房地产市场调研分析表

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

对单个楼盘进行详尽分析的时常调查，是每一个房地产初学者入门的必经之路，更是所有从事房地产人士据以研究市场的基础。这里所介绍的《楼盘市调详表》后简称《详表》（见附录3-1），是对单个楼盘进行详尽分析的市场调查专用表格。它主要是根据产品（地点）、价格、广告和销售四个方面的依次顺序对一个楼盘进行全面的剖析。因为它的制定是以实际营销工作的需要为指针的，所以相对看来涵盖面比较广，但又不是无目的地面面俱到。尽管有的方面不是十分严谨和全面，但运用《楼盘市调详表》进行分析却是很有实用价值的工作方法。（一）产品产品涉及到的方面很多，是《详表》最基本、最主要的部分。下面一组概念开始切入，分类加以详细说明：1、地段对地段的切入是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的：（1）地点。这里的地点，不但是指绝对意义上的地域标识——地址，即文字上所表书的“某市某区某路某门牌号码”，还指由这个“点”所引发的相对意义上的距离概念，即这个“点”离某某商业街、某某火车站等主要标的物的相对直线距离。（2）交通。指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、主要公路、道路等。（3）位置。位置主要是指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况如何等。（4）环境。环境指的是楼盘周围的物质和非物质生活配置。“环境评估”一项，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性与真实性。2、公司组成发展商设计单位、承建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。一般而言，营运组合的强力搭配，四大公司的充沛实力和骄人的业绩，不言而喻，都是楼盘日后品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商是谁又是最为关键的，它的好坏也往往决定了其他三个公司品质的优劣。3、基本参数（1）基地面积。基地面积是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建面积。总建面积是指由城市规划管理部门正式确定的、按《建筑面积计算规则》计算的建设项目总的建筑面积。根据总建面积，一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。（3）规划形态。规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层有具体用途是什么。例：两幢28层带2层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2---28F /2B公寓”。（4）容积率。容积率又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，由此，我们可以估测建筑的大致层高。譬如，多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4---5，超高层的楼房大于7，有的甚至更高。对别墅而言，标准的容积率是0.45。绿化高、独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。4.建筑类别所有楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等等。（1）外销房。外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划部门列入正式项目计划，建成后用于向境内外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。（2）内销房。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。外销房与内销房的主要区别在于它的土地成本不一样，售卖对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着经济的不断发展，这种差别终究会消失。（3）公寓。公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。（4）纯办公楼。纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的楼房。（5）商场。商场是指规划为对外公开经营的建筑物。（6）综合楼。