深圳房地产研究报告

中商情报网讯：2020年尽管受疫情影响，深圳房地产行业发展平稳有序：出台“新深八条”楼市调控政策，商品房供应稳步增长，新房住宅成交量为近5年新高。深圳十四五规划提出，坚持“房住不炒”，多措并举促进房地产市场平稳健康发展，预计深圳房价趋于稳定。一、深圳房地产市场回顾1、“新深八条”打击炒房7月15日，深圳八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，发布调整商品房住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收作用（个人转让增值税免征年限调整为5年）、细化普通住宅标准、对热点楼盘销售管理、推行抵押合同网签等“三价合一”等措施。“新深八条”收紧户籍居民购房政策，切实支持合理自住需求，有效遏制投机炒房，同时，政策堵住离婚炒房的漏洞，因此，大批拥有“房票”的购房者一夜失去了购房资格。将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，对当前二手市场过热和二手房价上涨发挥较明显的抑制作用。将真正落实交易价、评估价、登记价“三价合一”，降低金融风险，抑制投机炒作。资料来源：中商产业研究院整理2、加大商品房供应据深圳市住建局数据，为缓解住房供应紧张局面，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%；商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。2020年，全市共批准预售商品房项目144个，建筑面积888.72万平方米，同比增长13.9%；其中商品住宅建筑面积507.13万平方米，5.15万套；商务公寓150.19万平方米，2.55万套。3、新房住宅成交量为近5年新高2020年深圳新房住宅共成交45384套，同比增长19.8%，成交量为自2016年以来的新高。据悉，2016年深圳出台楼市调控政策，成交量高位回落。在收紧型调控政策下，2017年和2018年深圳新房住宅成交维持低位。2019年成交量回暖达到37882套，2020年深圳新房住宅成交进一步增加。数据来源：深圳房管局、中商产业研究院整理疫情对深圳楼市影响较小，3月就出现民众戴着口罩排队进售楼处看房的现象。从月度成交数据来看，3-7月，深圳新房住宅成交小幅波动，总体保持在3000套以上。8月以来，深圳新房住宅成交呈现上涨的趋势，11月成交达到最高峰为6296套。数据来源：深圳房管局、中商产业研究院整理4、龙岗龙华光明成交活跃2020年全年深圳成交45384套新房住宅，同比增加19.8%；成交面积4488634平方米，同比增加20.5%。其中，龙岗、光明、龙华、宝安新房住宅成交超5000套。龙岗新房住宅成交量最大达13976套，成交量占比全省的30.8%。光明、龙华、宝安成交分别为7599套、7290套、6192套，成交占比超10%。与2019年相比，深汕新房住宅成交涨幅明显，成交1818套，同比上涨4684.2%位居第一。罗湖、龙华新房住宅成交涨幅超100%，龙岗新房住宅成交涨幅51.0%。但是，坪山、大鹏、盐田、宝安、南山、福田新房住宅成交下跌，其中，南山、福田楼市遇冷，新房住宅成交跌幅较大，同比分别下跌45.9%、73.2%。数据来源：深圳房管局、中商产业研究院整理5、深圳房价温和上涨2020年以来，深圳新房房价温和上涨。据国家统计局数据，2020年11月，深圳新房房价环比与上月持平，同比上涨4.9%，涨幅较少上月回落0.2个百分点。二手房房价环比上涨0.6%，涨幅较上月回落0.3个百分点，同比上涨14.6%，涨幅较上月回落0.9个百分点。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理二、2021年深圳房地产市场前瞻楼市主基调：“房住不炒、增加住房供应近期，深圳“十四五”规划和2035年远景目标的建议细则出炉。从建议可以看出，增加住房供应，坚持“房住不炒”仍是深圳2021年的楼市主基调。房价走势预测：楼面价控制良好房价趋于稳定据克尔瑞数据，2020年，深圳供应含宅用地34宗，共583万方；成交31宗，共537万方，供求量均达到历史最高值，含宅用地总成交量占全市土地成交比重高达74%。2020年来，深圳土地出让在“双竞双限”模式下，加上对人才住房和普通住房的价格限制，含宅地土地成交楼板均价14907元/㎡，同比去年下滑近50%，溢价率同比下滑34%。楼面价控制良好，预计2021年深圳房价趋于稳定。更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

2019年在房住不炒的调控主基调下，深圳迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好，楼市明显回暖。全年一手住宅市场供需两旺，供应及成交规模均创近三年新高，二手住宅市场信心提升，量价齐升。住宅用地供应及成交大幅增加，“双限双竞” 模式极大的稳定了市场预期。01政策▌《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。《纲要》提出深圳要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。▌《建设中国特色社会主义先行示范区意见》发布8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。深圳被赋予高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋的战略定位，加快实施创新驱动发展战略，构建现代产业体系，形成全面深化改革开放新格局，助推粤港澳大湾区建设。▌香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。香港居民享有与当地居民同等的待遇。香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。▌深汕合作区商品房解冻，购房不计入深圳其他区限购范畴12月2日，深汕特别合作区管理委员会发布《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》，正式启动过渡期商品房销售工作。《公告》显示，合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士（含离异）限购1套。在合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购范畴。企事业单位、社会组织等法人单位不得在合作区购买商品住房、商务公寓。