项目可研报告项目报告

《梦回大唐》黄金版1、项目概况《梦回大唐》黄金版将最新的科技手段和传统的表现形式有机结合，将“沉浸式”和“音乐剧”等元素与传统歌乐舞交融，营造出既有强烈戏剧效果，又有强烈视觉冲击力的演艺项目。2、项目的背景及必要性（1）提升大唐芙蓉园在曲江新区的品牌影响力曲江新区区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。而其中尤以大唐芙蓉园最为代表，大唐芙蓉园《梦回大唐》黄金版的实施将充分挖掘历史IP，顺应曲江新区旅游产业升级的要求，积极应对国内外旅游业的激烈竞争，有助于加快曲江旅游业转型升级，有效延长游客平均停留时间，丰富曲江旅游的层次，拉动相关产业的发展。（2）满足游客对旅游产品日益增长的质量要求，增强园区的吸引力随着文化旅游产业升级、社会发展、百姓的收入提升，游客对旅游的要求也越来越高，《梦回大唐》黄金版的正式推出，将极大助力园区形成剧场表演、巡游表演、驻点表演、节庆表演和水上表演“五位一体”的演艺体系，为园区带来新的利润增长点。（3）全新升级的演绎形式提升市场竞争力大唐芙蓉园《梦回大唐》黄金版以仿唐为主题，将最先进的声光电等高科技手段和传统的表现形式相融合，并且是将“沉浸式”和“音乐剧”等元素与传统歌乐舞相交融的一场视觉、听觉盛宴，具有着特殊的舞台表演优势和新奇特的观赏视角。《梦回大唐》黄金版公演后，将会成为西安旅游演艺市场上独树一帜的产品。3、项目建设规划（1）项目建设内容本项目演出地点为大唐芙蓉园凤鸣九天剧院内，演出分为五个篇章，在大唐盛世的背景下，展现一部穿越千年丰富多彩、奇妙惊喜的神话恋情。该演出初步分为烽火长安—铁血壮士战沙场、国色天香—华清沐浴凝九州、社火百戏—车水马龙社稷旺、丝路风情—一带一路美如画、盛世婚礼—梦回大唐铸辉煌五个部分。具体建设内容包括舞美、灯光、音响、服装、舞台等。（2）项目投资额本项目总投资金额为15,000万元，拟使用募集资金投入15,000万元，4、项目背景2018年，我国旅游消费持续增长，全年国内旅游人数达55.39亿人次，实现旅游总收入5.97万亿元。2018年文化和旅游部正式组建，文化与旅游深度融合趋势加强，文旅迎来深化改革年。2018年，陕西省文化旅游业快速发展，全省文化产业投资较2017年增长29.7%，较2017年加快8.4个百分点。大力推动文化旅游融合发展，国际一流文化旅游中心建设加快，2018年接待境内外游客6.3亿人次，较2017年增长20.5%；旅游总收入5,994.66亿元，增24.5%。2018年，在“西安年·最中国”、“春满中国·醉西安”、“夏爽中国·嗨西安”、“秋染中国·赏西安”等系列活动的带动下，西安市接待海内外游客24,738.75万人次，同比增长36.73%，旅游业总收入2,554.81亿元，同比增长56.42%。2019年3月15日《西安市促进全域旅游发展的实施意见》正式印发，西安市提出将大力实施“旅游产业倍增计划”和“旅游国际化行动计划”，推进旅游融合发展，构建旅游产业新体系，加快国际一流旅游目的地建设。到2020年，全域旅游示范市成功创建，旅游总收入突破3600亿元。公司将紧紧抓住旅游产业发展及大西安城市营销商机，围绕“最中国·看西安”等系列活动，在做好历史文化主题景区的基础上，紧紧抓住旅游+文化题材，坚持“打造新产品、培育新业态”的发展思路，对旅游产业链进行深层次开发，增强抵御风险的能力和消费者粘性，丰富利润源，在竞争中保持优势。5、《梦回大唐》黄金版随着文化旅游产业升级，社会发展、百姓的收入提升，游客对旅游的要求也越来越高，同时大唐芙蓉园旧版《梦回大唐》演出已有十四年，亟需更新升级换代。面对当前实际和未来激烈的周边市场竞争，大唐芙蓉园必须引进新的产品和升级现有产品，才能不断增强园区的吸引力，为园区带来新的利润增长点。

1、项目背景哈尔滨市作为黑龙江省省会，是我国东北北部的政治、经济、文化和交通中心。哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。哈尔滨拥有百年历史文化，是国内著名的文化旅游名城，被誉为“东方小巴黎”。2015 年，哈尔滨市全年实现地区生产总值为 5,751.2 亿元，比上年增长 7.1%；其中，第三产业实现增加值为 3,215.8 亿元，比上年增长 9.3%；实现社会消费品零售总额为 3,394.5 亿元，比上年增长 10.5%；城市居民人均可支配收入为 30,978.0 元，比上年增长 7.5%。