沈阳房地产调研

一年一度的沈阳政府工作报告，回顾了2019年工作，安排了2020年重点工作。读懂政府工作报告，不仅可以让我们了解2019年沈阳基本情况，更能掌握2020年沈城会发生哪些大事。总的来说，每年的政府工作报告是开发商和购房者最基本的指导性文件。前些天，在一个房产交流群里，有人说“政府报告大家别太当真”，我们只能“呵呵”了。想要弄明白房地产市场，必须搞明白房地产市场的内在逻辑，即这个体系是怎么运行的，你才能明白学区房、分析好板块等等。中国楼市是典型的政策市，请不要跟政策对着干。如果靠上天的运气赚的钱，千万别靠落后的认知亏回去。2019年沈阳成绩单2019年沈阳经济总体情况向上向好。总体上看，沈阳2019年经济运行向上向好，而去年的表述是经济运行稳中有进。自从2016年沈阳GDP被挤出水分后，2019年GDP预计增长5%，天津GDP挤完水分后还不如沈阳，这个成绩来之不易，顶住了下行压力，保持了发展定力。从2018年“稳中有进”到2019年“向上向好”，反映出沈阳经济基本走出颓势，正在呈现稳步增长、提质增效的良好态势，地区生产总值、固定资产投资增长、社会消费品零售总额、进出口总额等四项经济指标均高于全省及全国平均水平。经济良性发展就是房地产市场繁荣的重要根基。2019年沈阳经济产业结构优化，发展活力增强。作为共和国长子，作为传统的老工业基地，历史包袱重、产业结构也重，守住制造业的基本盘，不断优化产业结构是适合沈阳的发展道路。2019年报告中招商引资占据重要篇幅，营商环境持续优化的结果，就是国内外巨头纷纷跨过山海关，大手笔投资沈阳，恒大、华润、万达等等巨头看好沈阳未来。2019年沈阳继续完善综合交通体系。2019年沈阳地铁9号线投入运营，10号线试运营，2号线南延长线、3号线开工，地铁运营里程达90公里。目前，沈阳地铁运营里程排名全国15，日均客运量排名全国14。总的来说，沈阳地铁发展规模和速度比较合理，沈阳即将进入大地铁时代，地铁一定程度上决定着出行的便利性。不远的将来，地铁将可能成为仅次于学区属性的，衡量房子价值的重要因素。沈阳2020年这么干1、早日纳入国家中心城市体系。报告中原文是“加快推进沈阳从区域中心城市向国家中心城市，争取早日纳入国家中心城市体系”，沈阳成为国家中心城市可以说是万众瞩目、翘首以盼。此前，市发改委主任王庆海在两会上表示，沈阳已经具备了建设国家中心城市的基础和条件。知彼知己，百战不殆，既然沈阳准备好了成为国家中心城市，就要知道我们的竞争对手都有哪些。目前，我国共有9个国家中心城市，国家中心城市属于“塔尖”城市，用国家文件来说，是“居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市”。据不完全统计，有济南、青岛、杭州、南京、长沙、厦门、南昌等7个城市也在加紧建设国家中心城市，总的来看，济南、南京、杭州竞争力最强。沈阳相比其他城市，各项经济指标发展更加均衡，符合“居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象”的国家中心城市要素。国家中心城市，区位要放在第一位，这方面沈阳优势无疑最大，沈阳不仅是东北的区域中心城市，更肩负振兴东北的时代重任，东北需要一个国家中心城市，这个棋子大概率会落到沈阳。目前，各路媒体也普遍看好沈阳跻身第十个国家中心城市。来啦，老弟！国家中心城市，沈阳已经准备好了！撒花！2、2020年沈阳经济社会发展主要预期目标。2020年预期目标相比2019年，GDP由5%提升到6%，可以看出沈阳对2020年经济发展信心十足，2020年沈阳只会更好。3、沈飞局部搬迁、沈海热电厂搬迁项目取得新进展。沈飞搬迁项目牵动人心，未来可能将有大片净地，这里西邻地铁二号线，地处北二环和北三环之间，还有皇姑区优质学区加持，值得期待。沈海热电厂位置极佳，交通便利，搬迁将盘活东一环至东二环间的土地资源和发展空间，很可能改变大东面貌、提升大东形象，成为大东自住和投资的一片热土。4、加强重大基础设施建设。继续完善轨道交通体系，地铁10号线要投入运营，加快建设2号线南延长线、3号线和4号线，开工建设1号线东延长线和6号线。