物业管理考研方向

物业管理行业已有超过150年的发展历史，但在我国依然属于新兴行业。经过30余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。物业管理行业市场规模持续增长我国的城镇化发展自20世纪80年代以来逐步加快，城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。数据显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。中商产业研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。 数据来源：据中国物业管理协会、中商产业研究院整理市场集中度仍处于较低水平，市场竞争激烈目前，我国市场集中度仍处于较低水平。2018年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争将愈发激烈。经营成本持续上涨伴随管理规模扩张与服务转型升级，整个物业管理行业对从业人员的数量和质量都提出了更高的要求，而人员薪酬福利水平的刚性上涨更成为物业服务企业必须面对的成本难题。主流市场集聚于五大核心城市群我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。五大城市群土地面积占国土面积的11%，而经济总量占全国经济总量的55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。物业管理业态以住宅为主，非住宅物业收费相对更高虽然当前物业管理业态仍以住宅物业为主，但从项目平均物业服务费和收缴率来看，非住宅物业管理项目优于住宅物业管理项目。物业管理行业发展趋势(1)服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。(2)逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。(3)市场集中度进一步提升目前，物业管理行业仍较为分散，行业内公司众多。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：中商产业研究院）

中商情报网讯：目前，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。数据显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%;管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。中商产业研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。数据来源：据中国物业管理协会、中商产业研究院整理物业管理行业发展困境（1）专业人才相对稀缺近年来，由于物业管理规模迅速扩大，从业人员工作强度高、压力大，加之整个行业的工资待遇普遍不高，人员流动较为明显，专业人才供求失衡。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业服务行业对懂技术、善管理，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才相对匮乏已成为制约行业发展的突出问题。（2）企业服务成本不断上升近年来，随着各地职工工资标准和社保福利水平的刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨已成为影响物业服务企业发展的重要因素之一。物业管理行业发展前景（1）产业园区受到大型企业青睐目前，众多传统住宅房地产开发商开始进入产业园区开发领域，工业园区、科技园区、高科技孵化器、文化创意园区、商务园区、物流园区以及产业新城、科技新城等不断涌现。与传统办公楼相比，产业园区拥有更加灵活的空间设置和更为完善的整体配套，便于功能集成和独立运营，在部分地区还可享有政策扶持。。因此，现代产业园区这一物业形态既符合国民经济发展、产业转型升级的需要，也受到电子信息、互联网、生物科技等领域大型企业的青睐。（2）城镇化的快速发展城镇化快速发展是物业行业发展的重要推动力。城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。2019年，我国的城镇化率达到60.6%。中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。（3）移动互联网技术的发展催生多元业务互联网技术的应用不仅能使得物业管理服务效率大幅度提升，同时还能促使物业管理企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，拓展服务范围并提高附加值。目前，越来越多的物业服务企业借助互联网技术提供增值服务，提升居民生活便捷性的同时也发展了新的盈利增长点。（4）资本市场助推企业发展近年来，已有多家国内物业管理服务企业在境内外资本市场成功挂牌上市，提升品牌影响力并提供必要的资金支持。资本市场的助力将为相关企业后续的健康快速发展带来资本动能和市场契机。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

行业历史沿革我国的物业管理源于20世纪80年代初，政策面上实现了从"物业"到"物业管理"再到"物业服务"的转变。"物业"第一次作为法律概念出现在1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，被定义为"住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地"。2003年国务院发布的《物业管理条例》将"物业管理"界定为"业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。"2007年修订后的《物业管理条例》将条款中的物业管理企业变更为了物业服务企业，我国物业服务企业从"管理者"到"服务者"的角色定位转变。1、政策推动行业从制度化到市场化，从一元化到多元化不断探索和变革我国的物业管理发展史，在一定意义上是相关政策建设的历史，可以大体以《物业管理条例》和《物权法》为两大分水岭，划分为特点鲜明的三大阶段：政策主导时代（1981-1999年）、企业管理时代（2000-2006年）和业主主导时代（2007年-至今）。1.1 第一阶段：政策主导时代（1981-1999年），奠定行业发展方向物业管理行业初期呈现出弱体系性、辅助性以及强依赖性等特点，物业管理源于房地产销售后对物业的管理与维护，自1981年深圳学习香港成立第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司起，我国物业管理行业开始萌芽。从1981年深圳、广州首推商品房开发试点起，我国房地产开始发展和提升。在住宅小区建设"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"的方针指引下，国家开始逐步通过制度建设加以推动和规范物业管理事业。1988年随着深圳房改推进，房屋管理制度也同步革新。建设部于1994年3月颁布了第一部系统规范物业管理的文件《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房管制度改革的发展方向。1.2 第二阶段：企业管理时代（2000-2006年），行业逐步规范化该阶段为我国物业管理行业的探索期，行业逐步走向企业管理规范化。在物业管理迅猛发展形势下，众多物业管理企业在这一阶段应运而生；2001年建设部公告了第一批审核合格的一级资质物业管理企业名单。政府在这一阶段颁布了众多推动物管企业发展和规范其物管行为的政策法规。2003年《物业管理条例》正式颁布，成为我国第一部物业管理行政法规，明确了企业的法律责任。为规范物业管理市场秩序和加强对物业管理企业经营活动的管理，建设部分别于2004年和2005年先后发布了《物业管理企业资质管理办法》和《物业管理师制度规定》。但此阶段过于强调物业公司的管理权力，而忽略了业主本身的决策，从而形成了企业独大而业主孱弱的市场，不利于行业的自由竞争和价格自我调节机制的运行。1.3 第三阶段：业主主导时代（2007年-至今），行业逐步市场化和互联网化1.3.1 业主决策力逐步提升，行业实现充分竞争和完全市场化该阶段为我国物业管理行业的成型期，随着业主决策力的逐步提升，行业逐步实现充分竞争和完全市场化。2007年《物权法》的出台强化了业主对自身财产的管理权利，明确了业主作为物业区域内法定的"物业管理人"身份。2009年住建部发布了《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步维护了业主的合法权益。2013年全国首个具有社团法人资格的业主大会在温州诞生。截至2015年百强企业管理的1.8万个住宅项目中，已成立业主委员会的有3548个，占比达19.8%。随着业主的决策力不断加强，行业市场化程度不断提高。发改委于2014年发布了《关于放开部分服务价格意见的通知了物》，取消业服务价格控制，允许其与业主自由合同定价，开放了物业费的市场化定。根据《物业服务收费管理办法》第四条规定，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作，也就是说物业费的收费标准是由当地政府的物价部门和房屋住建部门来进行管理。1.3.2 自2014年起行业进入"互联网+"时代，业主的智能化需求获高度重视2014年后"互联网+"成为行业新热点，在此背景下业主智能化需求引起物业服务企业的高度重视。