房地产可研性报告

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

一、项目回顾项目背景及目的研究思路及方法项目执行情况报告解读二、研究发现-酒店市场市场-酒店市场供销分析消费者-酒店消费者需求解读启示-本章结论及未来建议三、研究发现-住宅市场市场-中高端住宅市场供销分析消费者-中高端住宅客户需求解读启示-本章结论及未来建议四、研究发现-商业配套市场购物配套休闲娱乐配套餐饮配套医疗配套启示-如何吸客与留客？延伸阅读：限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？限价不抽贷，广州调控给谁看？基于本次市场调研结果，我们发现峨眉山酒店市场呈现出以下几个特征：供销端市场供应量偏大，全年可容纳2340万人次入住；全域酒店的全年平均入住率为45%。淡旺季分化非常明显：旺季一房难求，淡季经营惨淡。产品端现有产品性价比低：价位高，服务差，配套少；知名品牌缺失：知名品牌运营成本高，当地缺少知名酒店品牌；特色文化主题酒店，是未来趋势所向；目前缺少主题化与精致度兼顾的优质项目。客户端新景点拥有市场机会：游客对现有景点的疲劳感已逐渐显现，需要新景点的刺激，延长停留时间；急缺高性价比酒店：价位合理、优质服务、酒店内及周边配套丰富多样；优质风景资源：项目所在优质风景资源将成为独特优势；强配套：如何通过酒店配套与周边配套吸引游客在项目更长时间的逗留，也是酒店产品需要思考的重要问题。

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 型房企的租金收入和投资回报率表现。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；2） 发展速度快；3）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；2）融资成本低。该模式在资本市 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。存量更新：求精，以大悦城为典型很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能 带来明显的租金收入提升。“明知山有虎、偏向虎山行”的房企需拥有以 下关键要素：1）运营能力强；2）慢工出细活；3）资金杠杆足。该模式是获取管理输出项目的最佳渠道，但也对房企核心竞争力的要求极高。典型房企的运营表现对比：与选取的开发模式息息相关开发模式决定收入特征，华润置地 2019 年租金收入达到 91.5 亿元遥遥 领先，新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增速最高为 126%，新 城控股的总在管面积最大但租金单价水平最低。我们在同一口径下测算 投资回报率进行横向对比，华润置地和大悦城分别以 12.5%和 9.2%表现 领先。虽然新城控股和龙湖集团相仿为 6.5%，但龙湖拥有更高的城市能 级和更低的融资成本优势。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型模式特点：利用可售部分控制资金缺口，盈余现金流滚动资产规模产品结构：由销售型物业和持有型物业两部分组成的商业综合体。在“现金流滚资产”模式下，开发商除了建造自持收租的购物中心、写字楼、 酒店以外，还会在周边建造大量销售型物业主要包括住宅、酒店式公寓及沿街 商铺等。通过将可售物业以高周转模式开发，快速收回现金流。如新城控股的项目通常为“购物中心+商业街+住宅”的商业综合体，通过 销售商铺住宅等产品快速回款，覆盖建造购物中心的成本。资金节奏：支付集中在开发过程头尾，期间的富余资金可为其他项目作贡献。商业地产项目的资金投入集中在头尾，前期主要是土地款投入，后期主要包括 工程款支付、土增税清算等。待可售物业开盘后，销售回款迅速补充项目现金 流。在理想状态下，期房销售带来的利润覆盖购物中心建设成本后还有盈余， 而购物中心建成后投入运营还能源源不断为公司创造租金收益。但是，随着地价快速上升、房价涨幅收紧，大部分项目的资金节奏很难达到理 想状态。当前，一个典型项目的全周期节奏如下：期房销售带来的现金流将项目的实际资金缺口控制在可研预算内；盈余现金流可以先投入下一个项目的取地、开发可售物业、取证再销售， 实现资产规模的滚雪球；由于商场、期房的建设期较长，资金回正后的贡献期最多可持续 2 年左右， 资金的占用具有明显的延迟效果；资金缺口后期由租金收益及大商业的经营性物业贷等融资方式覆盖。以新城控股为例，采取“现金流滚资产”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：取地价格低“现金流滚资产”模式对销售物业现金流覆盖投入成本的比例有较高要求，土 地成本低、预售条件宽松才能创造以出售住宅、公寓、商铺等可售物业供养大 商业前期建设成本的必要条件。新城控股开发商业地产的取地价格较低。新城控股商业取地价格低主要有以下原因：基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高 了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他 性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。 该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入 沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年 底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场 （2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦 广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然 政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民 的三方共赢。关键要素 2：发展速度快 新城控股的商业地产发展速度快主要体现在两个方面。