工业地产开发市场研究报告

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

概况：2018年重庆市住宅价格较2017年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。一、宏观经济（一）国家宏观经济2018年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。1、房地产开发投资完成情况2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。 2、商品房销售和待售情况2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。 4、房地产开发景气指数12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。表1 2018年1-12月全国房地产开发和销售情况表2 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况（二）重庆市宏观经济2018年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。（三）重庆市商品房市场现状1、房地产开发投资完成情况1-11月，重庆房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。2、商品房销售情况1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。（四）主要政策回顾1、国家房地产政策1月，国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动2018年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。5月22日，为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。2、重庆房地产政策2018年1月，市政府办公厅发布《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。2018年3月，《重庆市城市规划管理技术规定（修订）》于2017年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神及总书记关于城市规划建设管理系列讲话精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。2018年4月，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。5月31日，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。2018年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。二、重庆市主城区房地产市场宏观分析2018年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。（一）土地市场2018年重庆主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与2017年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于2017年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于2017年的1404.29亿元，下降42.34%。2018年的土地市场与2017年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为2017年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是2018年重庆市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。从区域出让土地情况来看，2018年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。从成交均价来看，全市2018年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是重庆主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。数据统计，2018年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，2017年土地成交均价为641.64万元/亩，2018年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。数据显示，2018年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。（二）住宅市场在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比2017年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比2017年下降8.11%。2018年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。在高层方面，2018年渝北区依然是重庆房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。2018年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。从价格来看，2018年商品房均价较2017年上涨25%，但2018年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，重庆市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。（三）商铺市场受2017年土地成交量大幅上涨的影响，2018年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，2018年商铺成交面积为214万方，较2017年成交面积降低13.65%。随着2018年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致2018年商铺市场整体成交额较2017年下降18.23%至317.42亿元。从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。在集中商业体方面，重庆市主城区2018年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。（四）办公市场2018年办公市场新增供应面积较2017年增长44%至126万方，而成交面积较2017年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。从成交单价来看，2018年办公市场整体较2017年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关，预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。（五）工业房地产市场2018年，重庆市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。分类型来看，2018年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。由此可看，2018年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较2017年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。三、展望住宅市场：2018年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年重庆市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，2019年住宅市场成交价格趋稳为主。零售商铺市场：2018年，重庆非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。办公市场：依托重庆市经济的稳步发展，2018年办公市场成交面积及成交均价均较2017年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。工业房地产市场：2018年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，重庆市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。（国策重庆祁晓庆和国策重庆汪季康）【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

