房地产项目调研

1、目标客户生活习惯调查分析2、项目位置考察，项目所在地段的规划方向。3、周边楼盘的情况，户型、售价、风格等等。4、项目周边的资源考察等

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:黄剑房地产项目开发市场调查内容一、城市投资环境调查（一）政策法律环境调查1.城市发展战略2.城市建设规划和区域规划3.土地利用总体规划4.房改政策5.开发区政策6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引11.人口政策、户籍制度（二）经济环境调查1.城市总体发展规划2.地区内的重点开发区域3.国民经济产业结构和主导产业4.政府办事效率及工作作风5.政府财政收支状况6.房地产在国民经济中的比重7.房地产开发景气指数8.就学条件9.基础设施情况（三）人口及社会环境1.人口总量和密度2.居民消费结构和消费水平3.家庭规模与结构4.居民就业状况及收入水平5.社会治安情况6.居民需求结构及特征（四）房地产市场调查1.房地产市场需求和消费行为调查a)某类房地产的总需求量及其饱和点b)市场需求发展趋势c)f)优惠方式

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前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研房地产市场调研和策划房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。调研流程调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估       调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录

　　房地产项目地块环境调研报告模板　　【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】　　1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。　　2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。　　3． 调查主要内容：　　3-1．温度　　3-2．日照条件　　3-3．风向　　3-4.降雨量及湿度　　4．综述　　【第二部分 房地产项目土地性质调查】　　1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。　　2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。　　3． 调查主要内容：　　3-1．地理位置（附图）　　3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群　　3-3．土地面积及其红线图　　3-4．七通一平现状　　3-5．地块的历史研究　　4．综述　　【第三部分 地块周边环境调查】　　1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。　　2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。　　3． 主要内容　　3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。　　A、 地块东面近景、远景。　　B、 地块南面近景、远景。　　C、 地块西面近景、远景。　　D、 地块北面近景、远景。　　3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。　　3-3．环境污染情况：　　A、 空气：灰尘及气味　　B、 噪音：噪音来源及噪音分贝　　C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度　　D、 土地：垃圾污染　　3-4．治安情况　　4．综述　　【第四部分 地块交通条件调查】　　1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。　　2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。　　3． 主要内容　　3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：　　A、 主要交通干道　　B、 远景规划　　C、 公共交通起始线路　　3-2．项目对外水、陆、空交通状况。　　3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。　　4．综述　　【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】　　1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。　　2． 方式：实地调研。　　3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档　　次、与地块距离），包括：　　3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）　　3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）　　3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）　　3-4．金融（银行、保险、证券）　　3-5．邮政　　3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）　　3-7、水电、排污情况　　4．综述　　【第六部分 周边社区现状调查】　　1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。　　2． 方式：实地调研。　　3．主要内容　　3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性　　3-2．各楼盘及小区的居民阶层　　3-3．各小区的总体规划、价格等：　　A、 基本资料：1）、开发商　　2）、地理位置　　3）、占地面积　　4）、小区规模　　5）、小区内配套　　6）、开发时间　　7）、建筑结构　　8）、建筑面积　　B、 户型、面积跨度　　C、 规划　　D、 销售资料　　1）、售价　　2）、付款方式　　3）、销售进度　　4．综述　　【第七部分 项目地块的综述】　　【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】　　3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。　　4． 方式：资料查找。　　3．主要内容：（图片为主）　　3-1．规划　　3-2．建筑　　3-3．环艺　　3-4．建材　　3-5．特殊环境处理　　4．综述　　市场研究工作模块　　市场调研　　【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】　　1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。　　2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。　　3． 主要内容：　　3-1．宏观经济运行状况　　1）、数据　　指 标 数量 与上年同比增长　　全省 项目所在地 全省 项目所在地　　A.国内生产总值　　其中： 第一产业　　第二产业　　第三产业　　房地产　　B.固定资产投资　　其中：房地产开发　　C.社会消费品零售总额　　D.