房地产市场调研的目的

房地产投资分析的目标和任务 投资者必须在确定的即期的支出与不确定的未来收益之间作出慎重的选择，就需要一种方法能够对各种方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益以及城市规划的约束等，使投资者获得最大的收益。这些就要求我们必须通过房地产投资分析才能作出正确的决策。投资分析要完成的基本任务是为投资者提供解决如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法。具体如下。 1．为投资者指明投资方向 由于实际中往往会同时存在多种投资机会，其中诱人的投资机会又往往不止一个，而投资者可以利用的资源却是有限的。投资者在准备投资时，首先面临的往往是投资方向选择的问题。如地域、区位、物业种类选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等。投资者有可能是最初进入该市场或是投资新手，对投资环境一无所知，需要房地产投资分析人员面面俱到的阐述；也可能是已选好地址，要解决其余问题，这样投资分析人员就要为投资者解决全部问题。因此，这就要求一个良好的分析报告，对投资方向诸问题作出全面、可信的论证。2．为投资者提供运作方法 投资活动的运作方法包括许多方面。如果投资者欲选择地块兴建商业地产项目用于出租经营，他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题。投资分析人员可以通过充分的市场调查，利用专业知识，提供一系列合理、科学的投资运作方法。投资运作方式的水平往往取决于投资者的分析水平。3．为投资者预测投资收益 投资者投资的目的和最关心的问题是投资收益。要预测投资收益就需要做好以下几方面的工作。投资者要详细了解全部投资额、自有资金及贷款额、资金分期投入额、贷款偿还期及利率、投资回收期及贴现率、税费比率、项目内部收益率、成本利润率等资料，还要了解全部资金利润率和自有资金利润率以确定贷款比例。通过分析要测算出投资者最关心的税后纯利润与投资额的比例等核心指标。当然也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。 4．为投资者分析风险并提供风险规避方法 分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要为投资者分析存在的投资风险；仅仅告知有风险也还是不够的，还要告知风险规避策略和方法。如果投资者被投资收益冲昏头脑，视风险而不顾或不愿视之，将有可能使投资者遭受巨大损失；如果分析人员懒于分析风险或只报喜不报忧，则是严重有悖职业道德或失职的行为。房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益，而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途。所以分析人员要对自己的分析结果负责，但是这种责任仅仅是技术和道义上的。归根到底，投资决策是投资者自己的事情，分析人员既不分享投资成功的多余报酬，也不承担投资失败的法律责任。何况投资环境千变万化，操作方法各不相同，也不能要求分析人员承担责任。

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

不管是官媒还是业内专家，都在不停的向大家传递房子是住的而不是炒的这个定位，相信大家对于房地产目前的地位也有了一定的新认知，过去每当市场温度过低的时候，都需要适当的刺激一下，如今却把房地产的不良影响拿出来说，这也就反应出了和往常不一样的调控。调控走向将如何发展？房价还会不会上涨？这些话题虽然是大家经常说起的话题，但是却一直没有答案。减弱房地产对经济的带动效应之前房地产市场形势不太理想的时候，大家都希望可以让调控放松一些，或者适当的刺激一下楼市，这也是让炒房客充满底气的理由。不过今时不同往日，如果说过去那么维护房地产，是因为它对经济发展做出的贡献，那么现在各大官媒都表态：中国不会依赖房产来拉动经济的增长，房地产的地位也终将会被替代，侥幸者还是要停止幻想未来房价上涨的事情。这样大家应该可以看出来，未来的楼市调控不仅不会放松，反而还会加大力度。就算是形势不好，也不能靠着房产来带动经济。减少对于房产市场的依赖，调控从地方抓起以前房市也曾调控过，但是个别城市却觉得越调控房价越涨，那是因为政策实行到地方之后，力度都被打了折扣。问题出在地方的态度上，当然最根本的原因还是地方对房产行业的依赖一时之间还不能完全舍弃。不过随着房产对于经济增长做出的贡献越来越小，地方也开始认识到了现实。预计未来对于地方调控力度的监管将会增加。大家也可以看到，一些城市开始就土地出让的事情进行探索，也有城市开始带头削弱对于楼市的依赖性。未来楼市的调控不仅仅是针对房价，很大一方面是在管理上。管理地方之间的实行力度。调控的目的还是稳定如果过去的楼市调控是想防止房价上涨或者是下降，那现在的调控目的就是想稳定楼市。这么多年的发展，房地产行业面临重要时机，高速发展的时代结束了，刚需紧缺的时代也结束了，现在要做的就是如何实现从高速度到高质量的转型。房子够不够住已经不是什么大问题，百姓们能不能住上房子才是大问题。不然的话，就算盖再多的房子，那百姓们该住不起的还是住不起，所以这一系列的信号都代表了，房价非理智变化的阶段已经过去了。目前我国的购房者们已经出现了变化，根据调查显示，现在的百姓在买房这件事上越来越理性，对于房地产的规划也变的越来越理性，仍对房价抱有上涨幻想的人也变少了。房地产市场照这样的趋势发展下去，购房者买房的时候就可以不用顾及外界的干扰因素，只看自己的需求和实力就行了。对于目前的房地产你有什么看法呢？

