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2018上半年房地产行业研究报告,来自保利的绝对重磅干货温柔乡

2018上半年房地产行业研究报告,来自保利的绝对重磅干货

2018年行程过半,国际贸易摩擦不断升级,国内经济调结构去杠杆稳步进行,房地产行业调控未见放松,而规模高位的峰值时代仍在延续,上半年全国商品房成交额再创新高,达到6.69万亿。与此同时,房企升级转型动作不断,行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为,所谓的“去地产化”,实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接,将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接,在当前形势下具有时代意义,对房企而言,是从开发商向综合投资服务商的重要切换,对国家而言,则是通过房地产的新型链接作用,促进实体经济发展,推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家,如何扮演好这种新型链接角色,任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品,报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展:重点关注房企升级转型方向,房企“去地产化”的实质,是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整:重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势,三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际,城乡建设面临新任务,土地市场供应主体——地方政府决策目标转变,新经济动能的培育成为政府发展重要导向,房企向产业靠拢、向实体经济靠拢,升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合,房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因,与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体,可链接人、资本、产业,投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后,实质是企业战略发展定位的升级,以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮:“去地产”淡化“开发”角色,向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局,升级企业发展战略,由“单一开发”向“开发+运营”发展,包括为了获取土地资源的“运营”,如各种产业资源拿地,亦有房地产运营子领域发展,如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式:产城融合发展下,房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接,这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍,而房地产则更扎实,可链接“人、资本、产业”等多方资源,实现资源要素的优化配置,助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展,是房地产行业发展的新机遇,房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现,将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业;碧桂园进军农业;保利投资大健康产业链、发展军民融合产业;恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业,都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异,供给侧变革因地制宜。一线城市:供给弹性极低型,面临供给不足的硬约束,供需矛盾突出;二线城市:供给弹性适中型,仍有一定增量空间;三四线城市:供给弹性超强型,能迅速释放供应,缓和供需矛盾。1土地出让方式转变:政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下,各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多,多地实施“限房价、限地价、竞自持”,同时,将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”,如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革:构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改:将供应端切分,意图重构住房供应体系深圳“二次房改”:明确供将住房需求划分为4类,对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想,是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生,满足年限后,通过补差价的方式可上市交易,两类型产权仍可享有资产增值收益,但获利空间受到一定限制。北京共有产权房:先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件,已推出38宗共有产权用地,约403万㎡,目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上,政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快,北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著,房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化,一二线在行业严调控下成交势能减弱,三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下,三四线市场阶段性见顶趋势已显现,房企宜客观认清市场形势变化,提前布局应对市场短期调整。关键变量分析:地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”,行业资金紧绷形势难改善1趋势:不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌,动因主要有二:对冲外围经济利空因素,稳定金融市场预期;疏通货币流动性至实体经济,修复信用环境,对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许,但亦存部分积极因素,如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看,金融监管框架变革下,“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵,近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号,下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看,按揭和定金与预付款走势分化,宽货币基调下,下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看,房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓,利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下,居民端信贷存改善空间,房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快,银行对三四线城市按揭管控趋严,资金或重新回流一、二线。2企业策略:稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”,偿债压力增大而融资不顺畅,“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金,确保财务稳健,以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下,三四线市场加速变化、走向分化1解读:货币化支持力度已预期减弱,不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪,货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”,收紧是趋势,但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区,仍以货币化安置为主的2018年新开工项目,不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东:拆迁过程鼓励实物安置,取消货币化安置奖励湖南:商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县, 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西:因地制宜实施棚改货币化安置,住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东:控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置安徽:各地要合理控制棚改货币化安置比例,商品住房供需紧张的市县,要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策,爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切,强调因地制宜推进货币化安置,去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用:货币化有助释放需求,但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著,山东棚改规模冠于全国,河南、贵州、湖南紧随其后,而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱,尤其以广东、福建为代表,广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中,大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%,例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%;但山东、湖南棚改力度位居一二,但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见,棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用,但非唯一影响因素。3趋势:多重因素共同作用下,三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾,是供给弹性大与购买力不足的矛盾,周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充,将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线,尤其是下半年房地产税会有系列动作,相关信息将明显影响市场预期,购房者将优选配置优质资产,部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类:01外溢型三四线:调控不放松,重回内需,容量预期下调,如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线:市场缩量,后市遭受遇冷风险,如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线:依赖本地改善客群与乡镇进城客群,考验价格承受能力4企业策略:全国轮动分化,房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性,东边不亮西边亮的城市之间互相对冲,导致总体呈现出一种“稳定感”,但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现,必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略,就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大,行业面临短期调整,房企投资需更理性,落实“房住不炒”,抓住真实的居住需求,真正做到深耕城市。来源:保利地产(poly_realestate),本文已获授权,对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁,让多业态资产运营一手掌握!

柊司

2021年产业园区市场发展潜力及前景预测(附报告目录)