商品零售价格指数　　居民消费价格指数　　商品住宅价格指数　　2）、分析　　3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。　　B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。　　C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。　　D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。　　3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状　　1）、数据　　项 目 上半年 与去年同期相比 备注　　签定土地出让合同　　其中商品房用地　　房地产开发总额　　其中商品房建设　　其中住宅投资占比重　　商品房施工面积　　其中住宅　　住宅施工面积中今年新开工者所占比例　　商品房竣工面积　　其中住宅竣工面积　　销售预售商品房面积　　其中现楼销售　　楼花销售　　全市商品房销售收入　　住宅　　空置面积　　其中住宅　　办公楼　　商业楼　　二手楼买卖　　2）、分析　　3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异　　板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区　　地理范围　　划分依据：建筑及商业、人文特征描述　　政府市政规划的引导　　商品住宅平均价格 多层　　小高层　　高层　　别墅　　商品住宅供求状况 多层　　小高层　　高层　　别墅　　热销区域　　3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势　　区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格　　多层 高层 多层 高层 多层 高层　　全市 项目所在板块　　【第二部分 类比竞争楼盘调研】　　1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。　　2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。　　3． 主要内容：　　3-1． 基本资料　　楼盘名称　　地理位置　　发展商　　建筑承建商　　建筑规划设计商　　环境设计商　　销售代理商　　3-2． 项目户型结构详析　　户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比　　平层　　错层　　跃层（复式）　　3-3．项目规划设计及销售资料　　总占地面积　　总建筑面积（容积率）　　建筑层数、栋数　　建筑布局及开发节奏　　户型结构　　外立面风格、色调及用材　　交楼内装修标准　　小区绿化及环艺　　车流组织及户车比　　小区内康乐及商业配套设施　　物业管理　　售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：　　付款方式 一次性：分期：按揭：　　销售进度 销售率：　　已销售单位户型比例　　客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：　　3-4．综合评判　　评判项目 评价　　A．地块周边环境及配套评判　　A-1 地理位置　　A-2 周边环境、景观　　A-3 周边市政配套　　A-4 周边小区整体素质　　B．楼盘素质评判　　B-1 建筑风格和立面　　B-2 建筑布局和空间规划　　B-3 小区内环艺规划　　B-4 户型设计　　B-5 小区内配套　　B-6 车流组织　　B-7 物业管理　　C．物业形象　　C-1 发展商品牌　　C-2 项目包装及营销手法　　综合评价　　【第三部分 住宅消费者行为分析】　　1． 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。　　2． 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。　　3． 主要内容：　　3-1． 各类档次商品住宅客户分析　　指 标 比 例　　家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身　　职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销　　买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上　　客户家庭月收入状况 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上　　客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径　　3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析　　A、 购房目的及面积偏好　　指 标 比例　　购房目的 A首次置业满足基本居住需求　　B二次置业改善居住条件　　C投资保值和增值　　D办公　　E为父母或子女购房　　F度假　　G其他　　面积偏好 A 50平米以下　　B 50－70平米　　C 70－80平米　　D 80－100平米　　E 100－120平米　　F 120－140平米　　G 140平米以上　　B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力　　指 标 比 例　　层数偏好 A 多层（7层以下）　　B 小高层（8－18层）　　C 高层（18层以上）　　户型偏好1 A 平层　　B 错层　　C 跃层（复式）　　户型偏好2 A 1房1厅　　B 2×1　　C 2×2　　D 3×2　　E 4×2　　F 4×3　　G 5×2/3/4　　H 6房及以上　　价格偏好 A（根据当地价格板块划分）　　付款方式偏好 A 一次性付款　　B 分期付款　　C 按揭　　按揭月供承受力 A 1000元以下　　B 1000－2000元　　C 2000－3000元　　D 3000－4000元　　E 4000－5000元　　F 5000元以上　　C、 影响购房决策的最主要的5个因素　　A 地理位置　　B 市政交通便利程度　　C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）　　D 距离上班地点的远近　　E 价格　　F 建筑风格及外立面　　G 户型设计及实用率　　H 社区内绿化及环艺规划　　I 物业管理及社区文化活动　　J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度　　K 产权等法律手续的齐全　　L 建筑质量的保证　　M 发展商品牌和实力　　进行市场调查需要了解的内容主要有：　　1、对经济与发展形势的了解。　　房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。　　2、对房地产市场发展态势的了解。　　需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。　　3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。　　主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。　　4、对项目周边居民的调查了解。　　了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。　　5、对周边同类楼盘的调查了解。　　了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/xiangmu/200706/951.html

