房地产市场调研分析报告

对于中国房地产市场而言，2020年是非常特殊的一年。年初，受疫情影响，各项行业指标均出现断崖式下滑。但随着疫情得到有效控制，市场持续复苏，甚至超出了预期。今天，广东省房协市场分析课题组发表《广东房地产市场分析报告》，就2020年广东房地产市场总体表现及趋势进行总结，并对行业所面临的新变局给出了指导建议。2020年1-2月受到新冠疫情影响，广东商品房销售和房地产开发投资等主要指标增速出现断崖式下滑。但自3月份开始，一方面因疫情得到有效控制，行业有序复工复产；另一方面因相对宽松的货币金融环境及房企加快销售回笼资金，促使市场持续恢复，总体上超预期复苏。其中，广佛都市圈和深莞惠都市圈表现更为抢眼，其他城市复苏态势普遍良好。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，促使房企去杠杆、降负债；年底出台针对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，优化信贷结构,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。金融审慎管理制度的出台成为行业新变局，行业进入从增量到提质的发展阶段。第 I 篇房地产市场总体超预期复苏01 商品房销售量处于历史高位2020年，全省商品房销售面积14908.25万㎡，销售额22572.51亿元，同比增长7.7%和14.3%；其中，住宅销售面积12930.66万㎡，销售额19829.63亿元，同比分别增长3.9%和11.1%。商品房销售均价15141元/㎡，同比上涨6.2%；其中商品住宅15335元/㎡，上涨8.6%。数据显示，2020年商品房市场呈持续复苏态势，全年销售面积仅低于2017年的历史最高水平，销售额则再创历史新高。图1：2020年广东商品房销售面积、销售额走势图2：2014-2020年广东商品房销售面积、销售额走势02 土地市场相比楼市更显活跃据广东房协土地与产业研究中心监测，2020年全省成交经营性建设用地3383宗，成交面积12212.29公顷，同比增长32.5%和25.0%；成交金额8187.23亿元，同比增长46.3%；平均楼面地价2629元/㎡，同比上涨13.6%；整体溢价率为12.6%，同比提高1.2个百分点。其中，居住用地成交面积4192.77公顷，成交金额6592.09亿元，同比增长31.7%和50.6%；成交楼面地价5669元/㎡，平均溢价率为15.6%。数据显示，本年土地成交量和成交价的同比增幅均明显高于商品房成交指标增幅，土地市场相对商品房市场更显活跃。但随着金融审慎管理制度新政对房地产融资端的约束，房企的投资拿地能力受到控制，土地市场热度有所回落，12月居住用地溢价率回落至12.8%，为2020年各月次低水平。图3：广东居住用地平均成交楼面地价溢价率走势03 土地成本上升带动投资增长从投资建设情况看，全省完成房地产投资17312.74亿元，同比增长9.2%，比年初提高25.3个百分点。按投资构成看，建安工程和设备工器具购置分别为8939.27亿元和178.86亿元，同比增长3.0%和下降6.1%，合计拉动整体投资增长1.5个百分点；土地购置费6742.55亿元，同比增长14.7%，拉动投资增长5.4个百分点，占完成投资的38.9%，同比提高1.8个百分点。数据反映，2018年以来，土地购置费占同期完成投资额的比重明显提高，2020年房地产完成投资同比增速的较快回升，主要也是受土地购置费的拉动，投资项目中土地成本同比进一步上升。图4：2012-2020年广东房地产完成投资中土地购置费占比走势04 商品住宅后市供求略趋紧张从商品住宅后市供求关系看，2020年全省商品住宅供求比为0.97，供给弹性系数为0.92，意味着2021年供求关系总体平衡，且近期供给弹性较小，供求关系略趋紧张。（注：数据统计以当期新开工面积视为下一周期供应，当期销售面积视为下一周期需求，将两者比值视为下一周期供求比，比值为1表示供求基本平衡；将当期成交居住用地可建建筑面积与同期新开工面积的比值视为供给弹性系数，以比值为1为参照，大于1表示供给弹性较大，即随着需求的增大而加大供应的可能性也较大。）