哈尔滨群力文化广场位于哈尔滨市群力新区群力第五大道与景江东路交汇处，地理位置优越、交通便利。群力新区位于哈尔滨市西部、松花江南岸，与哈尔滨市行政中心一水相隔，被确定为哈尔滨市向西、向南拓展的主要区域，群力新区将是未来哈尔滨大型商业项目的重点发展区域。哈尔滨群力文化广场项目总占地为 131,091 平方米，总建筑面积 20 万平方米，项目分为两期，其中一期已建成，由哈尔滨市群力新区文化产业发展中心经营管理；二期处于建设中，由哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司投资建设。王府井拟通过收购玺鼎泰 51%股权取得二期物业，由玺鼎泰租赁一期物业，并对一期和二期进行扩建，借助一期已聚集的人气和商业氛围，再加上整体合理的业态布局和功能组合，将哈尔滨群力文化广场打造成为集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心。哈尔滨群力文化广场将建成全省首家文旅主题生活方式中心、国内首家欧洲小镇主题街区、国内首家 4000 平方米海洋主题亲子空间、国内首家全景体验式餐饮街区、哈尔滨首家极限运动主题文化广场、哈尔滨首家室内奥运主题冰场、哈尔滨首家儿童大食代主题餐厅、哈尔滨首家夜生活时尚俱乐部、哈尔滨首家生态绿色庄园、哈尔滨首家室内婚礼仪式堂等。2、项目概况本项目总投入 76,888.26 万元，其中使用募集资金 51,913.01 万元。包括：（1）王府井以现金的方式向万泰地产收购其所持玺鼎泰 51%股权，玺鼎泰系为投资建设哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目而设立的项目公司。王府井收购玺鼎泰 51%股权的价款为 30,000.00 万元。截至 2015 年末，王府井已使用自有资金向万泰地产支付定金 2,000.00 万元，王府井拟使用募集资金向万泰地产支付剩余 28,000.00 万元股权转让款。（2）收购完成后，王府井和万泰地产分别持有玺鼎泰 51%股权和 49%股权。王府井和万泰地产将按持股比例并以同等条件向玺鼎泰增资或提供借款，用于哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目的建设和装修。玺鼎泰还需要投入哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目建设和装修的金额为 46,888.26 万元，其中王府井按其对玺鼎泰 51%的持股比例，拟用募集资金投入 23,913.01 万元。万泰地产已出具承诺函：“鉴于哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司拟从事群力文化广场项目的建设、运营，为保证上述项目顺利进行，本公司在此做出不可撤销地承诺：本公司同意与哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司的其他股东按持股比例并以同等条件向公司增资或提供借款。”

项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区 AH040245 地块。该区域共有 5 条轨道交通（现 状 8 号线、在建的 18 号线、沿江 LRT 有轨电车已投入运行、新增规划 19 号线、 规划 28 号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北 临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有 骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。建设内容项目占地面积 7671 平方米，拟建总建筑面积约 161870.8 万平方米，其中写 字楼约 105942 平方米，配套商业约 13725.6 平方米（约 5000 平方米特色书店）。 拟建地下 5 层，地上 60 层，主体建筑设计高度 320 米。项目幕墙效果图项目由全球顶级设计单位美国 JAHN/FGP 担纲，联合 5 个国家和地区共 15 家 顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承 “文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为 独特，54.5 米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成 宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题， 项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。 项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高 效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩； 41.5 米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。 项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后除出版集团南方传媒进驻外，还将引进国内外 知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打 造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提 供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨 的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三 地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文 化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。项目建设意义深远2019 年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区 9+2 城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化 “速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。项目财务测算可行结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行（涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业）、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为 456,153 万元，其中土地成本176,133 万元（含土地、地下空间出让金），建设开发成本 280,653 万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前 IRR均在 6.8%左右水平，自有资金税前 IRR 也在 7%左右的水平，对比预期的投资回报率 4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。广州写字楼物业市场广州甲级写字楼主要分布在越秀、体育中心、珠江新城三大核心商务区以及琶洲新兴商务区。截止至 2019 年第二季度，广州甲级写字楼总存量约为 485.9万平方米，其中琶洲商务区拥有约 796,989 平方米的写字楼面积，占 16.4%。预计下半年约有 24.5 万平方米的甲级写字楼入市，大部分物业预租情况良好。近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降 3.7 个百分点至 5.7%，空置率下降仍然保持着良好态势。另外，第二季度广州甲级写字楼平均租金保持上涨趋势，年度同比增长3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重点商务板块中增长速度最快，升至 148.4 元/m2/月。

重庆开州财富中心项目1、项目基本情况项目名称：重庆开州财富中心项目项目实施主体：本公司控股子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司项目区位：重庆市开县文峰街道中原社区占地面积：128,962.70 平方米总建筑面积：428,326.50 平方米容积率：一期 3.22；二期：3.50项目类型：商住本项目容积率一期为3.22，二期为3.50，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目主打户型为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。2、项目市场前景该项目位于重庆开县环汉丰湖区域，是开县的核心区域和重点城市发展区，重要的城市人口和产业集聚的区域，是全县的政治、经济、文化和商贸流通中心，三峡库区湖滨森林生态最佳宜居地。项目所在的西部新区注重和谐发展，其功能定位为综合住区、文教新区和现代工业园区，三者相互促进，相辅相成。开县位于重庆市东北部，全县幅员面积 3,959 平方公里，总人口 165 万。开县制订了“646”产业体系规划，着力培育六大工业集群，打造四大三产亮点，建设六大农业基地。大力推进“百千万项目集群储备工程”，储备三次产业和城市开发、创意产业五大类项目 1.2 万个，其中亿元级项目 103 个、千万元级项目1,600 多个。2011 年，被重庆市政府列入“民生工业试点园区”，被表彰为“渝东北优秀园区”。开县是国家发改委明确的重点开发区，过去十年，开县抓住移民迁建的机遇，建起了一座被誉为“巴渝新十二景”的移民新县城。近年来，开县突出“千年开州、灵动水城”两大规划定位，大力推进“西部水城、风情名镇、美丽乡村”三级开发建设，加速城镇化进程。开县拥有面积超过三个西湖的汉丰湖，正按照“多水统筹、综合治理”的思路，突出文化品位、国际视野，打造“中国工程湖泊生态典范”。优美的生态环境和经济的发展，带动开县城市人口每年增长 3-4 万人，加快了新型城镇化进程。人口的稳定增长和人民生活水平的提高将会有力带动该区域房地产市场的发展，该项目销售前景良好。3、项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地（2012）合字（开县）第 046 号渝地（2013）合字（开县）第 02 号312 房地证 2013 字第 30497 号国有土地使用证312 房地证 2013 字第 04051 号建设用地规划许可证 开规地字（2013）6 号建设工程规划许可证 开规建字（2013）36 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。4、项目投资估算序号 项目 金额（万元）1 土地成本 41,617.512 前期工程费 14,664.813 建筑安装工程费 97,814.874 开发成本 基础设施费 19,980.255 配套设施费 2,522.116 开发间接费 7,911.467 小计 184,511.01。

长沙东湖高新金霞智慧城项目1、项目概况长沙东湖高新金霞智慧城项目位于湖南省长沙市金霞经济开发区沙坪工业 组团核心区域，项目总用地为 109,974.23 ㎡，总建筑面积为 206,117.62 ㎡，其中 地上计容建筑面积 175,539.98 ㎡，主要用于建设研发生产用房和服务配套用房； 不计容面积 30,577.64 ㎡，主要包括地下车库及设备用房建筑、架空层和屋顶楼 梯间。本项目由湖南金霞东湖高新科技发展有限公司投资运作，旨在打造以研发 生产用房和相关配套设施为主要建设内容的综合性智能制造产业园区，推动区域 智能制造产业集聚发展，助力长沙国家智能制造中心建设。本项目总投资为63,438.41 万元，拟使用募集资金投入 41,000.00 万元。项目建设的必要性 （1）以智能制造统领产业转型升级，坚定落实高质量发展的长沙模式 长沙市委、市政府发布的《长沙建设国家智能制造中心三年行动计划（2018-2020）》提出建设国家智能制造中心实施“三步走”战略，实现构建“三区”的目标，在2018-2020年，大力推进试点示范企业自动化、信息化、网络化的升级改造，智能制造发展基础和支撑能力显著增强，优势产业龙头企业基本实现数字化制造，有条件、有基础的重点企业智能转型取得明显进展；2021-2023年，智能制造发展基础得到进一步夯实，支撑能力进一步增强，智能制造支撑体系基本建立，优势产业企业智能转型基本实现。2024-2025年，全市制造企业基本实现智能化，智能制造支撑体系完善。金霞智慧城项目的实施将有力支持以上发展战略，助力长沙产业的转型升级。（2）发展物流装备制造业是促进金霞经济开发区经济增长的需要 金霞智慧城项目建成后，将拓展国家级示范物流园区的发展空间，进一步强化国家级示范物流园区的功能和作用，推进国家级示范物流园区的发展。金霞智慧城项目的建成将会使物流装备制造企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应。