豪宅市场调研报告

2020年，在疫情的冲击下全球的豪宅市场都不同程度的缩水了。上半年，12个国际城市售价1000万美元以上的房产成交量为281套，不到去年同期的一半。北京的豪宅市场也受到了冲击，今年1月到7月别墅新房成交量为569套，同比下降24.74%，成交均价同比下降15.54%。但与数据形成极大反差的是兴奋的豪宅销售们，北京乃至全国的豪宅销售都表示：今年的豪宅实在是太好卖了！01以北京为例，上半年格拉斯小镇、北京壹号庄园、恒大丽宫、中粮瑞府等多个豪宅盘已经或即将清盘。去年全年只交易了一套的颐和原著，今年光上半年就成交6套。这些都是顶豪项目，售价都在6000万以上，其中不乏2、3亿的户型。疫情让不少人直呼消费降级，却加快了富豪购买豪宅的步伐。他们中有刚需购房者，疫情在家隔离久了，越发感到小房子没法住。我的客户W先生就是刚需派的代表。W先生在北京经营着一家公司，一家四口原本住着250㎡的平层，平常感到挺宽敞的空间在疫情中显得格外拥挤，孩子都没有地方玩耍。偶尔外出，公用电梯也让一家人很没安全感。W先生的大女儿过两年要上学，届时会有国际学校学区的需求，一家人本想过段时间再在中央别墅区买套独门独院的别墅，突发的疫情让他提前落实了计划，在顺义中央别墅区买了栋六千多万的独栋。也有非刚需购房者。R先生，上市公司大股东，手中时常有大量现金无处安放，今年的疫情严重影响了经济大环境，资产荒之下R先生寻摸了一圈决定：还是得买房。这类客户买豪宅多是出于资产配置的需求，资产配置与投资还是有区别的，投资更注重未来的回报率，资产配置则更偏重能够承载大笔现金且能够保值和抗风险，购买标的多为顶级豪宅，关键词是稀缺、绝版，稀缺到永远抢手、绝版到不会贬值。R先生的目标就是一线城市北上广深的顶级豪宅项目，预算不限、套数不限，刚好疫情期间有比较多的时间在国内看房，看到非常合心意的就会买下。02除了疫情推动了一些富豪对豪宅的需求外，豪宅市场供给端的变动也是销售火爆的原因之一。开头的数据表明，豪宅市场的绝对销量确实下降了，但为什么销售们的主观感受却比去年好的多因为豪宅的新盘数量、过往存量也下降了。这几天房地产行业有个大新闻，政府将约谈一众房企，可能会就近期房地产企业债务新划的“三道红线”进行洽谈。简单来说就是要给房企“去杠杆”，降低负债率，防范经营风险。豪宅的去化比普通住宅慢，资金占用量大、占用周期也长，对于房企来说开发风险本来就相对大，对房企在设计、建造、营销各环节的要求也更高。在目前日益严格的金融管控下，豪宅项目的开发更加成为挑战。在“房住不炒”的大环境下，国家也不会放任大量豪宅项目流入市场，抬高房价。需求在上升、供应却在下降，这在很大程度导致了重点城市顶豪项目销售火爆。03在该如何配置豪宅的问题上我总是说，当一个豪宅项目在一线城市，它就已经成功了一半。但即使在一线城市，豪宅和豪宅也是不一样的，不要被昂贵的标价蒙蔽，在阅遍豪宅的洋房姐姐眼中，豪宅按照品质和区位的不同，大概可以分为三个层次：第一层是顶级产品+主流区域；第二层是顶级产品+美好蓝图；第三层是普通产品+迷惑区域，甚至劣质产品+迷惑区域。前两层可以放心买，第三层最好不要碰。首先来说品质的划分，豪宅的品质包括户型设计、建筑质量和社区环境。早在几年前我国就颁布了“限墅令”，随后又对住宅用地的容积率进行了限制，比如目前北京就不能建造容积率在1以下的社区，这就导致2014年后的一些豪宅社区会采取“高低配”，也就是一片低容积率别墅，配几栋高层平层，以拉高容积率。别墅边儿上有高层，这就大大降低了社区的私密感，而“限墅令”更是让纯独栋社区成了很多人心中的白月光。年代较早的项目中虽然容易选到容积率低的纯独栋，但设计有可能跟不上时代。现在的别墅设计很注重细节中的居住体验，比如每套套房都南北通透，照顾每个家庭成员的居住体验；双主卧设计，生活节奏不同的男女主人不会相互打扰；新风、净水系统和智能家电满足生态家居的要求。今年北京豪宅的销售情况不错，但也不是所有的项目都有行情，质量过硬的项目才会备受追捧。有个项目楼王价格过亿，定位是顶豪的级别，但设计是合院别墅，院子本来就不大，客厅面宽设计的还小，整体感觉比较局促，不能满足客户对1、2亿产品的期待，上半年一套成交都没有。这类项目显然就无法让人放心持有。接下来说区位，我一直在强调，豪宅绝不只是奢华的房子，坐拥稀缺的资源甚至比房子本身更加重要。稀缺资源可以是山海湖海等实体景观，也可以是教育、圈层这种软性资源。“主流区域”的意思是配套已经落地，或周边有长期以来被人们认可的资源。比如文章开头提到的颐和原著，北京唯一的与颐和园为邻的纯别墅项目，站在自己露台就能看到万寿山的感觉真的太好了。颐和园是北京的历史文化标签，绝无仅有、永世长存，所以即使有比颐和原著社区环境、容积率更优秀的项目，很多人还是会选择颐和原著，就图一个安心，买下来不住不装修保值效果依旧能打，08年到现在房价翻番。还有中央别墅区的核心区域，它起源于望京高科技产业聚集和首都国际机场的建设，经过十几年的发展已经成为公认的豪宅、高圈层地区，居住环境、各类配套，都处于“强者恒强”的地位。第二层所说的“美好蓝图”是指，目前还不是热门地区、但已经能看到未来规划的地区。比如上文提到的R先生最终选择的西山龙胤所在地，未来的科创中心——海淀北部新区腹地，与故宫新址对望。当然，规划不能全听销售一张嘴，很多城市规划即便落实到了政府文件中，还是拖了十几年未能成型。要确定一个项目是否具有“美好蓝图”特征需要实地考察，比如海淀北部新区已经有中农工建四大行和华为的数据研发中心入驻，故宫新址也已经建设多年，规划的道路基本修好，静待通车。第三层中的“迷惑区域”就是指既没有自然资源也没有社会资源的地区，这些地方即使把房子改成华丽的宫殿，在我心里依旧不能算是“真豪宅”，也不具备顶豪保值、增值的属性，这些项目除非是真心喜欢想留着自住，不然就不要碰，最终很可能砸在手里。我是洋房姐姐，想要从众多项目中轻松pick稀缺、绝版的真豪宅，就来找我聊聊吧！