综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的楼房。（7）别墅。别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中3户或3户以上连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。5．面积与户型面积的大小和户型优劣，不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。（1）居住面积。居住面积是指住宅中供日常　生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。（2）使用面积。使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。（3）建筑面积。对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体等结构占用的面积和阳台建筑面积三部分；分摊的公用建筑面积包括公共厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公共建筑面积，与本栋房屋不相连连接的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。（4）得房率。得房率是指套（单元）内的建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个素有关：一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率，多层住宅为85%，高层住宅为72%，办公楼为55%。（5）花园面积。花园面积是指房屋建筑物周围、围墙或围护物以内的园地面积，它一般是相对于别墅而言的。（6）面积配比和格局配比。面积配比是指各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。格局配比是指二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。面积、格局配比是楼盘细部构成的具体描绘，是产品特质的一种表现形式，它在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。实际上，面积、格局配比的分析，适用比较多的是公寓。办公楼和商场由于是弹性空间，一般仅按照其实际分割后的面积进行分类研究。至于别墅，除了面积的分类外，X室X厅X卫的格局分类已相对没有意义，而对独栋、双拼、连栋的划分，对自然层数多少的分类，则变成我们研讨别墅物质的基准。《楼盘市调详表》中，我们通常有两种方法来表示和说明面积和格局配比（见表3—1）。表3---1 面积、格局配比表格局（X室X厅X卫 建筑面积（使用面积） 单元户数 　　　　 所占比例二室二厅二卫 70（52.2）米2 10套　　　　　　　　12.5%二室二厅二卫　　　　　　　100(75) 米2 40套　　　　　　　　50%三室二厅二卫　　　　　100--170(75—97.5) 米2 20套　　　　　　　　25%四室二厅二卫　　　　　　150(112.5) 米2 10套　　　　　　　　12.5%6.建材装潢公用设施建材装潢分两大部分，一是指公共空间的外部装潢，包括大门的造型，楼宇的外立面颜色材料，电梯的品牌、数量和修饰，以及大堂、走廊等各公共活动空间的地面、墙面和天花板的装潢美化，等等。外部装潢是楼房或社区的门面，大多数发展商都倾力而为，使其在日后的销售中有个很好的亮相。二是私家单元的内部装潢，包括门窗的用材，客餐厅与卧室的地面、墙面和天花板的装修，厨房、卫浴的设备配置和用材装潢，等等。房间的内部装潢对一些中低价位的楼盘而言，一方面为了客房二次装修的方便，另一方面也为了减少建设成本，大多减而又减，仅维持最基本的标准。但对一些高品质的楼盘而言，房间的内部装潢又是必不可少的，不但在用材上你追我赶，而且更着重于设计与搭配。公用设施也分两大部分：一是指日常生活中最基本的配套设施，如水、电、煤、通讯、电视、保安、车库、等等。二是指为楼房或社区的住户专门设立的额外功用设施，如室内俱乐部、室外运动场、小超市、小商务中心或其他半营业性的设施，这些设施一般不对外营业，仅为更周全地满足于本楼房或本社区客户的日常生活和休闲娱乐所需而设，它从另一方面反映着楼房或社区的品质高低。7、施工进度、交房日期对期房而言，施工进度和交房日期，是客户据以买卖决定的两个重要因素。但是，施工进度往往受各种原因的困扰，很容易停工缓建，从而造成交房日期的拖延。即便施工正常，许多人也无法把握正确施工进度和交房日期之间的关系，从而造成判断上的失误。下表是最常见的三种公寓楼，在正常施工条件下的施工进度一般情况。