2015年国务院颁布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，利好物业管理等生活性服务的发展。同年在《关于积极推进"互联网+"行动的指导意见》中提出发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下相结合的社区服务新模式。在此战略背景下，传统物业服务企业开始借助信息化、智能化，提升服务品质，创新行业模式。在消费升级持续和"互联网+"的大势下，社区承载的功能更加丰富，物业服务企业开始重新定位和思考业主的价值，提供更多的智慧化服务，并积极参与社区O2O建设工作，业主主导现象更为明显。"互联网+物业"大势下，社区O2O逐渐发展与壮大。2014年6月，花样年分拆彩生活，并成功在香港上市，标志着我国社区物业O2O模式的开启。2016年至今，处于调整升级的关键阶段，社区O2O服务边界进一步从基础服务的延伸至增值服务，并向社区周边拓展。随着众多企业进入社区O2O领域，市场逐步实现优胜劣汰，社区物业不再是完全依附于房地产行业的存在，其独立价值完全显现。二、行业政策近年来，物业行业政策逐步松动，由规范型性政策向鼓励型政策转变，最高限价大幅上升，部分省市已放开管制。我国物业管理监管法律法规主要依据2003-2004 年制定的《物业管理条例》，以及其他关于招标、收费、资质的管理办法。政策监管逐步放松，首先是取消物业人员的职业资质管理，然后是取消物业资质核定审批，降低了该类基础服务业的门槛，将竞争推向市场化。物业管理费的价格规章制度主要由各个地方政府自行约定，价格呈现逐步放松的态势，最高限价大幅提升，为物业公司提价提供了法律依据。2018年，广东省定价目录显示，惠州只对保障性住房的物业费限价，其他住宅类型不进行限制，已经全面进入市场化。佛山市监管层的收费管理调整方案中提到，将最高限价提高18%，并与社会平均工资联动，为成本的上升对冲风险。2019年江苏省取消了空置房减免物业费的规定，为物业费缴纳时点提供了依据。深圳的收费意见稿，将住宅类型分为多层、高层两类，最高限价分别为2.2 元，5.63 元，相比此前的规定上涨69.23%、44.36%，幅度巨大，定价水平更加符合市场现状。三、行业趋势1、集中度提升，绝对份额较小，马太效应明显行业集中度逐步提升，但目前仍处于低位，头部物管企业在管规模与背后房企的销售实力高度相关。2018 年百强企业管理面积总值为81.8 亿平米，同比增长 29.2%，集中度为 38.76%，较 2017 年提升了6.4 个百分点。而十强企业的管理面积均值远超百强企业，集中度为10.44%。相当于十分之一的物管企业占据了四分之一的集中度。 2014-2018 年 Top10 企业管理面积均值由 7847 万方提升到了 2.2 亿平方米，年均复合增长率 29.4%，管理面积均值是百强企业的 5.93 倍。对比近 5 年物业管理规模 Top10 与房地产销售面积 Top10 的排名，可以发现物业管理面积与背后房企的销售实力呈高度相关性，其中万科物业、碧桂园服务以及保利物业由于有背后房企万科地产、碧桂园和保利地产强大的销售面积作为支撑，物业管理规模常年稳定在 Top5；随着恒大地产近年来在物管业务方面发力，恒大金碧物业也在近两年逐渐进入上位圈；绿城服务则凭借着强大的外拓能力连续五年保持管理规模前三的位置。2、整合加剧，收并购更加理性增量是物业企业盈利增长的基础，物业企业主要通过：（1）通过兄弟开发企业资源获得项目、（2）拓展第三方项目，主要集中在新落成物业，和（3）外延式收并购。前两者依托的是房地产行业开发的竣工，即争夺物业行业增量，而第三点是通过资本性支出短期迅速扩大规模，提高市占率，属于在存量上的拓展。（1）、（2）拓展方式是以最小成本实现了规模增长，不管增量来自兄弟公司还是第三方，这种利用经营杠杆实现的增长无疑比外延式收并购更好的体现了企业自身优势，并且节约了大量资金，是扩张规模的最佳方式。但对于上市或计划上市的物业企业，收并购无疑是快速扩张最有效的途径，上市企业通过收并购继续做大做强，维持高增长高估值的预期；计划上市物业企业寄望通过收并购做大规模来更好的融资。因此，物业行业的收并购在过去几年呈井喷之势，价格也水涨船高。收并购市场热情高涨，但随之出现了一些不合理的收并购案例，主要问题集中在收购方单纯追求规模，但受困于资金有限，只能收购一些小型物业企业，而这些规模较小的物业企业无论在盈利能力、拓展能力或管理能力方面都存在问题，管理项目的质量也一般，收购方也很难对其赋能。在高价收购以后，对集团整体的利润贡献并不显著。随着行业收并购经验增加以及资本市场开始谨慎，收并购逐步回归合理。从目前上市物业企业的收并购案例可以看出标的物业企业往往具有以下特点：（1） 标的企业往往是具备一定规模的百强物业或区域龙头，能够明显提升的管理规模；（2） 标的企业本身具备良好的盈利能力和运营能力，收购方只收购控股股权，原管理层持有剩余股权，绑定共同利益，同时收购金额分期支付，可能含有业绩对赌。（3） 标的企业也可能是非物业公司，主要是社区服务类，或房屋资产管理类企业，这类标的能够与收购方在围绕社区业务上很好的互补；物业行业收并购是普遍现象，是行业马太效应的结果，目前收购的估值普遍在 10-13 倍市盈率之间。因此，市场一般对于小规模收并购的反应可能并不积极，多以外延式收收并购实现增长的企业会给予一定估值折让。对于收并购市场的顾虑主要在于：（1） 由于物业的轻资产属性，收并购的本质是收购物业合同和标的公司管理团队，但收并购后会增加集团的管理难度，若出现服务质量下滑或管理团队激励不到位情况，物业合同和标的公司管理团队可能都会流失，使得收购价值大打折扣；（2） 此外，如果标的公司本身经营能力一般，管理的项目质量较差，或收购价格偏高，都会增加收并购的风险，并体现在商誉减值。在这种情况下收并购可能仅仅膨胀了规模，对利润本身的贡献并不大；（3） 如果收并购的长期投资回报率低于资本要求的回报，那么收并购可能并没有为股东创造出额外价值。但现实中市场很难判断一个收并购是否对公司带来额外价值；（4） 以资本性支出来带动短期盈利增长，可持续性有限，并且无法向市场展示出企业的内生增长能力。3、向非住宅蓝海延伸2018年，500强企业基础物业管理营业收入 2,257亿元。住宅项目面积虽然占比超六成，但收入占基础物业费总收入不到一半。写字楼和商业中心由于收费较高，两者收入占比将近 30%，加上产业园区，总收入占比达 35.1%。除此以外，虽然公建类项目，包括公共物业、学校、医院，收入占比只有 12%，但政府作为业主方，项目的利润和续约都更加稳定。所以非住宅物业市场同样是一个重要的市场，是上市物业企业拓展的焦点。不少大型物业企业已经开始将业务延伸至非住宅物业管理，包括公建项目和商业项目，这将是上市物业企业另一个新的增长空间。但向非住宅项目延伸需要背靠集团的资源和相关背景，国有背景的物业企业在公建项目上会有优势，而兄弟开发公司涉足商业地产开发的物业企业则在商业物业管理上更有经验。（1）存量市场足够大机构物业拓展空间巨大，测算存量面积约260亿平方米。根据统计局相关数据，结合机关办公用房人均标准、学校均面积标准、医院床均面积标准等数据，可初步测算得到全国政府机关、学校、医院的存量建筑面积。从业态看，政府机关、学校、医院、商业、办公、产业园区的存量面积分别为 20 亿平方米、84 亿平方米、9亿平方米、22亿平方米、30亿平方米、94亿平方米。由此带来物业费收入达到万亿的规模。（2）机构物业渗透率低，处于成长初期国内机构物业的渗透率仅为 13%，尚处于行业发展早期。其中，政府机关、产业园区、学校的渗透率极低，分别为 5%、7%、8%。即便是行业龙头，也在探索阶段，增值服务收入占比不高，实际具备综合增值服务的在管面积可能低于 13%。机构物管渗透率是用含综合增值服务的现代化机构物管面积除以机构存量房面积。4、物业供给侧进化——科技赋能，提质增效物管行业作为劳动力密集行业，其人力成本存在巨大优化空间。助力资本力量，龙头物管公司不断深化科技应用，提升运营效率。百强物管公司的营业成本率、人均净利润在近两年都有明显改善，2016年至2018年，百强物管公司营业成本率78.77%由下降至76.44%，人均净利润由0.88万元上升至1.23万元。行业龙头碧桂园服务更是在探索机器人在物业管理中的运用。5、物业管理公司自 2018 年以来加速拆分上市资本市场青睐物业管理行业，2018 年以来企业加速上市。近年来，随着核心区域的拿地成本和难度的不断增加，房企纷纷寻求转型之道。物流管理作为现代服务业资产较轻，且利润空间远超过目前很多品牌房企的开发业务，故许多大型房企纷纷将物业管理业务拆分出去上市，一方面可以提估值，另一方面可以增加一个融资渠道。。目前已有 23 家物业公司在 H 股上市，3 家在 A 股上市。A 股在关联交易方面规则更严，因此房企背景物业管理公司普遍选择了 H股上市。物管公司的 ROE 相较于背后房企来说更高，房企的 ROE 主要是靠杠杆驱动的，而物管公司的 ROE 主要是靠利润率和周转率驱动的。四、市场规模当前行业规模稳定扩张，未来市场空间巨大。根据中指院数据，截止2018年底，全国物业管理面积279亿平方米，其中住宅类管理面积177亿平方米，非住宅类管理面积为102亿平方米，按照住宅类每平米面积约为2.1元每月，非主要类面积每平米约为4.63元每月可以推测出2018年物业服务市场规模约为1.01万亿元。物业企业数量12.7万家，从业人员数量984万人。保守假设到2023年，每年平均新增管理面积23亿平，物业费每年平均上涨3%，增值服务每年平均增长15%，在2021年，行业市场规模将达到1.6万亿，年复合增长超过10%。