物业市场研究报告

近日，微热点大数据研究院发布《2020年度房地产行业网络关注度分析报告》，报告对2020年房地产整体市场表现、调控政策、金融监管、行业热点及其传播特征、潜在消费者行为偏好等方面进行盘点，以期为相关决策者及行业参与者提供新的参考。2020年，房地产相关信息量呈现规律波动，总体维持在较高水平，并呈上涨趋势，日均信息量为51.31万，日信息量峰值达到99.27万。其中，受疫情影响，第一季度房地产相关信息相对较低，随着疫情防控常态化以及复工复产的进行，房产行业的相关信息逐渐恢复常态。2020年全年，房产非敏感信息占比为84.51%，敏感信息占比为15.49%，舆论态势总体趋于正面。经分析，敏感信息主要集中在消费者维权、不公平交易等方面，非敏感信息包含推动房地产发展政策、房企营销推盘等方面。2020年，“中国恒大”“新城控股”“融创中国”等房地产企业的网络传播热度指数分别为31.66、18.16、18.02，成为房地产企业热度TOP3，万达、万科、华润置地、保利发展、龙湖集团、中海地产、碧桂园等房地产企业紧随其后。其中，中国恒大75折卖房、率先启动全国在售楼盘网上购房、抗疫扶贫贡献等备受舆论关注。登录微热点“大数据报告”查看完整版《2020年度房地产行业网络关注度分析报告》

在5月26日举行的“党建引领 共建共治共享——发展现代物业服务业 推进城乡基层治理高峰论坛暨抗击新冠肺炎疫情物业先锋事迹报告会及四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心揭牌仪式”上，四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心发布了《全国城市物业管理统计数据研究报告》（以下简称《报告》）。会上，四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任伍三明对《报告》内容进行了解读。据了解，《报告》基于此前国家、各省、市已公开的第四次经济普查公报数据进行研究，并对全国物业服务业与住宿业、餐饮业、居民服务业、邮政业等数据指标进行对比分析。同时，《报告》对全国31个省、市、自治区物业服务业数据指标研究排名，对全国100个城市物业服务业数据指标研究排名，对四川省21个市（州）物业服务业数据指标研究排名，研究涵盖企业数量、年营收入、从业人员数量、资产总额等7个指标维度。据悉，这也是全国首个利用第四次全国经济普查数据成果开展的物业管理统计数据研究报告，为推动现代物业服务业高质量发展提供高质量数据。全国物业管理行业年营业收入近万亿大关四川物业从业人数全国排第七数据显示，物业管理行业近年持续快速发展，截至2018年末，全国物业管理企业法人单位23.4万个，其中广东以39400个排名第一，四川7117个位列十一。企业法人单位从业人员636.9万人（不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包法人单位人员），比2013年末增长54.8%，排名第一的仍然是广东，从业人员达99.5万人，四川排名第七，从业人员为31.02万人。全国物业管理企业法人单位年营业收入9066.1亿元，行业年营业收入已接近万亿大关，四川物业管理行业年营业收入333.74亿元，位居全国第九。四川物业管理行业年营业收入持续增长企业平均营业收入居全国第六根据四川省第四次全国经济普查公报显示，物业管理相关数据在四川省第三产业数据中颇具分量，从主要经济指标来看，2018年末，四川省物业管理企业法人单位7117个，比2013年末增长116.4%；2018年末，物业管理企业法人单位从业人员31.03万人（不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包法人单位人员、政府、社区托管物业管理单位从业人员，业主自我管理物业从业人员），比2013年末增长69.9%；2018年末，全省物业管理企业法人单位的资产1033.51亿元，比2013年末增长219.1%；2018年末，全省物业管理企业法人单位年营业收入333.74亿元，行业年营业收入持续增长。2018年末，四川省物业管理企业在物业管理资产上总计位居全国第七位，企业平均人数位居全国第四位，企业平均营业收入位居全国第六位，从业人员人均产值位列全国第十九位。与其他第三产业行业对比，四川省物业管理无论是从业人员、年营业收入、资产总计以及增长性，都比住宿业、餐饮业、居民服务业、邮政业相对保持优势。注明：以上研究成果来源于四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心来源：四川建设发布—川报观察特别声明：版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们删除。

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）1. 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，而其中主要分为三个部分： 住宅新房销售市场、住宅存量房销售市场和住房租赁市场。1.1. 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限从商品住房市场开启至今，新房销售市场在中国住房交易市场中占据着重 要的地位。商品住宅新房销售交易规模巨大。2020 年中国商品住宅新房总交易额达到 15.5 万亿元，2014-2020 年 CAGR 达到 16.5%，作为住房商品化以后住房交 易市场的主导力量，近 20 年商品住宅新房销售市场交易规模巨大。核心驱动力减弱——未来城镇人口增长存在限制。虽然中国城镇化进程依 然在持续当中，但城镇人口的同比增速持续减小，城镇化呈现逐渐放缓的 趋势，商品住宅新增需求增速减缓。与其他国家对比来看，世界主流发达 国家城镇化率普遍在 70%以上，中国城镇化率仍存在一定空间。根据联合 国预期，2030 年中国城镇化率将达到 70%，之后开始进入城镇化后期，同 时对标美国的城镇化变化历史趋势来看，城镇化率增长至 70%时产生拐点， 进入城镇化后期，增速大幅减缓。