一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开 业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富 的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、 财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经 验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制 度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上， 对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标 准化的 8-10 万㎡ 规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。二是新项目的拓展速度快。“现金流滚资产”模式要求不断拓展新项目贡献新的 可售物业，现金流才能滚起来，支撑到前期投入运营的吾悦广场开始收取租金、 或者顺利抵押变现。因此，与业内其他房企龙湖、华润、大悦城每年新增个位 数个购物中心不同，新城吾悦广场开疆拓土的速度很快。截至 2020 年 12 月 25 日，新城控股已开业及在建的吾悦广场已达到 156 座，分布在国内 118 个城市。关键要素 3：招商能力强三四线低能级城市的满铺开业需要房企极强的招商运营能力。一方面，品牌库要给力，与长期合作品牌签署联合拓展协议，吸引品牌商 共担下沉风险，或辅以旗下高能级城市购物中心项目的店铺资源作为交换。 新城控股目前已与 100 多个连锁品牌形成战略合作，为三四线城市项目的 招商提供有力保障。另一方面，本土化要积极，引入当地受欢迎的本土沿街商铺品牌并提供经营辅导，具有亲切感。即便如此，对低能级城市的商业环境信心不足、不愿意承担入驻运营不达预期 风险，仍有可能导致购物中心面临关键业态无品牌愿意入驻的尴尬局面。新城 的解决方案是自建商业配套品牌星轶影城和多奇妙儿童乐园。基于强有力的招商能力，新城控股的出租率从 2016 年至 2019 年来均维持 99% 左右，即使在受疫情影响的 2020 年上半年仍能保持 96%的高位，在业内属于 最高水平，保障租金收入的同时也打消了政府的顾虑，使吾悦广场的拓展盈利 形成良性循环。机会点和风险点机会点：抢先锁定较发达的三四线县级市大型商业地产布局空间。风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型模式特点：获取核心地，投入便宜钱“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面 积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰 富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看， 最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；但从开发角度看， 也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取“开 发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。关键要素 1：品牌有魅力龙湖集团和华润置地均属于较早开始进军商业地产的房企，甫一开始便致力于 打造标杆项目。由于主打特色鲜明，商业品牌在消费者中已产生一定影响力， 市场认可较高，一二线主要城市政府愿意引进龙湖和华润赋能本地商业环境。关键要素 2：融资成本低财务状况健康，方能承受重资产投资和利息支出的负担。开发优资产项目前期 需要投入大量资金，由于收回资金的周期漫长，房企的融资成本低是必要保障。 融资成本通常与房企的违约风险有关，通常房企销售规模越大、资金杠杆越低， 违约风险越低。龙湖集团、华润置地的财务表现在内地房企中属于佼佼者，近 年来净负债率在 50%左右、融资成本均在 4.5%左右。即使在销售规模 Top20 的房企中，也处于较好水平。机会点和风险点机会点：资本市场的认可度高 一二线核心地段商业地产的盈利逻辑非常清晰：伴随人口涌入，城市成长，未 来购物中心资产不断增值，租金单价持续上涨，投资回报率越来越高。因此在 资本市场上抵押融资变现均较容易。风险点：红海市场竞争激烈 好资产所在的一二线城市增量空间有限，市场竞争激烈；而表现优秀的存量项 目仍需要持续更新以保持对客户的吸引力。存量更新：求精，以大悦城为典型模式特点：以被认可的运营能力撬动资金杠杆，激活“休克鱼”很多早期的百货商场和过时的购物中心往往占据着较好的地理位置，却门庭冷 落，经营艰难，面临被市场淘汰的局面，就是因为缺乏改造能力。拥有较强运 营能力的房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能带来 明显的租金收入提升，使其重新焕发生机。出于自身资金考量和开发周期权衡，大悦城有意于在一二线城市较核心位置中 寻找符合大悦城定位却又运营不善的“休克鱼”项目进行系统调改，以更快提 升规模、获取管理费收入及租金抽成收入。以大悦城地产为例，采取“存量更新”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：运营能力强房企必须要有足够强的比较优势，才能保证接盘存量项目后有明显的业绩提升。相比于其他房企，大悦城的主要精力不在于迅速扩大规模，而专注于打磨商业 运营能力。购物中心每天会产生海量的运营消费数据，而如何处理数据以做出 及时有效的分析是大悦城的核心竞争力，以标杆项目朝阳大悦城的做法为例：整合数据系统方便使用：搭建“J-DMP”（JOYCITY-Data Management Platform）智能数据平台整合了六大数据源，供各个业务部门实时查看各 类数据，实现了数据应用的自动化和智能化，方便挖掘数据价值；建立分析框架辅助决策：“J-DMP”下属的三个模块还能提供运营提升初步方案，商管 DMP 助力精细化运营，商户 DMP 助力商户业绩提升，营销 DMP 则助力精准营销。例如，营销 DMP 通过对会员贴标签，在购物中心 或者商户策划营销活动时针对特定标签用户宣传，提高营销效率。借助构建的数据收集平台和运营监测系统，大悦城地产积累了大量提升运营的 经验，在商户运营辅助、客群精准营销等方面均处于业内领先水平，在降低营销费用的同时提高了商家、客户的活动参与度，提升了购物中心的运营效率。