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人大房地产金融班:房地产企业跟投之集团和区域无法两全

金融班金融 人大

房企坚持跟投,有自己的原因。但跟投,尤其是强制跟投对员工造成的困扰,也不能无视。下面,就谈谈当前跟投到底出了什么问题,以及房企各自的解决办法。跟投在前几年对房企发展所做的贡献,以及为地产人成就

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  • 人大房地产金融班:房地产企业跟投之员工风险大

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  • 人大房地产金融班:房地产企业跟投之员工受益低

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    房企坚持跟投,有自己的原因。但跟投,尤其是强制跟投对员工造成的困扰,也不能无视。下面,就谈谈当前跟投到底出了什么问题,以及房企各自的解决办法。跟投在前几年对房企发展所做的贡献,以及为地产人成就的财富神话,不用明源君多说。但跟投在近一年多确实出现了问题:痛点主要集中在员工层面,收益低、风险大、还得强制跟投。对于房企来说,不同区域出现分化,一线与二三线项目的回报呈现两重天,这样的不平衡,也开始影响集团内部的团结。员工,实在是跟不动了“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家,都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。”这是不久前祝九胜在万科2018年度股东大会上,对跟投问题的回应。标杆房企已然如此,其他房企更不用说了。从员工的角度,很多地产人确实跟不动了:收益越来越低,风险越来越大,越是高管越没选择权。中国人民大学房地产金融高级研修班分析认为:收益低,不如买理财眼下,楼市调控仍在持续,横盘一眼望不到头。项目盈利大受影响,跟投收益从最高时超过100%下降至30%,甚至15%左右。有地产人吐槽:“大部分项目在扣除杠杆后,仅剩下不到10%的年化收益。华东区域一些项目由于公司没有保底政策,有些同事基本连本金都亏完了。”根据跟投年化收益率的计算公式:收益率=净利润率/地货比×现金流回正时间(地货比指的土地价值与货值的比例),做了一个计算:以前地货比为20%-30%,现在一线城市地货比超50%,二线城市在50%左右。随着金融去杠杆,通过融资回正愈发困难,同时项目周转、去化速度变慢。若按5%的净利润率、50%的地货比、现金流两年回正,算出未来跟投年化收益率仅为5%。

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