2019 年中国城镇化率达到 60.6%，按照 2009-2019 年的城镇化率趋势推算，同样将在 2030 年左右城镇化率达到 70%，预计增速将进一步放缓；长期来看，城镇人口增长存在限制，考虑到 新房销售的基础在于城镇住房的需求增量，新房销售的未来提升空间受限。商品住宅新房销售市场的交易额规模会在中短期内维持增长，但由于需求 增量的逐步减缓，预计未来的提升空间受限。1.2. 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显存量住宅交易额提升迅速，增速超过新房。2019 年存量住宅销售总交易额 达到 6.7 万亿元，2014-2019 年复合增长率达到 20.8%，超过新房销售同期 17.5%的复合增速，提升迅速。存量住宅销售在多个大中城市中占据主导，重要性逐渐凸显。根据前瞻产 业研究院数据，包括四个一线城市和厦门、宁波、苏州等强二线城市在内 的 18 个大中城市的存量房交易的市场规模占比已经超过 50%，开始占据交 易市场的主导地位，表明存量房市场的重要性开始逐渐显现。存量住宅销售流通率维持稳定，销售交易额增长趋势将随存量房价值提升 而延续。我们根据存量房总价值=城镇人口总数*城镇人均住房面积*全国 二手房成交均价对存量房总价值进行测算，根据测算，2020 年底国内存量 房总价值约为 258.8 万亿元,2014-2020 年复合增长率达到 15.1%，增速较 快；同时根据存量房流通率=存量房交易额/存量房总价值的计算方式对存 量房流通率进行计算（由于是对交易额进行预测，与常规的流通率=交易套 数/总套数的计算方法存在一定差异）。根据计算，中国存量房流通率 2014- 2019 年平均值为 3.27%，整体基本维持在 3%左右，较为稳定，预计存量住 宅销售交易额将持续快速增长。1.3. 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳中国住房租赁交易额规模平稳上升。2019 年住房租赁总交易额达到 1.7 万 亿元，2014-2019 年复合增长率达到 13.6%，持续平稳上升。住房租赁流通率维持平稳。我们根据住房租赁流通率=住房租赁交易额/存 量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014-2019 年中国住 房租赁流通率整体维持在 0.75%以上，保持平稳。1.4. 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向根据计算，我们认为：空间存在潜力：到 2030 年，商品住房总交易额将提升到 39.2 万亿元。 结构面临转向：到 2030 年，存量房市场（存量房销售+住房租赁）占比超 过 50%，在住房交易市场中占据主导。2. 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生住房交易的传统渠道竞争是一种泾渭分明的状态。在新房销售市场上，开 发商开发新房，并通过售楼处直接自销给购房者，而一手代理公司则为开 发商售楼处提供代理、策划服务，协助销售；在存量房销售和住房租赁市 场上，经纪公司通过旗下人经纪人进行存量房销售和住房租赁的渠道业务。2.1. 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变渠道竞争格局开始发生转变，地产开发商、一手房代理公司、经纪公司以 及电商平台在住房交易渠道竞争的角色产生变化。地产开发商拓展自有渠道，并进入存量房租售渠道业务。地产开发商通过 旗下分布较为广泛的物业管理公司案场，协助进行新房的自销；另一方面， 依托物业管理公司的场地以及长期与小区住户接触的机会，开发商开始衍生存量房销售和租赁的渠道业务，龙头房企碧桂园、融创、保利等通过旗 下物管公司同时布局一二手房渠道业务。一手房代理公司传统业务遭遇瓶颈，开始拓展二手房经纪业务。新房代理 销售业务的增速趋缓，根据中国指数研究院数据，TOP10 一手房代理公司 代理销售额的上升速度较慢，落后于新房市场的增长速度，渗透率降低， 从 2016 年的 16.9%下降到 2019 年的 14.2%，传统一手房代理业务遭遇瓶 颈。在拓展的新业务中，部分一手房代理公司通过赋能经纪人的方式拓展 二手房经纪业务。以易居为例，赋能二手经纪业务的营收占比从 2016 年的 0.8%提升到 2019 年的 39%，存量房相关业务愈发重要。经纪公司开始进行一二手联动，并布局线上平台。经纪公司在传统的存量 房渠道业务基础上开始参与新房销售渠道业务，进行一二手联动，将渠道 能力逐渐向新房市场复制和迁移。以贝壳为例，2020 年，新房业务和二手房业务的营收占比分别为 54%和 43%，新房业务已经成为重要的收入来源。 此外，经纪公司开始构建房产经纪 O2O 模式，同时在网页端和手机 app 建 设相应的平台接口，进行线上线下的业务联动。房产交易相关的电商平台通过线上引流获客进行渠道业务的开展。主要有 以下两种模式：第一种是“直买直卖”平台：绕过经纪人的中间环节，房 东和开发商直接在线上平台挂牌房源，并与客户直接约谈完成交易，平台 收取交易服务费，典型的例子是 2018 年以前的房多多；第二种是信息端口 平台，平台仅提供端口供经纪人发布房源，帮助进行推广，并收取平台使 用费和增值服务费用，不直接参与交易环节，典型的例子是安居客；第三 种是赋能平台:为线下经纪人提供数据库、品牌、线上交易工具等进行赋能， 并在交易佣金中抽取提成，以易居和现在的房多多为代表。2.2. 业务边界打破，混业化渠道之争展开综合来看，渠道的竞争格局产生演变，原本住房交易各细分领域的渠道参 与者开始互相加入其他领域的赛道，细分业务的边界被打破，住房交易市 场的渠道之争开始混业化。3. 线下突围之道：市场变局推动优势转换3.1. 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。从三类业务 的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的 10%提升到 2019 年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主 导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的 53%，逐 渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。