标杆地产金融创新总裁研修班：房地产融资收紧对土地市场的影响

住房信贷政策收紧，居民购买力下降。我国的住房信贷政策工具可分为贷款额度、成本和资质三大类，主要工具包括首付比例、贷款利率和首套二套房认定标准。2008年以来我国商品房市场呈现典型的短周期波动特征，

2019年4月，中央政治局会议释放地产政策收紧信号。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”和“坚持结构性去杠杆”，地产政策收紧信号出现。4月19日，住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。2019年5月，银保监会“23”号文正式确立收紧态势。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对银行及非银机构，列明多向整治要点，其中多处提及房地产融资。2019年6月，郭树清主席讲话奠定融资进一步收紧基调。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上言辞犀利地指出，“新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”随后，信托、海外债、银行贷款、保险等渠道陆续开始收紧。信托层面，多家信托公司被约谈警示，并收紧信托放行标准。7月4日，银保监会对部分信托公司进行窗口指导，要求房地产信托规模不得超过6月30日规模，未备案项目一律暂停，符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停。7月6日，银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示，要求其控制业务增速。7月20日，银保监会统一放行标准，仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备，其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质，其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。海外债层面，备案登记及发行条件均严格收紧。6月13日《关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求，所有企业(含地方国有企业)及其控制的境外企业或分支机构发行外债，需由境内企业向国家发展改革委申请备案登记。7月12日《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。银行层面，多家银行受到“窗口指导”。7月10日，监管部门向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度。7月，银保监会已部署下半年对30个城市、75家银行业金融机构开展专项检查，强化房地产开发贷和个贷合规要求。保险层面，资金投资集合信托受限。7月1日，银保监会发布《保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》，明确禁止将资金信托作为通道，要求基础资产投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策。

标杆地产金融创新总裁研修班认为，分渠道来看，下半年融资形势严峻。2019年上半年融资占比达77%的主要4类渠道明显收紧。其中，银行贷款和非标融资规模管控、合规监管加强，海内外债券资金用途限制、

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