商业地产消费者研究

近期，国家统计局召开新闻发布会并发布1-2月份中国经济数据。不可否认，新冠疫情的发生，对中国经济造成了不小的影响，可以说这次疫情影响的广度和深度是超预期的，但从主要行业的指标和走势看，疫情对整体经济的影响是短期的、总体可控的。随着一系列复工复产政策落地，各地重大项目加快建设，不少外资企业也透出“信任票”，我国经济总盘规模仍在，韧性较好，潜力仍在，长期向好的基本面没有改变。但危机的到来，也迫使每个人、每个企业重新来到同一起跑线，走出舒适区，创新应变。涉及商业地产行业而言，目前供应量迅速入市，供需不平衡现象日渐突出。消费者虽然需求受到一定抑制，但旅游、日常用品等服务消费需求已经开始逐步释放需求，出现回补甚至报复性反弹也指日可待。供需两端的关系决定了市场的繁荣与否，也决定了商业地产行业的基本面。商业要先恢复“反弹型”增长在泰里城集团总裁刘建西看来，商业项目能够开业复工，就象征着经营信心的汇聚。能够开业复工需要每个企业付出与承担的代价远远超过继续停业的损失程度。大家都知道，商家租户与商业地产运营商一直是鱼水共存关系，此刻更应携手前行。作为平台方应尽力保住商户存活下来，对所有商家租户进行大数据排查，摸排经营承受力。把商户分为四类：1、品牌好实力强，2、品牌好有消费市场，3、有市场出现资金压力，4、无市场无能力，对他们应分别施策，从而更好保证商业项目的存活与正常经营。已开业商业项目经营不好的比例还在上升，其实很大一部分原因在于疫情期间，消费者的心理、行为需求都受到了极大的抑制，短时间内商业项目无法迎来有安全信心的消费者。商业地产的本质在于运营。此次疫情，让消费者认为线下暂时没有安全感，是对实体商业发力线上业务的一种催化和倒逼。各类线上经营也就成了目前商业流通的主力军。场景多元化，也增强了消费者的选择性，客户消费诉求正在潜移默化改变。比如恒大线上卖房、林清轩的直播等线上转型的举措加速了危机之下的一些改变。而一些个人商家通过小程序、微信社群、社交电商、直播卖货等方式，实现线上下单线下派送......但目前很多商场都营造的是场景式购物环境，线上营业还是缺少场景，效果也没有特别理想。 认识危机，克服恐慌心理，做好前瞻应对和经营研判，在特殊时期主动寻找出路，回归产品创新，技术创新，服务升级是整个市场整体回暖必须面临的问题。刘建西认为，等此次疫情彻底控制，新冠肺炎疫情对商业地产行业的冲击还会持续一段时间。疫情过后，商业地产也必将迎来一场改革，例如营销模式、服务模式等方面，也给从业者带来很多新的反思，对行业的可持续发展有着深远意义。据不完全统计，2020年将有874个购物中心开业。目前，一些筹备开业的商业项目招商困难，与大面积的社区底商涌入市场有一定关联。一些无人服务型业态会快速发展。 从招商层面看，注重场景的线下永远是实体消费的主战场，打造更多开放式空间、更独特安全的环境，更智能的供应链，利用线上特有模式开拓实体经营市场，或会成为未来商业打造的核心思路。疫情后我们可能迎来零售、娱乐、交通、旅游等快速复苏及增长，商业购物中心项目针对老客户要提前做好促销活动的准备，尤其是温馨场景的布置，抓紧时间做好业态调整，更注重社群体系的构建，提供外卖、停车位预约等多样化服务，加强会员体系的打造。另外，在业态布局上，双线经营品牌、与生活密切相关但有一定品质感的品牌、新兴业态、健康业态、手游等，需要纳入视野并予以调整配比。最后，发力线上业务要具体问题具体分析，否则流于形式则毫无意义。再向多维度、多复合大商业体系迭代消费者不会凭空消失，消费需求仍然存在，先恢复反弹，保持原来的形态，用户需求逐渐增加；另外，抓住新需求，退出迭代型产品和服务，在疫情后拥有新机会，这是后疫情时代下商业地产行业发展的两条线路。未来商业要研究的是智能化运营，生态化空间、健康智慧的双线结合。改革开放40年以来，我国已经完成了从物质匮乏、到物质高度丰富的过程。而商业市场为消费者提供更好的商品和生活服务，但这些已经从消费主流需求当中下降到基本需求，上升的是文化、旅游等健康业态的消费需求，5G商用、金融业开放、低利率环境等中长期利好和基础性变革将持续推动相关商业地产的租赁和投资活动。 消费者也将更多的时间、精力和金钱投向文商旅领域。景区、特色小镇、田园综合体、博物馆、演艺、体育比赛等业态会出现爆发式发展，文商旅产业的恢复从近距离时间段风险低的周边游先爆发式发展。融合主题娱乐、新潮体育体验和品质度假的2～3天的微度假产品和项目将更受市场欢迎。已经涌现出来的相对成熟的文旅城和文旅小镇将率先迎来客流高峰。文商旅行业除了在地域人文、艺术文化、田园情感、风土风貌风情上进行注入和提纯，同时随着国际重大赛事的引进，大型文娱演出和赛事引导扶持越来越多，体育产业在中国发展的雏形越来越清晰文化演艺，体育产业等关乎身体健康素质的行业也可能成为最高能的行业。比如，90后、00后在优厚的生活条件下成为了新兴体育市场消费的核心人群。他们在网上看比赛，随手发弹幕调侃，用跑步APP记录路线，甚至可以花费时间与金钱跨国亲临一场专业赛事同时完成旅行中的精神所需。未来，中国的消费领域的发展一定是多维度，多复合的综合性发展。文、旅、体将是这些领域的增长三极。因此，未来的商业地产复兴是行业共同努力出来的，而不是等待出来的。

消费者商务区从消费者的角度来看，消费者商务区。它不像定义范围和简单计数那样简单。为了了解消费者的商业圈，有必要对消费者行为和消费者心理有深刻的了解。这就是我们所谓的从市场开始并专注于消费者的方式。今天，这一点尤为重要。尽管当前位置对于商业项目仍然是最重要的，但是位置垄断正在被打破。信息和流量是两个重要的变量，它们对消费者行为的改变是长期而深刻的。昨天我们说过，有些游戏打破了商业区和商业区之间的界限。现实可能更为严峻，因为某些游戏打破了城市之间的界限。例如，在有高铁的城市中，如果业务不升级，则必须将客户群丢给中心城市。还有在线影响，我们不能忽视，但我仍然认为传统电子商务不会影响实体业务。当然，没有人再谈论在线和离线争议。每个人都在谈论在线和离线整合的新零售。但是，我们必须面对的一件事是，我们的产品仍无法跟上消费者需求的变化，这就是我们一直在谈论消费升级的原因。零售只是一个渠道，它是为实现商品和消费提供服务的渠道。当商品部门出现问题时，除非供应不足或市场关闭，否则本地零售业只能正常运转。但是现在信息已经开发出来，在线购物也得到了发展。我们基本上可以第一次基本了解主要的一线品牌的新产品发布，并且许多时尚博主积极编辑和传播这些信息。同时，在该国其他国家/地区，消费者可以通过多种渠道购买这些产品。这是真正的公司需要担心的地方。低价电子商务并不可怕，但是高质量的电子商务确实令人恐惧。消费者商业领域的研究需要某些技术。它不仅需要掌握商业圈的实际人口，还需要掌握这些人的购物行为，然后推断他们的购物心理。首先，行为数据的收集是一个问题。如何收集足够的行为数据以准确表示商业区的消费特征是一个挑战。从这些数据得出预测性市场结论是另一个挑战。当前，有三种方法可以实现此目的：1.问卷调查在进行消费者研究时，我们首先想到的是问卷调查，而问卷调查是一项非常专业的工作，需要在问卷设计，调查访谈，样本选择和结论分析方面具有高度专业知识。素养。度。如果您想使这种调查的结论对决策具有参考价值，则必须找到专业的市场研究公司来做。许多项目由您自己完成或由咨询公司制作问卷，基本上是表格。参考值是多少？但是，专业的市场研究公司收取高额费用，并且对于许多项目，他们负担不起这些费用。2.现在使用越来越多的经验判断方法，即业务团队通过市场访问，观察，客户访谈和业务访谈获取信息，然后进行业务判断。这种判断具有理性的元素。但这更多取决于交易者的个人经验。因此，要立即启动商业项目，找到优秀的交易员和经验丰富的团队非常重要。3.大数据目前，此应用程序才刚刚开始，尚未用于大型商业项目的准备中，因此其效果尚待观察。但是从理论上讲，它可以提供客观真实的数据。因为如果大数据公司可以集成来自各种来源的数据，那么它可以恢复该地区消费者的真实购物行为。此外，此修复程序已完全涵盖。它不需要采样。因此，我们不需要结论。我们只能根据客观行为数据做出判断。迈特明星商业地产现有项目：亚马逊跨境电商全球运营平台、新加坡环球中心、直播电商孵化产业基地、中新国际学校教育产业基地、”等四大运营落地商业地产项目关注我们赞呗科技（赞呗（重庆）网络科技）免责声明：本文为转载文章，不做任何商业用途，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。