3.2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。在分析线下渠道商业模式之前，我们 可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻 辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售 楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端 需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹 配撮合最终完成交易。3.3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。商品住宅新房的销售去化周期 处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增 加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人 均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、 英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住 宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同 时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。长效机制下，销售快速结转需求增加。房地产长效机制之下，国家对地产 行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金 链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房 地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速 销售结转的需求增强。由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势 开始减弱，而客源端重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。3.4. 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。多数购房者开始不再区分新 房和二手房，而以实际需求为导向。存量房交易在全国重要一二线城市占 据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场 开始融合。以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹 配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。3.5. 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。相对 于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模 较大。在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥 有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深 耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。3.6. 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进 行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理 门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式 下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取 部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等） 直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从 单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为 1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿 元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交 易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单 经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。同时，贝壳平台赋能部分 单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于 直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下， 转换效率同样高于纯赋能模式。3.7. 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司 的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的 门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司 中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量 较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开 发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差 距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专 业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再 到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业 年数在 1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无 法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。3.8. 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道 转换效率成为渠道竞争中的关键。经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上 双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹 配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最 理想的模式。4. 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不 断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也 由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端 口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源， 引导交易完成，以贝壳找房为代表。收费模式上，对自营部分的交易收取 与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一 定比例的平台抽成。“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知 房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模 式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台 并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。收 费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无 关。赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经 纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。从收费模式来看，赋能平 台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。4.1. 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。房地产的产品特性决定了房产交易平台存 在的痛点：交易转化与用户留存。1）在交易转化方面，房产交易环节多， 流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用 户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易 频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平 台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯 后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补 贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过 佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用 也较小，用户留存的难度大。我们将结合从线上到线下的房地产交易流程，针对两个痛点的解决，对平 台模式进行对比分析。4.2. 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应线上线下联动拓展房源，构建网络效应。房源上线获取流量为交易平台进 行交易的第一步。从购房者获知房源信息的来源来看，63.3%的购房者会选 择门店咨询，为最主要的获知方式，线下的信息渠道依然重要。从房源开 拓方式来看，应用最多的两种分别为门店接待和熟客转介绍，线下的房源 拓展方式依然占据主导。经纪公司及其衍生平台通过维持线下门店和经纪 人的拓展方式保持房源数量上的优势，增加上线的房源数量，促成网络效 应，以此增加线上流量。相比之下，“直买直卖”平台缺少线下拓展的房源， 信息端口平台难以保证房源质量，赋能平台则多数赋能中小经纪商，房源 拓展力度较低。4.3. 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源高房源真实性保证流量转化为客源。中国质量万里行促进会的调查显示， 73.8%的购房者在选择线上平台时会关注房源真实性，为购房者对平台的选择中考虑的最重要因素。而在线上平台房源真实度评分排名当中，链家网 （链家直营）、贝壳找房（链家直营+平台加盟）、21 世纪不动产位列前三 位，均为经纪公司衍生平台。信息端口平台仅收服务费用的运营逻辑决定 其无法对经纪人拓展房源的真实性进行监控，“直买直卖”平台则由于缺少 专业经纪人的实勘，难以对发布房源的真实性进行有效认定。相比于另外 几种模式，经纪公司衍生平台具备更高的房源真实性，高房源真实性保证 经纪公司衍生平台的线上流量对客源的高转化率。