关于房地产市场的调研报告

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

房地产进入性调研-张家口克尔瑞市场报告一、城市区域认知宏观指标房地产指标二、重点城市投资建议张家口市区怀来下花园崇礼宣化涿鹿赤城延伸阅读：2021年房地产风口已开启，依旧是广州的大年洼地亦名坑，从化买房劝退贴清远是大坑，买房要谨慎合景拍得牛奶厂地王，直接抬起珠江新城楼价？广州南站新城-地段好潜力大，未来可期张家口市区/1 城市概况/1.1 区位张家口为北京西北门户，距离162km，京张高铁终点站，通车后与北京50min 车程，桥东桥西区是张家口的核心张家口市是冀西北地区的中心城市，连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽，位于北京西北方，距北京约162公里，素有“塞外山城”之誉，也被称为北京的 “北大门”。截至2016年，张家口市城区总面积614平方千米，总人口72.7万。张家口市区/1 城市概况/1.2 交通张家口公路网较为发达，京张城际铁路、崇礼—张家口机场轻轨2019年底建成后将使城区纳入北京的“1小时生活圈”张家口市区/1 城市概况/1.3 规划张家口全域定位为环京西北部生态涵养区，发挥自身旅游资源，重点打造旅游产业、健康宜居之地，张家口主城区重点向南发展，打造高铁新城及洋河新区

来源： 中国建设报产经报道近日，南昌市因楼市调控政策“一日游”引爆舆论。3月24日，南昌市发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。政策发布次日，便被要求撤回，相关负责人被约谈。住房和城乡建设部要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，努力解决好大城市住房突出问题。同时，住房和城乡建设部将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，并立即派出督导组赴南昌市现场督导。南昌也成为今年以来住房和城乡建设部督导的第七城。此前，住房和城乡建设部相关负责人已带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。多名受访专家表示，住房和城乡建设部罕见地公开表态再次昭示了“房住不炒”底线不容触碰。接连赴东、中、西部热点城市密集调研督导，体现了国家稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的定力和决心。调研督导后，各地迅速反应，紧锣密鼓出台调控政策，给“过热”苗头泼“冷水”，有力打击了楼市乱象，维护了“房住不炒”总基调。据记者不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已累计超百次。从加码限购、限售，到严查资金来源等，各种调控手段对楼市乱象进行精准打击，多地调控政策的实际效果正在市场上逐渐显现。密集调研督导3月中旬，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹即带队赴成都、西安调研督导房地产工作，要求两地深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。事实上，自今年1月下旬起，倪虹已经带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡市调研督导房地产市场情况。1月下旬在上海、深圳调研时，要求坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。2月上旬在北京调研时，敦促北京在“十四五”开局之年，带头贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，采取更加有效有力的措施，巩固好平稳势头，确保市场平稳健康发展。2月下旬在杭州、无锡调研时，要求加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力；以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安相关负责人纷纷表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。坚决打击投机炒房，有效引导预期，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保市场稳定。密集调研督导背后，是相关热点城市出现过热的苗头。2021年开年以来，北京、上海、深圳、杭州、西安等多地房地产市场持续火热，学区房一房难求、“万人摇”、打新热、二手房跳涨等现象频出，引发市场对于房价大涨的猜想和恐慌。“打补丁”政策迅速落地值得注意的是，每次调研督导之后，相关热点城市都迅速出台了调控政策“打补丁”。首先是上海、深圳。1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、信贷、税费等10条内容。新政一方面严打炒房，明确增值税免征年限“2改5”，严格执行差别化住房信贷政策；另一方面扩大供给，加大商品房用地供应，增加租赁住房有效供给。1月23日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从购房人意向登记、房地产开发企业和经纪机构购房资格信息核查责任、打击炒房等方面作出进一步规定。北京紧跟其后。1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，相关部门已多次约谈北京主要中介机构负责人。北京将坚持“逢涨必查，逢炒必办”的原则，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动。1月30日，北京银保监局发文称，严查消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。随后是杭州、无锡。3月2日，无锡市住房和城乡建设局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出规范二手房交易秩序，建立二手住房价格信息发布机制。3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。再到成都、西安。3月16日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从购房资格核验、购房资金核验、商品房销售秩序等6个方面着手，进一步落实“房住不炒”定位，规范房地产市场秩序。