我们国家现阶段经济、文化在发展，人们的生活水平在不断的提高，这便促使着人们消费水平也将逐步上升，购物心理也随着发生了根本性的变化，同时消费行为也发生变化，因此人们表现出享受型的消费人群占有量愈来愈多。消费者的购物心理表现消费者的购物心理取决于偏好、性格、阅历等因素决定的，消费者的购物过程也会受到社会的认同而进行。认同的因素包括个人和社会两个方面：一、个人认同感：自己在主观上的自我认识。因为每个人的社会阶层、社会阅历以及心理表现都不尽相同，所以在对商品的需求与接受程度上不同的人需求也是不同的。因此，人们选择在消费过程中展示自己的地位和心理感知；二、社会认同感，是以个人认同为基础，与社会认同感相互磨合、相互渗透从而达成一种相对稳定的结果。人们在消费过程中每时每刻都在感受着认同，与此同时人们又在维护和营造着认同。例如：在进行消费的同时需要休闲放松的环境、聊天品茶的设施、进行各种文娱活动的场地等。这也对商业建筑外部形态的设计提出了时代性发展的条件。因为除了商品对消费者的需求外，建筑的外部形态以及建筑周边环境、商业氛围的营造等都会对消费者的购物心理产生积极与消极的影响，从而致使了消费行为的出现与否。消费者的购物行为表现在城市消费生活中，消费心理和消费动机不可避免地会影响人们的消费行为。人们的消费行为包括：激发性行为：商品的不断丰富，促使经营者通过适当的方法刺激消费者，使消费者行为从需求到继发性消费的过程：休闲娱乐性行为：由于现代生活节奏和工作方式的快速变化，商品经营者在消费过程中特别注重休闲环境。人们更容易形成一种轻松、休闲的消费动机。人们可以在整个消费过程中获得娱乐性，这将为消费行为的多元化发展奠定一个可行的基础。交际行为：指人们在消费过程中需要与群体进行沟通，同时也需要在商业环境的氛围中获得精神和心理上的满足。因此，商业环境除了为消费者提供个人空间外，还需要提供相应的交流场所和交往设施。购物行为：指个人、家庭或团体为了满足物质和精神生活的需要，而进行的交易的实际行为。专业人士对购物环境中的人进行了观察发现：人们把消费视为一种消磨时间的行为，他们在消费过程中的行为更加随意，他们坐着，站着，有时和熟人聊天，有时走进商店，有时看着别人走过，有时看着别人吃东西，有时看喷泉，听音乐。从寻找商品到中间停顿，然后继续寻找，在寻找和比较的过程中，人们往往会暂时决定购买那些不需要的商品。他们的购物量与购物空间环境、氛围和个人感受的紧密关联。消费区域、商品特性和消费季节都是影响消费习惯形成的因素。城市消费者通常会在节假日大量消费，而农村消费者多在集市进行消费。季节性消费多在在四季到来之前购买。在一天中，消费者较多的在上午9:00到11:00之间，晚上较多的时间在6点到8点之间。应强调的是，购物中心外部交通组织也应适应这一段时间特征。消费者购买不同种类的商品，所以他们选择不同的地点购买。消费者购买日用品，购买这种商品尽可能方便快捷，因此这种购物中心应尽量靠近消费者所在地，通常是大型超市或便利店。对于高端耐用消费品和高附加值商品，消费者希望商场的质量保证和售后服务保障体系是可靠的，所以这类商场主要是大型百货商场。对于位于繁华商业中心的名店，一些国际知名商品、时尚商品和传统特色商品主要是ZM店。在购物的同时，消费者还可以获得新的商品知识、时尚潮流等时代信息。不同消费者的购物心理与购物行为的表现 购物心理是人作为消费者时的想法，从市场流通的角度来看购物行为，当人们消费者时需要商品或服务，商品或服务从市场转移给消费者的一种活动。精准把握消费者的心理活动是确定购物行为的前提，一般来说，不同年龄、不同层次、不同性别的人有不同的购物心理，其中包括：1、儿童购物行为：消费目标明确，消费速度快，一般来说，孩子的消费行为是由父母在购买前决定的，他们的决策权非常有限，因此，购买目标是明确的。2、青年购物行为：在中国，消费人口最多的是年轻人，也是各消费企业之间竞争的主要目标，追求潮流与新鲜，突出个性与自我，较感性与冲动的特点。因此，从多角度了解青年购物行为的心理特征。3、中年人购物行为：中年人思想成熟，性格稳定，是理性地分析事物。4、老年人的购物行为：丰富的阅历促使购物的理性化，不会冲动；细心、节俭、尽力而为；由于老年人体力有限，行动有时不便，所以在购物期间，希望商店为他们提供方便、放松的购物服务，这相对增加他们的参观次数，忠诚的购物者。5、男性消费者的购物行为：购买行为迅速、果断；购物情感色彩淡薄，购物理性。6、女性消费者的购物行为：在现代社会，把握女性心理是快速提高收入的关键。追求时尚，追求外表质感，感性占主导，女性自尊心相对较强。无论是心理上还是生理上，购买动机是消费者欲望的表现，在欲望的诱发下产生购买行为，从而获得心理或生理上的满足。综上所述，通过对消费者心理和消费动机的分析，对研究商业建筑的特点和发展趋势有很大的帮助。如何激发消费者的购物欲望将成为商业建筑设计的重要组成部分，这就需要我们进行更深入的探讨。

商业建筑的外部形态对消费者心理需求是由以下因素引起的，比如说：使人们能够适应体验感的建筑的外部形态、建筑的周边环境、广告的设计方法等，可以使人们进入积极的体验。今天就分享易辨别性,感触融入；三维形象性,感触包容；入口引导性,感触亲和；广告艺术性,感触时代。1、易辨别性，感触融入作为现代商业建筑的外部形态，设计应遵循时尚、个性突出、易于识别的特点。反之，很容易被时代淹没，也不会吸引消费者去区分商业建筑的因素，包括建筑的形式和空间、标志的特征和立面的特征等等。例如，台北京华城的外部形式是由大L和0组合而成，这是令人印象深刻和有趣的。2、三维形象性，感触包容建筑空间形态由空间的顶面、侧面和底面决定。根据建筑理论，建筑主体与外部包装的界面构成了建筑空间的界面，两种界面的应用、合理配置和巧妙组合是商业建筑外部形态的突出主题。(1)建筑顶面。建筑顶面高低的变化会给人不同的心理体验。较低的顶部给人一种压抑和紧凑的印象。透明、宽广的顶部不仅给人一种放松和愉悦的感觉，而且可以引导消费者有一个全面的视线来增加消费。目前，建筑结构的技术水平越来越丰富。丰富的建筑空间界面轮廓可以利用建筑形态本身的形体美，展现建筑的空间动态和氛围，也可以利用建筑形态自身的美，最重要的是，可以用来吸引消费者的眼球。商业建筑外部形态的结构中混凝土材料表现的粗犷和朴素、钢材料表现的精巧和细致、膜结构表现的轻薄和动感、晶莹和剔透的玻璃材质、明亮和多变的金属材料、精致亲切的木材料、布艺材料表现的柔软和舒适等多种材料不同的艺术表现力，充分体现了建筑结构空间的魅力。蓝天玻璃材料形成的高耸钢拱结构顶面，结合材料的特点、施工工艺和造型艺术，使人们在现代美与传统的结合中体验建筑空间形态。商业建筑主题的表达方式也取决于建筑屋顶的设计。(2)建筑侧面。建筑的主题特色、空间比例和入口导向等因素，都体现在商业建筑的侧面设计中。