2019年4月19日，中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年6月纬房指数监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。一、住房市场运行最新动态1.核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。从房价累计涨幅看，核心城市房价波幅也在减弱。2019年上半年核心城市的房价波幅，要显著低于2018年同期。纬房核心指数显示，与2019年1月的102.52点相比，2019年6月核心城市房价累计上涨了3.22%。与2018年1月100点相比，2018年6月核心城市房价累计上涨了8.29%。2019年的房价峰谷差距较2018年显著缩小。从二手房成交量指数看，在房价趋于平稳的同时，核心城市二手住房成交量也继续快速下探。2019年6月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.28，比5月下降了26%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的快速下降，表明房价存在一定的下行动力。十大城市二手住房成交量指数(2017年1月成交量=100)制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。来源: 社科院网站

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。土地拍卖市场报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例；价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位；官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商务办公市场2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。写字楼市场2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。公寓市场昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。来源：昆明日报（记者 彭诗淇）、昆明规划建设

今年以来，一线城市豪宅市场屡屡吸引市场的眼球。前有广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万+”的豪宅项目频频“日光”，后有上海“富豪们”在排队为抢先认筹而大打出手，北京两个“10万＋”项目同日开盘成交金额各自突破20亿。克而瑞数据显示，1-8月一线城市整体豪宅市场走高，其中，深圳开场表现抢眼，中期热度有所回落；北京5月后崛起，至8月同比走势大幅领先。总体来看，四大一线城市中，深圳豪宅市场在疫情初期受影响最小，受政策影响，波动性比较大。其他三个城市受影响明显，2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%，4月之后广州与上海逐渐反弹，在5月都达到同比涨幅最高点后开始慢慢回落。而从第三季度开始，北京逐渐发力，同比走势一跃成为一线城市中的第一位。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐低估了，常州！8月楼市数据揭晓，卖的最好的房价都这么高雅馨以5870万元竞得仙居县新桥村拆迁安置区地块10月1日试通车！江门大道南（东）线左幅路段最新进展！

来源：《财经》杂志【今日直播】　　掘金大消费|价值的发现与回归——长江零售2020年度中期投资策略　　掘金大消费|拥抱变革，静待新生——长江汽车2020中期策略　　金价强势，如何把握港股及美股的黄金机会　　海通荀玉根、富国张圣贤：详解股市、债市、黄金的投资机会　　险资派大佬姜昧军：在不确定性环境中捕捉确定性机会　　诺德王恒楠、招商周靖明：漫谈量化工具在主动投资中的应用　　万家基金黄兴亮 ：聚焦创业板制度改革，把握优质赛道掘金机遇　　国海证券|中国的力量：看好中国经济“内循环”受疫情影响，全球实体经济及外贸产业都受到重创，中小民营企业更是生存艰难，潜在豪宅购买人群应该在减少，为什么却在二季度集中爆发？后半年，豪宅成交量会一路走高，还是止涨回落？哪些城市、地段的豪宅容易踩坑，成为高位接盘侠？哪些品质的豪宅又会在疾情后期有较大成长空间？文|王博 张光裕编辑| 马克很多人还在两百万元首付线上挣扎，但豪宅市场已经迎来了第一批抄底团。“就像三甲医院的候诊大厅一样。”家住武汉的李榕如此形容1个月前去华侨城东湖水岸项目看房的体验。东湖水岸是武汉出名的豪宅项目，与她目前的住处仅一街之隔，房价却贵出一倍，约4万元/平米。