3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度等7个方面提出了16条具体措施。贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受采访时表示，一系列调控政策的及时出台，对市场是一支“镇静剂”，打掉了楼市松绑、价格上涨的预期。释放强烈信号多名受访专家一致表示，今年经济形势整体向好，传导到房地产行业，市场对房地产形势不免又有了一些幻想与期待，但房地产市场一旦出现过热迹象或苗头，住房和城乡建设部即调研督导，各城市政府即迅速出台新政，再次释放了强烈信号：中央对于房地产市场的态度决心一以贯之，城市政府落实主体责任的态度决心没有动摇，幻想房价“复燃”的投机者必遭重击。浙江工业大学副校长虞晓芬对记者表示，中央坚持“房住不炒”的定位不会动摇，坚持房地产市场调控“三稳”的目标不会动摇，坚持落实地方调控主体责任的力度不会减弱，着力解决新市民住房突出问题的决心十分坚决，未来将确保两会精神落到实处，确保实现房地产市场平稳健康发展。“去年四季度以来，深圳、上海、杭州等一些热点大城市的房价涨幅明显扩大，成都、西安等西部区域中心城市的房价也开始明显上涨，房价上涨的城市数量有所增加，并有蔓延趋势，未来房价上涨压力还很大。住房城乡建设部早发现、早应对，有关负责人带队到房价上涨较快的大城市，进行调研、提醒、谈话、督导等，释放稳房价等相关政策信号，采取严禁资金违法违规流入房地产市场、严肃查处房地产中介、坚决遏制投机炒房等一系列有力、有效措施，大城市房价上涨势头暂时得到抑制。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在接受采访时表示。“国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产调控长效机制并在实践中不断优化和完善政策工具箱。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。在许小乐看来，面对部分城市房价过快上涨的势头，住房和城乡建设部领导亲自到城市督导房地产调控，压实责任，哪里热去哪里，这在过去并不常见，体现出住房和城乡建设部捍卫“房住不炒”的决心。过去房地产调控的一大缺陷是政策滞后于市场的变化，导致政策与市场预期之间总是产生错位。近年来，住房和城乡建设部门房地产市场监测能力大幅提升，中央对各地城市市场动态第一时间了解，使问题遏制在苗头阶段，避免预期传染扩散。下力气解决大城市住房问题从1月份的上海、深圳，到2月份的北京、杭州、无锡，再到3月份的成都、西安，观察近期调研督导城市不难看出，都是住房问题突出的大城市。中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，今年政府工作报告也第一次明确提出“解决好大城市住房突出问题”。对比倪虹在前后几次调研督导中的表态可以发现，在强调稳定市场的同时，越来越重视解决大城市住房问题和帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，定位越来越精准、目标越来越明确。1月下旬在上海、深圳，2月上旬在北京调研督导时，倪虹重点强调了要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保市场平稳健康发展。2月下旬在杭州、无锡调研督导时，倪虹讲话中专门提到了“解决好大城市住房突出问题”，并强调“要大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。”3月中旬在成都、西安调研督导时，倪虹再次强调“解决好大城市住房突出问题”，并且着墨更多，“成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。”倪虹具体指出。“我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。”刘洪玉表示。柴强认为，主管部门高度重视大城市的住房困难问题，正在有思路、有计划、有行动、分步骤的解决。未来将采取一系列措施着力解决大城市住房困难问题，助力‘住有所居’。通过大力发展包括公租房、政策性租赁住房在内的保障性租赁住房，规范和发展长租房市场，一方面可缓解房价上涨压力，另一方面可有效解决大城市新市民特别是青年人的住房突出问题。下一步，还应进一步加强城市政府的房地产调控主体责任，有效增加住宅用地供应，整顿规范房地产中介市场秩序。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，在投资产品有限、地区经济发展不平衡以及大城市住房问题突出的背景下，要巩固调控成果，解决好大城市住房突出问题，助力完成“住有所居”目标，要做好以下工作：首先，进一步完善调控政策。其次，加快基础性配套改革。加快住房供给土地制度改革以及房地产税改革，发挥抑制投机、扩大租赁市场供给、支持财税和土地制度改革的多重效应。再次，实施新市民安居工程。目前热点城市保障性住房供给很难满足规模巨大且快速增长的新市民的住房需求，建议切实扩大和加快新市民的住房供给，大城市尤其是特大和超大城市更需加大供给力度。

调研综述朱美拉公寓雅诗阁广州马赛国际商务公寓合生广场颐和四季公馆正豪万佳商务公寓达标国家商务公寓财富世纪广场调研小结延伸阅读：南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：40—70平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性：多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。