图1：2014-2018年物业管理行业面积 图2：2014-2018年物业管理行业收入图3：2018-2023年物业行业市场规模五、商业模式1、盈利模式目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。（1）基础物业服务开发商在获取预售许可证前，需要聘请物业管理公司，通常会通过招标形式选取合格物业管理公司。中标后，公司将物业管理合同内的面积计入订约管理建筑面积。其后，开发商售出物业后，会对购房人发出入伙通知书，购房人即开始承担交纳物业管理费的义务，所以订约管理建筑面积转化为计算收益的建筑面积。因此强大的项目获取的能力以及管理面积的扩张是基础物业服务盈利增长的核心因素，公司通过提供优质的物业服务，获得业主的满意度，提高议价能力以及物业费的收缴率，从而提高项目获取能力形成良性的循环。① 收费方式基础物业服务有两种计费方式：包干制和酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；包干制是指由业主向物业企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。两者的主要差异在于盈亏承担主体差异以及资金管理透明度的不同。包干制下，业主无权干预企业对所收取物业费的使用，而酬金制下，企业酬金以外的物业费必须存放于专门的账户，且业主有权进行监管。包干制下，所收取的物业管理费全部计收入，并从物业管理费中支付与物业管理相关的开支，相应成本确认为销售及服务成本，剩余计毛利，因此收入较高，但是毛利率较低。酬金制下，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务公司的酬金。公司保留的物管费作为酬金收入，剩余预收的物业服务支出是代管性质，作为物业管理的运营资金，酬金制度下费用支出主要为物业人员的工资和福利费用、社区公共设施设备的运维费用、社区能耗费用，还有业务分包费用等，这些费用均由业主承担，因此酬金制的收入规模小，但是毛利率接近100%。目前我国的住宅物业多以包干制为主，非住宅物业多以酬金制为主。以我国目前的物业费水平，对于公司来说，一般酬金制可以获得的毛利更大。但由于当前我国住宅业主委员会发展尚未成熟，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，同时保证了物业费的收缴率。在我国居民对物业服务消费的承受能力不高的情况下，对于中低档物业来说，包干制收费模式相对低廉，更加具有吸引力。② 成本构成基础物业管理服务的"四保一服务"（保安、保洁、保绿、维保，客服），主要由大量人员来完成工作。因此，人力成本是营业成本中最大的部分。2018 年，百强企业人员费用占营业成本总值的 58%。面对不断攀升的用工成本，物业企业主要通过科技化物业管理来提高人均效能，和适度增加外包比例来降低成本。一般披露的人力成本主要指企业雇佣员工的成本，外包费用计做"清洁费"、"绿化费"、及"维护成本"等。（2）增值业务增值业务主要包括业主增值服务和非业主增值服务。近年来消费升级以及互联网技术创新，百强企业不约而同发力增值服务，不断完善社区生态布局，打开新的利润增长空间。物业百强企业增值服务项目的分类上，主要包括业主增值服务和非业主增值服务两大类。业主增值服务的基础是社区O2O平台，主要通过轻资产输出平台扩大用户基数、外加不断嫁接新增值服务项目来实现收入的增长。非业主增值服务针对地产开发商展开，企业利用掌握的物业管理方面技术优势和运营经验，提供案场服务、工程服务以及顾问咨询服务等以收取费用。增值服务按照项目收取费用，单价不同，具有较强的可拓展性。总的来说，分为以下两类。1）物业管理公司自己直接提供服务获得收益，包括了大部分的业主增值服务，如面对业主的停车场管理费用，以及面对地产开发商及其他物业管理公司的顾问咨询费用等；物管公司向非业主提供系统或软件，收取一定的信息系统软件使用费。2）作为第三方获取佣金或空间使用费，比如提供 APP 平台连接业主和第三方的商家，入驻商家需根据其透过 APP 平台下订单的销售向物业管理公司支付一定金额的酬金；再比如经营小区的空间相当于连接小区的资源和外部的广告商。前物业企业主要为房地产开发商提供前期物业咨询和销售案场物业管理，部分物业企业也逐渐为兄弟开发公司提供新房销售代理服务。一般而言，背靠大型开发商的物业企业在非业主增值服务的开展会比较快速和顺利。2020年物业百强企业非业主增值服务收入占总增值服务收入47.86%，其中案场服务、工程服务以及咨询服务占比分别为17.65%、15.38%、14.83%。业主增值服务主要是以业主需求为出发点开展的社区服务，包括社区空间运营服务、房屋经纪、O2O电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等，2018年营业收入均值占总增值服务收入比重分别为12.15%、9.98%、7.56%、5.53%、4.36%、2.93%。2、增长驱动因素：城镇化、存量渗透率、社区商业（1）当前仍以基础物业服务为主，增值服务为辅2018 年百强物业企业的基础物业服务占收入 80.5%，占利润 55.7%，物业行业的盈利模式仍以基础物业服务为主，增值服务为辅。但增值服务的收入和利润占比逐年提高，已经成为利润的重要来源，其中社区增值服务占增值服务收入的比已经超 50%，因此挖掘社区商业是目前物业企业除了拓展管理面积外最重要的任务。但行业目前仍发处于规模发展阶段，基础物业服务依然是物业企业的核心业务和最主要的增长来源，管理面积也成为资本市场最关心的指标。利润率方面，百强企业的基础物业服务净利润率为 5.6%，增值服务为 18.5%，综合整体利润率为 8.2%。增值服务的利润率明显高于基础物业服务，并且可以在成熟社区迅速复制，是增值服务利润贡献不断增加的原因之一，也是物业企业开展增值服务的主要动力。（2）城镇化、存量渗透率、社区商业，是目前推动行业发展的三个主要驱动因素① 存量物业涨价难，基础物业服务靠增量存量物业服务的增长主要来自物业费上涨。虽然政策支持费用市场化，但物业企业想要上涨物业费依然存在很大难度。按照规定，除因政府调整价格外，开发商和物业企业都不得单方提价。如果要增加则必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过半业主同意，由物业企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。而小区业主往往对物业费上涨存在抵触心理，若物业企业上涨物业费来抵消员工成本增加或提高利润，很容易遭到收费更低的物业企业替换。所以多数物业企业会先选择加强成本端控制，再小幅增加物业费。在存量物业涨价难的情况下，基础物业服务板块主要依靠增量实现增长。② 增量物业来源一：提高存量房产渗透率提高存量房产渗透率是指存量房首次聘请市场化的物业企业，是增量物业管理其中一个重要来源。典型的例子是：2016 年国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区"三供一业"分离移交工作指导意见》，将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理，国有企业不再以任何方式为职工家属区"三供一业"承担相关费用。截至 2017 年底，"三供一业"完成分离移交或签订移交协议的达到 80%。2018 年年底基本完成全国国有企业"三供一业"分离移交。2019 年起国有企业不再以任何方式为职工家属区"三供一业"承担相关费用。除"三供一业"分离，预计未来将有更多公建项目逐步交由第三方专业物业企业进行管理。目前碧桂园服务、保利物业、中海物业、雅生活已经开始承接公建项目的物业管理，随着物业管理行业的规范性、专业性、普及性不断提高，行业对整个存量房的渗透率也会逐渐提高，进而扩大物业管理行业的市场规模。③ 增量物业来源二：城镇化带来新房竣工物业管理作为房地产开发的下游，每年新房屋竣工直接给物业管理行业带来巨大增量。而其背后主要推动力则是中国城镇化的发展。截止 2018 年中国常住人口城镇化率 59.6%。相比发达国家 80%的水平，中国城镇化仍处于发展阶段，预计未来竣工面积能够维持在10 亿平以上，尤其在 2018/19 年高销量低竣工的情况下，预计 2020/2021 年的竣工量会有明显反弹，从而刺激下游的物业管理行业。城镇化带来增量房屋，进而带来更多物管需求，是基础物业服务增长最主要的增长动力。④ 掌握社区入口：社区流量变现随着人均可支配收入持续增长，消费整体呈现升级态势，而且是长期趋势。消费结构中，服务类消费的比重逐步上升。中国的社区经济仍然处在起步阶段，城市居民在社区的需求没有得到很好满足，这为发展"社区经济"创造了空间。社区是巨大的线下流量入口，而物业企业天然掌握着这个入口，并且与社区居民的物理距离最近，先天优势明显。物业企业可以举办线下实体服务，包括社区零售、社区教育和房屋租赁等，也可以依托互联网技术开展社区 O2O、特色电商等。相比基础物业服务和非业主增值服务，社区增值服务摆脱了房地产周期波动，向消费靠拢，具有更大成长空间和想象，因此这块业务的估值也相对更高。六、投资建议· 关注标的物业公司背靠地产公司的可持续增长性· 关注标的物业公司实际控制人的性质（国有性质易于第三方业务拓展）· 关注标的物业公司是否具有良好的组织管理文化、实际控制人的行业背景与经营理念· 关注标的物业公司成本管理控制（人均效能、控制成本的措施、管理层背景）· 关注标的物业公司第三方管理面积所占比例与增长率· 关注标的物业公司管理面积增长及确定性（内生、并购、技术输出）· 关注标的物业公司物业业务收入包干制与酬金制的比例