房地产服务平台安居客的数据显示，武汉市2020年7月新房均价约为15000元/平。2020年二季度，豪宅销量看涨的不只是武汉，部分重点城市豪宅销量在疫情前后均走出V型曲线。贝壳研究院将北京“总价 1000 万元及以上”+“总面积 150 m及以上”+“三 居及以上”作为北京“豪宅”的标准。北京之外，贝壳研究院对豪宅的定义是：（1）价格，总价在同城区前25%；（2）面积，大于全市成交样本平均建筑面积90%；（3）物业费≥2元/月/平。深圳市政府对“非普通住房”的定义是网签价750万元以上，北京市政府对“非普通住房”的定义是五环内成交总价超过468万元。非普通住宅交易时的税收较高，首付比例一般在80%。地产圈一般简单粗暴地把豪宅定义为，每平米均价是该城市住宅均价的2倍。据贝壳研究院对二手房市场统计数据，二季度北京豪宅成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北上深蓉均创下2018年以来季度销量新高。新房市场同样火热，深圳太子湾·湾玺项目、上海前滩三湘印象项目开盘即售罄。房地产服务商第一太平戴维斯发布的数据显示，二季度上海市一手高端公寓成交量同比上涨47.1%，价格指数也微升1.3%。今年国内实体经济及外贸产业都因疫情受到重创，中小民营企业更是生存艰难，潜在豪宅购买人群应该减少，为什么豪宅销量却在二季度集中爆发？下半年，豪宅量价齐飞的局面还会延续吗？豪宅热的由来疫情从多个维度诱发了这一轮豪宅热。显而易见的原因是，一季度疫情期间买家无法看房、无法签约成交，购房需求因而累积，在二季度集中释放。王得是深圳链家资深店经理，长年专注于豪宅销售。在他看来，疫情后购房需求的释放，存在一条由刚需到豪宅的传递链。疫情先刺激了刚需市场，卖掉刚需住房的人从而有了资金购买更高端的住房，改善自己的居住需求。贝壳研究院给出的数据显示，2020年3月，北京90平米以下房源成交占比较2019年12月增加2.6%。深圳90平米以下房源成交占比较2019年12月增加5.2%。贝壳研究院对数据的解读是：“疫情之后，北京、深圳二手房市场都是刚需先行。”一位国内主打豪宅产品的房企营销负责人分析说：“市场不好、经济不好的时候，大家会觉得还是得买房。”到了二季度，改善型高端住房销量接棒上涨。贝壳研究院数据显示，重点18城5-6月120平米以上大面积房型成交量环比3-4月增加38.6%，增速快于60平米以下小面积房型的14.2%。链家相关人士告诉《财经》记者，2020年5月，北京链家的二手房成交量创下了自公司成立以来的第二高峰。在这条传递链上，改善型住宅的下一环就是豪宅。疫情也引发了宏观面的变化。受疫情影响，为了提振经济，促消费，全球主要经济体都在超发货币，实施较为宽松的信贷政策。有国际券商和多位地产高管认为，这让很多高净值人群担心手中的货币贬值，为了规避风险，他们在资产配置时，就会更加倾向房地产。但由于欧美抗疫成效不乐观，中美国际关系紧张，大部分投资人出海投资的意愿变低，转而把目光放在了国内。7月30日，美联储召开货币政策会议，继续强调经济下行和通缩风险。中金公司宏观组认为，美联储会继续宽松的货币政策。早在今年2月，中国人民银行就宣布将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作，向市场投放资金1.2万亿，确保市场流动性，用于缓解企业和购房者的还贷压力。人民银行2020年上半年金融统计数据报告显示， 6月末，广义货币（M2）余额213.49万亿元，同比增长11.1%，增幅比去年同期高2.6个百分点。今年1月份，M2首次突破了200万亿元。十年前，2010年6月末，中国M2余额仅为67.4万亿元。货币放水就意味手中的钱会越来越不值钱，经过了房地产20年的高歌猛进，中国老百姓对此深有体会。为了让手中的货币跑赢通胀，高净值人群也会把豪宅作为重要的资产配置。相比普通住宅，作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善，也更容易在收益率上跑赢刚需盘。除此之外，申请银行贷款也变得更加便利。贝壳研究院监测数据显示，货币宽松导致银行贷款额度充足，银行放贷周期大大缩短。主流银行房贷放款周期从68天下降到39天（2020年6月）。房贷利率降低也给市场注入了活力。房贷利率由固定的基准利率上浮机制转为LPR（贷款市场报价利率）浮动机制之后，1-5月，5年期LPR两次下调，由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%，两个利率维持至今。最好的抄底时机？中国金茂的一位营销高管认为，疫情之后，人们对居住品质的要求提升，引发二季度高端住宅的成交量上涨。疫情期间，人们在家中度过的时间突然拉长，住处既是生活场所，也成了工作场所。北京链家CBD区域总监韩昭君认为，人们以前在居住体验上的痛点可能因此变得更痛了，对空间大小、安全性、舒适度的要求被疫情全面唤起。无论对刚需房购买者还是改善型住房购买者都是如此。李榕是在2020年6月去看房的。她告诉《财经》记者：“原以为疫情之后，大家手头没钱，消费比较消极。没想到看房现场人头攒动，惊呆了。”李榕还记得看房前要过“三道关”。第一关是检查预约情况，第二关是量体温，然后才能到大厅登记，等待销售人员。李榕花了半个小时通过三道“关卡”，“没想到进入小区后人更多。”李榕现在住的房子已经够大，有170平米。疫情前，她对住房升级的欲望并不是非常强烈。