整理 / 巴九灵4月16日上午10点，国家统计局公布了2021年一季度宏观经济报告，其中有非常多数据，最引人关注的，就是今年一季度我们的GDP同比增长了18.3%。这个亮眼的数据，是建立在去年疫情暴发，中国经济遭遇毁灭性打击的背景下，一个强劲反弹。这个18.3%，到底意味着什么？就在报告发布两个小时后，吴晓波老师连线任泽平博士，在吴晓波频道视频号直播间一起，针对这些数据，进行了长达一个多小时的探讨。小巴这就为大家奉上他们本次对谈的精华内容。01、18.3%意味着什么吴晓波：2021年一季度GDP同比增长18.3%，这意味着什么？任泽平：看上去18.3%是很高的。其实我们计算一下，去年由于疫情，一季度增速是-6.8%，所以说它有一个基数原因。剔除掉这个原因，我们连续两年平均增速是5.2%。但它传递的一个信号是，从去年二季度复苏以来，到去年四季度，中国经济已经回到正常的增长水平了。第二个点是中国在这一次抗击疫情和经济复苏方面，真实地走在了全球前面。第三个，就是这种经济复苏对政策的影响和对股市的影响。我们先来说对政策的影响。从去年二季度经济复苏以后，尤其是在今年去年四季度，我们经济增速就回到6%以上了。这时候，我们的货币政策发生了调整，从原来的宽松到所谓的货币政策正常化。这就是为什么我在去年底讲通胀预期，今年年初说流动性拐点。更重要的是A股的市场风格发生了切换。流动性拐点出来以后，整个市场从原来的高估值板块切换到了周期品涨价受益品、低估值板块和受益于全球贸易复苏的板块，这跟之前我们所说的大的逻辑是一脉相承的。但这里还有一个问题值得注意。现在中国和美国不在一个轨道上。在复苏方面，中国经济领先于美国经济三个季度，美国经济实际上从今年年初才开始复苏。我们是处于货币政策正常化的过程当中，而美国因为刚开始复苏，所以它对货币政策宽松的诉求还是非常强烈的。这就是为什么我们的股市风格切换甚至有了一轮调整，但是美股还在创新高。背后的原因就是经济复苏的周期不一样，各自货币政策的松紧程度也不一样。总的来说，经济复苏的成绩还是非常靓丽的。我觉得这个数据客观讲还是对过去一年在各个抗疫战线上做出贡献的，我们的企业、包括我们医学界人士的一次致敬。吴晓波：你最早提出通胀预期和流动性拐点这两个宏观判断，提出的时候还在学界内引起了很大的一个争议。我想知道，你对去年这个通胀预期的判断是建立在怎么样的一个数据模型上？任泽平：这个框架基于的是所谓的经济周期。经济周期一般分为四个阶段：衰退、复苏、过热、滞胀，然后再衰退、复苏、过热、滞胀。衰退实际上是从2019年的下半年到疫情暴发，就存在非常明显的衰退。然后从二季度到四季度，它就复苏了。但是到了去年四季度以后，经济回归到了正常的水平，然后再演化下去，肯定就是我们进入到一个通胀和过热的阶段，大致在去年底到今年上半年，所以我们做出了这样的一个判断。02、CPI已不能反映老百姓生活吴晓波：我挑战你一下。你提到通胀预期，但是我们从一季度的宏观经济数据中看到，3月份全国居民消费价格（CPI）同比上涨了0.4%，2月份下降了0.2%，环比下降0.5%。但是，我们看到大宗商品价格，一些白电也就是冰箱空调洗衣机，过去一个季度里面涨了10%左右；电影票去年是40块钱一张，现在有的电影院涨到了80块甚至100块；床垫价格跟去年比涨了5%~6%。我很好奇，为什么老百姓感知到了商品价格的上涨，但是在国家统计局这个数据告诉我们说全国居民消费价格同比上涨只有0.4%，为什么会有那么大的差异？任泽平：这是一个好问题，为什么CPI只有零点几？现在大家都普遍感觉，说事实上不可能只有这么点。其实我们感觉到的，是除了猪肉没有涨，其他都在涨。吴晓波：今年一季度，猪肉产量增长31.9%，猪肉产量大规模增长，但猪肉价格下降了12.5%。任泽平：我给大家简单解释一下，因为正好我们这一轮通胀和猪周期是错位的。2019年，我当时提出一句话，叫“拿掉猪以后都是通缩”。因为当时经济不好，就猪价在涨，其他的都还好。吴晓波：当时CPI大概达到百分之三点几到四左右，然后你就提了这个观点，把猪去掉以后，实际上CPI是到零点几左右，甚至还是负增长的。任泽平：是的，正好因为2020年，猪肉价格在下跌，因此今年是典型的“拿掉猪以后都是通胀”，你会发现除了猪肉不涨，其他都在涨。大宗商品价格在涨、房价在涨、原油价格在涨，还有大家未来的装修成本也会涨，因为最近钢铁和铜都在上涨。然后我们再来看PPI，就是我们工业品价格指数。工业品价格指数3月份是涨到了4.4%，3%是警戒线，它已经涨到了4.4%了。吴晓波：4.4%涨得很厉害，3月份的同比上涨4.4%，比2月份扩大了2.7个百分点。你估计二季度的工业产品价格会怎么样？任泽平：我估计二季度、三季度会继续上涨。吴晓波：所以不是个好消息。任泽平：不是个好消息。二季度为什么会继续上涨？一个是经济复苏的共振，全球、欧美、中国，包括日本。还有美国让美元不负责任地流动性泛滥，它推出了一个3万亿美元的基建刺激计划，要和中国在新基建领域进行竞争，但钱从哪里来，肯定大部分通过超发货币。说回刚才的话题，过去这几年，猪肉对于CPI的影响太大了，但是比如说，比较有代表性的，住房价格指数没有拉进来。CPI叫居民消费品价格指数，就是居民支出的一篮子。在居民支出里面，咱们坦率地讲，吃猪肉能吃多少？但是如房租等其他的支出占比是越来越高了。所以CPI的指标越来越不能够反映老百姓真实体验到的通胀。因此要尊重客观情况，把猪的权重稍微降一降，然后把居住类的、包括老百姓现在最新的消费篮子里面权重比较大的提一提，这样的话我们看经济形势也好，货币政策的调控也好，能够看得更精准一点。吴晓波：所有的宏观经济数据都是建立在模型基础上的。那如果这个模型出了问题的话，你最终所有导出的数据都会出问题。任泽平：晓波说得对。比如说我今年CPI只上涨了0.4%，如果按照标准，0.4%在中国属于通缩，就不叫通胀了，那么怎么办？肯定今年要通过发货币继续刺激，而一旦货币刺激那麻烦了，再刺激那都上天了。吴晓波：你今年年初提出流动性拐点，提出来的时候也是有很多的争议，这个拐点又是怎么被判断出来的？任泽平：既然我们在去年已经看到了所谓通胀预期要起来了，那么从货币政策的角度，因为它要逆周期调节，那么随着经济的复苏，随着通胀起来以后，货币政策就不能再过度宽松了，否则会引发更严重的通胀，甚至经济过热等。所以作为一个负责任的货币当局，它是有责任在今年初把货币政策正常化的，实际上，我们最后记录到，连续两个月M2、社融增速都是下来的。03、人民币稳定是国家对老百姓负责吴晓波：我请教一个问题，在美国政府如今这么大撒钱的情况下，我们中国的人民币政策和货币政策会出现什么样的情况？任泽平：一个就是人民币升值。因为我们没有超发货币，因此保持住了币值的稳定。超发货币的一方，肯定贬值，印少的一方升值。第二个，会有资金流入的趋势。从去年以来，还有很多资金流入到我们国家。吴晓波：去年中国的外资引入是第一次超过美国，成为全球第一大的外资引进国。任泽平：道理很简单，持有美元是一个贬值资产，持有人民币是一个升值资产，所以说从资产配置的角度，让很多投资者愿意持有升值资产，就是人民币。加上中国去年疫情控制得好，所以说在全球都不能进行投资、恢复生产的情况下，只有中国具备这个条件。还有一个我觉得很重要的一点就是国家、政府和国家的央行一定要对老百姓负责。我们的货币政策正常化，按照货币当局讲就是要保持币值的稳定。币值的稳定它在国际场合上是一种说法，但对内部来说，那不就是我们老百姓口袋里的资产，现金流资产能够不被贬值，对吧？能够不被稀释得过多。