未来，沈阳将进入大地铁时代，沈阳第一批地铁以十字环形为主，主要是进行地铁布局，第二批将连接主要区域和交通枢纽，4号线将连接沈阳南站，2号线南延长线连接桃仙机场，3号线连接以铁西宝马为核心的中德产业园。很快，沈阳将跟随北上广深的脚步，楼盘距离地铁的远近将成为该楼盘的核心竞争力。完善快速路系统，推动浑南大道、胜利大街快速路主体完工。沈阳“大二环”南移，沈阳的城市中心正在南移，这就是沈阳的大趋势，未来不会太遥远。想象改革开放后的上海浦东，也是离老城区一河之隔，老上海人固有观念的“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”已经成为笑谈，不知道现在又多少人还在后悔。这就是趋势，是客观，所有人无力改变，只有跟对趋势，才能赢得未来。2020年，祝每个阅读到此的沈阳人日子越来越幸福，愿每个房哥的粉丝生活越来越好！献上我的锦鲤。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

编者按2020年已过，回望沈阳楼市这一年，可谓是起起伏伏，年初疫情来袭被按下“暂停”，三四月份迅速回暖，下半年两轮“被约谈”后，“沈八条”的秒落地，也遇到了近三年来最冷的“金九银十”……沈阳安居客推出2020年沈阳楼市报告【浮沉】将从政策、土地、房价、成交、市场多角度立体解读2020年沈阳楼市，还原一个最真实的2020，从过去看未来，定调2021。2020年，全国房地产政策先松后紧，“住房不炒、因城施政”的政策基调贯穿全年，强调落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在沈阳的政策上来看也符合先松后紧的节奏，上半年受疫情影响，沈阳房产局、沈阳公积金相关政策都有一定的利好，同时人才落户方面有了更大的开放，使得市场在疫情后迅速“回血”，而下半年在经历了两次约谈后，“沈八条”秒落地执行，市场也随之走向冷静期。结合沈阳2020年一年市场表现不难看出政策对于沈阳楼市的巨大影响，尤其在成交层面，也可以说沈阳2020年的政策走势无疑为楼市一年的浮浮沉沉定下了基调，今天我们就来看一下2020年沈阳楼市报告的政策部分。沈阳政策1月22日 住房公积金缴存基数上调1.和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区由1620元调整为1810元；2.辽中区、新民市、法库县、康平县由1350元调整为1540元。调整后的住房公积金最低缴存基数自2020年1月1日起施行。2月17日 六部门联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》一、推进项目有序开复工；二、保障土地供应完善管理服务；三、积极促进商品房入市和销售；四、稳妥释放商品房预售监管资金；五、做好住房公积金缴存及使用工作；六、稳妥实施税费支持政策；七、全面做好水电气等要素保障；八、进一步提高行政审批效率。3月10日 辽宁省住建厅下发文件，提出要建立“超市”，推动房地产建设停滞和建成后闲置项目盘活明确今年辽宁省将通过让这些烂尾楼和闲置楼“入市”的措施，为原开发单位和有意向的合作单位、投资机构搭建对接平台，促进合作或项目重组，推动相关项目尽快盘活。目前，审核文体中心、南科财富大厦、沈阳·中关村智能制造创新中心、中日产业园等项目已顺利“复活”。3月25日 调整住房公积金部分提取业务1.延长“房证未发”持《购房合同》提取时限。2.调整偿还商贷提取方式、额度。3.提高租赁住房提取限额。本通知自2020年4月1日起执行。4月2日 六部门联合发布疫情期间房产修订政策，放宽预售资金监管发布关于修订《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》及有序释放商品房预售监管资金的通知。在土地出让金交纳款时间、延期交付房源、税费支持、有序释放预售监管资金4方面出台相关扶持政策。