标杆地产金融创新总裁研修班：房地产融资收紧对土地市场的影响

标杆地产金融创新总裁研修班分析认为，前端融资收紧，土地市场降温：房地产融资政策变化与土地市场活跃度存在较大相关性。2016年930以来的此轮调控，“稳地价”成为重要政策目标，土地市场过热时融资政策收紧，并在短期内促使土地市场降温。用土地出让金同比增长率与平均溢价率反映土地市场热度，2016年11月、2017年6月、2017年底、2018年底和2019年5月，当土地市场过热，融资政策随即收紧，土地成交平均溢价率和出让金增速应声回落。房企土地融资行为受到严格监管，是历次房地产融资收紧的重点关照内容。无论是银行贷款、信托融资、境内外债券融资和股票市场融资、房地产私募股权基金等渠道，均出台了政策限制资金违规用于房企拿地。2019年5月以来的信托融资收紧，将对房企拿地造成较大影响。信托是房企前端融资的主要来源。前端融资主要是指项目在满足“432”条件前的拿地和前期开发阶段所作的融资。对于招拍挂拿地，前端融资渠道主要有集团拆借、合作开发、短拆或过桥借款、总包垫资、信托融资等;对于收并购拿地，前端融资主要是靠银行并购贷、信托并购贷、私募基金、非金融机构借贷或股权合作等。其中信托融资由于业务标准相对宽松，在房企前端融资中发挥重要作用。上半年，流动性宽松叠加房企积极拿地补库存，具有前融优势的房地产信托供需两旺，规模快速增加。1-6月份共发行5063.8亿房地产集合信托，占集合信托总规模比重高达41.3%，单月占比从3月开始持续走高。2019年一季度房地产信托成立总规模2609.6亿元，房地产信托成立规模/房地产行业土地购置费达37.6%，分别较去年同期增加42.9%，提升2.7个百分点。为控制房地产信托规模，配合“稳房价、稳地价、稳预期”的房地产调控，监管层从5月开始收紧信托融资。明确禁止4类为不满足“432”项目变相融资的结构化产品、窗口指导控制房地产信托规模、提高房地产信托备案的合规审核标准等。预计随着信托融资大幅收紧，土地融资规模降低，叠加房地产市场量价回落，土地市场将明显降温。目前，土地市场已经出现降温迹象。从土地成交溢价率来看，一线城市从2019年7月开始出现明显降温，单月成交溢价率仅为3.53%，较6月大幅下降20.2个百分点;二线城市和三四线城市均成交溢价率分别从4月的25.1%和20.93%连续下降至7月的12.5%和16.3%。