关键要素 2：慢工出细活需要被更新的存量项目通常都有建筑结构缺陷、商业印象不佳等硬伤，更需要 花时间明确定位、大幅调整，才能达到运营显著提升的目的。这样的调改对大 多数经验不足的房企而言周期较长。而大悦城在商业地产的开发节奏上正好习惯于慢工出细活，调改经验丰富，反而有相对优势。相比大悦城自身从取地开始建设购物中心的开发速度，存量更新项目已属于能 较快扩张规模的方式：我们比较大悦城新建项目和的存量更新项目的开发周期。 即使不从更早的拿地日期计算，新建项目从开工到开业平均要花费 35 个月，而 存量更新项目从获取到开业平均仅需要 15 个月。关键要素 3：资金杠杆足存量改造项目是在原有物业的基础上进行改造工程，为了实现焕然一新的改造 效果，局部拆除和大面积停业在所难免，因此面临较高的改造成本和歇业租金 损失，这也是很多商业物业持有者选择拖延改造工程的主要原因。以大悦城 16 年收购并更新的长风大悦城为例，共进行了 90 多项重点改造 工程，包括户外中央广场加装约 3200 ㎡ 的穹顶、约 2000 ㎡ 的室内中庭改 造。总改造面积超过 8 万㎡ ，总改造费用共计 4 亿元。我们交叉验证大悦城控股和大悦城地产公布的旗下在营和在建购物中心持有份 额，发现大悦城目前持有和在建的大部分项目都有外部资金分担持有成本。我 们判断，大悦城未来拓展存量项目能够持续获取充裕的资金。机会点和风险点机会点：有利于房企拓展轻资产输出管理项目 存量更新模式是获取管理输出项目的最佳渠道。例如，大悦城通过存量改造充 分显示出运营能力，资产方和资金方都认可其管理水平，愿意委托大悦城进行 存量更新或者后期买入项目权益。目前，大悦城在营的 6 个轻资产输出管理项 目中有 5 个来自于存量更新。2020 年上半年，管理输出收入已达 6450 万元。风险点：运营难度大、调改周期长、资金风险高 接手运营不好的存量项目是“明知山有虎、偏向虎山行”，因此对房企商业运营 核心竞争力的要求极高，“没有金刚钻、别揽瓷器活”。该模式的风险点与采用 该模式的关键要素高度重合，运营难度大、调改周期长、资金风险高。典型房企的运营表现：与选取的开发模式息息相关租金收入：华润置地总量最高，新城控股增速最快租金收益和资产增值是房企投资商业地产的两项诉求。与资产增值不出售就不 变现的账面收益不同，租金是可持续、真实的现金流收入，也是决定资产价值 的关键因素。我们分析近年来三大模式的典型房企购物中心的租金收入表现：从租金收入总量观察：华润置地的租金收入遥遥领先，2015 年至今一直相当于四家房企中第 2 名的两倍，在 2019 年达到 91.5 亿元；龙湖地产的租 金收入在 2017 年超越大悦城地产，2019 年达到 47.5 亿元；新城控股四 年间租金收入从 1.55 亿增长到 40.7 亿元，即将追赶上龙湖；大悦城地产 的租金收入排名则逐渐下滑到 2019 年垫底，仅为 30.6 亿。从租金收入年复合增速观察：新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增 速最高为 126%，大悦城地产租金收入的年复合增速最低仅为 15%。华润 置地和龙湖集团则在 30%左右。我们依次分析总租金收入的两个影响因素：总在管面积和平均租金单价。总在管面积：由新项目的拓展速度决定，对租金收入高低起关键影响作用受益于“现金流滚资产”模式下规模快速扩张，新城控股虽然直到 2012 年才 落地第一个吾悦广场，却实现了后来居上，购物中心总建面年复合增速最高达 63%，在 2019 年达到 591 万㎡ ，首次超过华润置地成为典型房企购物中心持 有面积龙头。大悦城“存量更新”模式下开拓慢，出于资金压力还将在营项目 转让给基金，年复合增速最低仅为 3%。华润置地和龙湖集团的总建面稳步提升， 年复合增速均为 17%。平均租金单价：各家房企的租金单价逐年上涨由于并非所有房企都披露购物中心的可出租面积，我们以口径更一致的总建筑 面积（GFA，Gross Floor Area）近似代替。 根据公式：平均租金单价≈总租金收入/总建筑面积，我们估算出典型房企购物 中心 2015-2019 年的平均租金单价如下，由于绝对值的代表意义不强，我们仅 参考相对趋势：各房企购物中心的租金单价普遍逐年提升：主要是由于议价能力强，同时 商场运营能力提升带来的销售额提高使得商户也有能力支付更高的租金；横向对比，差距明显：华润置地的租金单价最高，龙湖和大悦城表现也相 对较好，而新城控股的租金单价水平明显较低。这主要是购物中心布局区 位选择的问题，新城控股“现金流滚资产”模式布局的三四线城市租金水 平难与“开发好资产”和“存量更新”布局的一二线城市抗衡；纵向对比，增速不一：华润置地的租金单价在 2019 年较 2015 年仅提升了 40%，而新城控股 2019 年的租金单价是 2015 年的 3.7 倍，主要由于华润 相比新城涉足商业地产的时间早近 10 年，稳场经验更丰富，租金已处较高 水平，提升相对平稳；而新城控股的基数低，提升空间较大；新开业项目数波动带来一定干扰：大悦城 2018 年的租金单价下降主要由 于年中到年末新增的 3 座购物中心租金收入是不完整年度。而 2015 年仅 新增一个重资产项目，2016、2017、2019 年均无新开业项目，租金水平 较为稳定；出于同样原因，龙湖 2019 年新开业项目较多，影响了当年的 租金单价。投资回报率：纵向对比逐年上升趋势明显，横向对比房企差异较大租金收入的高低很大程度上取决于在管面积规模和布局城市能级的天然差异， 由于没有考虑房企开发购物中心的实际投入额，意义较单薄，租金收入不能作 为唯一的比较标准。由于购物中心的经营数据并非上市公司强制披露科目，我们整理分析房企自愿公开信息得到以下结论：从购物中心单体项目角度来看，通常开业年限越长，投资回报率越高。主 要有以下 3 个原因：（1）运营团队熟悉场地、养铺培育需要 1-2 年时间，租金水平逐步提升： 如，新城控股和龙湖的购物中心明显开业年限越长，租金收入越高；（2）公司管理的购物中心越多，运营经验就越丰富，运营效率随之提升： 如，龙湖和华润旗下购物中心的整体毛利率逐年上升；（3）投入资本除非后期实施大型改造基本不会变动。从房企整体投资收益来看，越早期的购物中心开发成本越低，随着大量新开业的项目步入正轨，成熟期项目越来越多，购物中心投资回报率呈逐年 上升趋势。例如，龙湖和华润的整体回报率（NPI/Cost）均呈上升趋势， 华润尤为明显。我们预期，当快速开发抢占市场的风口期过去后，持有优质购物中心资源、具备较强运营能力的房企投资回报率提升将更为明显。测算投资回报率作同一口径下的横向对比：华润置地和大悦城表现领先。