通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等方式，有效拉动金霞经济开发区经济的增长。项目可行性分析 （1）本项目的实施受到地方政策的大力支持 根据《长沙金霞经济开发区精准推进园区产业倍增计划实施意见》的指导精神，长沙市金霞经济开发区根据自身的实际情况，与本公司联合，根据园区快速发展的需求，提出了本项目的建设。旨在通过本项目的建设，引进并聚集一批集研发、生产制造全产业链及市场营销于一体的企业，打造出具有高技术、高附加值、高效益的智慧型战略性新兴产业生产基地。从而推动沙坪“高、精、清”都市工业组团乃至金霞经济开发区的发展，使其成为北部新城的重要经济增长单元。（2）本项目是公司战略发展规划重点 长沙作为“一带一路”建设和“长江经济带”重要节点城市，具有重要的区域价值优势。东湖高新成立以来，紧跟国家战略，秉承“研究产业、服务产业、投资产业”理念，探索“以产兴城”、“以城促园”的产城一体化发展模式，先后于湖北、湖南、安徽、浙江等地区开发运营各类主题科技园区，是国内产业园区运营的行业龙头，目前已形成以智能制造、生命科技两大主题产业为核心的产业运营体系，带动上下游企业聚集，促进区域经济创新发展。至此，东湖高新围绕“长江经济带”，完成了武汉、长沙、合肥、杭州以及重庆的产业布局。在国家及各级地方政府大力支持新兴产业发展的背景下，东湖高新将始终坚持“研究产业、服务产业、投资产业”的运营理念，围绕生命科技、光电子信息、智能制造、IT服务四大主题产业，形成“平台+实业+投资”的产业运营体系，通过服务输出、资本输出来助力企业成长，助推产业聚集大发展。项目投资概算项目整体建设期为 4 年，项目总投资使用计划为 5 年，总投资63,438.41万元。项目的经济效益项目总体建设开发周期为 4 年，该项目部分销售，部分自持，内部收益率为 8.93%（税后），项目投资回收期为 8.40 年（税后）。项目用地、立项、环评报批情况项目所需土地、立项批复、环评批复已取得。

目前有工程咨询乙级资信评价资质，林业调查规划设计丙级资质，工程咨询包括：编制可行性研究报告，节能评估报告，环境影响评价报告，社会稳定风险评估报告，商业计划书，资金申请报告等。林业包括：林业调查规划设计，征用占用林地可行性报告，使用林地现状调查表，作业采伐设计等。1、使用林地可行性报告正文一般由以下各章内容组成：第一章　总论第二章　项目区域及项目区背景情况第三章　项目区拟占用征用林地现状调查情况第四章　占用征用林地对环境和林业发展的影响分析第五章　综合评价第六章　保障措施第七章　可行性研究结论第八章　相关说明2、附件（1）项目区森林资源调查报告和有关专业（重点保护野生动植物、古树名木等）调查报告（2）拟占用征用林地各项补偿费用估算（包括估算范围、估算标准和估算结果）（3）其他有关材料3、附表（1）项目区林地分权属按占用征用林地类型面积蓄积统计表（2）项目区林地分权属各地类面积统计表（3）项目区林地分权属、起源、林种、优势树种（组）各龄组面积蓄积统计表（如为经济林、应附分产期面积统计表）4、附图（1）项目区地理位置图（2）项目建设总体布局图（3）拟占用征用林地现状图5．3　正文内容5．3．1 总论概述建设项目的提要情况、拟占用征用林地的总体情况及可行性报告编写依据等，包括：1、项目概况。包括：项目名称、业主性质（国有、集体、私有、合作、独资、外资、股份等）、隶属关系、法人代表、项目负责人、项目批准单位，项目建设的目标、投资规模及来源、拟用地规模、项目效益，项目提出过程及前期准备情况。2、拟占用征用林地概况。包括拟占用征用林地的空间位置、拟占用征用林地面积蓄积、占用征用林地类型等。3、使用林地可行性报告的编写依据。5．3．2 项目区域及项目区的背景情况包括项目的由来及提出等情况、项目区域及项目区自然地理（气候、地貌、土壤、水文等情况）、社会经济（面积、人口、经济等情况），以及森林资源、重点野生动植物、风景名胜等基本情况。项目区的情况调查，以涉及到的最小行政单位为范围，可以是行政村、乡（镇、林场）、县（区、市）及地（市）。5．3．3 项目区拟占用征用林地现状调查情况1、需明确林地现状情况调查分析方法。拟占用征用林地的面积单位为公顷，保留4位小数；蓄积单位用立方米，保留1位小数；拟占用征用林地权属为集体的以行政村为基本单位，权属为国有的以场（圃）为基本单位。2、详细阐述拟占用征用林地的位置、地貌等基本情况，占用征用林地类型情况，林地的主要调查因子情况（地类、权属、起源、林种、优势树种（组）、面积和蓄积、龄组、经济林不同产期等），竹林记载株数。3、调查项目区重点保护野生动植物及古树名木情况，其中重点保护野生动植物名录要采用中文－拉丁文对照，要特别注明属于国家和地方重点保护的物种情况。对于项目区内重点保护野生动植物的生境情况要认真调查与分析。硕鑫咨询陕西省西安市未央区凤城十二路首创富北高银27号楼17层