2021年产业园区市场发展潜力及前景预测(附报告目录)产业园区是集聚的载体,其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业,有提供高科技技术支持(如数字网络技术)的企业,有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构;还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。这种相互接驳的企业集群,构成立体的多重交织的产业链环,对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。而以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区,毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响,难以达到理想的要素组合和产业的深化。相关报告:北京普华有策信息咨询有限公司《2021-2026年中国产业园市场深度分析及投资战略咨询报告》园区公共服务平台的作用资料来源:普华有策1、产业园区的发展模式分析(1)自发成长型产业园区自发成长型又被称为“原生型”产业园区。该类产业园区的出现主要源于区域良好的内部条件,这些内部条件的催生加上外部需求扩大等诱因导致当地围绕某一核心产品生产加工的企业大量出现并自发聚集而发展形成,它是一种自下而上的集群形成模式。但是,园区企业之间相互临近和技术方面的共性基础便利了技术溢出,降低了技术模仿难度;但也导致园区内技术模仿严重,技术保护困难。同时,资本的逐利本性和缺乏政府的引导容易导致园区内部企业在产品质量和品牌上以次充好、假冒伪劣;园区内的这种无序竞争,损害其他园区企业利益和整个园区的声誉,导致园区不经济。(2)资源驱动型产业园区该园区主要依托自然资源,以资源开发、加工和利用为基础而形成的产业集群。这些自然资源既可以是不可再生的矿产资源,如石油、煤炭、有色金属,也可以是农产品、水产、树木等生物资源和森林资源。该类园区产生和发展的关键条件是当地拥有丰富的自然资源。从竞争优势角度分析,当地有价值的、稀缺的但对开采利用的企业而言却是廉价的自然资源,本身就是一种巨大的资源优势,能为企业带来巨大收益;而且在当地进行资源的加工利用,又极大地节约了运输成本。一旦资金和技术条件具备,当地的这种资源优势将驱动当地大量企业围绕资源的开采、加工等集聚,把区域的资源优势转变为经济优势。但是,以矿产资源开采、加工为主形成的产业园区,由于这些资源的准“公共物品”属性,导致企业对资源的盲目和过度开采,使当地稀缺性资源迅速减少。(3)规划引导型产业园区是一种典型的“自上而下”的集群发展模式。与自发成长型产业园区相反,政府规划型产业园区的出现和发展带有明显的人为主导痕迹,被形象地称为“引凤筑巢”式产业园区发展模式。由于这类产业园区往往是当地政府根据本地区的未来发展定位而实施的具有一定战略前瞻性的产业布局,因此,规划引导的产业园区多为医药、化工和电子等科技含量较高、具有较大发展潜力的行业。(4)产业转移型产业园区它是指随着经济全球化、一体化的发展,形成全球范围的产业转移,出现了发达国家和地区将部分低端产业或产业链中的低附加值部分环节向发展中国家和地区转移的趋势,并逐渐在一些较为临近或条件较好的地区聚集形成的产业集群。从价值链角度分析,产业转移的是技术含量低、附加值低的产业或产业链中的环节;企业进行产业转移的原因,主要是该产业附加值低,在发达国家和地区,伴随着产业结构的调整和产业升级的推进以及城市的重新定位,这些产业不再具有竞争优势,在当地发展的空间有限。因此,产业转移的首选就是地理位置相临近,相对成本较低的国家和地区。2、高新技术产业园发展规模高新技术产业园是区域工业产业发展的重要载体,也是区域城市化建设的重要组成部分。是以智力密集和开放环境条件为依托,最大限度地把科技成果转化为现实生产力而建立起来的集中区域。由于带动效益显着,高新技术产业园已成为城市经济发展的重要推动力,深受地方政府追捧。高新技术产业园区的产业集聚具有生产专业化程度高,企业之间相互关联,知识、技术和信息流动迅速等特点,是推动高新技术产业园区发展,促进区域科技创新,增强高新技术产业竞争优势的重要产业组织形式。高新技术产业的集聚化发展是目前世界各国高新技术产业园区的重要发展战略,我国的高新技术产业园区经过多年的发展,也初步形成了高新技术产业园区内高新技术产业集聚化发展的模式。2019年,全国169家高新区共实现生产总值12.2万亿元,占国内生产总值的12.3%;上缴税费1.9万亿元,占税收收入的11.8%;出口总额4.1万亿元,占外贸出口总额的21.6%。2019年,全国高新区新增注册企业61.9万家,同比增长32%;企业从业人员2213.5万人,同比增长5.8%;实现营业总收入38.6万亿元,同比增长11.4%;工业总产值24.0万亿元,同比增长8.0%。3、2021-2026年产业园区市场发展潜力未来十年,估计中国市场化产业园市场需求将仍然非常强劲,主要原因如下:(1) 新型城镇化趋势中国在过去数十年实现了高速城镇化。政府日渐意识到发展新型城镇化模式的重要性及必要性,在新型城镇化模式下,不单只是人口由乡入城,更重要的是能同时解决人们就业及社会地位向上流动以至改善生活环境等多重需要。政府新一届领导层倡导“新型城镇化”理念,以实现产业现代化、优化资源分配及推动国内增长等目标。作为城镇化规划的一环,地方政府普遍推动市场化产业园的开发,尤其对于部分处在转型中的城市,大型市场化产业园的开发与周边地区结合,可以帮助这些城市打造新城市中心。(2) 政府大力支持为配合推进产业结构调整、 转型升级及城镇化的政府政策,地方政府一般将指定范围划定作经济开发之用,以优惠价格将该等范围的土地出售作为市场化产业园开发,并提供一系列奖励及优惠政策,包括向进驻产业园区的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴及其他津贴。(3) 产业结构升级调整带来的园区开发机会推进经济结构调整,是巩固当前经济回升向好势头的迫切需要,也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。围绕体制突破和机制完善,深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设,加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设,是当前大力推动服务业发展,加快产业结构升级调整的主要举措。各地区也因此纷纷以开发区和工业园区为载体,优化创业环境,营造创新氛围,吸引高新技术企业,使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。报告目录:第一章中国产业园区基本情况分析1第一节产业园区的基本概念分析1一、产业园区的定义1二、产业园区的类型3三、产业园区的功能8第二节产业园区的演化趋势分析8一、生态系统的发端聚核8二、生态系统的形成聚链8三、生态系统的完善聚网9第三节产业园区的发展模式分析9一、自发成长型产业园区9二、资源驱动型产业园区9三、规划引导型产业园区10四、产业转移型产业园区10第四节园区公共服务平台架构分析11一、园区公共服务平台构成要素分析11二、园区公共服务平台功能模块分析13三、共服务平台的构成20四、公共服务平台的作用22五、园区公共服务平台建设与保障23第二章中国产业园区运行现状分析30第一节产业园区发展历程分析30一、产业园区生命周期特征30二、产业园区发展阶段分析32第二节产业园区发展规模分析32一、产业园区数量规模分析32二、产业园区投资规模分析33三、产业园区建设面积分析33四、产业园区入驻企业规模34五、产业园区从业人员规模34第三节产业园区经营效益分析35一、产业园区盈利模式分析35二、产业园区经济指标分析38三、产业园区投资收益分析39第四节产业园区投资与开发风险39一、政策性风险分析39二、周期性风险分析40三、资金链风险分析40第五节产业园区发展问题分析41一、产业特色不鲜明,同质化竞争突出41二、过于依靠优惠政策招商41三、园区建设存在“产城分离”现象41第六节产业园区发展趋势分析42一、融资渠道日趋多样化42二、以增强园区特色为重点42三、园区间协作带来共赢发展43四、由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变43五、增强园区产业综合服务43六、产业园区战略投资转型44第三章中国产业园区开发主体分析45第一节产业园区开发模式分析45一、“园中园”开发模式45二、“市场化”开发模式46三、“行政特区”开发模式47四、“官助民办”开发模式49第二节园区住宅开发主体分析51一、园区住宅开发模式分析51二、园区住宅运营模式分析51三、园区住宅盈利模式分析52四、园区住宅开发影响因素53第三节园区商业开发主体分析55一、园区商业地产开发模式55二、园区商业地产运营模式57三、园区商业地产盈利模式57四、园区商业开发影响因素61第四节园区工业开发主体分析61一、园区工业地产开发模式61二、园区工业地产运营模式63三、园区工业地产盈利模式63第五节政府对园区产业的规划64一、园区产业方向选择标准64二、企业入驻园区参考因素67三、政府对园区发展的定位67四、政府对园区产业的定位67第四章中国产业园区细分领域投资分析69第一节高新技术产业园投资分析69一、高新技术产业园基本情况69二、生物医药产业园投资规划分析72三、新材料产业园投资分析79第二节工业园区投资分析84一、一般工业园投资分析84二、生态工业园区建设与运营分析90第三节专业园区投资分析96一、现代农业园区投资分析96二、化工产业园投资分析108三、汽车产业园投资分析116四、食品产业园投资分析126五、物流园区投资分析131六、创意产业园区投资分析143七、总部经济园区投资分析157第五章中国产业园区竞争排名比较分析161第一节产业园区竞争综合排名分析161一、综合指标排名产业园区总体状况分析161二、综合指标排名产业园区区域状况分析162三、综合指标排名产业园区类别状况分析164第二节具体细分指标排名情况分析165一、产业园区经济发展指标排名分析165二、产业园区创新发展指标排名分析166三、产业园区产业合作指标排名分析167四、产业园区公共服务指标排名分析168五、产业园区社会发展指标排名分析169第三节产业园区区域排名情况分析170一、东部地区产业园区持续发展竞争力排名分析170二、中部地区产业园区持续发展竞争力排名分析177三、西部地区产业园区持续发展竞争力排名分析183第四节产业园区类型排名情况分析189一、高新技术产业开发区总体排名分析189二、经济技术开发区总体排名情况分析199第五节产业园区竞争排名情况总结分析203一、五大类指标得分均值与变异系数比较203二、五大类指标得分均值以上产业园区分布特点204三、各类指标排名均值以上产业园区汇总205第六章中国重点省市产业园布局与产业规划方案208第一节北京市产业园区布局及产业规划208一、北京市产业园经营情况分析208二、北京市土地利用现状及规划208三、北京城市定位及产业发展方向211四、北京产业园区布局与规划212五、北京产业园区细分市场投资分析214六、北京产业园区发展机遇分析219第二节上海市产业园区布局及产业规划220一、上海市产业园经营情况分析220二、上海市土地利用现状及规划221三、上海城市定位及产业发展方向222四、上海产业园区布局与规划222五、上海产业园区细分市场投资分析224六、上海产业园区发展机遇分析230第三节天津市产业园区布局及产业规划231一、天津市产业园经营情况分析231二、天津市土地利用现状及规划232三、天津城市定位及产业发展方向233四、天津产业园区布局与规划236五、天津产业园区细分市场投资分析239六、天津产业园区发展机遇分析246第四节重庆市产业园区布局及产业规划247一、重庆市产业园经营情况分析247二、重庆市土地利用现状及规划247三、重庆城市定位及产业发展方向248四、重庆产业园区布局与规划248五、重庆产业园区细分市场投资分析251六、重庆产业园区发展机遇分析263第五节江苏省产业园区布局及产业规划264一、江苏省产业园经营情况分析264二、江苏省土地利用现状及规划265三、江苏省产业发展环境及方向265四、江苏省产业园区布局与规划266五、江苏省产业园区细分市场投资分析267六、江苏省产业园区发展机遇分析273第六节浙江省产业园区布局及产业规划274一、浙江省产业园经营情况分析274二、浙江省土地利用现状及规划275三、浙江省产业发展环境及方向276四、浙江省产业园区布局及规划278五、浙江省产业园区细分市场投资分析280六、浙江省产业园区发展机遇分析284第七节广东省产业园区布局及产业规划286一、广东省产业园经营情况分析286二、广东省土地利用现状及规划286三、广东省产业发展环境及方向287四、广东省产业园区布局与规划290五、广东省产业园区细分市场投资分析291六、广东省产业园区发展机遇分析298第八节山东省产业园区布局及产业规划299一、山东省产业园经营情况分析299二、山东省土地利用现状及规划300三、山东省产业发展环境及方向301四、山东省产业园区布局与规划301五、山东省产业园区细分市场投资分析302六、山东省产业园区发展机遇分析308第九节福建省产业园区布局及产业规划309一、福建省产业园经营情况分析309二、福建省土地利用现状及规划310三、福建省产业发展环境及方向310四、福建省产业园区布局与规划311五、福建省产业园区细分市场投资分析315六、福建省产业园区发展机遇分析319第十节湖北省产业园区布局及产业规划320一、湖北省产业园经营情况分析320二、湖北省土地利用现状及规划321三、湖北省产业发展环境及方向321四、湖北省产业园区布局与规划322五、湖北省产业园区细分市场投资分析322六、湖北省产业园区发展机遇分析325第十一节湖南省产业园区布局及产业规划325一、湖南省产业园经营情况分析325二、湖南省土地利用现状及规划326三、湖南省产业发展环境及方向327四、湖南省产业园区布局与规划327五、湖南省产业园区细分市场投资分析328六、湖南省产业园区发展机遇分析332第十二节江西省产业园区布局及产业规划332一、江西省产业园经营情况分析332二、江西省土地利用现状及规划333三、江西省产业发展环境及方向334四、江西省产业园区布局与规划335五、江西省产业园区细分市场投资分析335六、江西省产业园区发展机遇分析338第十三节河北省产业园区布局及产业规划340一、河北省产业园经营情况分析340二、河北省土地利用现状及规划341三、河北省产业发展环境及方向342四、河北省产业园区布局与规划343五、河北省产业园区细分市场投资分析344六、河北省产业园区发展机遇分析349第十四节辽宁省产业园区布局及产业规划352一、辽宁省产业园经营情况分析352二、辽宁省土地利用现状及规划353三、辽宁省产业发展环境及方向353四、辽宁省产业园区布局与规划354五、辽宁省产业园区细分市场投资分析355六、辽宁省产业园区发展机遇分析359第十五节山西省产业园区布局及产业规划359一、山西省产业园经营情况分析359二、山西省土地利用现状及规划361三、山西省产业发展环境及方向361四、山西省产业园区布局与规划362五、山西省产业园区细分市场投资分析363六、山西省产业园区发展机遇分析367第十六节四川省产业园区布局及产业规划368一、四川省产业园经营情况分析368二、四川省土地利用现状及规划369三、四川省产业发展环境及方向370四、四川省产业园区布局与规划370五、四川省产业园区细分市场投资分析372六、四川省产业园区发展机遇分析383第十七节内蒙古产业园区布局及产业规划384一、内蒙古产业园经营情况分析384二、内蒙古土地利用现状及规划385三、内蒙古产业发展环境及方向386四、内蒙古产业园区布局与规划387五、内蒙古产业园区细分市场投资分析389六、内蒙古产业园区发展机遇分析393第十八节安徽省产业园区布局及产业规划394一、安徽省产业园经营情况分析394二、安徽省土地利用现状及规划394三、安徽省产业发展环境及方向394四、安徽省产业园区布局与规划395五、安徽省产业园区细分市场投资分析397六、安徽省产业园区发展机遇分析402第十九节黑龙江省产业园区布局及产业规划404一、黑龙江省产业园经营情况分析404二、黑龙江省土地利用现状及规划404三、黑龙江省产业发展环境及方向405四、黑龙江省产业园区布局与规划405五、黑龙江省产业园区细分市场投资分析408六、黑龙江省产业园区发展机遇分析410第二十节贵州省产业园区布局及产业规划412一、贵州省产业园经营情况分析412二、贵州省土地利用现状及规划413三、贵州省产业发展环境及方向413四、贵州省产业园区布局与规划414五、贵州省产业园区细分领域投资分析415六、贵州省产业园区发展机遇分析417第二十一节云南省产业园区布局及产业规划419一、云南省产业园经营情况分析419二、云南省土地利用现状及规划420三、云南省产业发展环境及方向421四、云南省产业园区布局与规划424五、云南省产业园区细分领域投资分析425六、云南省产业园区发展机遇分析429第二十二节河南省产业园区布局及产业规划430一、河南省产业园经营情况分析430二、河南省土地利用现状及规划432三、河南省产业发展环境及方向432四、河南省产业园区布局与规划434五、河南省产业园区细分领域投资分析434六、河南省产业园区发展机遇分析437第七章中国领先产业园区经营状况分析439第一节中关村国家自主创新示范区经营分析439一、园区基本情况简述439二、园区发展规模分析441三、园区产业布局经验442四、园区优惠政策解析443五、园区发展战略规划444六、园区公共服务平台445七、园区招商引资分析446第二节联东U谷北京金桥产业园经营分析447一、园区基本情况简述447二、园区发展规模分析447三、园区产业布局经验448四、园区优惠政策解析448五、园区发展战略规划449六、园区公共服务平台450第三节中国五矿(营口)产业园经营分析451一、园区基本情况简述451二、园区发展规模分析451三、园区产业布局经验451四、园区优惠政策解析455五、园区发展战略规划456六、营口市铝产业招商引资平台461第四节天安广州番禺节能科技园经营分析462一、园区基本情况简述462二、园区发展规模分析462三、园区产业布局经验463四、园区优惠政策解析463五、园区发展战略规划464六、园区公共服务平台467第五节津通(常州)国际工业园经营分析468一、园区基本情况简述468二、园区发展规模分析468三、园区产业布局经验468四、园区发展战略规划469五、园区公共服务平台469第六节上海国际汽车城经营分析470一、园区基本情况简述470二、园区发展规模分析470三、园区产业布局经验471四、园区优惠政策解析471五、园区发展战略规划472六、园区公共服务平台472七、园区招商引资分析473第七节固安工业园经营分析474一、园区基本情况简述474二、园区发展规模分析475三、园区产业布局经验476四、园区优惠政策解析476五、园区发展战略规划477六、园区招商引资分析478第八节深港中海信科技园经营分析479一、园区基本情况简述479二、园区发展规模分析479三、园区产业布局经验480四、园区优惠政策解析480五、园区发展战略规划480六、园区招商引资分析481第九节上海张江高科技园区经营分析482一、园区基本情况简述482二、园区发展规模分析482三、园区产业布局经验483四、园区优惠政策解析484五、园区公共服务平台487六、园区招商引资分析487七、园区发展战略规哈487第十节武汉东湖新技术开发区经营分析491一、园区基本情况简述491二、园区发展规模分析491三、园区产业布局经验492四、园区优惠政策解析494五、园区发展战略规划495六、园区公共服务平台495七、园区招商引资分析496第十一节上海多媒体产业园经营分析497一、园区基本情况简述497二、园区发展规模分析497三、园区产业布局经验498四、园区优惠政策解析499五、园区发展战略规划500六、园区公共服务平台501七、园区招商引资分析501第十二节苏州工业园区经营分析502一、园区基本情况简述502二、园区发展规模分析502三、园区产业布局经验503四、园区优惠政策解析504五、园区发展战略规划504六、园区公共服务平台506七、园区招商引资分析506第十三节深圳高新技术产业开发区经营分析507一、园区基本情况简述507二、园区发展规模分析507三、园区产业布局经验508四、园区优惠政策解析509五、园区发展战略规划510六、园区公共服务平台510七、园区招商引资分析512第十四节广州高新技术产业开发区民营科技园经营分析512一、园区基本情况简述512二、园区发展规模分析513三、园区产业布局经验513四、园区优惠政策解析515五、园区发展战略规划516六、园区公共服务平台516七、园区招商引资分析517第十五节泰州医药高新技术产业开发区经营分析517一、园区基本情况简述517二、园区发展规模分析518三、园区产业布局经验518四、园区优惠政策解析519五、园区发展战略规划519六、园区公共服务平台520七、园区招商引资分析521第十六节包头稀土高新技术产业开发区经营分析521一、园区基本情况简述521二、园区发展规模分析521三、园区产业布局经验521四、园区优惠政策解析522五、园区发展战略规划522六、园区公共服务平台523七、园区招商引资分析523第十七节陕西航空经济技术开发区经营分析524一、园区基本情况简述524二、园区发展规模分析524三、园区产业布局经验525四、园区优惠政策解析525五、园区发展战略规划528六、园区公共服务平台528七、园区招商引资分析528第十八节宁波石化经济技术开发区经营分析529一、园区基本情况简述529二、园区发展规模分析530三、园区产业布局经验530四、园区优惠政策解析531五、园区发展战略规划531六、园区公共服务平台531七、园区招商引资分析531第十九节山东德州经济开发区经营分析532一、园区基本情况简述532二、园区发展规模分析532三、园区产业布局经验533四、园区优惠政策解析534五、园区发展战略规划534六、园区公共服务平台534七、园区招商引资分析535第八章中国产业园区招商引资策略与建议536第一节园区招商引资资金来源渠道分析536一、招商引资产业资本渠道分析536二、招商引资商业资本渠道分析536三、资源、政策招商向资本招商转变537四、重资产招商向重知识、技术招商转变538五、政府主导招商向政企研联合招商转变538第二节园区招商引资风险与规避措施539一、招商引资风险来源分析539二、国外招商引资风险规避经验借鉴540三、对我国招商引资风险的启示541第三节中国园区招商引资路径与典型模式542一、国内招商引资方式及路径542二、国内招商引资的典型模式547三、主要招商引资模式对比分析555四、中国招商引资成功案例分析558第四节产业园区项目包装推广方案561一、产业园区品牌的价值561二、产业园区品牌营销现状562三、园区品牌营销策略分析563四、产业园区品牌营销建议565第九章中国产业园区发展前景与招商引资建议566第一节产业园区发展环境分析566一、产业园区建设政策环境566二、产业园区建设经济环境582三、产业园区建设社会环境589第二节产业园区创新发展前景590一、产业园区投资机会分析590二、产业园区创新招商路径591三、产业园区创新规划理念592四、产业园区创新盈利模式592五、产业园区发展前景分析592第三节产业园区投资开发建议593一、产业园区开发主要问题593二、产业园区运营管理建议595三、产业园区项目申报建议596四、产业园区细分领域投资建议598第十章2021-2026年产业园区前景及趋势预测607第一节产业园区“十三五”规划研究607一、国家级经济技术开发区和边境经济合作区 “十三五”发展规划607二、国家高新技术产业开发区“十三五”发展规划607第二节2021-2026年产业园区市场发展前景610一、2021-2026年产业园区市场发展潜力610二、2021-2026年产业园区市场发展前景展望611三、2021-2026年产业园区细分行业发展前景分析611第三节2021-2026年产业园区市场发展趋势预测616一、2021-2026年产业园区行业发展趋势616二、2021-2026年产业园细分市场发展趋势618第十一章2021-2026年产业园区投资价值评估分析623第一节产业园区的盈利环节与模式623一、园区盈利的背景与意义623二、园区盈利环节与模式分析623三、提升园区盈利能力的对策建议625第二节2021-2026年产业园区行业发展的影响因素626一、有利因素626二、不利因素628第三节2021-2026年产业园区行业投资价值评估分析629一、行业投资效益分析629二、产业发展的方向分析629三、投资回报率比较高的投资方向632四、新进入者应注意的障碍因素633第十二章2021-2026年产业园区投资机会与风险635第一节产业园区投资形势分析635一、产业园区具有良好的投资价值635二、全国兴起产业园投资热潮641三、高新区转型下的投资机会分析641第二节产业园区建设融资分析642一、企业融资模式642二、项目融资模式643三、其他融资模式644第三节2021-2026年产业园区投资机会646一、产业园投资吸引力646二、产业园增长动力分析647三、产业园区域投资潜力分析648第四节2021-2026年产业园区投资风险及防范648一、市场风险648二、经营风险649三、政策风险649四、人才技术风险650第五节中国产业园区行业发展建议650一、产业园区未来发展方向650二、产业园区主要投资建议651三、中国产业园区融资分析654第十三章2021-2026年产业园区面临的困境及对策656第一节产业园区发展的问题及对策656一、产业园区发展中的主要问题656二、中西部产业园区面临的困扰分析656三、低碳产业园建设大跃进亟需规范化657四、产业园区的规划设计原则及思路662五、城市产业园的定位策略与模式选择671六、我国各类国家级开发区发展的思路675第二节产业园区规划存在的问题及对策678一、产业园区规划存在的问题678二、产业园区的规划对策分析679第三节产业园区循环经济的困惑及对策680一、发展产业园区循环经济的困惑680二、发展产业园区循环经济的对策681第十四章2021-2026年我国产业园区运营策略分析684第一节产业园主要投资模式684一、产业园开发模式684二、主体企业引导模式684三、产业地产商模式684四、综合运作模式685第二节产业园建设融资渠道分析685一、产业园建设行业发展的难题:资金与管理685二、资金与管理产业地产的资本特点687三、目前国内主要融资渠道688四、多元化的融资发展方向分析689第三节提升产业园投资环境竞争力的对策措施691一、促进产业集群方面691二、完善生产要素方面692三、拓展需求条件方面692四、主导企业发展方面693五、品牌营销推广方面693第四节产业园运营建议695一、运营策略建议695二、投资策略建议700

