房地产市场调研宝典

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

（如需报告请登录 未来智库）报告综述：2019年的“革”与“稳”宏观环境加速萎蘼，国内经济(尤其民营经济)面临近20年来最大考验。年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革”(改革/变革)为先，持续 抑制风险、稳定中长期增长动能;面对下半年经济下行风险加剧，政府对“维稳 措施”的使用保持克制。楼市政策以“革”为先，“利好缺乏”加剧市场向下波动国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大 幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土 地市场波动对地方财政的影响加剧。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调 控对“市场稳成交”的兼顾度下降 。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景 气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。2020年展望:“革”致“稳”2020年宏观经济并未明确好转，但内部(金融)系统改善、通胀压力下降，“戒备衰退”成为首要任务。基于各种制约因素(6大制约因素，见后述)，中央政府 “维稳措施”仍将 适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政策指向“稳定”，房地产对地方财政的重要性得到更多重视，房地产调控 方式加快转变。2020年变革将集中“四大领域” ，着力补足“稳定动能”四大领域:国资国企改革、资本市场改革、对外开放及房地产调控方式改变.变革措施将为实体经济、大型企业、房地产市场补充“稳定动能”。政策对三四线城市的资金倾斜估计仍受总量节制，2020年相关城市房地产市场仍然面临压力。……报告节选：……（报告来源：合富辉煌）（如需报告请登录未来智库）

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

01 4月港城楼市政策1、2020年度市区住房保障标准调整，各收入线的准入标准，分别提高2000至3000元不等，准入门槛降低4月22日市政府召开的新闻发布会，本月我市印发了《关于调整2020年度连云港市市区住房保障标准的通知》，明确廉租房申请家庭的低收入线由人均年可支配收入低于15000元提高至18000元；公租房和经济房申请家庭的中等偏下收入线由人均年可支配收入低于28000元提高至30000元；两限房申请家庭收入线由人均年可支配收入低于32000元提高至34000元。这也意味着，准入门槛降低后，一批之前因收入超标不符合保障条件的住房困难家庭将被纳入保障范围。2、连云港市住房公积金贷款政策调整4月30日上午，市住房公积金管理中心召开新闻发布会，通报我市实行住房公积金贷款差别化利率暨账户规范管理工作情况。5月10日起，我市将实行住房公积金贷款差别化利率，职工家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。02 4月港城楼市运行情况4月连云港楼市成交同比、环比均上涨据统计截止4月30日，4月份连云港市共成交商品房4360套，成交面积约516265.44平方米，日均成交145套，套均面积约118.41平方米。从房屋用途看：住宅成交3839套，成交面积482300.97平方米，商业成交179套，成交面积19168.38平方米，办公成交100套，成交面积6374平方米。从房屋区属看: 4月份市区（海州区、连云区、高新区、开发区）楼市成交商品房1954套，成交面积约225527.72平方米，日均成交65套，套均面积约115.42平方米；一区三县（赣榆区、灌云县、灌南县、东海县）楼市成交商品房2406套，成交面积约290737.72平方米，日均成交80套，套均面积约120.84平方米。与2020年3月份的连云港楼市整体成交量（商品房共成交3822套，成交面积452955.43平方米）相比，2020年4月份全市商品房成交套数增加了538套，环比增长14.08%；商品房成交面积增加了63310.01平方米，环比上升13.98%。与2019年4月同期（商品房共成交4234套，成交面积487239.31平方米）相比，今年全市4月份成交套数比去年4月份成交增加126套，同比增长2.98%，成交面积较去年同期增加了29026.13平方米，成交面积同比增长5.96%。海州区4月成交商品房745套，成交面积约86039.63平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交635套，成交面积63830.08平方米）增加了110套，环比增长17.32%；商品房成交面积增加了22209.55平方米，环比增长34.79%。不过与去年同期相比，该区的商品房成交套数也呈现上涨状态。2020年4月较2019年4月（商品房共成交742套，成交面积69594.38平方米），海州区楼市成交增加了3套，同比上涨0.4%，成交面积增加了16445.25平方米，同比上涨23.63%。就整体区域成交来看，4月海州区楼市成交环比、同比均上涨。连云区4月成交商品房250套，成交面积约29655.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交164套，成交面积19097.27平方米）增加了86套，环比增长52.44%，成交面积增加了10557.94平方米，环比增长55.29%。与去年同期（商品房共成交168套，成交面积19330.36平方米）相比，连云区楼市成交同样有较大涨幅，该区的商品房成交套数较去年同期增加了82套，同比增长48.81%，成交面积增长了10324.85平方米，同比增长53.41%。高新区4月成交商品房481套，成交面积约57791.67平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交152套，成交面积18610.9平方米）大幅增加了329套，环比增长216.45%，成交面积增加了39180.77平方米，环比上升210.53%。