临沂鲁商中心项目本次重组募集配套资金 56,104 万元拟用于临沂鲁商中心项目该项目为标的资产临沂居易置业使用本次募集配套资金收购临沂鲁商地产有限公司的商品房，并开设临沂鲁商中心店，其中商品房购买价款 40,000 万元，后续装修和设备投入等费用 16,104万元。。目前临沂鲁商置业已与临沂鲁商地产有限公司签订了附条件生效的《商品房买卖合同》。临沂鲁商中心店地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。项目用地符合临沂市城市总体规划，该区地势平坦，交通便利，区位优势明显，适合项目建设。1、项目背景临沂市位于山东省的东南部，东接日照，地近黄海，南邻江苏，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，是一座基础设施比较完善的现代新兴城市。临沂市批发城的综合效益位居山东省工业品批发市场首位，在全国十大工业品市场中名列前茅。已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。商业影响业已辐射淮海经济区四省二十余地市，商业地位举足轻重，物流基础雄厚，配送网络完善，物流枢纽的形成奠定了临沂市全国重要物流中心的地位。《2013 年临沂市政府工作报告》中指出加快发展现代服务业，进一步发挥产业转型带动力。开展“服务业载体建设年”活动，建好重点城区、园区、项目和企业“四大载体”，力争服务业增加值占生产总值比重、新兴服务业增加值比重均提高 2 个百分点。改造提升传统服务业。用足用好国家和省里扶持物流业发展优惠政策，统筹推进传统市场搬迁改造和大型商贸综合体建设。《临沂市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也提出：“逐步健全经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系。推进城中村改造和旧住宅区综合整治，增加普通商品住房有效供给，控制高档房地产建设项目，提升商务楼宇规划建设档次，建设集住宅、商业、文化于一体的城市综合体。大力实施房地产品牌战略，重点发展节能、节地、节水、节材和环境保护型住宅，积极开展国家级住宅性能认定，推进住宅产业化。支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团。规范房地产市场交易秩序，积极培育和完善房地产交易、中介服务物业管理服务体系。”2、项目建设的必要性分析临沂由于批发业发达，零售业相对缺乏活力，特别是高端消费市场并不成熟，整体商业规划尚未完善，商业区域的市政设施比较落后，缺乏现代商业环境配套。临沂的商业尚需导入新的理念，新的营销模式，以提高临沂商业的整体实力。随着城市发展和企业需要，商品零售市场将被激活，层次和业态将得到提升和发展，蕴藏着巨大的商机。本项目的建设地临沂市北城新区，是临沂市的文化政治中心，本项目将按照高品位、综合性、品牌化、规模化、产业化的构架，集城市特色与地方文化于一体的商业开发理念，倾力打造先进的国际化城市商业综合体。项目融合办公、购物、商务等一系列齐全的功能配套，是具有较高档次的商业物业组合形式和极具影响力的商业中心，由此带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，形成巨大的区域经济拉动作用，同时，本项目对上市公司在临沂区域的影响力提升具有重要的意义。3、项目可行性政策优势：本项目的建设符合城市总体规划、国家的法规政策，本项目所在地为临沂市北城新区，市委市政府提出了建设“大临沂、新临沂”的战略部署和要求，本区将迎来新一轮发展，并且在临沂市未来规划有着极为重要的地位。地理位置优势：本项目建设地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。周边交通方便，市政配套设施齐全，环境优美，适宜建设商业服务中心，地块极具升值潜力。配套完善：区域外交通、市政等周边配套成熟；水、电、采暖等基础配套完备，项目区周边配套设施齐全，并且停车位充足，综合品质较高。