考虑到日后的维护、清洁等因素，她想换一套200平左右的房子即可。而在疫情后，她说自己的欲望翻了倍，想买上下两层的大平层了。李榕相信，现在是房价最实惠的时候，可以抄底，之后房价一定会涨。一位链家的新房中介向《财经》透露，北京南三环的懋源·璟岳2018年就开盘了，为了加速卖房，开发商推出了98折优惠，首付到账时间也可谈，最多可以有3个月的缓冲期。《财经》记者在调查中了解到，北京其它一些此前定价较高的一手豪宅也在今年调价促销。一些200多平米的大户型房源，成交价较疫情前降低了200余万元，大约相当于打9折，不少客户觉得现在是合适的购买时机。有人卖房筹钱，有人买房避险来自北京、深圳的多位业内人士告诉《财经》记者，疫情之后，豪宅持有者的卖房需求和投资者的抄底欲望都被激发起来，是豪宅成交量上涨的原因之一。王捷是北京CBD某商圈销售经理，在他负责的某豪宅小区，今年罕见地出现了一套格外优质的二手房源。王捷说，该房源户型特殊且稀少，采光、通风都优于同小区其它户型。在此之前，像这样的优质房源每隔几年才会出现一套。据王捷介绍，卖房者邹先生经营着一家公司，今年受疫情影响，企业周转困难，于是卖房筹钱。该小区地段好，本就长期受到买房者关注，再加上邹先生的房子又优质，很快就卖出去了，成交价超过5000万元。链家总监韩昭君向《财经》记者介绍了这样一个案例。在他负责的区域，有一套二手豪宅挂牌2年，标价4000万元，一直没卖出去。疫情后，房东为了生意周转急需用钱，同意降价出售。在2个月的时间里，这套豪宅的标价逐步降到了3500万元，顺利成交。王捷告诉《财经》记者，之前有一批二手豪宅的房东并不诚心卖房。他们会为房子挂一个高于市场价的价格，姜太公钓鱼，愿者上钩。而在疫情后，其中一些房源降了价。有商人把房卖掉，换得现金给企业止血。也有商人对实体经济发展预期悲观，于是把原本用于企业发展的钱投向了房市。今年二季度，王得卖掉了一套价值4600万元的公寓，购房者经营着一家做服装面料的企业。“他告诉我，原本计划在今年扩张生意，但因为觉得实体经济情况不好，于是把钱挪出来投资到房产。他觉得还是这样更安全。”王得向《财经》记者说，“他去年刚通过我买了一套住宅，不再有购房名额，但还是想买，于是选择了公寓。”深圳豪宅市场最火爆除了共性因素，每个城市各自的小环境也影响着豪宅市场的成交量和未来上涨空间。“深圳的豪宅市场一直很火。这里越贵的房子卖得越快，反倒是小户型楼盘卖得慢一些。现在的开发趋势也是大面积房子越来越多。”王得对《财经》记者说。据王得介绍，深圳豪宅买家里，有很大一部分是早些年通过炒房致富的人群。这些炒房客不停地置换手中的房屋，炒房的标的越来越大、越来越贵。发展到今天，炒房客成了豪宅市场上的一支主力军。深圳市场长期供应量不足，在房价调控的大背景下，深圳一二手住宅价格倒挂。王得以南山区华润城润府向记者举例，该片住宅区一手房单价12万元/平米，二手房单价17万元/平米。这意味着只要抢到新房，转手就能赚大钱。在这样的市场下，炒房客紧盯着每一个高端的新房项目，一些在新房竞拍中失利的买家再流向二手房市场。于是，深圳的豪宅一直是抢手货。“现在深圳的豪宅已经触到接近35万元/平米的单价，在我所在的深圳湾片区，最便宜的豪宅也要16万元/平米。”王得说。 他经手过的房源，总价从2000万元到8000万元的全都不愁卖，只有1亿元以上的会卖得慢一些。为了抑制过快上涨的楼市，7月15日上午，深圳市住房和建设局等八部门联合发布了八条楼市调控新政，被业界称为深圳史上最严调控。新八条在购房者资格认证上做了减法，规定深圳的购房资质从落户即可买房改成了三年户口三年社保，精准打击了炒房客，很多刚拿到深圳户口的人失去了购房资格，导致深圳大多数楼盘延后开盘。但这并未影响深圳豪宅的交易价格。中原地产和链家地产的资深经纪人都反映，目前深圳豪宅销售量在下跌，但价格降幅不大，没出现大幅降价抛售的现象。北京豪宅供给增加北京的豪宅成交量上涨与北京近几年的土地供应结构有关。随着限竞房（限房价、竞地价）时代的终结，北京不限价土地的拍卖比重增加，未来，还会陆续有一批豪宅入市。2017年-2018年，为了抑制过快上涨的房价，大量限竞房入市。这类房，开发商在土地拍卖时，要靠出价最高竞得地块，但在售卖时，房价已经被监管部门提前锁定。这导致高净值用户可选择的高品质商品房逐渐减少。限竞房大多位置偏远，质量较差，品质不高，销售艰难。中原地产研究中心数据显示，2018年到2020年7月12日，北京总计入市90个限竞房项目，总体供应限竞房住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套。限竞房虽然抑制了房价的上涨，但也让北京市政府的卖地收入逐年下降。从2019年开始，北京市陆续增加了不限价土地的拍卖比重，2019年，限竞房的土地拍卖与商品房开始平分秋色。2019年6月6日，朝阳区孙河村地块被恒基以30.2亿元竞得，溢价率23.32%，楼面价69541.99元/平米，登上2019年北京住宅楼面价顶峰。一位头部地产公司高管透露，目前房企的净利要求在10%-15%左右，如果楼面均价7万，售卖时每平均价会达到10万元以上，这种品质的房子一般都不会是小户型，超过100平米，总价就过千万了。不限价地块增加，也就意味着豪宅供给量增加。来自克而瑞机构数据显示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74%，限竞房用地仅有6宗，占19%，分布在昌平、房山、黄村板块。