第三季度新入市项目有限以及科技、医药和人工智能等前沿行业租赁需求稳定，第三季度甲级写字楼市场整体空置率环比下降1.4个百分点至12.1%。莱坊高级董事及上海办公楼及工业服务部主管张延军表示：“第四季度，我们预计还将有90万平方米左右的新项目入市，主要分布在徐汇滨江及浦东后世博区域。新供的增加将对于上述区域的市场租金产生下行压力。考虑到整体市场需求较弱且未有新需求增长点出现，我们预计第四季度市场租金仍将继续环比下跌1-2%，而整体空置率在大量新供入市的影响下预计将有所攀升。此外，人工智能及其衍生产业在相关激励政策的扶持下继续成为甲级写字楼长期稳定的市场租赁需求来源。”零售商铺第三季度，上海共有八座新商场开业，为市场带来约418,000平方米的商业面积，新供面积约为2018年第三季度的75%，新商场体量均在10万平方米以内。位于静安区的综合体项目博华广场六层商场正式开业，这是第三季度内环内开业的唯一商场，由美国开发商汉斯集团打造。位于浦东前滩区域的晶耀前滩购物中心于8月份试营业，该购物中心由美国开发商铁狮门与上海陆家嘴集团联手打造，商业体量约为68,000平方米。其余六座新开商场均分别为松江的上海九亭金地广场、闵行的丽宝乐园、龙湖星悦荟和百联南方购物中心2区、徐汇的华泾龙湖天街、嘉定的上海信业购物中心。零售商方面，各种不同类型商超类租户开店积极。例如，7月5日，盒马上海我格广场店正式开业，这是盒马在上海的第30家门店，占地面积约2,400平方米。8月27日，来自美国的全球第二大零售超市巨头开市客的大陆首店在闵行区开业，占地20,000平方米。8月31日，淮海路百盛精品超市经过6个月的筹备重新开幕，这也是百盛集团2019年的重点商业项目。9月22日，由香港置地打造的LCMart生鲜市集在浦东LCM置汇旭辉广场开业，建筑面积约3,000平方米。第三季度，上海主要商圈首层平均租金环比微升0.3%至每天每平方米人民币60.4元。主要商圈街铺的平均租金保持不变，而购物中心的首层平均租金环比上升0.6%至每天每平方米人民币64元。主要商圈中，随着港汇恒隆广场为期三年的改造工程即将进入尾声，很多商户陆续开业，第三季度徐家汇购物中心的首层平均租金环比上涨2.9%至每天每平方米人民币78.6元。近年来新天地区域也逐渐取代淮海中路沿线商圈成为该地区的商业新集中地，该区域内购物中心的首层平均租租金环比上涨1.7%。第三季度，主要购物中心的整体空置率环比上升0.1个百分点至11.3%莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“展望第四季度，零售物业市场进入存量时代，位于浦东的华润时代广场和位于徐汇区的港汇恒隆广场都将在经历开业后最大规模的闭店改造后重新开业。科技类商户也计划在上海开设更多旗舰店。华为将携手新世界集团，在南京东路FOREVER 21原址开设全球最大的华为旗舰店，店铺面积超过5,000平方米。第四季度主要商圈零售物业的租金将保持稳定，由于新开业的商场空置率较高，预计空置率将环比微升0.2个百分点至11.5%。”投资市场第三季度，上海房地产投资市场共录得十宗整购交易，市场总投资金额超过人民币100亿元。成交物业类型以商办综合项目为主。尽管国内开发企业为第三季度的主要买家类型，但是来自美国及东南亚的基金公司也表现活跃。大马机构产业联合Chelsfield Group、KHI Holdings和鹏里资产管理以人民币14.54亿元从远洋地产处收购位于静安大宁的大宁国际商业广场写字楼。国际投资机构KKR联合翰同资本收购位于豫园的福都商厦，收购完成之后该大楼将改造成综合用途项目“外滩NEO”。新加坡政府投资公司（GIC）与大悦城地产共同设立的境外并购改造基金Garbo Commercial从大悦城地产手中收购了普陀长风大悦城，未来GIC与大悦城地产将共同管理运营这一商业项目。

狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”纵观整个2020年，国内在防止新冠肺炎扩散方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之，黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。如浪花过后留下的新贝壳，随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等等。进窄门，走远路，见微光。正如猫头鹰研究所元旦发出的贺岁卡所言：疫后商业世界的重构注定是一场远行。存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业世界的【窄门】，却恰是未来世界的【微光】以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，猫头鹰研究所总结了商业地产市场的七大新兴趋势。腾笼换鸟并购改造成为新热潮一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时很多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可开发土地，并不断提出各种倡议，以便简化相关规定、批准程序以及土地转化过程。此外，相关政府部门还出台了详细的规定，正式确定了相关行政流程，从容积率到土地使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等。并购改造项目凯德广场·诺和木勒无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。