合作区管委会及市住房主管部门对商品住房和商务公寓项目实施销售价格指导。居民在合作区购买商品住房和商务公寓的，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。▌规范住房租赁市场8月30日，深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，《意见》突出租赁房民生属性，以“稳租金、稳预期”为发展目标，多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为、发挥住房租赁交易服务平台作用，对租赁市场加强了规范。▌深圳推出30平方公里产业用地，面向全球招商11月5日，市政府新闻发布厅举行深圳30平方公里产业用地全球推介计划新闻发布会，深圳推出30平方公里产业用地，面向全球进行产业招商，重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。▌调整普通商品住房标准，取消“豪宅税”11月11日，深圳市住建局明确将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。此次调整后，满足新政策的普通住房在上次交易满两年后再次上市出售，可以免征增值税。深圳普通商品住房标准的调整，实质性降低刚需、改善性需求购房者的购房成本，更好地满足合理住房需求和扩大住房消费的政策初衷。▌取消商务公寓“只租不售”相关规定12月12日，深圳市住建局正式确认和公开发布《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》，提出取消2018 年 “深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。此前商务公寓“只租不售”政策一定程度上抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销售。政策的调整是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。02市场▌住宅供应：供应大幅增长 ，供应量恢复至2016年水平2019年，深圳全市共计推出商品住宅437.77万㎡/43376套，供应面积同比增长15.1%，经过2年的持续增长，2019年全市商品住宅供应量已恢复至2016年水平。2011-2019年深圳市商品住宅年度供应面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌住宅供应：2、3、4季度形成三波供应热潮，11月供应面积71.23万㎡年内最高一季度受假期影响，全市批售量较少，2月份新批上市4.78万㎡为年内最低水平。2季度市场回暖，供应明显恢复，月度供应稳步上升，6月供应面积47.34万㎡为上半年最高水平。7-8月市场有所降温，供应量大幅下滑，9月份开发商大力推盘冲刺“金九银十”，当月住宅供应量达到前三季度最高。四季度为冲刺年度业绩，开发商继续加快推盘速度，供应量继续保持高位，11月供应面积71.23万㎡达到年内最高水平。2015-2019年深圳市商品住宅月度供应面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌住宅供应：龙岗、宝安、南山供应领跑全市，龙华、罗湖供应增长超一倍2019年，龙岗区商品住宅供应面积154.25万㎡位居全市首位，供应面积同比增长91%。宝安区供应面积60.48万㎡排名第二，同比2018年减少43%。南山区全年供应59.87万㎡排名第三，供应面积同比增长33%。与2018年相比，龙华、罗湖供应增长超一倍，龙岗、盐田供应增长明显，宝安、福田、光明供应大幅下滑。2019年深圳市商品住宅区域供应情况及同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌住宅成交：多重政策利好推动楼市上行，成交规模创近三年新高2019年在中央重申坚持房住不炒、房地产金融监管持续收紧的背景下，粤港澳大湾区规划纲要出台、社会主义先行示范区意见发布以及调整“豪宅税”标准等政策利好持续推动深圳楼市上行，全年商品住宅成交369.86万㎡/37484套，成交面积同比增长26.48%，成交规模创近三年新高。2011-2019年深圳市商品住宅年度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌住宅成交：政策持续刺激楼市，形成2季度上扬和年末“翘尾”行情一季度受供应不足影响全市成交处于低位，2季度随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，市场持续回暖，成交量明显提升，5月份成交面积43.89万㎡达到上半年最高。7.30”政治局会议表态“不将地产作为短期刺激经济的手段”后，市场成交出现下跌趋势，但紧随着深圳建设中国特色社会主义先行示范区意见的公布，市场下跌趋势立马止住。四季度开发商积极推盘冲刺年终业绩，同时伴随11月深圳调整“豪宅税”标准和取消商务公寓“只租不售”等利好刺激，楼市再次升温，市场成交在12月迎来一波高潮，形成年末“翘尾”行情，当月成交49.28万㎡为全年最高水平。2015-2019年深圳市商品住宅月度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌住宅成交：龙岗、宝安、光明成交领跑全市，坪山、南山、龙华处于第二梯队2019年，龙岗区商品住宅成交面积86.09万㎡位居全市首位，成交面积同比增长7%。宝安区成交面积83.88万㎡屈居第二，成交量同比2018年增长42%。光明区全年成交53.49万㎡排名第三，同比增长近两倍。与2018年相比，罗湖、南山、坪山成交量有所下滑，盐田、大鹏、光明、福田、宝安成交增长明显。2019年深圳市商品住宅区域成交情况及同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌成交结构：80-120㎡、300-800万元区间的刚需及首改产品为市场成交主力从成交面积段来看，80-120㎡户型为市场成交主力，成交占比70.2%，其中100-120㎡占比相比2018年增长6.8个百分点；60-80㎡占比有所增加，其他面积段户型占比均有一定程度减少。总价段方面，300-800万元区间产品为市场成交主力，占比77.4%，相比2018年增加7个百分点；整体来看，深圳购房总价门槛较上一年有所提升，300万元以下产品总体占比不足7%。