五星级酒店项目可行性研究报告

据悉，中哲咨询为九寨沟酒店项目编制的可行性研究报告立项成功。项目概况项目名称：九寨沟酒店项目；项目地址：四川省阿坝州九寨沟县；合作方式：承租；经营业态：客房、餐饮、休闲茶坊、会议、娱乐等。行业市场通过对国内旅游业分析可知，我国国内旅游业市场正在持续扩大，旅游业收入稳定增长，随着我国经济发展，未来旅游业市场规模将进一步扩大，同时也将带动旅游住宿业的发展。就四川省而言，近年来全省旅游总收入呈现持续增长的态势，旅游住宿业也是稳步增长的状态，而全省的酒店客房供给主体依然为成都(占比45.94%)，占据全省“半壁江山”，其次为阿坝州(占比6.39%)、乐山(占比5.46%)、绵阳(占比4.87%)、甘孜州(占比4.22%)、南充(占比3.94%)、凉山州(占比3.78%)。因此阿坝州的酒店住宿还有待发展。而从阿坝州的旅游业来看，整个阿坝州的旅游市场规模虽然近年来受到地震的影响有所下降，但其市场规模依然保持在200亿元以上，作为旅游业的下端产业，旅游住宿业也将拥有可观的市场。并且随着景区逐渐修复，未来全面开放之后，将吸引更多消费者前去观光旅游，这也将为当地酒店住宿业带来一大批消费者，未来市场前景非常可观。建设必要性项目的运营是符合当下旅游产业发展，能够极大的丰富九寨沟景区的旅游服务功能，推动九寨沟县的旅游业积极、可持续发展，促进当地就业，促进当地经济发展，并且能够提升公司形象，增加企业收入，是一项利国、利民、利己的好项目，因此，项目的建设运营是可行的。

8月24日，市委副书记、市长、市城乡规划委员会主任王军主持召开市城乡规划委员会第四十五次会议，研究审议有关规划编制和重大项目方案。市人大常委会副主任安志宏、市政协副主席郭明兴、市政府秘书长王永祥出席会议。会议听取了天水市城乡规划委员会第四十四次会议议定事项落实情况的汇报；审议了天水市公园城市总体规划、羲皇大道中段城市更新改造规划方案；听取并讨论了天水世茂国际生态城（五星级酒店板块）、迎宾馆片区五星级酒店项目概念方案。（资料图）王军强调，要准确把握公园城市的科学内涵和时代价值，充分学习借鉴成都市建设美丽宜居公园城市的先进理念和成功经验，立足天水实际，突出山水人文特色，统筹生产、生活、生态三大布局，切实以公园城市理念引领城市规划、建设、管理、运行。要加强公园城市总体规划与“十四五”规划、国土空间总体规划等规划之间的衔接整合，以人为本做好城市设计，细化制定公园城市近、中、长期发展规划和阶段性行动计划，轻重缓急分期分批实施，努力把天水打造成人人向往、美丽宜居的公园城市。王军强调，实施羲皇大道中段更新改造，对于进一步优化道路交通环境和城市空间环境、提升片区居民生活品质具有重要作用。要坚持高起点规划、高水平设计、高标准建设，注重完善片区内市政、交通等基础设施和教育、医疗、商业、文化等公共服务配套，确保达到功能完善、设施齐全、环境优美，让老百姓能真正感受到城市更新改造带来的实惠和便利。王军强调，天水世茂国际生态城和迎宾馆片区五星级酒店建设要坚持一体化设计、建设和管理运营，严格标准规范，突出品质档次，切实以项目建设提升城市品位，推动天水旅游业和现代服务业加快发展。秦州区和各相关部门要密切协调配合，帮助解决实际困难，为项目建设创造良好环境，确保项目早日建成发挥效益。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居 优质内容推荐商丘西区这块土地两次流拍流露了什么信息？64个城市首套房贷利率为5.43%蚌埠这里要拆，征收补偿方案来了……

一、项目概况本次方案针对酒店智能化系统工程的要求、特点和目标，我们为业主提供的智能化系统的建议方案充分体现了我们成祥科技一贯遵循的高标准和高要求的原则，采用建立在思想集成、系统集成、功能集成、网络集成、软硬件界面集成和施工界面集成等多种技术之上的建设模式，以达到业主“思想领先、技术一流、功能卓越、服务满意”的总体要求。集成思想主要体现在采用最先进的智能建筑的设计方法和理念来服务于酒店的管理；功能集成体现在为将来入驻的酒店管理人员和客户人员提供最好的工作或生活环境，包括对各系统的集中监视、控制、管理及监控流程自动化等，努力使酒店“每一寸土地、每个员工都成为酒店的利润来源”；技术集成要体现技术的先进性、创新和实用性，包括各子系统互连、联动和一体化通信网络等；软硬件界面集成应有效地解决各子系统之间的设备接口界面、软件通信协议界面等，为用户提供单一且友好的管理模式，有效降低管理成本；施工界面集成主要解决土建、机电安装与智能化系统分阶段投入使用的要求。