它直接影响着购物者对建筑的整体感受，起着至关重要的作用。建筑的侧面可以用线条和面来定义。线是广度的，一个立柱、一尊雕塑都可以定义为“线”，给人一种不清晰的空间感觉但能够吸引消费者的视线可以作为空间的主角。线的作用十分广泛，使建筑物主体及其外部环境渗透过度，引导人流的作用。(3)建筑底面。建筑底面是人们最活跃的地方。它可以通过色调、材质、图案等要素来界定商业建筑的空间，或者突出商业建筑的主题特征。底面是人们能感觉到的最直接的界面。因此，商业建筑的底面设计需要充分考虑流线、主题特征等要素，更好地增强人们的认同感。(4)建筑外墙界面。决定建筑本来外观的形态为建筑的第一次轮廓线，而建筑物外墙突出物和临时附属物形成的形状是建筑物的第二轮线，建筑物外墙界面底面的景观小品，以及侧面凸出物，顶面中的空中悬吊装饰都是建筑的第二条轮廓线。第二轮廓线与第一轮廓线的设计相互融合，更具吸引力。3、入口引导性，感触亲和商业建筑入口是进入建筑的第一个场所，是组织人流的聚集和分布的地方。人们在进入商业建筑前的第一感觉是引导人们购物的重要标志。商业建筑的入口是宣传商业建筑主题特征、营造商业建筑氛围的决定性空间。现代商业建筑的入口空间通常可以设置入口广场、景观小品和休息设施。4、广告艺术性，感触时代通过色彩、声音、光线这些商业建筑外部广告艺术性吸引消费者体验。因此，广告设施的建立起到了使消费者体验和传递更多信息的作用。在商业建筑外设置广告设施，应当以主题为出发点，营造氛围，营造温馨的环境。设计时应考虑周边景观设施、凸出的装饰挂件及能体现建筑特色的综合因素。通过声、光、色的设计来表达建筑的主题背景，运用夸张、强调、泛化等手法，为建筑空间创造出独特有趣的切入点。总的来说，商业建筑的本质是买卖交易之间关系，消费者的需求是要有一个良好的购物场所，这就要求商店或销售商根据消费者的心理创造一个合适的外部环境，从而引发消费者的购物行为。因此，商业建筑的外部形态设计应首先从消费者心理出发进行一定的研究，以促使更多的购物者产生购物行为，同时也为商业建筑提供了较好的社会价值和人文价值。目前，商业建筑外部形态的设计正面临着一体化、休闲化、娱乐化的发展趋势，商业建筑的外部形态设计需要更多地关注消费者的心理和建筑空间。通过对商业建筑外部形态的精致、全面的表现，创造一个独特的的体验过程，实现消费。

在使用时间距离方法研究商务区时，主要考虑以下两个因素：01.时间范围是指消费者离开家到购物中心在路上花费的时间。这个时间合适多长时间？在实际应用中，我看到两个标准，一个是30分钟，另一个是1小时。我个人认为30分钟为宜。在日常生活中，在路上花费30分钟是人们的极限。超过此距离，很难持续吸引人们。当然，我说的是区域和社区购物中心，因为现在大多数项目都属于这个级别。如果这是一个城市项目，并且针对整个城市的中高端消费者的客户群体，那么学习城市就足够了，应该注意人口的细分，因此没有必要划分区域商业圈。实际上，对于零售业人士，每个人都对30分钟的路程达成共识。一小时的距离应该是一些偏远郊区项目的开发商开发的概念。他们认为，既然家庭拥有私家车，他们的生活半径将会扩大，他们认为他们甚至可以将来自城市的顾客带到郊区。这个想法可能太漂亮了，在现实中很难实现。一小时距离的概念应该来自一小时的经济圈，但是一小时的经济圈是一个经济概念。这意味着核心城市或核心区域的辐射效率可以达到约一小时的行驶范围，并且可以在该范围内实现社会发展。资源共享，生产要素整合优化，产业优势互补和市场整合等，从而增强了城市和地区的竞争力，促进了集约化，协调发展。因此，从经济角度来看，这一个小时是更多的行业内容。这与生活无关。如果将其变成一个小时的生活圈，让一个人每天购物一个小时，那么除非无奈，否则这是可能的。周围只有您，没有其他商业项目，客户别无选择，只能找到您。在如此大的国内商业密度下，这可能很小。关于一小时的生活圈，我想再次解释一下，因为在郊区或新城区有许多商业项目。由于这些项目的有效商业圈中的人口不足以支持商业运作，因此项目方通常会将商业圈扩展到一个小时的车程内。这是有问题的。对于消费者来说，这不是一个正常的生活区域，而是一个挣扎的区域。更不用说我们纯粹是房东项目，即使是宜家也无法做到。但是宜家做得很好。它在中国的几个购物中心都位于郊区，人流量和性能都非常令人满意。实际上，如果仔细观察，您会发现宜家不是在生活，而是在闲逛。生活圈可以满足日常需求，休闲圈是周末度假。生活圈和休闲圈是两个定位概念，消费者访问这两种类型企业的频率是不同的。对于前者，他可能每三到五个走一次；对于后者，他将每半个月一次或每月一次。因此，对于远郊项目，不要以生活为出发点，而应考虑休闲和周末假期，以便消费者可以来玩一天，甚至住一晚，然后第二天离开。我已经调查了许多城市的人。他们实际上希望在周末呆一晚。因此，一小时的生活圈是不现实的，但一小时的休闲圈有很大的发展空间。但是，如果您要进行休闲项目，则格式配置与区域或社区项目完全不同。如果您希望客户花一个小时在这里拜访您，则您必须能够提供与城市购物中心不同的东西。如果您只有IMAX，儿童游乐场以及视频游戏和KTV，那么您家门前的购物中心没有什么区别，您的品牌水平可能会比他家门前的购物中心低门。人们为什么要长途跋涉才能进入您的项目？宜家之所以能够这样做，是因为它拥有其他人所没有的宜家。直销店也可以做到这一点，因为它具有城市购物中心无法提供的特殊产品。因此，如果您是城市休闲中心，则可以将时间距离延长至1个小时，因为人们愿意花1个小时来体验与正常生活不同的消费体验，但是您必须考虑一下。要做到这一点，它必须能够提供独特的内容。02.出行方式商业区的时间距离与交通方式有关。如果限制为30分钟，则可以划分四个主要商务区。1行人商业区步行商业区是成就区域和社区购物中心的基础。因此，它可以称为项目的基本商业区。此范围内的消费者群体是该项目最忠诚，最活跃的群体。一般而言，步行商业区在空间距离上与核心商业区重叠。根据人们的步行速度，30分钟就是1.5公里的距离。因为这个商务区更重要，所以它属于大本营和商业项目的基地。因此，应对此进行更详细的研究。因此，我们将其进一步细分为三个级别。 >;活力距离（步行10分钟，距离500米）在此距离内，顾客可以轻松步行到商店，因此顾客到商店的频率会很高。他可能把购物中心当作自己的后花园，每天吃完饭后散步。在此距离内的有效距离（步行20分钟，约1公里的距离），客户会花一点时间到达商店，但这仍然可以接受，但是其体力可能会降低，这将导致其购物时间影响。一般而言，顾客的耐力越多，购物的心情就越高，购买的意愿就越强。障碍物距离（步行30分钟，距离1.5公里）对于大多数消费者来说，这个距离已经是步行的极限。这种在商店中闲逛的顾客的性质已经很低，而且是更有目的的消费。因此，他们的购物频率将降低，但是客户单价不一定较低。商业项目可能是步行商业区的消费者群体所独有的。此外，客户别无选择。因此，步行商业区是该项目最稳定，最值得信赖的商业区。必须赢得并仔细维护这个商业区。如果甚至失去这个商业区，购物中心也将基本关闭。 2非机动车辆商业区非机动车辆包括自行车和电动汽车，它们可以将商业区延伸到3公里，甚至5公里。实际上，在3公里范围内骑自行车旅行非常方便。它不仅是绿色的旅行，而且比汽车更环保，但它也可以变成一种锻炼方式，有益于健康。晚餐后，乘坐半小时的汽车到附近的购物中心查看最新产品并了解最新时尚信息，这也是一种非常舒适的生活方式。或直接在购物中心用餐并看电影，这是一种非常轻松愉快的生活方式。实际上，在步行商业区，除了充满活力的步行商业区（相距500米）之外，其他两个商业区中的许多顾客都使用自行车旅行。