华润集团投资物业的回报率最高，对资本的吸引力最强。其中，购物中心以投资物业公允值 72%的占比贡献了租金收入的 76%，属于优势业务；大悦城的投资回报率水平也较高，考虑到其布局城市的高能级属性，我们认为体现了大悦城地产卓越的商业地产管理实力；新城控股投资物业的回报率与龙湖集团相当，但龙湖相比于新城更低的融资成本也使得其购物中心的投资回报率有更厚的安全垫。另外，由于新城 的吾悦广场主要布局在低能级城市，资本需要获得更多的风险补偿，实际 有更高的投资回报率要求。投资建议本篇报告作为我们商业地产系列专题报告的第二篇，主要深入分析了目前商业 地产三大主流开发模式的特点、关键要素、机会点和风险点，并拉通比较典型房企的运营表现。主要结论有：“现金流滚资产”模式下，房企求快：以新城控股为典型，利用项目可售部分的利润填补项目资金缺口，善用期间富余资金实现资产规模的滚雪球；“开发优资产”模式下，房企求优：以龙湖、华润为典型，获取核心地、 投入便宜钱，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；“存量更新”模式下，房企求精：以大悦城为典型，通过激活地段好运营不善的“休克鱼”，实现客流和销售额大幅提高，带来明显的租金收入提升；横向对比典型房企的投资回报率：华润置地和大悦城表现领先，新城控股 和龙湖集团相仿，但龙湖拥有更高的城市能级和更低的融资成本优势。综合来看，“现金流滚资产”模式需要房企取地价格低、发展速度快、招商能力强；“开发优资产”模式需要品牌有魅力、融资成本低；“存量更新”模式需要运营能力强、慢工出细活、资金杠杆足。我们认为，运用这三大模式的四家典型房企均已在商业地产领域打造出较深长的护城河，先发优势明显。建议关注 A 股新城控股和大悦城，以及 H 股龙湖集团和华润置地。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

可行性研究及其报告的内容和侧重点，因项目的性质、特点不同有所差别，并具有明显的行业特点。1、水利水电项目水利水电项目通常包括防洪、灌溉、治涝、发电、供水等多项功能。需要重点研究:水利水电资源的开发利用条件，水文、气象、工程地质条件,坝型与枢纽布置，库区淹没与移民安置等；项目经济评价以经济分析为主，财务分析为辅；对于社会公益性的水利项目，如防洪、治涝项目，财务分析的目的是测算提出维持项目正常运行需要国家补助的资金数额和需要采取的经济优惠政策。水利水电项目的主要工程方案是主要建筑物方案。库区淹没和移民安置是极其重要的内容之一，应重点研究和论述。2、交通运输项目包括公路、铁路、机场、地铁、桥梁、隧道等项目，不生产实物产品，而是为社会提供运输服务。需要重点研究：项目对经济和社会发展、区域综合运输网布局、路网布局等方面的作用和意义；研究运量、线路方案，建设规模、技术标准，建筑工程方案等；项目经济评价以经济分析为主,财务分析为辅。交通运输项目的建设与改造大多数是跨区域的，尤其是交通干线，项目占用土地较多，跨越河流、村庄等敏感区域，因此社会评价是交通运输项目的重点内容之一。项目站线选择应充分考虑搬迁和移民安置等，应作为重点内容研究和论述。机场建设项目涉及空域规划和无线电导航等飞行程序设计，轨道交通涉及城市地下与地面复杂环境与构造，这些都具有很强的行业和专业特点，技术复杂，应严格按照行业规范和标准执行。3、农业开发项目一般多为综合开发项目，可能包括农、林、牧、副、渔和加工业等项目，建设内容比较复杂。需要重点研究：市场分析,建设规模和产品方案，原材料供应等：农业项目受气候等自然条件影响，效益与费用的不确定性较大。项目经济评价一般分项目层和经营层两个层次，项目层次评价以经济分析为主，财务分析为辅，经营层次评价只进行财务分析。农业综合开发、种植、养殖等行业均有可行性研究报告编制规定。4、文教卫生项目包括学校、体育馆、图书馆、医院、卫生防疫与疾病控制系统等项目。项目建设的目的在于改善公共福利环境，提高人民的生活水平，保障社会公平，促进社会发展。需要重点研究：根据项目的服务范围，确定项目的建设规模；依据项目的功能定位，比较选择适宜的建筑方案、主要设备和器械；项目经济评价以经济分析为主，常用的方法有最小成本分析、经济费用效果分析等。学校、体育设施、医疗卫生等行业均有可行性研究报告编制规定。5、资源开发项目包括煤、石油、天然气、金属、非金属等矿产资源的开发项目，水利水电资源的开发利用项目、森林资源的采伐项目等。需要重点研究资源开发利用的条件，包括资源开发的合理性、拟开发资源的可利用量、自然品质、赋存条件和开发价值；分析项目是否符合资源总体开发规划的要求，是否符合资源综合利用、可持续发展的要求，是否符合保护生态环境的有关规定。资源开发类项目大多数从属于所属行业，各行业均有可行性研究报告编制规定。实际操作中应根据项目性质结合行业特点进行编制。6、城市基础设施、公共建设项目和房地产项目（1）城市基础设施项目。公共建设项目指行政办公用房、文化娱乐场馆、体育场馆、医疗卫生设施、教育科研设计机构用房、文物古迹和革命纪念建筑、城市通信设施、外国使领馆等。（2）公共建设项目。市政公用工程的给水、排水、道路、桥梁、隧道、防洪、燃气、热力、环境卫生、园林和景观等新建工程以及改造工程。这类项目具有很强的政府主导性，大部分属于政府投资，符合政府投资项目的特点。该类项目主要强调社会服务功能，分析的重点是社会需求与服务，强调投资效果分析，经济分析的重点强调费用效果最佳，以及财务的可持续性分析，在充分满足服务功能的前提下，计算项目的运行费用，提出可持续运行的方案等。公共建设项目比较适合PPP模式，采用PPP方式建设时，应按照PPP项目的特点编制可行性研究报告。（3）房地产项目。包括商用住宅和商用办公、商场(统称商品房)等，也包括经济适用房、两限房、廉租房(统称经适房)以及部分基础设施项目。商品房项目完全由市场主导，与一般工业类项目一样，其建设目的在于满足市场需求和盈利，项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率。项目的营销手段是项目定价并取得盈利的重要内容。经适房项目不完全由市场主导，其定价和土地供应由政府主导，项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率并有较好的设计方案，满足政府和客户的需求。项目不以追求盈利为目的。