从具体区位上来看，存改项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已经渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。更为重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而常规土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%-25%的盈利水平。高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。写字楼市场：共享空间被疫情挽救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场造成了深远的影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。一位马尼拉业主表示，如果空置率开始上升，那么“我们会对空间进行切割，改造为灵活的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。我认为这只是个时间问题，尤其是大型办公室用户。”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。目前对于贵公司而言共享办公空间之于安置员工的重要性如何？此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。上海一位基金经理表示：“我认为服务型办公空间运营商与业主的关系将朝着酒店型工作关系发展，那样的话他们之间的经济利益和风险/回报将会得到更好的平衡。最后问题将会归结为运营质量、使用体验以及业主想要提供给租客的便利设施。”总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们是否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情爆发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。一位受访者表示：“我认为形势发生了一些变化，以前绝对是以雇主为中心，但现在，在办公空间的选择方面似乎更多的考虑员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工居住的地方。招募新租客时，如果雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。”疫情爆发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨还会促进更多二级中央商务区的发展。购物中心市场线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施收到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。2020年亚太地区电子商务占零售总额的份额因此，使用线上平台的趋势本已强劲，而疫情毫无疑问进一步加快了这种趋势。但不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。部分原因是奢侈品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分原因是旅行禁令让奢侈品消费不得不从国外转移到国内。一位商场运营商表示：“我们发现销售奢侈品的最高端购物中心也跻身业绩最好的零售类型之列。因为消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光顾国内的高端购物中心了。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。一位香港的运营商表示：“我认为目前商场关注更多的是增加到访率，这样，消费者会定期或不间断逛商场，运营商还应做足安全措施，目前这种本地化的色彩非常浓厚。”上海一位大型零售地产业主表示，新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。我们还开展了一些再促销活动，引进了领先上市最新商品的旗舰店来吸引当地和外地消费者。这是积极的举措——尽管顾客人数尚未增加，但销售额增加了。”同时，促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。一位受访者表示：“从运营角度来看，零售设施运营商现在更多的是站在市镇中心的角度思考问题，而不是以一个商场的角度。”换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为真正的生活中心。购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，“人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。2019年上海开业的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开业量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超过10万方的购物中心为6个。总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针对于购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。当购物中心面积超过13万㎡，顾客的游逛意愿会随体力消耗而明显下降。