房地产市场调研技巧

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

借周末之机，说道说道笔者对当下房地产市场的一些看法。总体上说来，目前媒体报道与当地城市居民真实感受差距较大。笔者认为，主要是缘于各地的差异和政策的差异导致，或者说有个别媒体或者个人以偏概全，以点带面，没有还原事情的真实情况。不过话也说回来，在当前情况下，即使你说的是真实市场情况，别人也未必信。因为他听到的，看到的或许是另一番景象。当然，我们也不排除个别人出于自己的期望说出一些违心的话。从我们了解到的情况来看，当下城市房地产市场的整体状况主要体现在以下几个方面：一是限价新房依旧比较热，仍然出现购买者大于房源的情况，刚需群体要买到这样的房子真是不容易，需要坚持摇号；二是远郊区、都市圈市场趋于冷淡，从监控的城市来看，不断有拓客人员深入到闹市区发放楼盘宣传单页，这在此前是难得见到的，事实上，这些地方的楼盘去化也不理想，不能做到开盘即清盘；三是二手房市场继续降温，其实应该说是成交量继续下降，如果用有价无市来形容一些城市，确实也不为过。这里也有一个奇怪现象，就是一些城市二手房挂牌量也相对增多，比如杭州、成都；四是开发商对土地市场趋于谨慎，即使在一些人看来，如果按照当前的市场价格拿地，也是可以做的，但真正到土拍时，开发商参与的积极性不高，远不如火热时期几十家开发商报名同一块地场景。那些流拍的地块在经过一段时间后，在下调起拍价后重新上市，相信到那时才会有开发商拿地。五是老破大房子出手比较困难，据有城市粉友们反映，即使下调一定价格，仍旧少有人问津。比较好的置换时期确实在失去。总体看来，楼市处于僵持阶段，城市之间也冷热不均，你就说二手房市场，虽然说成交量小，但不急于用钱的业主，也未必愿意降价出售。所以，一些刚需朋友，在新房买不到的情况下，转向二手房市场时，也不敢轻易下手。别说不信，还真有小区在当前市场上调高报价。对于目前的市场，有新房加持热度，有二手房高价挂着，天平瞬间转移也不容易。以时间换空间，或许是当下应对的有效态度。在此，笔者也做几个预判：1.除非发生经济危机，一、二线大城市新房子价格要跌破限价的可能性不大；2.人口大市、三大都市圈城市房子价格比较抗跌，特别是在这一轮交通规划中胜出的城市，多了一层安全锁；3.年底可能有一些开发商为了冲刺业绩，会对卖得不好的远郊、概念城市新盘进行打折优惠促销；一些急于用钱的二手房业主一般也是在这个时候放一些房源出来，当然，如果支付条件比较好，会有一个比较好的价格。4.对楼市的判断不要偏听偏信，多做市场调研。在这个时候，不应患得患失，要根据自己的实际情况来定。比如你是置换，资金和资格允许的前提下，可以先买限价盘，如果资金不允许，同等置换，可以先卖再买，毕竟都在同一市场水平下也会怎么吃亏。最后也说一句，买了房的希望马上就涨，没买房的怕房子价格再涨，这种心态在当前状态下，显得尤为强烈，笔者倒是建议，目前不具备大幅上行的基础，所以，没买房的朋友也不要太担心，等等看无妨！

二十年来，我国住房制度日臻完善，塑造了房地产市场的繁荣发展，但尚存在一些问题：1、住房金融层面，货币超发助推房价上涨，变动频繁的信贷政策不利于市场稳定。2、土地供应方面，人地分离、供需错配，导致一二线高房价、三四线高库存。3、税收方面，重建设交易轻保有，随着存量房时代渐行渐近，地方政府“土地财政”面临转型。4、住房保障方面，供给不连续，进入门槛高退出门槛低，尚未做到应保尽保。5、住房供应方面，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善、市场不成熟。当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，促进房地产市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效管理机制完善。一、直面我国房地产发展过程中遇到的问题和难题（一）金融：货币超发助涨房价，政策连续性有待加强货币超发助涨房价。中国过去20年经济发展和货币发行不同步。1998-2017年，中国名义GDP增长9倍，同期M2从10万亿增至169万亿，增长16倍。2017年中国M2/名义GDP为204%，高于美国、日本、欧洲。根据货币数量方程MV=PQ，若货币供应增速持续超过名义GDP增速，商品价格上涨。房地产市场成为重要的货币蓄水池，帮助稳定物价、平抑通胀，但也推升了房价，如2009年、2012年、2015年，“M2增速-名义GDP增速”与全国新建商品住宅价格涨幅走势一致。信贷政策变动频繁，不利于稳定市场预期。金融稳，则房地产稳。中国住房金融政策被作为稳周期的调控手段，变动频繁，2003年至今累计动用全国性金融调控达12次，首付比例在20%-60%之间变动，利率在基准利率7折-1.3倍间变动。不稳定的住房信贷政策不利于市场平稳，居民在政策放松时过度加杠杆。2014年930至2016年202住房信贷政策不断放松，包括放宽贷款资质认定标准、降低首付比例、下调贷款基准利率和增加利率折扣等，刺激居民贷款买房。住房贷款发放额/GDP从2014年5.4%跳升至2016年10.8%；居民部门杠杆率从2014年35.7%上升至2017年48.4%，在发展中国家中已处于较高水平。（二）土地：人地分离、供需错配人地分离、供需错配，导致我国一线和部分热点二线城市房价高、三四线库存高。