由全联房地产商会全装修产业分会、奥维云网、全装联（北京）科技产业发展有限公司共同编制的《2019年中国房地产全装修产业研究报告》已于近日发布，作为全装修行业的参考宝典，报告为产业人士提供了详实的数据参考。《2019年中国房地产全装修产业研究报告》正式发布《2019年中国房地产全装修产业研究报告》从市场现状分析、开发商竞争分析、部品配套情况、发展趋势研究四大维度展开，详述2019全装修发展之路，并前瞻未来全装修行业的发展趋势。☆ 报告亮点Part 01 市场现状分析报告亮点：了解精装修政策发布情况、市场规模变化、区域和城市分布、售价及装标结构等，掌控市场大盘发展走势。Part 02 开发商竞争分析报告亮点：囊括头部房企规模、增长、竞争态势，TOP 5房企城市分布情况，TOP 20高增房企分布等；及时洞察上游房企动向。Part 03 部品配套情况报告亮点：精装修各部品配套情况、城市及品牌竞争，有效帮助部品企业了解竞争对手、精准定位市场、优化产品结构及渠道建设。Part 04 发展趋势研究报告亮点：精装修市场规模及发展方向预判，辅助企业准确判定市场走势，及时规避风险寻找商机、提前做好市场布局。☆ 报告目录点击看大图报告内容翔实，数据精确，逻辑缜密，但本文限于篇幅，只能带您窥探冰山一角，了解2019年全装修产业部品发展现状。如您对报告全部内容感兴趣，欢迎咨询中国五金制品协会家居五金专委会、佛山市智能家居产业协会、顺德区智能家居产业联合会。规模稳中有增，基本盘稳定随着物联网时代的到来，各行业开始进行消费升级，居民生活品质得到显著提高，购房消费者需求从基础配套上升为更高需求。目前监测的全装修部品来看，建材、厨电、橱柜、卫浴产品为一级配套产品，配置率均在90%以上，消毒柜配置率略有下滑，地暖配置率增长较快，智能家居、空调、热水器、净水器均有所增长，其他大家电及小厨电产品主要针对高端楼盘，规模较小，但其增长速度不容忽视。从整体规模来看，2019年全装修市场规模为319.3万套，其中住宅288.7万套，公寓30.6万套，整体呈现稳中有增的态势。从具体部品来看，2019年，一级配套部品的规模均在300万套以上，且规模同比与整体市场基本持平；二级配套部品和三级配套部品规模相对较小，除微波炉外，其他规模同比均有不同程度的增长，其中洗碗机同比增长最高，为70%。客户新一线、二线城市主力，To B渠道快速成长从城市来看，2019年中国房地产全装修部品市场中，新一线城市仍为主力市场。全装修厨房市场中，新一线城市规模居首，超100万套，同比增长24.7%；其中，南京排名增长较高，规模同比增长57.0%。全装修卫浴市场、家电部品、建材部品中，新一线城市同样稳居首位，释放了强劲的全装修住宅消费需求。随着全装修房企的增长，全装修部品To B渠道快速成长。2019年中国房地产住宅全装修市场开发商数量1255个，同比增长31.0%；随着全装修政策的不断实施，预计未来还有更多开发商进入全装修市场。还有一个非常有意思的现象，非50强开发商成为大家电配套主力群体。城市级别越低非50强开发商大家电配套份额越高，究其原因，非50强开发商多为地方性开发商，与50强开发商相比品牌号召力较弱，非50强开发商增加配套软装电视、冰箱、洗衣机等以此吸引购房者，提升自身竞争力。趋势多元化部品稳增高配 智能化产品引领发展过去一年，多元化部品稳增高配，二级部品发展势头较快，呈现全装修部品未来的发展趋势：家电部品方面，二级洗碗机成为高增部品，新一线城市为主力，份额超六成；净水器配置率平稳增长，50强份额近七成；中央空调增势良好，寡头竞争格局已形成；新风市场规模增速放缓，中小开发商需求增加；地暖区域性明显，非集中供暖区采用壁挂炉取暖……全/精装从“单一配套” 到“多部品”配套体系全面实施。2019年智能家居、舒适家居备受关注，基础部品已稳，舒适、智能规模持续走高。随着智能化产品在全装修市场的普及，2016年-2019年，全装修市场智能家居部品配置率逐年增加。2019年，全装修智能安防和智能门锁市场配套规模均在140万套以上，智能马桶规模同比增长最高，为149.5%。开发商数量方面，2019年开发商数量为758家，相比2018年增加223家。智能化产品在恒大智能化产品配套规模同比增长32.0%，保利同比增长31.4%，中海地产同比增长41.8%，均有较大涨幅。预计2020年精装修市场规模为380万套，部品方面，基础配套部品稳增，舒适家居有望高增，地暖、 热水器、空调、新风、智能家居需求将继续走高，而5G智能引领，精装普及化也将为智能家居提供绝佳市场机会。△△△以上为报告内容节选，由于篇幅有限，省略了大部分文字内容、图表、全部的注释和一些结论的得出过程。如对《2019年中国房地产全装修产业研究报告》完整内容有兴趣可私信。

作者: 房产热讯2020年已经过去，但新冠疫情对于社会经济的多方面影响仍在继续。作为国内强二线城市的代表，苏州市在2020年的房地产市场表现尽管也受到了年初疫情的巨大影响，但依然走出了先抑后扬、稳步回温的特征。“人才新政”、“落户放宽”、“库存高位”、“土地拍卖”等热点成为了今年苏州房地产市场的热门话题。从整体来看，“稳”依旧是2020年苏州房地产市场的关键词。受年初疫情的影响苏州房地产市场短暂的按下了暂停键，在土地出让政策的调整、人才政策的加码、户籍新政的落地、LPR利率的下调等多重利好下，市场热度逐步恢复。但是整体精细化调控原则依旧保持不变，“坚持房住不炒，并用一城一策的调控措施，把稳地价、稳房价、稳预期落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。”