另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业广泛看好。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情爆发后，国际旅游业陷入停顿。国内，疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠疫情爆发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。2019年12月及2020年6月亚太地区酒店每间可供租出客房产生的平均实际营业收入可以预见的是，即便未来疫苗能把病毒消除，地区旅游业也很难完全恢复到之前的水平，因为商务差旅可能发生了永久性的改变，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。区域旅行禁令解除后，您有哪些差旅计划？基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。酒店拥有暖通等基础设施，因此在向住宅改造这方面有较大优势。一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就已经想好了怎么做，他们入手的都是经济型或者2-3星酒店，通过简单的内部改造，就可以快速变身为共享居住空间。”事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型“的路子了。高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。轻资产化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。到了2020年，我们耳熟能详的多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的原因无外几种。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。从开发商视角来看，传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产实现最大化的利益，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。政策落地REITs成为商业地产的未来发展方向2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公墓REITs正式出道。在疫情期间放开金融市场，可见政府对公墓REITs提振市场，维稳经济，抱以的期待。截止目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收购。2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，公司的轻资产转型基本实现。由此可见，公墓REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公墓REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。结语凡是过往，皆为序章。每一次洗礼都是一场变革，我们应该坚信，在2020年的低谷过后，市场终会迎来触底反弹。阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。文章来源：商业与地产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

转眼2021年即将迈入第二季度，商业地产会有哪些转机，哪些领域会让人们眼前一亮，又有哪些趋势将带领市场参与者“牛转乾坤”，今天就来为大家盘一盘我们眼中的商业地产10大关键词。“房地产科技”重塑商业地产竞争格局在数字科技、5G时代，Proptech正从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动层面，提升商业地产的“韧性”，这正是商业地产旧时代与新时代的分水岭。根据仲量联行调研数据，房地产企业在Proptech领域的预算投入，正以每年10%-30%的增幅递增。2021年，疫情常态下的商业地产将有更多的亮点诞生于Proptech领域，无论是在智慧办公、智慧物管，还是零售地产、物流地产，Proptech将会加速提升变革与改变竞争格局。“三道红线”开发商加速分化 强者愈强房地产开发企业受疫情影响，“三道红线”资金约束，商业物业空置率高企，以及新建物业开业延后等影响，布局商业地产的开发企业，将呈现出分化态势。2021年，进取型商业地产开发商将迎来扩大规模的好时机，处在“三道红线”及沉重债务压力中的房企，不得不做好处置商业物业的打算，对于重资产持有机构、轻资产运营机构，亦带来潜在的市场机会。仲量联行预计，资产出售、并购案例将超过2020年。“新能源车”“大玩具”加速拓店国家商务部数据显示，2020年，新能源汽车产销量均创历史新高，同比分别增长7.5%和10.9%。京东大数据显示，春节期间订单量飙升10-20倍。在需求暴增的同时，也带来了线下新能源汽车门店和新能源汽车4S店的开店潮。伴随销售市场的下沉，新开门店趋势将从一线向二线、甚至三四线核心商圈拓展，这将成为核心商圈主力租户的一大看点。新能源汽车门店，将成为高端商圈的标志，更是一种“潮”文化的符号。“奢侈品”线上线下“比翼齐飞”令人意想不到的是，2020年奢侈品在国内的销售是如此大爆发的一年。疫情加速了奢侈品公司的数字化转型，在线零售成为主力渠道之一。