与去年4月同期（商品房共成交501套，成交面积55516.91平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了20套，同比下降3.99%；成交面积增加了2274.76平方米，同比上涨4.10%。开发区4月成交478套，成交面积约52041.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交484套，成交面积47378.33平方米）减少了6套，环比下跌1.24%，成交面积增加了4662.88平方米，环比上升9.84%。与去年4月同期（商品房共成交675套，成交面积80287.97平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了197套，同比下降29.19%；成交面积减少了28246.76平方米，同比下降35.18%。03 连云港楼市4月推盘情况连云港2020年4月推盘量增长较大在新推房源信息中，据统计4月市区有12家楼盘新推房源共计2502套，推盘总面积达274792.75㎡。比3月（5家楼盘新推房源共计458套，面积48614.18平方米）的推盘量增加了2044套，面积增加226178.57平方米。4月份申领预售的楼盘中，四季福馨佳园首次开盘面市，其他为老盘应市加推。具体如下：04 连云港楼市4月成交排行4月成交排行榜出炉 万象新海东苑加推大卖在4月成交前十的排名中，依然是那几个熟悉的楼盘，除去瑞安花园拆迁安置小区，万象新海东苑成为4月销冠，优越地理位置加上亲民的价格极具性价比，使万象新海东苑在周边项目中脱颖而出，取得热销。金辉在连云港可谓是明星房企，市场认可度高，销量一直遥遥领先，实力品牌房企恒大、新城、金鹰、财信等楼盘也榜上有名。05 土地市场市区无地块成交，五宗地块挂牌，具体情况如下：金三银四已宣告结束，在坚持“住房不炒”的大环境下，以及受新冠疫情的巨大影响，2020年第一季度，港城楼市都表现欠佳。进入4月，随着各大企业、商场复工，市场情况才有所好转，疫情期间积压的购房需求，在本月得到充分释放，高新区板块表现最为抢眼，同比、环比增幅最大，开发区则意外的出现了同比、环比均下降的情况。随着经济运行逐渐恢复平稳，相信后续的市场会有良好的表现。数据来源：连云港房地产网【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房 优质内容推荐100%签约！义乌这个村今日开拆！与这个项目有关……投资8个亿！桂林汽车总站最新规划公布，今后要叫这个名字了！尘埃落定！南充国际会展中心项目进入开工倒计时

核心观点3、新房供应：整体同、环比齐跌，预计二季度各线城市将显著回升4、新房成交：环比降6城，同比降3成，料二季度成交规模将微增5、二手住房：疫情给下行成交“雪上加霜”，规模恢复有待时日6、房价：整体房价稳中趋降，一二线稳健、三四线涨跌分化7、库存：七成城市同比扩容，六成城市消化周期升至警戒线政策中央、地方频出利好压力城市将放松甚至刺激一季度，受疫情影响，货币、财政政策同步转向积极，央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。不过，稳健的货币政策仍将贯彻执行，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移，3月全国房贷利率加速下移，首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压，涉及支持企业复工复产，调降土地出让门槛，放宽预售条件，人才政策继续发力，购房补贴、税费减免，调降首付比例等。不过，部分省市调控政策再升级，唐山落地限售，海南省升级全域限购政策，并实行现房销售制度。展望未来，2020年房地产信贷政策中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，大中型品牌房企或将明显受益，融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升，压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”，一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行，厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控，上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。1、短期货币、财政转向积极，但坚决遏制房地产金融化泡沫化（本节有删减）1月2日至3日，央行召开工作会议，部署2020年7项重点工作。其中，首要任务仍是稳健的货币政策，但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年，遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外，会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延，节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日，央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作，并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日，央行开展500亿元7天期逆回购，中标利率下调20个基点至2.2%。一季度央行两度降准，释放长期资金约1.35万亿元。1月6日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000亿元。3月16日，央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点，共计释放长期资金约5500亿元。2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩，并部署2020年6大重点工作。