这也成了苏州楼市发展的目标。接下来，为您详细解读。1新房市场◎整体签约量2020年全年新房总签约108262套（含政策性住房），同比2019年下跌6.53％，其中新房住宅签约93255套（含政策性住房），同比2019年上涨7.98％；新房非住宅签约14980套，同比2019年下跌49.17％。2020年总签约数相较于2019年略有下滑。。市场供应持续释放，新房库存高位运行，2021年去库存任务任重而道远。◎整体签约面积2020年全年新房总签约面积12657759㎡（含政策性住房面积），其中新房住宅签约面积11405173㎡；新房非住宅签约面积1262340㎡。从新房签约面积来看，基本与签约量基调一致。◎区域签约情况区域签约从区域签约来看，吴江区签约量拔得头筹，签约29493套，占比27％；吴中区紧随其后，签约26669套，占比25％；高新区今年以来推新明显，商品住宅新增供应情况非常突出，位居第三。姑苏区、工业园区因供应不足的原因，签约量较少。1存量房市场◎整体签约量2020年全年存量房总签约66103套，同比2019年下跌38.29％，其中存量房住宅签约57182套，同比2019年下跌40.20％；存量房非住宅签约8921套，同比2019年下跌22.38％。2020年苏州市存量房市场远不及去年同期水平，同比下跌38.29％。开年以来受疫情影响，小区限制进入的问题影响了整体带看；3月开始签约略有回温，但是上半年受到新房市场供应加大及限价的影响，客户的可选择余地增加，导致部分购房客户流向新房市场；7月购买学区房热度消退后，整体签约逐步回落。在新房市场供应积极的情况下，二手房市场热度大大低于去年同期水平，目前总价较低的安置房、老新村交易比较活跃，次新房小区转手出货置换也较为普遍。◎整体签约面积2020年全年存量房总签约面积7091861㎡，同比2019年下跌38.04％；其中存量房住宅签约面积5821839㎡，同比2019年下跌40.25％；存量房非住宅签约面积1269971㎡，同比2019年下跌25.44％。从存量房签约面积来看，基本与签约量基调一致。◎区域签约情况从区域签约量来看，姑苏区、吴中区、吴江区2020年全年存量房签约总量占据前三甲位置。目前，总价较低的安置房、老小区因周边配套齐全、得房率高、购房起步门槛低等原因有较为频繁的流通现象；其次是次新房小区转手出货置换也较为普遍。根据V估价智能评估系统监测，复工后房地产市场逐步回温，新房市场积极推新，存量房市场陆续回暖，城市房价呈现出平稳上行趋势，整体持续稳定。根据V估价智能评估系统监测2020年度城市房价2020年全年大市范围举行了多场土拍，其中苏州市区共进行了共有341宗地块成功出让，与2019年同比上涨25.83％。出让地块中，纯住宅地块171宗，商住混合地块59宗，商服地块92宗，其他地块19宗。共计出让地块总面积1356.33万平方米，与2019年同比上涨16.94％；成交总价1877.53亿元，与2019年同比上涨4.23％；平均楼面价6886元／㎡，与2019年同比下滑16.61％；总溢价率7.23％，同比去年下滑5个百分点。2020年土地供应明显增加，但平均楼面价反而有所下滑。考虑到转化周期，对于未来2年的房价肯定有一定的平抑作用。土地市场2020年全年月度成交情况从苏州大市各区域土地出让宗数来看，主城区（含吴江区）延续供地大户趋势，共出让地块117宗，全市占比34.31％；张家港市位列第二，出让地块88宗，全市占比25.81％；太仓市排名第三，出让地块61宗，全市占比17.89％。从今年苏州土地市场整体来看，总体表现较为活跃，不断增加涉宅用地供给，充实新房库存储备。去年“7.24”楼市政策首次提出的住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，从土地源头控制，提升拿地门槛，提醒房企谨慎拿地，房企大多以底价、低溢价率拿地。今年出台了土拍政策调整以及各区人才落户新政，增加了房企对苏州市场的信心，确保房地产市场平稳健康发展。“稳地价、稳房价、稳预期”效果进一步显现，苏州楼市保持健康稳定发展的轨道。2020年政策关键词：人才、落户、土拍。回顾全年出台的政策，人才新政、人才优购政策、户籍新政、土地新政的调控，为房地产健康稳健的发展奠定了基础。一方面形成了综合的人才政策体系，多渠道、多元化的吸引了海内外人才，带动人才落户，加快构筑人才竞争发展新优势。同时，土地新政、公积金政策的陆续出台，也保证了人才的安居置业，对房地产是有促进作用的。关键词：人才？3月19日，苏州市政府发布了《关于调整人才落户相关政策的通知》，有关事项通知如下：根据最新政策规定，①本科学历可以直接落户，无社保限制，年龄不超过45周岁。②大专学历连续缴纳6个月社保可以落户，年龄不超过35周岁。本政策适用于苏州大市范围（含四县市），于5月1日期正式执行。？