表3—2 楼盘施工进度表 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 总计多层6F 0 2个月 2个月 4个月 8个月高层（18F/1B） 0 4个月 5个月 8个月 17个月高层30F/2B（带装修） 0 6个月 8个月 10个月 24个月（二）价格价格是房地产营销中最基本、最活跃、也是最便于调控的一个因素。对价格的理解一般从单价、总价和付款方式三个方面深入。1、 单价单价指的是建筑面积的房地产价格。但是，对于一个拥有几十套甚至上百套的楼盘来说，一个单价并不能说明问题。下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。（1）起售单价。因为有楼层、朝向等因素的差异，同一楼房的每套单元并不一样。习惯上，将底层朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算的基准便称之为起售单价。（2）最低单价。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单元所标定的单价。通常，最低单价便作为广告中的起售单价。有时，为了促销的原因，有些条件好的单元也以最低单价出现，此时，最低单价便演变为促销价格。（3）最高单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。（4）平均单价。平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价，其中总销金额可为销售面积的总的销售金额。理论上，总销金额平均单价×可销售面积。（5）主力单价。主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。它是判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，可以通过起售单价（往往也是最低单价）和最高单价，了解整个楼房的单价体系。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价、最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张。作为替代，平均单价、主力单价便成为判断一个楼房真正价值构成的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。2、总价总价指每一个销售单元的房地产总价格。销售总价=销售单价×单元建筑面积。（1） 最低总价。最低总价一般是面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元所标定的总价。（2） 最高总价。最高总价一般是面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元所标定的总价。（3） 总价范围。总价范围是指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。如果最低总价为28万元，最高总价为60万元，则总价范围我们表示为：28万元～６０万元（4） 主力总价。主力总价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。如在下面《总价配比表》中主力总价便为４０万元。（5） 车位总价。车位总价是指单个车位的销售总价。每个车位所占有的动态面积一般为３０~50建筑平方米。（6） 总价配比。总价配比是指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同的比率。通常我们有两种表示方法。（见表3—3）：表3—3 总价配比表 总价范围 建筑面积 单元数量 所占比例 28万元 70平方米 10套 12.5% 40万元 100平方米 40套 50% 40—52万元 100—130平方米 20套 25% 60万元 150平方米 10套 12.5% 房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位、市场定位。因为在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。3、付款方式付款方式是房屋总价在时间上的一种分配，用以缓解购买者的付款压力，扩大购买客户层的范围，以提高楼盘的销售率。它的形式不外乎以下五种类型。其他的付款方式，大多是其中若干种的变化或组合。（l）一次付款。一次付款是指购房者签约后，所有购房款项立即一次性付给发展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣大小主要取决于该楼盘距离交房日期的时间长短。（2）建筑付款。