就房地产而言，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看，2020年央行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，坚决不搞“大水漫灌”。不难看出，短期货币、财政政策同步转向积极，仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施，并非代表货币政策根本性转向，稳健的货币政策仍将贯彻执行，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场，坚决遏制房地产金融化泡沫化。2、3月房贷利率加速下移，存量房贷利率转换取决于LPR升降预期（略）3、地方多措并举为市场、企业减压，唐山、海南调控再升级（本节有删减）疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化：其一，100余城暂停案场销售活动，房地产市场急速冷冻；其二，多省市积极为开发企业解困，并刺激需求维稳房地产市场。具体而言：受困于疫情不断蔓延，中国房地产协会发出号召，暂停售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。随后，北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动，房地产市场急速冷冻，三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京，严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。疫情期间地方政策热闹纷呈，积极为开发企业解困，主要集中在以下3个方面：其一，广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产，力争将疫情的负面影响降到最低，涉及简化项目复工手续办理，推动重点工程、重大项目全面开工，奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉，现已实行差别化分批复工复产，有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力，实施集中返岗包车补贴，包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业，给予每人1000元标准的就业补贴。其二，调降土地出让门槛，缓解房企拿地时的资金压力，涉及降低竞买保证金，延期或分期缴纳土地出让金，顺延项目开竣工期限等。典型如西安，新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金，合同签订后一个月内缴纳50%的土地款，余款可在一年内分期缴纳。其三，放宽预售条件，全力支持企业促销售、抓回款，涉及顺延项目预售期限，调整预售审批标准，放松预售资金监管等。典型如苏州，取消结构性封顶现房销售，已成交需要结构封顶或现房销售的地块，可以提前入市。又如河南鹤壁市，多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。与此同时，多城市更在需求端刺激，维稳房地产市场，集中体现在以下3个方面：其一，人才政策继续发力，政策内容不断升级，涉及调降人才落户门槛，享受户籍人口购房政策等。典型如苏州，全面放宽落户标准，本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门，优化人才购房资格，大专以上学历人才免社保可购1套住房。其二，购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山，个人在市区首次购买90平方米以下普通住房，给予房屋价值1%的补贴；本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房，给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州，假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房，分别可享受100%、80%和50%的契税补贴，医护人员在2020年购买新建商品房，可享100%的契税补贴。其三，在央行现有限贷政策框架下，部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如，浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%，绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。值得一提的是，短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”，基本可以划归为以下三类：其一，需求端刺激性政策，典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%，并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二，局部放松限购，譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购，又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三，核心城市类住宅公寓销售解禁，典型如广州商服类项目不再限定销售对象，意味着类住宅公寓产品销售解禁。4、展望——房地产信贷：中性偏积极，房企融资分类放松、居民稳杠杆3月27日，中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极，央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具，着力舒缓银行间市场流动性压力，年内不排除继续定向乃至全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效，适度扩大财政赤字率，尤其要对重灾地区以及行业结构性减税降费，以期支持实体经济尤其是小微、民营企业平稳健康发展。