向管理要效益浪潮下，如何优化组织结构，最大化提升组织效率，成为当下每个房企的重要课题。12月29日，由亿翰智库、可研智库联合举办的“共创组织力——2020年中国房地产业组织管理峰会”在上海圆满落幕。会议伊始，亿翰智库董事长陈啸天致开幕辞。行业人力资源管理专家、弘阳集团首席顾问张良、港龙地产执行总裁姜炜发表主题演讲。融创中国执行总裁薛雯、华夏幸福执行总裁袁刚为大会送来视频、音频寄语。来自远洋集团、阳光城、荣盛发展、龙光集团、中国奥园、领地集团、中南置地、佳兆业、时代中国、雅居乐等房企的人力资源高管及企业代表，共同参与了圆桌论坛环节，探讨企业管理之道。同时，在各企业代表的登台见证下，中国房地产企业 CHO 联席会正式成立。更多会议精彩内容，欢迎关注可研智库明日推送文章。此次会议上，亿翰智库事业合伙人、可研智库创始人贾春晖主持发布了“中国房地产组织力测评研究工作”重磅测评研究成果——《2020中国房地产组织力测评研究报告》、《2020中国房地产雇主影响力测评研究报告》。《2020中国房地产组织力百强企业榜》也在此次会议上得以揭晓。发布背景当市场回归理性，高瞻远瞩的战略方向、系统而成熟的组织能力、从业者们认可的“雇主影响力”，才是将牵引房地产企业走向远方的重要因素，也是房企致胜的三大法宝。优秀人才，是促进先进管理经验流动的播种者，也是取经人。随着优秀从业人员对企业“雇主影响力”的关注视角越来越客观、专业和深度。考量一家企业的“雇主影响力”如何，从业人员有了更大的话语权。在此背景之下，2020年，由全联房地产商会企业研究分会指导，亿翰智库、可研智库从专业数据、从业人员评价两维度出发，联合发起“中国房地产组织力测评研究工作”，最终形成上述两项测评研究成果。其中，《2020中国房地产组织力测评研究报告》将阐释和发布“房地产企业组织效能数据分析及研究成果”。报告以行业TOP200企业为调研对象，参考多方数据，从“人均效能、元均效能、费均效能、城市深耕效能、运营效率、组织管理综合水平”几大维度细分研究，从而整体形成对百强房地产企业综合组织效能的评价和分析。组织，是将物的构成部分组合为整体。对应到企业管理上，组织力是设计组织结构和配置组织资源的能力。因此，可研智库认为：组织力是一种能够相互凝聚的合力，可以分为“组织势能、组织动能和组织内能”三要素。这也构成了可研智库的组织力研究体系。此外，2020年中国房地产雇主影响力测评研究工作于2020年9月正式启动，面向全国范围内153家房地产企业发出邀请，119家企业参与调研，回收调研问卷19950份，问卷有效率92.75%。针对78家房地产企业的人力资源管理团队进行调研和案例研究，并对126位房企高级管理人员进行访谈。《2020中国房地产雇主影响力测评研究报告》将详细阐述“房地产企业雇主影响力数据分析及研究成果”。从房地产企业“经营健康度、组织健康度、品牌健康度”三大维度细分研究，从而整体形成对百强房地产企业雇主影响力的评价和分析。值得注意的是，在测评过程中，亿翰智库、可研智库不仅关注房企各项指标的数字表现，还在积极探究企业提高经营质量的逻辑与方法。通过总结行业规律，帮助企业摸索一条提质增效之路。可研智库，亿翰智库说明：1、统计方法：从人均效能、元均效能、费均效能、城市深耕效能、运营效率、组织管理综合水平6个可量化维度，5项一级指标，19项二级指标，122项三级指标，进行综合评价。2、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。3、数据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。4、数据来源：涉及的销售金额为合同签约数据。5、时间跨度：统计时间段均为 2019年1月1日至 2019 年12月 31日。6、员工数量：数据来源为可研智库调研的房地产企业地产开发系统的人数，不包含置业顾问、商管及物业员工。2020中国房地产优质雇主企业报告解读一、百强房企人效数据全面提升，梯队间呈现倒金字塔型特点随着企业销售规模的逐年攀升与管理水平的不断提高，2020年房企人效表现出现整体提升。以开发人数计，企业人均全口径销售金额继续保持上涨，人效百强企业2020年人均全口径销售金额达到3189万元；与此同时，人均权益销售金额亦水涨船高，人效百强企业2020年人均权益销售金额均值达到2143万元；人均销售面积同步提升，人效百强企业2020年人均销售面积为2021平方米。但从整体情况来看，各梯队企业组织管理水平存较大差异，百强企业中TOP51~100企业在组织管理水平上存在较大提升空间。以人效数据中的关键指标为例：纵向来看，各梯队人均销售呈现“321”特点，TOP50后企业提升空间较大。从人均销售的三个维度来看，人效百强各梯队差距固化。顶尖房企效能进一步提升，梯队间差距拉大，呈现倒金字塔型特点，即顶层企业数量最少，但效能最高。二、千亿级以上房企元效水平领先行业，百强元均营收中位值为26元元效方面，从全口径销售额来看，百强75分位值已经突破100元，即每一元开发人员人工成本投入，可以创造超100元的全口径销售额；百强房企人均权益销售额75分位值为接近70元。其中，千亿级以上房企的元均全口径销售额中位值超过了百元水平，领跑行业。而500亿~1000亿梯队的房企元均全口径销售额小幅落后，为86元。500亿以下房企的元均全口径销售额进一步下降到50元左右，低于行业中位水平。以开发人数人工成本计，百强元均营收 50 分位值为 26元，即每一元开发员工人工成本投入，创造 26 元的营业收入。从元均净利润来看，百强元均净利润的50分位值3.9元，75分位值5.5元，荣盛发展、时代中国、奥园集团等企业的元均净利润都表现较好。三、百强房企元均费用平均达到29元，500亿以下房企处于关键转型节点从人效百强房企开发业务的费效均值来看，每一元费用投入实现的全口径销售额平均值约29元。从每一元费用对应的权益销售额来看，百强均值近20元。在费均销售维度，绿都地产、中南置地，星河控股等房企表现都较好。从每一元费用对应的营收来看，百强均值约为10元。从每一元费用对应的净利润来看，百强均值约为1.4元。综合来看，中海地产、保利发展、龙光地产等企业表现较好。通过研究，可研智库发现，500-1000亿规模房企在费效表现上紧紧跟随千亿规模企业，与500亿以下规模房企差距较大。说明500-1000亿区间为房企实现组织变革、管理升级、效率提升，进一步扩大业务规模的重要节点。四、百强城均全口径销售额达23.5 亿元 全国化房企城效优势明显从单城市产出来看，百强城均全口径销售额达到了 23.5 亿元，城均权益销售额 16.7 亿元，城均销售面积为 15.3万平。总体来看，城效TOP50房企在三个销售维度上，都超过了百强整体水平，万科、融创、碧桂园、恒大、阳光城等全国化城市深耕的企业，以及业务集中度较高的建业地产、华夏幸福、远洋集团、鑫苑中国在单城市的销售产出都表现较好。