对物

《2019年中国房地产全装修产业研究报告》正式发布

由全联房地产商会全装修产业分会、奥维云网、全装联(北京)科技产业发展有限公司共同编制的《2019年中国房地产全装修产业研究报告》已于近日发布,作为全装修行业的参考宝典,报告为产业人士提供了详实的数据参考。《2019年中国房地产全装修产业研究报告》正式发布《2019年中国房地产全装修产业研究报告》从市场现状分析、开发商竞争分析、部品配套情况、发展趋势研究四大维度展开,详述2019全装修发展之路,并前瞻未来全装修行业的发展趋势。☆ 报告亮点Part 01 市场现状分析报告亮点:了解精装修政策发布情况、市场规模变化、区域和城市分布、售价及装标结构等,掌控市场大盘发展走势。Part 02 开发商竞争分析报告亮点:囊括头部房企规模、增长、竞争态势,TOP 5房企城市分布情况,TOP 20高增房企分布等;及时洞察上游房企动向。Part 03 部品配套情况报告亮点:精装修各部品配套情况、城市及品牌竞争,有效帮助部品企业了解竞争对手、精准定位市场、优化产品结构及渠道建设。Part 04 发展趋势研究报告亮点:精装修市场规模及发展方向预判,辅助企业准确判定市场走势,及时规避风险寻找商机、提前做好市场布局。☆ 报告目录点击看大图报告内容翔实,数据精确,逻辑缜密,但本文限于篇幅,只能带您窥探冰山一角,了解2019年全装修产业部品发展现状。如您对报告全部内容感兴趣,欢迎咨询中国五金制品协会家居五金专委会、佛山市智能家居产业协会、顺德区智能家居产业联合会。规模稳中有增,基本盘稳定随着物联网时代的到来,各行业开始进行消费升级,居民生活品质得到显著提高,购房消费者需求从基础配套上升为更高需求。目前监测的全装修部品来看,建材、厨电、橱柜、卫浴产品为一级配套产品,配置率均在90%以上,消毒柜配置率略有下滑,地暖配置率增长较快,智能家居、空调、热水器、净水器均有所增长,其他大家电及小厨电产品主要针对高端楼盘,规模较小,但其增长速度不容忽视。从整体规模来看,2019年全装修市场规模为319.3万套,其中住宅288.7万套,公寓30.6万套,整体呈现稳中有增的态势。从具体部品来看,2019年,一级配套部品的规模均在300万套以上,且规模同比与整体市场基本持平;二级配套部品和三级配套部品规模相对较小,除微波炉外,其他规模同比均有不同程度的增长,其中洗碗机同比增长最高,为70%。客户新一线、二线城市主力,To B渠道快速成长从城市来看,2019年中国房地产全装修部品市场中,新一线城市仍为主力市场。全装修厨房市场中,新一线城市规模居首,超100万套,同比增长24.7%;其中,南京排名增长较高,规模同比增长57.0%。全装修卫浴市场、家电部品、建材部品中,新一线城市同样稳居首位,释放了强劲的全装修住宅消费需求。随着全装修房企的增长,全装修部品To B渠道快速成长。2019年中国房地产住宅全装修市场开发商数量1255个,同比增长31.0%;随着全装修政策的不断实施,预计未来还有更多开发商进入全装修市场。还有一个非常有意思的现象,非50强开发商成为大家电配套主力群体。城市级别越低非50强开发商大家电配套份额越高,究其原因,非50强开发商多为地方性开发商,与50强开发商相比品牌号召力较弱,非50强开发商增加配套软装电视、冰箱、洗衣机等以此吸引购房者,提升自身竞争力。趋势多元化部品稳增高配 智能化产品引领发展过去一年,多元化部品稳增高配,二级部品发展势头较快,呈现全装修部品未来的发展趋势:家电部品方面,二级洗碗机成为高增部品,新一线城市为主力,份额超六成;净水器配置率平稳增长,50强份额近七成;中央空调增势良好,寡头竞争格局已形成;新风市场规模增速放缓,中小开发商需求增加;地暖区域性明显,非集中供暖区采用壁挂炉取暖……全/精装从“单一配套” 到“多部品”配套体系全面实施。2019年智能家居、舒适家居备受关注,基础部品已稳,舒适、智能规模持续走高。随着智能化产品在全装修市场的普及,2016年-2019年,全装修市场智能家居部品配置率逐年增加。2019年,全装修智能安防和智能门锁市场配套规模均在140万套以上,智能马桶规模同比增长最高,为149.5%。开发商数量方面,2019年开发商数量为758家,相比2018年增加223家。智能化产品在恒大智能化产品配套规模同比增长32.0%,保利同比增长31.4%,中海地产同比增长41.8%,均有较大涨幅。预计2020年精装修市场规模为380万套,部品方面,基础配套部品稳增,舒适家居有望高增,地暖、 热水器、空调、新风、智能家居需求将继续走高,而5G智能引领,精装普及化也将为智能家居提供绝佳市场机会。△△△以上为报告内容节选,由于篇幅有限,省略了大部分文字内容、图表、全部的注释和一些结论的得出过程。如对《2019年中国房地产全装修产业研究报告》完整内容有兴趣可私信。

城门谣

10月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

来源:观点地产网观点指数 10月份,多家产业地产上市企业陆续公布三季度业绩,从各指标看,疫情影响仍在,企业经营现金流普遍受到了影响,盈利指标亦不如去年同期。基础设施REITs方面,继续有企业透露申报REITs的细节内容,特别是对于一些发展多年的优质国有园区平台,对发行基础设施REITs有相当的热情。物流方面,受经济好转、市场需求回升以及“双十一”等因素影响,企业备货积极,带动库存水平有所回升。华夏幸福摘得第一,企业盈利能力仍受疫情影响从“10月中国产业地产运营发展指数TOP20”上看,华夏幸福继续摘得第一。月内,华夏幸福再有重大项目开工,与平安集团联手打造的深哈金融科技城项目,在哈尔滨新区开工建设,总投资200亿元,总占地面积88万平方米,总建筑面积约159万平方米,项目将涵盖超高层金融总部地标、科技研发中心、大型购物中心等。招商蛇口仍居于次席,母公司招商局集团月内与辽宁省、大连市签署太平湾战略合作协议,三方开展央地合作,共同实现建设建设东北亚“新蛇口”的目标。基础设施REITs方面继续有新动态。消息称,上海临港集团以位于临港新片区的2处优质工业厂房资产为基础资产,与战略合作伙伴东久集团将位于上海和苏锡常的4处工业厂房资产共同发起设立公募REITs,资产包共计六处产业园。截至2020年7月整体出租率达95%,整体估值约22亿。月内有3家企业有项目正式对外开园营业,星河产业的南京星河WORLD开园,并成立10亿元专项产业创新基金以及引入星河·领创天下众创空间,将深圳星河World的模式拓展到南京。中关村发展则实现了中关村前沿技术研究院二期开园。另外,中集产城的轻资产项目东莞松山湖中集产城数字科技产业园,也在10月开园。天安数码城则于10月在青岛再有动作,于26日以2.4亿摘青岛两宗捆绑地块,为商住、工业用地地块,占地约8.3万平方米,规划建设以轨道交通全产业链配套等为主的产城融合综合体。该地块将建成青岛天安科创城,项目也在10月30日实现了开工。此前9月份,天安数码城先是与青岛市城阳区阳光城阳控股集团就“3B地块C-3产业楼”进行了签约,再与山东外贸职业学院进行校企签约,对青岛的布局正步步加深。多家产业地产上市企业陆续在10月份公布三季度业绩,观点指数选取了8家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比;因部分港股上市产业地产商不公布三季报,此处不作比较。数据来源:企业公告,观点指数整理营业收入同比变化上,8家中仅招商蛇口实现了正增长,增长幅度为96.21%,主要源于房地产销售的结转收入增加,若仅考虑园区收入部分,招商蛇口作为央企需对租赁物业采取租金减免,预计并不理想。数据来源:企业公告,观点指数整理在扣非归母净利润同比变化上,8家中有2家实现了同比增长,为上海临港和张江高科两家国有园区企业,分别增长346.97%和113.83%。根据此前信息显示,张江高科扣非净利润的大幅增长,主要源于公司的投资收益,其下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期内录得可观收益,张江高科的战略转向在特殊经济环境下显露出独特韧性。而上海临港的大幅增长,源于去年同期发生的企业合并所造成的净损益,本期并无该项发生。数据来源:企业公告,观点指数整理从毛利率看,8家企业中上海临港毛利率最高,为64.59%,略高于中新集团的64.48%。中新集团前三季度毛利率实现了大幅增长,主要原因在于实现了中新科技城苏地2020-WG-17号成功出让,而土地出让的一级开发收入毛利率较高,预计此次土地出让将增加归母净利润6亿元左右,占报告期内总归母净利比重63%。可以看到,今年产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。而影响主要围绕两点:一是房地产交付结转大幅减少;二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少,特别是对于一些国有园区平台。仓储业务需求旺盛,仓储指数升至52.8%根据中国物流与采购联合会发布的数据显示,10月份中国物流业景气指数为56.3%,较上月小幅上升0.2个百分点;中国仓储指数则为52.8%,较上月大幅拉升2个百分点。其中,受到“双十一”等因素带动,物流业景气指数保持上升态势,反映物流活动需求继续保持旺盛。关注到分指标,会看到新订单指数为56.7%,较上月回升0.8个百分点;设备利用率指数较上月回升0.4个百分点,保持在56.2%的较高水平,物流设备利用效率相当高。数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理两项分指标持续维持在较高水平,反映了随着“双十一”的来临,供应链上下游企业的物流需求持续增大,而物流需求的增大显著提升了物流新订单和设备利用率,因此物流企业的总体经营状况得到改善。从仓储业上看,10月份中国仓储指数比上月高出2个百分点,达到三个月以来的高点,且已连续八个月保持在荣枯线以上。而新订单、业务利润、期末库存及企业员工等主要分项指数均有不同程度上升。特别关注到期末库存指数为53.2%,较上月上升3.8个百分点,回到荣枯线上;而库存周转次数指数为51.9%,较上月下降3.9个百分点。商品周转效率继续提高,进出库量增加,只是增速较前期有所放缓。同时,受经济好转、市场需求回升以及“双十一”等因素影响,企业备货积极,带动库存水平有所回升。数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理另外,业务利润指数为50.6%,较上月上升3.1个百分点,回到荣枯线上;但主营业务成本指数为53.7%,较上月上升1.2个百分点。反映对于仓储企业来讲,利润有所增长,但成本有所增高,对企业经济效益产生不利影响。从全国仓库需求看,根据物联云仓数据,10月一线城市需求面积67.38万平方米,二线城市需求面积44.59万平方米,其他城市需求面积16.61万平方米。总体而言,各线城市的仓库需求均较9月有所下降。数据来源:物联云仓,观点指数整理仓库需求的变化反映到价格,一线城市仓库报价31.26元/平方/月,环比上涨3.5%,出现了与需求量下降的“量价齐跌”现象;二线城市报价23.58元/平方/月,环比下跌2.3%;其他城市16.65元/平方/月,环比下跌3.1%。可以看到,除一线城市外,其余城市仓库价格均有所下调。具体到各物流地产企业,10月,普洛斯继续加强对中国物流市场的投资,其为某国际运动品牌打造的全新智能运营中心于苏州工业园区开工奠基,总面积达13万平方米。该项目总投资超过4亿,包括3栋双层高标准货梯库、一栋净高24米的高位立体库以及一幢办公楼。沃尔玛南宁生鲜配送中心在万纬南宁良庆园区实现开仓,该项目为万纬物流与沃尔玛继成都、沈阳、昆明后的第四个合作项目,也是双方首次合作的仓配一体项目。总体而言,主要物流地产企业动作不多,更多是在“双11”期间对激增货物的转运效率,以及智能化仓储系统、仓储机器人在高峰期的应用。

是无内也

7月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数7月份,开工的重大园区项目不多,产业地产企业更多公告了其与地方政府签订新合作协议,以及继续寻求拓宽融资渠道。如中电光谷近几月都有重大项目签约,7月则与沈阳沈北新区签署“新旧动能转换示范片区”(沈北科技未来城)的合作。融资市场上,华夏幸福再有两笔永续债计划公布,所募集资金皆投向产业新城PPP项目。物流产业方面,受到水灾影响,7月中国物流业景气指数为50.9%,较上月回落4个百分点。仓储指数则升至新高,为53.5%,复苏势头强劲。招商蛇口摘得第一,华夏幸福7月融资忙“7月中国产业地产运营发展指数TOP20”,榜首易位,由招商蛇口夺得。华夏幸福滑落至第二位。7月,华夏幸福2020年4-6月经营情况简报显示,上半年实现产业园区结算收入为202.28亿元,同比增长39.82%;其中,4-6月产业园区结算收入为102.72亿元,同比增长26.72%。月内,华夏幸福继续拓宽融资渠道,不仅公告了新的永续债计划,还公告了美元债计划。其中,向平安资管申请60亿永续债,再向中融信托申请增加不超过15亿元永续债,美元债规模则为20.5亿美元。公告显示,两项永续债和美元债,所获资金都将用于产业新城PPP项目建设。观点指数留意到,华夏幸福今年公告的5项永续债计划中,除一单初始利息为8%之外,其余利息均为8.5%。联东集团7月也有扩张动作,如联东U谷轻资产项目签约镇江市京口区大禹山,联东集团将为项目提供品牌授权、产研定位、规划设计、产业招商、园区运营等全过程运营服务。另外,联东U谷中天·莞深国际智造中心签约落地凤岗镇,项目总投资超12亿,总用地超6.3万平方米,建筑面积超30万平方米,该项目将由联东集团和广东中天联手打造。可以看到,轻资产输出、合作共建已经成为了联东集团扩大规模的重要手段。中电光谷则与沈阳沈北新区政府签署合作框架协议,拟打造沈北科技未来城,总投资50亿元,拟开发4个项目。中电光谷还与中国一冶达成战略合作,预计将在产业园区整体策划、建筑规划、开发建设、园区经营、风险投资等领域展开深入合作。亿达中国也在轻资产输出方面先后与哈尔滨香坊区和山东安丘市达成合作,分签约香坊区智能制造产业园项目和亿达未来数字科创谷项目。轻重并举模式能为园区运营企业节省现金流,更能使企业在风控上更加得心应手,这在目前国内经济面临下行压力的环境下,显得尤为重要。仓储指数升至53.5%,物流基建受水灾影响明显根据中国物流与采购联合会发布的数据显示,受到中部地区水灾的影响,7月份中国物流业景气指数为50.9%,较上月回落4个百分点。数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理分指标看,7月份,物流资金周转率指数较上月回升0.3个百分点,为52%。显示出物流企业资金状况良好,对于企业增加投资有一定促进作用;物流服务价格指数为47.9%,较上月回落1.7个百分点,仍位于50%荣枯线以下,显示出物流企业服务价格整体水平依然偏低。另外,固定资产投资完成额指数回落至50.1%,较上月回落2.1个百分点,可以明显看到,中部地区物流相关基建项目进展受水灾影响明显。从仓储上看,7月中国仓储指数为53.5%,较上月回升2.8个百分点,继续保持3月以来的良好态势,更是达到了八个月新高。分指标看,新订单、业务量、设施利用率、期末库存及企业员工等主要分项指数均有明显上涨,表明仓储业务需求增长愈加显著,企业效益正在好转。数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理其中,业务量指数为52.9%,较上月上升1.5个百分点,反映出业务量继续增长,且增速有所加快;业务利润指数为50.7%,较上月下降6.3个百分点,表明企业利润仍在增长,但增速有所放缓;新订单指数为55.8%,较上月上升2.3个百分点,显示市场对未来前景继续看好。从全国仓库需求看,根据物联云仓数据,7月一线城市需求面积82.56万平方米,二线城市需求面积53.16万平方米,其他城市需求面积6.19万平方米。总体而言,各线城市的仓库需求均较上月有所上升,特别是一二线城市的需求上升较大。数据来源:物联云仓,观点指数整理从仓库价格看,一线城市30.92元/平方/月,环比上涨2.3%;二线城市24.47元/平方/月,环比上涨4.7%;其他城市17.27元/平方/月,环比上涨6.3%;各线城市仓库价格维持上升。具体到各物流地产企业,7月,普洛斯与食品公司合作的分拣配送产业园开工奠基,项目位于郑州新郑市薛店镇S102北侧、暖泉路西侧,周边靠近京港澳高速、郑州新郑国际机场等,项目占地面积320亩,总建筑面积12万平方米,总投资9.6亿元。其中,普洛斯为该产业园的大股东,占股51%。ESR则与宏利金融有限公司新成立核心合资企业,并以此向Redwood China Logistics Fund收购四项机构级物流资产,代价总额约人民币17亿元。被收购的资产组合涵盖四项物流资产,可出租净面积合共超过200万平方呎,分别位于广州、昆山、无锡及东莞。可以看到,像普洛斯等外资物流地产商都在通过合资经营方式,持续扩大自己在中国的规模。(文章来源:观点指数研究院)

大甩卖

华泰证券-轻工制造行业研究报告

5月27日轻工制造(申万分类)指数上涨1.82%,位列28个申万子行业第一位。我们重点推荐:1)受益于竣工回暖+精装渗透率提升的工装产业链,重点推荐大亚圣象、帝欧家居、江山欧派,建议关注志邦家居、惠达卫浴、海鸥住工;2)家居内需持续修复,我们预计5月零售数据环比均有较大改善,建议关注欧派家居、顾家家居、索菲亚;3)海外疫情逐步缓和,家居出口环比好转、人民币持续贬值,建议关注订单边际好转的外贸企业;4)日用品、文化办公用品等必选消费需求韧性凸显,中小学陆续开学、文具零售需求边际回升,建议关注齐心集团、晨光文具、中顺洁柔。精装订单加速修复,地产企业战略投资上下游产业链有望加速行业整合全年竣工有望回暖+精装房渗透率快速提升仍将支撑精装产业链企业快速成长,随着地产企业赶工推进,我们预计工程订单恢复速度有望显著快于零售端;近期碧桂园创投与保利资本共同设立“产业链赋能基金”,拟赋能地产产业链上下游优质企业,4月以来碧桂园创投陆续通过参与定增方式战略入股帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴,我们认为地产企业投资产业链企业一方面有助于家居企业客户及市场拓展,另一方面有望助力相关家居部品行业的快速整合。重点推荐工装业务优势显著的大亚圣象、帝欧家居、江山欧派,建议关注志邦家居、惠达卫浴、海鸥住工。海内外疫情缓和,家居零售/出口边际回暖国内疫情防控形势好转、需求持续修复,我们预计部分定制家居企业订单较去年同期已基本持平,部分软体家居企业在五一等大促活动带动下终端销售预计同比有较好增长,建议关注欧派家居、顾家家居、索菲亚。外贸方面,欧洲疫情逐步进入恢复期、经济恢复形势较为乐观,美国经济重启逐渐推进,据数据,4月家具及其零件出口金额同比下滑13.3%,增速环比3月提升约3.2pct,我们预计随着海外疫情逐步缓和,外贸订单或有进一步好转,建议关注顾家家居、喜临门、梦百合等家居企业。消费轻工:需求稳健向好,必选消费品消费韧性凸显日用品类4月社零同比增长8.3%至471亿元,增速环比提升8pct,居民个人卫生意识提升有望拉动生活用纸需求量上升,据卓创资讯,成本端20Q1针/阔叶浆均价同比下跌20%/31%,释放盈利空间,建议关注中顺洁柔。文化办公用品4月零售额同比增长6.5%至261亿元,增速环比提升0.4pct,我们认为疫情对企业全年采购总额影响有限,劳保防护用品需求增加有望成为收入新增长点,零售方面随着中小学及高校陆续开学,文具零售需求有望边际回升,建议关注齐心集团、晨光文具。风险提示:疫情发展不确定性,宏观经济加速下行,地产销售超预期下行,下游需求不及预期。(文章来源:华泰证券)

四谛

2019中国房地产产业链战略诚信供应商研究报告

《2019中国房地产产业链战略诚信供应商研究报告》于2019年12月18日在北京·万达文华酒店·“2019中国房地产产业链年度盛典”上正式发布!报告基于推进地产行业产业链健康、有序发展的目的,以能够代表中国房地产行业的TOP200强房企、全联房地产商会企业会员数据为依据,通过公益、诚信的视角,全面展现各类别供应商在房地产企业内的服务水平,将为全国广大商会会员和链筑两会专家成员接下来新一年选用和采购诚信供应商提供具有权威价值的参考标准。01.中央空调类02.空气净化及新风系统类03.电梯类04.低压电器类05.可视对讲类06.智能停车管理系统类07.充电桩类08.消防报警系统类09.电线电缆类10.智能家居类11.钢木质入户门及木门类12.智能门锁类13.建筑陶瓷类14.木地板类15.石材类16.建筑涂料类17.厨房电器类18.橱柜类19.净水设备类20.热水器类21.陶瓷卫生洁具及五金类22.照明灯具类23.墙壁开关插座类24.建筑防水材料类25.保温装饰复合板类26.管件管材类27.系统门窗类28.建筑铝型材类29.塑料型材类30.建筑幕墙及玻璃类31.建筑门窗幕墙五金类32.建筑密封胶类33.门窗密封胶条类34.精装修工程类35.装配式建筑结构类36.整体卫浴类37.装配式装修类38.其他类此研究报告由全联房地产商会、链筑平台 联合TOP200房企专家倾力打造,如有转载请标明出处,最终解释权归全联房地产商会、链筑所有。