总之，就是要通过各种手段为客户提供安全、舒适、快捷的办公及酒店生活环境。二、系统设计思想为保证智能化系统先进性和完整性，实现酒店智能化系统工程所要求的功能和目标，并为酒店提供切实可行的高性价比的解决方案和优质可靠的产品，我公司根据多年从事智能化系统工程的工程经验及智能建筑的技术特点和发展趋势，为酒店提供了性价比最好的智能化系统建议方案和产品选择，各系统方案设计均按照最新的技术进行，并且在此基础上有进一步的提升，对将来的系统扩展也留有接口和空间，针对本工程的特点，在充分理解和把握贵方未来需求的基础上，我们提出了我们的建议方案。我们的理念是，提供甲方更多的解决方案和选择余地，让最好、最适合、投资性价比最高的方案用在我们所承建的每一个智能化建设工程上，为此目标，我们成祥科技全体员工不遗余力，并将此精神作为公司不断向上发展的动力和源泉。该数码酒店整个IBMS]集成框图如下所示：三、设计原则1．先进性系统采用国际、国内通行的先进技术，适应时代发展的需要。由于本工程体现的是现代计算机网络技术、通信技术的应用，因此我们在系统配置时选用符合国际标准的先进网络技术构建系统。2．成熟性以实用为原则，采用成熟的具有工程实践的先进技术。3．开放性采用开放的技术标准，避免系统互联或扩展的障碍。开放性是系统集成的关键因素，根据国际信息技术发展的潮流，集成系统设计必须遵循“开放式”的原则。所谓“开放式”，实质上是要求解决不同系统和产品之间的接口和协议的标准化，以保证它们之间具备“互操作性”。4．按需集成根据工程特点，按照管理需要分层次、分阶段实现集成。5．标准化采用标准化的设计和标准化的产品。系统设计符合前述有关设计规范，同时设备均为标准化设备，便于备件储备和互换。6．可扩展性充分考虑未来发展，在系统设计时留有合理的冗余。系统具有充分的扩展能力，为未来可能的业务发展需要留有充分的余地。7．安全性、可靠性包括系统自身的安全和信息传递的安全，以及运行的可靠性。通过信息集成的综合管理，使酒店的运营环境更安全。四、系统设计说明（一）自控、网络系统篇1、酒店智能楼宇自控管理系统酒店楼宇自控系统对楼内机电设备系统进行自动监控，如风机盘管、暖通空调、给排水、变配电、公共照明等进行自动控制，中央控制站通过灵活的运行方案设定达到节能、高效的控制功能。在发生火警等紧急状况时与相关系统如消防报警系统联动。系统接入网络后，可以支持远程监控，设备运行状态信息对有许可的访问允许共享，使远程技术支持成为可能。楼宇自动化系统的任务是创造安全、舒适与便利的工作环境，尽量减少能源消耗，提高经济效益，以获得强劲的市场竞争力。酒店楼宇自控系统之监控范围包括下列子系统：供配电子系统、照明子系统、给排水子系统、暖通空调子系统（空调系统、新风系统、风机盘管系统、通风系统、冷、热源系统）2、客房管理系统客房管理系统是利用先进的智能控制技术和计算机网络通讯技术精心设计而成的，可实现酒店客房的智能灯光控制、空调控制管理、服务响应管理、安防信息控制管理和音乐系统控制等功能。该系统是基于EtherNet型的网络系统，是跟踪国内外最新技术，面向星级酒店的新一代酒店客房服务控制管理系统。该系统全面兼容国际标准TCP/IP协议和以太网技术，可以实现对酒店客房状态与设施进行监控和管理的功能。整个系统采用成熟的以太网TCP/IP通信协议和大型SQL Server（客户/服务器模式）数据库，保证了整个系统的稳定性和可靠性，克服了目前国内普遍采用的上一代酒店客房服务控制管理系统RS-485总线联网方法速度慢等各种问题。该系统具有智能化、网络化、规范化特点，将科学的管理思想与先进的管理手段的相结合，帮助酒店各级管理人员和服务人员对酒店运行过程中产生的大量动态的、复杂的数据和信息进行及时准确的分析处理，从而使酒店管理真正由经验管理进入到科学管理。我们认真审慎设计的客房管理系统更加注重绿色、智能和开放性，强化了客房管理、服务和节能功能，多种开放式标准接口方便与第三方系统集成。2.1系统目标人性化的控制方式－使用方便、简捷、合理全数字式弱电控制－采用国际先进技术、使用安全、可靠高档、豪华、独具特色－符合酒店高标准的服务要求系统必需具有及高的可靠性、稳定性、易维护性2.2系统配置及功能在酒店每房间设RCU智能控制主机一台，所有受控电器、灯光、插座、空调、电动窗帘、可视猫眼、保险箱……均由控制主机控制。