从单城市全口径销售额来看，千亿级房企中位值能够达到32.8亿元，与500亿~1000亿房企的29.7亿元基本接近，大幅度高于500亿以下小房企的11.7亿元。从单城市权益销售额来看，千亿级房企中位值能够达到21.1亿元，与500亿~1000亿房企的18.7亿元基本接近，大幅度高于500亿以下小房企的9.7亿元。全国化房企在城效方面的优势明显。从城均全口径销售额中位值来看，已经完成全国化布局的房企中位值达到32.8亿元，大幅高于正处于全国化进程中房企18.0亿元的水平，是区域型房企中位值的4倍多。城均权益销售额来看，表现的趋势相同，全国化房企在单城市深耕和操盘能力上的优势明显。五、房企组织变革意愿强烈，更多企业愿意尝试柔性组织从调研结果看，有超过六成的企业，有在两年内开展组织变革的意愿。组织变革的方向，以“集约化、扁平化”为导向。集约化方面，各有超过四成的房企，计划在部门层面进行合并，并在区域层面开展新一轮的整合，并对应着在战略深耕区配合一定的裂变。扁平化方面，超20%的企业计划压缩公司管理职级，实现纵向管理的高效，还有16%的房企计划压缩集团管理架构，通过调整整体管理层级，更好地平衡集权与分权。同时，随着近年来，科层制组织部分问题的暴露，以及跨行业组织管理向房地产行业的渗透，越来越多的企业开始在公司内部尝试弹性的、柔性的组织，以实现更好的灵活性和对业务前端的有力支持。六、组织落地能力为影响企业组织健康度提升的关键因素从整体调研结果来看，战略规划及落地得到员工的认可程度为最高。房企人才管理的认同得分仍然较高，但较往年分数下降。员工敬业度和机制建设得分较往年有所提升。从组织规划角度看，组织架构设计、部门岗位安排、流程设置等方面在体系上较为完善，评价得分相对较高。但在组织落地方面，企业普遍存在部门边界模糊、越级沟通、多头领导的情况。在实际调研中，我们发现：组织落地能力成为企业组织健康度水平拉开差距的关键项目之一。从调研结果反馈来看，机制建设的整体得分，仍然是各项调研维度中认同度最低的。尤其是在薪酬调研方面，大部分员工对企业薪酬制度的公平性存在质疑。包括内部公平性（薪酬分配）与外部公平性（薪酬优势）。新民网出于传递企业资讯的目的刊登此文，不代表本网观点

来源：价值领地▎市场分析丨By：世联评估前言十九大后的新时期，中央明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，提出加快创建租购并举的住房制度、推进房地产税的立法，并建立房地产长效机制。在此背景下，未来房地产业将加快转型升级，进入一个由增量向存量，由住房购买向租购并举转变的新时代。房地产估价行业作为房地产业的一个重要的专业服务组成部分，也将迎来新的变革。01新旧转型分析传统业务向新型业务的转型，房屋征收估价、土地使用权出让估价以及抵押估价等传统业务增量逐渐下降，各种"新、特、奇"估价业务源源不断涌出。房地产估价服务领域和内容较单一化业务正在走向多元化业务的过程中，并购、资产重组、投资分析与咨询、城市更新旧改、资产证券化等方面的估价业务拓展，对房地产估价师执业素质也提出了更高的要求。在当前的估价师团队中，具有较为扎实专业理论基础、技术能力和较为丰富的实践经验的房地产估价师，作为市场拓展和行业建设的骨干力量发挥着重要作用，尤其对具有紧跟新形势要求的创新意识和掌握新产业知识技能型综合素质的人才较少，并且尽快提高估价师队伍的知识和技能水平，实现估价师队伍质的飞跃，是新形势的要求，也是房地产估价行业发展的要求。现有的房地产估价师中仍有很大一部分是由房地产相关专业人员进入评估机构，很多也未进行过专业科班的针对性专业教育和培训，主要是通过估价操作实践来提高和完善自己的估价知识和技能水平，因此对知识、能力的系统化培养和吸收均有一定局限。这就使得他们在应对日常房地产估价工作之外，面对较为复杂情况或者高端的房地产估价业务时，受专业知识不全面的影响，而无法更为精准的开拓新估价思路及应对更新领域的专业建设。房地产估价师的建设对房地产估价事业的发展具有重要的意义，在具体估价业务发展的过程中，专业的综合性技术人才能够真正理解房地产事业的发展，同时通过对数据的分析得出有价值的信息。因此，各个估价机构应该充分认识到培养人才的重要性，此外，还应该重视对一些人员的继续教育，通过进修的方式提高技术人员的专业素质，提高了解房地产信息知识的能力。更为重要的是对新人的培养，不断提高技术人员的专业精神、创新能力和工作精神，积极鼓励其向着先进学习。02房估师业务能力培养为了适应新形势下社会经济及房地产市场发展的需求，房地产估价师的业务能力培养应注重以下方面:1.高阶的估价业务能力。除一般房地产价格评估业务的能力外，应关注一些高层次新领域、特殊的社会经济活动的房地产估价能力培养。如企业在并购、重组的房地产估价能力、特殊司法裁决估价能力、房地产纠纷估价能力、房地产可行性研究能力等。2.咨询能力。咨询能力主要包括投资咨询和城市建设发展咨询。如在选择投资地点时，需要估价师从规划、市场、经济、风险等角度进行分析;开发企业在已有地块上开发投资时，需要估价师进行项目经营策划;其他城市投资者拟将在城市中进行房地产项目投资时，需要估价师给予本城市的市场可研报告、市场前景分析等。3.估价报告审核、评判能力。这里的估价报告审核、评判能力，要在行业、协会要求的报告审核规范和标准下结合项目的现场实地情况从多维度、多层次的分析、测算、判断，遵照规范但不局限的然后给出更全面的价值分析结论与建议，而不单单是一份报告。03总结要完成上述估价工作，需要较强的独立思维或分析、判断，建立适用的估价思路的能力。因此对估价师还应注重思维方式和分析方法的培养提升，以案例分析、讨论为手段，逐步培养出具有较高能力、水平的房地产估价师。新型估价人才是社会经济发展新形势下对房地产估价行业从业人员提出的新要求，对他们的培养和提升要集估价机构、行业学会、地方主管部门及全社会的共同配合与努力，并争取在新时期打造出高标准的新型估价人才，为房地产估价行业添光增彩。