因此，对于商业项目，规划条件要求每100平方米需要4个非机动车停车位，这是有道理的。但是，由于中国人的素质，您很难要求他将非机动车辆，尤其是共享自行车停在车库中，这对您来说更难管理，他常常把它们推迟马路。不仅影响环境，而且阻碍客户通过。因此，商业项目中非机动车的停车管理比较麻烦。实际上，如果条件允许，购物中心可以在3公里范围内的购物中心和主要居民区之间配置一些固定的共享自行车。这些自行车可以添加一些智能元素，例如记录人们的运动信息，并可以进行一些简单的健康分析。或配置一些有趣的自行车（例如两人自行车），以增加骑车顾客的乐趣。这样既不能给顾客带来方便，又可以稳定顾客群，养成顾客到店的习惯。电动汽车是中国特色。这使我更加自相矛盾。它确实为人们的出行提供了便利，但是该物品有很多安全隐患。道路安全危害比较大，在居民区充电时存在隐患。而且，与非常轻便的自行车不同，它比较笨重，并且在随机停车后很难管理。我希望这是一个过渡性的事物，最终可以被城市公共交通和自行车所取代。 3机动车商业圈机动车商业圈是由人们愿意开车或乘坐出租车前往购物中心的距离形成的商业圈。根据城市中30分钟的心理距离和每小时40公里的时速，您会立即发现一个项目的汽车商业圈可以辐射得很远。如果该项目在城市高速公路旁边，那么汽车的速度可以达到60 km / h，基本上可以辐射整个城市的一半。因此，在现代交通条件下，一个商业项目的商业区将远远超过3公里的范围。因此，在准备商业项目时，除了按照传统方法研究3公里商业区外，还必须仔细研究交通状况，以了解汽车商业区的辐射裕度在哪里？对于汽车商务圈，您需要注意五件事：首先，道路水平。如果项目靠近市区高速公路和主干道，则商业区将沿道路延伸，因为它可以确保远方的客户可以在可接受的时间内迅速到达该项目。其次，有两件事会影响使用汽车前往购物中心的客户的决定。首先是快速行驶，这取决于站点选择，即上述道路级别。第二个问题是停车。以下几点与停车有关。关于停车问题，第一件事是在道路上开放机动车。有供汽车进入的开口。没有开口，汽车可以到达您的项目，但无法进入。有一对矛盾需要加以平衡，即高等级道路可以确保快速通行，但它们限制了通行。因此，我们在程序阶段必须注意这个问题。第三，城市道路引导车辆的速度非常快，国内交通条件也更加复杂。对于商业项目，最好在到达项目的交叉点之前在道路上进行相关的交通指导，以便客户可以清楚地知道和驾驶。怎么走，不要让他错过路口或不注意就走错路。这影响了顾客的心情。第四，停车体验停车体验是客户从进入车库到停车的经历。它包括两个链接。一种是车道的设计，即是否可以轻松驶入。另一种是停车位的划分，即他是否可以轻松停车。停车体验非常重要，因为购物中心是一种生活方式，它是让人们放松身心的方式，因此保持顾客的幸福感非常重要。如果停车体验不好，可能会导致顾客到达后没有进入商场，因为停车会影响他们的心情，因此这种不良情绪必将对顾客在商场的消费产生不利影响。更严重的是，将来甚至可能使客户比去您的购物中心更远地去购物中心。迈特明星商业地产现有项目：亚马逊跨境电商全球运营平台、新加坡环球中心、直播电商孵化产业基地、中新国际学校教育产业基地、”等四大运营落地商业地产项目关注我们赞呗科技（赞呗（重庆）网络科技）免责声明：本文为转载文章，不做任何商业用途，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。

我们需要做的工作是：首先，我们可以将汽车站的名称更改为我们的项目名称吗？第二，如果站点靠近我们的项目，我们可以将对接方法更改为港口风格吗？第三，如果该项目靠近城市高速公路或主要道路，则需要以交叉的形式连接到道路另一侧的汽车站。对于地铁，还需要知道有多少条线路通过我们的项目？离我们有多远？出入口如何设置？我们需要做的工作是：首先，即使地下有一段距离，也必须尽可能长地连接它。第二，您可以更改电台名称吗？第三，我们项目的地下业务应该做什么？由于地铁出入口的高程通常在负的一层和负的两层之间，因此我们需要考虑是在地下建造一层还是两层的商业建筑。关于公共交通商业区，我们需要了解的第二件事是站点的辐射范围。这里应该注意的是，在计算公共交通商业区的辐射范围时，我们只能指望20分钟的车程，因为我们的前提是消费者愿意在道路上花费30分钟。因此，我们必须给客户10分钟的时间，这是客户从家步行到车站以及从车站步行到购物中心所花费的时间。至于统计，这很简单，即在20分钟内，每条线可以在两个方向上经过多少个站点。如果要更详细，则以每个站点为圆心，然后进行10分钟的步行半径覆盖范围调查。公共交通实际上是机动车的一种。因此，就像汽车一样，它可以扩大人们的活动范围，从而扩大商业项目的辐射商业圈。上面我们提到，汽车商务区是双向的，也就是说，它可以让客户快速到达您的项目，也可以让客户快速到达其他人的项目。因此，这是对顾客更有利的运输方式，并且最大化了顾客对购物目的地的选择。因此，汽车商务区是一种不能依靠的商务区，因为其中的顾客很容易流失。与汽车的灵活性相比，公共交通的特点是具有轨道特性，行驶路线是固定的。公交车仍然可以更改路线，但是一旦确认路线，地铁和轻轨等铁路运输基本不会改变。因此，公共交通对顾客也有一定程度的锁定作用。一旦确定了行驶轨迹，客户便无法更改它。他选择的购物地点只能在此固定路线的停靠站之间进行选择。因此，由公共交通形成的商业圈要比由购物中心的汽车形成的商业圈更好。因此，对公共交通商业区的研究仅次于对步行商业区的研究。其中，铁路运输尤为重要。因为一方面，铁路运输的客户群质量要好于公共汽车。另一方面，铁路运输线是独特的。与公交车站不同，通常有多条线路可供选择。因此，铁路运输对客户的锁定更大。因此，如果购物中心有条件，则必须与轨道交通相连，因此付出的价格绝对值得。在项目准备期间，我们通常使用空间距离法和时间距离法来研究项目商业区。这两种方法主要需要体力劳动，并且没有技术上的困难。数据获取容易，数据准确性较高。因此，这两种方法通常在购物中心的实践中使用，但是这两种方法实际上是有限的，因为它们是从购物中心经营者的角度主观地看市场。此方法的前提是假定商务区的消费者不可避免地会访问我们的购物中心，因为就地理分布而言，这对于他到达我们的项目而言是最方便的。这个商业区是我们的销售区域，也是客户购买圈子。从理论上讲，属于这个商业圈的客户应该在这个商业圈中消费，但实际上，实际的市场情况并非如此。一些客户确实在自己的商业区购物，但是一些客户离开了自己的商业区，在其他商业区购物。更复杂的情况是，某些客户的消费可能在此商业区中完成，而某些消费将转移到其他商业区。因此，商业竞争不仅存在于商业圈中不同项目之间，而且商业圈与商业圈之间也存在一定的竞争关系。这种竞争不是由地理位置决定的，而是由消费者的大脑决定的。因此，确定地理位置后，我们需要立即做的一件事就是给我们的项目指定一个主题。这个主题的目的是在消费者的大脑中占有一席之地。换句话说，对于购物中心，不仅存在由时空距离形成的商业圈，而且存在第三种商业圈。这就是我们明天要谈论的，这是消费者心目中的商业圈。我们可以称其为消费者商业区。迈特明星商业地产现有项目：亚马逊跨境电商全球运营平台、新加坡环球中心、直播电商孵化产业基地、中新国际学校教育产业基地、”等四大运营落地商业地产项目关注我们赞呗科技（赞呗（重庆）网络科技有限公司）免责声明：本文为转载文章，不做任何商业用途，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。