不过，央行逆周期调节绝非放水房地产，且就去杠杆而言，房地产仍是去杠杆的重要领域。预计2020年房地产信贷政策整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。具体而言，房企融资环境或将分类放松。一方面，贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企，国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望适度下移，最大程度避免因资金链断裂所引发的市场共振风险，尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面，对于那些高杠杆、高负债经营的房企，以及拿地态度一贯激进，屡拿地王的房企，仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆，整体受益程度有限。居民高杠杆购房注定难以维系，稳杠杆将是下一阶段主旋律，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年的全面降价潮，否则2020年居民限贷政策难言实质性转向，诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无全面落地的可能性。譬如，认房不认贷，二套贷款已结清算首套，调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。当然，部分压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减：其一，鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性，预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选工具,涉及下调公积金贷款首付比例，提高公积金贷款额度等。其二，在LPR利率中枢适度下移的作用下，预计全国房贷利率大概率继续下移。联系到各城市银行房贷利率执行标准不一，且有较大的自主性，压力城市更有望适度调降房贷利率，涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例，首套房贷利率恢复至基准利率等。其三，认房不认贷，二套贷款已结清算首套，调降首套、二套住房首付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行，更可能局限于市场下行压力极大或者受疫情影响极为严重的城市，譬如湖北省内的黄冈、随州等三四线城市，抑或是个别商业银行的局部试点。5、展望——因城施策：一线及热点二线维稳，压力二三线放松乃至刺激在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下，预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中，在一定程度上缓解市场下行压力。一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧，预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四线城市可能局部甚至全面放松调控，上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市更可能出台刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签，人才政策也将继续发力，但放松限售的可能性不大。具体而言，限购政策或将分城市、分区域精细化调控，意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行，以期维稳房地产市场，打压房价上涨预期；压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购，涉及单身家庭、远郊区域不限购，降低乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。限价政策大概率将有所松绑，更多城市将进一步放宽商品房预售条件，加快预售证审批，便于开发企业尽早实现项目开盘销售，尽快实现现金流回正。譬如，降低商品房预售条件标准，阶段性取消现房销售，放松预售资金监管等。当然，热点城市仍要防止房价过快上涨，核心一、二线城市高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控，避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。疫情影响严重的二三四线城市更要防止房价大幅下跌，短期内房价管控的“安全垫”不会撤出，避免重演2014年全行业的降价潮。限签政策有望分类放松，刚需以及改善性项目网签备案大概率将有序放开，成交数据“失真”问题将有所缓解。不过，基于稳房价的客观要求，高价盘乃至豪宅网签备案较难全面放开，或将继续采用“高低搭配”的方式，结构性平抑房价上涨压力。人才政策将继续发力，政策内容也将不断升级。一方面，落地人才政策城市范围将进一步扩容，更多二、三线城市将跟进出台人才政策。另一方面，除了调降人才落户门槛这类常规操作之外，压力城市有望出台鼓励人才购房消费的刺激性政策，涉及人才购房不受户籍、社保限制，人才购房补贴、税费减免等。放松限售的可能性不大，源于负面效应不容忽视。一方面，热点城市放松限售或将加重市场投资炒作氛围，助推房价上涨预期，明显有违中央一贯坚持的“房住不炒”政策主基调；另一方面，压力城市放松限售并不会刺激购房需求，对新房市场利好程度有限，反而会加剧二手房市场抛售压力，进而带动新房市场共振下行。表6.1 2020年一季度重要政策汇总表（略）行业销售、投资、新开工增速创20年新低乐观预期下半年有望恢复1-2月，房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行，创近20年来新低。