从近3年数据看，则供求比为1.06，供给弹性系数为0.72，意味着近3年商品住宅供求关系较紧张，市场去库存和出让土地开发均较为充分，静态而言，2021年总体上需保持不少于2020年的土地供应量。表1：广东商品住宅供求情况单位：万㎡05 监管加强行业资金压力加大通常，行业资金压力与自筹资金占到位资金比重正相关，与销售回笼资金占比负相关。得益于商品房销售市场的持续复苏，2020年房地产到位资金同比增速逐月提高，全年到位资金26338.87亿元，同比增长10.2%，比年初提高30.5个百分点。其中，企业销售回笼资金合计占到位资金47.2%（定金及预收款8485.31亿元，个人按揭贷款3939.32亿元，同比增长4.8%和7.5%）。国内贷款4799.69亿元，增长10.5%；占到位资金18.2%，比上半年下降3.8个百分点。上述数据与下半年国家进一步加强房地产金融监管有关，尤其与9月起针对部分房企试点实施的融资“三道红线”制度密切相关。数据显示，第四季度国内贷款1102.01亿元，环比下降14.1%。而同期自筹资金多达2936.61亿元，环比增长42.0%；全年自筹资金8370.36亿元，增长16.0%；占31.8%，比上半年提高1.2个百分点。与近年相比，2020年销售回笼资金占比与2018年相当，低于2013、2015、2016和2019等销售市场较为畅旺的年份，自筹资金占比则仅低于企业资金较为紧张的2014年，反映出当前企业总体资金压力大于过往多数年份。图5：2013-2020年广东房地产企业资金来源结构走势在“房住不炒”的导向下，国家对房地产金融监管不断强化，近年广东新增房地产贷款余额占各项新增贷款余额总量比重自2017年以来持续下降。2020年，全省中外资银行业机构新增房地产贷款余额7309.35亿元，占各项新增贷款余额总量的26.4%，同比下降10.3个百分点，比2016年则低34个百分点；其中新增个人住房按揭贷款5841.69亿元，占总新增贷款余额的21.1%，比2016年的峰值下降34.2个百分点。截至2020年末，房地产贷款余额68740.97亿元，占总贷款余额的35.1%；其中个人住房贷款余额49915.16亿元，占总贷款余额的25.5%。对比2020年12月31日央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求，广东当前银行业机构房地产贷款余额及个人住房贷款余额占比的总体水平低于第一档的要求，高于其他四档水平，意味着多数银行或将面临压降房地产贷款额度的任务，房地产信贷环境更趋严厉，行业资金压力也趋于加大。表2：房地产贷款集中度管理要求图6：广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重走势第 II 篇核心城市引领区域市场发展01 广、深都市圈表现抢眼2020年佛山、惠州、广州的商品房销售面积居全省前三，分别占全省的14.5%、12.3%和10.3%，远高于其他城市；深圳、东莞、清远、江门、肇庆、中山分列第4-9位。商品房销售额前三位则为深圳、广州和佛山，分别占全省的23.0%、17.1%和12.8%，合计占52.9%；惠州、东莞、珠海、中山、江门分列第4-8位；粤东西北3个地区销售额分别占全省的3.8%、5.0%和6.5%，合计15.3%，不及深圳、广州单个城市的水平。图7：2020年广东商品房销售面积城市结构图8：2020年广东商品房销售金额城市结构从2020年出让的经营性用地可建建筑面积看，位列前三的广州、惠州、佛山分别占全省的13.6%、13.4%和11.0%，珠三角9市合计占68.5%。但从土地成交金额看，广州、佛山、深圳位列前三，且单个城市的成交额均超过粤东西北三个地区之和；东莞、惠州成交金额分列第四、第五位，上述5个城市的土地出让合计6254亿元，占全省的76.4%。