本报讯（邹赞）近日，第二届全国中小城市商业创新发展论坛在宁波举行，众多嘉宾出席论坛并就当前中小城市商业地产的现状、问题、运营难点等进行深入研讨。第二届全国中小城市商业创新发展论坛邀请了智慧商业、商业运营、资本运作等方面的资深专家，解读行业大势，分析各领域的创新成果对未来商业的深远影响。整个论坛从规划设计到开发、从开发到招商运营、从运营到资本进行了商业地产全产业链的探讨与交流。论坛上，恒太商业管理有限公司与艾瑞咨询联合发布《2018中小城市消费者研究》报告（以下简称“报告”）。这份针对中小城市消费群体的报告详细解读了我国中小城市消费者群体的年龄段、消费偏好、购买力等群体特征，深入剖析了我国中小城市的消费市场潜力规模及能够适应中小城市消费市场的品牌、商品、模式，并对瞄准中小城市市场的企业、公司、商业机构提供了自己的经营思路。报告表明，城镇化发展已进入第四阶段，人口、资源的合理布局、平衡发展成为主要目的，中小城市将为中国经济增长提供重要力量。城镇化率每提高1个百分点，就可吸纳1000多万农村人口进城，进而带动1300多亿元的消费需求。从2013年~2017年的数据来看，中小城市的人均生活消费支出以及人均可支配收入均表现出强有力的增长态势，为城市商业发展打下良好的基础。然而，中小城市规模以上购物中心存量为759家，仅占到全国的16.5%。随着城镇化的发展，人口数量逐年增加，随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，给三四线城市的商业开发提供了巨大的潜力；得益于低廉的地价及客群消费升级需求，中小城市渐渐成为“香饽饽”。2017年全国新增购物中心主要集中在三四线城市，其新开项目数量、体量占比均为最高，逼近60%。这两大因素也导致了我国中小城市消费市场呈现出分布不均、渠道下沉、小城开大店、软件配套跟不上发展四大特征。针对以上特征，报告在经营定位、空间打造、市场预估等几大方面，对未来中小城市商圈经营提供了思路和建议。报告建议中小城市商圈的发展要着眼于商业项目的精准定位，实现“精准定位”“合理编配”“空间重构”及“资源整合”的四位一体化规划，并根据消费者的需求创造创新体验空间与提供定制化服务，迎合不同的消费需求；同时建议商业中心要看懂消费趋势，寻找对应中小城市消费能力和消费心理的发展方向；要包含最受中小城市消费者欢迎的业态、品类，本地品牌与外来品牌融合，不断优化提升消费者忠诚度，创造创新体验空间与定制化服务，迎合不同的消费需求。恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰结合实际操盘经验指出，现在中小城市商业地产存在不健康发展的现状。他从政府规划、开发商和运营商层面分析出中小城市商业为实现健康发展应具备3个具体要素。针对没有做好前置化而出现问题的商业，他从拿错地、造错楼、招商不成功和开业后运营不善4种情况进行剖析；从“本源”到“表象”深入分析，提出了切实可行的解决方案，得到与会专家和参会嘉宾的一致认同。本次论坛由全联房地产商会商业地产研究会、华夏时报联合主办，恒太商业/宁波太平洋百货集团、杭州天际线设计研究院联合承办。

2020年第三季度，中国商业地产指数持续回升，较二季度上涨10个百分点，消费对经济的拉动作用显著，同比商业地产指数增长0.8%，一线城市商用土地成交量同比上涨82.6%，创历史新高，实体商业基本已经恢复并且开始增长。疫情之后公众健康意识进一步提高，对于健康养生的消费需求范畴更加广泛和多元，养生年轻化已成趋势。国内潮玩市场发展势头愈发强劲，面对高端消费的内循环，零售业态体验化的创新是品牌和购物中心共同思考的话题。概要2020年第三季度，中国商业地产指数129.4点，同比增长0.8%，环比增长8.3%。本季度各项二级指标保持上升态势，宏观经济稳定增长，消费潜力逐步释放，消费市场复苏态势不断巩固。受政府积极有力的疫情管控影响，零售商信心指数同比环比持续上升，商家及品牌信心积极恢复，整体经济呈现平稳的趋向。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心*中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得，涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标，综合反映经济走势。中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。*中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标，综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。*中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场，包括新增商用物业的数量和面积等。通过对新增供应的持续监测，分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。*中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升，零售商信心增加、拓展意愿上升。中国商业地产指数国家政策扶持消费需求持续上升2020年第三季度，中国宏观经济指数164.6，环比上升6.9%，同比上升4.1%，三季度GDP为266,172亿元，同比增长4.9%，增速较二季度提高1.7个百分点，经济整体保持稳步回升态势。分产业来看，第三产业增加值142,595亿元，增长4.3%，第三产业占GDP比重53.57%，对经济增长的贡献率为45.4%。以内循环经济为新的发展导向，进一步突出国内居民消费升级。第三季度社会消费品零售总额101,067.80亿元 ，同比增长0.9%，实现年内首次转正。商品零售额增速持续加快。三季度，商品零售额同比增长1.9%，二季度同比下降1.7%。必需消费品稳定增长，通讯器材、化妆品、金银珠宝、汽车等消费升级类商品零售额增长势头强劲。服务消费快速恢复，带动作用增强。三季度以来，餐饮、休闲、旅游等接触型、聚集型服务行业限制逐渐开放，服务消费快速升温，餐饮收入同比下降6.9%，降幅比二季度收窄14.4个百分点，餐饮市场规模逐步接近上年同期水平。全国居民人均可支配收入23,781元，比上年同期名义增长3.9%，增速比上半年回升1.5个百分点；分城乡看，城镇居民人均可支配收入32,821元，增长2.8%；农村居民人均可支配收入12,297元，增长5.8%。农村居民人均可支配收入实际增速高于城镇居民，城乡居民收入相对差距继续缩小。全国居民人均消费支出14,923元，其中农村居民人均消费支出9430元，由上半年下降1.6%转为增长0.8%，名义增速年内首次由降转增。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心中国商用土地指数交易增速放缓区域热度分化差异明显2020年第三季度，中国商用土地指数为84.35，环比上升3.4%，同比下降11.1%。受国家“三条红线”融资规则正式落地实施的影响，开发商融资压力较上半年明显增大，拿地热情有所回落，土地市场热度降低。三季度商用土地成交量较二季度整体呈下降趋势，成交量环比下降1%，同比上升3.6%，楼板价环比下降18个百分点，同比下降19个百分点，从城市能级来看，二线城市在成交方面反而保持增长态势，楼板价同比环比上升。三季度商用土地溢价率跌幅35%以上，溢价率明显回落，但三线城市处于城市化的强力发展期，溢价率环比上升345%，拿地热情显著高于其他城市。各能级城市区域差异逐渐加大。一线城市商用土地成交量42宗，环比上涨13.6%，同比上涨82.6%，创历史新高。