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

有人认为，当前中国房地产市场的政策调控，其基本特征是“差异化”。即各个城市的调控方式及办法越来越不同，不仅“因城施策”，而“因区施策”。因为，2018年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”3月19日，在全国两会“部长通道”上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，下一步的工作将坚持调控的目标不动摇，力度不放松，他还强调，要将建立和完善差异化的调控政策体系。正因为政府强调的房地产市场调控是差异化的调控，所以，今年以来，包括兰州、三亚、淄博、济阳等13个城市发布了楼市调控的新政策。其中大连、淄博、衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。比如，3月21日，大连市政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房限购进行分区调控。为防止房价过快上涨，将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行区分限购。在差别化住房信贷政策方面，将中心城区单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元。但是，在此政策出台之前，中国房地产协会发布中国房价行情显示，大连3月房市平均单价为每平方米13，486元，环比上升1.52%，同比上升32.91%。大连的房价一年上涨了32%以上了，政府才出台这种不痛不痒的房地产调控政策，对购买住房者“因区限购”，公积金贷款限购下降5万元，不仅不能够起到遏制房价上涨的作用，反之，还可能成为一种投资者住房购买的饥饿营销。还有，有报道称，今年以来，这样的差异化的调控，不仅大连在实施，而且阜阳、昆明等地出台的调控政策表明，“限售”范围进一步拓展。目前没有出台限购或限售政策的二线城市仅剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城；更进一步的是，今年的楼市政策限售政策下沉到三四线城市及县区。真是太好玩了，所谓的房地产严厉调控已经两年多了，但是这些城市房价越是调控越是涨得快，如大连这样，这是那码子房地产调控，不都是各城市的房地产市场饥饿营销吗？而且从最近国家统计局公布的数据所显示，1-2月份国内的房地产销售总金额同比增长15%以上，比销售面积增长快于近10个百分点，可销售住房销售面积下降。这些情况都表明，中国房地产调控去库存化早就成了一个笑话，今年政府工作报告不提了。而住房销售金额在2016年及2017年高速增长这样的一个大基数上，又出现15%以上的增长，也就意味着国内多数城市房价还在不断地上涨。这就是政府房地产调控目的是要遏制房价上涨，但这种房地产调控则是让不少城市的房价越调控越涨得快，开始是一线城市疯狂上涨，现在则是蔓延全国各地房价普遍上涨，甚至三四线城市。比如，大连房价调控两年后，其同比仍然上涨32%，并且现在还要出台所谓的严厉调控政策，还说什么房地产差异化的调控。另外，面对这种差异化的房地产调控，不少城市正在采取各种放松这些不痛不痒的房地产宏观调控。比如，东部沿海的一些城市就以引进人才的方式，让早些时候出台的所谓限购政策放松。比如，这些城市新的规定，凡是大学毕业生到这些城市工作，就不受当地社保缴交年限的限制，没有缴交当地的社保可以进入市场购买住房。比如青岛等城市目前都在这些方面全面放松。而青岛2017年房价同比涨幅则是全国较高的。有人认为，城市内部各个区域的房地产市场分化态势明显，根据不同区域的市场情况进行调控，将成为未来城市差异化调控的发展方向。也就是说，当前所谓的房地产调控差异化调控，而且这种差异化的调控越来越细化，看上去很美丽及动听，但这些房地产差异化调控政策从根本上没有让房地产市场回到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”这个市场定位上，各地政府的差异化房地产调控不是让过高的房价逐渐回归理性，回到消费为主导的市场，而且是不断鼓励投资者进入市场，让各地房价不断推高，全国的房价还在普遍上涨。房价推高后又出台什么调控政策，以此来应对中央政府。这样下去，肯定会让全国的房价还有普遍上涨，房地产市场的风险增加，而不是反之。