图9：2020年成交经营性用地可建面积城市结构图10：2020年广东经营性用地成交金额城市结构数据综合反映，在粤港澳大湾区发展规划及其配套政策的持续推进下，以广州、深圳两个中心城市为核心，广佛都市圈、深莞惠都市圈的房地产市场表现明显强于其他城市，是房地产企业重点布局的两个核心地区。02 三市销售面积同比下降从相对量看，韶关、河源、潮州的商品房销售面积同比有所下降。另外，汕头同比基本持平。均价同比下降的则有9个城市，分别为清远、肇庆、云浮、梅州、汕尾、阳江、茂名、韶关和珠海。其中，东莞、广州、湛江、佛山、惠州、揭阳、中山、江门、深圳等9个城市商品房销售面积、销售均价同比均有不同幅度增长，表现为量升价涨；清远、肇庆、云浮、梅州、阳江、汕尾、茂名、珠海等8个城市则呈量升价跌态势，潮州、河源2市量降价涨，韶关、汕头量价与上年同期基本相当。图11：2020年广东各城市商品房销售面积、销售均价同比增速比较03 各市复苏态势普遍良好数据显示，2020年各月份商品房销售面积同比走势如下：表3：2020年广东各市商品房销售面积月度走势值得注意的是，该同比增速线性回归方程公式y=ax+b中的一次项系数a越大，意味着在趋势上各月同比增速加速越快，也即市场复苏态势越好。因此，虽然河源全年同比下降4.2%，但其一次项系数a高达14.196，为全省各市最高；汕头全年同比略降0.2%，但系数a也超过10，位列全省第三；珠海、佛山、湛江等3个城市的一次项系数也超过10，广州、江门、东莞3市超过全省总体水平，总体上市场复苏态势良好；中山、惠州、阳江、清远、肇庆等5个城市的一次项系数超过5，大体呈现平稳复苏态势；深圳、茂名、云浮的系数大致相当，为3.5左右，但深圳更多是受严厉的调控政策所致；梅州、韶关在2-2.5之间，复苏程度相对偏弱；潮州、揭阳、汕尾3市的系数为负数，复苏态势相对更弱，但相对同比增速的大幅波动，3市各月销售面积总体较为平稳，且年末均创年内新高，复苏态势仍在延续。04 住宅供求松紧大体三分图12：2020年广东各商品住宅供求关系比较从各市商品住宅后市供求关系看，2020年数据显示，东莞、河源、韶关、湛江、潮州、清远、茂名等7市的供求比在0.9-1.1之间，供求基本平衡；其中，清远、东莞、茂名的供给弹性较小，河源、韶关、湛江、潮州供给弹性较大。广州、珠海、汕头、深圳、汕尾、揭阳、江门等7市供求比在1.1-1.5之间，供求关系相对宽松，其中汕尾、江门、深圳、揭阳和珠海的供给弹性较小。中山、云浮、阳江、梅州、佛山、惠州、肇庆等7市供求比在0.6-0.9之间，供求关系较紧张；其中惠州、梅州、佛山、肇庆的供给弹性较大，阳江、中山、云浮则较小。从近3年的平均水平看，潮州、惠州、阳江、韶关、中山、汕头、河源、云浮、珠海、广州等10个城市供求基本平衡，且供给弹性均相对较小，也意味着后市需保持土地合理供应。佛山、东莞2市供求关系较为紧张，且供给弹性较小，后市需加大土地供应。梅州、茂名、清远、湛江、肇庆、深圳、揭阳、汕尾、江门等9市供求关系相对宽松，其中汕尾、茂名2市供给弹性较大，后市需适当放缓土地供应；其他7市供给弹性较小，后市需根据市场变动及时调整土地供应节奏。其中，深圳供求比略大，与其实施严格的调控政策及相当部分商品住宅为安居型住房或企业自持不可销售等因素有关，完全市场化的商品住宅较为有限。图13：2018-2020年广东各商品住宅供求关系比较第 III 篇后市展望全球性的宽松货币政策，加剧了人们对抗通胀资产的需求，具有良好经济发展基础和预期的城市，其房地产市场需求将更为旺盛。众所周知，房地产行业与金融业深度关联。截至2020年末，广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重仍达35.1%，比最高峰的2018年仅低1.7个百分点，比2014年高8.8个百分点，意味着多数银行机构将进一步压减房地产贷款额度。展望2021年，不确定、不稳定性因素仍较多，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，但房地产金融审慎管理制度也将持续强化。01 从对商品房销售市场的影响看：银行压减房地产贷款额度必然削弱市场需求的支付能力，也即减少了市场需求，市场分化或将进一步加剧。