一、进行市场调查需要了解的内容主要有： 1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。 2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。 4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。 5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。 以下四种调查方法可作参考 1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。 2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。 3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。 4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

一、进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。二、 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。以下四种调查方法可作参考1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。经过怀化一天二班 一班 15：30二班 17：00途径：南阳，襄樊，张家界，怀化，凯里，贵阳，曲靖，六盘水最后到达昆明新南站车站，全程大约24个小时左右。

　　一、房地产市场调研的含义　　房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。　　房地产市场调研的作用　　1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；　　2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；　　3）有利于企业制订正确的营销策略；　　4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。　　二、房地产市场调研的内容　　（一）宏观投资环境调查　　（二）城市房地产市场概况　　（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研　　（四）项目基本状况调查　　（五）项目所在区域市场状况　　（六）项目开发策略建议　　（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研　　宏观投资环境调查　　1、政治环境　　2、经济环境　　3、社会文化环境　　政治环境　　政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。　　经济环境　　国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。　　社会文化环境　　居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。　　城市房地产市场概况　　1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；　　2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；　　3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；　　4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；　　5、三级市场交易情况；　　6、当地房地产业相关政策法规。　　三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研　　1、消费者行为调研　　2、市场需求容量调研　　消费者行为调研　　消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。　　市场需求容量调研　　需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。　　商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：　　1）城市人口、家庭数量及变化趋势；　　2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；　　3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；　　4）居民日常消费支出水平与消费结构；　　5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。　　四、项目基本状况调查　　（1）宗地基本状况资料　　包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；　　（2）项目所在区域市场状况　　项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。　　其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。　　（3）项目开发策略建议　　1、市场细分与目标市场调研；　　2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；　　3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。　　五、营销策划和销售执行阶段的市场调研　　1、宏观经济环境研究　　2、 市场供需与竞争对手动态调研　　3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；　　4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；　　5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。　　六、房地产市场调研程序　　（一）调研准备阶段　　（二）正式调研阶段　　（三）结果处理阶段　　调研准备阶段　　1、确定调研目标　　2、初步情况分析　　3、制定调研计划　　正式调研阶段　　1、确定资料来源　　2、确定资料收集方法　　3、调查表及调查问卷设计　　4、抽样调查　　5、现场实地调查　　结果处理阶段　　1、资料整理分析　　2、编写调研报告　　七、房地产市场调研方法　　（一）调研方法　　1、全面调查法　　2、重点调查法　　3、抽样调查法　　（二）资料收集方法　　1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集　　①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源　　二手资料的收集程序　　首先应确定需要什么资料。　　第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。　　第三步工作是从企业外部进行搜寻。　　第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。　　最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料　　二手资料的来源　　1、内部来源：　　本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。　　2、外部来源　　（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。　　（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。　　（3）电脑数据库、互联网　　（4）企业外部专家　　（5）营销调研公司　　2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买　　3、原始资料的收集方法：　　（1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查　　（2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法　　（3）实验法