来源：新浪财经大浪退去，成功背后，真正牵引房地产企业走向远方的是什么?高瞻远瞩的战略、凝聚人心的文化，当然还有正确的组织变革方向、杰出的组织运营能力和雷厉风行的组织效率。时也!势也!伟大时代和无数拼搏铸就了一个行业的辉煌。随着行业走入下半场，“管理红利”时代到来，组织力成为提升企业管理水平的有效武器。2021年2月25日，由可研智库和亿翰智库联合发起的“ 2021中国房地产组织力研究工作”正式启动。本次研究工作将邀请TOP200房地产企业参与调研，力求为房地产企业提供全面、客观、深入的管理决策及评价依据。组织一词在我国的原始含义是将丝麻制成布帛，最早是编制的意思，后来逐渐引申到社会管理上。唐朝国学大师孔颖达说：又有文德能治民，如御马之执矣，使之有文章如组织矣。这里的意思是：组织，就是将物的构成部分组合为整体。对应到企业管理上，企业投入人才、资金和土地等诸多资源，通过有效布局，优化配置，合理运作，盘活存量，激励创新，使企业获得持续发展并不断壮大。“2021中国房地产组织力研究体系”包含两大重磅模块：l 2021中国房地产组织力研究l 2021中国房地产雇主影响力研究2021中国房地产组织力研究组织力就是设计组织结构、配置组织资源，促使组织内部各要素有效运作，持续提升的能力。可研智库认为：组织力是一种能够相互凝聚的合力。在“2020中国房地产组织力研究工作”中，组织力研究方面，可研智库以TOP200房地产企业为调研对象，参考多方数据，从“人均效能、元均效能、费均效能、城市深耕效能、运营效率、综合管理水平”等六大可量化维度出发，设置5项一级指标、19项二级指标、122项三级指标，研究形成对百强房地产企业综合组织效能的评价和分析。以部分典型数据为例，经调研，可研智库发现，以开发人数计，企业人均全口径销售金额继续保持上涨，2020年人效TOP100房企人均销售额均值达近3200万元;人效百强企业2020年人均权益销售金额均值达到2143万元。更多亮点数据，欢迎关注《人效TOP100房企人均销售额均值近3200万!房地产组织力研究成果出炉》。2021中国房地产雇主影响力研究雇主影响力是指通过对企业文化发展现状、品牌美誉度和员工敬业表现进行综合考虑，以此衡量雇主在现有雇员、潜在雇员及更大范围社会群体中的影响水平的综合性指标。在雇主影响力方面，可研智库从企业文化凝聚力、企业员工敬业度、企业品牌影响力三大维度切入，进行专业、深入的研究。2020年，就雇主影响力研究，自9月正式启动调研工作开始，可研智库面向全国范围内153家房地产企业发出邀请，119家企业参与调研，回收调研问卷19950份，问卷有效率92.75%。同时，可研智库针对78家房地产企业的人力资源管理团队进行调研和案例研究，并对126位房企高级管理人员进行访谈，整体形成对百强房地产企业雇主影响力的客观评价和分析。调研结果显示，有超过六成的企业，有在两年内开展组织变革的意愿。组织变革的方向，以“集约化、扁平化”为导向。同时，可研智库面向媒体记者、大学生、地产从业人员发起三项调研，地产人生存状况调研引发广泛关注，该调研显示，2020年，地产人普遍面临较大工作压力，同时不安全感有所加强。具体细节欢迎关注：《〈地产人生存状况调研报告〉：2020年你的职场环境如何?》。三大升级2021年，可研智库将通过多层次分析，从聚焦数据、多重延伸、多维比较、交叉印证等四大维度出发，系统性展现受调研企业组织能力发展现状。另外，2021年可研智库对研究体系做出三大升级，力求对企业组织力及雇主影响力做出更全面、精准的评价。01研究维度横向拓展，研究模型全面升级组织力研究与雇主影响力研究成为独立且互补的两大研究模块。02研究层次纵向深入，研究指标逐步细化由组织、人才、土地、财务四维度进行视角切入，以组织、人才、运营、机制等为一级指标，二级指标设置涵盖从企业管理模式研究到关键岗位布局的全管理流程，从投资开盘到销售交付的全业务流程;三级指标层层细化，直指组织管理细节，为企业提供组织能力发展的专业化建议及细致全面的组织力研究依据。03研究内容多元交叉，研究视角创新丰富研究中采用数据指标交叉分析、研究对象分类别交叉分析、跨企业交叉分析等研究方式，对企业组织力进行多角度组合研究，聚焦企业发展痛点实现端点突破，为组织发展提供精准建议。对研究体系的完善与升级，源自于可研智库研究团队多年来的厚积薄发。自2013年起，可研智库研究团队连续9年坚持每年走访、调研房地产200强企业，并就中国房地产企业组织变革、组织效能提升、人才结构优化等课题进行专项研究。最终沉淀了庞大的研究样本量与完善的研究体系。2020年底，可研智库举办了“中国房地产业组织管理峰会”，邀请来自百强房企的人力资源高管以及新闻媒体界、金融界、学术界、企业界代表共聚一堂，并于会上发布了《2020中国房地产组织力研究报告》、《2020中国房地产雇主影响力研究报告》。同一时间，为搭建链接人与人之间、人与组织之间以及组织与组织之间的桥梁，推动房地产行业组织发展及组织管理水平提升，我们发起成立了“中国房地产企业CHO联席会”。以该平台为依托，2021年，可研智库将秉承严谨求实的研究态度，进一步完善组织力研究工作，走进全国更多的房地产企业，就专业领域作出更深入的研究与评价，推动房地产企业组织力及雇主影响力的建设及提升。今日，“2021中国房地产组织力研究工作”再起航。“2021中国房地产组织力研究工作”收官之时，《2021中国房地产组织力研究报告》、《2021中国房地产雇主影响力研究报告》将重磅发布，让我们拭目以待!

来源：价值领地专题引言世联评估投后管理自2011年开展首单业务以来，至今已10个年头，在经历前些年的探索成长后，近三年进入高速增长期，目前投后业务已驻点在全国19个省份、60多个城市，同时在监管项目近100个。十年光景，世联投后团队承前启后，客观专业完美执行，只愿为我们的委托方多一份放心与认可。期间，经历过各种问题及突发状况，在无数个“遇到问题、解决问题”的过程中，我们也在不断的学习、总结与沉淀，不断锤炼投后团队的专业服务能力，提高对投后管理的风险把控能力。投后管理，是资金“募、投、管、退”重要环节之一。目前世联产品线可为委托方提供投前阶段的投前尽调、可行性研究、投资价值评估、投资方案建议等；投后阶段的投后管理服务、工程咨询、营销咨询等；退出阶段的模拟清算、资产证券化、大宗交易等。借十年之际，我们上线“投后管理全流程专题系列解读”，这既是对世联投后管理过去十年的一次总结，也是世联投后下一个十年新征程的见证。资金方/投资方选择交易对手，需要对拟投项目进行投前尽调。投前尽调包含财务尽调、法务尽调、市场尽调与可行性研究等，我司主要做投前市场尽调与可行性研究。一、工作服务目的投前市场尽调与可行性研究主要从房地产市场的角度及经济效益的角度对项目进行综合评估，判断项目是否市场可行、经济可行，要不要投，需要准备多少资金，预期收益如何，投资风险有哪些。站在公正客观、全面系统的角度为资金方的投资决策提供专业分析意见，为投资决策保驾护航。二、主要服务内容宏观背景研究主要从城市经济、产业结构、规划发展等多个维度，分析项目所处的城市的目前发展现状、判断其城市下一步的潜力前景，以及对项目开发所带来的外部环境影响；市场竞争分析对项目所处的城市及所在区域房地产市场进行针对性的现场调研，分析当前的楼市表现、开发与成交情况、竞争格局，分析市场下一步的发展趋势，判断项目开发所将面临的竞争态势、开发机会等。