住宅研究报告

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

比普通住房70年产权还要长30年，您的新房到了重孙那一辈都能正常使用，这种能住一百年的房子就要从梦想化为现实。到那时，住了60年的房子可能才刚刚步入“中年”，砖不松、柱不斜、窗不歪，就连外墙皮也许都还没有脱落过。在国人的观念中,“百年”早已成为产品质量的一个衡量标准，这也是大家追求美好事物的一种情怀。北京日报（ID：Beijing_Daily)记者5月13日获悉，眼下北京市住建委已正式开展《保障性住房百年住宅标准研究》课题，中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体将承担进行《保障性住房百年住宅标准研究》。公示信息显示，根据《保障性住房百年住宅标准研究》的比选公告，经专家组评审，北京市住建委已确定“中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体”承担《保障性住房百年住宅标准研究》。这则公告进一步披露，对于北京市住建委负责的《保障性住房百年住宅标准研究》课题，将按照市财政局相关财政资金管理要求，选定的课题承担单位将承担专项的资料收集、整理、分析及草案撰写等工作。据介绍，为落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》建立百年住宅标准的要求，研究在保障性住房中实施百年住宅标准，有关部门制定了本项目。记者了解到，该项目将重点研究国内外在长寿化、可持续发展住宅方面的实践基础，研究构建适合北京保障房特点的百年住宅标准框架，明确百年住宅标准需要重点研究建立的工作机制，率先在保障房确立百年住宅发展路径，提出路线图和时间表，对全市百年住宅标准顶层设计提出政策建议，形成研究报告。按照北京市住建委要求，项目受托单位将在2020年11月底完成保障性住房百年住宅标准研究报告，并经专家评审验收。由住建部主管的中国建筑节能协会网站同时披露消息，北京市住建委保障房标准与评审处近日已召开了2020年度课题《保障性住房百年住宅标准研究》开题会，全面启动了百年住宅标准研究工作。这次会议肯定了以保障性住房、政策性住房为切入点，开展百年住宅标准研究试点的总体思路和技术路线，讨论了“百年住宅”的内涵。会议进一步细化明确了该课题研究成果的形式内容，确定了“四个一”目标。这包括了一个体系框架（形成本市保障性住房百年住宅标准体系以及需要予以支撑的配套政策制度体系框架）；一张路线图（对百年住宅标准的研究编制、试点实践、推广乃至全面实施提出实施步骤和时间表）；一套实施方案（包括试点用标准草案、实施要点、试点政策建议）；一揽子建议（除保障房政策房外，针对全市住宅如何实施百年住宅提出一揽子政策建议）。换言之，北京市会先以保障性住房试点，在保障房率先试水之后，再把百年住宅标准推广到全北京市的其他住宅中。据了解，当日会议还要求课题承担单位要注重与“十四五”绿色建筑发展规划密切衔接，并秉持创新理念，以大格局大视野动态跟踪国内外最新发展。记者也注意到，2018年北京市住建委就发布了“关于印发2018年工程质量管理工作要点的通知”，提出要大力提升住宅工程品质，落实《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中的“百年住宅标准”，提高住宅建设标准和质量，不断加强工程质量管理，为群众提供具有更高舒适程度、性能标准、质量保障、使用寿命的精品住宅。对此《北京城市总体规划（2016年—2035年）》已经做出规定，北京市到2035年时，新建住房将全面实施百年住宅标准。事实上，多年来住房始终都是国人最在意的一种商品。然而统计显示，我国住房的平均寿命往往是四五十年，一些发达国家住房的平均寿命则能够达到70年左右。与这些发达国家相比，我国住房的寿命无疑是有点“未尽其责而身先卒”。对于这次中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体将拿出何种百年住宅标准，显然值得所有人拭目以待。来源：北京市住建委、中国建筑节能协会、新华社