可玛猫

房地产行业深度研究报告:2020年关于房地产行业的五大疑问

(如需报告原文请登录未来智库)一、2020 年政策面如何定调?回顾过去三十年,房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段,而如 今,我们面临的是“既要又要”的两难:既要防止经济增速下滑过快,又要 抑制房地产泡沫继续增长,既要保就业、扶贫、维持物价稳定,又要坚持环 保、过剩产能出清。政府-房地产-民生实际上是一个石头剪刀布的关系:2020 年,在经济目标 完成度有一定压力的背景下,房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器, 也是市场争议的主要命题。维持经济增长速度-抑制资产泡沫-防止系统性金 融风险似乎变成了不可能三角。我们认为,未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活 掌控”。“稳”的主基调自不必说,在 2019 年 12 月 10 日-12 日召开的中央 经济工作会议上,明确定调了 2020 年房地产行业的政策主基调是“稳”。 会议提出“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机 制,促进房地产市场平稳健康发展。”另外,2019 年 12 月 10 日至 12 日中央经济工作会议明确提出“压实 各方责任”,说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵 活掌控”,在尽可能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠 杆、保就业和抑制资产泡沫,寻求动态平衡,这意味着未来地方政府在 房地产政策的把握上有更多的自主权。我们认为,在“扶贫”、“保就业” 为先,政府财政压力加剧的背景下,部分城市的房地产政策将会有边际 松动,“因城施策”将会延续,但仍然不会出现过去所见的大幅放松。其一:中央层面,坚持“房住不炒”2019 年以来始终坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,除开政治局 会议及四中全会外,住建部、央行等相关部委也多次表态,坚持“房住不炒” 的定位。我们认为,在当前房地产景气度依然在高位,行业整体趋稳,局 面杠杆率上升偏快的背景下,大范围放宽的可能性不大,全局层面大概率 保持调控基调平稳,放权地方,以关键指标区间管理为主。其二:地方层面,灵活把控因城施策在地方的具体实践,多以“人才新政”、“公积金额度、年限、使用 范围”、“落户政策”为代表的放松,及以“房价指导”、“限购限售”等为代 表的收紧。从趋势上看,随着部分地区房价下行压力加大,叠加土拍市场的 快速转冷,少数地方开始尝试政策松动,激发市场活力。稳房价、稳地价、稳预期”的大方向不是要打压行业,目前看来:土地 溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚, 这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,我们看好明年上半 年“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构性改善,但全 局性大的宽松政策出现的可能性较小。二、2020 年基本面会如何演绎?在“因城施策”延续的背景下,我们认为 2020 年房地产行业将延续呈现窄 幅波动的特点,周期被熨平拉长,主要概括为:销售稳中有降,竣工持续 修复,投资维持韧性。销售:预计 2020 年销售面积同比-2.88%,金额同比+3.00%2000 年至今,是市场熟悉的政策调控分割出的几轮周期:2001 年后股 市资金进入楼市,同时地产公司上市禁令解除; 2002 年推出招拍挂制度, 2003 年确立房地产行业为国民经济的支柱,随后便进入了数轮调控周期。本轮下行周期销售韧性持续超预期从短周期角度看,当前正处新一轮周期中的下行期。2016 年下半年开启 的因城施策调控可以看做是本轮下行周期的起点,至今历时三年。但本 轮下行周期较以往有所不同,下行趋势被平滑:2017 年、2018 年、2019 年 1-10 月,商品房销售面积同比增速分别为 7.66%、1.33%,0.10%。本轮下行周期韧性超预期,在维持调控的大环境下,销售维持三年正增 长,我们认为主要有以下四点因素:一二线、三四线分别因调控与棚改货币化,形成周期错配,拉平下 行周期:分城市看,2016 年 Q4 开启的因城施策调控,确实对一二 线城市销售形成了明显的压力,但此时三四线城市,正在高比例货 币化棚改的峰值期,销售量价齐升;2018 年 Q3 以来,一二线城市 因长期调控,量价处于底部,潜在需求积蓄旺盛,部分地区凭借人 才新政调控有所放松,限价也部分放开,一二线城市销售开始反弹, 而三四线城市因为棚改缩量,及价格被推至高位,叠加提前透支的 需求,销售端压力开始显现。三四线表现出超预期韧性,或在于地方专项债对棚改 PSL 的接力 及棚改到位资金的滞后,高估棚改带来的影响:首先,棚改总投资 额构成比例发生变化,2018 年开始,政策性银行(国开行、农发 行)用于棚改的增量资金减少,而地方专项债对于棚改的支持开始 增多;其次,棚改资金从批复下拨,到发至居民手中,最后到销售, 存在一定的时间差。10 月,棚改开工 289 万套,较 2018 年同期 580 万套下降一半以 上;但从投资力度看,2019 年 1-10 月,完成投资额 1.03 万亿, 较 2018 年同期下降不到 1/3。融资并未大幅收紧,房企到位资金较为稳定,原因或为货币 政策宽松+利率市场化:回顾前几轮调控收紧期,往往是政策 面加资金面双管齐下;然而对比发现,本轮自 2016 年 Q4 以 来因城施策调控,资金面的收紧,相比前几轮调控较为温和, 房贷利率也不再是一刀切,而是市场化的。数据上看,按揭利 率回升幅度并不大,且在 2018 年底又开始下行;从居民中长 期贷款增速上看,预计按揭放款额度并未人为收紧;企业层面, 房企到位资金未见明显下行。库存处低位,新开工维持强度,销售推盘有支撑:从狭义库存 口径看,已竣工未出售的商品房面积,自去库存攻坚战以来持 续下行,现今大概相当于 2013 年的水平;在低库存背景下为 了维系销售,行业整体新开工依然维持在相对高位,本轮下行 周期中,新开工指标未见明显的下调,这也是销售端较强韧性 起到的信心支撑。……新开工:预计 2020 年新开工面积增速同比+2%逻辑上讲,新开工目的是为了销售,因此新开工的趋势滞后且主要取决于销 售;同时,行业整体库存会影响新开工的弹性(高库存下新开工动力偏弱); 另外,资金面因素也会影响新开工的进度。从数据上看,销售领先新开工 2-4 个季度;库存越高,新开工顶部滞后销售 顶部的时间越长;资金方面对开工的影响有两种:在资金极为紧张的情况下, 房企开工会受到资金的制约,而资金偏紧的情况下,加快开工可以让更多的 项目达到预售条件,实现销售回款缓解资金压力。2019 年,在资金面偏紧 的情况下,大部分房企加快新开工,形成预售,以加速销售回款。而 2016 年 Q2 至今的这轮周期又有所不同,销量与去化周期走势首次同向 而不是反向(主要原因在于三四线去库存造成的结构差异),使得在销量温 和下行时行业一直处于低库存状态(2018 年 Q4 末全国去化水平 1.64 年, 为 2011 年以来的较低水平),导致新开工具备较大的弹性。2019 年 4 月至 9 月新开工增速的持续下行,与拿地的减弱,低库存与低去 化环境相照应;而 10 月单月新开工大幅反弹,有去年低基数原因(去年 10 月+14%,下半年平均 22%),也有房企在年底前补最后一波货值,冲刺全 年销量的原因。首先,对于当前销售的判断,我们认为是在基数效应下稳中有降;由于去化 尚未改善,且进入 10 月份促销季后,去化率进一步下降,我们认为有降价 导致观望的原因,也有推盘大量集中增大分母与分流的因素;其次,库存方 面,我们看到中期库存在低位,但有抬升趋势;最后,由于 2018 年 Q4 以 来,房企拿地持续低迷,在当前快周转的风格下,明年上半年的新开工会受 到可动工土地储备不足的影响,整体向上弹性有所减弱。出于以上判断,我 们预计2020年商品房新开工面积23.49亿方,同比增长2%,其中一线+5%、 二线+3%、三线及以下+1.5%。竣工:预计 2020 年竣工面积同比增长 6.5%开工—竣工的闭环大概需要 2-2.5 年,但 2017 年 Q2 开始,竣工同比增速 与新开工增速持续背离至 2018 年 Q4,随后开工增速回落,竣工降幅收窄, 但直到 2019 年 Q4,竣工增速才回正,而新开工依然较高。本轮竣工与开工的背离,我们认为主要可能有主客观两方面原因。客观上看, 随着棚改去库存的推出,三四线及以下能级城市销售在全国贡献占比进一步 提升,其较低的预售标准拉长了竣工周期;主观上看,由 2016 年 Q4 开启 调控,2017 年整体资金偏紧,叠加供给侧改革推高上游成本,在有限的现 金流下,房企主动降低竣工强度,把资源投入到开工工程中,获取预收款补 充现金流。此外,这批受益于房价上涨而地价相对在低点的高毛利项目入市后,在竣工 节点需要交纳高额土增税(累进税率),在资金收紧的背景下,尽可能拖延 这一现金流流出科目。进入 2018 年后资金面有所改善,建筑成本价格平稳,2019 年 Q3 开始,竣工面积当月首次回正,10 月单月同比大幅增长 19.2%。从长周期角度看, 新开工与竣工的相关关系不变, 2017年Q2至2019年Q3的这轮短期背离, 由于竣工的刚兑,预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。考虑到过早数据统计开工上的遗漏及基数问题,我们统计 2003 年至今的竣 工与新开工面积占比发现,竣工面积占开工面积比例,稳定在 55%-60%左 右,而 2017 年至 2019 年 10 月期间这个比例为 43.45%(2019 年 1-10 月 低至 30%不到),我们预计 2019 年 Q4 开始的这轮修复期,让 2019 年全年 竣工面积修复至-1%、2020 年有望达到 6.5%。施工:预计 2020 年施工面积同比+9.22%施工面积是一个存量指标,从定义看,指房地产开发企业报告期内施工的全 部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面 积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期 施工后又停缓建的房屋面积。我们简化成:本期施工=上期施工-上期竣工+本期新开工+净复工。(净复工 =当前复工-上期停工)数据上看,由于历史上竣工节奏较为稳定,施工基本上是跟着新开工走,但 2016 年 Q3 以来,新开工持续走强,而施工迟迟未明显回升,这点由我们 在上面章节讨论过因拉长竣工周期所致。开工走强,但施工与竣工同时走弱,从推导公式看,是净复工的原因。逻 辑上,因资金及成本考虑,房企选择在这一时期大规模停工,减少了当期施 工存量,也减缓了竣工交付的进度,把资金都集中用在开工环节中。数据上印证了我们的判断:2017、2018 年,本身为负数的净复工面积加速 减小,可解读为行业出现了大面积的停工现象;但这一现象在 2019 年 Q3 开始出现好转,2019 年 1-10 月净复工面积为-59502.76 万方,我们预判全 年净复工大概为-62718.84 万方,2020 年则会继续修复。综上,我们预计 2019 年施工面积同比增速为 9%,2020 年施工面积同比增 速为 9.22%。土地投资:预计 2020 年土地投资增速约 8%土地投资(土地购置费)滞后于土地成交(土地成交价款与土地购置面积) 6-9 个月,统计局的房地产开发投资是土地购置费口径,2019 年的土地购 置费主要受 2018 年拿地影响,因此依然是正的。近期看,两者时滞有所收窄,主要或因两点:1)调控收紧后,地方对于土 地购置费缴纳做了更严的规定,部分地区要求尽快缴纳剩余土地款;2)由 于 2018 年开始,房地产开发投资由形象进度法改为财务支出法,让土地购 置费确认速度加快。2019 年以来全国土地成交持续低迷,全年仅 3-4 月小阳春有所起色, 由于 库存依旧在低位,土地投资会有一定的韧性,考虑到 2018 年较高的基数, 我们预计 2019 年土地投资增速同比在 16%左右、2020 年在 8%左右。建安投资:预计 2020 年建安投资同比+8%建安投资是建筑工程投资与安装工程投资的合并口径,从体量看,是房地产 开发投资的主要构成部分。自 2017 年 Q4 开始,建安投资与开发投资增速持续背离,建安投资持续回 落,原因可参照前文分析,行业大量项目施工周期拉长、施工强度降低,潜 在的停工缓建问题可能较为突出。拆分结构看,建安支出主要是施工面积与单位施工成本的积,施工面积增速 在施工部分已经讨论,施工成本方面,近几年保持较稳定的水平,随着原材 料价格及产品品质的提升,预计未来 2 年单位成本略有上升。我们估算, 2019 年、2020 年建安投资增速分别为 9.10%、8.04%。房地产开发投资:预计 2020 年开发投资同比+8%房地产开发投资主要包括建筑工程投资、安装工程投资、设备购置费用和其 他费用(主要是土地购置费)。从构成占比看,建安投资占比最高达到 75%,但随着施工周期拉长,及大面积停工的出现,2018 年以来土地投资占比略有提升,我们预计未来整体 将维持当前的占比,出于土地投资的韧性及施工的修复。综合之前的判断,我们汇总预估的土地投资、建安投资数据,得到 2019 年 房地产开发投资增速约为 10.2%左右,2020 年为 8%左右。三、未来房价是涨是跌?哪些城市房价涨幅会相对较高?近期房价走势如何?数据上看,2018 年 Q4 以来在销量走弱的背景下,房价走势却稳中有升。 2019 年 1-10 月,全国商品房住宅销售均价 9301 元/平,较 2018 年末 8544 元/平上升 8.86%;而同期住宅销售面积涨幅只有 1.50%。从历史对比看, 大多数情况,量价走势基本保持一致,同涨同跌,但 2018 年 Q4 至今,可 以说是首次出现“量平价增”。我们认为,本轮下行周期房价表现出与销量背离的“韧性”,或有以下两点 原因:房价或不如实际表现的高。我们注意到房企的销售费用快速大 幅上升,从正常思维看,可以理解成对销售团队的激励、相关 促销的投入等;但另一个不能忽视的原因,是存在新房代理商 拿到返点后,把优惠再输送给业主的促销形式,这种促销将下调的房价隐藏在销售费用里,让表象数据显得坚挺。现有房价数据干扰因素较多:存在区域与结构差异,也存在 交易时滞与调控的影响。我们提取主流房价口径:统计局 70 大中城市房价与中指院百城价格指数。这两者统计口径上有差异:统计局 70 城直接用各地方房管局网签数据,覆 盖范围仅为市辖区;中指院百城指标同样覆盖全部在售楼盘,但样本选取有 细微调整(剩余房源少于 5%调出;一线规模不低于 3 万方,其余不低于 1 万方),值得注意的是,中指院百城样本价格使用项目实际价格,即项目对 外报价减去优惠后的价格,覆盖范围不限市辖区,包含发达区域的县域。除了口径差异,影响房价数据有效性的因素还包括:1)受限价影响,网签 项目或不报全价,将车库、车位、装修等单独签一份合同,变相降低房屋价 格;2)同样受限价影响,部分项目拿预售证进度低于预期,高价房入市时 间延后。不同口径房价数据近几年开始分化:我们分别选取全国均价(商品住宅销售额/销售面积),70 城和百城价格指数同比发现:1)全国均价领先 70 城与 百城指数 2-4 个季度;2)2016 年 Q4 以来的这轮周期呈现出分化, 2018 年 Q3 开始分化明显。三种口径虽然近期分化,但总趋势不变:分化的原因难以证实,我们认为可 能的原因有:1)统计口径差异,百城房价数据是对外报价减去优惠后的价 格,其余为报价;2)网签滞后与放松限价后的集中,但考虑到统计局已对 历史数据修正,我们认为主要原因是前者。趋势上看,2019 年以来,房价 整体稳中有增。当前房价处于什么位置?人们普遍的主观感受是中国房价存在泡沫,我们用人均可支配收入和房价同 比增速数据对比发现,近 20 年收入和房价大体保持同一个增长区间,是相 匹配的。当然,数据上若用中位数替代平均数,解释效果更好,我们对比了 部分可得数据,中位数口径人均收入较平均数少 8.63%,整体影响不大。数据上看,其实国内家庭对于住房的购买力是在不断增强的,人均可支配收 入可买的面积更多,房价相对来说是越来越便宜的,这与人们普遍感觉相反: 1999 年至 2019 年,我国户均规模从 3.45 人/户降至 3.00 人/户,但家庭年 均可购买的住宅建面从 10.97 平方米升至 2019 年的 13.65 平方米。未来哪些城市还会迎来房价上涨?在城市选择的问题上,传统研究一般从城市的基本面指标进行多维度考察, 包括人口净流入、人口存量、人均可支配收入、交通、产业、库存等。与主 流观点不同的是,我们认为房价的短期和长期涨幅驱动力不同,短期呈现 很强的反身性,追涨杀跌,与股票投资的规律非常相似;而长期的城市基 本面,我们应该抛开过去的线性思维,不从单一城市的角度去研究,而是 从城市群的角度切入,以网状思维判断其长期发展潜力。短期房价涨幅:与股价涨跌原理趋同假设有一个“理性人”,手里有一笔钱专用于住宅投资,这个“理性人”将 股票投资的思路带入住宅投资,把单个城市的住宅看作一个企业,同时我们 引入一个城市住宅投资 PE 的概念。PE 是收益率的倒数,因此在当下的时 点线性外推,PE=1/(过去半年房价涨幅*2+租金收益率) 。同时,我们发现 经济增长迅速的国家中,居民的线性思维更强烈,周期波动被演绎得更极 致,猜想原因或许是每天过快的生活节奏逼迫着人们把“归纳”和“演绎” 的速度发展到极致。接下来从数据的角度来验证这种观点,我们引入样本 26 城(一二线主流城 市构成),分别算出 26 城相对 26 城总样本的 PE 和相对 26 城总样本的未 来半年房价涨幅。我们发现,和股票投资一致,当相对 PE 小于 1 并且大于 0 的时候(PE 若为负数,说明收益率为负,不应投资,而小于 1 代表相较 26 城总体估值偏低,可以进入),这个“理性人”如果投资该城市的楼市, 未来一段时间,该城市房价的涨幅大概率跑赢整体房地产市场。长期房价涨幅:从城市群的角度,以“网状思维”出发去解读传统研究通常从单个城市的角度出发,分析它的人口、交通、产业、配 套等要素,来判断未来综合的发展机会。我们认为,城市的发展和运行 是一种类似于自然界中生命体运行的复杂系统,而城市和城市之间的交 互又带来人口和产业的流动,就像细胞体的吞噬和分裂,呈现“复杂系 统”的特征,并不能简单地通过观察城市个体的静态特征去判断未来发 展。由于“复杂系统”的研究需要大量的数据和篇幅,我们在这里简单做一 些介绍、联想和展望。首先,什么是复杂系统?复杂系统是指,在不存在中央控制的情况下,大量简单个体自行组织产 生模式、处理信息并且学习和进化的整体。自然界中有很多复杂系统: 昆虫群落、人体内分泌和免疫系统、股票市场等,都属于复杂系统。复 杂系统的特点概括为:1.去中心化,没有一个所谓的总控;2.大量简单 个体的集体行为;3.简单个体两两之间有信息和物质交换;4.系统会学 习和进化以增加生存或者成功的几率。在自然界中,我们观察到蚂蚁能 够通过两两之间简单的信息传递,往存在食物概率更高的路径分配更多 资源,使整个蚁群高效地找到食物来源,以增加生存几率;人体作为一 部精密仪器,有免疫系统自发地抵抗细菌,有内分泌系统分泌各种激素 来支持人体运行。蚁群的智慧是一个个简单个体交互信息涌现出来的, 人类的意识是从一个由许许多多微渺而无意识的神经环路构成的分布 式网络中涌现出来的。城市群的发展和进化,与现实生活中的许多经济活动一样,都呈现复杂 系统的特征。我国的城市群发展至今,有的形成了很好的协同效应,日 益发展壮大,例如珠三角,长三角城市群等;有的中心城市能实现资源 和产业的外溢,如深圳、上海等,有的则呈现出“虹吸效应”,如“环 京贫困”,有的仍然处于“强核”阶段,如成渝城市群的成都、重庆等 。 那么城市群发展不均衡的原因是什么呢?参照复杂系统的发展特点,或 许能找到答案。我们认为,主要影响城市群发展和进化速度的,是产业属性。产业可以分 为投资驱动和需求驱动的,投资驱动的产业包括基建、传统制造业等,是“自 上而下”的,输出取决于输入,GDP 取决于政府投了多少钱,并不能形成 内生增长;而需求驱动的产业,比如服务业、零售业、金融业、高端制造业 等,呈现“自下而上”的特点,并且能够实现内生增长,经济输出取决于市 场上真实存在多少需求。前者更类似于无生命的物质,后者更像会裂变的“细 胞”,核心城市向周围辐射产业和人口,犹如细胞裂变。当一个城市中,孕育着更多需求驱动的产业时,该城市呈现更多的“类细 胞”属性,当大量的“类细胞”城市联结在一起,互相传递产业和人口时, 该城市群就更近似于自然界中的“复杂系统”,呈现“能够学习和进化以增 加生存或者成功的几率”的特征。京津冀之所以没有形成这种系统,是因为没有实现“去中心化”,北京周围 的城市听从首都的指挥,资源任凭首都调遣。相比之下,上海和深圳虽然是 经济中心,但是对周围的城市没有行政干预,而成渝城市群、北部湾城市群 等,山东半岛城市群等,大部分城市的主要产业还是传统重工业和基建,呈 现“投资驱动”的属性,并且产业不够全面丰富,未能形成一个自给自足的 微型自循环系统,城市群中需求驱动的核心城市较为孤立,未能实现“涌现”。目前我国经济还较大程度上依赖于“投资驱动”的产业,未来,城市群的发 展还有很大空间,当经济经历转型的阵痛期,越来越多的城市孕育出“需求 驱动”的产业时,产业像细胞一般发生裂变,互相作用,各司其职,将会形 成越来越多的微型自循环体系。我们汇总了 2014-2018 年国内主要城市第三产业占比及增速情况,数据上 看有以下特点:1.主要城市群围绕以第三产业占比较高的核心城市展开;2. 长三角、珠三角第三产业占比较高的城市较多且密集,城市群分布没有明显 的中心化特点;3.南方地区,特别是西南成渝、长三角、海西等城市群第三 产业增速较快。