目前来看，为冲抵疫情对经济带来的负面影响，央行已密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性，各地政府也通过土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免等方面为房企缓解资金压力。不过考量到新冠疫情的复杂性，目前我国仍面临全球新增病例的输入性挑战，对房地产行业的负面影响还是十分巨大的。1、销售面积、金额同比降3成符合预期，复工后一线有望率先复苏（本节有删减）首先看一下销售情况，1-2月因疫情影响，多地线下售楼处被迫关闭，三四线“返乡置业”爽约，居民无心购房，居家抗疫，因而整体销售数据呈现出“断崖式”下跌，商品房销售面积为8475万平方米，商品房销售额为8203亿元，同比分别下降了39.9%和35.9%，环比均下降6成。不同区域销售数据全线下滑，不过整体的降幅与疫情的严重程度基本成正比，中部降幅最为显著，面积、金额同比下降均超45%，其次为西部和东北地区，东部地区的抗跌性最好，1—2月商品房销售面积3537万平方米，同比下降34.9%；销售额4792亿元，下降30.0%。2、开发投资额累计增速由正转负跌至-16.3%，创近20年来新低（略）3、春节传统淡季叠加疫情影响，新开工、土地购置面积同比降幅持续扩大（本节有删减）新开工这块大家同样比较关注，1-2月，房屋新开工面积10370万平方米，同比下降44.9%，房企新开工动力略有不足。究其原因，无外乎以下两点：一方面按历史规律来看，春节传统假期，外地务工人员返程，本就是开工淡季；另一方面，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右，2019 年土地购置面积创十年来新低，这也“拖累”2020年的新开工指标，房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。此外，纵观自2001年以来房地产开发企业新开工面积累计同比增速的变化情况，2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至负值，但是整体的跌幅都不如今年1-2月的如此显著。4、展望：信贷微调叠加量化宽松强化购房预期，销售“先抑后扬”不会显著失速2020年房地产行业开局不佳，1-2月行业指标的全线下滑主要是新冠疫情“黑天鹅”事件的影响，随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月预期会小幅回升，但是总体表现仍会不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病，预防输入型病例的任务依旧艰巨，对房地产行业的负面冲击还是十分显著的；但也有否极泰来的机会，2020年开年以来，各地为对冲疫情的负面影响，中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定，乐观预期被强化。在这样的情况下，我们对于后市给出如下几点判断：一是全年楼市成交并不会显著失速，成交量也不会大幅下滑，大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。疫情之后，核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升，房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。二是新开工方面，在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金，因而新开工面积有望在二季度稳步回升。三是土地购置方面，政府全年供地计划受疫情影响有限，随着核心城市土拍复常，整体增速有望低位回升，但考虑到房企拿地仍旧谨慎，降幅难见大幅收窄。四是随着疫情逐步得到控制，各地工程项目陆续复工，加紧工期，追赶因疫情拖延的工作进度也在情理之中，开发投资额在新开工、施工面积的驱动下，有望在下半年得到小幅回升。新房供应整体同、环比齐跌预计二季度各线城市将显著回升新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞，售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制，房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈，预计推货积极性将明显提升，二季度整体供应量将有大幅回升。1、前2月同比锐减46%，二线城市环比跌幅显著，三四线同比跌幅最大（本节有删减）前2月，一线城市商品住宅新增供应共计152万平方米，同、环比分别下滑37%和69%。分城市来看，北京受去年低基数效应影响，供应量同比仍增11%，深圳前2月供应量仅7万平方米，同、环比跌幅皆为四城市之最，达81%和94%，究其原因，一方面去年12月业绩冲刺期项目集中入市导致1月供应乏力，另一方面则是疫情直接导致2月深圳商品住宅出现断供。20个重点二线城市商品住宅新增供应量总计978万平方米，同比下滑39%，环比下跌77%，环比下滑幅度明显高于一线和三四线城市。由于疫情爆发期时值春运，作为重要交通枢纽的二线城市承压明显，成都等在疫情爆发初期就率先下发通知关闭售楼处，体现在商品住宅供给上，2月多地新增供应挂零，超七成二线城市新增供应量不足10万方。48个三四线城市商品住宅新增供应面积1076万平方米，环比下滑66%，同比下跌51%，同比跌幅显著高于一二线城市。恰逢春节的新冠肺炎疫情直接导致三四线城市的返乡置业需求递延甚至取消，同时导致房地产项目暂停开盘推售。2020年前2月72个城市新建商品住宅新增供应情况（单位：万平方米）（略）2、3月复工反弹使一季度整体同比跌幅收窄至38%，二线城市复苏迅速3月，随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制，各地线下售楼处陆续开放，房企基本复产复工，商品住宅供应也迎来小高峰，50个重点城市商品住宅当月新增供应共计1583万平方米，环比上月增长6倍，已达到去年3月的六成水平。相对而言，二线城市供应复苏较为迅速，3月整体供应量同比跌幅仅26%，显著低于一线、三四线城市。