人随产业走，人口向收入更高的核心城市和大城市群流动。但长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市混合小城镇”的城镇化思路指导下，我国大力发展中小城市、控制大城市尤其是特大城市规模。以25个典型城市2009-2017年的供地情况为例，四个一线城市新增常住人口的人均新增住宅用地建筑面积均不足20平米，潍坊、连云港等三四线城市达190平米以上，湘潭、西安、绵阳常住人口负增长的同时持续大量供地。土地的城镇化跟不上人的城镇化，一线城市和部分热点二线城市人口快速增长但土地供给不足，推高房价，而三四线城市土地供给快于人口增长，导致库存上升。（三）税收：重建设交易轻保有，土地财政难以长期持续我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2017年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比34.6%，房地产相关税收占比14.9%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2017年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为8.1%、3.8%和3.3%。地方政府财政收入可持续性在存量房时代面临挑战。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，进入存量房时代是大势所趋。2013年，北京、上海、深圳二手房/新房成交套数比均突破1，分别为1.00、1.08和1.54，率先迈入存量房市场；其他热点城市二手房成交占比均逐步提升。长期看，随着大规模住房建设时代进入尾声，房地产拿地、新开工总量减少，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势，地方政府的土地财政难以维继。（四）住房保障：供给不连续，进入门槛高退出门槛低保障房供给不连续。中国住房保障1995年起步，1998年被置于中心位置，2003年起缺位，2007年为调控房地产过热重启，2008年出于托底基建的目的开始大规模建设，保障房制度承担了部分调控职能，稳定成熟的住房保障体系有待完善。进入门槛高，退出门槛低。多数保障房如经济适用房，申请条件要求“具有当地城镇户口”、“家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准”，通过户籍和收入限制将非户籍家庭以及收入水平不在规定范围内的家庭排除在外，进入门槛较高。但在退出机制上，经济适用房房主5年后拥有全部产权，“可以按市场价格出售”，“按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”，退出门槛相对较低，购房者可获得较大退出收益。近年来北京等地推行的“共有产权房”是优化住房保障缺陷的有益尝试，在进入端放开户籍限制，退出端规定转让对象应为代持机构或其他符合共有产权住房购买条件的家庭。（五）住房供应：住房租赁市场尚不成熟、制度不完善1998年以来，住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。2015年城镇居民租赁比例21%，低于多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为55%、39%、37%、36%。低租赁比率与房地产市场尚处于增量房阶段有关，也与租赁制度不完备有关。租赁市场管理主要依据《城市房地产管理法》（1994）和《商品房屋租赁管理办法》（2010），无专项法律；此外租赁市场还存在多项痛点，包括房源单一，个人房源占比达83%；热点城市房源不足，如北京存在1/3供需缺口；租购不同权，承租人难以享受优质的城市公共资源等。二、建议：推动住房制度改革和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展（一）持续完善住房市场和保障两个体系住房制度坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位、完善住房市场和保障两个体系，回归解决居民住房问题。以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。市场体系要维护房价平稳，房价快速上涨则需求涌入保障房体系，政府财政负担过重；房价大幅下跌则造成居民财富缩水、收入下降，诱发市场风险。继续完善以廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造安置房、共有产权房为主体的住房保障体系，降低进入门槛、提高退出门槛。其中，廉租房实现低收入住房困难家庭基本应保尽保，改善中等偏下收入家庭住房条件；公租房缓解新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员住房困难；经济适用房、共有产权房等配售型保障房解决“夹心层”住房困难；棚改房等安置住房让城镇危旧住房中的困难群众“出棚进楼”。（二）继续推进租售并举的住房供应体系大力发展住房租赁市场，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。