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌成交价格：全年商品住宅成交均价55821元/㎡，同比小幅上涨3.14%2019年，深圳市商品住宅成交价格保持稳定，全年成交均价55821元/㎡，同比2018年上涨3.14%。从月度成交均价情况来看，二季度受成交结构影响，4、5月份成交均价出现小幅下跌，下半年市场热度持续攀升，月度成交均价小幅波动，并在10月份达到全年最高水平。2015-2019年深圳市商品住宅月度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com注：由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额，因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据，4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。▌成交价格：福田、南山成交均价领跑全市，坪山区成交均价增幅最大2019年，福田、南山分别以101355元/㎡和95937元/㎡排名全市区域成交均价前两位，同比分别上涨7.97%和4.09%，罗湖区以71947元/㎡排名第三，同比小幅下跌1.07%。大鹏、坪山是全市仅有的商品住宅成交均价“3字头”的区域。与2018年相比，全市大部分区域成交价格呈现平稳小幅上涨趋势，仅罗湖、大鹏成交均价出现下跌。坪山区受单个高价项目成交影响，全年商品住宅成交均价增长33.84%，增幅最为明显。大鹏则受单个低价项目影响，全年成交均价下跌13.72%。2019年深圳市商品住宅各区域成交价格及同比变化数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com注：由于深圳国土局官方网站深圳市房地产信息平台自2019年4月起不再披露每日商品住宅销售均价及销售额，因此2019年4月之前的数据来自官方披露数据，4月及以后成交均价数据将采用中指CREIS数据库统计数据。▌销供比：供需同比均上涨，全年销供比0.84，整体供大于求2019年深圳楼市供需两旺，全年商品住宅新增供应面积437.77万㎡，同比增长15.1%，成交面积369.86万㎡，同比增长26.5%，全年销供比0.84，市场整体供大于求。从各月销供情况来看，月度销供比波动收窄，供求关系逐步均衡。2015-2019年深圳市商品住宅月度销供比走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌销供比：各区表现不一，龙岗、南山、龙华短期存在一定去化压力光明、坪山、宝安、福田全年销供比大于1.0，总体表现供不应求。龙岗全年供需均位居全市前列，销供比为0.56，去化压力较大，另外龙华、南山也存在一定的去化压力。罗湖区全年仅在12月底新批一个项目，导致销供比仅为0.17。2019年深圳市商品住宅区域供需情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌库存：全年呈“U”型走势，12月末库存为281.51万㎡，出清周期8.49个月截至12月底，深圳商品住宅可售面积281.51万㎡，较去年同期减少18.7%，去化周期8.49个月。从月度走势来看，全年商品住宅库存呈“U”型走势。1季度市场成交处于低位，住宅月度可售面积均超过300万㎡，去化周期都在12个月以上。2季度随着市场成交回暖，住宅库存量明显下降，6月份住宅可售面积272.99万㎡，去化周期9.45个月为上半年最低水平。下半年库存量继续减少，11月起住宅可售面积明显提升，去化周期在12月上升至8.49个月。2015-2019年深圳市商品住宅库存面积及去化周期走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌项目成交：新锦安壹号公馆、万科星城分别夺得商品住宅项目成交金额、成交面积排行榜冠军数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌企业销售：万科330.69亿元/54.23万m夺得2019年房企销售排行榜双冠军数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中▌二手住宅：政策持续利好，市场信心明显提升，全年成交量创近三年新高2019年受政策持续影响，深圳市二手住宅市场信心提升，成交持续旺盛，全年二手住宅成交77149套/637.21万㎡，成交套数及面积均创下近三年新高。成交套数同比增长19.4%，成交面积同比增长20.1%。从月度走势来看，1季度市场成交较为平淡，二季度起市场成交量持续提升，随着利率下调和取消“豪宅税”以及一系列利好政策的刺激，12月二手住宅成交9959套/82.92万㎡达到年内最高水平，也是近三年最高水平。2015-2019年深圳二手商品住宅成交月度走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌二手住宅：均价稳中带涨，6月起突破6万元/㎡2019年深圳市二手住宅月度成交均价稳中带涨，由1月的54918元/㎡上涨至12月的62779元/㎡，12月二手住宅月度成交均价同比上涨14.3%。从月度价格走势来看，全年二手住宅月度成交价格一路平稳上行， 6月起突破6万元/㎡，12月达到月度最高水平，也是历史最高水平。2015-2019年深圳市二手住宅成交价格月度走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌土地市场：供需双升，住宅用地推出及成交量同比分别增加2.5倍和1倍2019年，深圳全市共推出土地56宗，总规划面积827.85万㎡，同比增加26.9%。其中住宅用地推出14宗，规划建面241.61万㎡，同比2018年大幅增长246%；商办用地推出13宗，规划面积141.61万㎡，同比减少19.6%。成交方面，2019年全市累计成交土地48宗，总规划面积674.78万㎡，同比增加9.8%。其中住宅用地成交11宗，规划面积131.17万㎡，同比大幅增加105.2%；商办用地成交8宗，规划面积98.98万㎡，同比减少34.3%。工业用地中新型产业用地占比明显增加，11月底腾讯85.2亿拿下大铲湾地块，用来建设200万㎡“互联网+”未来科技城，将利好片区经济和周边房价。2018、2019年深圳市土地推出及成交规划建筑面积对比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌住宅用地：政府加大供应，土地出让创新高，重启“双限双竞”模式效果显著2019年深圳继续加大宅地供应，住宅用地推出及成交量均创近年新高。全年住宅用地分别在6月及11月大批量集中入市，6月24日“史诗级土拍盛宴”，5宗宅地集中出让，报价300余轮，最终全部以上限价成交，出让金合计223.84亿元。