像美国它过去这一年无上限地超发货币，除了稀释了像中国、日本、中东、全世界的外汇储备之外，其实也牺牲了自己老百姓的现金资产，是很不负责任的。这就是为什么美国民粹主义、逆全球化、占领华尔街运动，这些思潮会盛行。我认为它表面上是货币超发，实际上是货币超发带来的社会阶层、社会财富差距的拉大，以及社会思潮的动荡。04、房价会越来越分化吴晓波：在刚刚公布的一季度数据报告中，关于房地产有三个数据，我给大家先念一下。房地产开发投资同比增长25.6%，全国商品房销售面积同比增长63.8%，商品房的销售额同比增长88.5%，就是销售额增长最快，说明房价还在涨。我近期还观察到一个现象，现在大型城市的那些所谓豪宅或者酒店式公寓，最近涨得非常快。有一个数据，2020年全中国1000万以上单价的房子一共是卖掉了3万套，算一下大概四五千亿，这3万套中，北上广深占到2万套，2万套中的上海占了1万套。那么这就面临一个问题，货币在不断地超发，房地产的投资也在不断地增加，你怎么看房价？任泽平：我觉得是这样对于房地产还有房价，未来大家就记住一个词叫“分化”。大家知道，我是在房地产领域提出过一个分析框架，叫：“房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。放在这样的框架下来讲来看当前以及未来中国的房地产市场，这些现象我觉得是不稀奇的。其实城镇化分为两个阶段，第一个是人口从农村到城市，一二三四五六线城市人口普涨，所以房价也是普涨。但是当城镇化率在到达60%左右或者60%以上以后，那么基本就处于一个分化的格局。人口从低能级城市包括农村和三四线城市，往都市圈和城市群流入。所以，不仅是过去这两年，未来10年、20年，大家就会看到这种分化，这在美国、日本都发生过。吴晓波：我记得在2013年、2014年当年做过一个调研，在江苏地区，比如说无锡、苏州、常州它的房价在涨，边上有个地级市叫做镇江，镇江连续11年，人口是净流出的，所以它的房价是停滞的。因此，这个分化其实在六七年前就已经发生了，按刚才泽平老师讲的，未来这种分化景象会越来越严重，年轻人会向超级城市或者一个大型城市圈聚集，然后大城市会产生一个巨大的虹吸现象。一些城市如果它的产业经济不健康，没有很好的社会保障制度，没有很好的创业氛围，或者房价还处在一个比较高的情况下，那就会倒逼年轻人流出。05、出口超预期是中国制造业的胜利吴晓波：相对来讲，人民币处在一个被动升值的状态，这个状态其实是对出口不利的，但是我们看到一季度的数据：一季度货物进出口总额同比增长29.2%，出口商品同比增长38.7%，进口增长19.3%。也就是我们的出口是进口的一倍，然后贸易顺差7593亿元。总的来说一季度的出口是超预期的，你怎么看这个现象？任泽平：因为在过去的一年，人民币升值确实对我们出口是一个负面作用，但是我们还有很多的正面作用抵消了它的负面作用。第一，在过去的长达一年的时间，世界上绝大部分的制造业大国都无法恢复正常生产，比如德国、美国，只有中国具备正常恢复生产的能力，所以实际上是中国在保障全球的供应。第二，中国制造业的强大竞争力。这些年通过技术的迭代，包括我们通过机器替代劳工，包括各种降低成本，很好地保持了我们制造业强大的竞争力。第三，我觉得跟晓波兄长期倡导的一个问题有关，新国货的崛起。吴晓波：我再补充两点。第一点是去年疫情以后，中国是全球第一制造业大国，所以我们的供应链没有断，因为我们最早控制了疫情，中国的整个生产系统仍然在很完整地复苏。去年4月份我开始跑中国的第一家汽车工厂，4月8日武汉还没有开城，但是3月份的时候武汉的汽车工厂就已经开始复工了。到了6月份的时候，全中国所有的整车公司的产能都已经恢复到去年同期的80%。所以我觉得，供应链完整是中国给这一轮全球贸易和全球制造中的一个重大的一个福利。第二点，就是你刚才讲的新国货问题。去年我去调研，然后发现原来中国出口都是代工，就是都用人家的品牌，如今出口的中国大量商品，都有了自己的品牌。今天在全中国有大概几万个独立品牌的商品在全球做销售。这些品牌，通过自己价廉物美的方式，实现了一次新的品牌性的突袭，这个是中国商品能够出口超预期的一个最根本的原因：我们的竞争力，我们的渠道能力，我们的品牌打造能力，在这一轮的新冠疫情下都经受住了考验。06、把握股市风格的切换吴晓波：怎么看现在一季度股市的下跌，你对后市有什么判断？任泽平：我主要讲讲市场的风格。对于今年，如果说我们持续地在通胀预期和流动性拐点这样一个大的趋势上，那么大家要留意的是，今年市场的风格还是会出现比较明显的变化。原来那些高估值的板块，因为在利率上升的背景下，它可能还是承受压力的，因为利率上升是杀估值的；但是因为通胀预期起来了，那么对于周期品，对于涨价受益的，对受益于全球贸易复苏的，我认为应该是利好的。至于什么碳中和、碳达峰，那都是一些配合性的条件，都是一些催化剂，不改变大方向。这是我对今年股市的看法：结构性的机会与结构性的风险并存。吴晓波：那对一般的股民、一般的基民来说，应该怎么办呢？任泽平：把握住市场风格的这种切换。就是你在挑选基金经理的时候，也要挑选那些比如说能够很快地杀伐决断，做出风格切换的人，或者说擅长做我刚才讲的那几个受益板块的基金经理。吴晓波：这里我要提醒下大家，中国的股民有一个毛病叫做多动症：买股票每天去看，涨也慌跌也慌；好了，现在买基金了，基民也有多动症，他们专业能力明明是拜托给了那些基金经理，但是还是每天去看，去看基金涨了还是跌了。我们有个数据，美国人买一个基金，它的调仓周期是16个月，中国的是两个月，差8倍左右。资本市场在趋于理性化、产业在趋于理性化，我们的投资理念也要趋于理性化。多动症是我们小时候读小学的时候常犯的毛病，如果你读大学了，还多动症，这不是很麻烦的一件事情吗？07、2021年接下来怎么看吴晓波：你对未来怎么看？对我们的企业经营者、一般的新中产家庭来说，你有什么建议？任泽平：我有几个判断。第一个从短期来说，有可能一季度是中国经济的一个顶部，或者进入一个顶部区间，而二季度、三季度的增速有可能会逐步地放缓。因为不可能都是18.3%，后面中国经济逐步回归正常化，疫情这个基数效应将会逐渐消退。不过对这种放缓大家也不用过度担忧，比如从百分之十八点几未来降到10%、降到8%、降到6%很正常。中国经济未来潜在增长率就是5%~6%左右。第二个判断，就是中国的货币当局还是比较负责任的，相对而言其实也货币超发了，但是还好，所以人民币资产还是相对比较保值的。第三个，站在更长期的角度，包括像这次应对疫情，包括之前应对中美贸易摩擦，我觉得中国应对得还是比较好的。因为它主要还是通过改革的方式来应对。尤其是中国这一轮增长的趋势，或者说大家讲的国运，确实还在上升的势头上。所以，对于我们企业家，对我们老百姓，我觉得要对中国的经济增长、中国的发展有信心。因为谁也无法选择战线，而且本身我们阵营就很好，我们将有幸见证在未来10年中国超过美国成为世界第一大经济体。吴晓波：这边讲到了国运。我们在做经济史研究中有一个数据，就是中国在农耕文明时期，很长一段时间里是全球第一大经济体，但是到了1828年的时候，中国的经济总量被英国超越。1828年到现在将近200年。今天中国的经济总量是美国的70%，如果保持这样的发展速度，中国经济总量应该会在2028年或者2030年左右有机会超过美国，也就是整整200年后，这个国家将成为全球第一大经济体。所以我觉得我们每个人都是一个时代的儿子，都是一个时代的产物。然后对自己的信心，首先是来自对这个国家、对国民经济的成长的一个信心。如果你认为电梯已经开始下行了、已经不跑了，你跑得再快能跑得过电梯吗？如果在中长期内我们看好国家经济发展的话，那么我们剩下来的问题是我们应该怎么办，我们有没有一些建设性、理性的方式能够在电梯里面我站着不动，也能往前跑，或者是在电梯里面我还抓紧地脱了鞋子往前跑，跑得比别人更快一点。

来源： 吴晓波频道整理 / 巴九灵4月16日上午10点，国家统计局公布了2021年一季度宏观经济报告，其中有非常多数据，最引人关注的，就是今年一季度我们的GDP同比增长了18.3%。这个亮眼的数据，是建立在去年疫情暴发，中国经济遭遇毁灭性打击的背景下，一个强劲反弹。这个18.3%，到底意味着什么？就在报告发布两个小时后，吴晓波老师连线任泽平博士，在吴晓波频道视频号直播间一起，针对这些数据，进行了长达一个多小时的探讨。小巴这就为大家奉上他们本次对谈的精华内容。01、18.3%意味着什么吴晓波：2021年一季度GDP同比增长18.3%，这意味着什么？任泽平：看上去18.3%是很高的。其实我们计算一下，去年由于疫情，一季度增速是-6.8%，所以说它有一个基数原因。剔除掉这个原因，我们连续两年平均增速是5.2%。但它传递的一个信号是，从去年二季度复苏以来，到去年四季度，中国经济已经回到正常的增长水平了。第二个点是中国在这一次抗击疫情和经济复苏方面，真实地走在了全球前面。第三个，就是这种经济复苏对政策的影响和对股市的影响。我们先来说对政策的影响。从去年二季度经济复苏以后，尤其是在今年去年四季度，我们经济增速就回到6%以上了。这时候，我们的货币政策发生了调整，从原来的宽松到所谓的货币政策正常化。这就是为什么我在去年底讲通胀预期，今年年初说流动性拐点。更重要的是A股的市场风格发生了切换。流动性拐点出来以后，整个市场从原来的高估值板块切换到了周期品涨价受益品、低估值板块和受益于全球贸易复苏的板块，这跟之前我们所说的大的逻辑是一脉相承的。但这里还有一个问题值得注意。现在中国和美国不在一个轨道上。在复苏方面，中国经济领先于美国经济三个季度，美国经济实际上从今年年初才开始复苏。我们是处于货币政策正常化的过程当中，而美国因为刚开始复苏，所以它对货币政策宽松的诉求还是非常强烈的。这就是为什么我们的股市风格切换甚至有了一轮调整，但是美股还在创新高。背后的原因就是经济复苏的周期不一样，各自货币政策的松紧程度也不一样。总的来说，经济复苏的成绩还是非常靓丽的。我觉得这个数据客观讲还是对过去一年在各个抗疫战线上做出贡献的，我们的企业、包括我们医学界人士的一次致敬。吴晓波：你最早提出通胀预期和流动性拐点这两个宏观判断，提出的时候还在学界内引起了很大的一个争议。我想知道，你对去年这个通胀预期的判断是建立在怎么样的一个数据模型上？任泽平：这个框架基于的是所谓的经济周期。经济周期一般分为四个阶段：衰退、复苏、过热、滞胀，然后再衰退、复苏、过热、滞胀。衰退实际上是从2019年的下半年到疫情暴发，就存在非常明显的衰退。然后从二季度到四季度，它就复苏了。但是到了去年四季度以后，经济回归到了正常的水平，然后再演化下去，肯定就是我们进入到一个通胀和过热的阶段，大致在去年底到今年上半年，所以我们做出了这样的一个判断。02、CPI已不能反映老百姓生活吴晓波：我挑战你一下。你提到通胀预期，但是我们从一季度的宏观经济数据中看到，3月份全国居民消费价格（CPI）同比上涨了0.4%，2月份下降了0.2%，环比下降0.5%。但是，我们看到大宗商品价格，一些白电也就是冰箱空调洗衣机，过去一个季度里面涨了10%左右；电影票去年是40块钱一张，现在有的电影院涨到了80块甚至100块；床垫价格跟去年比涨了5%~6%。我很好奇，为什么老百姓感知到了商品价格的上涨，但是在国家统计局这个数据告诉我们说全国居民消费价格同比上涨只有0.4%，为什么会有那么大的差异？任泽平：这是一个好问题，为什么CPI只有零点几？现在大家都普遍感觉，说事实上不可能只有这么点。其实我们感觉到的，是除了猪肉没有涨，其他都在涨。吴晓波：今年一季度，猪肉产量增长31.9%，猪肉产量大规模增长，但猪肉价格下降了12.5%。任泽平：我给大家简单解释一下，因为正好我们这一轮通胀和猪周期是错位的。2019年，我当时提出一句话，叫“拿掉猪以后都是通缩”。因为当时经济不好，就猪价在涨，其他的都还好。吴晓波：当时CPI大概达到百分之三点几到四左右，然后你就提了这个观点，把猪去掉以后，实际上CPI是到零点几左右，甚至还是负增长的。任泽平：是的，正好因为2020年，猪肉价格在下跌，因此今年是典型的“拿掉猪以后都是通胀”，你会发现除了猪肉不涨，其他都在涨。大宗商品价格在涨、房价在涨、原油价格在涨，还有大家未来的装修成本也会涨，因为最近钢铁和铜都在上涨。然后我们再来看PPI，就是我们工业品价格指数。工业品价格指数3月份是涨到了4.4%，3%是警戒线，它已经涨到了4.4%了。吴晓波：4.4%涨得很厉害，3月份的同比上涨4.4%，比2月份扩大了2.7个百分点。你估计二季度的工业产品价格会怎么样？任泽平：我估计二季度、三季度会继续上涨。吴晓波：所以不是个好消息。任泽平：不是个好消息。二季度为什么会继续上涨？一个是经济复苏的共振，全球、欧美、中国，包括日本。还有美国让美元不负责任地流动性泛滥，它推出了一个3万亿美元的基建刺激计划，要和中国在新基建领域进行竞争，但钱从哪里来，肯定大部分通过超发货币。说回刚才的话题，过去这几年，猪肉对于CPI的影响太大了，但是比如说，比较有代表性的，住房价格指数没有拉进来。CPI叫居民消费品价格指数，就是居民支出的一篮子。在居民支出里面，咱们坦率地讲，吃猪肉能吃多少？但是如房租等其他的支出占比是越来越高了。所以CPI的指标越来越不能够反映老百姓真实体验到的通胀。因此要尊重客观情况，把猪的权重稍微降一降，然后把居住类的、包括老百姓现在最新的消费篮子里面权重比较大的提一提，这样的话我们看经济形势也好，货币政策的调控也好，能够看得更精准一点。吴晓波：所有的宏观经济数据都是建立在模型基础上的。