第一，培育多元化的市场供应主体，包括发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持个人出租住房。第二，加大力度鼓励住房租赁消费。立法保护租约，简化公积金支付房租的提取手续，鼓励金融机构提供个人住房租赁金融服务，丰富非户籍承租人申领居住证后享受的公共服务，加强保障承租人合法权益，维护市场租金水平稳定等。第三，继续完善住房租赁支持政策。对个人和企业出租住房给予税收优惠，鼓励金融机构在有效风控前提下对住房租赁企业提供融资服务，支持住房租赁企业在风险可控基础上进行直接融资，鼓励地方政府多渠道增加低成本租赁住房用地供应。第四，强化行业监管，规范行业运行。落实地方政府管理本地区租赁住房市场的主体责任，提高中介从业门槛，建立行业运行标准，披露管理机构和人员的信用信息，限制机构盲目扩张规模，设立营业保证金制度，严惩管理机构欺诈行为。（三）保持货币金融政策连续性和稳定性房地产短期看金融，房地产过度金融化是风险之源，金融稳健是治本之策。从国际经验来看，货币金融政策稳则房价稳，货币金融政策频繁波动则易催生泡沫。德国之所以能创造房价长期稳定的奇迹，稳健中性的货币政策与住房金融体系发挥重要作用。日本的两次房地产泡沫与其频繁变动的货币金融政策直接相关。当前既要防止货币放水刺激房地产泡沫，又要防止主动刺破引发重大金融风险。一是坚持差异化的住房信贷政策，支持刚需和改善群体购房自住，控制投资性购房；二是避免住房金融政策调整过快过急，导致市场短期内剧烈波动，引发处置风险的风险；三是对房企融资保持平稳。合理支持开发投资需求，避免融资收紧推高开发成本。正常的业务要允许开展，限制不规范的业务要循序渐进，开前门关后门，不搞运动式一刀切。当前要支持并购融资，促使龙头房企并购存在经营困难的中小房企成为化解房地产不良资产和金融风险的主力军。（四）人地挂钩，供求平衡，优化土地供应房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。加强城镇常住人口和房地产库存的监管统计，并据以动态优化不同地区的土地供应量和供应结构。第一，继续改革完善“人地挂钩”政策。目前推行的“人地挂钩”主要是农业转移人口与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、完善跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，增加人口流入城市建设用地供应。第二， 严格执行“库存去化周期与供地挂钩”政策。对房地产库存紧张、房价具有上涨压力的城市适度增加建设用地供应指标，对房地产库存积压、房价具有下跌风险的城市调减建设用地供应指标。第三，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。优先保障住房，以及教育、医疗、养老、就业等民生和城镇基础设施建设用地，合理安排必要的产业用地。（五）稳步推进房地产税改革房地产税改革的根本目的在于给地方创造稳定税源，健全地方税体系，推动“土地财政”在完成城镇化的阶段使命后成功转型。房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税二税合一，并对个人住房开征房地产税。在节奏上，立法先行，在全国人大经过审议形成法律，在具体实施时，对地方政府充分授权、分步推进。房地产税在短期内将显著影响购房预期，冲击房地产和土地市场。在实施范围上不要全国同时推行，可选取条件成熟的城市先行试点，再总结经验、逐步推广。给予地方政府更多的自主权，对于从主城区到郊区、从新房到存量房、从人均免征面积和税率等，不同的城市因地制宜制定不同的标准。房地产税作为财产税和直接税，出台方案应充分考虑居民的税收负担，针对中低收入家庭、特殊用途住房，设立合适的税收优惠。（六）健全房地产长效管理机制在总结过往调控政策的经验教训基础上，稳妥实施和健全完善房地产长效管理机制，实现房地产市场平稳健康发展。一是将合理有效的短期调控升级到制度化，建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制。如在大量人口流入的一二线城市增加共有产权房和租赁住房供应；“限房价、竞地价、竞配建”等创新土地出让模式逐步替代价高者得的传统模式，打破地价推升房价、房价拉升地价的循环；盘活集体土地，促进土地供需动态平衡；坚持差别化信贷政策，严防违规加杠杆购房，保持居民杠杆稳中有降等。二是适度修正不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策已有修正必要。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房；限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂；限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。三是房地产长效机制重在“管理”，而非单方面收紧调控；政策有保有压、有松有紧，坚持一城一策、因城施策。赋予地方政府更大的决策权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任，中央通过完善市场的监测预警和考核评价机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