2020年，中国奢侈品市场，全年销售规模同比大幅增长48%，线上消费占比，更是从11%提升至30%。各大品牌积极发展线上线下联动营销攻势。淘宝开店、抖音直播等方式使得奢侈品线上销售变得更为本土化，当然线下门店布局仍然重要。全渠道模式仍将是2021年奢侈品扩张的焦点。Z时代经济3.7亿主流人群的消费趋势Quest Mobile数据显示，中国Z世代规模已达到3.7亿人。这一群体，正在成为主流消费人群。单就潮玩领域，2020年天猫潮玩收纳消费用户规模同比2019年增长100倍。Z世代具有“易被种草、乐于尝新”的特征，契合上述理念的商业地产业态，会受到Z世代的追捧。我们预测，继游戏电竞、二次元文化、潮玩手办等线下零售业态蓬勃兴起之后， 2021年零售地产租户将会涌现更多的品牌，如美妆、健身、线下实体娱乐等方向。商业地产需要面向Z世代进行由内而外的革命，拥抱Z时代就是拥抱新时代。“物流地产”新兴需求加速市场扩容过去十年，中国核心物流地产高标仓规模翻了两番。除电商、零售、第三方物流与高端制造业需求外，疫情加速电商、生鲜、冷链及医药企业这一类“新兴”需求高涨。2021年，仓储物流需求依然处于高位扩容阶段。仲量联行调研显示，94%投资者认为未来5-10年将加大对中国高标仓市场的投资，71%的租户表示，未来五年内将增加高标仓的租赁数量和面积。“REITs（不动产投资信托基金）”中国REITs元年如果说科创板助推中国资本市场制度创新跃升一步，REITs则为中国商业不动产市场发展树立价格之“锚”，引导商业地产健康发展。去年4月30日，国家推动基础设施REITs进行试点，今年可期的首批REITs，很快将在沪深交易所上市。中国经历二十多年的房地产市场发展，积累了百万亿规模的不动产存量资产，REITs不仅仅能够盘活巨量基础设施，有望形成一个万亿量级的大类资产市场，也为商业地产价值链管理、“投融管退”闭环打造、不动产长期投资市场的建立，写下历史性的一页。商业地产的“绿色浪潮”中国将在2060年达到碳中和，在这一目标下，绿色地产的增长给绿色资产的发展注入动力。仲量联行研究显示，拥有LEED认证的办公楼，比非绿色认证的办公楼，租金高出6.1%-13.8%，绿色建筑的内部收益率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%。2021年商业地产ESG趋势，一方面，更多的商业地产企业引入ESG管理模式，另一方面，绿色建筑与绿色资产也将快速递增，其中新建绿色建筑达到60%，现有建筑的绿色改造与绿色星级认证数量持续增长。“存量物业”存量旧改 凤凰涅盘无论是住建部提出的“城市更新”行动，还是地方城市的旧改加速，2021年，城市更新依旧保持热度。在中国一线及二线核心城市，超过1亿平方米左右的存量物业需要改造，旧百货、旧厂房、旧办公楼，都亟需价值重塑、凤凰涅盘。仲量联行认为，商业存量物业加速进入更新名单，将使得投资板块更为活跃，进一步为市场提供核心的商业资产。同时，商业旧改也将对周边街区、社群进行重构，继而提升租金水平与商业环境，为市场注入新的活力。“社区型商业”疫情之下，利基市场“逆袭”疫情给大型购物中心带来一定的影响，却让社区商业成为逆势而上的代表。以超市为代表的业态，成为2020年线下实体店中消费增长最快速的一类。尤其是线上线下结合体现的优势，一些区域超市的线上销售占比从疫情前的2%-3%，激增至疫情后的10%-20%。社区商业体现的优势将支撑这一领域，成为2021年利基市场中快速崛起的“黑马”。此外，仲量联行追踪上海2021年新开业购物中心，体量在5万方以下的社区型购物中心占比达到40%，这也说明社区商业的发展潜力。免责声明：图文来源于网络，如有侵权联系删除。

中新网上海7月15日电 (记者 于俊)全球顶尖的房地产服务及投资管理公司高力国际15日发布市场报告，就上海第二季度写字楼、产业园区和零售物业等商业地产市场情况进行回顾并对后市做出预测。高力国际认为，得益于中央及地方政府推出的一系列稳定经济政策，上海截至5月份多项主要经济数据反弹趋势明显，外商投资、零售消费和服务业营业收入等主要经济指标继续回暖。据牛津经济研究院预测，2021年中国GDP增速预计将有望达到8.3%，领衔全球经济反弹。上海商业地产市场亦受宏观经济复苏的积极影响，需求正逐渐恢复。二季度，上海写字楼供应量维持高位，前滩表现亮眼。写字楼市场整体空置率19.1%，环比保持稳定；平均租金环比下降4.6%至人民币(下同)7.94元/平方米/天，预计年内租金或将继续下滑。受全球疫情影响，租户企业决策愈加保守，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。需求方面，TMT及金融业仍引领需求增长。产业园区租户需求稳健回弹，租金逆市微涨。部分租户重启扩租计划并积极签订新租约，连同政府出台的各项经济扶持政策已见成效，推动上海产业园区市场的净吸纳量回升，环比增长9%。软件服务、医疗健康和科技金融三个行业成为支撑市场反弹的中坚力量，共占据净吸纳量总量的65%。随着疫情后各项经济活动重启，新增供应亦在近期纷纷入市，将全市产业园区市场整体空置率推升0.7个百分点至23.4%。租金伴随需求复苏亦略有回暖，其中，张江、漕河泾等核心子市场的租金表现优于成熟中子市场。零售消费市场快速反弹，多种形式的消费刺激政策取得显著效果。以上海市推出的首届“五五购物节”为例，期间线上线下销售总额高达5397亿元。消费回暖促使此间零售物业市场需求下滑大幅收窄。预计未来部分商业项目的推迟入市将给下半年到明年的零售物业市场带来去化压力。高力国际认为，虽然下半年租户扩租意愿得到恢复，但租金仍会呈现下降趋势。电商支撑需求，使得仓储租金平稳增长。二季度，中国抢占出口先机，生产和消费的恢复促使物流物业净吸纳量大幅反弹。其中，电商快速发展带来的需求贡献了今年上半年的主要吸纳量，冷链库吸纳量也保持较快增长。三季度全球经济将有所复苏，全球贸易及物流的快速反弹将大幅提升物流需求。预计三方物流、电商和制造业将成为下半年新增需求主力，市场空置率将小幅上升，租金平稳增长。(完)