4月2日 全面取消人才落户限制 进一步放开落户政策4月2日，沈阳市人民政府办公室转发市公安局关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策补充意见的通知补充意见，7类人群皆可在沈落户，全面取消了人才落户限制，进一步放开落户政策。办理落户实行“二个一”服务，即“一次性”告知，“一站式”即时办结。符合条件，材料齐全，且真实有效，可以即时办理。7月22日 人社部门等四部门出台《沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则》对此前发布的高校毕业生首次购房补贴相关政策做出了补充，“人才竞争”再度升级，购房补贴成重要砝码7月31日 沈阳教育局发布2020年沈阳中小学学区划分方案7月31日，沈阳市教育局公布了2020年义务教育中小学学区划分方案,今年各区域对学位紧张学校做出条件限制，部分区域学区有一定的变化。对于学位紧张问题，沈阳2年将新建42所小学、21所初中、4所高中。9月6日 “沈八条”新政发布即执行严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年；竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。9月6日，沈阳在参加两次住建部会议后，“沈八条”终于在意料之中出台，而与其他政策有所不同的是，该政策从出台之日起就写着9月6日即日执行。而在后续出台的媒体解读、以及官方解读中都显示出此轮政策的实际落地将一切从严。12月3日 促进房地产市场平稳健康发展12月3日，中国共产党沈阳市第十三届委员会第十三次全体会议通过《中共沈阳市委关于制定沈阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，“十四五规划”中提出，完善住房市场体系和保障体系，发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。全国政策2月21日 央行召开2020年金融市场工作会议本次会议部署2020年六项重点工作，就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续 “因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。5月22日 2020政府工作报告集中精力抓好“六稳、六保”2020政府工作报告，强调要集中精力抓好“六稳、六保”工作，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日 住建部点名10城市参加房地产座谈商会7月24日，住建部召开“房地产座谈会”，10个城市参加了此次会议，分别是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。强调落实城市政府主体责任，加强金融监管。8月25日 房贷统一转换为LPR定价8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。8月26日 住建部点名6个城市参加房地产座谈商会8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。强调毫不动摇坚持住房不炒，保持调控政策连续性稳定性。9月16日 融资“三道红线”开始试点融资“三道红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的额12家房企试点实施。9月16日，一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格，该检测表共涉8项财务指标。已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。11月3日 “十四五”规划强调 坚持住房不炒，租购并举、因城施策11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布。