4月15日，园区管委会发布了关于调整人才优购房政策的通知，申请条件调整为在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无自有住房且1年内无住房交易记录的本科和硕士人才，以及在苏州大市无自有住房的博士、园区人才办认定的高层次紧缺人才和特殊人才。供应房源调整为对园区范围内新取得预（销）售许可（备案）的单套建筑面积160平方米以下的商品住房，房地产开发企业应当将不少于其总建筑面积60％的房源，优先出售给符合条件的园区人才。4月22日，苏州市人社局发布了《关于落实苏州市调整人才落户相关政策的操作细则》的通知。根据现行办法，全日制本科、硕士、博士可直接申请落户，非全日制本科、大专在岗社保满6个月可申请落户。4月23日，吴江区政府发布《吴江区人才优先购买商品住房的实施办法》，其中规定人才本人及其家庭（含未成年子女）在苏州大市范围内无自有住房。同时房地产开发企业应在预（销）售许可前，随机抽取不少于项目当期预（销）售许可住房套数30％的房源作为人才优购房，明确人才集中认购期、对外公开销售日期，人才集中认购期自取得预（销）售许可第二个工作日起，不少于1天，房地产开发企业不得取证当天即开盘。人才集中认购期结束后，房地产开发企业可对外公开销售所有剩余房源。本办法将先行在吴江开发区、汾湖、盛泽、太湖新城等区域于5月1日起执行。5月1日，苏州市人才新政正式执行；苏州购房落户成为过去式，现在的落户主要有3种，人才落户、积分落户、投靠落户。2020年5月1日起，苏州将实行最新的人才落户政策，包括本科可以直接落户，无需社保（年龄不超过45周岁）；大专6个月社保就可以落户（年龄不超过35周岁）。该条款适用于苏州市行政区域。6月28日，相城区举办了全区人才工作会议，发布了《相城区人才政策新十条》。政策中涉及了人才最高3000元／人／月薪酬补贴，最高30万元安家补贴，高层次人才可享受房贷利率LPR加点数下调70个基点，100万元信用贷款，2万套人才公寓、国际学校，子女每年4万元上学补贴等，未来将加大相城区对人才引进落户的吸引力。关键词：土拍2月24日苏州市自然资源和规划局发布了补充公告，调整了土地竞拍规则。其中新规中取消了部分地块的竣工价，同时不统一要求地块设置竣工价，不统一要求执行结构封顶销售与竣工验收销售的规则。2月28日，苏州市住建局发布了关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知，其中作出如下几点调整，①对2020年1月24日前土地已成交并已进入实质性启动阶段的房地产项目，房企建设进度完成25％以上投资即可申请预售；②对结构封顶或竣工备案销售的项目，可适当提前预售节点，具体标准为按正常合理工期核减我市疫情防控一级响应时间；③分期预售标准调整为高层、小高层商品房不少于2万平米，多层商品房不少于1万平米；④因疫情影响，开竣工时间可相应顺延。10月9日，苏州市住建局发布了《市住房城乡建设局关于规范全市新建成品住房建设销售管理的通知》，提出相关规定如装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5％～10％且不低于1000元／平方米；应按不同户型设置交付标准样板房。样板房要真实反映户型、结构、装修标准和施工质量，样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查等规定。本次规范通知重点在于规范成品住房建设、销售和交付的管理。关键词：落户11月27日，苏州市户籍准入和积分管理办法以及积分计分标准正式发布。（1）扩大积分落户和积分入医适用范围，明确本市行政区域内流动人口积分落户、子女积分参加苏州城乡居民医疗保险（以下简称“积分入医”）和市区范围内流动人口子女积分入学，适用本办法。（2）部分租赁房屋人员也能申请参加积分落户。（3）取消积分落户相关住房最低面积要求。（4）大中专毕业生、技（职）校毕业生符合规定可申请落户；（5）积分落户和积分入学一年一次公布指标数（学位数），然后进行排名准入；积分入医则每年科学设定达标积分值，达到或超过达标积分值的，其子女取得参加苏州市城乡居民医疗保险资格。（6）张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江区应当就原有的购买房屋、投资纳税、务工经商落户政策设置不超过三年的过渡期，过渡期结束后不再受理。12月22日，苏州进一步非户籍人口在城市落户的实施意见发布。（1）落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户；（2）实施农村籍大学生来去自由的落户政策，学生在校期间，可以将户口迁回原籍，毕业后可以迁入就（创）业地；（3）实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认。探索苏州与无锡、常州等具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化积累互认。关键词：公积金9月14日，苏州推出关于助力长三角住房公积金一体化的“苏州经验”，苏州公积金可直接偿还长三角其他地区的自住住房商业贷款；三省一市，缴存职工办理异地贷款缴存使用证明，可直接线上申请，实现异地贷款证明信息互认。异地贷款功能后期将逐步实现。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