建筑付款是指整个购房款被分成若干比例，购房者依楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这种付款方式避免了购房者对发展商缺乏束缚的缺点，使其能够通过付款来监督工程的进度，是相对稳定和公平的一种付款办法。（3）时间付款。时间付款是指购房者签约后，按时间分批交纳房款。这种付款方式类似于建筑付款，但它的付款进度未与工程进度进行实质上的挂钩，而是简单的与时间挂钩。（4）银行贷款。银行贷款是指购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保。目前，房屋贷款分为公积金贷款和商业贷款，二者同时使用时通常被称为组合贷款。（5）延期付款。延期付款是指购房者在交纳一定比例的前期房款后，到交房人住或交房未入住之后的若干年中，按月分期付清剩余款项。有的发展商为了促销，习惯把延期付款包装为所谓的“发展商贷款”。其实，延期付款和银行没有一点关系，它仅是发展商提供的一种付款便利。作为一个隐蔽的价格调整手段、一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方面，也是房地产市场的一个晴雨表。它反映了发展商、购房者竞争者三者之间利益的冲突、交织和平衡。（三）广告现代社会意义下的广告，在某种程度上，也是产品的一个组成部分。楼盘的广告分析，是市场调研的重要组成部分。1、接待中心接待中心也称售楼处，是实际销售的主战场。它的地点选择、数量分布、装潢设计也是广告策略的主要部分。2、广告媒体广告媒体是指房地产广告的主要报刊媒体和户外媒体的选择，如某某名称的报刊杂志，某某路口的看板广告等，一般的印刷媒体则不作特别要求。3、数量强度数量强度是指报刊广告的刊登次数和篇幅，户外看板的块数和大小，至于一般的印刷媒体，因为散发的数量和效果有限，且较难统计，所以原则上可忽略不计。4、主要诉求广告媒体应尽量突出能被客户所接受的产品优势点。其内容一般在媒体上都用大字标识，如“自备18万，市中心安个家”，主要诉求便为轻松的付款方式和优越的地理位置。5、来电来人来电来人是指销售现场来电询问和来人看房的具体组数。某一广告公布后的来电来人组数，一定程度上是该广告效果的最佳评判指标。接待中心、广告媒体、数量强度、主要诉求和来电来人构成了广告分析的主要内容。具体市场调查时，还必须清楚，销售与广告都是一种持续性的行为，仅仅从一个时间点上的了解是不够的。因此，《楼盘市调详表》在这个部分并列了两个时间点来加以说明，并且可以根据实际需要补充增列。（四）销售对楼盘的各种因素的评判，最后还是要归结到具体的销售结果上，并且具体的销售结果不单单是一个销售率的问题。虽然正确详尽的销售结果的获得是最为艰难的，但它无疑是《楼盘市调详表》的必要部分。1、销售率（l）售出户数。指已销售的总户数。（2）销售率。指售出的户数占可销的总户数的比例。（3）销售顺序。指不同总价、不同格局和不同面积的销售单元，在销售时最先成交，其次成交……以及最后成交的前后顺序。按照排序的类别不同，一般分为总价顺序、格局顺序和面积顺序三个部分。如：总价顺序40万／户、50万／户、28万／户、60万／户格局顺序二房二厅、三房二厅、二房一厅、四房二厅面积顺序100米’、130米’、70米’、150米’据此可以判断：究竟是高总价的好销，还是低总价的更为人们所接受；是三房二厅适合现在的市场，还是一房的格局跑得最快。必须指出的是，一般情况下，总价顺序、格局顺序和面积顺序可能是一致的，但有的时候，它们会相差很大，而这种差别，往往就是市场的转机所在。总之，售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标，而销售顺序则更加细腻地反映出一栋楼房为市场所接纳的具体原因和需求市场的某种技术结构状况。这些资料都是最难获得的商业秘密，也是市场调研的关键所在。2．客源分析（l）客源构成，主要是指购买客源的地区、职业、年龄和家庭特征等。（2）购买动机，是指在地点、规划、价格、户型及公司品牌等诸多因素中，依次能打动客户的因素，及它们在其决定最终购买时所起作用的大致比重，例如，可接受因素付款、品质、工期、地点、价格、户型人数比例2．2：1．78：1．7：1．58：1．52：l（3）购买抗性，是指在地点、规划、价格、工期、户型、公司品牌等诸多因素中，依次使客户产生离心力的因素，及它们在其决定最终否定购买时所起作用的大致比重，等。例如，不可接受因素 户型、工期、地点、价格、品质、付款人数比例101：70：46：40：36：1客源构成、购买动机和购买抗性构成了客源分析的主要内容，它是从客户角度对楼盘的一种综合审视。（五）总结《楼盘市调详表》的最后一页是在对前面四大部分详细调查的基础上的综合分析。《楼盘市调详表》的填写者，应该以营销策划决策者的身份，整体思考面前所填写的这个楼盘。在具体评判中，可以从产品（地点）、价格、广告和销售四个大的方面为分析思路，不断深入细化，寻根究底，以系统的观点、专业的角度和充分的理由，寻找出这个楼盘在市场操作时的成功和失败的地方，并加以归类表述。