4.4. 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换线下经纪人的深度投入不可或缺。房产交易推进的过程当中环节复杂，且 涉及关联方多，需要专业经纪人协助进行实勘、验真、带看、签约、过户， 而即使在交易时间之外，房源依然需要维护，线下经纪人的工作无法被取 代。同时，客单的成功签约需要经纪人多次带看，成功签约的经纪人 5-10 次带看占比为 48.4%，10-20 次带看占比为 37.2%，98.7%的成功签约经纪 人需要带看 5 次以上，线下经纪人的深度投入不可或缺。经纪人业务效益存在头部效应，且头部经纪人拥有高转换率。根据贝壳研 究院数据显示，前 20%的经纪人完成拓展房源量的 59%，带看量的 42%和成 交量的 81%，同时头部经纪人成交量与带看量的占比差异证明头部经纪人 拥有远优于其他经纪人的高转换率，存在较强的头部效应。经纪公司衍生平台拥有针对经纪人的强管控能力。“直买直卖”平台没有经 纪人，而信息端口平台不直接参与交易，对经纪人的管控力度低。相对于 另外两种平台模式，经纪公司衍生平台的准入审核更强，技能培训、业务 监管、激励制度、合作共享方面拥有管理模式的优势，强管控能力使其拥 有更强的能力培养优质经纪人。4.5. 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓数据和客户资源的沉淀引导房源开拓。经纪公司衍生平台在交易完成后由 经纪人对交易信息进行录入，将楼盘数据和客户资源集中沉淀在公司数据库内，再依托数据进一步拓展新房源。通过积累数据和客户资源进一步拓 展新房源并上线，重新开始新一轮交易循环，维持交易各环节的相对竞争 优势，无需依赖用户习惯，从而避免用户留存的问题。对比之下，“直买直 卖”平台缺少线下经纪人的环节对房源进行进一步拓展，信息端口平台则 缺少对房源信息的统一沉淀，赋能平台与经纪人联系度较低，房源信息沉 淀的集中难度较大。4.6. 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平 台最理想的模式经纪公司衍生平台的线上线下联动的全环节布局构建商业模式的闭环，解 决平台化的痛点。交易转换问题的解决：经纪公司衍生平台维持线下经纪人的深度投入和对 经纪人的强管控力度，保证从流量到客源再到成交的顺利转换。用户留存问题的解决：通过数据和客户资源积累重新拓展房源，进行下一 个循环，维持交易各环节的相对竞争优势，而无需依赖用户习惯。因此，经纪公司为基础，衍生线上平台，是渠道之争中突围的最理想模式。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

2021年一季度，商办市场逐渐走出了疫情影响的阴霾，市场需求、价格水平和成交量等方面都有所提升。在未来经济恢复向好，商办市场走出疫情影响的关键时刻，中国领先的商办数据服务平台——晓楼发布了《2020年商办市场研究报告》，通过重点解读北上广深的量价、客需等市场纬度，为2021年商办市场的发展方向作出指引。晓楼平台负责人匡健锋表示，伴随2020年下半年经济复苏，商办市场下行趋势放缓。“北京上海等一线城市重点商圈空置率降幅均在年末收窄，在下游需求端，客户对价格更加敏感，TMT行业仍为疫情防控期间的租金贡献担当，传统产业的互联网化升级和人工智能等科技创新企业有望成为新的市场增量。”国内经济稳定回暖 2021年商办市场将迎来增量需求据了解，2020年中国疫情后经济复苏领先全球各国，GDP全年同比增长2.3%，多个新兴产业站上风口，为2021年商办市场带去新增量需求。国家统计局发布经济数据显示，2020中国GDP首超100万亿元，全年同比增长2.3%，第四季度增幅达6.5%，未来经济恢复信号向好。其他经济指标方面，固定资产投资平稳增长，高技术制造业和高技术服务业投资增长较快1-12月份，全国固定资产投资比上年增长2.9%，增速比前1-11月份提高0.3个百分点；PMI——大中小型企业景气度均回升。在2020年国内经济稳定回暖的基础上，2021年两会期间中国GDP目标6%左右的保守定位也为经济增长预留了增量空间。结合地产市场表现来看， 2020年1-4季度，地产投资占GDP比重在12%-16%之间，仍作为GDP主要贡献行业之一。写字楼投资占不动产投资的比重在4%-5%之间，保持平稳态势。而疫情冲击下的地产投资依旧保持“韧性”，具体到一线城市商办土地方面，成交供应量井喷式增长，成交率大幅提升。2020年1-12月，一线城市供应商办土地209幅，环比上涨31%，市场信心逐步回升。晓楼报告指出，疫情影响之下40%以上的企业加速了结构化转型和升级，为2021年商办市场的增量客群扩充奠定了基础。其中，金融业科技手段的迭代弥补了短期流动性下降的趋势，疫情期间成为需求扛鼎的TMT企业将持续扩容需求，而医疗、汽车行业、智慧物流、在线教育在产业升级的带动下，有望形成寡头垄断的市场格局，进一步释放一线和新一线城市的商办需求。匡健锋指出，近两年的产业升级大趋势再叠加国家政策的支持，尤其是中央将十四五规划作为顶层指导战略，各城市出台细化政策落地执行，一线城市和新一线城市产业集群效应明显，2021年商办市场将迎来新的需求扩容机遇。北上广深一线空置率缓解，大宗交易仍为投资热点晓楼数据表明，在2020年商办市场供应端，办公类项目未形成大规模入市，北上深新入市项目供应量均减少近四成，写字楼业态新增唯独北京达到百万平规模，为市场留下充足时间消化前几年的存量。2020年，全年空置率受到波动，年末消化速率提升，空置率得到一定缓解。租金方面，一线城市成交房源租金环比下降，北京降幅最高达9.6%。其中，核心商务区甲级写字楼租金降幅明显，非核心商务区甲级写字楼和核心商务区乙级写字楼承接了部分外溢客户，租金降幅相对较小。待租挂牌价格相对分化，北京广州下跌而上海深圳小幅上涨。此外，匡健锋表示，“从一线市场大宗交易表现来看，办公物业仍是投资热点。受疫情影响，内资主导交易市场，外资由于疫情影响有所制约。”2021年3月，中国金茂、首开股份联手高和资本共同设立火炬基金，出资12.02亿元收购位于清华科技园内的启迪科技大厦D座，成为开年以来北京首单大宗交易，折射出大宗交易的火热。