而房地产特有的投资属性，决定了其仍将受到社会资金青睐。在货币超发的背景下，房地产贷款集中度管理制度的严格实施，或将一定程度上平滑核心城市房价上涨的幅度，但难以根本性改变房价上涨的趋势，市场可能进入量缩价稳的相对胶着阶段。02 从对行业发展的影响看：在新的房地产金融监管政策之下，房地产企业有息负债规模更是直接受到限制，市场对企业的品牌建设、财务运作、产品质量、销售回款、物业服务等能力均提出了更高要求，企业高杠杆、高负债、高周转的发展模式将难以为继，行业资源将进一步向注重运营、财务稳健的头部房企集中，行业将进入从增量到提质的发展阶段。03 几点建议：综上分析，在房地产金融审慎监管持续强化之下，房地产与金融需更注重与实体经济协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。房地产业应以“产业+科技+文化”为发展方向，坚持“生态、生活、生产”深度融合，围绕国家经济高质量发展和人们对美好生活的需求，顺应互联网新科技和新消费的变化，转变单一的“开发-销售”模式，从卖房子转向“卖生活”，向城市居民和城市发展需要提供高品质的住房和配套性服务，为城市和企业提质增效，与城市、社会和谐共生。房地产企业结合国家和行业的发展导向，积极主动降杠杆、降负债、提品质，整合自身在资金、人才、资源、经验和社区消费群等方面的天然优势，以及“内循环”的巨大市场乘势而上，向存量要市场，向科技要力量，向服务要效益，扩大房地产内涵，延展产业链开发。第 IV 篇各大机构观点合富研究院2021年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较2020年是一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。我们对2021年整体市场景气仍然具备信心。2021年的“启后”，将更多体现为：1)对“杠杆”的控制。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，并持续驱动规模房企推货，全国市场成交规模有望保持相对高位，但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高”情况下进一步显现。2)“需求侧改革”。“需求侧改革”更多指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。显然，房地产对城市经济/财政的支撑作用并未改变。在政策导向推动下，市场对吸聚“人才安居”、促进“产业发展”发挥更积极作用。世联行展望2021年市场，全省销售总体表现将稳中向好，但亦呈现分化态势，广深莞热度难消，其余城市主城区热度将提升，但部分2020年土地供应大增的城市，郊县将面临一定去化压力。从市场热度来看，随着2020年下半年广州接力量价高增长的表现，市场热度呈明显扩散。在广深莞2020年房价上涨明显的比价效应之下，预期全省其他城市热度将提升。从调控政策来看，因城施策下，热度过高的深莞已进行调控升级，但市场热度仍较好，价格坚挺，将有助于市场预期稳定；后续除广州外，其他城市在房价不过快上涨的情况下，预计调控政策维持平稳。从供需角度来看，一方面广东近几年人口净流入问鼎全国，且经济韧性十足，需求稳定向好；另一方面，省内绝大多数城市库存健康，去化周期低于12个月，且大湾区城市除珠海与江门之外，2020年土地供应量均大幅增长，在市场热度不弱的情况下，将支撑2021年全省新房销售有较好表现。但值得注意的是，2021年的货币政策定调“不急转弯”意味着还是会转弯，货币政策将回归稳健中性。针对房企的各渠道融资持续收紧难以放松，“三道红线”限制了房企的加杠杆，银行端涉房贷款亦设置红线，年初已有多家银行放贷额度缩水，放款周期拉长。在还债高峰下，部分资金趋紧的高负债房企，或将在其去化不力的区域被迫采取大力度的以价换量以回笼资金，也将加大区域分化。易居企业集团克而瑞广佛区域2020年粤港澳大湾区土地市场火爆，供求规模和楼面价均创近5年新高，全国TOP50房企中已有38家房企布局大湾区。