在盈利模式上，地产开发仍是产业地产运营商获得收益的主要渠道。 近日，“2018中国产业园区新驱动力峰会”在北京召开，会上发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》(以下简称《报告》)指出，随着产业园区数量的增长，我国产业地产运营商得到快速发展，目前有超过半数的百强房企涉足产业地产。在盈利模式上，地产开发仍是目前运营商获得收益的主要渠道。这份报告由产业地产服务商选址中国发布，《报告》指出，目前我国共有2543家官方认定的国家和省级开发区。其中，国家级开发区552家，省级开发区1991家。此外还有大量省级以下的产业园区。《报告》称，近三年，产业园区迎来新一轮的发展，在行业规模、主体数量、运营质量等方面，都发生了显著的变化。截至2018年11月，我国共有33家从事园区开发运营的上市公司，其中A股13家，港股5家，新三板14家，德国主板1家。2015年到2017年，纳入统计的32家园区运营上市公司的营收规模逐渐增长，年度增长率分别为25%和13%。这很大程度上受益于头部企业的显著提升，比如，华夏幸福的营收规模从2015年的383亿增长到596亿；招商蛇口从492亿增长到754亿。2018年上半年，32家园区上市公司共录得营业收入798.14亿元。行业前五名占据了82%的营收份额，马太效应明显。这主要受到了产业升级、城市生长、房地产变革、行业竞争等因素的影响。其中，地产变革的影响不容忽视。《报告》指出，“房地产行业告别高增长、高利润、快周转的‘黄金时代’，走进‘白银时代’，已成为行业共识。房地产企业纷纷谋求转型，寻求多元化业务和赢利点，以应对市场新常态下的变化与挑战，天然带有地产属性的产业园区成为房企布局的重要领域之一。”该《报告》还表示，销售百强房企中，超过50%已涉足产业地产开发建设，成为园区开发运营中不可忽视的力量。其中，华夏幸福和招商蛇口是规模最大的两家产业地产运营商。《报告》还指出，园区上市公司主要从地产开发收益(包括土地整理、载体出售、商住配套等)、运营服务收益、投资收益等三个方面获得盈利收入。从整体趋势上看，园区公司正从倚重地产开发向轻重并举的方向转变，将园区变为“流量”平台，获取运营服务和产业投资收益。但现阶段以及相当长时间内，地产开发仍将是园区公司获得收益的最主要渠道。（文章来源：21世纪经济报道）

来源：观点地产网观点指数 10月份，多家产业地产上市企业陆续公布三季度业绩，从各指标看，疫情影响仍在，企业经营现金流普遍受到了影响，盈利指标亦不如去年同期。基础设施REITs方面，继续有企业透露申报REITs的细节内容，特别是对于一些发展多年的优质国有园区平台，对发行基础设施REITs有相当的热情。物流方面，受经济好转、市场需求回升以及“双十一”等因素影响，企业备货积极，带动库存水平有所回升。华夏幸福摘得第一，企业盈利能力仍受疫情影响从“10月中国产业地产运营发展指数TOP20”上看，华夏幸福继续摘得第一。月内，华夏幸福再有重大项目开工，与平安集团联手打造的深哈金融科技城项目，在哈尔滨新区开工建设，总投资200亿元，总占地面积88万平方米，总建筑面积约159万平方米，项目将涵盖超高层金融总部地标、科技研发中心、大型购物中心等。招商蛇口仍居于次席，母公司招商局集团月内与辽宁省、大连市签署太平湾战略合作协议，三方开展央地合作，共同实现建设建设东北亚“新蛇口”的目标。基础设施REITs方面继续有新动态。消息称，上海临港集团以位于临港新片区的2处优质工业厂房资产为基础资产，与战略合作伙伴东久集团将位于上海和苏锡常的4处工业厂房资产共同发起设立公募REITs，资产包共计六处产业园。截至2020年7月整体出租率达95%，整体估值约22亿。月内有3家企业有项目正式对外开园营业，星河产业的南京星河WORLD开园，并成立10亿元专项产业创新基金以及引入星河·领创天下众创空间，将深圳星河World的模式拓展到南京。中关村发展则实现了中关村前沿技术研究院二期开园。另外，中集产城的轻资产项目东莞松山湖中集产城数字科技产业园，也在10月开园。天安数码城则于10月在青岛再有动作，于26日以2.4亿摘青岛两宗捆绑地块，为商住、工业用地地块，占地约8.3万平方米，规划建设以轨道交通全产业链配套等为主的产城融合综合体。该地块将建成青岛天安科创城，项目也在10月30日实现了开工。此前9月份，天安数码城先是与青岛市城阳区阳光城阳控股集团就“3B地块C-3产业楼”进行了签约，再与山东外贸职业学院进行校企签约，对青岛的布局正步步加深。