如无意外，这些取得商品房用地的项目，将在2021年陆续上市。豪宅将长期稀缺贝壳研究院认为下半年二手房市场将出现这样的趋势：产品分化，改善型产品强于刚需产品。低总价房跌幅最大或涨幅最小，较高总价房价格坚挺。多位操盘豪宅的房企高管认为，今年高端客户群对区域要求有所降低，不受工作、生活区域困扰，但对于品质、舒适度、物业、圈层，及健康等元素关注更高。具备这些特质的豪宅才有保值潜力，甚至有更大的上升空间，尤其是一线城市。目前来看，这类豪宅仍属于稀缺资源。由于疾情影响，物业门禁是否严格，对人流的温度检测是否认真，清洁杀菌是否做得到位，都成为一座豪宅的加分项。在健康方面，购房者更看重净水系统、水温恒定、新风系统等配置。虽然豪宅市场成交量上涨，但大多数房企并不会改变策略，盲目入市抢地盘。首先，豪宅去化比普通住宅慢，资金占用大，占用周期长。在金融监管较严的当下，这对大多数房企都是挑战。其次，高品质的豪宅，设计、招采、建设、营销的各个环节与普通住宅都不是一个逻辑，并不是一家房企临时组个团队就能在短时间内推出来的。品牌影响力、资源整合能力、目标客群个性化设计服务，这些都是一家深耕高端住宅房企的硬实力。政策面，促进刚需市场供应，抑制炒房，坚持“房住不炒”的大方向下，监管层不可能让大量豪宅入市扰乱市场。有房企高管透露，南京、成都等二线城市都存在一二手房倒挂现象，但在调控政策限制下，开发商就算拿了地要建豪宅卖高价，地方政府也会延长备案时间，阻止网签，从而达到限价目的。今年4月末，紧临长江的江景房武汉天地云廷二期推出T3号楼142套千万级豪宅，2分钟售罄。“这只是个案，因为那是绝版地段。”该房企高管说。这些因素都意味着，在可见的未来，豪宅供应量都不会大幅增加。

2020年因疫情影响，全球普遍实施较为宽松的信贷政策，主要经济体存在不同程度的货币超发。为了避免手中货币贬值，很多高净值人群会选择投资房地产实现资产配置。面对海外疫情严峻形势，大部分人把目光放在国内。而豪宅项目则因其稀缺性和唯一性成为高净值人群投资和抵御市场周期波动的重要选择，今年豪宅市场的火爆表现恰好印证了这一点。深圳：豪宅市场最火爆，7.15后成交量下滑从去年开始，深圳利好政策不断，粤港澳大湾区规划公布、“豪宅税”取消，再加上相较于其他一线城市并不高的购房门槛，深圳的豪宅市场一直都比较火。由于近几年“限价”政策的影响，一二手房价格倒挂，有些区域的一二手项目价格差甚至可以达到5万/平。所以新房项目比二手房要受欢迎，豪宅项目亦是如此。一手豪宅项目的火爆从今年上半年开盘的招商蛇口太子湾·湾玺就可见一斑，三次开盘，三次售罄，售价都是2000万起步。为了抑制过于火爆的深圳楼市，7月15日，深圳市住房和建设局等八部门联合发布了八条楼市调控新政：要求落户3年且连续缴纳36个月社保才具备购房资格，同时“豪宅税”也再次重启。政策一出，很多刚刚拿到深圳户口的人失去了购房资格，豪宅税的重启也增加了高端项目的购房成本。笔者从当地21世纪不动产的经纪人了解到，政策出台后，深圳成交量下降比较明显，很多项目选择延期开盘，但是交易价格依然坚挺，买卖双方对于深圳市场的保值能力仍保有较强信心。上海：豪宅项目集中入市，需求释放21世纪不动产新古北豪宅店店东任甦祺在上海经营着两家中介门店，专做中高端项目，项目标的主要集中在1000万到4000万不等。笔者从任总处了解到，今年上半年上海豪宅市场表现火爆，尤其表现在新房项目。这主要是由于过去两年上海一手豪宅项目供应不足，今年一手项目供给要大于往年，供应放量，前期积压的需求得到释放，造成了今年上海豪宅市场的火爆场面。任总告诉我们，一手豪宅项目的房客比基本上是1:5，相当于5个人抢1套房子。豪宅的购房群体大部分是年龄在40-50岁的企业主，也不乏一些演艺明星，而购买豪宅基本是为了资产保值。对于今年下半年上海豪宅市场的表现，任总表示，受全球经济环境影响，高净值人群更愿意把钱投在更具保值性的豪宅上。因此，虽然下半年一手豪宅项目供应会下降，成交量不会像上半年那样火爆，但是房价预计保持稳定，不会出现明显浮动。北京：不限价地块供应增加，豪宅市场后劲足今年上半年北京的豪宅市场并不像上海和深圳那么抢眼，但也相对火热。根据贝壳研究院数据显示，进入二季度，疫情影响减弱叠加货币政策宽松，前期积压的改善型需求集中释放，北京豪宅市场强势反弹。5月二手豪宅成交量攀升至2019年以来的高点，环比增加58%，同比增加91.7%。整体来看，2020年前7个月北京豪宅成交量基本恢复至去年同期水平，同比微幅下降1.3%。为抑制房价过快上涨，满足刚需群体的购房需求，在过去三年北京在土地供应端做了调整，出让地块以限竞房（限房价、竞地价）为主，大量限竞房入市，一手豪宅项目则鲜有入市。今年北京土地供应出现了变化，土地市场推出多宗不限价地块，仅上半年不限价地块成交量占比就超过7成。进入8月份，已有两个10万+项目拿到预售证并开盘，中海甲叁号院和北京金茂府二期分别创造了首日成交20亿+的成绩。对于近期北京豪宅市场的表现，21世纪不动产研究中心高级分析师王胜男表示，在过去3年，北京限竞房集中入市，一些位置偏远的项目出现了供大于求的现象，销售情况并不理想。今年不限价地块供应增加意味着高端改善型项目的增加，未来北京新房供应预计以不限价商品房为主，积压已久的高端改善型需求有望迎来进一步释放。总结北上深三个城市今年豪宅市场的回暖原因，主要有以下两点：一方面是供应端放量，前期积压需求释放；一方面是今年全球经济震荡，海外疫情控制效果不够理想，在一定程度上推动高净值人群在国内置业，投资一线城市豪宅项目进行自身资产配置。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:诸葛找房 优质内容推荐省里批了！济宁这些地方的土地将被征收！看看有你家吗？9月常州“地王”已被叫停，调控新政制定中，这几幅待拍地会冷吗刚刚，淄博开出首张罚单！