而在2020年大宗交易市场上，上海以43%的成交金额占比位列第一，北京以42%紧随其后。大宗标王由北京LG双子座大厦摘得，交易价格高达80.46亿，其次为交易价格55.5亿元的上海绿地外滩中心T4楼栋。受疫情和“三道红线”的双重影响，房企通过转让项目来盘活存量资产，达到业务调整的目的。预计未来将有大量商办物业投入市场。一线城市市场有望扩容， IT互联网企业持续引领去化晓楼数据显示，在一线城市去化主力产业构成上，互联网、贸易、服务业、金融、文化等仍占70%以上，其中一线城市的IT互联网需求占比持续领先，主力需求价格段集中在3-4元/㎡/天。预计2021年，一线城市去化仍将由IT互联网企业引领，而伴随头部互联网企业拓展第二总部的需求，新一线和二线城市的商办市场也将受益。在需求的拉动下，租金水平有望整体回升。落实到一线城市热门商圈和租金水平上，晓楼数据表示，2020年四季度一线城市通过“以量换价”，形成价格下行成交量上升的波段特征。2020年，北京市场低迷情绪由CBD向外围望京、上地等商圈传导，第四季度整体市场逐步平稳，全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6%。供应热力中，CBD及周边、望京、丰台科技园、中关村热度较为集中。相较于北京，上海各商圈空置率分化较大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，与5.59元/㎡/天的待租挂牌价格差距居一线城市之首。市中心最低值为徐家汇的10.06%，最高值为陆家嘴的22.02%，外围最高值为徐汇滨江的51.23%。相比北京各商圈较为一致的“稳中有降”走势，上海部分高价格段商圈租金下挫明显，高价位房源去化压力较大。另从2021年的回暖和重点行业表现来看，晓楼预测，北京IT/互联网企业倾向于北京需求租金将集中于3-6元/㎡/天，服务业倾向租赁2-4元/㎡/天租金物业，伴随经济回暖，6元/㎡/天以上价格需求有望扩容。上海需求租金走势与北京相仿，主力价格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例将得到提升。伴随经济转暖，一线写字楼市场将持续释放向好信号，TMT、在线办公、在线医疗服务等企业继续引领需求，带动市场信心稳步回升。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

来源： 中国房地产报3月30日，仲量联行发布最新的上海办公楼市场研究报告，重新解构了上海办公楼市场格局。上海办公楼市场历经多年发展，截至2020年底规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。仲量联行华东区董事总经理张静表示：“非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。上海现阶段的办公楼市场板块格局变化，将为未来办公楼市场的发展奠定基础。”仲量联行最新研究报告，则根据上海的行政规划和街区路网，产业集群、商业氛围、基建设施评价体系的三个维度指标量化并赋值于地图，运用地理信息的算法，聚类分析并得出上海各精细化区域的办公楼市场集群能级，打破了现有的"中央商务区"和"非中央商务区"的边线界定。报告根据上海多中心发展的特色，将原有的板块界定再次细分，形成核心商务区、中央商务区、成熟型商务区以及成长型商务区四类，以更合理有效地反映上海办公楼市场各板块的变迁。报告指出，对于城市办公楼市场的发展和成熟而言，集群效应具有显而易见的推动作用，其背后的核心驱动要素主要来自于以下三个方面：产业集聚、商业氛围和基建设施。产业集聚：产业导向形成聚集效应，总部经济推动产业规模化发展产业集群是衡量办公楼商务板块规模的重要指标，包含了产业规模、企业活跃度、人才聚集要素。在上海的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看，科技新媒体业企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商务区占比达21%。在“双循环”格局下，上海作为长三角一体化发展的核心引擎，将进一步发挥龙头带动作用，促进国内国际双循环。大批跨国公司亚太及中国区总部、分支机构或研发中心搬迁至上海，带动区域经济发展。在跨国公司总部进入上海的同时，内资企业则在上海找到了走向全国和国际市场的跳板。上海的新兴商务区承载了总部办公需求。在新兴商务区各细分市场中，浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块，自2017年第一栋甲级办公楼竣工，截至2020年，已有约66万平方米的办公楼竣工。前滩的高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到成本敏感型租户的青睐。商业氛围：商圈提档升级，赋能办公楼市场除高度聚集的办公楼外，完善的商业配套能够由点及面地带动板块的商圈活力与商业氛围，商场辐射范围扩大和商圈能级提升，继而助力板块内更多经济活动聚集，产生凝聚效力。报告指出，带有办公、零售及酒店等复合功能的综合体项目能够更好地为板块的配套设施、服务品质以及地段提档，升级其商业氛围并赋能该板块的办公楼市场。仲量联行数据显示，2016-2020年间，上海办公楼市场综合体项目与纯办公项目的租金价差逐渐扩大。商业氛围对上海办公楼板块格局的影响主要分为两个方面，即核心商圈内城市更新推动板块升级，和新兴商圈内配套成熟化提升商业氛围。在中央商务区内，零售项目的存量改造是整体市场中的仅次于新增供应的供应来源，办公楼板块的租金增长要素之一是其项目或周围项目的商业升级，通过助力板块协同效应增加租户黏性，并加强板块的综合竞争力。上海的非中央商务区集中了大部分零售物业市场的新增供应，新兴商圈内配套设施的日益完善提升了整体商业氛围，不仅能满足区域内企业商务接待和员工消费需求，也有利于提升办公物业的价值，从而吸引优质企业入驻。基建设施：公共交通提速发展，增强新兴板块联动性交通便捷性和通达性是企业选址考量的重要因素，基建设施的完善对办公楼细分板块的发展具有显著的推动作用。上海是全球地铁网络最长的城市。便捷的交通助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间。随着轨道交通的不断发展，非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。根据仲量联行地理信息平台MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离，同时，单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“上海办公楼市场正在经历转型蜕变，上海多中心的发展模式，带动了原属非中央商务区的一些办公板块迅速兴起，逐渐转型成为功能齐全的商务区域，同时中央商务区的板块已形成产业规模效应，通过城市更新等方式探索新格局下的自身定位。随着各区域产业导向逐渐显现经济效益，城市基础建设日益延伸完善，上海办公楼市场逐渐形成多板块功能互补、分工协作、动态平衡的全新格局。”（付珊珊）