多家产业地产上市企业陆续在10月份公布三季度业绩，观点指数选取了8家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比；因部分港股上市产业地产商不公布三季报，此处不作比较。数据来源：企业公告，观点指数整理营业收入同比变化上，8家中仅招商蛇口实现了正增长，增长幅度为96.21%，主要源于房地产销售的结转收入增加，若仅考虑园区收入部分，招商蛇口作为央企需对租赁物业采取租金减免，预计并不理想。数据来源：企业公告，观点指数整理在扣非归母净利润同比变化上，8家中有2家实现了同比增长，为上海临港和张江高科两家国有园区企业，分别增长346.97%和113.83%。根据此前信息显示，张江高科扣非净利润的大幅增长，主要源于公司的投资收益，其下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期内录得可观收益，张江高科的战略转向在特殊经济环境下显露出独特韧性。而上海临港的大幅增长，源于去年同期发生的企业合并所造成的净损益，本期并无该项发生。数据来源：企业公告，观点指数整理从毛利率看，8家企业中上海临港毛利率最高，为64.59%，略高于中新集团的64.48%。中新集团前三季度毛利率实现了大幅增长，主要原因在于实现了中新科技城苏地2020-WG-17号成功出让，而土地出让的一级开发收入毛利率较高，预计此次土地出让将增加归母净利润6亿元左右，占报告期内总归母净利比重63%。可以看到，今年产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。而影响主要围绕两点：一是房地产交付结转大幅减少；二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。仓储业务需求旺盛，仓储指数升至52.8%根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，10月份中国物流业景气指数为56.3%，较上月小幅上升0.2个百分点；中国仓储指数则为52.8%，较上月大幅拉升2个百分点。其中，受到“双十一”等因素带动，物流业景气指数保持上升态势，反映物流活动需求继续保持旺盛。关注到分指标，会看到新订单指数为56.7%，较上月回升0.8个百分点；设备利用率指数较上月回升0.4个百分点，保持在56.2%的较高水平，物流设备利用效率相当高。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理两项分指标持续维持在较高水平，反映了随着“双十一”的来临，供应链上下游企业的物流需求持续增大，而物流需求的增大显著提升了物流新订单和设备利用率，因此物流企业的总体经营状况得到改善。从仓储业上看，10月份中国仓储指数比上月高出2个百分点，达到三个月以来的高点，且已连续八个月保持在荣枯线以上。而新订单、业务利润、期末库存及企业员工等主要分项指数均有不同程度上升。特别关注到期末库存指数为53.2%，较上月上升3.8个百分点，回到荣枯线上；而库存周转次数指数为51.9%，较上月下降3.9个百分点。商品周转效率继续提高，进出库量增加，只是增速较前期有所放缓。同时，受经济好转、市场需求回升以及“双十一”等因素影响，企业备货积极，带动库存水平有所回升。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理另外，业务利润指数为50.6%，较上月上升3.1个百分点，回到荣枯线上；但主营业务成本指数为53.7%，较上月上升1.2个百分点。反映对于仓储企业来讲，利润有所增长，但成本有所增高，对企业经济效益产生不利影响。从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，10月一线城市需求面积67.38万平方米，二线城市需求面积44.59万平方米，其他城市需求面积16.61万平方米。总体而言，各线城市的仓库需求均较9月有所下降。数据来源：物联云仓，观点指数整理仓库需求的变化反映到价格，一线城市仓库报价31.26元/平方/月，环比上涨3.5%，出现了与需求量下降的“量价齐跌”现象；二线城市报价23.58元/平方/月，环比下跌2.3%；其他城市16.65元/平方/月，环比下跌3.1%。可以看到，除一线城市外，其余城市仓库价格均有所下调。具体到各物流地产企业，10月，普洛斯继续加强对中国物流市场的投资，其为某国际运动品牌打造的全新智能运营中心于苏州工业园区开工奠基，总面积达13万平方米。该项目总投资超过4亿，包括3栋双层高标准货梯库、一栋净高24米的高位立体库以及一幢办公楼。沃尔玛南宁生鲜配送中心在万纬南宁良庆园区实现开仓，该项目为万纬物流与沃尔玛继成都、沈阳、昆明后的第四个合作项目，也是双方首次合作的仓配一体项目。总体而言，主要物流地产企业动作不多，更多是在“双11”期间对激增货物的转运效率，以及智能化仓储系统、仓储机器人在高峰期的应用。

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