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道高力国际认为，得益于中央及地方政府推出的一系列稳定经济政策，上海截至5月份多项主要经济数据反弹趋势明显，外商投资、零售消费和服务业营业收入等主要经济指标继续回暖。根据牛津经济研究院预测，2021年中国GDP增速预计将有望达到8.3%，领衔全球经济反弹。上海商业地产市场亦受宏观经济复苏的积极影响，需求正逐步恢复。写字楼供应量将维持高位上海写字楼市场已从疫情影响中逐步恢复。7月15日，房地产服务及投资管理公司高力国际就上海第二季度写字楼、产业园区和零售物业等商业地产市场发展情况进行回顾及做出预测。根据其当日发布的研报，今年第二季度，上海写字楼市场整体空置率19.1%，环比保持稳定；平均租金环比下降4.6%至人民币7. 94元每平方米每天，预计年内租金或将继续下滑。受全球疫情影响，租户企业决策愈加保守，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。需求方面，TMT及金融业仍引领需求增长。办伴高级副总裁、联合创始人倪勇坦言，在疫情最为严重的2月份，一些客户开始考虑更加灵活的办公方式，多种因素之下，办伴的入驻客户确实出现有坏账或是退租的情况，主要集中在10人工位以下的办公空间（即小微企业）。不过，3-5月份，办伴对外的招商招租情况逐步恢复正常。高力国际方面表示，供应方面，预计2020年上海办公楼新增供应或将达200万平方米，部分原计划今年入市的新项目已推迟至2021年。目前，新增供应项目普遍提供更优惠及灵活的租赁条款，业主间出现较为激烈的租金竞争。这其中，前滩子市场表现亮眼，本季度内已获得多个大面积租约，预计该子市场在2020年下半年将继续呈现较好的净吸纳量。“疫情企稳后更多租户着手规划未来办公解决方案，租户办公需求流动性的增加将伴随写字楼项目之间更激烈的租户争夺。”高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群向《华夏时报》记者表示，由于办公楼市场今明年供应量将维持高位，租金将有进一步下行压力，对租户签订新租约形成利好，预计未来租户搬迁将明显增多，建议租户应于今年考虑搬迁或扩张，并锁定较长的租赁期。净吸纳量环比增长9%，产业园区需求稳健回弹与写字楼市场一样，上海产业园区市场也在第二季度迎来稳健复苏。根据高力国际的研报，部分租户重启扩租计划并积极签订新租约，连同政府出台的各项经济扶持政策已见成效，推动上海产业园区市场的净吸纳量回升，环比增长9%。其中，软件服务、医疗健康和科技金融三个行业成为支撑市场反弹的中坚力量，共占据净吸纳量总量的65%。“漕河泾园区的空置率一直远低于平均水平。”漕河泾招商中心总经理助理蔡建透露，即使是在疫情期间，漕河泾新兴技术开发区（以下简称“漕河泾园区”）也没有出现大规模退租。他说：“一般来说，退租情况分为正常到期退租和非正常的提前退租。上半年，园区的非正常提前退租还是在可控的范围之内。而一个主要的原因是，园区全面贯彻、推行了租金减免政策。”据高力国际方面透露的数据，随着疫情后各项经济活动重启，产业园区的新增供应也在近期陆续入市，将全市产业园区市场整体空置率推升0.7个百分点至23.4%；租金方面，伴随需求复苏亦略有回暖，其中，张江、漕河泾等核心子市场的租金表现优于成熟中子市场。基于此，高力国际指出，市场需求预计将在2020年下半年继续回弹，来自软件与互联网、医疗健康和新基建相关领域的需求将保持强劲，产业园区净吸纳量将有望迎来约20%的半年环比增长。而2020-2024年间，上海产业园区市场空置率应将在2021年达至顶峰后逐步回落；预计2020年下半年全市平均租金将持平或微幅上涨，并在2021年重新进入上升通道；2021-2024年期间租金年均增速约为1%。“整个漕河泾园区，（目前）也是有一些坚挺的外资扩租和新需求。”蔡建表示，自己对于接下来的市场情况持积极态度。据蔡建表示，漕河泾未来5年新增供应150万方，而如何招揽客户，也是在“审慎思考”的问题。蔡建说：“先关注我们的存量，存量中扩租的客户撑起了很多的业务量；第二步以增量带动存量。”蔡建同时透露，漕河泾园区的去化率一直比较稳定，今年还配上了很多优惠策略，对客户的免租期、装修补贴等都加大了力度，同时基于漕河泾优惠的激励政策推行“全员招商”工作。事实上，从修炼内功的角度来看，园区相较于开发商也比较重视综合服务，园区和客户的租赁关系往往会上升到合作伙伴的关系。此外，据高力国际研报，第二季度上海零售消费市场快速反弹，多种形式的消费刺激政策也均取得显著效果。而消费回暖促使第二季度上海零售物业市场需求下滑大幅收窄，预计未来部分商业项目的推迟入市将给2020年下半年到2021年的零售物业市场带来去化压力。而此次疫情也使消费习惯加速变革，线上线下零售渠道的融合进程进一步加快。针对未来发展方向，高力国际建议业主方应不断尝试线上平台运营，通过多种渠道获取流量。同时提升危机管理水平，以应对潜在的风险。与此同时，三季度全球经济将有所复苏，全球贸易及物流的快速反弹将大幅提升物流需求。高力国际预计三方物流、电商和制造业将成为下半年新增需求主力。市场空置率将小幅上升，租金平稳增长。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