从土地供应计划完成情况来看，2020年惠州、江门、广州和佛山四市土地供应超额完成，完成率均超过100%，深圳、珠海和中山等地供应完成率未能达标。全年湾区土地市场分化明显，诸如高价地和流拍/中止出让的两极现象一路并存。展望2021年，从商品住宅狭义库存的去化周期来看，截至上年末深圳、东莞的去化周期低于8个月，预期将会持续加大土地供应；肇庆去化周期超18个月，预期将会放缓土地供应；其他城市去化周期在12个月左右，预期维持上年供地水平。2021年，预期各房企在“三道红线”融资新规下，为降低企业负债，将加大出货力度，加速销售回款；加之2020年7268万㎡（同比增长60%）涉住用地成交，预期2021年供应将同比上涨，全年供应约8000万方。需求方面，预期信贷将成为2021年影响需求释放的关键变量，但房地产作为地方经济的稳定器，预期2021年湾区各城仍会“因城施策”，政策收缩空间不大，氛围友好。在市场供应增加的情况下，预期2021年湾区整体市场容量将有攀升，成交量将扩容至约7500万㎡。广东经纬房产咨询有限公司展望2021年，国际疫情仍然严峻、中美贸易争端不明朗，国内经济下行压力大，中央坚持扩大内需的战略，成为经济发展动力，亦是楼市发展的基础；广州作为粤港澳大湾区建设的主引擎城市，从综合交通枢纽、产业布局、营商环境、城市更新等方面着力，城市竞争力增强，楼市潜力加大。随着广州落户政策和吸纳人才的措施完善，未来将释放更大自住需求，加上近五年土地供应年年递增，预计今年将新增供应住宅超11万套，全年成交或不低于上年。国家强调坚持“房住不炒”定位，广州楼市政策有望保持平稳，不过近期深圳、上海楼市过热调控加码，若需求外溢影响广州楼市过热，不排除或出台精准调控措施以稳定楼市。此外，今年广州有望扩大公租房、共有产权房的土地或房源供应，支持和推动租赁市场发展，以解决大城市居住难的问题。广东中原战略研究中心2020年广州土地成交量价均创新高，一手住宅量价保持稳定增长，用地供应呈“东进南拓”趋势，多区成交楼面地价上限被刷新。主城价格实现力及品质溢价力仍具备明显优势；非主城区中，东部、南部有产业政策及人才政策利好，旧改、轨道上盖项目受追捧，潜力较大的区域热销项目涨幅可超10%，且签约套数以东部和南部流量项目为主。主城供应稀缺去化压力较小，东部去化速度较快，南部受投资客带动成交量走高，北部部分待发展片区项目去化承压。“十四五”期间加快构建国内大循环，以需求侧改革激发消费潜力，稳健中性货币政策将延续，政策求稳意愿进一步加强。2021年广州住宅预计新增约1300万㎡，同比增加5%，处于近5年供应峰值，主城将有大体量旧改项目入市，东部、南部也将有新货持续供应。当前广州宏观环境、房地产调控政策相对宽松，楼市已进入上行期，在“房住不炒”前提下，合理住房消费可获得支持。预计经济恢复稳定后，个别“过热”片区楼市政策或有收紧风险。END

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

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节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

2020年，极不平凡。“疫情”之下，各行各业面临“危”与“机”。“疫”外的是，邢台房地产市场从停摆到复苏，显示出奔腾不息的发展韧劲！邢台楼市2020年战况如何？2021年将会有哪些亮点？搜狐焦点网用大数据揭秘2020年邢台房地产市场战况！第一章：2020年楼市大事件2020年让人难忘，2020年的邢台楼市有坚守也有突破。公积金新政、人才购（租）房补贴、开展商品房违规预售及中介市场专项整治行动，行政区划调整、《邢台市物业管理条例》落地、土地成交多为底价成交......搜狐焦点邢台站年终盘点，详细解读2020年邢台房地产市场年度十大事件。

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

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