11月22日成交5宗宅地，合计127.51亿元。12月前海首宗宅地公开出让，最终以接近最高限价38.9亿元成交，全年宅地成交11宗，出让金总额390.25亿元创历史新高。11月22日，深圳土拍重启“双限双竞”模式，严控地价的同时限定商品住宅入市最高售价，极大的稳定了市场预期，宅地拍卖回归理性，房企拿地明显谨慎。2011-2019深圳市住宅用地供求走势及成交地块宗数数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com附：2019年住宅用地出让一览数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com附：2019年住宅用地出让详情数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com03总结与展望▌大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布重新定义深圳城市价值2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，提出深圳要发挥经济特区的引领作用，向现代化国际化城市方向发展，成为具有国际影响力的创新创意之都。对深圳的地位和价值做了充分的肯定。8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。赋予了深圳新的战略定位和历史使命，对深圳未来长期发展具有里程碑式意义。▌调控政策主基调不变，深圳继续发挥城市主体责任，持续推进长效机制建设2019年，中央重申坚持房住不炒，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。在此基础上，深圳市政府发布租房规范意见，调整普通商品住房标准，取消商务公寓“只租不售”相关规定，继续推进租购并举制度。预计2020年深圳调控政策主基调不变，仍将以稳为主。深圳将继续发挥城市主体责任，进一步增加市场供应，加强市场监管的同时结合市场形势进行政策微调，持续推进长效机制建设，确保房地产市场平稳健康发展。▌新房市场维持平稳或小幅增长趋势，二手住宅市场量价可能实现进一步提升2019年在多项利好政策刺激下，深圳楼市回暖明显，一手商品住宅供应及成交均创近三年新高，均价总体保持平稳，库存面积降至历史较低水平；二手住宅市场信心明显提升，成交持续活跃，均价稳中有升。展望2020年，受多重利好政策的持续影响，深圳新房市场成交或将延续四季度较好态势，全年成交量预计维持高位或有小幅增长，成交价格受产品结构影响，或将有小幅度上涨，二手住宅市场量价可能实现进一步提升。▌政府继续加大住宅用地供应，“双限双竞”模式或将成常态2019年深圳明显加大推地力度，全年住宅用地共推出14宗，成交11宗，成交规模创近7年新高。除大鹏新区宅地全部建设可售人才住房以外，其余10宗均需配建只租不售的人才住房。下半年深圳土拍重启“双限双竞”模式，限地价、竞配建的同时限制项目入市价格，增加公共住房的同时稳定市场预期。2018年深圳二次房改提出，2018年至2035年间深圳市场商品住房和公共住房比例各占住房供应总量的40%和60%左右（人才住房、安居型商品房和公共租赁住房各20%）。2020年是深圳落实商品房保障房并举政策的关键一年，预计政府将继续加大住宅用地供应，同时配建公共用房，宅地多以配建人才住房或公共租赁用房的形式出让，“双限双竞”模式或将成为一种常态。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

。Q房网独家出品的2020年房地产年报第二篇来啦！第二篇分析的是，深圳的宏观经济环境，各位看官，请往下看！2.1深圳GDP——增速、增量、人均GDP三个第一2020年前三季度，深圳国内生产总值累计为19787亿元，同比增长2.6%，受疫情的持续影响，总量增速较去年同期有明显下滑。前三季度GDP总量在四大一线城市中待续排名第三，但累计增速、绝对增量和人均GDP实现三个第一。总体来看，在疫情之后恢复经济的进程中，不惑之年的深圳取得了亮眼的成绩。2.2深圳GDP结构——南山总量第一 光明增速亮眼2020年前三季度，南山、龙岗、福田依然稳坐GDP总量前三名的宝座，前三总量共为深圳贡献了六成的GDP量值，且二、三位排名依然胶着。从增速来看，则是后起之秀不断发力，在全市经济总量增速不足3%的背景下，光明、龙岗、盐田都实现了5%以上的增速，且11区中有7区的增速都超越了全市平均水平。2.3深圳人口结构——城市名片吸引人才落地生根2019年全市常住人口1344万人，较2018年增加41万人；户籍人口495万人，较2018年增加40万人。也就是说，2019年的人口增长基本是户籍人口的增长，流动人口比例依然重，但占比即将跌破六成。可以说，在“来了就是深圳人”的号召下，在“先行示范区”和“粤港澳大湾区”的带动下，将会有越来越多的外来人口在深圳落地生根。2.4深圳人口区域分布——龙岗落户人数跃居第三2019年深圳1344万常住人口中，约有756万人集中在宝安、龙岗、龙华，总计占比56%，与去年持平。深圳495万的户籍人口中，原关内的福田、南山以及原关外的龙岗约有289万，占户籍人口总数的58%，罗湖户籍人口占比被龙岗及宝安反超；深圳849万的流动人口中，有566万人集中在宝安、龙岗和龙华三大区域，合计占比高达67%。2.5深圳人口区域密度——人口密度居高不下 考验城市承载力2019年，深圳总体人口密度为6728人/平方公里，同比增长1.8%，其中，有五个区域的人口密度高于全市平均水平，这也基本是深圳房价的领先区域。与2018年相比，2019年的人口密度增幅较大的区域分别是光明（同比增长5.3%），龙岗（增长5.1%），坪山（增长3.7%），增长幅度最小的是盐田，人口密度仅增长0.3%。2.6深圳住户部门中长期贷款增加额——贷款活跃度增加2020年全年，深圳住户部门中长期贷款增加额2316亿元，同比增长34%。疫情之下，住户部门中长期贷款的显著增长是近年难得一见的情况，主要归因于去年同期这一数据基数偏低，并且，2020年资金避险情绪下住户购房动作更加活跃。但基于房地产领域的贷款政策依然在金融监管的大环境之下，防范系统性金融风险仍是大前提。2.7深圳房屋施工面积——2020施工面积增速逼近历史高位2020年1-10月，深圳房屋施工面积9174万㎡，同比增长24%，其中，住宅施工面积4547万㎡，同比增长22%。房屋施工面积增速在近些年间经历了前跌后涨的过程，整体增速在2016-2017年达到低点，而后止跌回涨，并于2020年达到新高，增速逼近2013年的高位。2.8深圳房屋竣工面积——住宅竣工面积同比腰斩 2020年1-10月，深圳房屋竣工面积333万㎡，同比降低13%，其中，住宅竣工面积131万㎡，同比降低44%。继2019年房屋竣工面积（尤其是住宅竣工面积）的大幅回升破增速记录之后，受疫情停工影响及高基数的作用下，2020年竣工较同期“冷静”不少，住宅竣工面积更是同比腰斩。2.9深圳大事件——规划落地 自主权加大 双区建设提速2.10深圳政策——率先复苏 热度抬头 调控加码由于疫情及资金避险等因素，深圳楼市率先复苏，二季度起热度抬头，政策开始转严，三季度715新政落地，限购限贷限离再度升级，促进市场平稳运行；但由于新房限价，一二手价格倒挂推高打新热情，四季度网红豪宅盘万人打新惹争议，住建局严查代持，此后入市个别楼盘提示代持和银行拒贷风险。2.11深圳现行楼市政策——限购限贷政策 Q房网·2020年年报，下篇为深圳房地产市场分析