针对房地产的部分提到：坚持住房不炒，租购并举、因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展12月3日 完善长租房政策 扩大保障住房供给12月3日，住房城乡建设部召开座谈会强调，要时刻绷紧房地产市场调控这根弦，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。12月16-18日 高度重视保障性租赁住房建设中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题，促进房地产市场平稳健康发展，要高度重视保障性租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜。总而言之，2020年与地产相关政策，无论是全国还是沈阳都是坚持着“房住不炒”的主基调，上半年因疫情影响政策层面均有所放松，而进入下半年房地产市场回暖后，政策层面也有所收紧，尤其沈阳在经历两波“约谈”后，出台“沈八条”，从二套房的首付比例以及二手房出让层面均有较大的影响。展望2021政策方面还是会延续“房主不炒”，稳定是关键。对于沈阳而言，大概率还会延续目前的限购以及沈八条政策，不会有较大的放松。

2020年下半年，沈阳房地产市场政策收紧之声不绝于耳，房企和购房者对于市场都有属于自己的预判。房企在精研产品的同时，也在不断推陈出新，让人眼前一亮的同时，也对品牌和产品有新的认知。一直以来，房企对于市场变化的感知都要先于购房者，尤其是一些品牌房企更是如此。逐渐推出特色、高品质产品，引领市场发展。01、目光精准 房企与板块彼此成就如今，在沈阳提到比较火的区域，非浑南和沈北莫属。两个板块经过多年沉淀之后爆发，目前已经形成高端改善选浑南，自住投资选沈北的态势。纵观两个板块可以形成这样的状态，也与板块内的房企有着密不可分的联系。首先来看近年来在沈阳关注度颇高的浑南区，2013年中海地产以8.9亿元浑南新城，随后板块内迎来了万科、华润置地、龙湖、恒大、万达等众多品牌房企相继进驻，板块愈加醇熟。而随着政府南迁，板块发展提速，目前已经成为沈阳最具价值的板块之一。经过多年发展 房企与新市府板块彼此成就今非昔比值得一提的是，中海地产堪称品牌房企中的代表，深耕板块，先后打造中海康城、中海天誉、中海半山华府、中海润山府四个项目，这四个项目自面市以来，广受市场和购房者赞誉。沈北区域的发展也是如此，近年来沈北稳居沈阳各区销量排行榜榜首，赢得众多购房者的关注和认可。而每次提到沈北，都一定会提到沈北具有划时代意义的土地拍卖——2019年中海地产以15.59亿元竞得正良路南科讯包装地块，板块地价再创新高。作为中海地产首进沈北的项目，中海望京府不仅提升整个板块的价值，更在一定程度上带动板块的品质升级，成为众多购房者关注的重点。纵观沈阳各个区域的发展，房企和板块可谓彼此成就，而中海地产以其精准的目光，深谙城市发展，堪称品牌房企代表。中海润山府样板间实景02、推陈出新 特色高品质产品引领市场近年来，沈阳房地产市场由平稳到爆发式增长，在此期间房地产企业也由刚需逐渐转向改善、高端市场转变。房企不仅可以改变城市的发展，更是用自己的行动改变这座城市，提升区域产品品质。随着市场迭代升级，沈阳房地产市场逐渐向改善、高端市场转变，中海地产抓住先机，在新市府、长白岛、北于洪、沈北等区域打造中海半山华府、中海润山府、中海和平之门天际、中海城和颂、中海望京府等高端改善产品。中海望京府有声示范区实景2020年中海地产更是将产品淬炼到极致的同时，更是出陈出新将更匠心产品呈现给沈城市民。日前，中海望京府东北首个有声示范区盛大开放，吸引了一众业主、准业主前来参观体验。此次有声示范区不只是对规划展示，让业主所见即所得，未来产品交付后，业主便是生活在这个园区内，每天都能享受到这番森林意境，赢得众人的广泛赞誉。中海润山府液态示范区实景与此同时，8月21日，中海润山府液态森林示范区对媒体开放，8月22日液态示范区正式开放，让业主、媒体、购房者感受到一场关于生活、艺术、理想与内心的视觉盛宴，并感受生活的色彩斑斓，体验一个不一样的中海润山府。如此有特色高品质的产品一经亮相，便赢得了市场的认可与追捧，同样也让越来越多的人关注中海地产在和平曹仲及大东凌云的高端产品。所以，在市场不断变化的今天，只有精研美好焕新未来的房企打造产品才能引领市场发展，赢得市场认可成为众多购房者首选。