　　房地产项目（战略布局项目）区域房地产投资潜力考察　　房地产项目（战略布局项目）　　投资考察要素规范　　第一部分 宏观：区域投资环境与　　房地产发展状况调查　　1、城市发展状况　　1） 经济发展状况：　　l 城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报）　　l 城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报）　　l 城市主导产业及重大产业投资、发展状况　　l 城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位）　　2） 人口规模　　l 城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式，）　　l 城市外来人口状况与人口导入政策　　l 城市近期、中期、远期人口规模发展目标　　3） 居民生活、消费水平　　l 城市居民人均可支配收入变动趋势（来自统计年鉴，图表形式）　　l 城市在岗职工平均工资水平变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）　　l 城乡居民储蓄存款余额变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）　　l 城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）　　l 城市居民人居居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划）　　4） 城市规划及重大市政建设状况　　l 城市规划总体状况描述（附图，来自城市规划文本）　　l 城市化水平及发展目标（来源于十五计划）　　l 城市新城区规划及建设状况　　l 城市交通建设状况（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设）　　5） 城市在区域经济圈中的地位　　l 城市所处经济圈的基本情况　　l 城市在所处经济圈中的地位　　2、城市房地产发展状况　　1）城市土地供应及开发状况（来自国土局、土地交易中心）　　l 各年度购置土地面积变化趋势（图表形式）；　　l 当年完成土地开发面积变化趋势（图表形式）；　　l 年度成交地块状况统计分析（图表形式）。　　2）城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）　　l 新开工商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；　　l 在建商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；　　l 商品房（住宅）竣工面积变动趋势（图表形式）；　　l 未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程）。　　3）城市商品房需求状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）　　l 商品房（住宅）批准预售面积变化趋势（图表形式）　　l 商品房（住宅）销售面积变化趋势（图表形式）　　l 商品房（住宅）供求比变化趋势（图表形式）　　l 商品房（住宅）需求预测（含计算过程）　　——年度原有城镇人口的住房需求= (目标居住面积-当前居住面积)×当前城镇人口数/年数　　——年度新增城镇人口的住房需求=【（计划期内城市-现有城市人口）+（计划期内总人口-保持现有人口自然增长率的总人口）+计划期内农转非人口】*人均建筑面积/年数　　l 城市居民商品房需求心理　　——需求对象比例（图表形式）　　——需求类型比例（图表形式）　　——房型面积比例（图表形式）　　——价格水平比例（图表形式）　　——小区配套　　4)城市房商品房（住宅）价格走势　　l 城市历年在售商品房价格走势（图表形式）　　l 城市历年成交商品房均价走势（图表形式）　　5)城市商品房空置状况及变化趋势　　l 历年商品房空置状况（类型、面积图表）　　6）房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势　　l 分年度存量房成交面积　　l 分年度存量房成交均价　　7）地产五大市场评价指标　　l 投资风险系数　　计算公式：1－自筹资金／总投资资金来源。　　l 市场土地存量变化系数　　计算公式：购置土地面积／完成土地开发面积。　　（注：“市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。）　　l 新增商品房消化系数　　计算公式：销售面积／（k×竣工面积）　　l 有效商品房消化系数　　计算公式：销售面积／（k×竣工面积＋待销面积×以月为单位的时段数／12）。　　l 总体商品房消化系数　　计算公式：销售面积／（k×竣工面积＋空置面积×以月为单位的时段数／12）。　　（注：新增商品房消化系数、有效商品房消化系数、总体商品房消化系数反映市场消化能力。）　　3、区域房地产发展状况　　指考察地块所在行政区内房地产发展状况，应与2中所列项目对应收集有关资料并形成图表、计算及定性分析报告。　　第二部分 微观：地块投资潜力调查　　（同本地项目）　　1、项目概况（应含地理位置图、配地形图、现状图图片）　　2、项目地块经济技术指标　　3、项目周边市政配套环境(应配图片)　　4、项目周边楼盘市场及竞争状况（应配图片、楼盘调查表）　　5、项目开发SWOT分析　　6、项目开发市场定位　　7、项目开发成本与收益预测（应附投资估算表、市政配套费用一览表）　　8、项目开发权取得条件及付款条件　　9、结论与建议　　附录一：地产五大市场评价指标计算实例　　广东房地产市场五大指标分析---2003年上半年市场分析　　广东省房协市场分析课题组　　一、 投资及资金来源　　今年上半年，广东房地产累计完成投资506.88亿元，占全社会固定资产投资总数的27.6%，尽管同比增长为7.6%，但比起去年三成以上的增幅，明显回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产开发投资得到有效控制。　　住宅投资仍占主要部分，达71.7%，较2002年同期平稳增长；而办公楼和商业用房投资分别占3.3%和9.1%，分别同比回落。见表1。　　表1 按用途完成开发投资数据表（万元）　　完成投资 住宅 办公楼 商业 其它　　2002上半年 4711684 3409629 251896 479385 570774　　2003上半年 5068805 3634558 164822 461171 808254　　同比(%) 7.6 6.6 -34.6 -3.8 41.6参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/jingying/200711/1303.html