那如果这个模型出了问题的话，你最终所有导出的数据都会出问题。任泽平：晓波说得对。比如说我今年CPI只上涨了0.4%，如果按照标准，0.4%在中国属于通缩，就不叫通胀了，那么怎么办？肯定今年要通过发货币继续刺激，而一旦货币刺激那麻烦了，再刺激那都上天了。吴晓波：你今年年初提出流动性拐点，提出来的时候也是有很多的争议，这个拐点又是怎么被判断出来的？任泽平：既然我们在去年已经看到了所谓通胀预期要起来了，那么从货币政策的角度，因为它要逆周期调节，那么随着经济的复苏，随着通胀起来以后，货币政策就不能再过度宽松了，否则会引发更严重的通胀，甚至经济过热等。所以作为一个负责任的货币当局，它是有责任在今年初把货币政策正常化的，实际上，我们最后记录到，连续两个月M2、社融增速都是下来的。03、人民币稳定是国家对老百姓负责吴晓波：我请教一个问题，在美国政府如今这么大撒钱的情况下，我们中国的人民币政策和货币政策会出现什么样的情况？任泽平：一个就是人民币升值。因为我们没有超发货币，因此保持住了币值的稳定。超发货币的一方，肯定贬值，印少的一方升值。第二个，会有资金流入的趋势。从去年以来，还有很多资金流入到我们国家。吴晓波：去年中国的外资引入是第一次超过美国，成为全球第一大的外资引进国。任泽平：道理很简单，持有美元是一个贬值资产，持有人民币是一个升值资产，所以说从资产配置的角度，让很多投资者愿意持有升值资产，就是人民币。加上中国去年疫情控制得好，所以说在全球都不能进行投资、恢复生产的情况下，只有中国具备这个条件。还有一个我觉得很重要的一点就是国家、政府和国家的央行一定要对老百姓负责。我们的货币政策正常化，按照货币当局讲就是要保持币值的稳定。币值的稳定它在国际场合上是一种说法，但对内部来说，那不就是我们老百姓口袋里的资产，现金流资产能够不被贬值，对吧？能够不被稀释得过多。像美国它过去这一年无上限地超发货币，除了稀释了像中国、日本、中东、全世界的外汇储备之外，其实也牺牲了自己老百姓的现金资产，是很不负责任的。这就是为什么美国民粹主义、逆全球化、占领华尔街运动，这些思潮会盛行。我认为它表面上是货币超发，实际上是货币超发带来的社会阶层、社会财富差距的拉大，以及社会思潮的动荡。04、房价会越来越分化吴晓波：在刚刚公布的一季度数据报告中，关于房地产有三个数据，我给大家先念一下。房地产开发投资同比增长25.6%，全国商品房销售面积同比增长63.8%，商品房的销售额同比增长88.5%，就是销售额增长最快，说明房价还在涨。我近期还观察到一个现象，现在大型城市的那些所谓豪宅或者酒店式公寓，最近涨得非常快。有一个数据，2020年全中国1000万以上单价的房子一共是卖掉了3万套，算一下大概四五千亿，这3万套中，北上广深占到2万套，2万套中的上海占了1万套。那么这就面临一个问题，货币在不断地超发，房地产的投资也在不断地增加，你怎么看房价？任泽平：我觉得是这样对于房地产还有房价，未来大家就记住一个词叫“分化”。大家知道，我是在房地产领域提出过一个分析框架，叫：“房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。放在这样的框架下来讲来看当前以及未来中国的房地产市场，这些现象我觉得是不稀奇的。其实城镇化分为两个阶段，第一个是人口从农村到城市，一二三四五六线城市人口普涨，所以房价也是普涨。但是当城镇化率在到达60%左右或者60%以上以后，那么基本就处于一个分化的格局。人口从低能级城市包括农村和三四线城市，往都市圈和城市群流入。所以，不仅是过去这两年，未来10年、20年，大家就会看到这种分化，这在美国、日本都发生过。吴晓波：我记得在2013年、2014年当年做过一个调研，在江苏地区，比如说无锡、苏州、常州它的房价在涨，边上有个地级市叫做镇江，镇江连续11年，人口是净流出的，所以它的房价是停滞的。因此，这个分化其实在六七年前就已经发生了，按刚才泽平老师讲的，未来这种分化景象会越来越严重，年轻人会向超级城市或者一个大型城市圈聚集，然后大城市会产生一个巨大的虹吸现象。一些城市如果它的产业经济不健康，没有很好的社会保障制度，没有很好的创业氛围，或者房价还处在一个比较高的情况下，那就会倒逼年轻人流出。05、出口超预期是中国制造业的胜利吴晓波：相对来讲，人民币处在一个被动升值的状态，这个状态其实是对出口不利的，但是我们看到一季度的数据：一季度货物进出口总额同比增长29.2%，出口商品同比增长38.7%，进口增长19.3%。也就是我们的出口是进口的一倍，然后贸易顺差7593亿元。总的来说一季度的出口是超预期的，你怎么看这个现象？任泽平：因为在过去的一年，人民币升值确实对我们出口是一个负面作用，但是我们还有很多的正面作用抵消了它的负面作用。??第一，在过去的长达一年的时间，世界上绝大部分的制造业大国都无法恢复正常生产，比如德国、美国，只有中国具备正常恢复生产的能力，所以实际上是中国在保障全球的供应。??第二，中国制造业的强大竞争力。这些年通过技术的迭代，包括我们通过机器替代劳工，包括各种降低成本，很好地保持了我们制造业强大的竞争力。??第三，我觉得跟晓波兄长期倡导的一个问题有关，新国货的崛起。吴晓波：我再补充两点。第一点是去年疫情以后，中国是全球第一制造业大国，所以我们的供应链没有断，因为我们最早控制了疫情，中国的整个生产系统仍然在很完整地复苏。去年4月份我开始跑中国的第一家汽车工厂，4月8日武汉还没有开城，但是3月份的时候武汉的汽车工厂就已经开始复工了。到了6月份的时候，全中国所有的整车公司的产能都已经恢复到去年同期的80%。所以我觉得，供应链完整是中国给这一轮全球贸易和全球制造中的一个重大的一个福利。第二点，就是你刚才讲的新国货问题。去年我去调研，然后发现原来中国出口都是代工，就是都用人家的品牌，如今出口的中国大量商品，都有了自己的品牌。今天在全中国有大概几万个独立品牌的商品在全球做销售。这些品牌，通过自己价廉物美的方式，实现了一次新的品牌性的突袭，这个是中国商品能够出口超预期的一个最根本的原因：我们的竞争力，我们的渠道能力，我们的品牌打造能力，在这一轮的新冠疫情下都经受住了考验。06、把握股市风格的切换吴晓波：怎么看现在一季度股市的下跌，你对后市有什么判断？任泽平：我主要讲讲市场的风格。对于今年，如果说我们持续地在通胀预期和流动性拐点这样一个大的趋势上，那么大家要留意的是，今年市场的风格还是会出现比较明显的变化。原来那些高估值的板块，因为在利率上升的背景下，它可能还是承受压力的，因为利率上升是杀估值的；但是因为通胀预期起来了，那么对于周期品，对于涨价受益的，对受益于全球贸易复苏的，我认为应该是利好的。至于什么碳中和、碳达峰，那都是一些配合性的条件，都是一些催化剂，不改变大方向。