其中上海、广州市场保持活跃态势，分别有20宗、18宗商办土地成交。广州商办用地成交环比增加260%，楼面价格上涨5.5%，上海环比下降约26%，同比上升82%，深圳较2019年同期商办土地成交上涨1倍，2020年各季度成交基本持平。广州增城区荔城街地块、永宁街地块分别以10.6亿元、16.61亿元被远洋地产和广州珠江实业竞得。新一线城市商办用地共成交240宗，较去年同期增加56宗。新一线城市三季度商办用地流拍数量为9宗，商办用地成交流拍比为26.67，流拍情况集中在重庆、沈阳、大连三市。7月远洋集团以28亿元成功竞得南京市江宁区高新园地块，该地块周边景观资源丰富、高校云集，多条城市主干道围绕，可快速到达主城核心区域，未来将形成城市品质新区。二线城市商办用地成交量为210宗，环比上升23.5%，同比下降22.2%。商办用地成交流拍比12.35，环比下降15%，同比上升70%，其中郑州土地流拍数量依然高居首位。二线城市楼板价环比上升17.6%，同比上升14.7%，其中福州的楼面价环比上涨了近三倍，同比上涨接近五倍，太原、西安、无锡超过二线城市楼面价平均涨幅，但是仍有一部分城市楼面价出现了不同程度的跌幅。三线城市商用土地成交206宗，较2019年同期上涨5%，其中贵阳、徐州土地市场成交表现突出，分别成交51宗和30宗。商办土地平均溢价率环比上升3倍，南通、扬州溢价率相对处于高位。商办流拍数量9宗，集中在贵阳、徐州和南宁三个城市，分别是4宗、3宗和2宗。三线城市住宅楼面价环比上升10.6%，同比上升31.3%，住宅楼面溢价率环比上升5.3%，同比上涨58.4%，其中海口、徐州、宁波地价不断创新高。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心中国商用物业开发指数商用物业快速增长整体市场表现优异第三季度，中国商用物业开发指数为81.3，环比上升14%，同比下降6.1%，项目供应数量环比上升16.3%，同比下降8.9%。新增商用物业面积环比上升13%，同比下降4.8%。商用物业市场三季度逐渐回暖。一线城市商用物业供应数较二季度大幅上升，新增项目量12个，环比上涨5倍，同比下降68%，其中深圳项目供应数占一线城市总供应数的一半。受到疫情冲击，上半年商用物业持续低迷，三季度集中爆发，新增商用物业面积122万平方米，但仍与去年同期水平相差40%。深圳海上世界城汇港二期通过将滨海、人文、艺术与商业相关联，助力海上世界城市综合体商业优化升级。深圳南山汉京中心，以其外立面“I LOVE SZ”的LOGO成为城市新地标，其中Burrito自选店——TOCHITO、黄晓猫剁椒大鱼头为首店入驻。上海单体最大的购物中心-南翔印象城MEGA，引进超过400余家全业态品牌，其中，上海首店及品牌全新概念店占比超过40%，区域首店占比超85%。华为全国首家形象升级体验店Plus、高端餐饮子福慧坤、音乐现场M-BOX Daily Concert落户上海广场。新一线城市商业项目供应数新增21家，环比上升163%，同比下降34%，新增商用物业面积环比上升197%，同比下降12%。其中成都从项目量及物业面积上看，表现优异。成都首个客运枢纽双地铁TOD综合体龙湖上城天街，跨界引进超200家品牌，其中西南首进、成都首进品牌超25家，包含INLOVE KTV、Spacelab失重餐厅、捞王、IMTOPIA等，多家风靡全国的品牌。二线城市商业项目供应数15家，较二季度的2家供应数增加14家，新增商用物业面积较上季度大幅回升，同比下降66%，长沙在供应数及供应面积上已基本恢复到去年同期水平。西安量子晨涵盖数字娱乐、联合办公及全方位潮流体验等多业态，将老旧工业区域转化成新兴产业聚集地，项目拥有超4000m2的VSPN电竞中心，预计每年将带来超过百场顶级电竞赛事，极大开拓西安电竞市场，辐射西北地区，“小店经济”政策引导下，街区内打造了“量子宇宙交易所-潮流玩物市集”，汇集地摊、MINICOOPER后备箱、集装箱品牌快闪店。三线城市新增商业面积环比上升214%，同比下降12%。新增商业项目供应数8家，5万平方米及以上新增购物中心5个，其中兰州2个，其余集中在泛长三角地区。奥特莱斯向三四线城市下沉，扬州砂之船奥莱、兰州杉杉奥特莱斯广场相继开业。一线城市购物中心开业情况（5万平方米及以上）中国零售商信心指数线上销售快速增长线下消费加快恢复2020年第三季度，中国零售商信心指数187.2，环比上涨10.1%，同比上涨7.8%。城镇居民人均消费支出14923元，同比下降6.6%。监测品类限额以上企业商品零售类值环比上涨25.1%，同比下降4.6%。本季度奢侈品品牌门店数较去年同期上涨6个百分点，轻奢品牌门店数量同比上涨30个百分点。受全球疫情影响，奢侈品的消费回流国内，市场活力的重新绽放使众多奢侈品牌对中国市场信心倍增。9月，大连爱马仕Hermès重装新启 ，再度体现对于东北市场巨大潜力的认可。纪梵希GIVENCHY西安中大国际高新店开业，成为目前全亚洲最大的纪梵希彩妆旗舰店。香奈儿首家鞋履精品店于九月落地成都远洋太古里。面对巨大的中国市场，LV、Chloe、纪梵希等品牌纷纷开启了直播卖货。Prada、Louis Vuitton通过线下与线上相结合的方式，在抖音等社交媒体平台直播发布2021年时装秀。本季度大众品牌持续发力。优衣库继6月新开8家门店后，8月再开19家新店。其中，浙江桐乡、江苏丹阳、河南新乡等7个城市首次迎来优衣库的入驻。后疫情时代商业逐渐复苏，据H&M官方财报显示，第三季度尽管销售额与去年同期对比下降16%，但仍实现再盈利，恢复速度好于预期。疫情催生数字化运营快速发展，多场景消费贯通。永辉超市今年前三季度实现到家业务销售额65.35亿元，同比去年增长180%，占主营收入比重达9.7%，其中永辉生活APP占到家业务的比重达50.7%。苏宁家乐福数字化改造，ASG选品方法论，商品GPS定位，门店自主收银系统，在节约成本的同时提高收银速度。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心商业创新后疫情时代养生年轻化已成趋势老字号大胆破圈“轻养”型产品引发年轻人追捧疫情之后，健康话题再次受到全民关注，人们的认知方式、消费理念、行为习惯也以健康为中心发生了深刻的改变。养生年轻化一方面由于90后等被脱发和失眠等问题困扰，另外一方面也是由于年轻人对于自身健康管理的重视，更早的开始养生，同时疫情的突发加速人们意识到免疫力的重要性，对家人及自己的健康管理愈加重视，由此催生了很多“轻养”型产品出现，越来越多的品牌开始角逐细分养生市场。351岁的同仁堂瞄准当代年轻消费客群，率先推出集健康饮食、医馆、体检、社交文娱于一体的复合概念店“知嘛健康”，希望以更年轻、更时尚的方式吸引消费者到访。门店整体分为三层，打造了42个健康生活体验场景，将中医的健康理念“象、食、养、医”逐一表现。　在当前的大趋势下，随着人们的需求升级，消费也随之升级，重心也从健康治疗转向预防为主，以达到养生的目的，轻量化养生已成为未来企业推出产品的主要方向。另外，随着社区商业的落地普及，对于周边家庭型的客群，相关业态也将成为未来的新增长极。国内潮玩市场火爆 发展势头强劲消费者及资本方共同关注 引领消费新风尚随着国民可支配收入上涨、消费理念不断升级以及潮流文化的持续带动，潮玩市场正在加速增长。盲盒的蹿红不但让潮玩走入消费者视野，也让潮玩行业市场火爆，面对巨大的市场空间，优酷、腾讯、哔哩哔哩等互联网企业，纷纷推出潮玩产品以及富有潮玩元素的节目。红杉资本、创业工场等10多家基金也在加速布局这个市场。