北大房地产班：2020年TOP10/30集中度将由当前29%/51%提高至32%/57%

整体格局来看，今天中国房地产仍然在“房企分化，集中度加剧”的通道中。这个通道还中短期还没有走完，而差别只是每年的加剧程度、分化度不一样罢了。具体而言，政策宽松期对行

房地产是政策市，2019年整体楼市政策有2大特征：其一，整体不会大松，但小松可期待，因城施策的局部松是合理的;其二，2018年731开始的房地产政策是“未松先紧”，而之后的房地产调控虽然整体加紧了，但整体仍然处于“松紧对冲”的格局。比如2018年上半年火爆下半年冰冷，2019年上半年火爆小阳春几个月，2019年下半年寒冷……其实一直是松紧对冲。政策并没有100%的紧，全面的紧。事实上，从2018年731强势政策以来，政策连续性一直在保持。多家券商预计，2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。理由很简单，2019年一直在严峻政策，而2020年考虑到中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在;其次，当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势，而房企2019年的调整也很厉害，房企的破产、裁员、地王之痛，现金流之疡，销售去化大幅度下降，所谓的2020年房地产调控，已经没有必要再加码，从严的必要性。其三，政策房住不炒一直是态度坚决，考虑到楼市自2018年7月之后低迷蔓延1年半后，2020年也不敢大松，否则被压抑的需求，或者客观存在的投资需求，会迅速反攻，道理很简单，房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌，从2019年连续一些城市被警告谈话就可见一斑。如此看来，房地产政策在2020年即没有从严必要，也莫要有大松的期待。所以，更长期看，2018年731开启的一连串调控，总结下来核心是四点：其一房价不能涨，其二，钱不能流到房地产，其三，房地产不能作为经济短期刺激的工具。其四，加之上一轮限价，整体也然，这或将是一个长期行为。

当初很多专家预测2018年是中国房地产天花板的巅峰，结果2019年又打脸了，即使迎来史上调控最密集、最严峻的2019年，2019年销售额突破“16万亿”、超过2018年之顶

1)解决方案必须降低房地产产行业经营杠杆，分步骤取消房地产行业的预售制，全面落实现房销售制度。其次减少房贷比重，支持一套自住房的分期付款，限制二套房贷改善性的住房贷款比例，严禁多套房贷款炒房制度，

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2019年1-12月商品房新房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.10%，月度销售2.27亿平米，同比下降1.72%。其中，1-12月商品住宅销售面积15.01亿平米，同比增长1.50%;月