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

"百年"，不仅是国人对于传承的美好情怀，也成为了国人衡量质量好坏的一把标尺。对于目前只有30年使用寿命的住宅建筑，你能想象到所购买的新房有一天也能作为"传家之宝"继承百年吗？图片来源网络，侵删为落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》建立百年住宅标准的要求，研究在保障性住房中实施百年住宅标准，5月13日，北京市住建委已正式开展《保障性住房百年住宅标准研究》课题。图片来源网络，侵删据媒体介绍，此项目将重点研究国内外在长寿化、可持续发展住宅方面的实践基础，研究构建适合北京保障房特点的百年住宅标准框架，对百年住宅标准的研究编制、试点实践、推广乃至全面实施提出实施步骤和时间表，制定百年住宅标准试点草案、实施要点、试点政策建议。据悉，该研究报告将在2020年11月底完成，并经专家评审验收。随着国家质量监督管理体系的逐步完善，我国住宅质量水平有所提高，但我们不可否认的事实却是，我国当前的住宅建造仍面临工业化水平低，系统化的成套技术集成和整体水平不高，住宅综合质量低等的现状，从而导致住宅建造物耗水平较高，房屋设计、布局不合理。有数据显示，我国的住宅设计使用寿命仅50年，住宅使用寿命平均为30多年。而发达国家的住宅建筑平均寿命为70年以上，个别国家还有超过100年的，我国的住宅建筑质量仍与发达国家存在较大的差距。图片来源网络，侵删我国的百年住宅以住宅的全寿命周期为基础，在规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程中，通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境的和谐共生，实现住宅的"四节一环保"。图片来源网络，侵删所以保障性住房百年住宅标准不仅对提高我国住房品质具有重要的指导意义，同时也将引起我国房地产行业和住宅产业的又一波升级转型。保障性住房百年住宅标准如果在海南省推广实施，会对海南居民住宅带来什么样的影响？首先，保障性住房百年住宅标准或将影响海南老旧小区改造。近日，海口市首批开始实施改造的10个老旧小区已经陆续开工，改造内容均集中在小区管线疏通、防渗防漏、外立面整治等基础类改造项目，但目前海南老旧小区改造仍面临资金缺口大，无社会资本参与的局面，小区品质难以得到更好地提升。倘若住宅在规划、设计、建造、使用的过程中，提高了建筑耐久性、安全性、空间可变性及设备的可维护性，可在后续进行老旧小区改造时减少相应的改造工程，那么用于进行改造的大部分资金便可使用于提升小区品质类的项目，降低老旧小区改造的工程难度及资金压力。图片来源网络，侵删其次，保障性住房百年住宅标准或将影响房屋的二次交易。按照我国住宅的平均使用寿命30年来计算，被规划为海南老旧小区改造的住宅小区为2000年以前建成的小区，也就是使用时间达20年以上的住宅。受限于我国过去的住宅建设工业水平和建筑材料水平，20年以上的老旧住宅通常会出现墙皮脱落、水管渗漏、房屋结构受损等问题，影响房屋的二次或多次销售，即使找到接盘侠，那么这栋住宅也无法承受更长久的使用年限。试想一下，当住宅的使用寿命长达百年，你的房子住了五六十年之后可能才步入"中年"，外墙皮没有脱落，墙壁不渗水漏水，房屋结构坚固，不会因为房子的折旧程度影响二次交易的价格，如果不卖，房子到了重孙一辈也许还能正常使用，这样一来也实现了许多人"房子能住一百年"的梦想。保障性住房百年住宅标准虽然目前只是一个美好的构想，但住宅建筑质量问题却是当今我国住宅产业必须面对的大问题，提高我国居民的住宅安全及居住环境，任重而道远，北京市对于此次的研究课题将交出一份怎样的答卷，值得我们拭目以待。