拟投项目本体分析对拟投项目自身做现场详细尽调，分析项目的区位地段，交通规划、周边配套、地块内部情况、项目四至、用地指标项目定位分析对拟投项目的开发战略、开发方向、项目定位等进行综合分析：开发效益评价测算项目的整体开发效益，评价项目的经济可行性：可行性研究结论与风险分析从城市及区域进入的可行性、市场竞争的可行性、经济的可行性进行综合评价，同时对项目存在的风险进行提示与风险防范建议。三、尽调可研需要注意的关键点关注房地产政策对当时楼市的影响在房住不炒的楼市调控大基调下，各地方政府因城施政、制定不同的区域内调控政策，其政策差异性以及其楼市调控结果大不一样，对地产项目的影响变化也极大。例如长沙前几年严控楼市/限外购买，房价急刹车，很多当地的地产项目苦苦煎熬；而在今年长沙逐步放宽楼市政策，市场迅速回暖，成交活跃；浙江某城市项目，投资方进入后，政府出台政策限价1.6万/平米，低于其可研立项时计划的1.8万/平米单价，导致资金方非常被动。我们认为，在投前尽调时，楼市政策的分析不能流于形式。尤其是自今年4月份以来，受疫情影响及宏观经济层面的走弱，各地调控政策也在不断出台，相信对下一步不同区域的楼市会带来一轮新的冲击，需要密切关注，同时做好足够的应对策略。选择城市、布局区域都重要从选择城市角度——根据世联投后管理服务的近三年项目统计分布情况来看，资金方投资的项目除新一线城市占比稍大外，其他四个级别城市类型占比较均匀；一线新一线城市规模大、经济强，项目受资金追捧；但三四线城市占比也不低，说明资金方在北上广深及新一线城市积极布局的同时，也在不断下沉至三四五线乃至更低级别的城市寻找投资机会。三四五线城市多为内向型市场、外来人口少，产业经济一般，主要依靠本地的自然消化，市场变化波动小，去化速度与价格潜力有限；因此在这些低级别城市进行项目投资时，需要更加谨慎小心。世联投后近3年服务项目分布城市占比从布局区域角度来看——我们发现，城市的区域板块差异性愈来愈明显；以深圳为例，从2019年下半年至2020年上半年，房价大幅度上涨20%以上的区域主要集中在南山、宝安中心区、前海、光明等城市向西轴线上的几个板块；而福田、罗湖、龙岗、坪山并无明显的价格上升；甚至有些区域不涨反跌；某些内地小城市，会出现一个城市热点片区会吸引当地50%以上的客户（城区客户+周边乡镇进城客户），而其他区域板块只能吸引一些就近零散客户，去化速度极慢。选择城市、布局区域，两者皆重要。如何选择出市场环境健康、价格较为稳定、能保持一定去化能力的城市及区域板块进行布局就尤为重要，需要进行详尽的市场尽调与分析，把当前市场吃透，对下一步发展有较准确的判断认识。总成本测算需尽量准确与分类清晰项目总成本测算是项目效益评价的核心之一，对交易模式涉及的成本条件约定，后续投后管理的成本上限管控、动态成本跟踪，退出模拟清算时的有效成本认定等十分重要。从投后监管过程中的经验反推至投前总成本测算时，我们认为以下需要注意：测算时所掌握的项目资料详实程度很大方面决定了成本测算的精准程度；如合作条件、交易结构、利润要求对投入成本的要求精准度高，最好需要等项目设计方案确定，包括定位档次、装修标准、地上地下车位配比、公共配套等；如只有一个简单的用地指标/建设指标，难以确定相对精准成本及指导后续成本控制。项目方案确定，做成本测算时，主体建安成本测算值与实际结果一般误差不大；容易超标的成本主要在售楼处成本（装修档次及局部翻新频次）、绿化景观成本（主观性强）、市政配套费（投后监管过程中，我们发现超预算频次出现最多的地方）、室内外装修标准（立面用材及公共区域的装修标准容易超标）。特殊区域的地质条件需要考虑额外的成本增加。世联驻场服务的两个项目（一个在填海区、一个在临河区域），由于地质复杂，地下室的实际成本投入比可研测算时的成本超很多。土增税的算法每个公司标准不一样，可研算法和财务做账算法也有区别，而不同地方的税务局的税务专员的算法也不一样；需要在投前测算时了解清楚。营销费用往往计算不足。按照以往常规算法，营销费用一般按照销售金额的3%-5%计算，而目前绝大部分项目均通过内场代理+外场渠道开展营销，外场渠道费+带看费+内场代理费+营销推广费等，5%-10%左右的营销费用成为正常。关于总成本测算这块，还会遇到管理费用归属不清晰、公共配套成本测算不到位等问题。 测算时的价格设定需慎重推敲经统计，世联投后监管服务的项目有15%左右的项目实际销售价格低于投前尽调可研时的设定价格（备注-可研报告非我公司完成）；出现价格偏差大的主要原因为：内地三四线市场，市场供应量大，需求有限，供大于求导致市场竞争激烈，为实现去化，以价换量成为诸多楼盘的主动或被动的选择，导致成交价格下跌；项目测算时设定的价格为毛坯，而市场其他竞争项目以精装销售，对外宣传装修标准1500-2000元/平米（实际成本较低），以略高于世联监管项目的价格进行销售，监管项目毛坯价格处于不利，进而压低毛坯价格的定价空间；项目所处区域内的恒大/碧桂园等品牌楼盘强势价格倾销，对片区价格带来冲击；世联投后监管的多个四五线城市的项目，就遇到当地恒大/碧桂园项目，为完成销售回款任务，而往往采取脱离市场主流价格的方式低价倾销竞争，导致我们监管的项目存在去化问题。监管项目规模大，分批次推盘，首期组团入市为快速打开市场，建立旺销局面，定价会比常规的市场价要低；而前面这些批次的价格往往也低于项目整体设定的均价。关于测算时价格设定的几点建议：设置价格递增率要慎重。以往的常规测算，习惯性对未来价格设置递增，而现在绝大部分城市楼市价格已没有涨价趋势，且很多城市价格在下降。目前很多资金方内部已要求可研测算时取消价格递增这一设定条件。可见，设置价格递增一定要有充分的依据与判断，且以后我们的可研，会出现设置价格递减率的可能。了解清楚当地备案价/限价政策。大盘项目定价时需注意设置好首期开盘及后续拉升价格，首期入市价格和后续价格的递增幅度考虑周全。多听取当地一线市场人员建议。在尽调时，多听取当地一线市场人员如销售经理、策划经理等人的意见，因为他们对当地城市及项目区域更熟悉、更清楚，知道客户的购买能力与价格抗性。其他方面如：销售周期与去化速度的考虑因素、销售回款银行放款政府销售资金监管的考虑、停车位配置与销售的合理计算考虑等暂不做延展论述。四、小结与展望基于全国地产行业的盘整、政策调控的持续进行，地产开发将面临越来越多的不可预见风险；对于金融及投资机构而言，需要创新变革以往的投资模式，加强投前的项目尽调与可行性分析，设计更为安全的交易模式与投资方式，进而在投后过程中加强把控，实现资金更为安全的运转。