1．成功点成功点是指楼盘为市场所接纳，客户据此引发购买欲望的具体原因。2．失败点失败点是指楼盘为市场所抛弃，客户由此减弱，甚至丧失购买欲望的具体原因。3．建议面对楼盘的成功点和失败点，在虚拟的条件下，应该采取好的具体措施，来发扬现存的优势，弥补已有的缺陷，合理优化营销组合，为最终提高销售率服务。最后一页是启发大脑、分析思索的一页，也是最易于提升自己专业水准的一环。具体填写时，一方面是要真实、具体，有感而发，无论是成功点或是失败点的搜寻，还是建议的总结，都要以调查的事实数据为依据，并结合自己的切身感受，用具体形象的语言表达出来，而不是泛泛而谈或用一些空洞的理由来搪塞；另一方面，要尽可能地以系统的观点、专业的角度来表述。认识要提升，必须要有理论的支撑，对楼盘的感性化的表达一定要以楼盘市调的思路为基础，以产品、价格、广告和销售四个大的分类为骨架，并在此基础上，更进一步进行认真分析和总结归类，将一些切身的感受以严谨的方式表达出来。

01 4月港城楼市政策1、2020年度市区住房保障标准调整，各收入线的准入标准，分别提高2000至3000元不等，准入门槛降低4月22日市政府召开的新闻发布会，本月我市印发了《关于调整2020年度连云港市市区住房保障标准的通知》，明确廉租房申请家庭的低收入线由人均年可支配收入低于15000元提高至18000元；公租房和经济房申请家庭的中等偏下收入线由人均年可支配收入低于28000元提高至30000元；两限房申请家庭收入线由人均年可支配收入低于32000元提高至34000元。这也意味着，准入门槛降低后，一批之前因收入超标不符合保障条件的住房困难家庭将被纳入保障范围。2、连云港市住房公积金贷款政策调整4月30日上午，市住房公积金管理中心召开新闻发布会，通报我市实行住房公积金贷款差别化利率暨账户规范管理工作情况。5月10日起，我市将实行住房公积金贷款差别化利率，职工家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。02 4月港城楼市运行情况4月连云港楼市成交同比、环比均上涨据统计截止4月30日，4月份连云港市共成交商品房4360套，成交面积约516265.44平方米，日均成交145套，套均面积约118.41平方米。从房屋用途看：住宅成交3839套，成交面积482300.97平方米，商业成交179套，成交面积19168.38平方米，办公成交100套，成交面积6374平方米。从房屋区属看: 4月份市区（海州区、连云区、高新区、开发区）楼市成交商品房1954套，成交面积约225527.72平方米，日均成交65套，套均面积约115.42平方米；一区三县（赣榆区、灌云县、灌南县、东海县）楼市成交商品房2406套，成交面积约290737.72平方米，日均成交80套，套均面积约120.84平方米。与2020年3月份的连云港楼市整体成交量（商品房共成交3822套，成交面积452955.43平方米）相比，2020年4月份全市商品房成交套数增加了538套，环比增长14.08%；商品房成交面积增加了63310.01平方米，环比上升13.98%。与2019年4月同期（商品房共成交4234套，成交面积487239.31平方米）相比，今年全市4月份成交套数比去年4月份成交增加126套，同比增长2.98%，成交面积较去年同期增加了29026.13平方米，成交面积同比增长5.96%。海州区4月成交商品房745套，成交面积约86039.63平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交635套，成交面积63830.08平方米）增加了110套，环比增长17.32%；商品房成交面积增加了22209.55平方米，环比增长34.79%。不过与去年同期相比，该区的商品房成交套数也呈现上涨状态。2020年4月较2019年4月（商品房共成交742套，成交面积69594.38平方米），海州区楼市成交增加了3套，同比上涨0.4%，成交面积增加了16445.25平方米，同比上涨23.63%。就整体区域成交来看，4月海州区楼市成交环比、同比均上涨。连云区4月成交商品房250套，成交面积约29655.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交164套，成交面积19097.27平方米）增加了86套，环比增长52.44%，成交面积增加了10557.94平方米，环比增长55.29%。与去年同期（商品房共成交168套，成交面积19330.36平方米）相比，连云区楼市成交同样有较大涨幅，该区的商品房成交套数较去年同期增加了82套，同比增长48.81%，成交面积增长了10324.85平方米，同比增长53.41%。