早上上厕所，忽然看见贴了一张商业地产销售的广告，今年上海住宅房产中介好多赚得盆满钵满，商业地产今年应该特别困难，大家可以看见很多上海郊区的街道，其实空置率挺高的！商业地产这几年基本涨幅不大，我公司这个商务楼，开盘价是2.8万左右，现在目前的售价差不多4万块钱！开盘大约是在2010年左右，同时开盘的小区1.2万，就是每天中午我逛的那个小区，图片大厦和小区都是一起开发的！这个1.2万的小区，价格已经9万多一平。上海论坛看见上海中介今年已经赚了70万，卖了价值6000万房产！网友A：我老婆说她同事老公绿皮（贝壳找房/链家）的今年赚了七十万。网友B：70万的奖金，毛估估也要6000万的房子成交额，差不多一个月成交一套。网友C：认识一个绿皮小主管，20万的车开开，小孩也在上海读书了，日子过得蛮开心的。网友D：复旦上外全日制本科生也有绿皮做中介的。总归比进私营厂当工程师强！网友E：满大街房产中介，仅次于奶茶铺了，说明真的好赚，但是个人认为中介提供的服务完全不值那2-3个点网友F：绿皮今年基本都是靠卖新房赚钱，在楼盘门口拉人，拉客户看新盘。拉一个200，成交20万打底。网友G：湖南邻居，开中介的，开揽胜目前，准备换宾利了。看到这里，肯定只有很少的人了，中介工作这么多人看好，这么多说好的！说明上海楼市有点火爆，懂的自然懂了！当然也有人吹牛了！理性看待问题吧！现在住宅销售这么赚钱，但是房子是用来住的，未来商业住宅是否也会为自己正名？

李淳报道 来自仲量联行和高力国际的数据均显示，第一季度上海商业地产市场表现“超出预期”，办公楼租赁市场净吸纳量、大宗交易数量等各统计数据均传递出积极向上的信号。上海滨江办公楼群 李淳摄仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“我们发现中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”高力国际华东区董事总经理沈寅认为：无论是国家的“十四五”规划，还是上海的“十四五”发展纲要，工商业地产都展现出了承上启下的作用，对人财物数据流动的推动和对科技发展的促进，不仅限于新能源、人工智能，亦将在更深层次方面影响整个行业的布局、开发、发展。甲级办公楼净吸纳量持续上升2021年一季度全市净吸纳量录得28.8万平方米，为2019年以来季度最高值。本季度吸纳量主要来自非中央商务区。仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳表示：“租赁需求依然以成本控制型需求和总部整合需求为主，租户利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。“中央商务区新增净吸纳量持续上升至3.7万平方米。随着疫情影响逐渐消退，商业活动稳步恢复，内资企业的表现也愈加活跃。与2020年年底相比，一季度内资金融服务业的租赁需求有所增长，尤其是内资公募基金与证券类公司。需求方面，专业服务、TMT以及金融行业的公司占据需求的前列，三者占到净吸纳量的78%；分别为32%、24%和22%。其中TMT行业的租赁量占比提升至总量的24%，跻身需求的第二。从企业性质来看，内资企业仍是需求的主力，占到75%左右，外资占比则为25%。一季度共有四个新项目竣工，总建筑面积31万平方米。徐汇滨江一新竣工项目在预招租期表现良好。受益于长宁区新竣工项目的强劲租赁表现，一季度中央商务区的空置率环比降低0.1个百分点至11.9%。前滩、北外滩和徐汇滨江板块良好的租赁表现也使得非中央商务区空置率降低0.7个百分点至28.8%。产业园区租金上涨，投资活跃虽一季度为传统淡季，但上海产业园区市场自去年一季度以来节节攀升，2021年第一季度产业园区整体净吸纳量达22.1万平方米，环比上涨8.4%，整体市场空置率为22.8%。预计今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高，全年净吸纳量有望达到109万平方米，实现供求基本平衡，表现喜人。2021年第一季度，位于市北板块的两个新项目竣工，总建筑面积约10.3万平方米。上海产业园区平均空置率上升0.8个百分点至13.5%。总体租赁需求保持稳定。科技企业继续主导漕河泾板块的租赁需求。例如，鹰角网络在漕河泾中心租赁了10000平方米的面积。化工和制药企业在张江则继续扩张，如竞天生物在百佳通园区租赁了10000平方米的面积。上海产业园区的整体租金继续呈正增长态势，环比上升0.6%至4.4元每平方米每天。在客户需求方面，医疗健康、软件服务、通信等行业在上海产业园区积极扩张，分别为26%、20%和14%，占总体需求的60%。集成电路和电子设备等上海市的战略新兴产业亦高速增长，带动产业链上下游企业快速扩张。大宗交易市场，机构投资者本季度表现相当活跃，写字楼、商务园区和零售商业均有大宗交易成交的录得，总计成交人民币123.2亿元。从整体来看，国内的金融机构仍是市场主要参与者。零售物业焕发生机新能源车进驻商场上海零售物业市场本季度暂无新增供应，市场的整体净吸纳量为7.7万平方米；整体有效租金人民币33.01元每平方米每天，环比保持不变；得益于休闲餐饮、新能源汽车与美妆生活方式集合店扩张需求的支持，整体的市场空置率下降1.0%，为11.2%。由于去年部分项目延期入市，高力国际预计今年将有大约125万平方米的新增供应集中入市，对后期市场产生较大压力。需求来看，随着疫情得到有效的控制，零售市场的信心逐步恢复，奢侈品牌借机不断扩张，力求抓住商机。此外，餐饮和新能源汽车品牌的需求持续增加，目前需求前三位的仍旧是餐饮、时尚服饰和生活方式。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示:“新租赁面积主要来自于运动体验类及运动装备和服饰品牌，以及电子产品和家居生活类门店。