第二季度，沈阳优质办公楼市场需求回暖，整体环境维持“租户市场”；优质零售物业市场积极调整，品牌多元化成亮点；工业物流市场持续放量，去化压力进一步加大；高端住宅市场新开楼盘增多，带动整体市场成交量回升，成交价格持续上扬。“知名企业持续布局沈阳，为沈阳房地产市场注入新动能。”仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静表示，“重大新兴产业项目相继落地，表明沈阳经济回稳态势明朗，企业在沈投资信心增强。新兴产业的发展将吸引更多相关企业及人才来沈发展，推动沈阳办公楼市场需求结构的改变。人口迁入带来的消费需求转变，也将促进沈阳零售市场的品质升级。”办公楼市场整体需求略有回升，金融行业需求保持强劲。本季度，租户对甲级办公楼的问询次数较上季度明显增加，市场净吸纳量录得4.8万平方米，环比上升119.2%。搬迁需求热度不减，专业服务业和房地产业表现活跃，积极寻找节约成本及扩张的机会。随着保险行业市场规模的不断扩大，保险公司的升级及扩租需求在本季度继续释放。两个乙级项目入市，市场空置率小幅上升。第二季度，两个乙级办公楼项目入市，为市场增加了8万平方米的供应量。受新增供应影响，全市整体空置率小幅上升0.2个百分点至31.3%。2019年上半年，沈阳没有新的甲级办公楼落成，全市甲级办公楼存量维持在113万平方米。稳定的市场需求继续去化空置面积，截至本季度末，沈阳甲级办公楼空置率下降至31.9%，环比下降0.8个百分点。市场整体租金下探。面对即将到来的供应高峰，部分业主提前应对，采取灵活的租金策略来吸引租户，造成市场租金出现下降。第二季度，沈阳优质办公楼市场整体租金录得66元/平方米/月，环比下降1%。其中，甲级办公楼市场平均租金环比下降1%至86元/平方米/月。2019年下半年，沈阳办公楼市场将迎来集中供应。2019年的新增供应主要集中在下半年。截至2019年底，仍将有43万平方米新增供应，进一步加大沈阳办公楼市场的去化压力，推高整体空置率。以搬迁需求为主的金融服务类企业预计将持续主导租赁活动。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“供应高峰使租金承压。为提高出租率，新项目或以低价策略入市，而建成年较早的项目则面临更大的竞争压力，为保障租户或将相应下调租金。因此，我们预计未来租金涨幅将低于预期。”零售物业全市租赁需求保持平稳。年轻消费客群对于消费多元化及生活方式的要求不断提升，使得新品牌备受青睐。生活方式类品牌造作的东北首店入驻嘉里城，无印良品在龙之梦大都汇开设新店。网红茶饮及甜品品牌保持扩张态势，如喜茶、旋转甜品Sugar Fans进驻沈阳。科技类品牌持续布点，小米、华为开设多家新店。线上品牌积极寻求线下布局，唯品会特卖店落户沈阳并连扩四店。新增供应暂缓，项目调整持续活跃。第二季度，市场仍无新增供应入市，沈阳市场总体量保持在588万平方米。面对激烈的存量竞争，项目升级改造及租户组合调整愈发积极，令全市整体空置率环比上升1.6个百分点至18.2%。全市租金小幅波动。由于个别空置率较高的项目为改善经营情况进行调整改造，本季度全市优质零售物业首层租金小幅波动，录得241元/平方米/月，环比微降0.3%。其他大部分商场租金与上季度持平。下半年新增供应放缓，整体租金表现将保持稳定。2019年沈阳优质零售商业市场放缓供应脚步，下半年预计新增体量11.5万平方米，为位于新兴商圈的区域型购物中心，儿童、餐饮和娱乐业态将持续受到消费者的欢迎。新兴商圈的潜在消费力将促进新项目去化，预计全市空置率将呈下降趋势。“面对市场激烈的同质化竞争以及消费者多样化的购物需求，预计未来优质零售项目将引入更多精品化、特色化的人气品牌，业态组合将更为多元。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示，“鉴于租赁需求预期稳定及高存量商圈新增供应减少，我们预计全市整体租金将表现平稳。