地产人必看的房地产策划定位秘籍。1房地产战略策划定位内容 一、房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。 在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。2、理念创新——出定位。 思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。3、策略设计——出方案。 量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。4、资源整合——出平台。 帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。5、动态顾问——出监理。 操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。二、房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。全程策划定位内容如下： 1、市场研究 ——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2、土地研究 ——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。3、项目分析 ——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。4、项目规划 ——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、概念设计 ——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。6、形象设计 ——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。7、营销策略 ——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。8、物业服务 ——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、品牌培植 ——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。三、房地产品牌策划定位 品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。品牌策划定位内容如下： 1、品牌策划以建立项目品牌为中心。 2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。 品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。 一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。4、品牌策划推广有四个阶段。 一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。5、品牌策划推广的五种方法。 （1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。6、品牌策划的六个工程。 （1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工 程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。四、房地产商品策划定位 近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。商品策划模式内容如下： 1、商品调研。 商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位做好准备。2、商品定位。 在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。3、商品设计。 这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。4、商品工艺。 采用先进的生产工艺，保证商品质量。5、商品营销。 针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。6、商品服务。 这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。2房地产策划定位的适用性 从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。一、战略策划定位的适用性 房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。二、全程策划定位的适用性 房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。三、品牌策划定位的适用性 房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势"、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。四、商品策划定位的适用性 房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调商品品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。本文来自中购联商业教育智库，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