门外清理、勿扰、门铃按钮三合一指示牌，带有人/无人状态指示灯。过道设置智能识别节电开关－客人进入房间插卡后，自动打开指定灯光，可识别客人、服务人员及其他人员，非授权卡无法取电。过道设置廊灯开关与床头廊灯开关双控，卫生间灯、排风扇开关（弱电DC－12V控制）。床头柜设置控制开关－左右床头灯、廊灯、房灯、请勿打扰（带指示灯）、请即清理（带指示灯）开关（弱电DC－12V控制），建议床头开关安置在两床之间，便于共同控制。墙面设置温控开关—控制室内温度及盘管风机，客人离开房间后自动处于低速节能状态，酒店前台可在客人入住酒店时提前设定房间温度。控制主机内含CAN客房控制器，以便对客房进行联网，实现酒店客房服务的实时管理。IC卡门锁（或感应卡门锁）的供电电源（DC5－12V）由控制主机提供，（可选择性的）设置通信接口通过控制主机与前台联网，门锁需更换电池。2.3系统的基本功能插卡控制－客人进房间插卡，自动打开廊灯、同时使左右床头灯开启50％亮度，客人拔卡离开房间后，客房受控灯光、电器延时10－30秒自动关闭（在夏季，拔卡后，盘管风机自动处于低速运行状态；其他季节，拔卡后，盘管风机自动关闭）。左右床头灯－单键调光控制，多路调光可供选择。请勿打扰－门外勿扰指示灯亮，门铃按钮无效，开关状态设指示灯。请即清理－门外清理指示灯亮，清理、勿扰互锁，开关状态设指示灯。门外勿扰开关设置隐含键—服务员可判断房间内是否有人（无须按门铃打扰客人）。廊灯控制－过道及床头均设置廊灯开关，双向控制。酒店前台控制—前台电脑可在客人入住房间前，提前设定房间温度，并可打开指定灯光。完整方案查看下载请点击下方：了解更多。

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。

公共建设项目指行政办公用房、文化娱乐场馆、体育场馆、医疗卫生设施、教育科研设计机构用房、文物古迹和革命纪念建筑、城市通信设施、外国使领馆等。这类项目具有很强的政府主导性，大部分属于政府投资，符合政府投资项目的特点。政府投资项目可行性研究报告有以下特点：必要性项目的招投标和实施代建制方案政府投资的投资方式。对采用资本金注入方式的项目，要分析出资人代表的情况及其合理性对没有营业收入或者收入不足以弥补运营成本的公益性项目，要从项目运营的财务可持续性角度，分析、研究政府提供补贴的方式和数额PPP项目应根据政府有关规定，在满足项目目标和基准效益的前提下，推算政府介入的条件和给予的优惠等。该项目主要强调社会服务功能，分析的重点是社会需求与服务，强调投资效果分析，经济分析的重点强调费用效果最佳，以及财务的可持续性分析，在充分满足服务功能的前提下，计算项目的运行费用，提出可行性运行的方案等。

1月12日，成都市温江农高园举行2021年一季度重大项目集中开工暨成都·乐古浪项目开工仪式。本次集中开工涵括了成都·乐古浪、半称心盆景园、成都西500kv变电站等11个重大项目，总投资约24.93亿元，涵盖文创旅游、都市农业、民生基础设施等多个领域。作为悦榕在川的首个项目，成都·乐古浪由悦榕酒店、高品质住宅和全龄乐活河畔墅区构成，旨在打造悦榕生态圈 ，以悦榕酒店为引擎，撬动区域精品休闲，打造网红民宿聚集区，带动地方苗圃经济。项目地处温江，紧邻浓郁道家文化的青城山和国家文物保护单位陈家桅杆，环境优雅、空气新鲜。温江有着4000年文明积淀，是古蜀鱼凫文明的发祥地，是目前西部健康产业高地，是全面体现新发展理念宜业宜居宜游的新中心城区。而悦榕酒店也是悦榕集团在四川第一个落地的国际五星级酒店项目，将助力温江拓展现代服务业高端化之路。据悉，未来成都·乐古浪项目将紧紧围绕“三医两养一高地”设计、施工、运营。将被打造成职住平衡、产城融合与生态宜居于一体的项目。而悦榕酒店则将打造成温江区经济发展的助推器，成都新经济发展的新高地之一。【来源：川观新闻】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