其中，表现强劲的购物中心将通过品牌更新实现租金增长，而表现较弱的项目仍需要通过灵活的租金策略助力去化较大的面积。”工业物流市场少量成交推动净吸纳量小幅增加。宏观经济环境紧缩的情况下，市场新增需求持续低迷。第二季度，第三方物流企业及零售商仍为需求的主要来源。存量市场中，租户的搬迁意愿回升，推动本季度市场整体净吸纳量增加，录得3.5万平方米。新增供应增加，空置率延续上升趋势。第二季度，共有四个新项目交付入市，为市场带来18万平方米新增供应。截至第二季度，沈阳高标准仓储市场总量推升至248万平方米。新项目入市后空置率居高不下，推高了全市整体空置率。截至本季度末，沈阳整体空置率录得25%，环比上升4.4个百分点。现有项目租金出现下行压力。受新入市项目影响，第二季度沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.76元/平方米/天，环比增加1.1%。由于市场需求减弱，部分高空置项目的业主表现出小幅下调租金来吸引租客的意愿，现有项目租金出现下行趋势。供应高峰或将推高市场空置率。预计至2019年末，仍将有39.8万平方米新增供应进入沈阳市场，其中包括三个自建仓储项目。自建库的交付将使电商及第三方物流企业的租赁需求大幅缩减，全市整体空置率预计出现明显上升。有限的新增需求将抑制市场租金的增长。仲量联行沈阳分公司商业地产部董事孙涛表示：“集中供应将进一步增加市场的去化压力，使得租户的谈判优势增强，对租金敏感的租户或将积极寻求搬迁机会。”高端住宅市场需求增加助推成交量走高。第二季度，沈阳商品住宅销售面积录得431.86万平方米，受低供应影响同比下降4.5%，但环比上涨71%，复苏明显。尽管调控政策仍未放松，新开楼盘依然受到购房者的热烈追捧。本季度，沈阳住宅市场库存去化周期降至17个月，供不应求依旧为市场主基调。高端住宅市场方面，改善型需求保持强劲，本季度共录得成交4,089套，环比上涨9.1%，态势与去年同期相符。受需求拉动，第二季度沈阳整体商品住宅均价破万，录得10,177元/平方米，环比增长11.4%。随着高品质项目入市，沈阳高端住宅市场价格涨幅出现回升，环比增长2.5%至13,544元/平方米。土地价格持续走高，开发商瞄准高品质住宅。第二季度，沈阳共录得20块住宅用地成交，同比基本持平。住宅土地成交均价环比增长11.6%至5,024元/平方米，溢价率持续走高。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示：“土地成本维持高位，将驱动开发商转向高品质项目的开发。随着改善需求的日益旺盛，品质及区域预期将成为沈阳高端住宅市场的核心竞争力。”未来沈阳高端住宅市场需求将逐渐释放。在“房住不炒”的主基调下，预计沈阳的楼市调控政策还将继续。2019年下半年，开发商将通过加快开盘速度解决资金压力，改善性需求的增长和高品质项目供应的增加将带动高端住宅市场销售量持续上升。与此同时，土地价格的上涨将继续推高沈阳高端住宅市场价格。

日前，沈阳市房产局组织召开房地产企业座谈会，万科、碧桂园、中海等14家知名房企负责人及东北大学、沈建房地产研究所的专家学者参加了会议。与会企业一致认为，当前沈阳房地产市场形势总体保持平稳，与其他城市相比，沈阳调控方向精准、力度适中、效果显著，企业对沈阳楼市未来发展持有信心。同时，与会企业表示，理解支持国家、省、市调控政策，但希望在限购、预售资金监管方面进一步优化服务，提高效率。专家学者认为，当前沈阳房地产主要指标运行良好，走势符合调控预期。从长期看，沈阳房地产市场正在逐步走向成熟，企业要顺应趋势，及时做出调整，谋求长远发展。下一步，市房产局将继续坚决贯彻国家、省、市房地产调控政策，并根据本次座谈会上企业提出的意见和建议，与相关部门共同进行研究，在严格执行国家调控工作要求及我市已出台政策的基础上，进一步优化服务，简化审核手续，缩短办理时限，释放合理住房需求，保持商品房销量稳定，继续稳控住房价格，确保房地产市场平稳健康发展。【关注新浪乐居，洞悉房产市场风云变化。】