高新区4月成交商品房481套，成交面积约57791.67平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交152套，成交面积18610.9平方米）大幅增加了329套，环比增长216.45%，成交面积增加了39180.77平方米，环比上升210.53%。与去年4月同期（商品房共成交501套，成交面积55516.91平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了20套，同比下降3.99%；成交面积增加了2274.76平方米，同比上涨4.10%。开发区4月成交478套，成交面积约52041.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交484套，成交面积47378.33平方米）减少了6套，环比下跌1.24%，成交面积增加了4662.88平方米，环比上升9.84%。与去年4月同期（商品房共成交675套，成交面积80287.97平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了197套，同比下降29.19%；成交面积减少了28246.76平方米，同比下降35.18%。03 连云港楼市4月推盘情况连云港2020年4月推盘量增长较大在新推房源信息中，据统计4月市区有12家楼盘新推房源共计2502套，推盘总面积达274792.75㎡。比3月（5家楼盘新推房源共计458套，面积48614.18平方米）的推盘量增加了2044套，面积增加226178.57平方米。4月份申领预售的楼盘中，四季福馨佳园首次开盘面市，其他为老盘应市加推。具体如下：04 连云港楼市4月成交排行4月成交排行榜出炉 万象新海东苑加推大卖在4月成交前十的排名中，依然是那几个熟悉的楼盘，除去瑞安花园拆迁安置小区，万象新海东苑成为4月销冠，优越地理位置加上亲民的价格极具性价比，使万象新海东苑在周边项目中脱颖而出，取得热销。金辉在连云港可谓是明星房企，市场认可度高，销量一直遥遥领先，实力品牌房企恒大、新城、金鹰、财信等楼盘也榜上有名。05 土地市场市区无地块成交，五宗地块挂牌，具体情况如下：金三银四已宣告结束，在坚持“住房不炒”的大环境下，以及受新冠疫情的巨大影响，2020年第一季度，港城楼市都表现欠佳。进入4月，随着各大企业、商场复工，市场情况才有所好转，疫情期间积压的购房需求，在本月得到充分释放，高新区板块表现最为抢眼，同比、环比增幅最大，开发区则意外的出现了同比、环比均下降的情况。随着经济运行逐渐恢复平稳，相信后续的市场会有良好的表现。数据来源：连云港房地产网【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房 优质内容推荐100%签约！义乌这个村今日开拆！与这个项目有关……投资8个亿！桂林汽车总站最新规划公布，今后要叫这个名字了！尘埃落定！南充国际会展中心项目进入开工倒计时

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

湖北省宜昌市房地产市场研究7(连载)市场小结宜昌市房地产市场上半年依旧持续高歌猛进，但随着政策紧缩，预计下半年企稳。夷陵区随着各大盘的入市，下半年成交量预计大幅增加。4.1西陵区宜昌传统核心区，价格区间7000-17000元/㎡，客户以西陵本地改善型客户为主。重点项目：宜昌中心·天宸府—— 本次共推售房源206套，开盘去化206套，去化率为100%，1#楼均价约16600元/㎡；2#楼均价约17500元/㎡；所有户型均为毛坯交付。7月14日， 均瑶集团宜昌均瑞地产的宜昌中心首次开盘，本次采用网络选房的方式，本次开盘推售1#、2#楼，1#楼为32层两梯四户，2#楼为26层两梯四户，两栋楼1-2层均为商铺。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘本次开盘推售8个户型，其中86㎡为两房两厅一卫，103㎡为三房两厅一卫，110㎡、119㎡、134㎡、137㎡均为三房两厅两卫；148㎡和209㎡为四房两厅两卫；户型分析如下：86㎡（两房两厅一卫）优势分析：精致两房设计，5.1米超长观景阳台；劣势分析：餐厅厨房采光弱，短开间，长进深；103㎡（三房两厅一卫）优势分析：南向双阳台，客餐厅一脉相连，主卧豪华观景飘窗；劣势分析：卧室私密性较差；110㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套间设计，配独立卫生间；劣势分析：入户玄关对着卧室门，短开间,长进深，采光弱；119㎡（三房两厅两卫）优势分析：主卧套间设计，配备独立卫生间衣帽间；劣势分析：两房朝南，客厅朝西，南北不通透，采光通风较差。