项目理解区域/市场研究客户研究项目定位参考案例/深圳万科东海岸物业提升建议延伸阅读：别抄底也别追高，别在广州炒房房地产进入性拓盘报告-四川泸州酒城中心项目商业定位报告房地产市场调研-海南中高端酒店经营情况大数据分析楼市逆势而起？其实政策在打击刚需房地产调研-广东珠海商业地产市场整体调研报告区域的房地产价值：承担城市中产外溢的重要区域区域规划城市格局规划大青岛格局发展下，即墨市将成为未来发展的重要方向之一，规划带动整个区域快速发展。旅游规划嶺海板块位于青岛旅游开发格局主轴线上，旅游度假资源重点发展区域。世界级旅游度假湾区产业规划嶺海板块位于蓝色硅谷核心区域，围绕“蓝色+科技+经济”打造成滨海生态新城，带动新的产业以及高知产业人口的进入。启动区人口规划10万 ，核心区2020年建成。教育规划随着山大青岛校区的建设，联动中国海洋大学、青岛科技大学以及周边海洋研究所，打造大学城。交通规划轻轨和区域路网升级，便捷的交通体系将进一步促进与主城区的连接，提升区域的通达性以及便利度。嶺海规划嶺海项目总建面500万平方米，总投资200亿，计划6年渐成，2009年底开工，现博览中心已经投入使用。

来源：观点指数摘要：物业企业分布较为分散，行业集中度较低，跑马圈地依旧是主流。因而，月内物业企业的收并购和整合依旧在持续进行。观点指数 2月，尚无新上市的物业服务企业。越秀服务、康桥悦生活以及领悦服务三家物企向香港联交所递交了招股书，目前在港等待上市的物业企业数量为10家。月内共有包括碧桂园服务、融创服务和新城悦服务在内的11家物业企业发布了正面盈利预告，加上1月已公布的10家物企，截至2月末，46家已上市物企中已有22家发布了业绩盈喜预告，物业企业在2020年整体取得了不错的业绩。当前，物业企业分布较为分散，行业集中度较低，跑马圈地依旧是主流。因而，月内物管行业的收并购和行业整合依旧在持续进行，据观点指数不完全统计，物企收并购案例共9起，总涉资近50亿元。另外，2月26日，恒生指数发布2020年第四季度指数检讨会，香港联交所预计于3月15日将恒大物业、华润万象生活、融创服务和世茂服务等8只物业股纳入恒生指数成分股。可以预见的是，加入港股通之后这8只物业股势必会受到内地投资者的关注。碧桂园服务夺得榜首，新大正积极求变“2月中国物业服务发展指数TOP30”榜单桂冠由碧桂园服务摘得，万科物业与恒大物业分别位于榜眼和探花的位置。目前，碧桂园服务与恒大物业的年度业绩均已公布，根据公告，二者在营收和利润上均取得较为突出的进步。2月9日，万科物业旗下品牌万物云城与哈尔滨工业大学（深圳）签署了战略合作协议，将于深圳共同建立城市研究中心，携手进行智慧城市领域的相关研究，结合之前的一系列行动来看，万科物业将在智慧化的道路上走向深化。另外，恒大物业对外公布了2月的外拓情况，公告显示，恒大物业2月新签订物业合约面积3177.95万平方米，新增在管面积2774.66万平方米，涵盖住宅、商写、产业园等业态。截至2月末，恒大物业年内新增在管面积已达10982万平方米。从资本市场角度看，据观点指数监测，2月香港恒生指数涨幅为2.46%，42家已上市港股物业股中共16家跑赢了该指数。其中，蓝光嘉宝服务、华金国际资本以及华润万象生活分别以22.41%、19.5%以及17.28%的月内涨幅位列前三，物业板块的平均涨幅为1.98%。此外，A股物业股方面，新大正月内涨幅高达24.19%，整体而言，本月物业服务行业的资本市场表现较为突出。数据来源：Wind，观点指数整理2月，新大正动作频频，公布了股权激励、公司更名、增加经营范围、人事变动以及设立全资子公司一系列行动计划。2月22日消息公布后，第二天新大正股价开盘一字涨停，报59.05元/股。新大正的一系列举动，显示其积极求变的姿态。新大正是重庆的地方性物企，于2019年末在深交所上市，作为独立的第三方物业公司，新大正缺乏相关的房企背景以提供稳定的项目资源，而目前行业中大部分上市物企均由房企拆分而来，因此新大正和其他大部分背靠地产开发母公司的物企相比，在市场扩张上还是会存在一些压力。根据IPO资料，新大正区域依赖性较为严重，超过80%的营收来自重庆地区，本次新大正由重庆新大正物业股份有限公司更名为新大正物业股份有限公司正是展现了其于重庆之外发展的决心和布局全国的战略目标。对地方性物企而言，向核心区域之外进行拓展是发展过程中必须踏出的一步。作为河南的地方性物企，建业新生活副总裁张鹏华在观点地产机构主办的2021观点物业大会上表示，今年建业新生活将在巩固服务根据地的基础上，继续走向服务大中原及全国的战略。目前建业新生活的区域扩展，已在山西、陕西以及湖北等地有了一些项目进展。此外，在股权激励方案上，新大正的考核业务目标要求在2021-2025年营业收入以2020年为基数同比增长分别不低于45%、110%、200%、280%以及360%，而新大正截至2020年三季度的营收增长率为18.58%，可见该目标在完成上还是存在一定的难度。结合其他行动来看，新大正这一套组合拳，一方面确定了向全国进行业务拓展的战略目标，另一方面也意图在多维度方向强化自己行业竞争力。碧桂园服务收购蓝光嘉宝，大鱼吃大鱼时代开启2月25日，蓝光嘉宝服务和碧桂园服务先后发布公告，蓝光嘉宝服务母公司蓝光发展拟将蓝光嘉宝服务64.62%的股份，转让给碧桂园服务全资子公司碧桂园物业香港控股有限公司。