这是我对今年股市的看法：结构性的机会与结构性的风险并存。吴晓波：那对一般的股民、一般的基民来说，应该怎么办呢？任泽平：把握住市场风格的这种切换。就是你在挑选基金经理的时候，也要挑选那些比如说能够很快地杀伐决断，做出风格切换的人，或者说擅长做我刚才讲的那几个受益板块的基金经理。吴晓波：这里我要提醒下大家，中国的股民有一个毛病叫做多动症：买股票每天去看，涨也慌跌也慌；好了，现在买基金了，基民也有多动症，他们专业能力明明是拜托给了那些基金经理，但是还是每天去看，去看基金涨了还是跌了。我们有个数据，美国人买一个基金，它的调仓周期是16个月，中国的是两个月，差8倍左右。资本市场在趋于理性化、产业在趋于理性化，我们的投资理念也要趋于理性化。多动症是我们小时候读小学的时候常犯的毛病，如果你读大学了，还多动症，这不是很麻烦的一件事情吗？07、2021年接下来怎么看吴晓波：你对未来怎么看？对我们的企业经营者、一般的新中产家庭来说，你有什么建议？任泽平：我有几个判断。第一个从短期来说，有可能一季度是中国经济的一个顶部，或者进入一个顶部区间，而二季度、三季度的增速有可能会逐步地放缓。因为不可能都是18.3%，后面中国经济逐步回归正常化，疫情这个基数效应将会逐渐消退。不过对这种放缓大家也不用过度担忧，比如从百分之十八点几未来降到10%、降到8%、降到6%很正常。中国经济未来潜在增长率就是5%~6%左右。第二个判断，就是中国的货币当局还是比较负责任的，相对而言其实也货币超发了，但是还好，所以人民币资产还是相对比较保值的。第三个，站在更长期的角度，包括像这次应对疫情，包括之前应对中美贸易摩擦，我觉得中国应对得还是比较好的。因为它主要还是通过改革的方式来应对。尤其是中国这一轮增长的趋势，或者说大家讲的国运，确实还在上升的势头上。所以，对于我们企业家，对我们老百姓，我觉得要对中国的经济增长、中国的发展有信心。因为谁也无法选择战线，而且本身我们阵营就很好，我们将有幸见证在未来10年中国超过美国成为世界第一大经济体。吴晓波：这边讲到了国运。我们在做经济史研究中有一个数据，就是中国在农耕文明时期，很长一段时间里是全球第一大经济体，但是到了1828年的时候，中国的经济总量被英国超越。1828年到现在将近200年。今天中国的经济总量是美国的70%，如果保持这样的发展速度，中国经济总量应该会在2028年或者2030年左右有机会超过美国，也就是整整200年后，这个国家将成为全球第一大经济体。所以我觉得我们每个人都是一个时代的儿子，都是一个时代的产物。然后对自己的信心，首先是来自对这个国家、对国民经济的成长的一个信心。如果你认为电梯已经开始下行了、已经不跑了，你跑得再快能跑得过电梯吗？如果在中长期内我们看好国家经济发展的话，那么我们剩下来的问题是我们应该怎么办，我们有没有一些建设性、理性的方式能够在电梯里面我站着不动，也能往前跑，或者是在电梯里面我还抓紧地脱了鞋子往前跑，跑得比别人更快一点。

2017年二季度，网签和供应量相较第一季度均有所下降。年初购房旺季后，二季度放缓了前进的脚步。其中，五月的数据较为可观，成为第二季度的中流砥柱，四月和六月则略显“低调”。据三江房产网数据中心统计，2017年二季度宜宾市商品房签约8769套，新增供应5691套。一、2017年二季度宜宾市新建商品房供应与成交二、2017年二季度宜宾市土地成交数据三、2017年二季度宜宾市土地供应数据四、2017年二季度宜宾市广告监测数据五、2017年二季度宜宾市房地产相关政策上调住房公积金缴存基数上限7月1日起，将上调住房公积金缴存基数上限。各区县住房公积金缴存基数上限分别是：翠屏区16982元、南溪区12315元、宜宾县13480元、江安县13965元、长宁县10766元、高县14666元、筠连县13996元、珙县12608元、兴文县15917元、屏山县14669元，其中临港开发区、各区县垂直管理单位可按翠屏区标准执行。异地公积金业务可直接转移 职工个人住房公积金由外地住房公积金管理中心转入宜宾市住房公积金管理中心，或由宜宾市住房公积金管理中心转入外地住房公积金管理中心，均可持本人有效身份证件及《住房公积金异地转移接续申请表》一式两份直接前往转入地中心办理转移手续，无需职工个人再两地奔波，实现异地公积金业务直接转移。备注：①数据来源宜宾市及区县房地产管理局，数据收集整理三江房产网数据中心，转载请注明出处。②数据统计范围目前包含宜宾市主城区（不含临港区和岷江新区）、宜宾县、南溪区、长宁县、江安县、珙县、高县。③因网络故障等因素，实际数据以宜宾市及各区县房管局公布为准。④本数据统计分析结果仅供参考，不构成任何投资建议，更多数据请联系我们。

来源：新浪证券3月，一线城市宅地供应量下降，并且多位于非核心区域，导致成交量和楼面价均大幅下滑。核心二线城市在集中供地政策出台前，供应了少量宅地，同样多位于城市的非核心区域，因此，成交楼面价也相对较低。受土地供应两集中政策影响，部分高能级城市在3月未供应土地，促使部分大型房企在二线以及三四线城市补充土地储备，同时也会压缩中小房企在高能级城市的生存空间，促使中小房企在低能级城市抓住机会，普通二线以及三四线城市土地成交量虽然涨跌不一，但是成交楼面价以及溢价率同环比均上升。01 政策盘点两会：坚持“房住不炒”定位，保障好群众住房需求3月5日，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期。在住房租费方面，政府工作报告表示，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。同时，政府工作报告提出，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期3月，住建部副部长先后带队赶赴杭州、无锡、成都、西安等市调研督导房地产工作，指出城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”，切实落实城市主体责任；政府要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场3月22日，央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。3月26日，银保监会、央行、住建部发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。02 市场概况新增供应同比增35%，超2019年同期3月热点城市商品住宅如期迎来高峰，28个重点城市预估新增供应面积1978万平方米，环比较2月翻倍增长121%，同比增长35%。受此拉动下一季度累计供应规模高于过去两年，较2019年同期增长6%。