本份报告从南京区域环境、市场规模、运营现状、客群属性等几个维度，为未来进入市场的投资者和在深度经营的运营者提供了方向和思考。一、南京旅游住宿业宏观环境分析 1.1宏观经济环境 近年来，南京市经济发展稳步上升，2015年增幅达到10%，2016年稍有放缓，2017年产业结构调整后重新上扬;酒店经济收入情况发展和GDP走势一致，但变化更加剧烈;相较之下，旅游经济收入受政策支持，成为南京经济转型的支柱产业，增幅一直处于上升趋势。1.2南京现有旅游资源 根据南京市产业转型规划，旅游业是其重点发展的行业之一，未来或将成为重要支柱产业。而南京市各区拥有的旅游资源，则将成为旅游业发展的核心竞争力。作为六朝古都，南京拥有21个4A级和2个5A级景区(夫子庙秦淮风光带和中山陵园风景区)，2017年共接待海内外旅游人次12293万。夫子庙秦淮风光带除了5A级景区旅游的资源优势外，同时还拥有南京市中心的地理优势;玄武区除了中山陵园风景区外，还拥有4个4A景区，相较其他区所拥有的旅游资源较突出，成为南京之最。二、2017-2018年南京酒店市场分析 除了景区景点，南京酒店分布特征根据行政区及商圈划分表现又有所不同。通过分析南京中高端酒店市场在各个商圈的酒店价位分布，可为在营酒店和待筹建开业酒店提供定价参考。2.1南京现有酒店市场大小及酒店分析 据迈点研究院(MTA)实时抓取携程网的不完全数据统计，南京2017年共有4781家酒店提供住宿，其中中高端酒店(四、五星酒店及四、五星标准酒店)231家。酒店行政区分布 231家中高端酒店共分布在11个行政区，酒店分布两极分化较为明显。其中江宁区虽处南京较偏地块，但借助温泉等休闲旅游资源以及高铁站等交通优势，其成为拥有中高端酒店最多的区;秦淮、鼓楼和玄武三区各有部分处于南京市中心——新街口而吸引共超100家酒店入驻。栖霞、浦口、六合、高淳和溧水等新区均不到10家，溧水甚至只有3家。商圈/景区分布 此次监测的231家中高端酒店共涉及南京21个主要商圈/景区，其中有8个商圈/景区酒店总量超过8家(图4)，占据南京市中高端酒店市场的一半份额。其中，新街口地区、玄武湖湖南路地区以及江宁开发区已进入市场酒店较多，准备进入该地区的酒店需要做好自身市场定位，进行市场细分差异化经营，突出自己的竞争优势。价格分布 南京中高端酒店价位跨度从200-2100元不等，主要集中在200-900元之间。酒店最密集的新街口地区价位集中在300-700元之间，同价位间的酒店竞争十分激烈，超过1000元价位的豪华精选酒店成为该区高价位酒店市场的唯一进入者;相比之下，玄武湖湖南路地区和江宁区开发区酒店细分市场更加丰富，酒店房价分布也更加分散，从200元到1000元都有，而市场内最高价位的酒店定价比新街口地区豪华精选高出一级，江宁开发区的翠屏山宾馆更是超过2000元定价。准备进入以上三个热门商圈的酒店需要做好充分的市场调查和自身的市场定位，对于酒店自身的市场宣传成本相较其他地区会偏高，且竞争者会偏多。2.2 主要商圈/景区平均舆情指数分析 酒店市场舆情情况一定程度上反应了该区酒店在整个南京市的一个市场认知程度：舆情指数越高，市场认知范围越广，认知程度越深。而每个地区由于自身区域因素不同，整体的舆情指数也会有一定差异，各地区的平均指数水平能够给该地区的酒店市场运营提供一个参考指标，帮助其衡量自身的市场舆情水平。南京市8个主要景区及商圈的平均舆情指数主要以火车站和新街口地区为代表，在南京当地的舆情指数相对较高。新街口地区作为南京市中心，舆情指数超过37.0，成为最热门地区; 雨花台(高铁南站)区则最低，只有28.0左右。就点评指数而言，其走势与舆情指数基本一致，可以说南京酒店的舆情指数很大程度上是由点评指数决定的。新街口地区属于南京老牌商圈，吸引了大量休闲和商务客人，酒店入住率常年居高，点评数量也随之偏多;市场内酒店也是百花齐放、竞争激烈，各家酒店对其服务质量等顾客满意度相关内容十分重视，酒店好评率也偏高，推动地区整体水平。处于交通枢纽的火车站地区，由于区位靠近玄武湖湖南路商圈和市中心，其目标市场体量较大，促使其点评指数上扬。从运营指数来看，玄武湖湖南路地区和新街口地区两大老牌商圈酒店对于自身市场宣传较为重视且宣传力度在南京数一数二，这与其激烈的市场竞争有直接关系;雨花台(高铁南站)地区和火车站地区则相对较低，主要由于其客源较为充足，靠近目标市场，且该地区酒店目标客户群体特征显著，相应的酒店配套设施也非常针对该群体，对于其他市场客户不具备类似吸引力，使大部分酒店节省了市场推广预算。三、2017-2018年南京酒店运营表现分析 相较之下，南京高星级酒店的市场表现更加具有规范性，其反应的市场特征也更加明显。就酒店市场运营表现而言，除了最直接的平均房价和入住率，酒店的市场宣传和市场认知也是不可忽略的重要部分。迈点区域酒店舆情指数MCI中的运营指数数据一定程度上反应了各酒店在当地市场中的认知程度，同时为各酒店衡量自身在市场中的位置提供了一个参考依据。3.1 南京星级酒店运营分析 据中国家文旅部监督管理司数据显示，南京2010至2017年度五星级酒店平均房价在2013年达到峰值，超过650元，之后受政策影响骤跌，近年来有回升趋势，处于500-600元之间;四星级酒店房价在2012年突破400元，之后一直在350-400元之间波动;三星级酒店房价2013年轻微下滑后稳步上升，并在2017年达到最高值，超过260元。就入住率而言，五星级酒店受高房价和政策影响明显，2010-2013年入住率持续下滑，2014-2016年处于逐渐回暖阶段，2017年南京市进行产业转型大力发展旅游业，酒店入住率直线上升突破70%;四星级酒店入住率一直保持市场内领先水平，但领先差距2014年前逐渐缩小，之后差距稍有波动但在2017年把握市场机遇再次拉开领先差距，入住率超过75%;三星级酒店市场走势与五星级大致相同，2013年后入住率逐渐回升，但相较中高端星级酒店发展力度稍显不足。3.2 运营指数前十酒店经营情况分析 根据迈点区域酒店舆情指数MCI监测数据显示，2017-2018年南京中高端酒店里运营指数部分表现前十的酒店，只有南京金奥费尔蒙酒店和南京威斯汀大酒店两家国际品牌平均房价冲破900元，其余大多集中在400-600元之间。而南京金陵饭店和南京维景国际大酒店作为国内品牌酒店代表，房价也超过600元。单就运营指数而言，南京市场运营前十酒店的运营指数分别在2017年5月、7月和9月有一个小高峰，且在2018年3月普遍达到最高值。5月，受五一黄金周影响，南京各大酒店开始集中进行市场宣传，使其自有渠道运营(微博、微信)及第三方媒体曝光率明显提升;7月，亲子游、温泉主题酒店借助暑期进行市场营销，形成了一个指数小高峰;9月，受2017年南京软博会等会展流量吸引，各酒店再次迎来一个新高峰。在前十的酒店中，南京中心大酒店一直保持着领先位置，且运营指数普遍高于其他酒店;南京玄武苏宁银河诺富特酒店市场宣传力度稍显不足，3月成为唯一一家指数下跌的酒店。整体而言，上榜酒店主体为国内中高端酒店，国际品牌的优势在南京市场内并不明显。本地酒店对于市场运营部分十分重视，不论是充分利用自身品牌效应的国内酒店集团旗下酒店(如南京金陵饭店和南京维景国际大酒店)，还是借助国际品牌运营的单体老牌酒店(如南京玄武饭店)，都取得了不错的市场表现。四、2017-2018年南京酒店目标客群分析 4.1 中高端酒店潜在客群画像分析 南京潜在中高端酒店客群年龄主要集中在30-49岁，且由于性别不同，其习惯搜索关键词也不同：女性客户群体更偏向于使用“酒店”一词来搜索住宿体，而男性客户群体更偏好于使用“宾馆”。这其中，酒店的潜在客户主体长江三角洲地区，其中自南京本地居民最多，其余分别来自上海、杭州和苏州这三个周边城市。酒店市场投放时，可以着重对30-49岁的江浙客群进行宣传;同时根据客户群体选择的习惯用词，有针对性地进行营销。从南京酒店的需求图谱来看，潜在客户群体在选择南京酒店预定时，对南京酒店的攻略和排名比较关注，“南京酒店推荐”、“南京五星级酒店排名”等类似关键词，与南京酒店保持了较强的相关性，部分酒店名称甚至直接成为搜索主体。这说明，酒店的市场认知程度，能够直接吸引到潜在客户，尤其是外地客户。在互联网信息爆炸的时代，酒店排名和旅游攻略对外地客户群体，有着直接的引导作用。4.2 点评指数前十酒店客群情况分析 南京市点评指数前十酒店中，除南京凯铂精品酒店外，其余酒店OTA总评分均达到18分(满分20分)以上;点评数前十酒店差异较大，南京金陵饭店和南京中心大酒店由于其开业时间较早，有了较多的评论积累，点评数最高;南京索菲特银河大酒店由于其所属酒店集团拥有自己的订房网站，预定量产生分流，OTA点评数也随之降低。就点评指数而言，前十酒店指数变化趋势基本一致，但酒店竞争非常激烈，经常有名次更换情况发生，尤其是3月，一直稳居第一的南京金陵饭店与其他酒店指数差距大幅缩小，或有被赶超的趋势。2017年底受世界智能制造大会会展以及圣诞、跨年的影响，南京酒店需求量增加，整体酒店客群涌入形成一个高峰。五、2017-2018年南京中高端酒店舆情指数(MCI)前十榜单分析 迈点区域酒店舆情指数MCI综合了酒店的运营指数和点评指数，一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和受欢迎程度。换言之，迈点区域酒店舆情指数MCI高的酒店，在市场中的综合表现往往更加有竞争力。