伴随着当代青年个性化消费习惯的养成和潮流文化理念的深入，除了介于精神消费与物质消费之间，潮玩的属性同时具备线上及线下消费场景，不仅通过精神消费抓住更多消费者的心，还能线下引流，增加互动和销售效率。7月15日，泡泡玛特宽窄巷子店以“Molly入川”为灵感，融入仿古四合院落特色，黛瓦青砖蕴古风，还原出老茶馆的景象。门口一左一右的Molly和Labubu，配以“茶壶”和“麻将”元素，成都味十足。这家“川味潮玩馆”在一定程度上实现了潮流品牌和历史文化的相融合，这也是泡泡玛特在本土化战略上的突破。8月27日至10月8日， 三里屯太古里“聚有趣，潮玩好”活动正式揭开帷幕，将潮玩态度与社交场景融为一体，在潮流街区创造新派社交生活方式。活动期间，精彩纷呈的“乐趣引力”“新趣连线”“奇趣跷板”和“潮趣野餐”四大社交场景装置，让人们纵情享受相聚的瞬间。另外，今年潮玩综合交易平台「着魔」已经完成了两轮融资总额超百万美金的融资。潮玩平台「Suplay」宣布已于今年一季度完成数百万美金Pre-A轮融资，由源码资本独家投资。潮玩社交电商平台美拆已经完成千万元Pre-A轮融资，投资方为青松基金。截止目前，潮玩商品已经成为了公认的新消费模式。在获得消费者青睐的同时，潮玩行业也在不断吸引资本的关注。并在资本的助推下，国内潮玩行业的发展势头愈发强劲。消费需求激发零售场景化新体验赋能商业运营新思路出境游的限制将部分高端消费锁在国门之内，在满足基本的购物需求和服务需求后，消费者对于美好生活的追求逐渐被放大，更愿意在消费场景内找到不一样的生活乐趣和情感寄托。千篇一律的小盒子店铺、同质化的营销方式已经很难为品牌实体店注入新的空间内涵。消费升级不仅仅是价格的变化，或是货品的变化，最重要的是人到购物中心里来有一种沉浸式的体验。我们观察到市场上一些新品牌或者新玩法，他们在商业场景、顾客体验、科技运用、商业玩法、个性化等很多方面都有体现，也推动着市场的不断升级。7月Burberry于深圳推出奢侈品行业首家社交零售精品店「Burberry 空 · 间」，以“畅享当下，走进未来”为理念，融合线下和线上平台，带来数字化的沉浸式零售体验。「Burberry 空 · 间」由腾讯公司为其提供技术支持，旨在打造一个能够鼓舞和感染奢侈品消费者的探索空间，通过在店内和社交媒体上的新颖体验，让顾客能与品牌和产品充分互动。9月NBA全球最大旗舰店落地广州，设计灵感来自NBA球馆，店外竖立着巨型NBA标志，采用极简式全落地玻璃。室内则充满了赛场元素，还有各种“艺术画廊”。球迷可在Nike By You区域设计专属的定制版球鞋和服装，参观NBA珍藏纪念品及NBA复古商品，当然还售有广州特色及独家产品。NIKE互动区域还设有篮球赛场地板和交互式LED屏幕，未来将定期举办一系列NBA主题活动，为NBA球迷打造沉浸式的社交体验。Dior全球旗舰店华南首家在深圳万象天地开业，首次融入“GARDEN”概念，拥有全球独家 DIOR GARDEN。此外，该店还带来了Dior旗下的香水+美妆+饰品+精品全品类，还有全球独家商品线下首发。面对消费升级的时代，如何将消费场景融入精妙的创意和高质量的内容，并与用户建立深度互动，是品牌和购物中心需要共同思考的。同时零售场景化体验升级也给商业运营带来了新的启发，目前看也许全场景思维是个双赢的破局方法。但如何推进精细化运营，以契合更细分的个性化消费趋势，拉升客流。还需要各购物中心 “因地制宜”，在场景中融入更多的情感共鸣和社交分享，尝试不同的体验式购物传递独特的消费感受，让消费体验有质的飞跃。 课题组成员：陈岗 王慧洁 王萌 周雷亚关于Q3商业地产您还有哪些看法或期待？欢迎留言与我们分享。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:睿意德

狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”纵观整个2020年，国内在防止新冠肺炎扩散方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之，黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。如浪花过后留下的新贝壳，随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等等。进窄门，走远路，见微光。正如猫头鹰研究所元旦发出的贺岁卡所言：疫后商业世界的重构注定是一场远行。存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业世界的【窄门】，却恰是未来世界的【微光】以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，猫头鹰研究所总结了商业地产市场的七大新兴趋势。腾笼换鸟并购改造成为新热潮一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时很多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可开发土地，并不断提出各种倡议，以便简化相关规定、批准程序以及土地转化过程。此外，相关政府部门还出台了详细的规定，正式确定了相关行政流程，从容积率到土地使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等。并购改造项目凯德广场·诺和木勒无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。从具体区位上来看，存改项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已经渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。更为重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而常规土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%-25%的盈利水平。高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。写字楼市场：共享空间被疫情挽救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场造成了深远的影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。一位马尼拉业主表示，如果空置率开始上升，那么“我们会对空间进行切割，改造为灵活的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。我认为这只是个时间问题，尤其是大型办公室用户。”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。目前对于贵公司而言共享办公空间之于安置员工的重要性如何？此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。上海一位基金经理表示：“我认为服务型办公空间运营商与业主的关系将朝着酒店型工作关系发展，那样的话他们之间的经济利益和风险/回报将会得到更好的平衡。最后问题将会归结为运营质量、使用体验以及业主想要提供给租客的便利设施。”