本项目建成后，能够提升临沂市城区的商业业态、商务办公水平，提升城市形象，优化投资环境，同时有利于扩大对外开放程度，为临沂市商业的发展注入新的活力。4、项目建设内容本项目建设地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。银座拟收购的商业物业部分总建设面积 117,253 平方米，商业面积约 83,996 平方米。5、项目总投资及建设周期本项目总投资额约为 5.61 亿元人民币，其中项目收购价格为 4.00 亿元，装修费用约为 1.61 亿元。6、项目投资效益分析根据公司依据目前对该募投项目未来的发展方向和使用计划，对该募投项目未来效益的测算，预计该项目建成后，内部收益率（IRR）约为 9.83%。

（一）嘉诚国际港（二期）项目 1、项目的必要性 （1）满足广州地区城市规划功能定位的需要依托自贸区内天运物流中心， 把自贸区政策优势复制到嘉诚国际港广州市位于珠江三角洲几何中心，交通枢纽中心，为地区经济的整合与发展发挥了重要的作用。随着全球经济一体化、区域经济集团化和我国改革开放的不断深入，地区经济的开放度逐步提高，珠江三角洲区域联动和城市群建设的步伐大大加快。 广东自贸区通过制度创新，在国际投资、贸易等领域探索对接国际高标准规则体系，有效对接国家“一带一路”战略，推动广东与21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区的贸易往来和投资合作，着力打造21世纪海上丝绸之路的重要枢纽，为21世纪海上丝绸之路建设服务。嘉诚国际港地处广州，距离公司位于广州南沙自贸区内的天运物流中心约20公里，地理优势明显，可为客户提供保税与非保税物流服务，货物可以在公司内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等通关手续，全方位满足客户需求，积极开发多式联运，国际货运代理、智慧仓储及流通加工等全程供应链一体化服务功能，与位于自贸区的天运物流中心无缝连接，将自贸区的优势复制到嘉诚国际港，发挥粤港澳大通关、通关一体化的优势，让公司具有更强的核心竞争力，満足客户的“零”库存管理、JIT生产等现代生产管理方式。 （2）无缝连接自贸区保税港功能的天运物流中心全力打造“超级中国干线”，大力发展跨境电商全过程物流创新服务公司天运物流中心凭借位于自贸区里特殊监管区的地理优势，利用粤港澳大湾区快速通关优势，相当于将香港机场货量引流进来，将香港空运货栈货物的收发点延伸至天运物流中心，凭香港机场空运仓单入园区，出园区凭进口报关单对碰核销仓单，将其打造成真正没有跑道的空港，开展“超级中国干线”的创新型物流模式，实现香港机场与南沙自贸片区“一站式”空、陆联运的新型物流经营模式。 此外，跨境电商得到国家的大力推进，预计到2020年,中国跨境电商交易规模将达12万亿元,占中国进出口总额的约37.6%。跨境电商的发展，将为公司大力发展跨境电商全过程物流创新服务带来发展机遇。 （3）公司仓储服务迈向高端智能仓储服务，提升公司的核心竞争力 近年来，国内以撮合交易为特征的电子商务平台交易规模不断增加，成交规模的不断扩大使得商品运输、储存量急剧增长，以淘宝“双11”为例，2019年“双11”成交2684亿元，传统仓储以及人力分拣已难以满足新业态下急剧增长的客户需求。在此背景下，电商物流将会成为国内智能仓储行业增长的巨大引擎， 电商企业和物流企业都在智能仓储领域积极布局，企图在未来激烈的竞争中抢占智能物流领域的高地。 智能仓储主要由硬件设备系统和软件系统组成，软件系统主要包括仓库管理系统（WMS）、运输管理系统（TMS）和射频识别系统（RFID），公司对高端智能仓储服务技术的持续投入能够全面提升公司对物品进行智能化的包装、配送、装卸和储藏能力，实现对物流过程中货品的状态进行全程监控，提高物流效率，进一步提升公司的核心竞争力。 2、项目可行性 （1）本项目紧靠南沙自贸区，临近南沙港和白云机场，距离高速出入口仅2.1km，方圆150公里内覆盖整个珠三角城市群，是粤港澳大湾区城市群的物流枢纽性节点，区位优势明显。 （2）经过十多年的深耕和发展，公司在华南汽车零部件物流领域已有一定的客户积累，现公司在广州从化区和花都区运营汽车物流仓库面积超过20万平方米，为数百家汽车配件生产制造企业提供原材料物流、生产物流、成品物流（仓储、运输等）和逆物流，配件范围涵盖轮胎、铸件、车用压缩机、汽车音响以及电池等，其中包括万力轮胎、通用股份（601500.SH）、广东鸿图（002102.SZ）、住友电工、松下电器以及福寿汽车等知名汽车零部件企业均与公司进行多年业务合作，现有稳固的合作关系为本项目的建设和实施提供充分的保障。 （3）公司拥有强大的物流装备及信息化创新研发能力和行业积累，拥有多项业务信息系统和物流设备专利，可以充分应对汽车物流行业的物流方案设计以及相关智慧物流设备、供应链要求、信息系统软件的研发和应用推广，满足下游汽车配件客户的全程供应链一体化需求。 （4）公司员工拥有扎实的专业功底和丰富的业务经验，能够做到切实提高客户响应速度，提升客户服务水平，相关专业人才储备充足能够保障本项目的顺利实施。 3、项目的基本情况 嘉诚国际港（二期）项目位于广州南沙区东涌镇鱼窝头中心工业区内，紧靠南沙自贸片区，总建筑面积约为332,984平方米，嘉诚国际港（二期）项目计划投资金额91,778.00万元。 嘉诚国际港（二期）项目为公司IPO募集资金投资项目，计划投资金额为91,778.00万元。本次非公开发行募集资金，将使用其中15,400.00万元继续用于嘉诚国际港（二期）的项目建设，满足该项目的建设资金需求。

重庆两江新区半导体产业园（一期）项目1、项目概况重庆两江新区半导体产业园一期项目位于重庆两江新区水土高新技术园区，项目用地面积 141,845.60 ㎡，建筑面积为 220,918.63 ㎡，其中地上计容建筑 面积 189,848.19 ㎡，主要用于建设研发办公用房和服务配套用房；不计容建筑面 积 31,070.44 ㎡，主要用于布置人防地下室、水泵房和地下车库及车库连通道等。本项目由重庆东湖高新发展有限公司投资运作，是以半导体产业为核心，IC设计为重点，辐射汽车电子、人工智能、物联网、智能终端等产业的特色园区。本项目总投资为 65,129.33 万元，拟使用资金投入51,000.00 万元。2、项目建设的必要性（1）促进战略性新兴产业集聚发展，构建协调发展新格局按照国家战略性新兴产业发展规划，要立足区域发展总体战略，围绕长江经 济带，打造战略性新兴产业策源地，建设引领我国战略性新兴产业发展的标志性 产业集聚区，培育战略性新兴产业特色集群。 两江新区半导体产业园项目将有力支持两江新区发展成为国家层面战略性 新兴产业策源地、标志性产业集聚区、战略性新兴产业特色集群。（2）促进“芯屏器核网”全产业链发展，推进产业转型升级《重庆市集成电路技术创新实施方案（2018—2022 年）》提出要在 2020 年 重庆政府工作报告提出了壮大“芯屏器核网”全产业链。2022 年，将重庆打造 成为“中国集成电路创新高地”，射频集成电路、模拟集成电路和功率半导体技 术处于国内领先水平，集成电路产业进入国家第一“方阵”，成为汽车、电子等行业的国家集成电路应用示范基地。2020 年重庆政府工作报告中也进一步强调 了壮大“芯屏器核网”全产业链的工作。两江半导体产业园项目定位为中国西部 半导体发展新引擎、重庆半导体产业创新示范基地，将有助于促进“芯屏器核网” 全产业链发展，推进重庆的产业转型升级。3、项目可行性分析（1）本项目的实施受到地方政策的大力支持根据《重庆市以大数据智能化为引领的创新驱动发展战略行动计划 （2018-2020 年）》《重庆市集成电路技术创新实施方案（2018—2022 年）》等 文件要求，重庆将大力实施以大数据智能化为引领的创新驱动发展战略行动计 划，建立有利于技术攻关、产品应用和产业培育协调发展的集成电路创新体系， 为重庆集成电路产业创新发展提供有力支撑。相关政策的推出为本项目的实施构 建了良好的政策环境。 （2）本项目的建设具备良好的外部条件两江半导体产业园项目建设具有良好的外部条件。2018年8月，重庆两江 新区管理委员会与东湖高新就重庆两江新区半导体产业园项目签订投资协议，合 作开发位于重庆两江新区水土高新技术园区 B19-1/01 号地块，双方同意通过项 目公司合作推进目标项目挂牌入市、获取，并进行开发及运营。本项目建设需要 的水、电等能源供应保障充分。原辅材料供应充足，满足项目建设需要。项目现 场“三通一平”已完成。施工队伍的来源丰富，通过公开招标能招到好的施工队伍。 所有的建筑材料市场上货源充沛，能满足项目施工要求。4、项目投资概算项目总体开发建设周期为4年，总投资使用计划为5年，项目总投资65,129.33万元。5、项目的经济效益项目总体开发建设周期为 4 年，该项目部分销售，部分自持，内部收益率为 9.00%（税后），项目投资回收期为 6.74 年（税后）。