（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）作者：牟正翔来自：股度股权-大地产律师团队单位：北京市盈科（深圳）律师事务所全文 4500字，阅读需要 9分钟【前 言】自《物业管理条例》实施以来，物业管理服务市场化、规范化程度逐渐提高。2018年3月19日，《物业管理条例》第三次修改，随后各省市也相应修改了本地区的物业管理条例，新规对物业服务企业及其从业人员在规范物业服务经营行为、履行物业服务合同约定、加强物业使用安全管理、配合做好基层治理相关工作等多个方面提出了更高的要求。但目前国内有关的市场配套规定散布在各个政策法规之中，无法为物业服务企业内部管理、提供管理服务等事宜作出有效指引，加上物业服务企业长期处于优势地位，自我风控意识淡薄，导致物业服务企业在落实自我管理、提供服务过程中，普遍存在措施不规范、不专业的问题。本律师趁着新规的东风，就物业服务企业内部合规管理、物业管理规范操作等事宜进行了研究，以期给物业服务企业提供有效建议。《物业管理条例》要求物业服务企业加强前期物业服务管理，优化物业日常使用安全的管理服务，制定安全防范应急预案。本文仅就物业服务企业常见服务场景提供风险防控建议。No.1物业承接查验对于物业服务企业而言，在早期介入物业管理，有利于及时发现问题并解决问题，更有利于为后期物业管理工作打好基础。住房和城乡建设部于2010年10月14日发布的《物业承接查验办法》也鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。就承接查验物业存在如下法律风险。（一）法律责任在前期物业管理过程中，物业的承接查验对物业服务企业日后管理具有深刻影响，且是有关部门评价物业服务企业能力的重要范围。根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》的相关规定，物业服务企业在物业承接查验工作中均应承担的法律责任有：1、应承担不履行协议的违约责任。物业承接查验协议生效后，物业服务企业不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。物业服务企业与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。2、物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任。根据《物业承接查验办法》第四十一条规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权，有权对物业服务企业和建设单位承接查验的行为向物业所在地房地产行政主管部门投诉。物业服务企业未按《物业承接查验办法》规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。（二）风险防控对物业承接查验中的风险进行有效控制，可为日后物业管理工作的顺利开展提供有力保障。1、在承接查验过程中勤勉尽责，依法维护业主权益。物业服务企业应根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》相关规定，并依据前期物业服务合同及房屋买卖合同相关约定，在提供物业服务过程中，坚持行业原则，站在维护业主利益和自身权益和的立场上，对承接查验的各个环节严格验收，严格把关。从主体意识和查验立场上，杜绝各类可能风险。2、充分借助发挥多方力量，全面完成承接查验工作。承接查验工作系统而复杂，工作量大，专业性强，对物业服务企业的后期管理影响巨大，物业服务企业要主动积极作为，与建设单位共同组成承接查验小组，邀请业主代表、街道社区、行政主管部门参加项目查验，需要时可邀请第三方专业机构协助验收，通过精心组织，杜绝查验风险。必要时还可委托公证机构，对查验过程和结果进行公证。3、严格履行承接查验的各个程序，及时完成保存相关文书资料。物业服务企业应制定专门的承接查验制度、书面记录操作指引、问题反馈制度等制度，有效指引工作人员开展工作。对查验中发现的问题，应书面通知建设单位整改，明确整改期限，并保存相应等通知文件及邮寄/签收凭证等；一时无法整改到位的项目，应与建设单位达成备忘录，明确责任。物业服务企业应当将承接查验的相关文件资料建立档案并长期妥善保管，做到问题责任有据可查。承接查验结束后，物业服务企业和建设单位应共同确认查验结果，符合规定要求的，签订物业承接查验协议并按规定到房地产行政主管部门备案。承接查验工作是物业服务企业接受项目前的重要环节，承接查验年活动的顺利开展是物业服务企业做好日后物业服务工作的重要保障，也是防范风险的关键点。作为物业服务企业，要从维护业主权益和自身利益的角度，认真组织、严格把关，为后期做好物业服务工作打下坚实基础。No.2物业使用管理根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条及《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业对所管理房屋及配套的设施设备和相关场地负有维修、养护、管理的义务，应维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本文从以下方面简述物业服务企业的管理责任，并提出风险防控意见。（一）安全管理责任1、法律责任（1）违约责任风险。物业服务企业作为平等民事主体，应根据前期物业服务合同或物业服务合同约定，全面履行合同义务；如违反合同约定或未尽到安全保障义务的，应当承担违约责任。实务中亦有大量要求物业服务企业承担安全保障义务的判例，因小区业主被盗、被抢、被杀害等暴力犯罪事件受害者及其家属诉至法院，法院判决物业服务企业因未尽到安全保障义务要求承担一定赔偿责任。（2）侵权责任风险。根据《民法典》第一千二百五十四条第二款规定，物业服务企业应当采取必要的安全保障措施防止防止高空抛物致人损害，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。2、风险防控物业服务企业应建立健全安全管理制度，配备相应的安全设施，完善安全标识，建立物业管理区域巡查、排查、整改制度，并建立相应的档案等。具体有如下风险防控建议：（1）重视安全责任约定，明确物业管理的法律地位和职责。维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。中物协发布的《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》（中物协[2008]1号）也建议物业服务企业准确界定行业责任，对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。（2）重视制度落实，加强制度执行。安全制度建设诚然重要，但更重要的是制度执行。在安全检查、事故调查的时候，检查人或调查人坚持的是制度的实际落实情况，而非制度本身。成文的制度是参考，各种制度执行记录、落实情况才是考查重点。（3）配备相应的安全设施，完善安全标识，并完善档案管理。如何确定物业服务企业是否履行或完整履行安全管理职责，行政部门考查内容一般会聚焦于物业管理区域内的安全设施、完全标识及物业服务企业的档案记录。（二）消防建设及事故预防消防管理在物业管理中占有越来越重要的地位。消防不仅关系到物业服务企业管理服务区域范围内业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展。对物业服务企业而言，应该尽一切努力做好消防安全管理工作，及时发现安全隐患，并及时排除，为小区居民创造一个健康安全的居住环境。1、法律风险（1）民事法律风险。根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》相关规定及一般物业服务合同的约定，物业公司应履行对所管理区域内消防设施维护保养的义务，并建立消防组织防范火灾发生。物业服务企业未履行设施维修保养义务及/或未能采取有效的灭火措施的，属于未按法按约履行职责，应承担相应的赔偿责任。（2）行政法律风险。《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确：居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：一是制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；二是开展防火检查，消除火灾隐患；三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。2、风险防控（1）建立消防安全管理制度，加强人员培训，开展消防安全宣传。组织对物业服务企业员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定。（2）维护、保养消防设施设备。定期开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用。对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效，如：火灾自动报警系统、消火栓系统、室外水泵结合器、防火门等。（3）制定应急预案，发生消防事故时及时采取有效措施。制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练。落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。（4）完善消防档案、消防台账。（三）设施设备管理1、法律风险业主将物业委托给物业服务企业管理，那么，物业服务企业就要相应承担物业财产风险，如因管理不当造成物业或财产损失，物业服务企业要承担相应责任。2、风险防控（1）建立先进的设施设备管理体制。