分能级来看，一线城市供应恢复速度相对缓慢，3月供应量同比下跌达60%，且新增供应主要集中在广州，北京、上海的仍维持10万平方米左右的低位供应量。市场热度回升叠加一系列政策利好刺激，二线城市供应量迅速反弹，20个二线城市3月整体新增供应1057万平方米，近四成城市供应量已显著高于去年同期，杭州、青岛等已大致持平于去年同期供应高峰值，成都、厦门供应量同比近乎翻番，南京同比增幅更是高达203%。三四线城市商品住宅供应呈现分化回升，常州、金华、梧州等3月供应量同比回正，而无锡、常熟等同比跌幅仍超六成。3、展望：一线城市稳步回升，二线显著提升，三四线探底反弹预计二季度一线城市供应量稳步提升。一方面，疫情导致房企资金链承压，为了加速销售回款，房企势必会在二季度加大供货力度，但另一方面，受到前期土地供应量限制，未来一线城市新增供应总量难有大幅突破提升。二线城市供应量将有显著提升。一方面，前期积压的供应亟待入市，且由于疫情发展仍不明朗，甚至存在年末再次爆发的可能性，房企势必抓住二季度窗口期加速推货，尤其是在复苏动力相对强劲的二线城市，另一方面，二线城市普遍出台了针对房企的定向纾困政策，主要集中在缓缴土地出让金、降低预售取证标准等，料将有效推动在途商品住宅项目加速入市。三四线城市整体供应量将在二季度出现明显反弹。一方面，原本面向返乡置业客群的备货将在二季度集中入市，另一方面，部分城市推出了阶段性需求刺激政策，如衡阳、钦州、抚州为购房者提供契税补贴，佛山、汕头等人才新政面世，都会大大增加房企推货动力。新房成交环比降6城同比降3成，料二季度成交规模将微增一季度，楼市整体成交可谓“一波三折”：因疫情突发，多地售楼处被迫关闭，春节“返乡置业”爽约，1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌，3月随着国内疫情得到初步控制，房企实现全面复工，楼市成交也随之稳步恢复，甚至部分一、二线城市再现开盘热销、地市火热，后市购房乐观预期被再度强化，二季度整体成交仍有望保持稳步增长。1、79城前2月成交同环比齐跌，三四线返乡置业“爽约”降幅显著（本节有删减）CRIC数据显示，2019年1-2月79个重点城市商品住宅合计成交3173万平方米，环比锐减62%，同比下降36%。受新冠疫情“黑天鹅”的负面影响，各能级城市面临全线下跌，环比跌幅均在6成左右，其中二线跌幅最大，环比下降64%；同比跌幅则均在3成以上，三四线城市因“返乡置业”爽约，同比下降达36%。具体来看，一线城市成交量稳步下调，1-2月仅成交210万平方米，同环比分别下降33%和61%。北上广深四城均呈现出环比回落，同比仅深圳出现小幅微增的情况。其中广州的跌幅最为显著，虽然供应小幅放量，但因经历了去年年末需求的集中释放，叠加疫情形势相对严峻，居民无心购房，成交同环比分别下降了48%和67%。二线城市成交量环比跌幅64%，同比跌多涨少，不及去年同期。21个二线城市总成交量仅1555万平方米，且环比全线下跌，这主要源于春节销售淡季和新冠疫情突袭的双重影响；同比则跌多涨少，仅有兰州、厦门两城因去年基数过低和年末延迟备案等原因，同比出现了正增长。三四线城市因新冠疫情原因，“返乡置业”爽约，同环比降幅显著。数据显示，1-2月54个三四线城市成交量共计1407万平方米，环比下降59%，同比下滑36%，分城市来看，整体行情与二线城市类似，环比全线回落，同比仅茂名、湛江、云浮、六安、东营等少数几个城市出现了正增长。2020年1-2月79个城市成交量情况（单位：万平方米）（略）2、3月环比增3倍使得一季度同比跌幅收窄至35%，核心二线“复苏”显著因新冠疫情在国内已得到初步控制，供应稳步放量，3月楼市成交有了显著回升。50个重点城市3月整体成交1916万平方米，环比增长309%，同比仍跌30%。整体一季度成交“先抑后扬”，1-2月多数城市近乎为0成交，3月小幅放量，50城一季度成交同比去年仍下跌了35%。分能级来看，一线城市一季度成交为363万平方米，同比下降36%。其中北京跌幅最大，同比下跌了46%，3月市场小幅回暖，但是成交绝对量依旧偏低，仅为17万平方米，环比小幅增长22%，同比大降62%，主要源于北京整体的供应仍属低位，经历了去年年末需求的集中释放，当前刚需观望情绪仍比较浓厚。深圳市场复苏相对较快，今年一季度成交仅同比微跌1%，得益于外来务工人员基本已经返程，近期商务公寓屡开屡罄：3月7日，104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄；3月16日，万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。预期后续刚需、改善需求仍有望持续平稳的释放。二线城市一季度总成交2756万平方米，同比下降34%，与一线和三四线相比，跌幅最小。从绝对量层面，成都、重庆、杭州都迎来了疫情后需求的集中释放，1-3月成交量均超200万平方米，典型代表如成都，近郊的江口水镇项目3天到访量超千组；节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。与之形成鲜明对比的是，武汉重灾区疫情负面影响犹在，3月仍为0成交，一季度成交量同比去年下降6成。单3月环比来看，二线城市集体“飘红”，部分城市诸如重庆、宁波环比增幅均超2000%，主要源于上月基数过低的缘故。单3月同比来看，多数城市城市仍未恢复至去年同期水平，近成都、杭州、昆明、合肥3月稳步放量，同比出现了正增长。三四线城市一季度成交1091万平方米，同比下降37%，跌幅最为显著。主要源于新冠疫情下，三四线返乡置业爽约，据CRIC测算，2020年返乡置业“受损量”约800万平方米和600亿元；加之多数三四线城市经历了前2年的房价翻番，购买力基本都已透支，整体成交相对低迷也在预料之中。其中东南沿海长、珠三角城市因疫情相对较轻，加上防控到位，成交抗跌性良好，诸如常州、绍兴、福清、江阴一季度累计同比降幅均在2成左右，宁德同比甚至上升了7%。3、展望：二季度一、二线成交将企稳回升，三四线持续分化下行综上，在新冠疫情的“阴霾”下，一季度楼市成交大幅回落已成定局，不过随着国内新冠疫情得到了初步控制，房企陆续复工，加之各地出台了多种为企业纾困的良策，3月楼市也出现一些转暖征兆：一方面房企加快了推盘节奏，供应小幅放量，二三线的推盘节奏明显快于一线；另一方面成交也有了稳步增长，尤其是核心一二线城市诸如深圳、苏州、成都等项目热销频频，市场转暖迹象显著。