细分市场——房地产上一讲我们介绍了4种甄选城市板块的境界，并对地段还是地段有了更深层次的理解。这一讲我们剖析另一个话题，市场营销学领域的经典概念，细分市场，简单通俗的说，一样米养百样人，人们的需求肯定是各不相同的，个性化的，特别是房产这种价值量如此之大的商品，买了可能就要住很久，不会轻易再换了。所以希望在力所能及的范围内，尽量尽善尽美的符合自己个性化的需求，也是人之常情。而细分市场研究能否对人们五花八门个性化的需求进行一些分类，尝试找出一些共性的东西。我们投资房产是为了获取租金收益，以及最终卖出获利。当然需要研究房产市场上租房买房的消费者们在想什么？他们究竟要什么？保证我们买入的产品是适合他们需求的，才有可能获得理想的回报。并且这种判断应该包括对未来的预判，也就是具备一定的前瞻性。我们用几个具体的案例来说明关注和理解细分市场的重要性首先我们来着重关注一个典型的细分市场，刚需市场的昨天今天和明天，在展开分析之前，有必要给刚需下一个简单明了的定义。比如主流购房人群的第一套住宅，很明显在任何时代，对这样的客群来说，购房各项要素中最核心的刚性条件都是总价，一定要在严格限定的总价范围内解决问题。因为首付款是有限的，哪怕只贵了一点点也是确实买不动。正因为最关键的总价限制，这些年来的刚需市场呈现以下几个非常明显的规律。一、面积在持续缩小以上海为例，2003年刚需主流面积是90~120平两房，和130~150平三房。到了2010年缩小到80~90平两房，和110~130平三房。2018年70~80平米两房，90~110平三房已经成为新房开盘的主流。随着单价的不断攀升，总价约束对面积的限制非常明显，地段在不断郊区化。二、2003年内环线内还能开出大量的刚需新盘2010年内环已经全面高档化，中外环也在迅速高档化中，但还能找到一些新的刚需产品。2018年内环全面豪宅化，中外环迅猛跟进，刚需产品在近郊慢慢绝迹，开始大规模向远郊发展。三、密度在不断升高2003年近郊刚需新盘，以多层洋房为主，容积率可以做到1~1.5。2010年全面小高层化，容积率攀升到2~2.5，2018年全面高层化，容积率继续攀升到2.5~4，甚至更高。四、产品在不断高端化2003年，开发商还在刚刚放开商品房市场的摸索阶段，尚且谈不上什么产品设计。2010年虽然已经出现不少精装修交付的楼盘，但竞争仍不够充分，细节品质仍然相当粗糙和原始。2018年刚需市场的产品打磨已经非常成熟，竞争相当激烈，大势方向是高端化精细化，可以预见2025年的刚需新房市场将会是这样的途径，主流面积段为60~70平两房，80~90平三房，位于距离传统市中心30~40公里以上的远郊，容积率3~5左右的高层住宅，产品更加精细化高端化。之所以产品会有这样的发展变迁，一切手段都指向共同的目标，降低成本，提高收益，也就是把计量差的地段，尽量高的密度的住宅，在总价约束范围内卖出尽可能高的单价。面对这种宏观大势，对于刚需细分市场的切入点，也就很明确了。我们现在可以提前布局位于近郊的中等密度次新两房，面积控制在90~100平左右，最关键的是户型要能够改为三房。未来市场上与这种标的相比，新楼盘的三房地段更偏远，密度更高，可想而知，我们选择的标的有差异化优势，在售出时具备相当不错的竞争力。接下来我们再看看改善市场，与刚需市场不同的是改善市场这么多年来的套均面积几乎没有产生实质性的变化，始终维持在150~250平，但地段和刚需市场一样，在不断郊区化，只是郊区化的速度比刚需市场稍微慢一些。同样改善市场的平均密度也在不断升高，产品也在不断好转化改善市场两个主要特点，第一个是全面二胎带来的多一个房间的需求，使得四房代替三房成为了市场里最受欢迎的产品。第二个是随着城市化进程的不断深入发展，越来越多的改善，买家自己从小就在城市里长大，对有天有地的乡村生活，不再抱有留恋和复制重温的需求，这是真正能够完完全全融入城市生活的第一代人。因此他们对联排双拼叠加等经济型别墅和中大面积复式的关注度逐渐下降，而大平层成为了越来越多这类改善买家的第一选择。我们在投资改善住宅时，自然会对平层四房，尤其是那些可以在保持舒适度的前提下，改为四房的大三房格外青睐。同时要非常注意选择密度，面宽、层高等根本上直接影响舒适度的硬指标上有优势的产品，同时尽可能避免为豪华装修，分析园林管家式物业等这些高可复制性的要素买单。最后我们来聊聊豪宅市场，豪宅买家的需求高度个性化，所以业态就不局限于平层了。顶层复式和独栋别墅也是常见的类型，更稀缺的还有老洋房庄园等，篇幅限制。这一讲就先说说平层豪宅市场，在说改善市场时提到的大平层，其实并不是真正的大平层，因为能被称作豪宅的大平层，面积至少应该在250平，甚至300平以上。随着富豪群体的形成和购买力的不断壮大，豪宅市场的平均面积不但没有下降，反而持续在上升。近年来，市场上出现了更多超过400平、500平甚至600平的产品。另一个特点是功能的不断完善化。早年的豪宅卫生间数量通常是三个，或者是卧室数量减一的模式。