房地产项目调研目的

房地产投资目的是为了通过开发发、经营等活动获取未来收益。房地产投资收益来源又可以细分为现金流量收益、销售收益、避税收入等。1．现金流量收益 现金流量收益一般是房地产拥有者通过经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。投资者一般可以通过将其拥有的房地产出租给最终使用者获得长期稳定的租金收入。租金收入扣除各种成本后就是现金流量收益。现金流量收益大小主要取决于三个因素。第一，房地产租金收入总额。租金收入水平主要取决于房地产市场的供求关系，同时还受到房地产的种类、地段、质量等因素的影响。第二，房地产的总营运费用。主要包括管理、维护、服务等费用。在保证质量的前提下降低运营费用有助于提高收益水平。第三，房地产投资的筹资成本。主要是指投资借款的数额和偿还方式。借款额的大小及其占投资总额的比重，对投资回收速度有重要的影响。利率的高低直接影响筹资成本。2．销售收益 房地产投资的销售收益指房地产销售收入减去房地产开发经营成本之后的差额。对于房地产开发投资者来说，通过房屋销售取得销售收入，扣除成本后就是销售利润即销售收益。对于房地产置业投资者而言，投资的目的除了获得租金收入外，在其不愿意继续持有该物业时，可以将其转售给其他置业投资者。转售价格扣除相应的销售税费和交易成本后就是销售收益。在房价涨幅较大的情况下，销售收益往往远远大于租金收益。 无论是房地产开发投资者还是置业投资投资者，都是通过出售房地产而获得销售收益。要提高房地产销售收益，房地产开发和买卖时机非常重要，同时还要注意房地产的地段和质量。3．避税收入 拥有房地产时的避税收入是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。如房地产投资的所得税是以实际经营收入扣除经营成本、贷款利息、建筑物折旧等后的净经营收入为基数乘以税率征收。其中扣除项目建筑物折旧年限比自然寿命和经济寿命要短很多。从会计角度看，通过加速折旧计提增加扣除数额可降低纳税基数，从而取得合理避税的收入。同时，国家的房地产税收政策对房地产投资收益有非常大的影响。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是获得避税收入的基本途径之一。西方国家特别重视房地产投资的节税效果，这与西方国家的税收制度和折旧制度有关。

不管是官媒还是业内专家，都在不停的向大家传递房子是住的而不是炒的这个定位，相信大家对于房地产目前的地位也有了一定的新认知，过去每当市场温度过低的时候，都需要适当的刺激一下，如今却把房地产的不良影响拿出来说，这也就反应出了和往常不一样的调控。调控走向将如何发展？房价还会不会上涨？这些话题虽然是大家经常说起的话题，但是却一直没有答案。减弱房地产对经济的带动效应之前房地产市场形势不太理想的时候，大家都希望可以让调控放松一些，或者适当的刺激一下楼市，这也是让炒房客充满底气的理由。不过今时不同往日，如果说过去那么维护房地产，是因为它对经济发展做出的贡献，那么现在各大官媒都表态：中国不会依赖房产来拉动经济的增长，房地产的地位也终将会被替代，侥幸者还是要停止幻想未来房价上涨的事情。这样大家应该可以看出来，未来的楼市调控不仅不会放松，反而还会加大力度。就算是形势不好，也不能靠着房产来带动经济。减少对于房产市场的依赖，调控从地方抓起以前房市也曾调控过，但是个别城市却觉得越调控房价越涨，那是因为政策实行到地方之后，力度都被打了折扣。问题出在地方的态度上，当然最根本的原因还是地方对房产行业的依赖一时之间还不能完全舍弃。不过随着房产对于经济增长做出的贡献越来越小，地方也开始认识到了现实。预计未来对于地方调控力度的监管将会增加。大家也可以看到，一些城市开始就土地出让的事情进行探索，也有城市开始带头削弱对于楼市的依赖性。未来楼市的调控不仅仅是针对房价，很大一方面是在管理上。管理地方之间的实行力度。调控的目的还是稳定如果过去的楼市调控是想防止房价上涨或者是下降，那现在的调控目的就是想稳定楼市。这么多年的发展，房地产行业面临重要时机，高速发展的时代结束了，刚需紧缺的时代也结束了，现在要做的就是如何实现从高速度到高质量的转型。房子够不够住已经不是什么大问题，百姓们能不能住上房子才是大问题。不然的话，就算盖再多的房子，那百姓们该住不起的还是住不起，所以这一系列的信号都代表了，房价非理智变化的阶段已经过去了。目前我国的购房者们已经出现了变化，根据调查显示，现在的百姓在买房这件事上越来越理性，对于房地产的规划也变的越来越理性，仍对房价抱有上涨幻想的人也变少了。房地产市场照这样的趋势发展下去，购房者买房的时候就可以不用顾及外界的干扰因素，只看自己的需求和实力就行了。对于目前的房地产你有什么看法呢？