我们看好需求驱动,能够实现“内生增长”的产业所在的 城市群,城市之间互相协同,形成一个微型自循环系统,并且有去中心化 的特点,如长三角、珠三角城市群,以及城市中三产占比增速最快的成渝 城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。四、未来行业格局将如何演绎?集中度是否会进一步提高?其一:房地产行业目前格局:集中度进一步提高销售:2019 年 1-11 月,百强只有前二十市占率在提升行业销售增速自 2016 年开始高位回落:百强房企和主流房企 2019 年 1-11 月销售额增速分别达到 17.74%、19.1%,销售面积增速分别达到 15.33%、 18.14%;而同期全国商品房销售额增速 7.3%,销售面积增速仅为 0.2%。市占率提升集中在 TOP20、甚至 TOP10:行业集中度(CRIC 权益销售额 口径)提升的逻辑延续,但只有 TOP20 的市占率是上升的,再精确一点, 是 TOP10 的房企,引领 TOP100 的市占率上升。数据上,单看 TOP10 与 TOP100 市场份额都在上升,TOP10 更快;但拆 分结构看,TOP11-100在2019年1-11月首次出现了衰退,从2018年32.28%回落至 31.78%;进一步拆分看,TOP11-20 略增,TOP11-50 略减。结论 已经比较明显:只有 TOP20 的市占率在提升。成长房企近两年增速较快:细分房企看,在近两年行业增速整体下行期,一 线房企或因相对较低的基数及充足的土储,增长弹性较好。均价高、涨幅快的房企,销售额增速普遍表现较好:我们发现,均价相对较 高,且价格有涨幅的房企,2019 年 1-11 月销售增速普遍较好;均价较高不 一定意味着一二线占比高,也可能是产品定位较高或拥有较好的区位,带来 更高的溢价。其中,2019 年 1-11 月,全国商品房销售均价为 9335.21 元/ 平;CRIC 百强房企的销售均价为 12546.98 元/平,百强房企持有更多主流 城市项目和高溢价项目。业绩:增速整体放缓,重点房企盈利能力更强主流房企营收和利润更为稳健:主流房企的营收与业绩增速在 2015 年后, 弹性与稳定性均好于板块整体水平,或由于这段时间内,行业集中度加速提 升,大型房企项目布局更分散,产品线更均衡,抗风险能力更强。主流房企净利润率水平高于板块,其中偏一二线房企盈利能力更强:数据 上看,主流房企毛利率净利率水平均高于板块平均水平,原因可能是:定价 端,主流房企有品牌溢价(产品力、物业捆绑加持);成本端,在融资及管 控方面优势较为明显。主流房企拆分看,定位一二线为主(中海地产、金地集团)及拥有非市场化 拿地(华夏幸福)的房企利润率水平较高;但需要注意的是,利润率水平较 低的房企并不是赚钱能力不强,高周转的薄利多销也是提升回报率的好策略。拿地:整体偏保守,龙头集中度继续提升拿地延续 2018 年保守风格,集中度继续提升:整体偏主流房企在 2019 年 1-11 月,拿地整体延续 2018 年的保守风格,一方面因为二季度以来的多渠 道融资收紧(特别是信托收紧直接影响前融拿地),另一方面因为整体销售 去化水平并不高,对拿地考虑的更为谨慎,但整体集中度看来仍在提升。拿地或对未来销售起到一定支撑:我们对比了过去几年拿地与 2019 年 1-11 月销售情况发现,拿地力度较强,且布局偏重一二线的房企,在 2019 年销 售表现较好。融资:多渠道收紧,房企间分化加剧境内债发行量下降,利差持续分化:2019 年 1-10 月,据 WIND 统计,房 企境内信用债发行 3045 亿,总量上全年超去年 4212 亿难度较大;不同评 级利差分化,AAA 级利差收窄,AA+及 AA 级走阔。信托渠道收紧,海外债成本上升:自 2019 年 Q2 信托监管收严后,集合信 托成立数量骤减,收紧的理由我们归纳出三点:1)房地产信托增量占比提 升速度过快,挤占其他行业资源;2)因信托使用灵活(可做前融),短期内 规模大幅提升入市拿地,造成土地市场过热地价快速抬升;3)从防风险角 度考虑,希望房企适当控制杠杆率。房企融资成本分化延续:2019 年以来整体融资成本略有上升;细化到房企, 融资成本分化进一步延续:高信用房企在 2019 年融资偏紧的背景下,成本 上升有限;对资金需求旺盛的房企则有较为明显的成本上的提升。其二:未来行业将如何演绎?未来房地产行业的集中度会继续提高还是下降,一直都是市场争议的话题。 这里我们引入一个公式,称为 logistic 映射,也叫“虫口模型”, 该模型称为 有限环境中无世代交替昆虫生息繁衍模型,起初昆虫每年成倍增长,但是由 于资源有限,虫口太多则会由于争夺食物和生存空间,以及由于接触传染导 致疾病曼延,使虫口数目减少。我们所处的行业迭代也和虫口的生息相似,在有限的环境资源中,某个行业起初不断内生增长,之后由于下游需求的 有限性,产能不断积累,导致产能过剩,最后开始出清。衍生到房地产行业领域,随着住宅市场的需求被不断被满足,行业的总体增速逐步见顶,行业的(内生增长率-自然出清率)不断下降,行 业格局趋于稳定。事实上,房地产作为金融属性极强的行业,在融资收紧后,中大型房企 弯道超车的可能性大大降低了,因此 2018 年资管新规落地后, TOP11-100 房企的市占率不增反降。我们观察到,在被迫降低“财务 杠杆”之后,大中型房企为了能实现弯道超车,使用了几种变相加杠杆 的方法:高房地比杠杆:高房地比的好处显而易见,三四五线城市的房地比往往 比较高,房企通过低价拿地,高价预收款,叠加高周转,可以迅速做大 规模;但高房地比同样有劣势,在限价及高周转诉求下,整体利润率水 平会偏低。此外,在当前限价范围扩大,预售标准提高,预收回款监控 趋严及三四线整体去化变难的背景下,高房地比杠杆不一定能带来更高 的经营效率。合作操盘杠杆:多家房企股权合作拿地好处很多,如:分摊拿地价格, 降低地价拿高踏空的风险;小股操盘用小资金撬动大项目;各方发挥自 家优势,实现项目的溢价最大化等。当然,任何事物都有利有弊,合作 项目过多,提升少数股东权益占比稀释了公司的权益利润;同时,由于 合作项目或由多方操盘,项目整体周转偏慢。支付杠杆:X+拿地,并购含债项目,城市更新等,通过延后支付土地款实 现杠杆。非市场化拿地确实好处很多,相比招拍挂,主要体现在成本端的降 低;但也需要考虑并购/城市更新等项目开发难度或较正常净地更大,导致 项目开发进度及周转率不及预期,最后项目回款及回报率低于预期的风险。而这几种模式的“杠杆”,会某种程度上损害项目的利润率,因此并不持续, 2019 年,在融资政策和调控政策仍然偏紧的背景下,这几种变相加杠杆的 趋势有所减弱,二梯队房企弯道超车的概率大大降低了,这也印证了 2019 年 top11-100 房企市占率的降低逻辑。五、2020 年房地产板块中哪些标的值得投资?投资房企龙头从“捡烟头”的逻辑变成“好公司”的逻辑紧接着我们刚才所说的行业(内生增长率-自然出清率)R 和企业总数量稳 定程度的关系,作为投资者来说,持有 R 较低的,格局稳定的行业,好处 是龙头的行业护城河高,收益稳定,可预测性强,坏处是行业具有下行风险; 持有 R 较高的,技术加速迭代的行业内的公司,好处是机会多,创新程度 高,潜在收益高,坏处是不确定性大。其实,房地产开发行业内部,也分成 R 高低不同的子行业。R 即意味着(增 长-出清),对应着下游需求,而需求又分为存量和增量。与消费行业相似, 当市场渗透率已经达到一定水平时,增量需求增速下滑,企业会企图通过技 术进步、提高产品溢价等手段,进攻存量市场,创造一波“消费升级”,有 技术升级的子领域,对应的是 R 较高的子行业,例如:商业地产(科技赋 能,线上+线下等)、物业服务(社区 O2O、效率提升、多元业务等)、产业 地产(配套建设、园区建设、招商引资)、租赁业务(房屋改造,线上+线 下)。这些 R 较高的子行业,企业数量趋于不稳定,这意味着更多的机会,同时, 投资者投资其中的某一家企业,未来有可能被出清。我们刚才提到了投资传 统行业龙头的行业下行风险和投资技术更新迅速的行业的不确定性风险,显 然,A 股市场对于行业下行风险的容忍度显著低于不确定性风险,表现为创 业板的不确定性溢价低,因此资本更加追逐 R 高的行业。然而,随着全球经济增速放缓,货币政策趋于宽松,以及资管新规之后无风 险、高收益类理财的消失,“确定性”收益变得更为稀缺,因此资本将更多 配置传统开发行业中融资能力、拿地开发能力、享有品牌溢价、核心城市项 目占比高的龙头房企;而技术迭代较快,赛道不稳定的高 R 子行业中,背 靠龙头房企、具备资金优势、客户端优势显著的企业被行业迭代出清的可能 性较小,同时具备高预期收益率和低“不确定性” 。随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长,过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱,买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑(基于破产清算 假设),而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此,我们看好:1)同时受益 于政策宽松估值修复,业绩释放估值切换,集中度加速提升带来估值溢价这 三重逻辑的行业龙头:万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福 等;2)高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业,建 议关注:大悦城、龙湖集团、华润置地;3)高技术迭代子行业之——兼具 品牌与拓展潜力的龙头物业服务商,建议关注:招商积余、保利物业、绿城 服务、永生生活服务等。高 R 子行业之商业地产:重点城市核心物业具有稀缺性商业地产有别于住宅地产,看重专业管理与资金实力商业地产指作为商业用途的地产。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐 饮、娱乐、健身、休闲等经营用途有别于做住宅开发销售的房地产形式。较 为典型的商业地产形式,像写字楼、购物中心等;广义上的商业地产,还包 括物流地产、工业地产、园区地产等;开发商对于商业地产,可以选择自持 或出售,也可选择部分持有部分出售。商业地产相比住宅地产门槛更高,主要体现在专业能力、管理水平与资金 实力的壁垒。专业能力与管理水平:商业地产的盈利模式主要以租金收入与物业增值 为主,租金收入靠物业经营团队的运营来实现维持;物业增值一方面靠 管理团队的细心打理,另一方面靠前期的项目选址。拉长周期看,同一 个城市,因为区位不同,商业物业资产升值幅度也会不同。可以引入“坪效=销售额/门店营业面积”这个指标来观察商业管理团队 的管理效率与专业能力。而坪效的差别也会直接影响项目及整体集团的 估值。商业地产对应到估值,主要使用收益法,关于估值部分会在后文 详细展开,这里强调的是,出众的专业管理能力,能大幅提高物业坪效, 从而提升回报率,最终提高物业整体估值。资金实力:商业地产开发需要大量资金长期沉淀,且退出渠道较少,流 动性偏差,国内商业地产开发商多为重资产持有经营,较为看重资金实 力;此外,融资成本的高低也直接影响了项目整体回报率。国内商业地产供需趋于平衡,结构分化显著供需趋于平衡,2017 年后库存压力收窄土地市场供需:2013 年成交量达封顶,随后持续回落。2019 年 1-11 月商 用土地成交宗数与建面仅为 2013 年的一半不到。2009-2014 年商业地产开 发高位增长,持续供过于求积累库存,租金增长缓慢。商品房市场供需:2017 年至今商业性用房进入去库存阶段,办公楼供需均 衡库存稳定。2014 年后,新开工持续回落,销售稳定提升,从供需端看, 行业在 2016 年基本实现供需平衡,商业地产待售面积同比负增长,进入去 库存阶段。2019 年以来,库存有抬升的趋势,但整体增速可控;从土地成交结构上看, 商服用地大幅缩减,商住综合用地下降幅度较小,考虑到带住宅属性商用房 流动性较好,因此未来能形成待售面积的商业营业房整体土地端的供给并不 多,对于当前商业地产市场供需,我们认为是大体均衡的一个状态。不同区域及业态分化显著购物中心空置率:一二线城市空置率普遍在 4%-8%之间,个别二线城市空 置率较高。优质零售物业首层租金:一线城市中,北京、上海、广州约 35-40 元/平/天, 深圳约 22 元/平/天;二线城市处于 10-23 元/平/天的区间。办公楼业态空置率:一线普遍低于二线,但总体都有些偏高。一线空置率 表现最好的是广州在 4.9%,其次北京 10.9%属于正常范围,上海和深圳接 近 20%;二线城市南京表现最好,在 11%左右,杭州、宁波接近 20%,而 重庆和武汉超过 30%。办公楼业态首层租金:一线普遍高于二线,整体较为稳定。一线城市中北 京最高,接近 430 元/平/月,上海接近 300 元/平/月其次,深圳约 200 元/ 平/月,广州约 170 元/平/月;二线城市普遍在 100 元/平/月浮动。商业地产会因不同城市能级、地段、业态,空置率与租金水平都有较大差异, 因此,对于商业地产项目我们认为除了从宏观层面看大势,中观看供需,更 关键的,要落在微观的项目甄别上。对于项目筛选,我们建议从估值的角度 去具体问题具体分析,对于商业地产项目估值在下一章会讨论。……长期看好布局一二线核心区的商办物业外资加大对国内商业地产投资。外资对国内商业地产的青睐并不是今年才有, 据 CBRE 统计,2018 年外资在国内商业地产投资额同比增长 62%;世邦魏 理仕调查显示,2019 年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地 产投资的首选目的地;其中,上海首次名列投资目标城市的榜首。长期看,一二线城市核心区域商业资产价值提升空间大,确定性较强。外 资对国内商业地产的增持逻辑主要集中在分散风险、产生稳定收入、看好中 国经济中长期增长等,我们可将其对应划分在商办物业的估值公式中。配置建议:增配/持有一二线核心区域商办物业资产。行业逻辑看,全球开启降息周期,国内经济增速进入下行区间,利率将逐渐 下行,无风险利率下行带动 Cap Rate 下降,提升商业资产价值;同时,由 国内一线与核心二线城市随着产业继续升级,三产占比进一步提高,商办需 求有长期维持的韧性,NOI 依然有提升空间。项目逻辑看,优秀的项目管理团队有带来超额收益的能力,品牌开发商的项 目有更强的议价能力(招揽更优质的商家提升坪效、提高租金标准),从而 实现更高的 NOI。据中指研究院发布的《2019 中国商业地产百强企业研究报告》显示,2018 年,商业地产百强代表企业经营性物业租金收入较 2017 年提升 26.3%, 2018 年,商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为 93.8%。从国内上 市且有较多商业地产布局的房企看,华润置地、大悦城、龙湖集团的成熟运 营的重点项目,得益于一二线布局,大多能维持 95%以上的出租率,从组 建收入看,华润置地 2018 年较 2017 年提升幅度为 27.81%,龙湖集团 30.34%,均高于百强房企平均水平。建议关注国内口碑与实力优良,项目布局在一二线城市为主,专注商业运营 多年,专业能力强的商业地产开发商:华润置地、大悦城、龙湖集团。高 R 子行业之物业服务:万亿空间的价值蓝海核心观点:物业管理是个好行业,只需轻资产经营就能够持续创造稳定现 金流,兼具成长与抗波动双重属性。成长端:我们看好每年房屋竣工增量与 存量物业渗透带来在管面积的持续提升,及物业费逐渐市场化带来的费用提 升;同时,增值服务的拓展及其利润贡献占比的持续提升,也给行业带来更 大的成长空间。周期端:稳定的物业费收入及高粘性增值服务弱化周期波动。物业管理行业未来 5 年市场空间破万亿与前端市场整体增速已经接近饱和不同,我们认为行业在存量持有环节— 后端的物业服务将具有广阔前景,理由有以下四点:物业在管面积持续扩张:房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升。 短期看:未来 3-5 年的竣工体量依然能够维持甚至高于 10 亿方规模, 由于房屋竣工滞后销售 1.5-3 年左右,自 2015 年开始的商品房销售与 竣工面积剪刀差不断扩大,竣工面积作为滞后指标在未来将与近几年的火爆销售相呼应。2019 年 Q3 开始,竣工面积当月同比首次回正,10 月单月同比大幅增 长 19.2%。从长周期角度看,新开工与竣工的相关关系不变,2017 年 Q2 至 2019 年 Q3 的这轮短期背离,由于竣工的刚兑,预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。长期看:虽然城镇化率有所放缓,但与发达国家比依然有上升空间;同 时参考欧美发达国家经验,经济水平提高后,局面独居率普遍上升,据 国家统计局数据,国内独居户(一人户)比例从 1998 年的 5.89%提升 至2017年的15.58%,发达国家的独居率普遍在三四成之间甚至更高, 这部分需求也将对冲人口红利流失。单位面积物业管理费处上升通道:收入增长及人口结构变化带来的消费 升级。我国人均 GDP 与居民可支配收入保持了长期高增长,1999 年至 2018 年可支配收入 CAGR 为 11.15%。随着收入不断提升,生活必 需品开销占比逐渐下降,转而追求品质与服务型消费,进入消费升级时 代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。现阶段物业管理费与房价增幅错配的思考:首先,市场开放程度有待提 高,2014 年国家发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》 仅开放部分物业服务价格,保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期 物业管理服务收费依然接受指导价,2019 年以来部分地区正在放开;其次,市场定价政策有进一步完善空间,据新《物业管理条例》规定, 物业费需要调整的,企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意。 没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意。由于现阶段社区拥有业委会比例较低,企业 短期内想通过说服过半的业主,提升合同期内物业管理费有较大难度,但随着市场逐渐开放与法规完善,企业获得更多定价空间,预计未来物 业管理费会更加市场化,物业管理费的高低会体现在企业在服务端获 得业主认可度的高低。多元业务存价值挖掘空间:围绕开发企业挖掘增值服务物业管理企业营收主要由两部分组成:基础物业服务收入和多种经营收 入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等 传统服务按在管面积收取物业管理费;多种经营收入也叫增值业务,分 为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。从营收与利润构成看,基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润 核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢,劳动密集型产业成本难降, 整体利润空间提升有限,收入与业绩的占比有所下降;多种经营业务发 展较为迅速,已逐渐成为企业的盈利增长点。业主相关增值服务的焦点在于:物业管理在“互联网+”时代为优质入 口,有免费的大量线下流量,作为搭建社区 O2O 的平台,连接业主与 生活服务供应商,垄断资源收取端口费。目前大多数龙头企业涉足 O2O 平台,但尚在搭建与探索期,长远看社区 O2O 平台的对接主体有广泛 的想象空间。法规及政策不断完善,促进行业市场化程度不断提升。国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期(1981-1999)、行业规 范期(2000-2013)及市场化发展期(2014 至今)三个阶段。期间确 立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。行业空间测算—未来 5 年市场规模超 1.2 万亿物业管理行业主要分基础服务业务与增值业务,增值服务涵盖范围广且处于 发展初期难以量化估算,但从收入占比看逐年提升。这里重点测算的是基于 在管面积和单位面积管理费的基础服务业务,对于在管面积的测算,我们从 存量渗透率提升与新建住房竣工两个维度去分析,对于单位面积管理费,结 合不同业态的历史管理费水平及行业发展现状趋势去预判。我们预计未来5年各业态的房屋带来的在管面积增量市场规模约为2002亿, 加上截至 2017 年底的存量在管面积市场规模 8103 亿,那么截至 2022 年, 基础服务业务的市场规模将达到 10105 万亿,再加上保守估计的增值业务 部分给予 20%的占比,那么物业管理行业总体市场规模在 2022 年将达到 12126 亿。……六、投资建议随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长,过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱,买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑(基于破产清算 假设),而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此,我们看好:1)同时受益于政策宽松估值修复,业绩释放估值切换,集中度加速提升带 来估值溢价这三重逻辑的行业龙头:万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控 股、华夏幸福等;2)高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业,建议关 注:大悦城、龙湖集团、华润置地;3)高技术迭代子行业之——兼具品牌与拓展潜力的龙头物业服务商,建议 关注:招商积余、保利物业、绿城服务、永生生活服务等。(报告来源:中泰证券)(如需报告原文请登录未来智库)