按照物业管理区域的规模和所使用设施设备的数量、复杂程度及设施设备集中程度、管理人员业务水平、检修人员技术力量与组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素，实事求是地制定设施设备管理体制。管理体制力求理顺关系，可以提高工作效率，体现先进性。（2）建立完善的设施设备管理规章制度。制定严密的设施设备年、季、月、周保养计划和保养内容、检验标准以及考核实施办法，并不定期对实施设备的正常运行和完好情况进行抽检，使其管理工作始终处于动态之中将突然性与计划性、集中管理与分散管理相结合。（3）做好设施设备管理的基础资料工作。基础资料是设施设备管理工作的基本依据，基础资料必须正确齐全。（4）管好、用好、修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率。设施设备的使用维护及检修是设施设备管理的重要环节。设施设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设施设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设施设备管理的好坏。如果一台设施设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能够保持设施设备的完好，延长设施设备的使用寿命。相反，如果使用不当，就会降低设施设备的有效利用率，缩短设施设备的使用寿命，严重时还会引起设施设备事故，造成设施设备的损坏或报废。【结语】望每一物业服务企业在努力为市民营造安全、舒适、文明、和谐、美丽的工作和生活环境的同时，努力完善内部管理制度，防控因为物业管理服务带来的民事责任和行政处罚等风险。

中商情报网讯：物业管理指对房地产的营运、控制及监管。物业管理亦包括对购作及用作兴建、维修、维护可交付物业的其他配套资产的管理。物业管理服务公司一般提供该等服务：物业管理服务、交付前及顾问服务及增值服务。随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。

市委常委会召开会议研究加强物业管理提升物业服务水平三年行动计划等事项市委书记蔡奇主持会议昨天下午，市委常委会召开会议，研究加强物业管理，提升物业服务水平三年行动计划等事项。市委书记蔡奇主持会议。会议研究了《关于加强北京市物业管理提升物业服务水平（2020-2022年）三年行动计划》和《关于党建引领物业管理提高“三率”的工作方案》，指出，物业管理是关系群众日常生活的“关键小事”。要及时总结疫情防控中的好经验、好做法，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，不断提升物业服务水平，建设和谐宜居社区。充分依靠群众，加强居民自治，把各方力量统筹调动起来，着力提高业委会（物管会）组建率、物业服务覆盖率以及党的组织覆盖率。持续加强物业管理突出问题专项治理，发挥好12345市民服务热线的作用。加强重点难点问题的改革突破，推进老旧小区综合整治中物业管理长效机制建设，深化住宅专项维修资金改革，做好中央企业和市属企业移交小区物业服务管理，持续推进相关试点工作。推动物业服务市场健康发展，发展智慧物业，促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营，市属企业要带好头。对物业企业承担社会责任予以必要支持。三年行动计划纳入全市街道工作和“吹哨报到”工作专班统筹推进，建立市级联席会议制度，健全市、区、街道（乡镇）、社区四级物业管理体制。会议研究了新时代民营经济统战工作，指出，要进一步加强党对民营经济统战工作的领导。把思想政治建设摆在首要位置，加强民营经济代表人士队伍建设，重点关注中关村企业、民营高科技企业中的经济人士，加大年轻一代培养力度。支持服务民营经济高质量发展，落实纾困扶持政策，解决拖欠民营企业账款等问题，帮助中小微企业渡过难关。建立健全政企沟通协商机制，坚持“服务包”等制度。发挥工商联和商会作用。发挥民营经济统战工作联席会议作用，构建大统战工作格局。会议邀请了基层一线党代表列席第一议题，来自社区党组织、街道便民服务中心、物业公司、保安服务公司的四位党代表围绕提升物业服务水平发表了意见建议。会议还研究了其他事项。

基层治理研究之四：小区物业管理的五大关系问题！碧翰烽/文随着城市化的不断推进，包括一些农村地区住宅的相对集中，我国原有的乡土特点被打破，人与人之间的区域和关系已经打破。在农村，一者体现为宗族、家族关系居多；二者体现为熟人关系，村干部与群众之间也是相当之熟悉的，除了那些合村之后的大村。而进入城市的小区，人们在农村的关系已经不复存在，从熟人关系转向了陌生关系，至于家族、宗族的关联基本上已经消失。社区的干部与居民之间，也很难熟悉，即使是居民委员会的换届选举，也很少有居民投过票。住进小区，业主与业主之间，可能门对门都弄不清楚对方的信息，快节奏的工作与生活，不少邻居或能通过电梯打个照面，但也都是以分钟甚至是秒来计算。突然而至的物业公司，对于有些业主也是一头雾水，谁是主人？谁是服务者？当下，从矛盾纠纷发生的趋势来看，城市居民纠纷也以小区物业纠纷为主要方面。而且随着城市的深度发展，物业管理的问题会越来越突出。这一点，在一些老旧小区表现更为明显，而我们这些年修建起来的小区又都将老去。前不久，我走访了一个老旧小区。这个上个世纪末的一个小区，当时应该档次比较高的，有多层、有别墅，但时间长了，小区老了，一些设施也旧了，可是多年的遗留问题又没有解决。比如开发商没有将物业用房移交给小区，而是直接变成了门面，还有就是一些违法建筑也一直保留，始终得不到处理。由于多年来已经没有物业管理，只得由社区来负责解决，也就纳入了此次老旧小区改造范围。所以说，小区物业问题还将长时期存在，有的甚至可能比较突出。这其中涉及到的问题，都已经相当明显，那么，本文试图从业主与物业的关系问题来探讨，如何解决小区治理面临的问题。1：物业与业主之间的信任关系：物业的定位，如何消除过度的市场化利益化？面对物业公司，业主对其的信任有多强。这里面涉及到认可度、信任度问题。比如有的物业公司以管理者自居，不是以服务者身份出现，始终没有找准自己的位置。所以，有不少业主建议，既然是管理，为何不能让社区、街道来管理？他们觉得物业公司的资本性太强，营利性太强，不希望物业管理在经济效益方面过度化。这就给管理体制提出一个问题，如何在小区实行党建引领？从而将小区治理纳入公共服务范畴，而不是一个完全市场化过度的范畴。2：物业管理主体之间的竞争关系：物业的选择，如何防止出现独家垄断局面？这次，民法典有一个不错的进步。那就是除了物业公司之外，增加了其它管理方的渠道。在现实当中，也有不少小区探索出了更多的渠道。一是市场化的物业公司；二是业主自治；三是社区托管。这三种方式各有利弊，均应存在。我以为，只要适合小区的，就是好的。但我以为，突出的问题往往出在前期物业的选择上，使得不少物业公司出现了由开发商掌控的垄断局面。因为很多物业纠纷的产生，应该主要与前期物业有关，前期物业的选择缺乏公开、民主、竞争性，一般就是由开发商指定的，而且有很多就是开发商隶属的物业公司。关于这种指定的方式：一方面侵犯了业主的选聘权；一方面给住房质量方面留下隐患，因为许多物业纠纷的形成，往往与开发商的规划、施工等有着千丝万缕的联系。比如房屋漏水等质量问题、地下车位的租售问题。所以，在前期物业的选择问题上，建议由开发商出资，住建部门监管，社区聘请物业或社区托管或组织业主自治。3：物业与业主之间的监督关系：物业的监督，如何防止业委会难产？业委会成立成了一个老大难问题。在这个问题上，我觉得有关方面难辞其咎。此次老旧小区改造，据一位社区书记说，要想纳入老旧小区改造，其中有一个重要条件就是：成立小区业委会。这原本是十分困难的问题，可是在老旧小区改造的推动下，这个业委会问题能够得到解决，有的小区还成立了党支部，从而让小区物业管理提升了一个水平。我就在想，业委会不是难成立，而是有关方面不作为。所以，我一直建议，要将小区业委会的成立纳入基层党建和基层社会治理的范畴，进行严格考核管理，并且要纳入物业管理的基础性条件，也就是说，凡是没有成立业委会的小区，物业公司不能进入。而且我觉得业委会成立，应该明确街道的主体责任，社区的具体责任，住建部门的监管责任。4：物业收费与服务质量的匹配关系：物业的服务，如何防止只重收费不重服务？物业公司收费是无可厚非的，也是业主应该承担的义务。不过有一个问题，就是收了多少费，就得提供多少的服务，而且这服务要达到应有的标准。现在，我们往往知道收费的标准，却不知晓服务的标准是什么？一方面有可能导致物业管理偷工减料；另一方面也可能导致部分业主要求过高、过于挑剔物业。我以为，有几个方面的基本服务值得关注：一是环境卫生，这个可能做得比较好一些，毕竟没有多少技术含量，只要请人请到位，给足一定的钱，加强标准要求，就会有好的卫生环境。二是安全问题，这个可能还存在一些短板。比如小偷小摸问题，比如饲养犬只问题，比如高空抛物或坠物问题，比如消防通道被占问题。三是其它一些服务。像车位、私搭乱建问题等。那么，接下来的物业服务合同，就要明晰这样的标准体系，收多少钱、干多少事，大家都写在明面上，摊开在桌面上。5：业主、开发商、物业之间的纠纷关系：物业的和谐，如何提高效率降低成本？小区物业纠纷，十分复杂，有涉及业主与开发商之间的纠纷，有业主与物业公司的纠纷，还有业主与业主之间的纠纷，等等，涉及面广，相互交错，处理难度大。有的小区一旦发生矛盾纠纷，要么就上访，消耗的是行政资源；要么是打官司，消耗的是司法资源，效率又不是很高；要么就群聚，影响的是社会安定，实为城市和谐之隐患。现实当中，这里面涉及到两个层面的职责弱化问题：一个是基层没有有效发挥一线调解的作用；一个是住房管理部门没有有效发挥一线调解的作用，而且也存在没有有效发挥监管的问题，比如有些矛盾纠纷的源头就涉及到开发商规划、施工、销售等历史遗留问题。物业管理，显然已经是从农村熟人社会向城市陌生社会转变的产物，完全沿用乡村治理的传统模式，远远不够，必须要借助法治之力，强化党建引领，让物业、业主、开发商之间形成有效平衡。