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。土地拍卖市场报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例；价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位；官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商务办公市场2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。写字楼市场2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。公寓市场昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。来源：昆明日报（记者 彭诗淇）、昆明规划建设

原创 中原荟 中原荟CENTALINE CLUB广州01本周一二手住宅成交情况第14周（3.30-4.05）新房住宅共成交1498宗，环比下降15.5%；面积共计16.8万平，环比下降12.8%；第14周（3.30-4.05）全市二手住宅成交907宗，环比微增1.2%；二手住宅成交均价为24546元/平。02本周一手住宅网签量价趋势03本周热销楼盘TOP1004二手住宅中介网签量价趋势佛山01本周一二手住宅成交情况第14周（3.30-4.05）佛山全市住宅成交2288套，合计25.06万㎡，与上周持平，成交均价为13994元/㎡，环比下跌7%。本周不限购的三水、高明两区销售有所回升，禅城、南海、顺德三个中心区楼市均有不同程度的销售下滑，三水区网签量暂居五区首位，网签9.5万㎡，南海区楼价在2万元以上，三水楼价受南山镇中低价项目集中网签的拉扯，楼价下滑明显。02周度商品住宅成交走势03本周五区商品住宅成交情况肇庆01本周网签情况第14周（3.30-4.05）住宅网签成交均价连续5周基本持平。第14周（3.30-4.05）肇庆全市成交商品住宅的成交面积为9.89万㎡，环比下跌4.23%；成交均价为6659元/㎡，环比下跌0.51%；成交金额为6.59亿元，环比下跌4.81%。02每周全市商品房/住宅周度成交走势03本周面积段成交情况第14周（3.30-4.05）全市144-180㎡面积段商品房成交占比近4周基本持平。声明：本文来源于微信公众号：中原荟CENTALINE CLUB （ID: szzy-zyh），未经授权不得转载，如需转载请注明出处！感谢支持！

来源：北京日报客户端原标题：北京要盖能住100年的房子，今年11月将完成标准研究报告比普通住房70年产权还要长30年，您的新房到了重孙那一辈都能正常使用，这种能住一百年的房子就要从梦想化为现实。到那时，住了60年的房子可能才刚刚步入“中年”，砖不松、柱不斜、窗不歪，就连外墙皮也许都还没有脱落过。在国人的观念中，“百年”早已成为产品质量的一个衡量标准，这也是大家追求美好事物的一种情怀。记者5月13日获悉，眼下北京市住建委已正式开展《保障性住房百年住宅标准研究》课题，中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体将承担进行《保障性住房百年住宅标准研究》。记者注意到，目前北京市住建委已经发布了“关于《保障性住房百年住宅标准研究》课题及《北京老城保护房屋修缮技术导则动态维护》专项比选结果的公示”。公示信息显示，根据《保障性住房百年住宅标准研究》的比选公告，经专家组评审，北京市住建委已确定“中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体”承担《保障性住房百年住宅标准研究》。这则公告进一步披露，对于北京市住建委负责的《保障性住房百年住宅标准研究》课题，将按照市财政局相关财政资金管理要求，选定的课题承担单位将承担专项的资料收集、整理、分析及草案撰写等工作。据介绍，为落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》建立百年住宅标准的要求，研究在保障性住房中实施百年住宅标准，有关部门制定了本项目。记者了解到，该项目将重点研究国内外在长寿化、可持续发展住宅方面的实践基础，研究构建适合北京保障房特点的百年住宅标准框架，明确百年住宅标准需要重点研究建立的工作机制，率先在保障房确立百年住宅发展路径，提出路线图和时间表，对全市百年住宅标准顶层设计提出政策建议，形成研究报告。按照北京市住建委要求，项目受托单位将在2020年11月底完成保障性住房百年住宅标准研究报告，并经专家评审验收。