但近年来的新建豪宅越来越多，采用全套房设计，并普遍预留仅配备台盆和抽水马桶，不设置淋浴房的客位，卫生间数量已经达到卧室数量加一的水平，从没有一毛钱到设置独立衣帽间，再到设置男女主人双衣帽间，从没有保姆房到设置独立保姆房，再到配置套内卫生间的独立保姆房，再到配置套内保姆电梯和套内卫生间的独立保姆房，从没有吸除到设置中西双处，再到设置带中档的中西双厨外加独立早餐厅，从中央空调到中央空调加地暖，再到中央空调地暖、新风、净水除尘、智能家庭背景音乐等一系列的舒适性配置。因此投资豪宅的角度面积并不是越大越好，还是讲究效率的，也就是在尽可能合理的面积范围内，实现尽可能完善的功能和舒适的生活体验。一套300~400平，具备以上提到的全功能的平层4房，将会是未来豪宅市场上最受欢迎的产品。其实刚需改善和豪宅，这三个市场分类还是相对比较初步和粗放的。如果要真正精细的区分细分市场，还不是很足够。但通过这三个市场的分析，我们可以领会如何定位和寻找在相应分类的市场内具备竞争力的产品，需要准确的把握一类人群相对共性的需求，并且有前瞻性的预判未来的需求演变。希望对你有启发，感谢点赞+收藏+转发，欢迎评论，我们下期再见！

豪宅购买力，与城市活力有密切关系。过去一年，全国尤其一线城市豪宅市场成交火爆，全年总价1000万元以上豪宅成交近3万套。毫无疑问，豪宅因稀缺性与高品质，成为高净值人群抵御市场周期波动的重要选择。在疫情反复影响下，这样的趋势或将维持一段时间。我们熟悉的广州市场，豪宅交投一直保持着长时间的热度，在成交量与价格上都有亮眼表现。然而，在全国豪宅的统计数据中，广州豪宅市场可谓喜忧参半。根据克而瑞数据统计，总价2000万以上价格段豪宅，广州有较好的表现，成交量排在上海、北京之后。虽然，与前面两个城市有一定差距，但广州也对后面城市形成压制。图片来源：克而瑞在总价2000-3000万、5000万以上成交量上，分别做出了78%、165%的同比增幅。尽管基数不大，但这样的增幅可以看出广州的豪宅市场是有价有市的，富人对广州还是寄予了厚望。为什么这样说呢？其一，未来5-10年是大湾区时代，作为一个国家级区域发展重大战略，粤港澳大湾区自诞生就有非常高的定位。广州作为核心城市之一，发展中心的地位坚不可摧，将率先承接大湾区发展红利。从城市发展战略上，已经可以看到广州的重要性。其二，粤港澳大湾区作为科创湾区，吸引大量高素质人才，广州拥有多个科创高地，必然是最大受益者。高素质人才汇聚，将拉动高端居住需求，广州豪宅市场的购买力有所提升，市场自然活跃起来。看到这里，你可以会有疑问。广州豪宅市场挺好的，为什么会说喜忧参半呢？的确，中高端豪宅市场交出了堪称完美的答卷。但，在入门级豪宅中，广州似乎缺少了活力。克而瑞数据显示，广州总价1000-2000万豪宅成交量为997套，同比上涨16%。这样的成交数据看着还行，但与其他城市相比，广州有点落后了。图片来源：克而瑞上海、北京、深圳位于前三名，成交量分别为7994套、3853套、2604套。广州呢？只有997套。甚至被杭州、厦门、南京超越，排在全国第七。为何会出现这样情况呢？其中一个原因是：新盘供应少。放眼中心五区，2020年总价1000-2000万入门级豪宅新盘屈指可数，据统计全新盘只有3个。数据来源：房天下这就造成了一个情况，拿着这个总价预算的人很难找到满意的房子，从而导致成交量较低。2021年预计中心区将有不少高价地项目推出，预计对1000-2000万总价的新盘供应有帮忙，届时成交量也会有所提升。另一方面，豪宅暴涨。无论是人为抱团，还是二手平台成交均价，豪宅价格上涨是事实。而且涨幅还不小，有盘上半年均价8万/㎡上涨到12万/㎡，这样例子比比皆是。正因如此，不少总价1000-2000万区间的房源，升阶到总价2000万以上。我们来看看2020年上半年广州在售豪宅的总价数据更加一目了然。部分豪宅成交套均总价（数据来源：克而瑞）从表格中可见，2020年上半年广州豪宅总价仍以1000-2000万为主，入手门槛相对友好，在一线城市中性价比较高。2000万+在售项目仅有6个。但到了下半年，不少项目成交总价已经轻松冲破2000万大关。这说明了一个问题，1000-2000万区位在当前的市场中，选择越来越少，导致一些有需求的购房者下不了手。随着房价的一波上涨行情，如今广州2000万以下只能算是改善型住房，未来或许2000万以上才能是豪宅的最低门槛。但无论是成交量还是供应量，总价1000-2000万区间，广州出现空缺已是事实。当然，总价只是豪宅市场的一面，因为不少低单价、大面积，高总价的项目其实不具备豪宅属性。相比而言，单价更能展现城市的价值。在这一点上，广州仍需努力。目前广州10万+/㎡以上项目较少，据贝壳平台显示，目前广州仅有35个楼盘成交均价达10万+/㎡以上。数据来源：贝壳同为一线城市，北京有1019个小区达10万+/㎡，深圳有730个小区，上海也有689个小区。而且北京、深圳有不少楼盘还是20万+/㎡以上。当城市价值兑现，广州出现越来越多10万+小区，因为“锚定效应”从而带动其他房子上涨。所以说，不管总价千万级以上，还是单价10万+，都不仅仅是富人所考虑的事。它的高或低、热或冷，从侧面反映了一座城市的活力。【End】购房助手购房咨询 | 看房咨询 | 区域解答 | 置业建议今日精选（点击获取相关资讯）◎8大新盘入市，天河一手楼市要爆发了！◎成交创新高？广州楼市春节猜想。◎25019.11亿元！2020年广州GDP成功逆袭，后劲强大◎局部热度下，广州怎么买？◎金融城西区首发出炉！有望新增3宗宅地，会是下一个10万+吗？◎广深又一次“牵手”，或破局城市边界