来源：亿翰智库引 言 2020年5月28日，由亿翰智库、嘉和家业物业服务研究院、天武云算主办的“2020中国上市物业企业百强”研究成果正式发布。2020中国上市物业企业TOP502020中国物业企业投资价值十强2020中国物业企业资本关注度十强获取完整版《2020中国上市物业企业百强研究报告》榜单解读一、企业经营主板上市物企阵营持续扩大板块营收近700亿元2018年至今，物业行业处于上市热潮中，在港股和A股上市的物业企业数量激增，另有多家物业企业在积极对标资本；在两年多的资本化蓬勃发展阶段，物业行业的成长能力、盈利能力及营运能力均有较大幅度的提升。中小板物企退市多，赴港上市物企激增2017-2019年，在香港联交所、沪深交易所及中小板三大融资平台上市物业企业数量在63-65区间震荡，整体并未展现出较大的波动；但从细分板块上看，H股上市物业企业阵营呈现快速扩充的趋势，上市企业规模由2017年的6家，扩展至2020年4月末的21家，另有建业新生活于5月15日在港上市上市。A股市场由于对于企业关联交易控制较严格，上市时间周期较长，并未展现出较快的增长动力，但整体上市企业数量呈现稳步上升的趋势。与HA股上市物业企业队伍快速扩容形成鲜明对比的是：中小板上市物业企业数量在快速下降，仅2019年就有12家新三板物业企业从新三板市场摘牌，如开元物业于2020年3月24日终止挂牌，另有多家物业企业提出拟退出新三板市场的计划。数据来源：嘉和家业物企营收利润双增，整体经营数据亮眼2019年，我国上市物业企业板块表现出较高的成长性，目前在板的64家上市物业企业整体营业收入为696.2亿元，同比增长36.6%，较2018年增速提升0.7个百分点；板块净利润为83.7亿元，同比增长35%；板块整体毛利润为178.9亿元，增速与2018年持平，为39.3%。数据来源：wind、嘉和家业物业板块营业收入、盈利能力的快速提升与各企业服务规模的快速提升有着高度相关性。在当前物业行业“规模化”发展的阶段，资本的加持将为物业企业规模拓展储备增长势能，在企业创收等方面也将起到积极的助推作用。板块成长性凸显，收入及规模增速超30%64家上市物业企业2019年总营业收入近700亿元，其中，25家在沪深交易所、港交所上市的物业企业总营业收入突破620亿元，同比增长39%，增速较2018年提升1.6个百分点；25家HA股上市物业企业2019年总资产为903.8亿元，同比增长40.7%，较2018年提速13.2个百分点；净资产为455.8亿元，同比增长75.2%，增速提升13.2个百分点。数据来源：招股书、年报当前物业行业整体竞争格局相对较为宽松，物业企业的市场化发展仍处于早期阶段；加之，近三年物业行业正处于资本快速涌入的阶段，企业在对接资本的早期会进行比较大的业务变革并实施较大力度的市场拓展策略，使企业在面向资本市场时能够呈现较高的投资价值及良好的企业形象。收入结构调整，高创收业务获侧重性发展目前，物业企业主要创收业务包含3个方面：物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务。从业务结构上看，物业企业的整体业务结构多元性在加强，对传统物业管理服务收费的依赖程度在降低，而物业延伸服务创造出更大的服务价值。数据来源：招股书、年报相比于传统仅靠收取物业费维持物业企业开支的运营模式，物业企业在新时代中积极挖掘社区相关增值服务业务，尤其是围绕业主社区生活服务、社区资产服务、家政服务、社区物业代理、家装服务等。从数据上看业主增值服务在三条业务线中为增长最快的业务，2017-2019年年均复合增长率高达85.3%；其次为非业主增值服务，三年复合增长率为57.7%；物业管理服务业务收入为三项业务中收入增长最慢的，仅增长33.3%。数据来源：嘉和家业整体看，物业企业的多元化经营业务愈发丰富，业务及收入结构逐渐优化、完善，行业整体抗风险能力在增强。虽然物业管理服务收入复合增长率不如业主增值服务及非业主增值服务，但不可否认在未来一段时间内，物业管理服务业务仍是物业企业收入来源的主力。资本助力规模增长，行业分化速度加剧规模作为物业企业行业地位的重要衡量指标，一直以来备受行业及企业的关注。且目前物业行业正处于资本加速介入初期阶段，结合跑马圈地的行业背景，资本加持更是助推了企业规模整合的速度。在资金使用上，上市物业企业的融资所得资金多用于市场收并购等相关业务上，如2020年刚上市的兴业物联、烨星集团（鸿坤物业）、建业新生活，三家企业均将超65%的融资金额用于地理扩张、收并购拓展服务规模。数据来源：招股书在22家H股上市的物业企业中，2019年末总在管面积为20.4亿平方米，同比2018年增长32.6%，虽较2018年增速有所回落，但整体仍保持超30%的增长速度；快速拓展的规模能够为企业创收带来持续的增长源动力。数据来源：招股书、年报物业企业营业收入与在管面积有着高度的相关性，根据22家H股上市物业企业2017-2019年管理规模与营业收入的数据显示，两指标之间的相关性系数高达99.5%，即：管理规模越大，企业能创造的收入也越高，这也能够诠释为什么上市物业企业将大量的资金用于市场外拓。表：22家H股物业企业营业收入与在管面积的相关性数据来源：企业年报、嘉和家业物业企业当前对规模的追求与早期房地产市场发展模式相似，追求规模效益、希望在市场被完全开发出来前，占据绝对的话语权；因为规模是物业企业创造服务价值的基石，规模的高成长性能够一定程度上保障企业收入的高成长及其他经营指标的良性发展，在资本市场上才能够有更多的发展机会，进而为投资者带来更大的投资收益，规模的增长也能够为物业企业多项创新增值服务业务开展提供庞大业务需求流量池。二、盈利能力行业短期资产收益率有所回落较高服务成本影响利润兑现2019年，中国上市物业企业TOP50营业收入和净利润分别为684.23亿元和82.72亿元，分别同比增长37.2%和37.1%，营业收入和净利润的提升主要得益于2019年物业企业整体管理规模的提升及多元增值业务的相继开展。从梯队来看，部分头部上市物业企业由于上市时间相对较早、融资规模相对较大，在规模拓展、多元业务开展等方面具有诸多先发优势，整体盈利能力的增速要快于中小物业企业，预计2020年头部物业企业将会对市场产生挤压效应，其增速势必快速行业整体增速。物业企业资产快速积累，ROE水平短期回落在相对盈利能力上，2019年行业总体平均净资产收益率较2018年呈现出下滑趋势，在25家H/A股上市物业企业中，近80%企业ROE水平值回落。数据来源：wind影响ROE的因素主要包含2个方面：税后利润和净资产。在经营模式，物业企业属于服务型行业，整体人力支出占比较大，且整体收入结构及盈利模式在2018、2019年间并未发生较大的变化，净利率水平反而较2018年下降1.2个百分点；物业企业上市之后大量的资金用于规模的扩张，使得企业总资产得到快速积累，影响ROE的净资产也快速提升。以25家企业数据为例，2019年企业净资产总额为455.79亿元，同比增长75.2%，较2018年增速上涨13个百分点。以2019年上市的10家物业企业数据为例：10家物企净利润变动区间在-78.1%-108.4%之间，而净资产变动区间在63.8%-736.9%之间，ROE=净利润/净资产，随着净资产的快速积累，而净利润受限于行业盈利模式，未能得到较大的提升，进而将会引起ROE的回落。数据来源：wind、嘉和家业目前物业行业正处于规模整合加速、资产快速积累的阶段，而在短期内物业行业的盈利模式并不会发生巨大的变化，未来一段时间内物业行业的ROE水平将仍会呈现下降的趋势。行业净利率有所回落，服务成本高企影响利润兑现2019年，25家H/A股上市物业企业经营净利润为77.14亿元，同比涨幅约为36.0%，整体净利率水平约为12.3%，较2018年回落0.3个百分点。上市物业板块整体阵营在扩充，但是由于新上市企业以中小型企业为主，短期内，初上市的物业企业的净利润将会被上市费用侵食掉较大部分，会导致整体净利润水平有所下降。数据来源：wind从物业企业的利润表中复看，影响物业企业净利润水平的因素较多，其中企业服务/销售成本、营业费用、税得税费用对企业净利润水平影响最大。在上一节中就曾提到过，物业企业作为服务型企业，拥有所有劳动密集型行业的痛点：用工成本高。2019年行业人力成本占总服务成本60%以上，以头部企业碧桂园服务、雅生活、保利物业为例，企业雇员福利开支分别占总成本的61.3%、66.6%、62.5%，随着物业服务企业上市之后服务基本面扩大，企业服务管理半径被拉长，整体服务品质监管难度上升，为保障服务品质，企业需要加大员工投入量，虽然物业行业整体正在由传统物业服务向现代物业服务行业转型升级，但行业整体现代化水平还较低，企业的整体服务成本并不会在短时间内有比较明显的下降。三费费率持续下降，盈利能力有望持续扩大2019年代表性上市物业企业三费费用率约为11.57%，较2018年下降1个百分点。2017-2019年物业企业三费费用率持续下降，显示出行业整体费用管控能力逐渐提升，行业盈利能力有望持续扩大。此处三费是指：销售费用、管理费用及财务费用，其中管理费用在三费中比例最高。数据来源：wind2017年-2019年物业企业管理费用率在8%-11%区间呈现逐年收敛趋势，表明企业在成本把控上有所提升，如永升生活服务、佳兆业美好及碧桂园服务等在管理费用率管控方面成果显著，2019年整体管理费用率下降幅度在4%左右，而2019年新上市的鑫苑服务、兴业物联及和泓服务等中小物业企业则表现不佳。