由住建部主管的中国建筑节能协会网站同时披露消息，北京市住建委保障房标准与评审处近日已召开了2020年度课题《保障性住房百年住宅标准研究》开题会，全面启动了百年住宅标准研究工作。这次会议肯定了以保障性住房、政策性住房为切入点，开展百年住宅标准研究试点的总体思路和技术路线，讨论了“百年住宅”的内涵。会议进一步细化明确了该课题研究成果的形式内容，确定了“四个一”目标。这包括了一个体系框架（形成本市保障性住房百年住宅标准体系以及需要予以支撑的配套政策制度体系框架）；一张路线图（对百年住宅标准的研究编制、试点实践、推广乃至全面实施提出实施步骤和时间表）；一套实施方案（包括试点用标准草案、实施要点、试点政策建议）；一揽子建议（除保障房政策房外，针对全市住宅如何实施百年住宅提出一揽子政策建议）。换言之，北京市会先以保障性住房试点，在保障房率先试水之后，再把百年住宅标准推广到全北京市的其他住宅中。据了解，当日会议还要求课题承担单位要注重与“十四五”绿色建筑发展规划密切衔接，并秉持创新理念，以大格局大视野动态跟踪国内外最新发展。记者也注意到，2018年北京市住建委就发布了“关于印发2018年工程质量管理工作要点的通知”，提出要大力提升住宅工程品质，落实《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中的“百年住宅标准”，提高住宅建设标准和质量，不断加强工程质量管理，为群众提供具有更高舒适程度、性能标准、质量保障、使用寿命的精品住宅。对此《北京城市总体规划（2016年—2035年）》已经做出规定，北京市到2035年时，新建住房将全面实施百年住宅标准。事实上，多年来住房始终都是国人最在意的一种商品。然而统计显示，我国住房的平均寿命往往是四五十年，一些发达国家住房的平均寿命则能够达到70年左右。与这些发达国家相比，我国住房的寿命无疑是有点“未尽其责而身先卒”。对于这次中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体将拿出何种百年住宅标准，显然值得所有人拭目以待。图片来源：北京市住建委、中国建筑节能协会、新华社

比普通住房70年产权还要长30年，您的新房到了重孙那一辈都能正常使用，这种能住一百年的房子就要从梦想化为现实。到那时，住了60年的房子可能才刚刚步入“中年”，砖不松、柱不斜、窗不歪，就连外墙皮也许都还没有脱落过。在国人的观念中,“百年”早已成为产品质量的一个衡量标准，这也是大家追求美好事物的一种情怀。记者5月13日获悉，眼下北京市住建委已正式开展《保障性住房百年住宅标准研究》课题，中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体将承担进行《保障性住房百年住宅标准研究》。记者注意到，目前北京市住建委已经发布了“关于《保障性住房百年住宅标准研究》课题及《北京老城保护房屋修缮技术导则动态维护》专项比选结果的公示”。公示信息显示，根据《保障性住房百年住宅标准研究》的比选公告，经专家组评审，北京市住建委已确定“中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体”承担《保障性住房百年住宅标准研究》。这则公告进一步披露，对于北京市住建委负责的《保障性住房百年住宅标准研究》课题，将按照市财政局相关财政资金管理要求，选定的课题承担单位将承担专项的资料收集、整理、分析及草案撰写等工作。据介绍，为落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》建立百年住宅标准的要求，研究在保障性住房中实施百年住宅标准，有关部门制定了本项目。记者了解到，该项目将重点研究国内外在长寿化、可持续发展住宅方面的实践基础，研究构建适合北京保障房特点的百年住宅标准框架，明确百年住宅标准需要重点研究建立的工作机制，率先在保障房确立百年住宅发展路径，提出路线图和时间表，对全市百年住宅标准顶层设计提出政策建议，形成研究报告。按照北京市住建委要求，项目受托单位将在2020年11月底完成保障性住房百年住宅标准研究报告，并经专家评审验收。