深圳市社会科学院（深圳市社会科学联合会）及社会科学文献出版社近期共同发布了《深圳蓝皮书：深圳经济发展报告（2019）》。报告梳理了2018年深圳经济发展总体情况，对深圳建设“高质量发展高地”提出对策建议。本年度报告由总报告、宏观经济篇、行业分析篇、粤港澳大湾区篇、改革开放篇、专题研究篇及城区发展篇七部分组成，系统梳理了2018年“在外部环境发生深刻变化的大背景下，深圳主要经济指标仍实现稳健增长”的良好势头，指出深圳坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，有效应对外部环境深刻变化，主要经济指标稳健增长，工业增长提速，大企业支撑明显；固定资产投资保持高位增长，社会消费品零售总额和进出口平稳增长；经济结构不断优化，支柱产业和战略性新兴产业增长较快；经济效益持续提升，高质量发展迈出新步伐。报告指出，深圳经济发展中仍然面临很多问题和挑战，例如，外部环境严峻复杂，企业发展面临挑战，工业用地规模有限，质量有待提升，企业成本持续上涨，企业经营存在困难，基础研究水平相对薄弱，源头创新供给能力不足，推进高质量发展的任务仍然十分艰巨。而在粤港澳大湾区建设的背景下，深港协同创新迎来新机遇，报告认为，应当发挥协同优势，构建开放型深港区域协同创新共同体，依托“深港科技创新合作区”，打造深港区域协同高水平科技创新载体和平台，多措并举，优化深港协同创新环境。报告建议，深圳既要抓住全面深化改革开放、新一轮科技产业变革和粤港澳大湾区建设等一系列利好叠加新机遇，又要高度重视经济运行稳中有变、变中有忧的新挑战，努力实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。要加强经济运行分析，大力发展以制造业为根基的实体经济；要加大民营经济、中小企业支持力度，营造全国领先的营商环境；要推动制造业高质量发展，加快建设制造强市；要推进粤港澳大湾区建设，增强核心引擎功能。

读创/深圳商报记者 董思1月7日上午，第一太平戴维斯2021年深圳媒体见面会在前海弘毅大厦举行，会上发布了《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告。弘毅大厦运营总经理赵军，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管、高级董事黎青山，第一太平戴维斯华南区大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆以及第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇出席活动，与深圳主流媒体一同回顾2020年深圳房地产市场的发展，共同探讨未来的机遇及挑战。《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，截至2020年第三季度，城市经济运行延续稳定恢复的良好态势，全市地区生产总值同比增长2.6%，较上半年增速提升2.5个百分点。在内地四大一线城市中，深圳经济增速位列首位。甲级写字楼：四季度租赁需求积极复苏，季度净吸纳量环比上升两倍2020年第四季度，全市合计迎来约18.0万平方米的新增甲级写字楼面积。总体而言，疫情对2020年市场存量扩张影响有限，全年录得14个项目交付，合计逾百万平方米，令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中，南山区占全市年新增供应面积的68.3%。第四季度内，租赁需求积极复苏，全市季度净吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米，为2020年的季度峰值。但年内受疫情负面影响，全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米，尽管如此，仍高于近十年均值24.5%。2020年，租赁需求主要来自TMT（科技、媒体、通讯）、金融业及专业服务业，值得一提的是，南山区由TMT行业发展带动需求显著，贡献全市净吸纳量近七成。截至2020年第四季度，租金下降趋势已持续两年。业主维持灵活优惠方案，对优质租户更愿进一步放宽条件以价换量，因此，全市租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金录得人民币每平方米每月188.3元。第一太平戴维斯展望，2021年，部分项目因疫情延缓入市计划，令2021年的新增供应较预期有所增加。2021年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态，未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量逾百万平方米。同时，由于特殊发展政策的加持，深圳多行业发展机遇丰富，是企业设立华南新办公点的首选城市之一；租户方仍为市场主导，优质租户议价能力更强，全市租金将持续下行；深圳发展前景广阔，政策利好继续支撑投资市场信心，自用型买家将保持相对活跃状态。零售：年度净吸纳量受上半年疫情负面影响而降至近十年均值三分之一，四季度市场需求显著回暖在零售方面， 2020年，全市共有五个购物中心开业，其中宝安福城万达广场以较高入驻率于第四季度开业，为市场增添约10万平方米的零售面积。截至年末，全市优质零售物业总存量同比扩容8.9%，达526.0万平方米。第四季度，市场需求回暖并趋稳，季度全市净吸纳量环比上升1倍至10.2万平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出现，年度净吸纳量降低至近十年均值约三分之一的水平，录得13.3万平方米。