其他新兴租户类型如收藏玩具店、密室和宠物馆等也扩张态势明显。”由于活跃的高端消费增强了市场信心，核心商圈首层租金环比上涨1.3%至人民币49.3元每平方米每天。非核心商圈租金止跌企稳，环比微升0.2%至人民币18.7元每平方米每天，这主要得益于标杆型区域型购物中心及高品质社区商业的稳步恢复。酒店市场回暖，服务式公寓受青睐2021年，上海预计共有5644间客房涌入市场，超高端酒店占比约50%。在后疫情的新常态下，民众偏向于选择周边短途旅行，酒店投资方也会根据消费者的新需求和偏好做出相应的战略布局。不少酒店集团例如希尔顿、万豪等也都计划在上海近郊开设高端酒店，例如上海松江广富林希尔顿酒店以及上海东方美谷JW万豪酒店。2020年，上海酒店和服务式公寓总交易额为56亿元，位列全国交易额首位并且占全国总酒店投资额的75%。得益于稳定的长住需求，服务式公寓在疫情下的抗冲击能力更强，截至2021年2月，服务式公寓的入住率为64%，较去年同期增长了27.8%。在全球经济不确定的情况下，长租公寓以及具有散售潜力的物业等能够带来稳定或快速回报将继续推动今年的交易活动。今年已宣布的两宗服务式公寓交易包括新天地的辉盛坊服务式公寓以及徐汇的盛捷服务式公寓。举报/反馈【来源：中国网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商正打响“突围战”。刘爽本报记者张玉石英婧上海报道一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商正打响“突围战”。“这里仅租金一个月就需要56000元。由于商场人气少、店租高再加上人工成本，一天平均要卖6000元才能回本。很多处于亏损状态的店铺只能选择关店。”日前，在位于上海市闵行区吴中路的爱琴海购物公园，某餐饮区服务员李然（化名）向《中国经营报》记者表示。李然所说的现象并非个例。近两年来，商业地产呈现持续降温趋势。上海易居房地产研究院日前发布的《中国百城商业地产市场报告》显示，2018年11月，全国100个城市商业地产年初累计成交面积为14257万平方米，同比减少7.0%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年11月全国100个城市商业地产成交表现一般，这和全国市场的降温态势总体吻合。受住宅市场降温、银行贷款政策收紧、市场预期调整等因素影响，此类物业交易面临阻力。连日来，《中国经营报》记者先后实地走访了梅龙镇广场、中信泰富广场、月星环球港、华润万象城、上海爱琴海购物公园、恒隆广场、兴业太古汇等核心商圈的商业地产项目进行走访并对所涉企业进行了采访。记者在走访中看到，核心购物商圈闭店、整修、空置等现象并不在少数。上海爱琴海购物公园相关负责人表示，不接受记者采访；华润万象城相关媒体对接人对于记者的采访请求亦未作出回应；中信泰富方面表示必须要实名转接相关负责人。兴业太古汇、爱琴海等商业空铺频现位于南京西路的梅陇镇广场中多数店铺较为冷清，不少店铺都在打折销售，部分产品已经二折销售，但仍无人问津。行业大环境下，2018年上海商业地产的表现并不理想。第一太平戴维斯数据显示，2018年前11个月，上海零售总额同比上升7.9%，增速较2017年同期下降0.2个百分点。2018年全年共90万平方米新增供应入市，较2017年下降7.3%。此外，2018年四季度核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%，较2017年同比上涨0.9个百分点；非核心商圈空置率环比上升0.4个百分点至6.8%，同比上涨0.1个百分点。2019年1月8日，本报记者实地走访发现，位于南京西路的梅陇镇广场中多数店铺较为冷清，不少店铺都在打折销售，部分产品已经二折销售，但仍无人问津。商场B1至一层的餐饮店铺客源密集，二至十层的店铺则客流量较低，jessica episode由于客流量少，将于2019年1月15日撤柜，翡翠酒家也贴出来停业告示。此外，梅龙镇广场的二层和五层分别有一家空置店铺标出“新店即将开业敬请期待”的字样。而在位于上海市静安区南京西路1168号的中信泰富广场除了几家餐饮，多数门店客流量少，大多店铺都在进行打折促销，但仍没有吸引太多顾客。记者同时发现，中信泰富上下六层，除一楼外均有空置店铺，其中二楼有5家店铺空置，三楼有6家，已接近该层总店铺的三分之一，且空置店铺外没有任何说明。2019年1月9日，本报记者实地走访了位于上海市闵行区吴中路的爱琴海购物公园。值得注意的是，在通常人流较多的一楼，标识为“在此施工，敬请谅解”“Opening soon”“即将登场，敬请期待”“Coming soon”等字样的店铺占比一楼总铺面数量超过三分之一。其中，同样位于一楼的名为“AERONAUTICA MILITARE”的店铺甚至出现了闭店的情况。在爱琴海购物公园的地下一楼，上述情况更为突出。大面积店铺均出现了闭店的情况。以餐饮为主要推介点的地下一楼仅有两三家店铺处于正常营业状态。餐饮店服务员李然向本报记者表示，这里仅租金一个月就需要56000元。由于商场人气太少、店租太高再加上人工成本过高，一天平均要卖6000元才能回本。所以，很多处于亏损状态的店铺只能选择关店。此外记者发现，月星环球港从一层开始有空置店铺，其中一至三层共有5家店铺空置，亨得利等三家正在装修升级，baby care和如一餐厅即将开业；四层有6家店铺空置，另有小菜园等四家餐饮显示开业在即。2019年1月11日，记者走访发现，位于南京西路核心商圈的兴业太古汇有少量店铺正在围栏装修，表示即将开业。此外，一至三层都均有不同数量的空置店铺。L3层的日置名媛美容店正在做活动，买300元的卡可以享价值5888元的服务。尽管如此，近两年上海新增购物中心数量不断提升。