总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们是否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情爆发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。一位受访者表示：“我认为形势发生了一些变化，以前绝对是以雇主为中心，但现在，在办公空间的选择方面似乎更多的考虑员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工居住的地方。招募新租客时，如果雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。”疫情爆发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨还会促进更多二级中央商务区的发展。购物中心市场线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施收到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。2020年亚太地区电子商务占零售总额的份额因此，使用线上平台的趋势本已强劲，而疫情毫无疑问进一步加快了这种趋势。但不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。部分原因是奢侈品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分原因是旅行禁令让奢侈品消费不得不从国外转移到国内。一位商场运营商表示：“我们发现销售奢侈品的最高端购物中心也跻身业绩最好的零售类型之列。因为消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光顾国内的高端购物中心了。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。一位香港的运营商表示：“我认为目前商场关注更多的是增加到访率，这样，消费者会定期或不间断逛商场，运营商还应做足安全措施，目前这种本地化的色彩非常浓厚。”上海一位大型零售地产业主表示，新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。我们还开展了一些再促销活动，引进了领先上市最新商品的旗舰店来吸引当地和外地消费者。这是积极的举措——尽管顾客人数尚未增加，但销售额增加了。”同时，促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。一位受访者表示：“从运营角度来看，零售设施运营商现在更多的是站在市镇中心的角度思考问题，而不是以一个商场的角度。”换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为真正的生活中心。购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，“人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。2019年上海开业的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开业量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超过10万方的购物中心为6个。总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针对于购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。当购物中心面积超过13万㎡，顾客的游逛意愿会随体力消耗而明显下降。另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业广泛看好。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情爆发后，国际旅游业陷入停顿。国内，疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠疫情爆发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。2019年12月及2020年6月亚太地区酒店每间可供租出客房产生的平均实际营业收入可以预见的是，即便未来疫苗能把病毒消除，地区旅游业也很难完全恢复到之前的水平，因为商务差旅可能发生了永久性的改变，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。区域旅行禁令解除后，您有哪些差旅计划？基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。酒店拥有暖通等基础设施，因此在向住宅改造这方面有较大优势。一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就已经想好了怎么做，他们入手的都是经济型或者2-3星酒店，通过简单的内部改造，就可以快速变身为共享居住空间。”事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型“的路子了。高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。轻资产化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。到了2020年，我们耳熟能详的多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的原因无外几种。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。从开发商视角来看，传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产实现最大化的利益，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。政策落地REITs成为商业地产的未来发展方向2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公墓REITs正式出道。在疫情期间放开金融市场，可见政府对公墓REITs提振市场，维稳经济，抱以的期待。截止目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收购。2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，公司的轻资产转型基本实现。由此可见，公墓REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公墓REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。结语凡是过往，皆为序章。每一次洗礼都是一场变革，我们应该坚信，在2020年的低谷过后，市场终会迎来触底反弹。阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。文章来源：商业与地产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com