近期中央政治局会议提出坚决遏制房价的上涨，措辞严厉历史之最，结合今年以来的房地产调控政策，分析近期房地产市场形势及展望近期房价情况。70个大中城市房价涨幅出现抬头今年以来，70城大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动，但三四线城市房价涨幅坚挺，三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右，且7月达7.5%，跑赢一、二线城市。一、二线城市今年涨幅较稳，但6月出现抬头，且7月涨幅达今年以来最高，其中部分二线城市房价同比涨幅均超10%；7月10城新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增至49个，亦是今年以来最高。此外，上半年商品房销售额和销售面积增速缺口扩大至9.9%，7月进一步扩大至10.2%。值得注意的是，房价涨幅出现抬头并非由于调控放松，相反，而是调控呈现更加严格的趋势，据中原地产数据显示，今年1-7月主要城市房地产调控次数多大260次，较去年同期多120多次，且仅7月，全国楼市调控募集程度再刷新历史纪录，合计超过60城市发布超70次各类型房地产调控政策。按照这个速度，2018年调控次数很可能超过2017年。上半年房地产市场严重分化原因在严格调控的背景下，房地产市场依然火爆主要是因为以下几个原因；土地成交：上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%，低于2017年全年的34.48%。，主要受一线城市土地成交面积同比转负影响，一二三城市土地成交面积同比分别增长-3.27%、20.76%、33.64%。房地产销售：一线城市商品房销售面积累计同比持续负增长，但降幅收窄；二线城市在1-5月商品房销售面积负增长，6月转正，同比增长1.3%，三线城市1-6月销售面积同比增长7.23%，远超整体增速的0.6%。商品房销售:上半年商品房期房销售面积同比增长20%，现房为-13.7%；期房销售面积占比在2016-2017年稳定在76%左右，2018年提升至81%。新时代证券认为，期房销售好于现房，可能是因为库存水平已经处于低位，且年初施工滞后，导致房屋竣工面积增速下降，降至-10.6%。二三线城市分化明显，二线城市可能是库存去化周期缩短的背景下，抢人政策刺激购房需求，三线城市经一轮去库存政策后，库存明显下降。房地产投资：上半年房地产投资增速跑赢固定资产投资增速，而各线城市之间也出现分化。一二线城市房地产投资增速明显低于整个房地产投资增速，而三四线城市当地产投资增速远高于一二线。上半年土地购置费对房地产投资的贡献率超过100%，一二线城市土地购置费增速58.3%，低于整体增速的74.4%。三四线棚改货币化安置比例上市导致土地购置面积增速高于一二线。市场乱象：比如：限价政策导致部分城市同一区域一二手房价倒挂，存在套利机会，摇号政策营造一房难求的局面，万人深夜排队抢房等现象。遏制房价上涨的几个关键点房价继续上涨会带来地产泡沫，房价大幅下跌可能引发系统性风险，遏制房价上涨的一个合意状态可能是房价涨幅在0附近波动，然而之前房价同比同比涨幅大部分时间都处于上升或下降状态，很少呈现一个很低的波动性，去年年底以来，房价虽然还在上涨，但涨幅趋于稳定。制度与供需平衡、房价上涨预期（长期）、加强调控（短期）是遏制房价上涨的关键点，一个可能途径是短期进一步严控房地产市场，暂时抑制需求，同时房地产市场流动性显著降低，避免大量抛售住房情况；长期解决房价上涨，需要建立房地产长效机制以及配套的制定，打破房市刚兑预期。根据中国家庭金融调查与研究中心的统计，2009年当时购房70.3%是刚需、10.1%是改善需求，19.6%是投资。到2018年一季度，31.9%是刚需、17.8%是改善性需求，50.3%属于投资需求，投资需求不断上涨，改变房地产的现状，就要出台调控政策打消投资需求行为，提高投资成本最有效的手段就是税收，税收向上可以累进制，购买多套房的就应该付出多一些成本。既然低价推动房价主因，改变当前土地拍卖制定，政府土地拍卖股权比重降低，形成与购房者之间共有房屋产权，购房者要转让，必需补交余下的土地出让金，进而减少购房者负担。加大租赁房建设及完善租赁相关法律法规，自然会减轻百姓购房需求。房地产调控存在边际放松的可能中美3M国债利差出现倒挂，货币市场利率急剧下降，年内还可能继续降准，打破货币政策传导机制服务实体经济，资金可能流入房地产市场。下半年财政政策发力以及宽货币向宽信用传导，基建投资增速反弹，但可能通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期，房价持续下跌，大量资产会受到影响，居民财富缩水，金融记过抵押物贬值，银行坏账增多，可能引发系统性金融风险，目前中国房地产总市值远超股市、债市，房企的负债水平高企，因此房价下跌比上涨造成的危害更大，因此，房地产长效机制成熟前，如果发生房价持续下跌，政策可能银城施策、边际放松。展望房地产行业未来情况各线城市房价变动短期来讲，一线房价可能持续保持平稳，甚至有所下降，但降幅不大，二线“楼市大新”“抢人政策”有所收敛，房价涨幅可能出现下滑；棚改货币化安置因城施政，且审批趋严，同时开发商加快周转，并逐渐退出三四线城市，市场或出现降温，房价涨幅将有所回落。长期来看，一线城市控制人口，房地产市场步入存量房阶段，房价大幅上涨可能性较小；二线城市部分人口净流入，未来发展空间较大，房价有一定的上涨空间；三线城市房价出现分化，新时代证券认为，随着城镇化率提高，刺激部分靠近一二线城市的区县购房需求，对棚改货币依赖高的地区，则可能出现降温，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量短期可能保持稳定，不容易大起大落。遏制房价上涨让房子回归居住属性，释放全面一种投机性需求的信号，尽快弥补房地产市场存在的漏洞，一旦房价不在绑架中国经济，那么中国经济的结构性矛盾才得以缓解，可考虑加快城镇化进程启动我国内需市场，目前我国城镇化率与发达国家相比较低，14亿人口才3亿多中车阶级，庞大内需足以支撑我国经济再次高速发展，但要启动这一次数，还需要进一步打破体制性障碍。