基于此，我们认为，疫情对楼市的负面影响将会逐月递减，二季度成交会稳步回升，整体表现也会略好于一季度，具体来看：一线城市成交量有望小幅回升。事实上，当前一线楼市已然有一些复苏征兆：北、上地市大热，房企拿地热情高涨，上海徐汇滨江180万平方米超大体量绝版地块，由28宗地块组成，整体投资金额或将达到700亿元。最终由香港置地联合体底价310亿元摘得，创造上海新的总价地王纪录。深圳多盘热销，商务公寓屡开屡罄：3月7日，104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄；3月16日，万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。由此可见，大市低迷的背景下，核心城市的投资价值正在日益凸显，客户观望情绪转淡，购房信心增加。二季度若供应持续放量，成交量将保持小幅回升态势。二线城市成交有望企稳回升，尤其是东南沿海核心二线，成交表现将持续转好。主要源于一方面当前市场本就处于疫情过后的快速恢复期，此前我们的调研数据也显示，74%的购房人群选择延后置业而非取消，前期被压抑的需求集中释放造成成交在短期内快速回升基本符合预期；另一方面2020年开年以来，各地为对冲疫情的负面影响，中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定，乐观预期被强化。具体来看，首先，长三角的部分城市诸如南京、苏州、杭州等城市成交有望率先企稳回升，高性价比项目将持续热销；诸如苏州3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目，无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”；南京产登记中心更是在3月1日到24日，线上线下共计开出15742份购房证明。其次，沈阳、大连、济南等环渤海城市受疫情影响相对较小，楼市恢复较快，二季度成交有望保持稳中微增；最后，中部城市诸如重庆、武汉、长沙等城市疫情负面效应尚未消弭，整体成交有望在二季度末逐步恢复如常。三四线城市市场回调压力巨大，各城市间分化也会持续加剧。从目前的市场轮动周期来看，部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位，购买力已近乎枯竭，加上货币化安置比重逐渐减少，成交量势必会受影响，尤其是中西部一些经济基础较差、产业发展落后、人口持续净流出三四线城市成交有可能会大幅下滑；另一方面环都市圈三四线因人口外溢、产业承接等因素具备长期发展前景，典型代表诸如常州、无锡、南通、徐州、嘉兴、佛山、中山等。以超大城市的发展路径来看，未来一定是城区的扩张，新城建设、产业转移、人口外溢等等，而环都市圈的周边三四线无疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。二手住房疫情给下行成交“雪上加霜”规模恢复有待时日新冠疫情导致本就陷入下行颓势的二手房市场“雪上加霜”，2月二手经纪叫停使得前2月全国成交面积累计同比降幅扩大至38%。一季度末核心城市二手经纪复工，南京、深圳复苏超预期。但受全球疫情不明朗、居民需求受抑制等影响，整体市场规模恢复仍有待时日，部分城市预计后续复苏动力缺缺。1、1月同比跌21%颓势已现，疫情“雪上加霜”前2月降幅扩大至38%（本节有删减）据CRIC数据统计显示，15个典型城市2020年第一季度1-2月二手房累计成交面积仅997万平方米。自1月中旬起全国二手房市场受疫情几经停滞，前两月累计同比跌38%。一线城市成交面积累计同比跌24%，而二线及三四线城市尤为严重，二线城市成交面积累计同比跌44%。2、3月核心城市普遍稳步回升，南京、深圳甚至超预期同比增长30%（本节有删减）一季度末，各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务，城市成交规模环比普遍翻倍，但同比来看距离正常水平尚远。整体来看，3月全国8个重点城市二手房成交体量为304万平方米，环比增241%，但同比仍跌34%。103、展望：整体市场恢复仍需较长时间，部分城市复苏后劲不足随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务，核心城市出现成交量倍增暴增的现象。但是主要强调的是，成交“报复性”激增不会长久，整体市场仍处于历史较低水平，事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低，当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物，另一方面随着新房销售复工，二手房市场热度为新房倒吸在所难免。因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间，二季度将是关键阶段，同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。房价整体房价稳中趋降一二线稳健、三四线涨跌分化一季度全国房价中枢在“房住不炒”下依旧延续2019年年末逐渐趋稳的态势，但受疫情影响各能级城市一二手房价同比增速均收窄。一季度末随着国内房地产正常化，各能级城市房价走势分化明显。一、二线及强三线城市房价稳中微降，其余超五成三四线复苏缓慢，城市房价同、环比增速明显回落。1、70城房价整体稳中趋落，各能级一二手房同比增速均收窄（略）2、核心城市房价稳健，超五成三四线城市房价受疫情影响明显回落（本节有删减）受疫情影响2、3月全国房地产市场被迫停滞，多家房企采取降价方式促进销售走量。在此影响下，据CRIC数据显示一季度多城新建商品住宅成交均价同、环比明显下跌，三四线城市为数尤为众多。事实上，1、2月销售的房源多在3月转为签约备案数据，因此3月全国房价可充分代表一季度整体水平。分能级来看，一线城市房价稳中微降，疫后稳价潜力十足。北上广深4城中，3月新房销售均价仅广州同比跌5%，其余3城同比均上涨，北京涨势最高达9%。此外上海、深圳对比2019年末房价分别上扬2%、7%，北京环比2月上扬6%。