以下是南京2017-2018年度榜单前十：舆情指数前十榜单均为品牌酒店，其中以国内中高端酒店为主，可见南京酒店市场内国内品牌酒店对市场认知度的宣传是非常重视的。根据指数走势可以看出，南京金陵饭店在2018年3月前稳坐第一，3月被南京中心大酒店反超。而南京绿地洲际酒店虽然在运营指数和点评指数十强排名中均未上榜，但其总体排名进入舆情指数前十，是一家综合表现平稳的酒店。榜单内酒店通过自身品牌影响稳固在市场中的影响力和地位，使其他单体酒店难以进入榜单，对于自身品牌的利用十分到位。国内品牌酒店在与国际品牌酒店的竞争中表现突出，前者全面压制后者。对于想要新进入南京中高端酒店市场的投资者来说，国内品牌不失为一个选择。六、2018年南京酒店发展趋势及建议 6.1 滨江沿河地区市场升级 2018年，南京将重点围绕“一山两水一城墙”等核心旅游资源进行旅游项目的打造。这其中，长江游轮和外秦淮河游船游览线的建立，完善了水上和水下的互动。秦淮河沿岸的夫子庙等人文遗产景点成为重点旅游发展对象，沿岸酒店则迎来更多以水上休闲和人文旅游为目的的游客。虽然滨江沿河地区市场扩张明显，但由于秦淮河沿岸市场的竞争十分激烈，市场饱和度比较高，新酒店进入的挑战会很大。因此，通过细分市场的客群需求进行相应升级，对于在营和待开业酒店都是必须做到的。6.2 河西鱼嘴地区会展商务市场潜力大 阿里和小米在南京的总部、科大讯飞均位于河西鱼嘴地区，再加上南京会展中心吸引的大量展会，使其加速进化成为高端商务会展中心。另外，4条地铁线路计划通过此区，其中一条已通车，使河西鱼嘴区的交通便捷程度直接升级。虽然目前市场内已有多家提供大型会议的国内、国际中高端品牌酒店，但细分市场仍可以进入，比如平均房价1000元以上的市场暂处于空白状态，未来市场成熟后也有进入空间。6.3 江北地区综合市场蓄力强劲 江北地区主要涵括了六合区、浦口区和栖霞区八卦洲三部分。受产业转型政策支持，六合西站高铁站即将建成，浦口区以龙之谷、华夏文旅、极光片羽等项目为龙头的全域旅游组团正在快速打造中;同时，江北核心第一高楼建成后形成的金融和科创区，及顶尖企业半导体产业基地落户带来大量商务会议需求。作为新兴版块，目前江北地区的中高端酒店市场尚未成熟，酒店价位跨度较大且稀疏，市场可进入程度较高。市场内酒店价位主要集中在200-500元之间，其他价格空间足。七、 2017年度南京市中高端酒店舆情指数(MCI)完整榜单 八、数据说明 文中涉及市场规模、各大酒店运营状况等数据，均来源于当地统计局、当地旅游局、网络公开数据以及相关调研考察，由迈点研究院(MTA)整理统计完成。关于各品类释义1)报告中涉及的四、五星级酒店指根据《旅游涉外饭店星级标准的划分》分别达到300分(四星)和330分(五星)，由当地星级评定机构评定的酒店。2)报告中涉及的四、五星级标准酒店指酒店本身未参与评星，但自评达到四、五星级酒店标准的酒店。3)报告中涉及的中高端酒店指迈点舆情指数MCI监测的所有线上酒店供应商可提供的预定酒店(含部分精品民宿、独栋别墅等)。4)报告中涉及的酒店运营情况及点评情况是指迈点区域酒店舆情指数MCI监测的各酒店在公开网络平台上的数据表现，如微信，微博以及在线旅游网站公开的顾客评价等。本文来自迈点网，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

重庆项目可行性研究报告 重庆项目规划重庆概况：重庆，简称巴或渝，位于中国西南部，是中华人民共和国直辖市、国家中心城市 、超大城市、国际大都市，长江上游地区经济、金融、商贸物流、科技创新和航运中心， 西南地区综合交通枢纽和最大的工商业城市 ，国家重要的现代制造业基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区； 西部开放开发战略支撑和长江经济带西部中心枢纽；东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。重庆总面积8.24万平方千米，2015年末，辖38个区县（自治县），户籍人口3371.84万；2015年，重庆地区生产总值15719.72亿元。地形大势由南北向长江河谷倾斜，地貌以丘陵、山地为主，其中山地占76%，有“山城”之称；属亚热带季风性湿润气候，冬暖春早，夏热秋凉，四季分明，无霜期长；有长江三峡、世界文化遗产大足石刻、世界自然遗产武隆喀斯特等等人文景观。