贰拾蚊

“白银时代”的转型趋势:超半数百强房企涉足产业地产

在盈利模式上,地产开发仍是产业地产运营商获得收益的主要渠道。 近日,“2018中国产业园区新驱动力峰会”在北京召开,会上发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》(以下简称《报告》)指出,随着产业园区数量的增长,我国产业地产运营商得到快速发展,目前有超过半数的百强房企涉足产业地产。在盈利模式上,地产开发仍是目前运营商获得收益的主要渠道。这份报告由产业地产服务商选址中国发布,《报告》指出,目前我国共有2543家官方认定的国家和省级开发区。其中,国家级开发区552家,省级开发区1991家。此外还有大量省级以下的产业园区。《报告》称,近三年,产业园区迎来新一轮的发展,在行业规模、主体数量、运营质量等方面,都发生了显著的变化。截至2018年11月,我国共有33家从事园区开发运营的上市公司,其中A股13家,港股5家,新三板14家,德国主板1家。2015年到2017年,纳入统计的32家园区运营上市公司的营收规模逐渐增长,年度增长率分别为25%和13%。这很大程度上受益于头部企业的显著提升,比如,华夏幸福的营收规模从2015年的383亿增长到596亿;招商蛇口从492亿增长到754亿。2018年上半年,32家园区上市公司共录得营业收入798.14亿元。行业前五名占据了82%的营收份额,马太效应明显。这主要受到了产业升级、城市生长、房地产变革、行业竞争等因素的影响。其中,地产变革的影响不容忽视。《报告》指出,“房地产行业告别高增长、高利润、快周转的‘黄金时代’,走进‘白银时代’,已成为行业共识。房地产企业纷纷谋求转型,寻求多元化业务和赢利点,以应对市场新常态下的变化与挑战,天然带有地产属性的产业园区成为房企布局的重要领域之一。”该《报告》还表示,销售百强房企中,超过50%已涉足产业地产开发建设,成为园区开发运营中不可忽视的力量。其中,华夏幸福和招商蛇口是规模最大的两家产业地产运营商。《报告》还指出,园区上市公司主要从地产开发收益(包括土地整理、载体出售、商住配套等)、运营服务收益、投资收益等三个方面获得盈利收入。从整体趋势上看,园区公司正从倚重地产开发向轻重并举的方向转变,将园区变为“流量”平台,获取运营服务和产业投资收益。但现阶段以及相当长时间内,地产开发仍将是园区公司获得收益的最主要渠道。(文章来源:21世纪经济报道)