根据公告，这笔交易总代价约为48.47亿元，对应50.64港元/股的收购价对比蓝光嘉宝停牌前38.95港元/股的收盘价有着30%的溢价。尽管目前物企间的收并购火热已久，但是这笔第一宗上市物业企业之间的高价收并购还是赚足了眼球。蓝光嘉宝服务是西南地区的地方性物业企业巨头，在管面积超1.3亿平方米，近年来也一直持续进行着大范围的并购扩张，而碧桂园服务作为目前物管行业的龙头之一，在管面积高达3.2亿平方米。收购完成后，碧桂园服务总在管面积将超4.5亿平方米，超过彩生活服务成为在管规模第一的上市物业企业。值得注意的是，1月29日，恒大物业曾斥资15亿收购了浙江亚太酒店物业服务有限公司，这笔收购后，恒大物业市值曾一度突破2000亿港元并超过碧桂园服务。如今碧桂园服务又大手笔收购蓝光嘉宝，两家头部物企之间的较量无形中在进行。同时，这次“大鱼吃大鱼”的行业内兼并事件，意味着物业服务行业的整合在加速。需要注意的是，2020年10月以来，包括恒大物业、合景悠活以及世茂服务在内的新上市物业企业均于上市首日破发，今年新上市的的荣万家与宋都服务也都没有逃过首日破发的命运。截至2月末，去年上市的物业企业有过半仍旧保持在破发状态。总的看来，随着上市物企以及可选择参考标的的逐渐增加，资本市场也在慢慢冷却，投资者愈发谨慎，市场对于物业股的评价和判断正逐渐回复理性。目前，物管行业仍旧是以规模竞争为主，在行业集中度尚不高以及三道红线给房企带来巨大融资压力的环境来看，上述大笔上市公司间的收购案例给行业带来新的冲击与思考，拆分物企上市及物业服务行业整合的势头亦不会停歇。

来源： 中国消费者报在新建住宅市场交易规模逐渐接近“天花板”后，多数房企都在争相布局商业地产，寄希望于提前占据赛道，以便为业绩增长作贡献。商办市场平均增速超住宅“商办市场在中国发展超过25年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐的需求；标准化写字楼也成为企业落地的首选。”贝壳研究院分析师潘浩认为，近年来各地服务业增加值占比逐年上升，加上越来越多的人口进入各大城市群，商办市场会迎来更多的需求。贝壳研究院近日发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》显示，近10年全国商办市场面积复合增长率均超过10%，商办类企业数量接近2500万个，增速接近17%。预计2021年，我国房地产销售总规模将达17.5万亿元，其中住宅14.3万亿元，商办地产2.6万亿元。商办地产行业在2013年至2018年年均复合增长率达13.1%，受宏观环境影响，预计2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依旧超过住宅地产增速。另有相关数据显示，2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破500万平方米，同比增长60%。贝壳研究院认为，目前成立的21个自贸区中对现代商贸业、金融、信息技术和医疗健康四个行业的重视和投入会促进周边写字楼和物流地产的发展：在有利的政策条件指引下，金融、信息技术和医疗健康类的写字楼租户会更加倾向在自贸区周边落地；对商务贸易和跨境电商的倾向政策则会利好自贸区周边的物流地产行业。库存和空置率压力增大值得关注的是，商办市场潜在需求巨大，而目前市场供应量并不小。受疫情影响，不少城市商办物业出现退租，市场库存高，销售、租赁交易都存在较大压力。以北京为例，据监测，2020年，受疫情影响，北京市写字楼市场持续承压，全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比上年提高7.4个百分点。2020年北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。但与此同时，以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京、中关村和上地。传统金融、专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融业、信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。数据显示，2020年，北京写字楼散售成交量为97万平方米左右，比上一年增长6.4%。但从历史趋势上看，去化周期自2017年起大幅增长，2020年的去化周期达56.8个月，为近10年来最高点。受此影响，北京写字楼散售可售存量从2018年起不断累积上升，到目前可售库存面积达到430万平方米左右。品牌房企重金布局相关数据显示，截至2020年底，TOP30上市房企中约有90%布局了购物中心及写字楼，约87%的房企布局了酒店。开发商重金布局商办项目，足见其对存量资产业务的重视。“虽说住宅的利润较大，但商办楼的发展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商办比住宅的升值空间还要大。”某上市公司北京地区负责人表示，随着商办市场越来越成熟，北上广深的商办楼租金都出现了较大提升。“受益于租金的增长，现在开发商改变了过去重住宅、轻商办的想法，更加重视商办业务对公司业绩的提升。”业内人士指出，虽然开发商纷纷由住宅转向商业，其实有部分房企仍然把商办楼当住宅来卖。但现在已经有一些开发商看得更远，开始持有优质商办楼，这才是住宅转商业最核心的发展策略。“近期上海部分开发商从代理公司手中收回了写字楼的招商权，改为自己进行招商。其实管理费用倒没有省多少，但开发商自己可以直接收取租金，便于在较短的时间里回款供公司周转。”上海一位代理行的高管表示。存量时代下，各大房企多数都成立了商管部门来管理旗下的商办物业，以期获取稳定的收入，完善多元营收结构，但各个企业侧重不同。比如华润、万科、新城等更加侧重购物中心。据了解，这是因为一方面商场类物业容易与住宅业务形成联动，从而促进周边住宅的增值，带来更多销售利润；另一方面，购物中心里的商铺不仅可以出租，也能部分出售，从而快速回笼部分资金用于开发下一个项目。写字楼也是多数房企的选择之一，目前房企布局的大部分写字楼都是作为旗下商业综合体的配套，仅有少数选择了城市核心区域的纯写字楼项目。除写字楼外，酒店也成了房企较为青睐的资产类型，如碧桂园、富力、金茂等。