重庆是国家历史文化名城，巴渝文化的发祥地；因嘉陵江古称“渝水”，故简称“渝”；有“中国火锅之都” 、“中国会展名城” 、“世界温泉之都” 之称；商周时期是巴国的首都，因宋淳熙十六年，光宗赵惇先封恭王再即帝位，自诩“双重喜庆”，由此得名；抗战时期是国民政府陪都和永久陪都； 新中国成立初期为西南大区驻地和中央直辖市，后又为四川省辖市，1997年又恢复为中央直辖市。重庆发展概况：十二五”时期是很不平凡的五年，是我市发展势头好、城乡面貌变化大、人民群众实惠多的五年。面对复杂多变的宏观环境和艰巨繁重的改革发展任务，在党中央坚强领导下，我市紧紧围绕“科学发展、富民兴渝”总任务，务实进取，开拓创新，奋发有为，顺利完成“十二五”规划确定的主要目标任务。全市地区生产总值年均增长12.8%，总量突破1.5万亿元；人均地区生产总值突破5万元，超过全国平均水平；常住居民人均可支配收入突破2万元，综合经济实力大幅提升，经济结构调整取得显著成效，改革开放取得重要突破，社会事业全面发展，生态环境持续改善，人民生活水平不断提高，全面建成小康社会迈出坚实步伐。主动适应经济发展新常态，加快转变经济发展方式，加快转换发展动力，推进经济结构转型升级，经济发展质量效益明显提高，投资、消费、出口“三驾马车”并驾齐驱，全社会固定资产投资累计突破5万亿元，社会消费品零售总额突破6000亿元，进出口总值增长5倍多；先进制造业与现代服务业双轮驱动，汽车、电子、装备制造业占工业总产值比重达到56%，金融业增加值占地区生产总值比重提高2.2个百分点，服务贸易五大专项年均增长35%以上；稳步推进统筹城乡综合配套改革，城乡一体化发展深入推进，城乡发展的均衡性、协调性显著增强，累计429万农业转移人口进城落户，城乡居民收入比缩小至2.6∶1；大力加强城市规划建设管理，城市影响力、竞争力大幅提升，美丽山水城市建设成效明显；扎实推进全面深化改革，重点领域和关键环节改革取得重要突破，户籍制度改革、地票制度改革等领域创造了新经验，经济社会发展动力活力持续释放；积极融入国家“一带一路”和长江经济带等对外开放和区域发展重大战略，充分利用国际国内两个市场、两种资源，对外开放广度、深度进一步拓展，构建起大通道、大通关、大平台开放体系，形成内陆地区独有的“三个三合一”开放平台，“渝新欧”国际铁路联运大通道成为中欧陆上贸易主通道，中新（重庆）战略性互联互通示范项目成功落地；确立民生工作“五个坚持”原则，切实保障和改善民生，滚动实施重点民生实事，着力解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题；全面加强平安建设，大力创新社会治理，社会保持和谐稳定；坚持把加强生态文明建设摆在更加突出位置，守住“五个决不能”的底线，生态建设和环境保护不断加强，空气环境质量明显改善；坚定不移贯彻依法治国基本方略，全面推进依法治市，经济社会发展法治化水平不断提高。这些为“十三五”期间经济社会发展奠定了坚实基础。重庆项目可行性研究报告核心说明：报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。重庆项目可行性研究报告参考目录（大纲）第一章重庆项目总论一、重庆项目名称及承办单位 二、重庆项目拟建地址三、可行性研究的目的四、可行性研究报告编制依据和范围 （一）重庆项目可行性报告编制依据 （二）可行性研究报告编制范围 五、研究的主要过程 六、重庆建设规模与产品方案 七、重庆项目总投资估算 八、重庆工艺技术装备方案的选择九、重庆项目建设期限十、投资重庆项目备案数据重庆项目备案数据一览表 十一、研究结论 十二、重庆项目主要经济技术指标重庆项目主要经济技术指标一览表第二章重庆项目法人基本情况一、重庆项目法人概况二、重庆项目承办单位概况第三章重庆市场需求预测第四章重庆建设规模与生产方案一、建设规模的确定原则 二、重庆项目建设规模三、重庆项目生产纲领产品纲领规划一览表 第五章重庆项目建设选址及土建工程一、重庆项目建设地选择原则 二、重庆项目建设地概况 三、重庆项目建设选址方案四、选址用地权属性质类别及占地面积五、重庆项目用地利用指标重庆项目占地及建筑工程投资一览表 六、重庆项目建筑工程方案（一）建筑工程概况 （二）建筑结构设计 （三）标准化厂房设计七、重庆项目选址综合评价重庆项目总图布置主要技术经济指标一览表第六章原材料及能源需求情况原辅材料及能源供应情况一览表第七章技术生产方案一、重庆工艺技术方案的选用原则二、重庆工艺流程生产工艺流程示意简图三、重庆项目设备的选择 （一）设备配置原则 （二）设备配置方案 主要设备投资明细表 第八章环境保护一、环境保护设计依据二、污染物的来源（一）重庆项目建设期污染源 （二）重庆项目运营期污染源 三、污染物的治理（一）重庆项目施工期环境影响简要分析及治理措施 施工机械在不同距离处的贡献值一览表（二）重庆项目营运期环境影响分析及治理措施 办公及生活废水处理流程图 生活及办公废水治理效果一览表 四、环境保护分析五、重庆项目厂区绿化工程六、重庆项目环境保护结论第九章劳动保护安全卫生及消防一、劳动保护和安全卫生 （一）设计标准及规定（二）主要不安全因素及职业危害因素（三）采取的主要防范措施 二、重庆项目安全生产措施三、重庆项目消防（一）重庆项目设计原则 （二）重庆项目主要防范措施 第十章重庆项目节能分析一、重庆项目建设的节能方向 二、设计依据及用能标准 （一）重庆项目节能政策依据 （二）重庆行业标准、规范、技术规定和技术指导三、节能背景及目标 四、重庆项目能源消耗种类和数量分析（一）生产重庆项目主要耗能装置及能耗种类和数量 重庆项目主要能源和含耗能工质年需量测算表 （二）单位产品能耗指标测算单位能耗估算一览表 五、重庆项目用能品种选择的可靠性分析 六、重庆项目工艺设备节能措施七、重庆项目电力节能措施八、重庆项目节水措施九、重庆项目运营期节能原则 十、重庆项目运营期主要节能措施 十一、重庆项目能源管理 （一）重庆项目管理组织和制度（二）重庆项目能源计量管理 十二、重庆项目节能建议及效果分析 （一）重庆项目节能建议 （二）重庆项目节能效果分析 重庆项目主要能耗指标一览表 第十一章重庆项目风险分析及风险防控一、重庆项目政策风险分析及风险防控二、重庆项目用地及工程建设配套风险分析三、重庆项目市场风险分析及风险防控四、重庆项目资金风险分析及风险防控五、重庆项目原材料采购风险分析及风险防控 六、重庆项目环保因素风险分析及风险防控七、重庆项目风险评价结论重庆项目风险因素和风险程度分析表 第十二章重庆项目实施管理和劳动定员一、重庆项目建设期管理组织 二、重庆项目建设期管理 三、工作制度四、劳动定员劳动定员一览表 第十三章重庆项目实施进度计划第十四章投资估算与资金筹措一、投资估算依据和说明（一）重庆项目总投资估算编制依据 （二）重庆项目投资费用分析 （三）重庆项目固定资产投资（固定资产）（四）重庆项目固定资产投资估算 固定资产投资估算表 （五）流动资金估算 流动资金估算一览表 （六）重庆项目总投资估算总投资构成分析一览表二、重庆项目资金筹措方案（一）重庆项目资金筹措方案重庆项目资金筹措与投资计划表三、投资使用方案（一）重庆项目建设投资使用计划 （二）重庆项目流动资金使用计划 重庆项目资金使用计划与运用表第十五章重庆项目经济评价一、重庆项目经济评价的依据和范围 二、重庆项目费用估算与财务效益 （一）销售收入估算 产品销售收入及税金估算一览表 （二）重庆项目综合总成本估算综合总成本费用估算表（三）利润总额估算 （四）所得税及税后利润 （五）重庆项目投资收益率测算 重庆项目综合损益表 三、重庆项目财务分析（一）全部投资财务分析 财务现金流量表（全部投资）（二）固定资产投资财务分析重庆项目财务现金流量表（固定投资）四、盈亏平衡分析生产重庆项目盈亏平衡分析表 五、敏感性分析 单因素敏感性分析表 第十六章综合评价及投资建议一、重庆项目综合评价二、重庆项目投资建议第十七章附表及附图重庆项目固定资产投资估算一览表 重庆项目流动资金估算一览表 重庆项目固定资产折旧和摊销一览表 重庆项目综合总成本费用估算一览表 重庆项目产品销售收入及税金估算一览表 重庆项目综合损益估算一览表 重庆项目资金筹措与投资计划一览表 重庆项目资金来源与运用一览表重庆项目财务现金流量一览表（全部投资）重庆项目财务现金流量一览表（固定资产投资）重庆项目资产负债表 重庆项目建设重庆项目招标方案和不招标申请表重庆项目盈亏平衡分析一览表 重庆项目盈亏平衡分析图 重庆项目借款还本付息估算一览表泓域咨询专注于产业规划咨询、项目投资分析，并提供全方位解决方案的中小企业发展战略咨询机构，在全行业中首创了“互联网+咨询”的服务模式，可为中小企业定制 “企业+政策+市场”全生命周期发展规划方案。（一）规划咨询：总体规划、专项规划、区域规划及行业规划；（二）项目咨询：项目投资机会研究、策划方案，项目建议书（预可行性研究）、项目可行性研究报告、项目申请报告、PPP项目咨询；（三）全过投资咨询咨询。