由住建部主管的中国建筑节能协会网站同时披露消息，北京市住建委保障房标准与评审处近日已召开了2020年度课题《保障性住房百年住宅标准研究》开题会，全面启动了百年住宅标准研究工作。这次会议肯定了以保障性住房、政策性住房为切入点，开展百年住宅标准研究试点的总体思路和技术路线，讨论了“百年住宅”的内涵。会议进一步细化明确了该课题研究成果的形式内容，确定了“四个一”目标。这包括了一个体系框架（形成本市保障性住房百年住宅标准体系以及需要予以支撑的配套政策制度体系框架）；一张路线图（对百年住宅标准的研究编制、试点实践、推广乃至全面实施提出实施步骤和时间表）；一套实施方案（包括试点用标准草案、实施要点、试点政策建议）；一揽子建议（除保障房政策房外，针对全市住宅如何实施百年住宅提出一揽子政策建议）。换言之，北京市会先以保障性住房试点，在保障房率先试水之后，再把百年住宅标准推广到全北京市的其他住宅中。据了解，当日会议还要求课题承担单位要注重与“十四五”绿色建筑发展规划密切衔接，并秉持创新理念，以大格局大视野动态跟踪国内外最新发展。记者也注意到，2018年北京市住建委就发布了“关于印发2018年工程质量管理工作要点的通知”，提出要大力提升住宅工程品质，落实《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中的“百年住宅标准”，提高住宅建设标准和质量，不断加强工程质量管理，为群众提供具有更高舒适程度、性能标准、质量保障、使用寿命的精品住宅。对此《北京城市总体规划（2016年—2035年）》已经做出规定，北京市到2035年时，新建住房将全面实施百年住宅标准。事实上，多年来住房始终都是国人最在意的一种商品。然而统计显示，我国住房的平均寿命往往是四五十年，一些发达国家住房的平均寿命则能够达到70年左右。与这些发达国家相比，我国住房的寿命无疑是有点“未尽其责而身先卒”。对于这次中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体将拿出何种百年住宅标准，显然值得所有人拭目以待。图片来源：北京市住建委、中国建筑节能协会、新华社来源：北京日报客户端|记者 赵鹏编辑：赵鹏流程编辑：吴越

进入21世纪第二个10年,第一批90后也进入而立之年。近日,贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》中显示,90后正成为青岛的购房主力,他们中大多数是刚需置业者。而与其他一线及准一线城市相比,青岛的购房压力并不大,受访的不少年轻人表示,自己的收入尚可偿还贷款。与此同时,记者调查的9成人群认为,住房是与生活幸福密切相关,有房即有家,有家再无漂泊感。贝壳找房的调研数据显示,19个在列的一线和新一线城市中,约94%的被调查者做出了肯定回答。由此可见,虽然各个城市的婚恋状况有差异,但住房对于幸福生活而言都有着十分重要的意义。近日,记者针对半岛购房者俱乐部近3000多名购房者做了一份粗略调查,收到的近千份有效反馈中,9成以上的人认为,住房与生活幸福密切相关。网友宋女士认为,对于大多数中国人来说,住房不仅承载着一个家庭的生活,还是固定感情的纽带。“有了房子,孩子可以就近入学,如果没有房子,上学就很麻烦,而且永远觉得自己是在漂着,心里不踏实。”宋女士说。另一位网友辛先生表示,自己之前一直不想买房,觉得租房更自由。直到后来被房东以“急需卖房”为由“赶”出出租屋,他才深切感受到有套自己的房子多么重要。“还好我这两年买上房了,虽然面积不大,但总算是有自己的家了。”探讨住房与生活幸福相关吗?　9成人表示肯定2019年,一线城市除深圳房价独自挂线上行外,北京、上海、广州等城市均继续调整。上个月16日,国家统计局发布的2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中显示,11月份新建商品住宅销售价格环比中,上涨城市为44个,相比10月的50个减少6个,上涨城市数量连续6个月减少,上涨城市平均涨幅0.66%,环比涨幅收窄0.16个百分点。二手住宅方面,上涨城市数量为32个,比10月相比增加1个城市,上涨城市平均涨幅为0.66%,涨幅与10月相同。从青岛方面来看,11月青岛新建商品住宅销售价格环比持平,同比上涨5.1%；二手住宅销售价格环比下跌0.8%,同比下跌5.4%。据统计,青岛新建商品住宅销售价格从2019年5月开始,同比涨幅一路收窄；二手住宅销售价格已连跌10个月,跌幅继续扩大。这样的行情催生了不少观望族,而“2020年买房还是存钱”也成为岛城市民岁末年初讨论的一个话题。有人表示“如果存钱是为了买房,那永远也买不上房。”还有一些人则表示,自己目前正在卖房子,完全无人问津,还是手里有钱更踏实一些。近日,贝壳找房发布《2019新一线城市居住报告》,以成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明等15个新一线城市为研究样本,同时加入北京、上海、广州、深圳等4个一线城市作为对比样本,分析了新一线城市的整体居住生活情况。报告显示,在关于“如果您正在租房,您对租房的看法是”的调研问题中,约44%的受调者表示“短期租房,以后还是会买房”,25%的人表示“如果价格合适,未来会长期租房”,仅有15%的人表示“能买房坚决不租房”。趋势90后成岛城购房主力,多为刚需置业者那么,目前市场上的购房主力是什么样的人群?贝壳找房的调查数据显示,一线城市80后依然是购房主力,交易占比约为45.6%；新一线城市中,90后开始崭露头角,成为了购房主力军,交易占比约为43.4%。报告中分析称,新一线城市购房者群体年轻化趋势更明显,主要原因之一是,与一线城市相比,新一线城市的居住负担相对较小。近日,记者走访了岛城多家售楼处获悉,目前活跃在市场的80后购房者,大多为换房一族；而作为主力的90后,则多是刚需置业者。位于新都心片区的一项目近日开盘,共推出365套小高层及高层产品,户型为118~140平方米之间的套三和套四房源,小高层惠后均价约为29000元/平方米,高层惠后均价约为25700元/平方米,两者均带5000元/平方米的精装修。据悉开盘当天去化效果达9成以上。售楼处一名置业顾问告诉记者,买房的人群中有相当大一部分是80后。“我们项目的房源总价都在300万元以上,所以主要针对的是改善类客户,来这买房的80后人群大都是换房一族。有了二孩以后,原来买的小房子不够住了,换房成为一种趋势。”该名置业顾问说。而90后人群多为刚需人群,由于资金实力相对有限,关注的楼盘大多总价相对低一些,距市中心相对远一些。近日,记者从李沧区文昌路一楼盘了解到,其在售建面88~113平方米的小高层产品,毛坯房源均价约为18000元/平方米,装修房源均价约为20000元/平方米。“我们这里100平方米以下的房源,最便宜的总价不到160万/套,所以十分受年轻人喜爱。”调查青岛房价收入比约为12.5%,低于平均值那么,青岛的买房压力与其他新一线城市相比如何?据在线数据库Numbeo提供的数据,在统计的93个样本国家及地区中,房价收入比(住房平均价格与家庭年平均收入的比值,用来衡量消费者对于房产的实际购买能力)平均12.9%。而贝壳找房统计的青岛房价收入比约为12.5%,低于平均值,在15个新一线城市中排第4位。“从数据中来看,一线城市中深圳房价收入比为24.4%,居住负担最大；新一线城市中,天津、杭州及南京的房价收入比较高,分别为16.8%、15.8%和15.5%,虽然青岛排在第4位,但比排在第3位的南京要低3%。”贝壳找房相关负责人表示。80后市民张先生表示,自己于2019年11月在市北区购买了一套住宅,总价200万元左右,如今每月需还贷款7500元左右。“我们的家庭月收入大概能到3万元左右,每月的房贷、养车及家庭生活支出大概要花近18000元左右,目前感觉能接受,平时还能常和朋友出去聚个餐。”90后市民刘先生则表示,自己最近打算买房,相中了位于李沧区的一套88平方米的套二房源,总价约为160万元。“我大致算了一下,如果买了的话,我每月要还贷款5800元左右。我现在单身,月薪能到1万元左右。房子交付之前,我先和父母住在一起。”刘先生说。采访中,也有一部分单身的年轻人表示,自己月薪在五六千元左右,如果需要独立偿还数千元的房贷,压力有点大。“不过相信这只是一个过程,目前可以请父母帮忙渡一下难关,以后慢慢压力会小一些。”【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:半岛网