户型分析如下：134㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低137㎡（三房两厅两卫）优势分析：方正格局，采光通风俱佳，南向观景阳台，主卧套房设计；劣势：厨房狭长，利用率低148㎡（四房两厅两卫）优势分析：全景观飘窗，多变功能室，南向主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低209㎡（四房两厅两卫）优势分析：7.5米超面宽观景阳台，三卧套房设计，独立卫生间，居住舒适度高；劣势：户型狭长，浪费空间较多，只有两房朝南。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘（1）开盘去化情况：宜昌中心7月14日首次开盘，本次开盘推售1#、2#楼，共计206套房源。开盘去化206套，去化率100%；（2）开盘价格：1#楼均价16600元/㎡，2#楼均价17500元/㎡；（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折，准时签约99折；（4）认筹情况：3月10日展厅开放开始办理VIP卡，200㎡以下定存20万，200㎡以上定存50万验资，7月11日启动认筹，认筹3天，累计认筹客户约400组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有三：①项目处于宜昌西陵区中心黄金地段，交通便利，周边商业配套醇熟；②项目蓄客时间较长，蓄客量充足；③户型面积多样化，有大有小，满足多种客户需求。4.2东山开发区东部新城区基本发展成形，自保利进驻后，市场较为活跃，价格6800~9500元/㎡。4.3伍家岗区宜昌东拓重点发展区域，为宜昌商品住宅成交主力区域，板块内因资源状况不同出现明显的市场细分：8000-13000元/㎡（东站片区及城东片区），10000-14000元/㎡（沿江片区）。融创宏泰·融公馆—— 5月6日1#2#3#7#楼共472套户型开盘售罄，均价8600元/平米（含精装1500元/㎡）。户型区间107-144㎡！，5#楼，7月14日加推。7月14日，融创宏泰·融公馆推售5#楼，本次开盘形式为先到先得，5#楼推售2个户型，中间户是107㎡，两边户是125㎡，共计136套房源，本次开盘推售房源68套，开盘当天去化68套，去化率为100%，均价约8700元/㎡。本次开盘共推售2个户型，其中107㎡的3房2厅2卫为中间户；125㎡的3房2厅2卫为边户，户型分析如下：·A户型107㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接次卧及客厅，动静分离，双卫浴设计，南向主卧套房配备步入式衣帽间、卫浴间；劣势分析：厨房采光较弱；·C户型125㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接儿童房及客厅，通风采光良好，客厅、餐厅、阳台一线相连，动线简洁的同时，拓展空间尺度，南向主卧套房配备独立卫浴间及转角飘窗；劣势分析：125㎡户型只有一个阳台。（1）开盘去化情况：融创宏泰·融公馆7月15日加推5#楼，总共34层，共计136套房源。本次开盘推售64套，开盘去化64套，整体去化率100%；（2）开盘价格：整体均价8700元/㎡；（含精装1500元/㎡）（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折；（4）认筹情况：自6月底开始认筹，认筹客户开盘可享99折优惠，累计认筹客户大约100组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有二：①此次开盘推售房源较少，之前认筹客户未选到访的本次再次参与选房；②8700元/㎡为精装修房，在当前区域性价比较高。

湖北省宜昌市房地产市场研究5（连载）2.4分区域土地市场点军区：该区楼面价最高约3800元/㎡，且溢价率达155%。西陵区：宜昌市平台公司拍得，且楼面价全市最高，约7200元/㎡。宜土网挂(2017) 44号体育场路与胜利三路交汇处 宜昌市隆昌房地产开发公司成立于1994年3月，是宜昌市房地产管理局所属万寿桥房地产管理所出资设立的国有独资企业，具有二级房地产开发资质，注册资本金2000万元。猇亭区：本区地块多被政府平台公司-金猇集团拍得。夷陵区： 2017年以来土地成交明细夷陵区：本区楼面价最高盘，约4500元/㎡。土地市场小结 宜昌市上半年土地市场量少价高，招拍挂依旧是拿地主流途径，大量房企想入驻宜昌，但供应较少，致使热点土地溢价率偏高。3.1住宅市场-总体概况各热点区域房地产概况，西陵区单价最高，伍家区其次。截至2017年12月，宜昌库存总量21718套，去化周期7个月；事实上，大部分项目开盘去化90%以上，目前市场整体供不应求。3.2入驻房企本地房企及楼盘清单 宜昌市全国知名房企及楼盘清单

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。