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

3月10日下午，市住建局党组书记汪宏军实地调研城区部分房地产开发项目。局房地产管理科、市住房发展中心、市住建局开发区分局相关负责同志陪同调研。汪宏军一行先后深入汇金广场等项目现场，每到一处，汪宏军仔细听取项目的情况汇报，详细了解项目推进过程中的问题和困难，并对项目推进过程中采取的措施给予了充分肯定。汪宏军要求，一是要进一步加大项目推进力度。房地产开发项目的顺利推进，关系到群众的切身利益，特别是部分涉及回迁安置的项目，事关社会和谐稳定大局，要坚持以人民为中心的发展思想，进一步厘清工作思路，采取有力有效工作措施，积极推进项目建设。二是要进一步加强房地产市场监管。强化责任意识，加强房地产开发项目全过程监管，在工程质量、商品房销售、预售资金监管、竣工验收等关键环节把好关，完善房地产市场监管体制机制，持续净化房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。三是要进一步化解开发建设领域历史遗留问题。深入推进开发建设领域历史遗留问题攻坚终结行动，重点关注群众反映强烈的突出问题，逐个项目制定化解方案，加大历史遗留问题的处置力度，切实维护群众的合法权益。【来源：市住建局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

4月16日下午，区委副书记、区管委主任林进豪调研我区房地产项目，协调解决项目在建设中存在的问题，要求有关部门要做好项目的跟踪服务，协调解决存在问题，全力加快项目建设步伐。调研中，林进豪来到山海湾项目二期工程施工现场，查看并了解项目的前期规划以及开工前存在的各类问题。针对该项目建设存在的用地以及违建拆除等问题，林进豪强调，有关分管领导和部门要做好协调工作，先易后难把问题解决好，促进项目早日开工建设。同时，项目方要认真做好项目开工前的各项准备工作，按照施工计划加快推进。要抓好工程质量，特别是安全生产方面，要认真落实好企业主体责任，确保人员安全。随后，林进豪来到原京汉云海间项目，了解项目建设有关情况。据了解，原京汉云海间项目由于项目业主变更的原因，相关手续还没有完善，导致项目停工。了解有关情况后，林进豪要求，新的业主单位要加快完善好各项手续，争取在今年下半年复工建设，区有关部门要加强与项目方的沟通协调，解决项目在建设中遇到的困难和问题，为企业提供更加优质的服务，确保各项目顺利推进。 区管委副主任叶立参加调研。【来源：海陵区广播电视中心】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