来源：买房就看沈城楼市1月5日2020年沈阳市政府工作报告抓好房地产调控“一城一策”试点，保持房地产市场平稳健康发展。1月6日沈阳住房公积金最低缴存基数上调190元，2020年1月1日起施行市内9区由1620元调整为1810元，辽中区、新民市、法库县、康平县4个区县(市)由1350元调整为1540元。1月14日沈阳组织召开2020年全市城建城管和文化旅游系统工作会议坚决贯彻“房住不炒”的定位，适度增加混合用地供给。1月17日沈阳市房产局召开2020年房产工作会坚持“房住不炒”定位，保持房地产市场平稳健康发展。1月27日关于暂停售楼处及房产中介机构对外营业的通知全市所有在售楼盘售楼处、房产中介机构全部暂停对外营业。2月11日2020年沈阳市房产局工作计划1.编制“沈阳市十四五住房发展规划”；2.依法查处房地产企业、中介机构发布虚假信息、捂盘惜售、价格欺诈等违规行为；3.进一步加强商品住房价格和交易资金管理，全面净化市场环境，稳定预期。2月17日关于有序放开售楼处及房产中介经营场所对外营业限制的通知1.由房地产企业及房产中介机构提出书面放开限制申请，并出具书面承诺；2.设置一个出入口，采用扫描二维码方式对来访人员进行登记并测温。2月17日关于印发沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施的通知◆推进项目有序开复工，保障土地供应完善管理服务；◆积极促进商品房入市和销售，稳妥释放商品房预售监管资金。2月20日关于进一步推进售楼处及房产中介开放的通知不再对全市售楼处及房产中介机构开放进行审批和备案。2月26日关于闲置非住宅房屋改建为租赁住房有关问题的通知◆允许权属清晰的各类闲置商业、宾馆、酒店、“烂尾楼”及闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等，在不影响城市功能和整体风貌前提下，改建为租赁住房；◆改建项目最低控制标准为建筑面积不低于1000平，改建规模不低于50套；◆改建项目可调整为居住用地，煤水电气执行民用标准。3月25日关于调整住房公积金部分提取业务的通知延长“房证未发”持《购房合同》提取时限，调整偿还商贷提取方式、额度，提高租赁住房提取限额。4月2日关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策补充意见的通知技工学校、职业院校及以上在校生和毕业生(含往届)，在沈与用人单位依法签订劳动合同的就业人员等7类人才可在沈落户。4月3日市房产局联合六部门印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》及有序释放商品房预售监管资金的通知◆疫情响应之前和响应期间成交地块余款(含分期利息)可延期至三级响应期结束后15个工作日内；◆给予2个月的交房续展期，从三级响应期结束之日起计算；◆可延期缴纳税款，最长不得超过3个月。4月28日浑南区发布高校毕业生安居办法对符合条件的高校毕业生租住政府公寓和人才用房予以租金补贴，以此提升城区人才吸引力，努力打造东北地区乃至全国人才高地。5月7日省委书记、省人大常委会主任陈求发主持召开全省盘活存量工作推进会◆坚持一地一策、分类处置，加快盘活闲置土地，严格落实“增存挂钩”机制；◆充分利用开发区（园区）闲置厂房，加快闲置厂房改造升级，加快引进一批高质量项目落地；◆抓好房地产去库存，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。6月3日市新冠肺炎疫情常态化防控工作方案在严格落实疫情防控措施的前提下，可举办各类必要的会议、会展活动等。7月29日沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则2017年（含）后入学的非全日制普通高校硕士、博士毕业生（不含机关事业单位全额拨款在编人员）也可以享受补贴，同时取消高校毕业生必须是沈阳户籍这一限制条件。8月24日关于采取“限地价 竞自持”发展政策性租赁住房的若干意见的通知增加土地供应拟确定对三环以内出让的住宅用地，采取“限地价、竞政策性租赁住房”。