结合一季度末上海、深圳部分项目认筹爆满、开盘售罄等事实，可以看到一线城市整体房价受疫情影响不大，在疫后需求释放的过程中房价仍将保持平稳态势。二线城市环比回调明显，同比依旧持稳。环比增速上，近八成共14城房价回调，其中南京，3月成交多为远郊及近郊板块项目，故城市房价环比被结构性拉低21%；而杭州3月奥邸国际、御虹府等高端项目入市，环比拉高整体城市均价17%。从同比来看，除宁波、大连、南宁、长春外其余城市一季度末房价均较同年同期有所上涨。其中、厦门、杭州、苏州、长沙更大20%以上。除去房价结构性上涨的因素外，可以看到二线城市整体房价中枢保持稳定，个别城市房价受疫情影响略有微降。三四线城市涨跌互现，强三四线房价坚挺，其余城市显著回落。经济强市无锡、东莞、泸州、安庆、桂林、芜湖等城销售均价同、环比齐涨，其中无锡同比涨21%，芜湖环比涨18%，城市购房需求充足下疫后市场快速回暖，房价坚挺稳健。其余城市房价则均有一定回调，资阳、平潭、石狮、龙岩等城更是同环比齐跌。库存七成城市同比扩容六成城市消化周期升至警戒线2020年一季度，七成以上城市库存同比明显扩容，梧州、芜湖等城市库存量近乎翻番。疫情期持续低迷的成交量也导致超九成城市消化周期攀升，六成以上城市消化周期一举跃升至18个月以上高位。预计随着疫情影响逐步散去，热点城市成交或将迎来反弹行情，预计二季度一、二线城市库存将有所回落，但三四线市场库存仍可能继续扩容，未来去化压力不容小觑。1、七成城市库存同比扩容，成交低迷致使九成城市消化周期上升（本节有删减）截至3月末，50个重点城市商品住宅库存量30432万平方米，同比2019年3月末增幅高达11%。尽管1月中旬爆发的新冠肺炎疫情导致各地售楼处停业、项目停工、房企延迟复工，使得部分城市楼市出现短期供需缺口，苏州、宁波热点城市等库存量环比收缩超超10%。但从同比来看，整体库存量仍在不断攀升，七成城市库存同比有所扩容，梧州、芜湖等库存近乎翻番。受疫情导致市场停摆、成交下滑影响，各地商品住宅消化周期明显拉长，九成以上城市消化周期同、环比齐升，33个重点城市消化周期一举跃升至18个月以上高位，其中北京、大连、厦门、烟台、梅州等7个城市消化周期已超40个月，库存压力不断积聚。2、商品房待售面积同比由跌转增，住宅待售面积较2019年末激增3224万方（略）3、展望：一、二线城市库存持续回落，三四线市场库存或将继续扩容近两月，为纾困房企、恢复楼市，多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策，譬如降低预售取证标准等，都将有效引导提升二季度房企推货意愿和推货节奏。就需求端来看，随着疫情影响逐步散去，购房者信心将有明显提升，前期积压的购房需求将稳步释放。在供求两端共同发力的情况下，预计二季度各城市库存量呈现波动分化。具体来说，一、二线城市库存量或将出现小幅回落，由于供给恢复一定程度上还受到项目施工进度影响，而因疫情延误的工期进度一时间很难回补，但需求复苏相对灵活，尤其是深圳、成都、苏州等城市，楼市已然出现局部过热迹象，短期内供不应求形势恐难逆转，最终将有效消化现有库存。而三四线城市二季度库存量仍可能继续扩容，一方面，此前积压的返乡置业需求很可能随着返城复工而延期甚至消失，另一方面，前期积压的供应将在二季度集中入市，或让楼市重回“买方市场”，加剧购房者观望情绪。事实上，三四线楼市承压之大、去库存之难，从近期江门、泸州等三四线城市购房补贴、取消限购等“救市”政策频出也可窥见一二。

借周末之机，说道说道笔者对当下房地产市场的一些看法。总体上说来，目前媒体报道与当地城市居民真实感受差距较大。笔者认为，主要是缘于各地的差异和政策的差异导致，或者说有个别媒体或者个人以偏概全，以点带面，没有还原事情的真实情况。不过话也说回来，在当前情况下，即使你说的是真实市场情况，别人也未必信。因为他听到的，看到的或许是另一番景象。当然，我们也不排除个别人出于自己的期望说出一些违心的话。从我们了解到的情况来看，当下城市房地产市场的整体状况主要体现在以下几个方面：一是限价新房依旧比较热，仍然出现购买者大于房源的情况，刚需群体要买到这样的房子真是不容易，需要坚持摇号；二是远郊区、都市圈市场趋于冷淡，从监控的城市来看，不断有拓客人员深入到闹市区发放楼盘宣传单页，这在此前是难得见到的，事实上，这些地方的楼盘去化也不理想，不能做到开盘即清盘；三是二手房市场继续降温，其实应该说是成交量继续下降，如果用有价无市来形容一些城市，确实也不为过。这里也有一个奇怪现象，就是一些城市二手房挂牌量也相对增多，比如杭州、成都；四是开发商对土地市场趋于谨慎，即使在一些人看来，如果按照当前的市场价格拿地，也是可以做的，但真正到土拍时，开发商参与的积极性不高，远不如火热时期几十家开发商报名同一块地场景。那些流拍的地块在经过一段时间后，在下调起拍价后重新上市，相信到那时才会有开发商拿地。五是老破大房子出手比较困难，据有城市粉友们反映，即使下调一定价格，仍旧少有人问津。比较好的置换时期确实在失去。总体看来，楼市处于僵持阶段，城市之间也冷热不均，你就说二手房市场，虽然说成交量小，但不急于用钱的业主，也未必愿意降价出售。所以，一些刚需朋友，在新房买不到的情况下，转向二手房市场时，也不敢轻易下手。别说不信，还真有小区在当前市场上调高报价。对于目前的市场，有新房加持热度，有二手房高价挂着，天平瞬间转移也不容易。以时间换空间，或许是当下应对的有效态度。在此，笔者也做几个预判：1.除非发生经济危机，一、二线大城市新房子价格要跌破限价的可能性不大；2.人口大市、三大都市圈城市房子价格比较抗跌，特别是在这一轮交通规划中胜出的城市，多了一层安全锁；3.年底可能有一些开发商为了冲刺业绩，会对卖得不好的远郊、概念城市新盘进行打折优惠促销；一些急于用钱的二手房业主一般也是在这个时候放一些房源出来，当然，如果支付条件比较好，会有一个比较好的价格。4.对楼市的判断不要偏听偏信，多做市场调研。在这个时候，不应患得患失，要根据自己的实际情况来定。比如你是置换，资金和资格允许的前提下，可以先买限价盘，如果资金不允许，同等置换，可以先卖再买，毕竟都在同一市场水平下也会怎么吃亏。最后也说一句，买了房的希望马上就涨，没买房的怕房子价格再涨，这种心态在当前状态下，显得尤为强烈，笔者倒是建议，目前不具备大幅上行的基础，所以，没买房的朋友也不要太担心，等等看无妨！