湖北省宜昌市房地产市场研究7(连载)市场小结宜昌市房地产市场上半年依旧持续高歌猛进，但随着政策紧缩，预计下半年企稳。夷陵区随着各大盘的入市，下半年成交量预计大幅增加。4.1西陵区宜昌传统核心区，价格区间7000-17000元/㎡，客户以西陵本地改善型客户为主。重点项目：宜昌中心·天宸府—— 本次共推售房源206套，开盘去化206套，去化率为100%，1#楼均价约16600元/㎡；2#楼均价约17500元/㎡；所有户型均为毛坯交付。7月14日， 均瑶集团宜昌均瑞地产的宜昌中心首次开盘，本次采用网络选房的方式，本次开盘推售1#、2#楼，1#楼为32层两梯四户，2#楼为26层两梯四户，两栋楼1-2层均为商铺。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘本次开盘推售8个户型，其中86㎡为两房两厅一卫，103㎡为三房两厅一卫，110㎡、119㎡、134㎡、137㎡均为三房两厅两卫；148㎡和209㎡为四房两厅两卫；户型分析如下：86㎡（两房两厅一卫）优势分析：精致两房设计，5.1米超长观景阳台；劣势分析：餐厅厨房采光弱，短开间，长进深；103㎡（三房两厅一卫）优势分析：南向双阳台，客餐厅一脉相连，主卧豪华观景飘窗；劣势分析：卧室私密性较差；110㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套间设计，配独立卫生间；劣势分析：入户玄关对着卧室门，短开间,长进深，采光弱；119㎡（三房两厅两卫）优势分析：主卧套间设计，配备独立卫生间衣帽间；劣势分析：两房朝南，客厅朝西，南北不通透，采光通风较差。户型分析如下：134㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低137㎡（三房两厅两卫）优势分析：方正格局，采光通风俱佳，南向观景阳台，主卧套房设计；劣势：厨房狭长，利用率低148㎡（四房两厅两卫）优势分析：全景观飘窗，多变功能室，南向主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低209㎡（四房两厅两卫）优势分析：7.5米超面宽观景阳台，三卧套房设计，独立卫生间，居住舒适度高；劣势：户型狭长，浪费空间较多，只有两房朝南。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘（1）开盘去化情况：宜昌中心7月14日首次开盘，本次开盘推售1#、2#楼，共计206套房源。开盘去化206套，去化率100%；（2）开盘价格：1#楼均价16600元/㎡，2#楼均价17500元/㎡；（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折，准时签约99折；（4）认筹情况：3月10日展厅开放开始办理VIP卡，200㎡以下定存20万，200㎡以上定存50万验资，7月11日启动认筹，认筹3天，累计认筹客户约400组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有三：①项目处于宜昌西陵区中心黄金地段，交通便利，周边商业配套醇熟；②项目蓄客时间较长，蓄客量充足；③户型面积多样化，有大有小，满足多种客户需求。4.2东山开发区东部新城区基本发展成形，自保利进驻后，市场较为活跃，价格6800~9500元/㎡。4.3伍家岗区宜昌东拓重点发展区域，为宜昌商品住宅成交主力区域，板块内因资源状况不同出现明显的市场细分：8000-13000元/㎡（东站片区及城东片区），10000-14000元/㎡（沿江片区）。融创宏泰·融公馆—— 5月6日1#2#3#7#楼共472套户型开盘售罄，均价8600元/平米（含精装1500元/㎡）。户型区间107-144㎡！，5#楼，7月14日加推。7月14日，融创宏泰·融公馆推售5#楼，本次开盘形式为先到先得，5#楼推售2个户型，中间户是107㎡，两边户是125㎡，共计136套房源，本次开盘推售房源68套，开盘当天去化68套，去化率为100%，均价约8700元/㎡。本次开盘共推售2个户型，其中107㎡的3房2厅2卫为中间户；125㎡的3房2厅2卫为边户，户型分析如下：·A户型107㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接次卧及客厅，动静分离，双卫浴设计，南向主卧套房配备步入式衣帽间、卫浴间；劣势分析：厨房采光较弱；·C户型125㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接儿童房及客厅，通风采光良好，客厅、餐厅、阳台一线相连，动线简洁的同时，拓展空间尺度，南向主卧套房配备独立卫浴间及转角飘窗；劣势分析：125㎡户型只有一个阳台。