数据显示，上海购物中心新开速度较快，2017年新开的有50家左右，2018年又开了60家左右，在上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌看来，尽管购物中心数量增加，但“逛店”的人并没有增加，所以会受到一些影响。目前，购物中心尤其是传统购物中心都在进行调整，面积不够、品牌不足、丰富度不够，很容易就被淘汰掉。另外，经济下滑也有一定的影响，经济环境不乐观，大家攥到手里的钱少了。除此之外，还受到电商的影响。体验式业态破局？近年来，新零售成为多家商业地产运营商发力的方向。记者实地走访位于上海市普陀区的月星环球港了解到，体验式业态几乎遍布所有楼层。根据第一太平戴维斯中国发布的《中国零售20城》专题报告，中国的零售格局极其多元，消费习惯具有明显的区域及城市差异。要想在这样多元化、创新型的零售市场蓬勃发展，零售业主必须做到思路敏捷，能够另辟蹊径。CBRE世邦魏理仕在2019年1月16日发布的《2019年中国房地产市场展望报告》中指出，在继续演进的消费升级进程中，消费者日趋成熟并持续诉之更多新的需求。在销售渠道上，线上和线下已进入实质性的融合期，纯线上红利触顶，电商全面进驻线下。全渠道战略催生餐饮新型门店需求，比如“堂食+外卖”门店、不设置厨房的“共享餐厅”和智能门店等。在空间运营上，商场不再仅仅是购物的场所，还可以更多地承担娱乐、文化、甚至商务办公等功能；在消费手段上，消费者连同品牌和商场都会参与到同一场零售新科技革新的浪潮中。事实上，近年来，新零售也成为多家商业地产运营商发力的方向。2019年1月9日，记者实地走访位于上海市普陀区中山北路3300号的月星环球港了解到，其内设有通过扫码参与游戏的电子屏、VR虚拟现实体验设备、儿童乐园等，体验式业态几乎遍布所有楼层，价格在30～100元一次不等。与体验式业态的消费顾客相比，高档品牌和部分服装店铺则相对冷清。上海市闵行区吴中路1799号的华润万象城冰场亦吸引了不少消费者，其中多数为学习滑冰的学生。相较冰场，会员制Meland儿童成长乐园和首次进入中国的终极银幕激光LUXE的百丽宫影城的主力店的客流量较为冷淡，几家以箱包、服饰为主的店铺和六层几乎无人问津。不过，记者在走访中了解到，类似体验式业态在人流吸引上也表现各异。爱琴海购物公园体验式业态类产品布局较为丰富，包括明珠美术馆、新华书店、红星电影世界、智旅冰雪乐园、击剑馆、酷乐潮玩、卡通尼乐园等。不过记者注意到，上述项目相关客流量稀少。杜斌表示，体验式业态的分布非常广，商家需要针对自己购物中心的客群和周边的客群，了解这种体验式业态的东西是不是他们所需要的、大家喜欢的、是不是符合社会现状的，要根据不同的购物中心、不同的体验式业态、不同的需求来决定，否则会出现投入多，消费者少的情况。盈利承压据新世界百货日前发布的2018年年报，2018年公司经营利润仅为1.85亿港元，较2017年的2.78亿港元减少了33.45%。2018年净利润为1108.5万港元，较2017年的1.28亿元大幅下滑91.4%。近年来，受宏观调控的大环境影响，商业地产的运营业绩也不甚理想。中指研究院日前发布的《商业地产市场月度报告》显示，2018年前三季度，批发和零售业同比增长6.5%，增幅较2017年同期回落0.7个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.7%，增幅较2017年同期回落0.5个百分点。2018年1～11月，全国商业营业用房销售面积为1.01亿平方米，同比继续下降，降幅扩大2.3个百分点至5.1%。从具体企业的运营业绩来看，据新世界百货日前发布的2018年年报，2018年公司经营利润仅为1.85亿港元，较2017年的2.78亿港元减少了33.45%。2018年净利润为1108.5万港元，较2017年的1.28亿元大幅下滑91.4%。截至2018年6月30日，新世界百货借款为18.77亿港元。值得注意的是，截至2018年6月30日，新世界百货流动负债为1273.9万港元，流动资产仅为289.1万港元。流动负债远远超过流动资产。月星集团有限公司债券2018年半年度报告显示，截至报告期末，月星集团的有息负债规模共132.04亿元，包括短期借款9.6亿元、一年内到期的非流动负债9.28亿元、长期借款81.73亿元和应付债券31.43亿元，合计占负债总额比例为67.14%，占净资产比例为105.49%。截至2018年12月31日止一个月，华润置地及其附属公司（本集团）实现总合同销售金额约人民币210.2亿元，总合同销售建筑面积约112.92万平方米。其中，操盘项目合同销售金额及合同销售建筑面积分别约人民币134.1亿元及94.71万平方米，分别按年下降51.1%及40.4%。截至2018年6月30日，华润置地流动负债为2809.67亿元，2017年同期则为2398.23亿元，同比增长17.16%。截至2018年6月30日，恒隆地产收入51.50亿港元，同比下降19%，其中物业销售10.32亿港元，同比下降59%。“大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限，但新零售、体验式业态、跨界复合品牌开店需求仍然旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。此外，部分存量项目虽开业初期租金较低、入驻率不高，但通过业态调整和持续引入新品牌使租金补涨，将巩固整体市场租金水平。”第一太平戴维斯上述报告指出。一方面是新项目扎堆入市，一方面核心商圈商业项目空置率走高，闭店频现，上海诸多商业地产运营商正打响“突围战”。图为上海北外滩近期营业的一家购物中心。【关注乐居买房，掌握购房好时机。】