善否相非

房地产产业链深度研究报告:对GDP影响占比超30%

如需报告请登录【未来智库】。一、房地产产业链对 GDP 的影响我们估算我国房地产行业本身及产业链对我国GDP影响占比超30%,其中前者房地产行业本身影响占比约11%,后者房地产行业链合计影响占比超 20%(直接影响占比 10%+间接影响占比估算超 10%),因而大比重显示房地产行业依然是国民经济支柱产业,同时也显示出了房地产产业链对于经济的重要性。(一)房地产行业本身及产业链对于我国国民经济影响的研究框架 房地产业作为国民经济的支柱产业,对我国国民经济其他产业的带动作用明显,但由于我国对于房地产增加值统计口径的差别(很大一部分房地产业投资带动的增加值统计进了建筑业当中)以及房地产上下游影响(关系到上下游产业较多、并且直接和间接带动的影响也较难量化)等方面问题,先前市场研究机构对房地产本身及产业链对我国国民经济的真正而全面的影响程度的研究也较少,同时官方也一直没有给出较为全面的数据。因而,为了更全面、更详细地了解房地产行业对国民经济的量化影响,也即计算房地产真正对 GDP 的贡献,在我们 2017 年的深度报告《房地产及产业链对 GDP 的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》中,我们从房地产行业本身和房地产产业链两个方面进行了量化分析。(二)房地产本身对 GDP 影响估算:估算房地产行业本身影响 GDP 占比为 11% 在 2017 年的深度报告《房地产及产业链对 GDP 的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》中,我们分别通过估算了支出法和生产法下房地产对 GDP 的影响:1)支出法房地产 GDP 估算:通过对于房地产行业资本形成总额和房地产行业最终消费支出的估算,我们可以通过等式:房地产行业 GDP=房地产行业最终消费支出+房地产行业资本形成总额+房地产行业净出口额,得到在支出法下房地产行业 GDP 的估算值,计算结果显示:2015 年支出法发房地产 GDP 对支出法 GDP 占比 11.7%;2)生产法房地产 GDP 估算:通过房地产行业增加值和统计进建筑业的部分房地产增加值的分析,我们就可以得到完成房地产行业增加值(即房地产 GDP),计算结果显示:2015 年生产法房地产 GDP 对生产法 GDP 占比 10.3%。综合支出法和生产法两种方式的测算,我们估算房地产行业本身对 GDP 平均影响占比为 11.0% *注:详细计算过程参见 2017 年 1 月 6 日发布的《房地产及产业链对 GDP 的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》。(三)房地产产业链对 GDP 影响估算:估算房地产产业链影响 GDP 占比超 20%,重要并大有可为 1、从投资拉动来看(直接影响),房地产产业链影响 GDP 占比约为 10% 根据 2012 年投入产出表数据,并通过直接消耗系数和完全消耗系数的分析,我们可以计算出房地产对于产业链上下游行业的直接拉动需求的合计以及完全劳动需求的合计,以及分别占中间使用合计(即为中间需求合计)的比例,其中,中间使用可以理解为中间产品或者中间需求,它与最终的三大需求合计的 GDP 有所差别,但也有所关联。我们假设某一个行业的中最终需求合计(某行业 GDP)占比中间需求的比重保持稳定(也即某一个行业中消费、投资和出口三大需求比重稳定,最近几年虽有变化,但误差可以容忍),那么我们就可以通过上文的直接拉动需求占比中间使用的比重来估算由此拉动的最终需求(支出法下的 GDP)。计算结果显示:根据 2015 年数据,房地产完全拉动上下游 GDP 为 1.1 万亿元,房屋建筑完全拉动上下游 GDP为 4.4 万亿元,房地产+房屋建筑合计完全拉动上下游 GDP 为 5.5 万亿元,占比支出法 GDP 为 10.3%。2、从消费拉动来看(间接影响),房地产产业链影响 GDP 占比预计大于 10% 由于投入产出表只能反映两个产业之间直接发生投资带动的关系,因而在房地产和房屋建筑行业的直接消耗系数和完全消耗系数来看,反映出的更多是是房地产对上游的拉动,比如:钢铁、水泥、电力等等,但对于下游行业的拉动关系的体现较少,比如:家电、汽车、家具等等,主要还是由于这些产业中部分和房地产行业有投资带动关系的部分已经统计在内了(主要指 B 端的拉动已经统计在内),但还有一部仅仅是通过购房之后的消费带动的影响(主要指 C 端的拉动则并未统计在内),这部份在投入产出表中就体现的较少或较弱。因而,除了上文投入产出表中对于产业链上下游带动的 GDP 影响之外(由投资带动部分的直接影响,上下游 B端),如家电、汽车和家具等通过消费带动的 GDP 影响(由消费带动部分的间接影响,上下游 C 端)也应考虑在内,但一方面,由消费带动部分的间接影响无法在投入产出表中量化体现出来,另一方面,直接影响(B 端)和间接影响(C 端)之间在一个行业中难以精确区分,因为估算较难。但是考虑到间接影响涉及的范围更广,并且涉及了主要的几个成熟达行业(家电和汽车等),所以我们预计房地产对产业链上下游的拉动对 GDP 的间接影响大于直接影响的 10%。二、房地产产业链规模估算:剔除人工和费用后,我们估算房地产产业链行业规模约 3-4 万亿建筑装饰即房屋装修的硬装部分,通常包含水电改造、土木工程、泥瓦工程、油漆工程、瓷砖地板等多个环节,基本覆盖了防水、管材、五金、涂料、陶瓷、厨柜、板材等产业链绝大多数子行业,故我们利用“建筑装饰总产值”这一指标来衡量直接相关的产业链的总规模(不包括软装部分)。 建筑装饰行业规模稳步增长,集中度持续提升,但 CR5 仍不足 2%,行业格局分散。建筑装饰行业是建筑业重要的支柱性产业之一,根据《国民经济行业分类》,装饰行业可进一步细分为公共建筑装饰和装修(公装)、住宅装饰和装修(家装)、建筑幕墙装饰和装修(幕墙)。2017 年全国建筑装饰行业总产值为 3.94 万亿,同比+7.65%,其中公装(含幕墙)占比 51.52%,家装占比 48.48%。我们按近两年 5%的复合增速保守估算,则 2019 年全行业产值约 4.34 万亿,但行业格局较为分散。通过统计金螳螂、江河集团、广田集团、亚厦股份、全筑股份五家上市装饰企业历年来的市场份额可以看到,尽管 CR5 逐步提升,但目前仍不足 2%。通过装饰公司的成本构成来看,装饰行业成本主要分为材料、人工、费用三部分,其中材料的占比约 60%~65%,按照该比例,我们估算与房地产产业链直接相关的行业规模(硬装部分)约 2.60 万亿~2.86 万亿,另外再考虑灯饰、家具、饰品、花艺及绿化造景、布艺织物等软装市场,合计规模约 3~4 万亿。三、房地产产业链融合:房企参投产业链,地产产业链赋能、房企定价权凸显,实现共赢局面我们认为,目前我国经济、财政压力加大,而房地产及产业链对于稳经济的重要性不言而喻。从政策导向来看,政府对于房地产行业本身严格限制背景下(不搞地产刺激、坚持房住不炒),但却支持房地产产业链的上下游,而房企又是整个产业链的主导主体,必然会出现一个房地产产业链合理实现利润再分配的过程,并且这个过程可以实现“1+1 大于 2”的共赢局面,符合政府的导向,而且利好于房地产产业链企业和房地产企业本身,因而我们预计房地产产业链的融合或是后续行业的大趋势。(一)宏观背景:经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,房地产及产业链稳定重要性提升 目前三大政策放松信号力度加强:1)经济:2020Q1 单季度 GDP 增速大幅下降,导致“GDP 和 GDP 24M-MA 增速差”进一步负向走阔,并且经济下行斜率加速,该指标将临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。2)财政:2020Q1 经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策,将造成财政减收不减支、甚至减收增支,导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔,并且财政恶化加速,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。3)地产:本次肺炎疫情导致 2020Q 开工同比和销售同比将出现大幅下降,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。我们认为,新冠疫情之下,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,并且将临近或超越前三轮小周期的风险位置,政府逆周期调控力度进一步加码,土地和户籍改革、公募 Reits 试点等也在逐步推进,而房地产及产业链占我国 GDP 大比重,房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石,并且房地产行业链稳定的重要性也进一步提升。(二)政策导向:房地产行业坚持房住不炒,而产业链装配式建筑、精装修等支持政策频出 从政策导向来看,政府对于房地产行业本身严格限制背景下(不搞地产刺激、坚持房住不炒),但却支持房地产产业链的上下游,而房企又是整个产业链的主导主体,必然会出现一个地产产业链合理实现利润再分配的过程,并且这个过程可以实现“1+1 大于 2”的共赢局面,符合政府的导向。房地产政策方面,两会政府工作报告提到:“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居”,报告重申“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”,延续了房住不炒的政策基调,2020 年 4 月 17 日政治局会议里没有提及“因城施策”,这次重新提及“因城施策”,考虑到 2020 年在疫情影响背景下,稳经济、稳房地产的诉求,预计“因城施策”仍是主要趋势。房地产产业链政策方面,自 2017 年元月国务院出台《“十三五”节能减排综合工作方案》之后,国务院以及住房和城乡建设部等有关中央部委就发展装配式建筑政策频出,装配式建筑的规模化发展、标准规范等方面政策逐步完善;很多省市紧接出台相关装配式建筑政策,提出相关发展目标,关于装配式建筑的项目也是遍地开花。此外,2017 年 4 月份住房和城乡建设部发布《建筑业发展“十三五”规划》,明确要求到 2020 年新开工全装修成品住宅面积达到 30%,各省市也陆续出台关于发展成品住宅的指导意见,并出台相关成品住宅的标准规范、验收标准等,据奥维云网监测数据显示,2019 年精装修比例已达 32%。(三)产业链融合:房企参投产业链,地产产业链赋能、房企定价权凸显,实现共赢局面 近期,碧桂园创投小股权参投了帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴等产业链公司,随后,碧桂园创投和保利资本正式宣布将共同发起设立一支规模为 50 亿元、首期 10 亿元的“房地产产业链赋能基金”。该基金将由保利资本和碧桂园创投作为基石投资者出资,基金主要聚焦房地产产业链上下游,包括建筑装饰、建筑材料、建筑新工艺、家居消费等多个领域。碧桂园创投成立于 2019 年 1 月,是碧桂园集团从事股权投资的一级部门,全面负责集团除地产投资外的对外股权投资业务。其主要关注地产和社区生态链的上下游企业,参与投资项目金额约 116 亿元,包括企鹅杏仁、贝壳找房、快兔物流等企业。2019 年底碧桂园创投开始参投房地产产业链公司,于 2019 年 11 月参投固克节能,并于 2020年 4 月-5 月参投蒙娜丽莎、帝欧家居、惠达卫浴等房地产产业链公司。保利资本成立于 2015 年 12 月,由保利地产、保利投资控股有限公司及中国国际金融股份有限公司共同出资,其核心业务包括开发类地产股权投资基金管理、商业不动产投资基金、私募股权投资基金管理、创业投资基金管理等资产管理业务。保利资本参投项目包括舟山保泓、超级智慧家、求实美居、麦家公寓等公司。2020 年 5 月,碧桂园创投和保利资本正式宣布将共同发起设立一支规模为 50 亿元、首期 10 亿元的“房地产产业链赋能基金”,并聚焦建筑装饰、建材、家居等房地产产业链上下游公司。我们认为,过往地产和产业链公司的关系更多局限于经营层面的合作,而股权层面的合作相对很少。2016 年以来,随着房地产行业集中度的逐步提升,头部房企在产业链中的定价权愈加凸显,当然由于精装修的推行,下游产业链业务模式逐步由 C 端转向 B 端主导,也导致了产业链的集中度加速提升。现阶段经济下行压力加大背景下,房地产和产业链仍是稳经济的压舱石,而房地产仍是以房住不炒、不搞地产刺激等限制态度为主基调,产业链则是受政策支持更多,但房地产和产业链往往是密不可分、共同运转的一个综合体,现阶段房企和产业链的合作或突破经营层面,向股权层面进一步拓展。此外,我们认为,现阶段房企在产业链中的定价权,可类比互联网公司和物业公司流量变现的逻辑,对于房企而言,房企通过参投产业链企业,获得股权增值、分红等投资收益,对于产业链企业而言,房企主导的集中度提升,也将推动产业链公司未来盈利的成长性更确定,尤其是附属于龙头房企的产业链公司,从而实现共赢的局面。类比腾讯在产业链上下游投资了几百家公司、Apple 通过 Apple Store 抽成 APP 营收、物业公司增值服务变现,也都是流量变现的逻辑,而现在房地产延伸到了产业链的流量和定价权,全国房地产企业一年的销售额约 15 万亿元,粗略估算 30%建安约 4-5 万亿元(直接拉动需求),如果加上间接拉动需求(家电、家居等),那么房地产可以控制的流量规模将大于每年 5 万亿元(按照上文测算,剔除人工和费用后,估算房地产产业链行业流量规模约为 3-4 万亿元),而且由于下游企业大多是房企的产业链上下游的附属公司(尤其是龙头房企),这个产业链的格局上,房企拥有很强的定价权,房企对于流量控制的定价权也有望在未来逐步体现出价值。四、房地产产业链两阶段模型:短期三大趋势推动产业链集中度提升,长期更新需求赋予更长久市场我们认为,房地产产业链融合或呈现两阶段模型:1)第一阶段:短期来看,房地产公司集中度传导至产业链,竣工趋势性修复,叠加精装修比例提升,三大趋势将推动房地产产业链逐步由 C 端转为 B 端主导,并产业链的集中度也有望获得加速提升;2)第二阶段:估算 2030 年全国住宅存量预计将达 355 亿平米,假设每年城镇存量住房更新率稳定在 2%-3%左右,每年的市场更新需求约 7.1-10.7 亿平米,对应市场 10 万亿元,更新需求(旧改)赋予更长久永续市场,赋予房地产产业链更持续的发展。(一)第一阶段:地产集中度、竣工提速、精装修比例提升,三大趋势促产业链转为 B 端主导、集中度提升 1)地产行业集中度:“融资、拿地、销售”三重集中度跳增,预计未来 3 年龙头销售稳增可期 过去三年中,我们分别发布 2017 年 7 月 3 日的《对房地产小周期的深度研究:周期反常、经验失效,重构投资逻辑》、2017 年 12 月 21 日的《2018-20 年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》、2019 年 8 月 20 日的《房地产小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》这 3 篇行业深度报告,其中我们在市场中首先提出了“融资、拿地、销售”三重集中度跳增的观点。我们认为,本轮房地产小周期中,供给端调控下资金、土地和预售证等三大资源分配机制发生了变化,由此导致了融资、拿地和销售集中度提升都会导致龙头资源集聚,使龙头获得更多、更便宜的土地,也将会带来后续的销售集中度继续提升。销售集中度提升体现的是当期的资源变现,而拿地集中度的提升则可以保证未来 3 年的销售业绩稳定增长。在 2015-2019 年中,上述观点得到了强有力的验证,我们可以看到:在预售证资源、资金资源和土地资源的三大资源要素的供给侧改革下,主流 15 家房企销售集中度/融资集中度/拿地集中度分别由 2015 年的 11%/21%/16%快速提升至 2019H1 的 24%/66%/46%,其中融资集中度和拿地集中度的遥遥领先于销售集中度,也就意味着行业销售集中度仍有望进一步显著提升,龙头房企未来 3 年的销售业绩稳定增长确定性较高。2)竣工趋势提升:预计 2020、2021 年竣工面积将逐步修复,推动下游产业链需求释放 从统计局数据来看,在 2010-2015 年,商品房竣工同比大约滞后于商品房新开工同比 10-11 个季度,理论来说,2016Q1 开始新开工的大幅走强,将直接推动两年半后,即 2018Q3 以后的项目集中竣工交付。然事实上,2018、2019年 1-9 月全国竣工累计同比分别为-7.8%、-8.6%,尤其 2018Q3 的竣工并没有如期走强。我们认为,一方面源于精装修比例的逐步提升导致新开工到竣工的延迟,另一方面在于棚改缩量和资管新规导致资金受限,从而拖慢竣工进度。综合考虑棚改缩量、资管新规致资金受限、精装修比例提升等因素导致新开工到竣工的传导延迟和损耗,我们对 3Q18 后,新开工对竣工的传导按 20%的竣工损耗估算,发现过往新开工和竣工的拟合程度明显提升,从而一定程度上更好的解释竣工和新开工的剪刀差走阔。从 2019Q3 后的统计局竣工数据来看,月频数据已显示出竣工数据的趋势性向好。预计后续行业的真实竣工数据会好于目前统计局的数据,尤其是主流房企的竣工交付都将确定性大幅增长。因此,在我们 2019 年末的深度报告《房地产 2020 年投资策略:稳中前行,多元开花》中,我们原先预计 2020、2021 年竣工面积将逐步修复,分别同比+3.0%、+10.1%。但考虑到今年疫情影响,2020Q1 行业销售、新开工、竣工均受到不同程度影响,2020Q1 竣工同比-15.8%,但我们认为这部分竣工量的下降只是延后,而非消失,假设 2020Q2-Q4 回补 Q1 竣工量下降的 30%,2021 年回补剩余的 70%,那么调整后估算 2020、2021 年竣工面积分别同比+0.1%、+16.3%。而房地产竣工的趋势性修复,也有望将在未来 2-3 年推动下游产业链的需求大幅释放。3)精装修比例提升:精装修比例持续提升,产业链 B 端业务加速,推动下游行业集中度提升 据奥维云网数据,截至 2019 年 9 月末,中国拟建在建市场住宅(含住宅)工程项目累计 6.9 万个,受政策因素与市场的双层影响,2019 年内将完工装修项目的住宅建筑面积占比超过 35%,而且在未来几年,预计这一比重还将持续提升,2022 年的装修占比或超过 50%、至 2029 年达到 70-80%(接近目前欧美的水平)。随着精装修比例的持续提升,下游产业链 B 端业务有望进一步加速,推动下游行业集中度提升。我们认为:1)房地产行业集中度的持续提升;2)地产竣工趋势修复;3)精装修比例逐步提升,三大趋势将推动地产产业链逐步由 C 端转为 B 端主导,房地产产业链的集中度也有望获得加速提升。(二)第二阶段:长期更新需求(旧改)赋予更长久市场,赋予产业链更持续的发展 需求方面,住宅长期需求主要由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升和旧房拆迁更新等四方面因素推动的需求组成。在我们的需求估算模型中,分类两大类需求估算:1)一方面,由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求:根据卫计委预测 2030 年我国总人口 14.5 亿人,世界银行预测 2030 年我国城镇化率70%以及住建部预测 2030 年人均住房面积 35 平米(其实预测 2020 年达 35 平米),可以估算 2030 年我国的住房存量需要达到 355.3 亿平米(我国总人口*城镇化率*人均住房面积),因而由自然人口增加、城镇人口增加、人均居住面积提升推动的需求增量为 127.4 亿平米(2030 年城镇存量住房面积-2015 年城镇存量住房面积);2)另一方面,由旧房拆迁更新推动的需求:假设 2016-2030 年城镇存量住房更新率为 1.5%,可以估算 2016-2030 年因旧房拆迁更新推动的需求合计为 66.6 亿平米(城镇存量住房面积*城镇存量房更新率)。因而,我们估算 2016-2030 年的住房增量需求合计为 194.0 亿平米(包括住房需求净增部分和旧房拆迁更新需求部门),对应未来 15 年内的年均住房需求为 12.9 亿平米,略高于 2015 年的全国住宅销售面积 11.2 亿平米,略低于2017 年的全国住宅销售面积 14.5 亿平米,证明了中期需求仍有一定支撑。按照我们的估算模型测算,估算 2030 年全国住宅存量预计将达 355 亿平米,假设 2030 年开始,每年城镇存量住房更新率(旧改等)稳定在 2%-3%左右,那么每年的市场更新需求约 7.1-10.7 亿平米,对应市场 10 万亿,市场总量空间并不会萎缩或消失,因此更新需求(旧改)赋予更长久永续市场,赋予房地产产业链更持续的发展。五、房地产产业链集中度分析:房企参投产业链有望推动上下游行业加速集中、推升成长性(一)房地产行业集中度逐步提升,并呈现“融资、拿地、销售”三重集中度跳增 2016 年起房地产行业集中度加速提升。我们以地产企业年度销售额为衡量标准,计算了 2012 年以来的行业集中度变化。七年时间,地产 CR5 由 7.67%提升至 17.54%,CR3 由 5.5%提升至 11.19%,CR1 由 2.19%提升至 3.95%我们认为,本轮房地产小周期中,供给端调控下资金、土地和预售证等三大资源分配机制发生了变化,由此导致了融资、拿地和销售集中度提升都会导致龙头资源集聚,使龙头获得更多、更便宜的土地,也将会带来后续的销售集中度继续提升。在 2015-2019 年中,上述观点得到了强有力的验证,我们可以看到:在预售证资源、资金资源和土地资源的三大资源要素的供给侧改革下,主流 15 家房企销售集中度/融资集中度/拿地集中度分别由 2015 年的 11%/21%/16%快速提升至 2019H1 的 24%/66%/46%,其中融资集中度和拿地集中度的遥遥领先于销售集中度,也就意味着行业销售集中度仍有望进一步显著提升。(二)上下游行业集中度普遍较低,产业链融合有助于形成双赢局面。 我们统计或估算了防水、涂料、管材、门窗五金、陶瓷、整体厨柜、板材等七大产业链子行业的行业规模及集中度情况,合计市场规模超过 2.3 万亿元。CR1 来看,仅陶瓷和板材低于房地产,CR3 中建材与房地产基本持平,陶瓷、厨柜、板材低于房地产,而当比较范围扩大至 CR5 时,房地产集中度明显高于产业链子行业,差额约 6~15个百分点。受精装修比例提升、房地产集中度提升以及需求增速下滑等多重因素影响,近年来产业链相关企业逐渐加大 B 端业务拓展力度,防水、涂料、管材等行业的头部企业份额不断扩大,产业链融合有望加速推动这一发展态势,形成双赢局面。 1、 防水:根据工信部,2019 年全行业规模以上企业实现收入 990.4 亿元,我们按规模以上企业规模占全行业规模的一半估算,全行业规模将近 2,000 亿元,龙头企业东方雨虹市占率约 9.16%,高于房地产 CR1 的 3.95%;另外两家上市公司科顺股份、凯伦股份的市占率各为 2.35%、0.59%,CR3 以外企业市场份额大幅下滑。2、 管材:根据前瞻产业研究院,2018 年全国塑料管道销售收入为 3,231.3 亿元,中国联塑市占率最高,约 7.34%,永高股份、伟星新材位列二、三位,市占率各为 1.66%、1.41%,CR3 为 10.42%,略低于房地产,其他企业市场份额均较小,CR5 仅为 11.51%。3、 涂料:根据《涂界》发布的“2019 年中国涂料企业 100 强排行榜”,我国涂料行业规模约 4,085 亿元,且外资品牌较多,其中立邦 2018 年实现销售收入 163.73 亿元,市占率最高,为 4.01%,紧随其后的 PPG、阿克苏诺贝尔市场份额各为 2.59%、2.54%,CR3 仅 9.14%;根据该排行榜,前 10 强中仅四家中国企业,分别为东方雨虹、湘江涂料、宣伟和三棵树。4、 门窗五金:2019 年全国建筑业房屋竣工面积为 40.24 亿平,我们按 25%的占比计算,门窗面积约 10.06 亿平;平均每 1.5 平配套一套门窗五金,则市场需求量约 6.71 亿套;假设每套均价约 70 元,估算全市场规模将近470 亿元,唯一一家上市的五金企业坚朗五金,市占率为 6.65%。5、 陶瓷:陶瓷行业可细分为建筑陶瓷和卫生陶瓷,根据中国建筑卫生陶瓷协会,2018 年建筑陶瓷与卫生陶瓷规模以上的企业收入各为 2,993.48 亿元、778.09 亿元,与涂料类似,高端陶瓷品牌同样以外资企业为主。建筑陶瓷方面,东鹏控股是最大的国有品牌之一,市占率在 1%以上,帝欧家居旗下的欧神诺,市占率约 1.22%,五家上市企业帝欧家居、蒙娜丽莎、悦心健康、惠达卫浴、四通股份合计市占率仅 2.79%。卫生陶瓷行业规模相对较小,约为建筑陶瓷的四分之一,最大的上市公司惠达卫浴市占率 1.89%,五家上市公司合计市占率也仅有 3.55%。6、 整体厨柜:整体厨柜指厨柜、电器、燃气具、厨房功能用具四位一体的厨柜组合,2018 年全行业规模约 1,216.18亿,产量 1,810 万套,平均每套价值 6,719 元。整体厨柜行业共有 4 家上市公司,规模最大的欧派家居,2018年厨柜收入 57.65 亿元,市占率 4.74%,其他三家志邦家居、金牌橱柜、索菲亚市占率各为 1.59%、1.26%、0.58%,行业 CR4%仅 8.17%,我们估算 CR5 不足 9%。7、 板材:根据中华板材网,2018 年板材行业规模同比增长 4.7%至 8,261 亿元,但行业格局分散,全市场企业数量约 5,000 家,唯一一家上市企业兔宝宝市占率只有 0.52%。六、房地产及产业链盈利能力比较:高周转驱动产业链 ROE 水平优于二线房企房地产产业链子行业 ROE 大多在 15%以上,高于二线房企公司的盈利水平。我们统计了 2014 年至今,各子行业规模前三的上市公司的 ROE 及净利率平均值(不足三家以一家代表),可以看出,除卫生陶瓷外,2019 年其他子行业的 ROE 平均值均高于二线房企,其中防水、管材、涂料、整体厨柜超过 20%,门窗五金、建筑陶瓷相对较低,但也均在 15%以上。净利率方面,头部房企遥遥领先,2019 年一二线房企的净利率平均值约 16%,20%以上的三线房企处于亏损状态,而建材和轻工企业的净利率大多在 8%~12%之间。房企参投产业链相关公司,不仅能够直接提升公司本身的 ROE,还有望通过扩大参投企业业务量、改善其周转情况等渠道间接促进自身 ROE 提升。我们认为,产业链格局较为分散,防水、管材、涂料虽相对集中,但市场份额主要是由头部企业抢占,行业第二梯队仍有不少潜力企业,且盈利能力较好。受益于地产集中度提升以及精装修比例提升双重因素驱动,行业成长性优异。综合以上分析,我们推荐顺序为防水、管材、涂料,建议关注五金、陶瓷、板材。七、房地产及产业链估值比较:产业链估值远高于房企,强话语权下房企估值有望提升产业链行业估值明显高于地产。受经济增长方式转型以及地产调控影响,房地产估值中枢逐渐下移,主流房企2020 年平均估值仅 5.6x。产业链子行业估值大多高于房地产,其中,五金、涂料估值较高,2020 对应估值超 40x,其次是防水、整体厨柜、建筑陶瓷,估值大约在 20x 左右,管材、卫生陶瓷、板材相对较低,估值约在 15x 上下,也均高于地产。业绩方面,我们选取了各行业的代表公司进行对比,上下游的主要企业成长性大多优于或持平于房企,参投产业链企业有望强化房企定价权价值发现,房企在产业链中的定价权或通过股权投资收益等方式体现,并有望推动房企估值提升。八、投资建议:地产产业链赋能,房企定价权凸显,重申地产、建材“推荐”评级房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石,产业链融合趋势已现,三大趋势推升产业链集中度、业绩高增确定性加强、估值中枢抬升,而房企定价权价值也有望逐步提升。我们重申地产、建材板块推荐评级,1)住宅开发推荐:金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、龙湖集团、万科 A、中南建设、新城控股、阳光城、龙光地产、美的置业;2)物业管理推荐:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、绿城服务、新大正;3)建筑建材关注①防水:东方雨虹、科顺股份、凯伦股份;②管材:永高股份、伟星新材、中国联塑、雄塑科技;③涂料:三棵树、亚士创能;④五金:坚朗五金;⑤陶瓷:蒙娜丽莎、帝欧家居;⑥板材:兔宝宝。……(报告观点属于原作者,仅供参考。报告来源:华创证券)如需报告原文档请登录【未来智库】。