苹果用伟大的产品撬动了消费，甚至改变了世界。它的成功，使这句话成了商业界的至理名言。中国房地产三十年来的飞速发展，不断建造出各种奢华豪宅，然而对于见识过世界的塔尖人群来说早已宠辱不惊。如何打动他们？拥有三十年豪宅开发经验的华润正是乔布斯式的产品至上主义者，他们对于豪宅的思考，早已跳脱出豪宅本身。豪宅市场迎来热潮华润却开始冷思考当居住的基本需求被满足后，人们开始追求更高层次的生活。今年以来，重庆豪宅呈现爆发增长。据晟城地产相关数据显示，去年一至九月，重庆300万级高层销售614套，今年同期达到1057套；在洋房和别墅领域同样有较大幅度增长，分别同比增长72.8%和85.9%。各大房企的战略转型，主攻高端市场成为豪宅爆发的主因。今年上半年品牌房企开始陆续布局豪宅市场，引发市场广泛关注。随后，一系列品牌房企的TOP级产品线落地，在豪宅市场展开竞争。不久前，华润也宣布其首个TOP级产品线九里系落子重庆，定名公园九里，再次加码重庆豪宅市场。应该给重庆一个什么样的豪宅？其实，重庆并不缺豪宅。数据显示，2016年的千万豪宅销量总量不超过100套，但今年供应量达到300多套；去年重庆市场房价超过20000元的房屋销售套数一共只有500套，但是今年这个数据预计会达到3000余套。对于在国内已经有10座九里系产品、产品线已经非常成熟的华润来说，他们并非盲目在渝布局豪宅线——在此之前，华润曾对地块进行了长达近一年的思考与调研：是简单的复制粘贴其成熟的九里系产品线，还是进一步打磨产品，为地块环境重新制定最佳方案？华润选择了后者。华润外滩九里效果图豪宅本质是什么？有媒体披露：“中国豪宅市场正在成为国际设计师追逐的名利场。”从香港半山的别墅，到黄浦江边的观江大平层，抑或北京皇家龙脉下的隐秘别墅，都能找到建筑大师们的身影。在标新立异体现建筑审美的外观设计之外，各种极尽奢华的材质、浮夸的造型，多重维度、空间艺术等过度包装，成为很多豪宅的标配，在追求奢华感的同时，很多豪宅却丧失了灵魂。业内专家曾坦言：“近十年来国内高端市场上出现的绝大多数高端项目，放在全球任何一个城市可能都毫不逊色。”他们会把代表英国皇家建筑的都铎建筑模拟得出神入化，把法国古典主义宫廷建筑精髓掌握得炉火纯青。然而，真正看过了世界的塔尖人群并不喜欢这种盲目模仿却并没有考虑居住意义的豪宅。台湾大学哲学系教授苑举正曾被国内一群顶级富豪邀约去希腊，一边旅行一边为他们讲解希腊哲学，他说：“他们穿的都不是大牌，只喝纯水，不进百货公司购物，认为那是土蛋才干的事，他们更喜欢自然简单的生活。”自上世纪80年代华润便进入香港建造豪宅，30多年豪宅开发经验，使华润更懂得塔尖人群的需求。通过多年豪宅锻造的沉淀，华润团队在对公园九里的研发中，强调居住回归生活的本质。因此，华润让公园九里回归生活，回归居住本身。公园九里截取目前市场上需求最多的面积区间，不一味追求大面积，而是强调生活细节，轻奢微豪，价格不是顶天的豪宅天价，让主流中产阶级也能够得着，享受豪宅品质。一期面世的华润公园九里带来了市场主流的三大热销产品：大平层、洋房和合院别墅。他们充分考虑大平层业主的景观视野，将层数降低到18层，即使住在顶层，也不会与公园产生距离感；他们揣摩洋房业主的居住体验，将洋房区一面临山，依山就势垂直排布，楼间距保持在18——23米，堪称阔视洋房；他们总结别墅业主的居家细节，以L型合院的独特户型，使户户都成端户，同时，公园九里缩短单栋户数，使别墅区更纯粹，保证了更好的私密性。华润公园九里合院别墅户户是端户华润“突围”用“九里”引导生活方式让豪宅回归生活，华润的做法是研究生活细节。当市场上巴不得把100平米作出5房的时候，华润却在做“减法”——比如把100多平米的户型，做成一个拥有超级套房的单身空间。当开发商将二孩时代家庭结构变化当做户型研究的主力时，华润却通过研究数据发现，重庆家庭构成以2~3人为主，因此华润对户型设计要求必须能够根据家庭结构变化而变化，哪里不能过梁，哪里设置承重墙，公园九里的设计团队都要反复推敲，最后成型的户型，必须能够经历3版以上的演绎，满足2人世界到三代同堂的二孩时代不同需求，让豪宅的居住满足人生各个时期的需求，让生活更从容。华润公园九里大平层组团效果图华润的大平层和洋房广泛采用大面宽设计，最大面宽达到9.4米，平均面宽在8米左右，让家庭成员更愿意在公共空间停留，当女主人在厨房忙碌的同时，也能照看到在客厅玩耍的孩子或与书房工作的男主人保持看得见的沟通，引导更融洽和谐的家庭氛围。华润也在品质上下了很大功夫：公园九里的大平层是一个由6栋18层的小高层为何的独立组团，中庭面积约8500平方米，最大楼间距在95~97米，2梯3户；户型区间在125~143平米，保证了居住品质的纯粹；洋房组团采用一梯两户、私家电梯入户的配置，主力户型109~120平方米，在充分考虑居住舒适性的同时，也预留了充分的居住空间；合院别墅是今年市面上的流行款，但公园九里的合院却做到了所有房间与公共空间都朝向自家院子，保证了别墅私密性。华润公园九里洋房效果图作为与中央公园无缝链接的住宅，公园九里为了与周边环境融合，在建筑外观设计上并没有采用造型浮夸的建筑风格，而是崇尚简单，回归主流审美的现代主义。纵观建筑界大咖们的伟大作品，无论是密斯的范斯沃斯住宅还是柯布西耶的萨伏伊别墅，现代主义建筑已经成为当今世界主流——近年来安藤忠雄、阿尔瓦罗西扎等一批现代主义设计师成为纽约豪宅市场的座上宾，一系列现代主义豪宅勾勒着纽约的豪宅建筑曲线，反应了世界主流审美，华润公园九里采用现代主义风格设计建筑，与公园环境和谐共生。