此外，2020年上半年，市场租户呈现较大波动，餐饮、个人护理、亲子设施类业态承压较大；下半年，新旧品牌加速更替，尤其是连锁餐饮品牌积极拓张，支撑餐饮业需求显著反弹，此外，时尚类和护肤品、化妆品及香水类业态迎来新面貌，年内录得多个中高端品牌扩张及首店开业，为消费市场注入新活力。截至第四季度末，全市平均租金为人民币每平方米每月658.2元。随着业主市场信心逐渐恢复，租金渐趋稳定，全市租金指数环比微升0.1%，但年内疫情爆发令部分业主经营承压，全市租金指数同比下降2.9%，其中核心商圈竞争加剧，租金同比均有下降，新兴商圈则由于以社区型零售项目为主，租金同比变化维稳。第一太平戴维斯展望，2021年预计有五个优质零售项目开业，届时将为市场带来约77.3万平方米新增供应，其中龙华壹方城和龙岗万达广场分别达25万和30.5万平方米的零售建筑面积。新增供应多位于亟待配套完善之区域，供应区域较均衡。深圳仍是国内外品牌扩张所青睐的目的地之一，租赁需求料维持增长。市场品牌多样性仍有提升空间，空置率和市场租金均预计维持稳定。一些存量项目有望于2021年完成升级改造工程或租户及业态调整，其租金水平料将提升，譬如罗湖、福田等以存量市场为主的商圈内项目的品质和消费体验将得以优化。住宅 ： 一手住宅供需两端同步增长，但政策收紧令成交量缓增2020年，为缓解供需矛盾，政府加快批复预售项目，市场供应增加。年内深圳一手住宅销售市场供应量约达633.4万平方米，同比上升12.2%。其中，核心区域的合计供应面积同比减少26.8%，新兴区域的合计供应面积同比增加22.7%。2020年，购房需求保持增长，一手住宅成交量达507.0万平方米，同比上升11.9%，较2019年下滑20个百分点，这主要归因于年内出台的“715”新政对购房者资质提出了更严格的要求。年内，由于核心区域供应面积减少和新兴区域供应面积增加，深圳一手住宅成交均价同比下降1.2%，至人民币每平方米56,449元。在调控政策的持续引导下，深圳一手住宅成交均价走势维持稳定。第一太平戴维斯展望，深圳将继续加大市场监管及政策调控力度，“稳房价”仍为主基调，政策将保持一定弹性空间，旨在引导楼市健康发展。此外，政府将继续大力推动土地供应、住房用地及住房供应，优化供给侧结构。供需矛盾局面将逐渐改善。“715”新政对需求的减弱及延迟作用持续，但由于深圳的政策及经济基本面均表现积极，需求仍将维持增长，从中长期来看，价格将维持小范围内波动，总体维稳。（审读：喻方华）

1月7日，第一太平戴维斯2021年深圳媒体见面会在前海弘毅大厦举行，发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告。弘毅大厦运营总经理赵军，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管、高级董事黎青山，第一太平戴维斯华南区大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆以及第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇出席活动，与众多深圳主流媒体一同回顾2020年深圳房地产市场的发展，共同探讨未来的机遇及挑战。甲级写字楼 —— 年度净吸纳量同比下降13.0%，但四季度租赁需求积极复苏，季度净吸纳量环比上升两倍截至2020年第三季度，城市经济运行延续稳定恢复的良好态势，全市地区生产总值同比增长2.6%，较上半年增速提升2.5个百分点。在内地四大一线城市中，深圳经济增速位列首位。2020年第四季度，全市合计迎来约18.0万平方米的新增甲级写字楼面积。总体而言，疫情对2020年市场存量扩张影响有限，全年录得14个项目交付，合计逾百万平方米，令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中，南山区占全市年新增供应面积的68.3%。季内，租赁需求积极复苏，全市季度净吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米，为2020年的季度峰值。但年内受疫情负面影响，全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米，尽管如此，仍高于近十年均值24.5%。2020年，租赁需求主要来自TMT（科技、媒体、通讯）、金融业及专业服务业，值得一提的是，南山区由TMT行业发展带动需求显著，贡献全市净吸纳量近七成。相较2020年前三个季度全市平均空置率持续环比上升，第四季度终迎来积极迹象，季内低量供应叠加需求提振，令全市平均空置率环比下降1.8个百分点。然而，全年新增供应共计逾百万平方米，加之疫情带来的负面影响，全市空置率同比上升2.9个百分点，至27.9%。截至2020年第四季度，租金下降趋势已持续两年。业主维持灵活优惠方案，对优质租户更愿进一步放宽条件以价换量，因此，全市租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金录得人民币每平方米每月188.3元。展望2021年，部分项目因疫情延缓入市计划，令2021年的新增供应较预期有所增加。2021年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态，未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量逾百万平方米。由于特殊发展政策的加持，深圳多行业发展机遇丰富，是企业设立华南新办公点的首选城市之一。然而全球疫情仍在持续，加之2021年的高量供应将令本地市场去化压力倍增，空置率料将上升。租户方仍为市场主导，优质租户议价能力更强，全市租金将持续下行。深圳发展前景广阔，政策利好继续支撑投资市场信心，自用型买家将保持相对活跃状态。零售 —— 年度净吸纳量受上半年疫情负面影响而降至近十年均值三分之一，四季度市场需求显著回暖2020年1-11月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币7,731.6亿元，同比下降6.1%。自3月的复工复产以来，在疫情改善和政策刺激的支撑下，该指标累计降幅逐月收窄。2020年，全市共有五个购物中心开业，其中宝安福城万达广场以较高入驻率于第四季度开业，为市场增添约10万平方米的零售面积。截至年末，全市优质零售物业总存量同比扩容8.9%，达526.0万平方米。第四季度，市场需求回暖并趋稳，季度全市净吸纳量环比上升1倍至10.2万平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出现，年度净吸纳量降低至近十年均值约三分之一的水平，录得13.3万平方米。季内，随着新增供需平衡，全市平均空置率趋稳，环比微降0.2个百分点，多数子市场空置率均呈环比下降。