9月6日关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知◆竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本；◆保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用；◆因企业自身原因未按规定实施开发建设的，禁止参与竞买土地从事房地产开发；◆对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人；◆土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况；◆促进项目早日开工建设；◆房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格；◆对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统；◆首套首付比例不低于30%，二套首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；◆个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。9月12日沈阳区域金融中心发展规划（2020-2030）到2030年，把沈阳建设成为东北乃至东北亚区域功能突出、创新力强、开放度高的重要金融中心。9月21日沈阳市中心城区客运交通枢纽规划批前公示沈阳站、沈阳北站、沈阳南站、田义屯站、桃仙机场规划建设为一级交通枢纽。10月12日沈阳市教育局等七部门联合出台了《沈阳市城镇居住小区配套幼儿园规划建设管理办法》今后凡是新规划、新建设的小区配套幼儿园，移交后一律办成公办幼儿园。11月3日沈阳市推进房屋建筑工程建设项目审批制度改革创新实现“拿地即开工”，项目动工提前了2至3个月，有效降低了企业成本。

1-8月，沈阳市房地产开发投资完成841.2亿元，同比增长9.7%。其中，住宅投资666.7亿元，增长11.8%；商业营业用房投资87.6亿元，增长17.5%；办公楼投资8.2亿元，增长34.6%。一、施工情况。1-8月，沈阳市房地产开发企业施工面积6440.5万平方米，同比增长1.7%，其中住宅施工面积4617.1万平方米，增长2.2%；商业营业用房施工面积897.4万平方米，下降8.9%；办公楼施工面积228.6万平方米，增长17.1%。二、销售情况。1-8月，沈阳市商品房销售面积888.1万平方米，同比下降0.5%，其中住宅销售面积833.4万平方米，增长4.8%。按县区看，浑南区商品房销售面积242.3万平方米，增长2.0%，占沈阳市的27.3%，销量沈阳市第一；于洪区销售126.3万平方米，下降15.0%，占沈阳市的14.2%，销量为沈阳市第二；铁西区销售111.9万平方米，增长20.1%，占沈阳市的12.6%，销量为沈阳市第三。皇姑区、苏家屯区、沈北新区等3个地区销量超过60万平方米。来源: 国家统计局网站

1-9月，沈阳市房地产开发投资完成1002.6亿元，同比增长15.8%。其中，住宅投资806.4亿元，增长19.8%；商业营业用房投资101.1亿元，增长17.7%；办公楼投资10.2亿元，增长49.1%。一、施工情况。1-9月，沈阳市房地产开发企业施工面积6582.2万平方米，同比增长2.4%，其中住宅施工面积4735.2万平方米，增长3.3%；商业营业用房施工面积902.2万平方米，下降9.2%；办公楼施工面积231.1万平方米，增长18.2%。二、销售情况。1-9月，沈阳市商品房销售面积1086.9万平方米，同比增长5.7%，其中住宅销售面积1022.7万平方米，增长12.0%。按县区看，浑南区商品房销售面积297.0万平方米，增长10.6%，占沈阳市的27.3%，销量沈阳市第一；沈北新区销售142.8万平方米，增长63.5%，占沈阳市的13.1%，销量为沈阳市第二；于洪区销售140.5万平方米，下降14.1%，占沈阳市的12.9%，销量为沈阳市第三。皇姑区、铁西新区、苏家屯区等3个地区销量超过70万平方米。来源: 国家统计局网站