近3年，物业行业整体销售/服务费用率及财务费用率同样呈现逐渐收敛的趋势，整体浮动区间在1.1%-1.4%区间；2019年行业整体销售/服务费用率为0.9%，较2018年下降0.02个百分点，75%的企业销售/服务费用率在行业均值以下，部分第三方物业企业如祈福生活、浦江中国等由于在物业管理服务上创收能力的下降，发力其他业务，导致企业销售/服务费用率的上升。在财务费用使用上，2019年物业板块财务费用率下降至1.06%，由于物业企业属于轻资产运营行业，对资金的使用最大方面即在规模扩张上，根据已上市物业企业的融资使用情况看，企业进行举债的倾向性较低，故而使得整体财务费用率较低，如蓝光嘉宝服务、保利物业、碧桂园服务等企业；但也有部分企业近2年财务费用高企，如时代邻里资产负债率较高，导致企业在利息支出上较高，使得企业在财务费用上远高于同行。三、资本市场物业股逆势走强价值投资理念显现嘉和家业物业研究院根据物企分布板块、业态布局、基本面和经营状况表现，筛选出14家H/A股物企成为嘉和家业核心物业指数成分股，成分股基本面表现如下：注：截止日期：2020.4.30；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股、A股股价：元/股；货币换算汇率：1港元=0.9元人民币数据来源：WIND、嘉和家业2019年至2020年一季度，A股和港股资本市场笼罩在一片阴影之下；A股延续继2018年股灾之后依旧处于底部盘整状态，港股市场在国际形势及各类社会事件冲击影响下，同样不甚乐观。2019年全年港交所新股发行仅有161只，较2018年发行的208只股同比大降23%；但在宏观环境惨淡的情况下，物业板块2019年上市阵营新增12家新成员，且整体涨幅呈现出逆境突围态势，2019年1月-2020年4月嘉和家业核心物业股指数上涨262%，跑赢恒生指数264.0pc，跑赢沪深指数231.8pc。数据来源：WIND、嘉和家业整理企业市值阵营分化，马太效应显现数据来源：WIND从上市物企的总市值层面分类，可将物企阵营分为四大类：1、600亿以上市值：碧桂园服务；2、100亿—600亿市值：雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、永升生活服务、新城悦服务（7家）；3、50亿-100亿市值：蓝光嘉宝服务、新大正、时代邻里、奥园健康、彩生活（5家）；4、50亿以下：佳兆业美好、滨江服务、南都物业、鑫苑服务、银城生活服务、兴业物联、烨星集团、浦江中国、和泓服务、祈福生活服务、中奥到家（11家）；按物业企业市值排序可以得出一个直观的结论：物业企业江湖地位的高低与背靠房企的体量息息相关。碧桂园服务作为目前行业市值最高的物企，分拆于房地产行业龙头碧桂园集团，背靠大树好乘凉，无论是资金还是项目来源，都较其他物业企业发展。第二类物企阵营中，均为拥有房企背景的物业企业，而且大多背靠的房企都属于业内头部企业。第三类物业阵营中，蓝光嘉宝服务、时代邻里、奥园健康均属于快速成长的企业；独立三方物企如南都物业、浦江中国、中奥到家都处于第四类阵营，虽浦江中国和中奥到家都属于上市物企阵营的先行者，但时隔多年总市值依旧难以突破10亿，独立三方物企和小型物企本身项目资源匮乏，进行大型收并购又缺乏足够的资金和品牌支撑。未来，随着上市阵营的持续扩充和各大物企跑马圈地冲规模的节奏加快，留给这类中小物企的发展空间逐渐减小，在两极分化加剧的情况下，企业间的竞争环境将更加激烈。物业股走出独立行情，超七成企业股价上涨注：起始时间(2020年内上市的物企起始日为上市首日、2020年之前上市的物企起始日为2020年第一个交易日)、截止时间（2020年4月最后一个交易日）数据来源：WIND、嘉和家业2020年1-4月上涨的物企有15家，领跑全行业的前三家物企分别为永升生活服务、保利物业、中海物业。2020年1-4月份物业股整体迎来上涨行情，新冠疫情期间物业企业展现出来的责任感，受到社会、政府等多个层面的充分肯定，政府的政策制定、优惠减免等多方面会有较大的倾斜力度，保利物业、中海物业作为老牌央企单位，承接的项目中公建物业及政府物业占比相对较高，收入保障性较高。虽然物管行业的风头渐起，但资本的逐利属性依旧能将物企进行分门别类。首先涨幅超过30%的物企共有13家，均为背靠大中型房企的物企，无一家独立三方物企；而涨跌幅超20%的物企共有3家，这类物企主要为独立三方物企和小型房企分拆出来的物企。未来将随着上市潮的持续，供投资者选择的标的物企增加，这类投资价值欠缺的物企将会面临更尴尬的处境，虽顶着上市企业的名头，但却享受不到公开市场的资金福利，还要履行上市企业的各项义务。物业股市盈率高，投资价值趋向理性市盈率为评估企业投资价值的重要指标，目前物管行业处于上升期，资本的持续看好推动物业板块市盈率的上涨，目前物业板块的平均市盈率达36倍，远高于地产板块；其中，市盈率最高的为招商积余高达96倍。数据来源：wind根据物业板块平均市盈率和发展前景来看，市盈率在20倍以上的物企属于正常区间，低于20倍的存在一定的危险性，低于10倍市盈率的物企共有3家，分别为彩生活、祈福生活服务和中奥到家，这三家物企为小型物企或独立三方物企。彩生活作为第一家上市物企，虽拥有目前上市物企阵营中最大的收费管理面积，但由于彩生活特殊的经营战略，真正产生效益却不多；在规模为王的当下，彩生活的在管面积增速却位列上市阵营最后一名。从全局来看，未来将随着上市热潮的退却，投资价值逻辑回归理性，物管板块整体市盈率必然会出现回落；但从个体来看，马太效应将会凸显，拥有大型房企背景的物企将会占有更大的发展空间和市场话语权，而小型物企和部分独立三方物企将会面临被市场淘汰或者吞噬的境地。嘉和家业看来资本的助力会加速头部物企的发展，在承接大体量项目和提升增值服务等更具优势。未来拥有大型房企背景的上市物企将会发展的更好，行业马太效应加剧，会导致出现强者愈强，弱者出局的局面。所以小型房企或者独立三方物企在面临各项难点的时候，需要未雨绸缪，找准适合自身发展的服务领域、深挖企业护城河，避免被行业淘汰。在嘉和家业看来：资本的助力会加速头部物企的发展，在承接大体量项目和提升增值服务等更具优势。未来拥有大型房企背景的上市物企将会发展的更好，行业马太效应加剧，会导致出现强者愈强，弱者出局的局面。所以，小型房企或者独立三方物企在面临各项难点的时候，需要未雨绸缪，找准适合自身发展的服务领域、深挖企业护城河，避免被行业淘汰。四、品质建设加大科技投入及标准化建设力度促进社区高效管理移动互联网时代，各行各业都在探索新的运营模式，物业服务行业也面临运营模式的调整。从嘉和家业对行业的监测来看，目前物业行业也在不断尝试5G、物联网以及人工智能等智能科技赋能服务体验和企业运营管理，以助力企业长久高效发展。2019年，上市物企利用资金优势，加大在高新技术上的投入，成效显著。例如，碧桂园服务实现多个“AI+社区”的落地；蓝光嘉宝服务对老旧小区进行智能化改造；中海物业、彩生活以及绿城服务等上市物企与京东、360以及商汤科技等科技公司合作，进一步提升自身在智慧社区上的运营水平。上市物企融资中科技投资占比超25%2019年，物业行业迎来上市小高潮，更多物企走向资本市场，并通过借助资本力量加强服务智能化建设。从近年来上市物企所融资金计划使用分配情况看，智能物联方面的投入占比超25.2%，成为物企上市融资支出第二大业务，仅次于企业用于规模扩张投入。 数据来源：招股书新城悦、永升生活服务、奥园健康、和泓服务等企业在招股书和年报中均明确提出“智能服务系统”、“智慧/能社区”等相关概念。未来，随着智能物联的概念日益清晰，物业企业对此的重视程度也将逐步提高，企业的服务品质也会走向更高的阶段。物企服务效率显著提升得益于充足资金支持，上市物业企业的资源整合能力得到提升，企业将科技应用到社区管理场景当中去，实现管理效能的提升，促进企业利益最大化。当下，上市物企利用技术进行社区管理服务主要聚焦在智能安保、智能门禁、智能停车以及智能监控等应用场景，这些场景的应用对员工服务效率的提升产生重要作用。表：上市物企利用技术进行社区管理服务资料来源：嘉和家业从2019年上市物企表现来看，兴业物联实现人均产值的大幅提升，为25家上市物企中单位创收能力最高的企业，达到76.72元/平方米，这和企业侧重于智能化设备的运营及上市前期企业进行相关业务与人员拆分有很大关系；此外，鑫苑服务、碧桂园服务以及蓝光嘉宝服务等物企在智能物联上持续发力，2019年企业人均效能也呈上升趋势。数据来源：企业年报、嘉和家业智慧社区作为新技术下的全新服务模式，一方面能优化企业产品和服务体系，提升社区服务品质；另一方面，在落实创新服务，扩展多元服务上具有重要优势，例如社区健康检测、智能家居等多元化、定制化的服务需求，助力社区服务企业在激烈的市场竞争中提前抢占先机。标准化建设：企业管理更趋规范化，并朝体系化方向发展现阶段，物业管理行业正经历从粗放发展向规范管理过渡期，物业公司普遍存在内部规章制度不健全、组织架构不完善、员工培训机制不到位等问题，直接对物业企业的服务品质产生影响。上市物业企业由于需要定期向社会公开企业运营相关数据，在管理体系上相对而言更系统化、规范化。在规章制度上，保利物业、中海物业、蓝光嘉宝服务等企业在疫情期间及时更新疫情防控规章手册，有效保障联防联控措施的落地执行，提高服务质量；在组织架构上，南都物业、新大正、奥园健康等企业根据企业发展战略，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，均设计高效运作的组织架构。在员工培训上，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务等上市物企纷纷成立管理学院，对企业员工进行专业化培养，为企业发展蓄力。图：上市物企行政管理特点伴随着上市物业企业阵营的不断扩大，也将有更多的物业企业健全、规范自身的行政管理体系，物业管理也将会朝着体系健全、运营成熟的方向不断发展；而行政管理体系的不断完善下，将同时助推物企在服务品质上精进，更好地满足业主美好生活及服务需求。