但全年来看，疫情令经济不确定性增加，多数业主及租户因此陆续开展战略调整，全市平均空置率同比上升5.3个百分点，录得9.6%。2020年上半年，市场租户呈现较大波动，餐饮、个人护理、亲子设施类业态承压较大；下半年，新旧品牌加速更替，尤其是连锁餐饮品牌积极拓张，支撑餐饮业需求显著反弹，此外，时尚类和护肤品、化妆品及香水类业态迎来新面貌，年内录得多个中高端品牌扩张及首店开业，为消费市场注入新活力。截至第四季度末，全市平均租金为人民币每平方米每月658.2元。随着业主市场信心逐渐恢复，租金渐趋稳定，全市租金指数环比微升0.1%，但年内疫情爆发令部分业主经营承压，全市租金指数同比下降2.9%，其中核心商圈竞争加剧，租金同比均有下降，新兴商圈则由于以社区型零售项目为主，租金同比变化维稳。展望2021年预计有五个优质零售项目开业，届时将为市场带来约77.3万平方米新增供应，其中龙华壹方城和龙岗万达广场分别达25万和30.5万平方米的零售建筑面积。新增供应多位于亟待配套完善之区域，供应区域较均衡。深圳仍是国内外品牌扩张所青睐的目的地之一，租赁需求料维持增长。市场品牌多样性仍有提升空间，空置率和市场租金均预计维持稳定。一些存量项目有望于2021年完成升级改造工程或租户及业态调整，其租金水平料将提升，譬如罗湖、福田等以存量市场为主的商圈内项目的品质和消费体验将得以优化。住宅 —— 一手住宅供需两端同步增长，但政策收紧令成交量缓增2020年，为缓解供需矛盾，政府加快批复预售项目，市场供应增加。年内深圳一手住宅销售市场供应量约达633.4万平方米，同比上升12.2%。其中，核心区域的合计供应面积同比减少26.8%，新兴区域的合计供应面积同比增加22.7%。2020年，购房需求保持增长，一手住宅成交量达507.0万平方米，同比上升11.9%，较2019年下滑20个百分点，这主要归因于年内出台的“715”新政对购房者资质提出了更严格的要求。年内，由于核心区域供应面积减少和新兴区域供应面积增加，深圳一手住宅成交均价同比下降1.2%，至人民币每平方米56,449元。在调控政策的持续引导下，深圳一手住宅成交均价走势维持稳定。展望深圳政府将继续加大市场监管及政策调控力度，“稳房价”仍为主基调，政策将保持一定弹性空间，旨在引导楼市健康发展。此外，政府将继续大力推动土地供应、住房用地及住房供应，优化供给侧结构。供需矛盾局面将逐渐改善。“715”新政对需求的减弱及延迟作用持续，但由于深圳的政策及经济基本面均表现积极，需求仍将维持增长。从中长期来看，价格将维持小范围内波动，总体维稳。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:观点地产网

10 月 15 日，第一太平戴维斯2020年第三季度深圳房地产市场概述报告发布。报告显示，2020年第三季度，深圳企业复工复产进展良好。目前已知第二季度深圳地区生产总值和第三产业增加值同时由负转正，分别录得同比上升0.1%和1.7%。同期，在内地四大一线城市中，深圳为首个录得经济正增长的城市。2020 年第三季度深圳房地产市场情况，在甲级写字楼方面，由于后疫情市场运行稳定，第三季度甲级写字楼项目入市步伐提速，全市共计录得四个项目竣工入市，合计新增面积约31.5万平方米。其中，有67.3%的新增面积源自南山区前海，意味着前海的市场参与度正在提高。截至季末，全市市场总存量环比上升4.0%，至812.6万平方米，南山区现有存量首次超越福田区。继被疫情抑制的需求集中于第二季度释放后，第三季度的全市净吸纳量环比回落45.3%至9.3万平方米，但与2020年上半年的季均吸纳量（9.2万平方米）基本持平，租赁需求稳步复苏。各子市场在后疫情中均保持需求增长趋势。TMT及金融类企业仍是租赁需求主力，此外，专业服务类企业的市场活跃度上升，季内有数宗上千平方米的租赁成交诞生。另一方面，高量供应持续累积，未受疫情影响而显著放缓，过量供应仍是空置率上升主因。季内，全市平均空置率环比上升1.6个百分点，至29.7%。其中，罗湖区、宝安区季内无新增供应，空置率则环比回落。业主维持具备灵活性的优惠方案，同时对目标租户素质持有更高期望。全市租金指数降幅明显收窄，环比下降0.2%，值得注意的是，福田区、宝安区的租金指数更触底反弹。季内，全市平均租金为人民币每平方米每月192.4元。政策导向依然利好本地市场的长线投资。疫情后，投资者情绪回升，但买卖双方对于可交易标的的资本值期望差异犹存，且差距逐渐缩小。季内，市场未有大宗交易宣布，但年末投资市场活跃度提升可期。展望2020年第四季度，预计有约39.1万平方米的新增甲级写字楼面积交付入市。个别行业如TMT等步入扩张发展期，加之深圳发展前景广阔，是企业设立华南新办公点的首选地之一，受此推动，市场需求端将保持稳中向好的发展趋势。即便如此，空置率受过量供应抑制仍将难以修正，预计将于第四季度突破30%关口，达历史新高。深圳迎来经济特区建立40周年，并于近期再获中央政策的高度加持，中远期而言，租赁市场和投资市场均会受利好因素支撑而积极发展。在零售物业方面，市场净吸纳量由负转正，但空置率因业主与零售商租户的持续战略调整而继续上升。2020年1-8月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币5,240.1亿元，同比下降10.3%。自3月复工复产以来，该指标降幅正逐月收窄。2020年第三季度，市场共计迎来19.2万平方米的新增零售面积。包括有位于南山区蛇口片区的汇港购物中心二期于8月以100%出租率正式开业；位于南山区西丽片区的宝能环球汇于9月正式开业，官方公布开业单日销售额达人民币1,500万元。2020年第三季度，疫情状况稳定，大众消费意愿恢复良好，市场信心正在重振。市场净吸纳量继连续两季度录得负值后，终于第三季度转正。然而，由于部分业主与零售商租户仍在进行战略调整，对于一些本已缺乏市场竞争力的品牌而言，续租意愿低迷，同时业主亦希冀伺机更替优质品牌入驻，市场仍处于波动期。全市平均空置率创下自2014年中以来的历史新高，环比上升2.5个百分点，至9.8%。华南和深圳首店概念继续发酵的同时，一些中高端国际品牌在深圳积极实行拓店计划，引领部分优质购物中心级次提升，项目租金相应有所上调。尽管如此，全市租金指数仍环比微降0.1%，全市首层平均租金录得人民币每平方米每月663.6元，总体市场表现逐渐平稳。展望2020年第四季度，预计有两个新项目计划开业，届时将为市场带来约16.5万平方米的新增面积。市场供应步伐放缓，租赁需求逐渐回暖，市场情绪将向好发展，新增项目的招商率有望达成预期，全市平均空置率的升幅料将收窄。有鉴于此，料将改善的市场供需关系助力市场租金趋势企稳。