中国房地产业协会会长冯俊乐居财经讯 如意大资管时代下房地产金融动向和投资策略如何？6月12日，由中房协主办的2019中国房地产金融论坛北京举行。乐居财经全程直播。中国房地产业协会会长冯俊出席本次论坛并致辞。在致辞中，冯俊表示中国改革开放以来，房地产业发展为改善人民群众的住房条件、为城市现代化建设，作出了贡献。在房地产业的发展中，金融的支持功不可没。在谈及房地产业和房地产金融发展存在的问题时，冯俊表示今天的论坛讨论主题主要有以下三点：第一防范风险。房地产业和房地产金融给经济社会发展带来了新的问题，在不短的时间里面，房地产上涨的速度比家庭居民收入增长的速度快，群众的住房支付能力相对较弱，居民家庭住房的杠杆率不断上升，不断导致居民负债过重，也影响了经济增长的能力。从某种角度说，我们现在关于房地产与房地产发展的认识，关于房地产是否存在泡沫？或者说泡沫会不会破？都是建立在一个假设上，就是房价不断地涨。我们必须看到泡沫必须是要破的，无非是什么时候破。如果现在我们对风险没有足够的认识，没有充分的防范，泡沫越来越大，风险越来越大，必定会深受其害。第二着眼于经济社会发展的大局。房地产业和房地产金融为经济社会发展的作用毋庸置疑。但房地产业和房地产金融发展的目的是什么？是为了改善人民群众的生活，使人民群众的幸福指数不断提高。过去人民群众不断增长的美好生活需要，造就了这个行业，将来同样是人民不断增长的美好生活需要构造这个行业发展的趋势。在这个关键阶段，房地产业和房地产金融要更好的服务于经济发展大局，不能就房地产说房地产。绝不能追求虚假的繁荣，房地产金融业也好，我们企业家也好，大家要记住一句老话：一支独秀不是春，百花齐放春满园。国家要强大、人民要富裕，归根到底要现代制造业，现代服务业的发展。第三着眼于房地产高质量发展。房地产的高质量发展不仅仅是产品质量、服务质量的提高，还包括市场环境、机制，概括起来应该是供需平衡、杠杆合理、风险可控、可支配性强、功能结构合理，这也是房地产企业家和房地产金融家要为之不断努力的。当然房地产业的产品质量和服务也要提高，要坚持绿色、健康，住房全社会周期的使用，改善群众住房生活以及外延的生活服务，使得群众生活得更安全、更舒适、更方便。要强化这些技术在房地产的设计、建造培育过程中的作用，提高建设的进度，提高空间利用效率，要提高建设水平，打出中国建造的名片，从建设大国走向建设强国。