五、社会责任积极履行社会责任助力国家全面脱贫我国的物业管理行业作为新兴产业，经过近40年的发展，已成为推动国民经济发展、增加就业机会的重要行业。目前全国物业管理企业已超过23万家，从业人员超过300万人。从行业的覆盖面、渗透性和关联度来看，我国的物业管理行业不但已完全具备了履行社会责任的条件或能力，同时也在积极肩负起履行社会责任的使命。物业企业的社会责任从企业内部讲，为员工创造良好的工作环境，保护其合法权益，形成和谐的工作氛围；从企业外部讲，依法纳税、维护业主权益、创造就业岗位以及跟随国家政策施行合适的方针策略。主要可以从法律层面、员工层面、环境层面三个层面展现物业企业的社会责任。法律层面：2019年，25家上市物企缴纳所得税总额超24亿元，纳税破亿元的物企共有7家，分别为雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、彩生活、绿城服务和招商积余，其中3家国有背景的上市物企纳税额均超亿元。7家“亿元纳税大户”的总纳税额约16.5亿元，占全部上市物企纳税额的68.6%。表：上市物业2019年纳税额数据来源：wind员工层面：物管企业在员工层面的社会责任主要体现在创造大量的就业岗位。城镇化的推进使大量的劳动力流动涌入城市，加剧了就业竞争形势，日益严重的就业问题使政府的负担加重。物业管理行业本身属于劳动密集型行业，因此在提供就业、服务社会方面可以做出很大的贡献。物业企业在保洁、绿化、保安、简单维修服务等基础岗位能够吸纳大量的年龄较大、文化较低的相对弱势群体，一方面降低了企业的人工成本、减轻了社会负担；另一方面对于安置流动人口、减少社会不稳定因素也起到了十分重要的作用；同时，物业企业会对这些员工积极提供学习和培训的机会，提高相对弱势群体的综合竞争实力，切实地履行企业社会责任。突如其来的疫情，导致社会就业难题加剧，为解决就业难题，国家发动“春暖花开国聘行动”就业政策，保利物业积极响应国家号召，为稳就业贡献企业力量，通过线上招聘面向社会各界求职者、应届生群体开放上千个综合管理类及项目管理类岗位。绿城服务在2月就启动了“千千万招募计划”，面向1000个重点大学招聘，培养1000名项目经理，于特殊时期播种希望。环境层面：环境责任包括社会环境责任和自然环境责任，这是企业社会责任的最高层次。环境责任主要是指企业对环境保护、社会发展的贡献；对解决自然、社会问题的贡献；以及对社会、自然公益事业的贡献。物业管理行业的环境责任主要就是“和谐”两字，是人与人之间的和谐，是人与自然的和谐，是一个个小区的和谐，是一个个小区构成的全社会的和谐。物业管理企业履行环境责任，就是要在和谐社区、和谐社会的建设中发挥积极、能动的作用。对于突发的自然、社会事件，物业管理企业应快速响应、以身作则，主动承担组织、协调、救助、善后等工作，积极履行社会责任。在2020年初疫情爆发期间，物业企业作为居民日常生活的最前沿保障单位，迅速投入到疫情防控工作中，纷纷成立总部及各区域防疫小组，积极承担社会责任并落实国家相关防疫政策，为了防止新型冠状病毒感染的肺炎疫情持续扩散，保障社区业主健康，满足业主居家的正常生活需求做出了巨大的贡献。在疫情尾期，国家发改委及28部门联合下发《消费扶贫助力决战决胜脱贫攻坚2020行动方案》以及各项助力中小企业复工复产的相关政策，多家物业企业纷纷响应号召并部署实际行动。奥园健康于全国奥园社区开展“菜你所想，蔬送爱心”行动，与兄弟集团合力出资购买贫困农户滞销产品并上门免费派送至奥园家人们，建立起农户与社区的“绿色爱心桥梁”，解贫困农户之急，用实际行动助力脱贫攻坚。碧桂园服务启动了助力中小企业发展的“众企共渡计划”，利用场景化社区资源，从助推广、通销路、供场地三大维度出发，推出9项众企共渡服务，共同打造社区发展新生态。物业企业作为第三产业的一支生力军，直接参与社会环境的改善，为广大业主创造现代文明的生活方式，为社会承担更多的责任，为2020年我国全面打赢脱贫攻坚战努力，为构建和谐社会建设贡献更大的力量。

随着我国传统人口红利见顶，新型城镇化建设是挖掘我国经济结构性潜能的核心战略，并且将成为今后十余年我国经济保持中速平稳增长的关键。2014 年“新型城镇化”首次写入政府工作报告以来，关于城市治理的表述持续出现，从最初的让城镇“宜业宜居”，到治理“城市病”，到 2018年首次提出“精细化服务”，再到 2020 年首次提出“大力提升县城公共设施和服务能力”，对于地方政府城市治理水平的要求愈发提高。在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生。城市服务，本质上是将公共空间和公共资源当作一个整体，由物业服务企业进行统筹管理，城市服务是物业服务企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。物业服务企业进入城市服务风险与机遇并存，想在城市服务领域有所建树还需刻苦修炼内力，才能在这片蓝海中占据一席之地。进入城市服务可行性城市治理需要管理范围和管理手段的精细化，物业服务企业在一体化城市服务解决方案上有巨大优势：第一，权责可统一，监管更便利。签订一体化城市服务管理合同，服务效率将会大大提高，并且政府也有了管控抓手，无论是环卫、停车场还是设施社保管理问题，都可以直接与物业服务企业协商解决；第二，横向能整合，服务有保障。物业服务企业与公共事业企业相互合作，是物业管理行业的公共属性、核心能力和服务水平与城市公共服务的相互交融，可以满足城市精细化发展方向及增效要求，在城市服务供给上具备天然优势；第三，服务密度大，增值拓展宽。物业服务企业的城市服务方案能够实现住宅、商办、公建、城市公共空间的全面覆盖，从而大幅提升区域项目密度。密度提升后，一方面能够发挥规模效应，缩减管理人员，提高供应链议价权；另一方面有利于掌握线下流量入口，方便部分增值服务的开展；第四，盈利能力中，现金流健康。在城市服务合同招投标中，价格评分占比一般较低，使得行业不太可能出现价格战，进一步确保了稳定的盈利能力。进入城市服务成功因素首先，自身硬。服务企业能力比较综合，有一定的实力承接城市服务。物业管理的规模经济主要体现为增值服务和科技应用，当规模与品牌足够大时，服务叠加、成本优势才能显现出来；其次，伙伴优。由于城市服务甲方的特殊性，企业完全可以通过与政府成立合资公司来强化背景。但是政府、国企合作方的能力和治理水平也是非常的关键；最终，求双赢。任何合作难免磨合，双方要求同存异，谋求双赢。政府合作方要政绩、要治理，物业服务企业要业绩、要盈利。双方除了做资源整合平台以外，还应共同培育某领域特长，增强竞争优势，纯粹的平台型公司是不存在的，只做服务外包也是很难的。培育某领域特长，也是为了克服背景、经验方面的短板。进入城市服务的切入模式一是从上到下。借万科物业分析，自2018年从珠海横琴开始探索城市服务开始，短短2年间，万物云城凭借创新模式，已完成10个城市、12个项目的综合探索。据统计，万物云城目前已在珠海横琴、雄安新区、广州白云、成都高新区等多地“落子”，主要为一二线城市新区的综合服务，万科的城市服务模式是自上而下的，通过与具有示范意义的标杆区域合作来切入城市服务领域。二是从下到上。在城市服务这条赛道上，另一家标杆企业碧桂园服务也是较早的入局者。公开资料显示，碧桂园服务目前已与韩城、开元、遵义等十余个城市达成战略合作，并持续推进项目落地。碧桂园服务是自下而上开展的，更多的从三四线城市的环卫服务发力，作为进入城市服务领域的突破口。三是点状切入。2020年6月23日，旭辉永升服务与江苏泗阳经济技术开发区举行了合作签约仪式，双方在智慧社区、智慧安防、智慧交通等智能城市建设等多项系列合作达成一致，从智能化角度切入城市服务；保利物业将城市服务的重心则对准了城镇，开启城镇公共服务管理这一独具特色的领域；招商积余也凭借自身管理大体量项目的优势，以及自身央企的企业性质，来对城市服务做了业务切入。环卫、秩序维护、园林绿化、市政设施维护等这些基于传统物业基础服务的延伸，也已成为城市服务的基础业务，各物业服务企业在拓展相关业务后会包装入城市服务的概念中。城市服务还远不限于目前可见的基础业务，这是全新的概念，没有既成的业务范围限制，延伸空间非常大。2019年9月，万科物业服务有限公司中标“深圳市河流水质科技管控项目”，中标金额为1.9亿元，合同签订预付款直接60%。保利物业做小镇管理，中航物业做城中村的防疫，这些业务原来都是没有的，可以说是物业服务企业自己勇于想象和尝试，勇于去影响、触动和说服政府部门而获得的新业务，而且这些新业务又极大地解决了目前市政服务日常运营存在的不足，可以说是多方共赢和期望极大的业务。进入城市服务分析行业研究分析的目的之一是为了指导企业业务实践。那么行业内的中型企业该如何进行城市服务拓展呢？以正荣服务为例简析一下。正荣服务成立于2000年，在管项目主要覆盖长三角、海西、中西部及环渤海四大区域，业态涵盖住宅、政府公建、写字楼等多种类型，约4000万在管面积，近7000万合约面积，是个比较典型的处于高速发展期的中型物业服务公司。以正荣服务的现状来看，应将目标瞄准品牌相对强势的区域，比如：海西区域、长三角区域等，通过深耕多年的良好政商关系来拓展业务。从基础做起，以市容环卫、园林绿化、设施管理等方向作为突破口进入城市服务市场，逐步拓展、积累经验，以便于进行其他区域的业务拓展及复制。加强对新业务的研究，谋定而后动，看到挑战的同时也清楚自身的有利条件，即：目前在管业态丰富，各种类型项目均有所涉及，尤其是近几年在非住宅类服务的能力迅速成长，相关能力可以应用到城市服务集成中，相信在当今城市服务的东风下，正荣服务也有可能乘风破浪，有所作为。目前头部物业服务企业对于城市服务的探索正在逐渐成形。相信未来物业服务企业在城市治理公共服务领域将会有更重要的角色，有更广阔的发展前景，事在人为，一切皆有可能！