（1）开盘去化情况：融创宏泰·融公馆7月15日加推5#楼，总共34层，共计136套房源。本次开盘推售64套，开盘去化64套，整体去化率100%；（2）开盘价格：整体均价8700元/㎡；（含精装1500元/㎡）（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折；（4）认筹情况：自6月底开始认筹，认筹客户开盘可享99折优惠，累计认筹客户大约100组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有二：①此次开盘推售房源较少，之前认筹客户未选到访的本次再次参与选房；②8700元/㎡为精装修房，在当前区域性价比较高。

5月22日9时，十三届全国人大三次会议开幕会在人民大会堂举行，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告。对于今年发展目标和下一阶段工作整体部署，报告特别提到了“实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变”。拿一块小黑板敲重点了：扩大内需。我国的内需潜力大，今年，我们不纠结于经济增长的具体目标，要专注于扩大内需、六稳六保。从中央的部署来看，扩大内需我们要牢牢把握几个基点：推动消费回升、扩大有效投资、深入推进新型镇化、实施好支持湖北发展一揽子政策等等，重要的是突出民生导向，使提振消费与扩大投资有效结合、相互促进。房地产作为中国经济的重要产业，拉动内需首当其冲。从大宗消费来说，很难有与房子媲美的了。而其关联房地产关联的几十个上下游产业链，无论从增就业、保民生还是促消费，都是非常重要的。当然，我们为了扩大内需而简单地放松房地产调控，毫无疑问是饮鸩止渴。房地产需要在稳定发展中逐步建立长效机制。今年的政府工作报告也再次强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。继续读报告细节，与房地产相关的我再划个重点。扩大有效投资：加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求.新开工改造城镇老旧小区 3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务.加强交通、水利等重大工程建设.增加国家铁路建设资本金1000亿元。加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展.深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，推进长江经济带共抓大保护。这是扩大内需要做的事。对于房地产行业来说，是战略纲领，也是奋斗方向。有挑战就有机遇，好多都是房地产企业正在做的事。的确，2020年，楼市调控尘埃未落，疫情的黑天鹅又横空出世，给这个行业带来了更多的复杂性和不确定性。特殊情形也成为房企的运营能力“大考”，各房企如何应对考验？履行社会责任、提振国民经济？地产人们又有着什么样的目标和思考？特别是你关心的拉动内需，房地产会如何作答？作为住建部主管的首席行业财经媒体，中国房地产报将从现在开始，发起 “走进基层、服务企业”的大型品牌房企调研活动，拟定对全国中国TOP200品牌房企、中国TOP100上市房企、中国TOP50央企国企、区域TOP30房地产企业，进行全面、深入的调研报道，为你寻找答案。这次调研也像是一次“大考”，不再限于对数据和已知事物的再次呈现，而是走到企业中，不仅对企业的董事长、CEO进行采访，了解他们在疫情中的心路与所思所行；更会走访物业企业、建筑工地，了解一线工作者们疫情下的苦与乐。调研的内容也包括多个维度：一、走进企业，充分调研企业在企业管理、品牌营销、产品研发、投融资、土地储备、人才计划、多元创新、产业布局等方面的工作。二、调研房企了解疫情来临后的经营情况、存在问题、应对机制与结果。三、调研品牌房企在拉动内需、提振国民经济方面的成果。四、了解品牌房企及对国家、地方在行业政策、行业发展等方面的建议，以内参形式向上级相关主管单位反馈。五、对于企业在房地产创新科技研发应用方面的案例；企业正在酝酿的商业合作计划；企业正在着力打造的商业创新模式；企业公司结构、内部运营管理体系、股权结构的新变化（如有），新股发行计划；企业近期城市业务布局状况和城市拓展战略，多元化经营与经营领域拓展战略方向等，调研后也都将详细展现。为了更精准的寻找答案，中国房地产报还将在基层建立企业的特约评论员、特约通讯员、智库专家、舆情观察员队伍。条件成熟时，这些调研报道将被结集出版为“中国品牌房企2020发展蓝皮书”，为这个行业提供决策依据，为促进行业的稳健发展提供保障。不用等待，拉动内需，这份房地产行业的答卷我们一起来完成！责任编辑：李红梅 曹冉京审读：戴士潮中国房地产报版权所有未经授权不得转载以及任何形式使用如需转载，请后台回复“转载”了解规则【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:中国房地产报

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......