尽管城市利好政策将进一步引发市场投资兴趣，然而，优质整售物业有限仍是多数投资者在本地寻找投资机会的壁垒之一。在住宅方面，购房新政延迟部分需求释放，市场供应大幅增加，供需矛盾显著缓和。截至2020年第三季度，深圳一手住宅销售市场供应量约达255.9万平方米，与初复工复产的第二季度相比，环比回升278.8%，同比上升73.3%。为缓解供需矛盾，政府加快批复预售项目，市场供应增加，这不仅表明开发商积极的推盘态度，更彰显政府改善供需矛盾的决心。季内，“715”新政出台，购房资格门槛提高，旺盛的市场需求受到一定抑制，购房者亦更趋理性。尽管如此，季内一手住宅销售市场需求仍见明显增长——成交量环比上升32.9%，同比上升31.8%，至143.6万平方米。 同期，在价格调控政策引导以及核心地段供应稀缺的持续背景下，深圳一手住宅成交均价得以维持基本稳定——环比微降0.9%，同比下降3.0%，至人民币每平方米54,737元。自七月起，深圳已加大市场监管及调控政策力度，对需求端将产生抑制及延迟作用。然而，考虑到深圳已于10月被委以实施综合授权改革试点的重任，预计潜在需求基数将持续扩大，叠加一手住宅市场稳房价的市场主基调，需求料将保持旺盛与增长。展望2020年第四季度，一手住宅价格调控政策将持续进行，同时价格的总体水平取决于供应的产品结构而小范围波动，中长期内将维持稳定。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房

宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任2018年的深圳楼市可谓波澜起伏,坚韧前行,新房成交量仅29396套，是22年来的第二低量,新房均价连续三年维持在54000元左右。当政策压住房价的时候，经济继续前行，这意味着，楼市事实上在去除泡沫，夯实房价的合理性并积累动能。所谓一二手房的“价格倒挂”现象很生动地说明了这一点，政策压住了一手房价，但没有压二手房价，于是，同一片区内同类住房中，出现了二手房价高于一手房价的现象，这种价格倒挂现象让市场清晰地看到了一手房的投资价值，于是，在去年后两个月政策严密调控、一手房市场整体低迷的格局下，竟然出现了局部新盘抢购的“冷势热销”怪象。可能让人不安的是二手房的表现了，嚷嚷了大半年的价格倒挂现象，说的正是部分片区二手房一直以来的亢奋和躁动，然而，10月以后，这个一直不愿低头的二手房市场突然改变预期，呈现出明显的疲软甚至下跌势头，二手房业主的不安情绪在升温，门店看房者骤然减少，西装革履的销售员们被迫再一次走出门店，站在马路边上，手摇牌匾，向路人兜售房子，而急于放盘的业主们开始小心翼翼地让步了，买方市场迅速形成了。从全国看，受宏观形势影响，一线城市楼市均出现收缩、下跌势头。三四线城市由于去库存成效明显，货币化棚改政策大幅转向，其楼市的流动性狂潮急速消退，三四线迎来低潮期。二线城市的楼市本来相对较好，但在两端市场低迷势头夹击下也逐步呈现出不稳定的态势。由此可见，中国整体楼市在告别2018年之时，不同程度显示出量缩价低的的低迷态势。在这种态势下，2019年的深圳房地产将会呈现什么样的格局？用四句话概括：第一句话：房住不炒，调控延续，大势不变，立足长效。尽管楼市出现了低迷现象，阶段性的政策松绑已经显露苗头，但是我认为中央提出的房住不炒的调控大方向不会改变。这一点表明，中国的房地产仍然潜伏着很大的炒作动能，对宏观经济带来潜在的威胁，调控政策的实施不会轻易撤出，我们对此要有充分的思想准备。尤其是深圳这样的资本型城市，投机炒作有很顽固的背景，一旦调控政策发生重大改变，就可能再次诱发楼市炒作。但是这种严格调控的格局也从侧面表明，房地产仍然有强大的发展前景和动力，因为可以想象，如果一个产业本身已经进入弱势，国家就用不着动用如此强的政策来对此实施约束，深圳的房地产业界应该对自己的行业保持足够的信心。只是在长效机制下需要大智慧来调整发展策略，保持稳健前行。第二句话：稳定预期，防范大跌，适度宽松，市场对冲。近期，由于全国整体经济形势的走弱形势以及房地产低迷态势显现，各地陆续出现政策适度放松的现象，这种情况已经影响到深圳，不少银行已经调低房贷利率，由原来的基准利率基础上上浮20%调低到上浮15%，或者由上浮15%调低到上浮10%。这不是楼市反转，而是政策在楼市异变的态势下针对性地适度放松实施对冲市场下跌预期的行动。其实，房住不炒的房地产方针和防范房价大跌引发金融风险并不矛盾，从国家政策面看，既不纵容房价乱涨，也要防止房价大跌，因为改革开放以来的国民财富一半以上都囤积在房子里了，深圳的表现更甚，很多人家的总资产中，房产占比达到70%、80%甚至90%，打垮房价就等于吞噬掉大量国家财富和国民财富，所以，今年的政策面将通过促进回暖维护楼市的稳定，深圳将在今年开年后的一段时间内合理引导楼市适度回暖，以稳定房价，稳定预期。第三句话：二次房改，商保并举，潜需恒强，供难应求。深圳今年将加快推进落实二次房改方案提出的商品房保障房并举政策。拥有1300万常住人口的深圳，仅有大约200万套红本（房产证）商品房，按照每户3口人、每户拥有一套房计算，理论上也只有600万人可能拥有正规红本住房，但在现实中，很多人家拥有不止一套房子，因此实际达不到有600万常住人口拥有红本住房的情况，保守估计，按照500万人真正拥有红本房算，仍然有800万常住人口没有正规的红本房，尽管他们中间很多人买了小产权房、军产房或者其他类型的无红本的房子，但他们得到一套红本房的渴求始终存在，我仍然把这800万人列入深圳的住房刚需系列，这个潜在需求十分强大。二次房改就是要通过政策性的保障策略，加快推出更多的低价性保障房，包括人才房、安居房和租赁房，以满足庞大的刚需需要。然而，严重缺地缺房的现实对房改进程构成严峻挑战，短期内的二手预期走弱改变不了强大潜在需求的真实性。租房市场可以做大，但在中国文化中，这似乎永远是一种过渡性安排。刚需们永远在期盼有一天会步入有房一族，而以小换大、以差换好的改善性需要同样绵绵不绝，这种现象在深圳非常突出，从根本上解决这个问题至少需要20年时间，这里面潜伏着巨大机会。第四句话：更新求变，临深扩融，存量深耕，稳定发展。除了上述二次房改增加住房供应的政策导向外，2019年，深圳解决土地和住房问题的策略还有三个：第一是城市更新力求改变困局现状。多年来城市更新速度缓慢，严重影响深圳的土地和住房供应。今年在更新政策和实施方面应该有明显变化，政府会顺应市场需要，力争在旧改、城市更新领域形成突破；第二是深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度。临深片区是深圳市锁定的居住外溢地区，将进一步改善深圳与莞惠间的通勤能力，促进临深片区的公共配套服务，以疏通和增强外溢能力；第三是加大对存量资产的利用和管理，将采取多种策略深度挖掘存量住房的复合价值。