一线城市供应规模稳中有增，不过一季度整体供应还是低于2019年同期。4个一线城市3月供应面积为136万平方米，环比增39%，同比增7%，前3月累计较2019年同期降9%。随着二季度上海、深圳等待开项目入市，一线城市供应规模将有一定回升。热点二三线城市供应规模继续放量，24个监测城市3月合计供应1842万平方米，环比增131%，推货量超2020年疫后复工同比增37%，前3月累计规模较2019年增长8%。新房成交同环比涨幅约7成，京沪深倍增3月典型城市商品住宅成交表现热度不减，28个监测城市预计成交规模达2985万平方米，同、环比增幅超7成，一季度较2019年同期增长33%。一线城市继续领涨，二三线城市分化特点逐渐体现。一线城市3月预计整体成交新房412万平方米，环比再增79%，前3月较2019年同比增长97%。得益于充沛的购买力，北京、上海、深圳楼市火热依旧，3月同、环比大增，驱动一季度成交创3年新高，较2019年同期增幅均在100%以上。广州涨幅略逊于3城，但同、环比涨幅也分别达83%和74%。二三线城市中24个监测城市3月预计整体成交2573万平方米，同、环比分别增长68%和70%，但一季度累计规模较2019年仅增长26%。库存维持供不应求格局，过半城市收窄3月销售节点期间多数城市供求双升，但整体仍维持供不应求状态。除无锡、厦门、天津供应显著放量短期供过于求外，其余城市普遍供求比小于1。受前期土地成交较低影响，短期内供求比仍将低于合理区间下限。受此影响下，重点城市库存面积普遍环比回落，杭州、重庆、济南、宁波、南京环比降幅超10%。同比上上海库存较2020年同期也降37%。受此影响下，半数以上城市消化周期有不同幅度缩短。二手住房9城同环比普涨，北京厦门同比涨超150%2021年3月，二手房市场整体表现亮眼，9个重点城市共计成交746万平方米，环比翻倍，涨幅105%。基于去年同期经济仍在复苏期成交基数相对较低，本月同比涨幅高达67%。值得一提的是，相比2019年同期，同比涨幅仍有43%，整体一季度同比2019年更有超5成增长，目前市场规模正处近年来高位。具体到城市来看，9城环比涨幅皆超50%，其中成都、杭州、青岛、厦门更是涨幅翻倍。同比来看，整体显示涨多跌少，北京、厦门同比涨幅分别高达165%和171%最为亮眼，深圳受政策调控影响回落11%，大连因成交规模基数低涨跌波动较大，同比下降73%。03 土地储备3月，全国300城经营性土地成交总建面13456万平方米，环比增长22%，同比增长13%；成交总金额3393亿元，同、环比分别增长18%和5%；平均楼板价降至2521元/平方米，环比下跌14%，同比仍上涨5%。土拍平均溢价率进一步回升至16.9%，续创2020年以来新高。一线城市成交建面62万平方米，同、环比分别下降71%和84%；成交金额降至72亿元，平均楼板价跌至11647元/平方米，环比下跌37%。二线城市成交建面3025万平方米，环比增长50%，成交金额1164亿元，环比增长21%，平均楼板价降至3849元/平方米，环比下跌19%。土拍市场明显降温，底价成交常态化，零溢价城市持续增多，仅限于南宁、宁波、福州、合肥和西安5城溢价率仍保持在20%以上。三四线城市成交建面10369万平方米，同、环比涨幅都在20%以上，楼板价升至2080元/平方米，环比上涨17%。04 企业融资2021年3月100家典型房企的融资总量为847.93亿元，环比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，境内债权融资673.95亿元，环比上升66.6%，同比下降32.0%；境外债权融资312.10亿元，环比下降17.5%，同比下降45.4%。一方面在三条红线下融资环境收紧使得房企集中降杠杆，融资进一步受限，房企融资低位运行；另一方面，主要在于美元持续走强，导致房企发行美元债意愿下降。2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本5.57%，较2020年下降0.50个百分点，其中境外债券融资成本达6.58%，下降1.20个百分点，境内债券融资成本4.31%，较2020年下降0.10个百分点。单月来看，3月房企融资成本4.71%，环比下降0.72个百分点，同比基本持平。其中境内融资成本4.20%，环比上升0.15个百分点；境外融资成本6.68%，环比下降0.25个百分点。参考资料：百城楼市·政策精读（2021年3月）市场月报|楼市“阳春”维持冷热分化，长三角三四线土拍火爆企业月报|监管重压下业绩大增，物管整合持续加速（3月）2021年3月地产月报丨一季度企业销售金额高增，但城市间市场传导效应仍不明显【第33期】

前言∶这是一份以北京共享办公空间为统计对象的数据报告。双创以来，众创空间的发展与建设势头强劲;商业地产领域，以联合办公和商务中心为代表的新型空间逐渐成为办公市场供应的新生力量。为此，我们统计了位于北京市11个行政区的185家联合办公(包含部分众创空间)和118家商务中心，从数据的角度来展示北京共享办公空间在2016年第四季度的发展。延伸阅读：广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃广州楼市：南沙黄埔成交萎缩，增城量价齐跌数据定义∶共事办公:指共享办公空间，本文统计的空间包含联合办公、众创空间、商务中心和服务式办公空间，但不包括各种类型的孵化器空间;对于众创空间与孵化器空间的划分，我们采取的标准是租金价格与入驻条件是杏市场化﹔租金价格与入驻条件市场化的众创空间，数据统计在联合办公里面。联合如公:是一种为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作﹔在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目﹔办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等。明确一下，本文统计的联合办公包含部分众创空间，即租金价格与入驻条件市场化的众创空间，南务中心:也称服务式办公室、商务办公室，指全装全配的一个办公室、办公楼层，或者整栋大楼，由专业的管理公司运营管理，并将单独的办公室或者楼层出租给其他公司使用，即租即用，无需花费时间装修和布置。商务中心为客户提供尽可能完整的办公体系，除了提供办公地点、办公家具、办公用品、设备等硬件外，还提供人员与之相匹配，包括秘书、翻译、会计、接待等.市场透视:从数据的角度来解读北京共享办公市场，分为市场供应、市场需求、市场动态三部分，按季度数据发布。调研样本:本季数据样本涵善185家联合办公和118家商务中心.