近期中央政治局会议提出坚决遏制房价的上涨，措辞严厉历史之最，结合今年以来的房地产调控政策，分析近期房地产市场形势及展望近期房价情况。70个大中城市房价涨幅出现抬头今年以来，70城大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动，但三四线城市房价涨幅坚挺，三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右，且7月达7.5%，跑赢一、二线城市。一、二线城市今年涨幅较稳，但6月出现抬头，且7月涨幅达今年以来最高，其中部分二线城市房价同比涨幅均超10%；7月10城新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增至49个，亦是今年以来最高。此外，上半年商品房销售额和销售面积增速缺口扩大至9.9%，7月进一步扩大至10.2%。值得注意的是，房价涨幅出现抬头并非由于调控放松，相反，而是调控呈现更加严格的趋势，据中原地产数据显示，今年1-7月主要城市房地产调控次数多大260次，较去年同期多120多次，且仅7月，全国楼市调控募集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市发布超70次各类型房地产调控政策。按照这个速度，2018年调控次数很可能超过2017年。上半年房地产市场严重分化原因在严格调控的背景下，房地产市场依然火爆主要是因为以下几个原因；土地成交：上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%，低于2017年全年的34.48%。，主要受一线城市土地成交面积同比转负影响，一二三城市土地成交面积同比分别增长-3.27%、20.76%、33.64%。房地产销售：一线城市商品房销售面积累计同比持续负增长，但降幅收窄；二线城市在1-5月商品房销售面积负增长，6月转正，同比增长1.3%，三线城市1-6月销售面积同比增长7.23%，远超整体增速的0.6%。商品房销售:上半年商品房期房销售面积同比增长20%，现房为-13.7%；期房销售面积占比在2016-2017年稳定在76%左右，2018年提升至81%。新时代证券认为，期房销售好于现房，可能是因为库存水平已经处于低位，且年初施工滞后，导致房屋竣工面积增速下降，降至-10.6%。二三线城市分化明显，二线城市可能是库存去化周期缩短的背景下，抢人政策刺激购房需求，三线城市经一轮去库存政策后，库存明显下降。房地产投资：上半年房地产投资增速跑赢固定资产投资增速，而各线城市之间也出现分化。一二线城市房地产投资增速明显低于整个房地产投资增速，而三四线城市当地产投资增速远高于一二线。上半年土地购置费对房地产投资的贡献率超过100%，一二线城市土地购置费增速58.3%，低于整体增速的74.4%。三四线棚改货币化安置比例上市导致土地购置面积增速高于一二线。市场乱象：比如：限价政策导致部分城市同一区域一二手房价倒挂，存在套利机会，摇号政策营造一房难求的局面，万人深夜排队抢房等现象。遏制房价上涨的几个关键点房价继续上涨会带来地产泡沫，房价大幅下跌可能引发系统性风险，遏制房价上涨的一个合意状态可能是房价涨幅在0附近波动，然而之前房价同比同比涨幅大部分时间都处于上升或下降状态，很少呈现一个很低的波动性，去年年底以来，房价虽然还在上涨，但涨幅趋于稳定。制度与供需平衡、房价上涨预期（长期）、加强调控（短期）是遏制房价上涨的关键点，一个可能途径是短期进一步严控房地产市场，暂时抑制需求，同时房地产市场流动性显著降低，避免大量抛售住房情况；长期解决房价上涨，需要建立房地产长效机制以及配套的制定，打破房市刚兑预期。根据中国家庭金融调查与研究中心的统计，2009年当时购房70.3%是刚需、10.1%是改善需求，19.6%是投资。到2018年一季度，31.9%是刚需、17.8%是改善性需求，50.3%属于投资需求，投资需求不断上涨，改变房地产的现状，就要出台调控政策打消投资需求行为，提高投资成本最有效的手段就是税收，税收向上可以累进制，购买多套房的就应该付出多一些成本。既然低价推动房价主因，改变当前土地拍卖制定，政府土地拍卖股权比重降低，形成与购房者之间共有房屋产权，购房者要转让，必需补交余下的土地出让金，进而减少购房者负担。加大租赁房建设及完善租赁相关法律法规，自然会减轻百姓购房需求。房地产调控存在边际放松的可能中美3M国债利差出现倒挂，货币市场利率急剧下降，年内还可能继续降准，打破货币政策传导机制服务实体经济，资金可能流入房地产市场。下半年财政政策发力以及宽货币向宽信用传导，基建投资增速反弹，但可能通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期，房价持续下跌，大量资产会受到影响，居民财富缩水，金融记过抵押物贬值，银行坏账增多，可能引发系统性金融风险，目前中国房地产总市值远超股市、债市，房企的负债水平高企，因此房价下跌比上涨造成的危害更大，因此，房地产长效机制成熟前，如果发生房价持续下跌，政策可能银城施策、边际放松。展望房地产行业未来情况各线城市房价变动短期来讲，一线房价可能持续保持平稳，甚至有所下降，但降幅不大，二线“楼市大新”“抢人政策”有所收敛，房价涨幅可能出现下滑；棚改货币化安置因城施政，且审批趋严，同时开发商加快周转，并逐渐退出三四线城市，市场或出现降温，房价涨幅将有所回落。长期来看，一线城市控制人口，房地产市场步入存量房阶段，房价大幅上涨可能性较小；二线城市部分人口净流入，未来发展空间较大，房价有一定的上涨空间；三线城市房价出现分化，新时代证券认为，随着城镇化率提高，刺激部分靠近一二线城市的区县购房需求，对棚改货币依赖高的地区，则可能出现降温，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量短期可能保持稳定，不容易大起大落。遏制房价上涨让房子回归居住属性，释放全面一种投机性需求的信号，尽快弥补房地产市场存在的漏洞，一旦房价不在绑架中国经济，那么中国经济的结构性矛盾才得以缓解，可考虑加快城镇化进程启动我国内需市场，目前我国城镇化率与发达国家相比较低，14亿人口才3亿多中车阶级，庞大内需足以支撑我国经济再次高速发展，但要启动这一次数，还需要进一步打破体制性障碍。

近日，雅安市住房保障和房地产事务中心主任余名强带队先后到领地集团、四川观锦置业、雅安中合青江公司调研指导房地产开发投资和劳动工资总额统计工作，确保应统尽统，实现房地产业良好开局。调研组实地走访了领地集团、四川观锦置业、雅安中合青江公司的部分房地产开发项目，现场了解房地产开发项目规模、项目完成情况、销售情况等，与开发企业进行了座谈交流。调研组要求开发企业坚持实事求是的原则，认真梳理开发项目和公司人员工资情况，收集佐证资料，加快完成房地产开发投资和劳动工资总额统计工作。雨城区统计局、雨城区住建局相关负责同志参加了调研。【来源：市住房和城乡建设局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn