房地产经营行业调研报告

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

【环球网综合报道】房子，始终是我国老百姓最为关注的话题之一。近年来，随着一系列调控政策的精准实施，我国房地产市场正在逐步迈向健康平稳发展，“房住不炒”的理念已经逐渐深入人心。据不完全统计，今年1到8月，全国各地出台各类房地产调控政策合计次数已经突破360次。近日，天眼查发布《房地产行业企业数据报告（2020）》，通过近十年间的企业数据变化及多维度数据剖析，覆盖二手房、房屋租赁、物业市场等话题，分析整体房地产行业的发展，洞察消费者所处消费环境的变化。总体来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快。房屋租赁方面，前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，深圳是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。关于房地产服务，我国数百万家物业、装修、搬家相关企业近十年注册总量至少翻了两番。我国房地产行业新时代已然到来。2020年前三季度新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快10月过半，“金九银十”进入下半场，房地产市场整体成交依然活跃。据中原地产研究中心统计数据显示，热点的30大城市合计成交1820万平米商品房住宅，环比8月上涨了4.8%，而同比2019年同期上涨了25%。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国共新增房地产相关企业超过30万家，较2019年同期相比增长11.91%。今年新增的房地产相关企业主要集中在广东、江苏和山东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之一。有相关分析称，市场的热度主要原因是因为信贷政策相对宽松，另外各地分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市，华南和华东上涨明显超过华北。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国一线城市新增房地产相关企业超过3.4万家，同比增长17.42%，新一线城市增量较为稳定，同比增长0.44%，而二线城市新增房地产相关企业超过7.6万家，同比增长25.63%。分区域来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国华东和华南地区分别新增房地产相关企业12万和6万家，同比增长分别为22.68%和11.03%，而华北地区新增同比增长仅为1.04%。值得注意的是，西南地区新增房地产相关企业超过4万家，同比增长25.12%。针对未来市场，中指院方面分析认为，中央将保持房地产调控政策的连续性、稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期。地方政府也将从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。总体来看，天眼查专业版数据显示，我国目前有超过195万家房地产相关企业。其中有限责任公司占比超9成，注册资本为1000万以上的相关企业数量占比超过38%。地域分布方面，广东省的房地产相关企业数量最多，近30万家，占全国相关企业总量的15.10%。山东省和江苏省分别以15万和14家相关企业数量位居第二三位。另外，四川、浙江和上海三个省市地区也均拥有约10万家房地产相关企业。天眼查专业版数据显示，对比人口与房地产企业数量，可以发现，人口数量较多的省份，也拥有数量较多的地产相关企业。例如，“人口大省”山东和广东两省所拥有的的房地产相关企业数量，分别位居全国第二三位。天眼查专业版数据显示，2015年以来，我国房地产相关企业年注册量逐年上涨。2018年，我国房地产相关企业注册增速达到18.59%，为近十年来最高。2019年，我国房地产相关企业年注册量近37万家，为历年增量最高。2020年前三季度新增二手房相关企业13万家，已超过2019年全年增量随着房地产行业中二手房市场的不断发展，关注二手房的人也越来越多，二手房相关企业也开始纷纷崭露头角。天眼查专业版数据显示，我国目前有60万家二手房相关企业。其中，有限责任公司占比近9成。区域分布上，广东省的二手房相关企业数量最多，超过7万家，占全国相关企业总量的12.03%，其次是江苏省和上海市，均拥有约5万家相关企业。另外，山东、四川和浙江三个省份也都拥有超过3万家相关企业。纵观近十年我国二手房企的发展，天眼查专业版数据显示，从2011年起至今，我国共新增了超过72万家二手房相关企业，其中，2016年相关企业年度注册增速高达27.21%。值得注意的是，2020年前三季度我国共新增二手房相关企业超过13万家，已经超过2019年全年新增的相关企业总量，较2019年同期相比增长41.16%。其中，2020年第三季度新增6万余家二手房相关企业，环比增长23.25%。地域方面，今年新增的二手房相关企业主要集中在江苏、浙江和广东，三个省份新增的相关企业数量均占全国的9%。贝壳研究院方面表示，伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。另外，2020年国庆“黄金周”刚刚过去，据相关机构数据统计，今年黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化，整个金九银十维持了“温”的表现。2020年前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，第二季度新增近4万家近几年，国家陆续出台政策，鼓励住宅租赁市场发展。根据《中国流动人口发展报告》显示，流动人口中超过2/3的流动人口选择租赁住房。天眼查专业版数据显示，我国目前拥有90万余家房屋租赁相关企业，超三成相关企业注册资本达1000万以上。另外，有限责任公司占比为83.45%，个体工商户占比为5.84%。地域分布方面，广东省的房屋租赁相关企业数量最多，超过11万家，占全国相关企业总量的12.66%。山东省以9万余家相关企业数量位居第二，江苏省和河南省分列第三四位，均拥有超过6万家相关企业。自2012年以来，全国房屋租赁相关企业的年度注册数量和增速呈稳定上升趋势。其中，2019年新增房屋租赁相关企业近18万家，增速达21.18%。据我爱我家研究院13日晚发布最新报告显示，9月，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。业界分析认为，未来北京租赁交易量将继续下行，租金也呈现稳中有降的态势。除北京外，58同城、安居客在《9月重点城市租房趋势报告》中提到，上海、广州和深圳平均租金较上月环比均小幅上涨。天眼查专业版数据显示，我国2020年前三季度共新增9万余家房屋租赁相关企业，其中第二季度新增近4万家。分城市来看，今年新增房屋租赁相关企业数量最多的城市为广州市，超过6,700家，郑州市和深圳市分别以4,300家和3,600家相关企业数量位居第二三位。值得注意的是，深圳市第三季度新增超过1,400家房屋租赁相关企业，环比增长9%，是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。房地产服务三件套：物业、装修、搬家，近十年相关企业注册总量至少翻两番【物业】天眼查专业版数据显示，我国共有超过212万家物业相关企业，其中有限责任公司占比超过94%，约3成的相关企业注册资本在1,000万以上。地域分布上，广东省的物业相关企业数量最多，近35万家，占全国相关企业总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位，分别拥有19万和17万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名，均拥有10万余家相关企业。另外，我国超过63%的物业相关企业都成立于5年内，超过9%的物业相关企业成立15年以上。 以工商登记为准，2020年前三季度我国共新增近34万家物业相关企业，同比增长10.26%。新增的相关企业同样主要集中分布在广东、山东和江苏三个省份。【装修】天眼查专业版数据显示，我国目前有近414万家装修相关企业，主要分布在建筑业（43.24%），批发和零售业（22.42%）和租赁和商务服务业（19.28%）。其中，有限责任公司占比73.29%，个体工商户占比为24.41%。另外，将近一半的相关企业注册资本为0-200万。地域分布上，江苏省的装修相关企业数量最多，超过60万家，占全国相关企业总量的14.53%。山东省和广东省则位居第二三位，分别有超过43万家和近34万家相关企业。值得注意的是，我国装修相关企业2011年的注册总量为61.2万家，到2020年已经增至495万家，注册总量翻了三番。以工商登记为准，我国前三季度新增装修相关企业超过百万家，同比增长42.81%。【搬家】天眼查专业版数据显示，我国共有8.5万家搬家相关企业，主要集中在居民服务、修理和其他服务业（33.97%），交通运输、仓储和邮政业（27.15%）和房地产业（19.28%）。地域分布上，注册于山东、广东和江苏的搬家相关企业数量位居全国前三，三个省份的相关企业数量之和占全国的32.24%。其中，山东省的搬家相关企业数量最多，超过1万家，广东省和江苏省分别拥有超过9,900家和7,000家相关企业。天眼查专业版数据显示，我国搬家相关企业自2016年起注册增速始终保持在24%以上，2019年新增相关企业近2万家，为历史增量最多的年份。以工商登记为准，我国今年前三季度共新增近1.2万家搬家相关企业，同比增长-17.07%，其中，广东省新增的相关企业数量最多。投诉“重灾区”：买卖合同纠纷和物业服务合同纠纷为主要案由日前，一则有关“搬家”的新闻引起热议：吴女士找北京某搬家公司搬家，事先谈好的最多1500元，结果搬完算账时，搬家公司竟出具了一张18000元的账单！吴女士把这段经历发到网上，引起许多被搬家公司坑害过的网友的共鸣。事实上，房子，关系到消费者的安居问题，却是出现消费纠纷最严重的行业之一，房地产也成为了投诉的“重灾区”。据中国质量万里行消费投诉平台数据显示，2019年度房地产行业相关投诉21613例。按照房产家居行业特性，将投诉数据按照房地产、房屋租赁、家装家居三个细分行业进行划分并统计，统计结果显示：房地产行业相关投诉有15325例，占投诉总量的70.91%；房屋租赁行业相关投诉有5571例，占投诉总量的25.78%；家装家居行业相关投诉717例，占投诉总量的3.32%。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过28万家房地产相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷的案件数量占比近49%。另外，有3.48%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，超过3万家有严重违法行为。2020年以来，房地产相关企业被执行人信息数量已达38.6万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过14万家房屋租赁相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷的案件数量占比近48%。另外，有4.6%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，近6,000家有严重违法行为。2020年以来，房屋租赁相关企业被执行人信息数量已达12.2万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过41万家房地产服务相关企业（指物业、装修、搬家相关企业）产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷的案件数量占比超过60%。另外，有2.12%的房地产服务相关企业曾遭到行政处罚，近3.8万家有严重违法行为。2020年以来，房地产服务相关企业被执行人信息数量已达30.8万次。有业内人士建议，以购房为例，若出现纠纷，可以采取的维权方式包括：一、用合法的方式与开发商协商沟通。比如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等理性方式来主张自己的权利。二、可以请求消协进行调解。三、向有关行政主管部门反映、投诉。四、协商调解不成，可以通过诉讼、仲裁等司法程序解决。此外，还有地区提供了投诉热线、网站等方式，为消费者提供了维护自己合法权益的渠道。数据说明1、相关企业界定：(1) 房地产相关企业：企业名称或经营范围含“房地产”；(2) 二手房相关企业：企业名称或经营范围含“房地产经纪、二手房、出租受托管理的住宅、出租商业用房、办公用房”；(3) 房屋租赁相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“房屋租赁”；(4) 物业相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“物业”；(5) 装修相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“装修”；(6) 搬家相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“搬家”；2、仅统计中国大陆地区企业数据，城市等级划分以第一财经·新一线城市研究所发布的《2020城市商业魅力排行榜》为准；3、相关企业总量和增量统计全部企业状态，其余维度均仅统计在业、存续、迁入、迁出状态的企业；统计时间截至2020年10月。版权声明本报告由天眼查数据新闻试验室（“天眼查”）制作，版权由天眼查排他所有，所涉的文字、图片、商标、表格等组成部分均受中华人民共和国相关法律保护。欢迎您以媒体传播、市场分析、政策研究等非营利目的引用本报告部分或全部内容，引用时需注明来源“天眼查”。未经事先许可，任何组织或个人不得以任何形式擅自使用、复制、转载本报告的全部或部分内容或组成元素，或向第三方实施许可，否则，天眼查将保留追究其法律责任之权利。数据来源及免责声明本报告所涉之“天眼查”数据，均来自于权威公开信息来源。天眼查并不对前述信息来源所公示之数据、文字、图形等信息与客观事实的一致性、及时性、准确性进行保证或担保。同时，前述数据仅能反映当前公示统计数据样本的基本状态，未必能够完全反映市场客观情况。本报告所载的资料、意见以及推测仅反映天眼查于报告发布当日的判断，由于社会以及政治、法律、市场、技术等环境可能随时改变，天眼查无法保证本报告所载信息可反映读者阅读时的最新行业或市场状态。有鉴于此，本报告无法作为投资决策的直接或最终依据，仅可用于初步研究参考，天眼查不因本报告（包括但不限于数据、计算方法、逻辑观点等）承担法律责任。请您知悉并同意，您基于本报告内容作出的分析、判断、决策等商业行为，均系您自身的经营行为，您不得因此类经营行为导致的利益受损而主张天眼查承担任何责任。同时，天眼查保留对本报告所载信息在不发出通知的情形下做出补充和修改的权利。请您在阅读或使用本报告前，审慎阅读及充分理解上述声明之内容，否则请勿阅读或使用本报告。

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

机构：兴业证券投资要点 房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局：我们认为中国房地产行业发展由“粗 放式”向“精耕细作”转型，在“精耕细作”时代，房企的两大核心竞争 力为 1）获取资源和 2）管理资源。对于地产公司来说，有三大最核心的 资源：土地、资金和人才，这三大资源相互促进和影响，有钱就有地，有 地就有人，有人就能赚更多的钱，房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格：土地是地产公司最重要的资源，一切 业务开展的起点都在于土地，销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公 司，“有地就有权，有地就有人，有地才有未来”。房企拿地的决策是一个 复杂的过程，需要面临多变的外部环境，一个地产公司的风格在他拿地的 那一刻就决定了：拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、 土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK)：守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点 城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注，又在收并购市场积 累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期，公司目前储备优质充足， 超过 80%位于一、二线城市，将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK)：稳扎稳打。崛起于常州，深耕长三角，布局全中国， 合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势，公司从高周转模式向 住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK)：厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健，有清晰的战 略目标，土地的获取聚焦一、二线城市，在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备，公司在 规模上迎来爆发，综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK)：择时典范。逆周期择时拿地的典范，通过加大合作 力度迅速实现规模上的跃升，规模扩张速度行业领先，并做到了财务杠杆 的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK)：迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东，公司有完 善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可 获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期，销售规模将迎头赶上。 有地才有未来：我们认为 2019 年房地产行业的机会大于风险，受益于国 内、国际流动性改善超预期，房企融资环境友好且成本下降；外围环境趋 稳，中美贸易争端降温带来风险偏好度上升；行业调控政策逐步改善，新 房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这 5 家房地产公司，将继续取得超越行业的增速，龙头效应显现。他们在土地 获取上各具特色，加上通畅的融资渠道，既能在招拍挂市场占据主导地位， 又能在收并购中加速扩张，在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优 势。港股地产板块的估值将进一步得到修复，龙头地产公司应该享受高于 行业的估值溢价，建议持续关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。

第一章 行业概况物业管理（Property Management）是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。图 房地产物业管理产业链物业管理分类： 居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业。这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。 工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。 其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。图 房地产物业管理行业分类类别图 三类物业服务企业物业管理行业已有超过150年的发展历史，中国的物业管理行业诞生于上世纪80年代，起步于深圳。1994年首次发布《管理办法》，迈向法制化轨道；2003年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善。2017年国务院取消一批行政许可事项的决定，取消物业服务企业一级资质核定审批，住房城乡建设部加强事中事后监管。经过30余年的探索和快速发展，中国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。从市场的角度来看，特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。中国规定这类物业的土地使用权出让的年限最高为50年。图 房地产物业管理行业发展史据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。截至2018年，我国城镇化率达59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美国的81%。而美国和日本分别在1940年和1955年达到了56.5%和56.1%，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链价值链商业模式2.1.1 房地产物业管理产业链图 物业管理公司产业链业务图1) 物业公司上游的产业链:- 前期介入工作：专门给开发公司做工程的前期介入，安排工程人员去工地做前介，从建筑物到基坑，从设备设施安装到承接查验，从装饰装修到隐蔽工程，管网管线等，开发商支付一定的费用。- 售楼部服务：在售楼部安排形象岗、门童、吧台、样板间服务员。为地产营销促进销售，提高物业品牌形象，打造楼盘口碑。- 工地安全保障：给工地安排保安、食堂工作人员、会务等，做好地产工地的保障工作。- 验房服务：针对地产公司即将交付政府查验的工程承包下来，派人进行专门的查验，根据政府相关工程要求做出报告和结论，减少地产人力资源成本。2) 物业公司的下游产业链：- 便利店、果蔬店、保险代售；- 住宅、商业、车位销售和租赁；- 业主生老病死的产业、养老、健身、咨询；- 业主结婚、过世等环节的操办；- 空置房有偿服务和管理，免费服务；- 公寓租赁和分租；- 宾馆酒店的经营；- 美食街、餐饮店的运作。2.1.2 商业模式1) 目前国内几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 物业服务集成商：又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。 物业资产运营商：又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。 物业保障服务商：又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。图 互联网与物业管理公司融合过程2) 物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。国际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，并购在龙头崛起过程中有着举足轻重的作用。国际物业龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服务的特点。图 国际物业龙头发展策略3) 社区O2O模式，开启物管新纪元。随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理，为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面可提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。图 社区O2O模式盈利模式：目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。1) 基础物业服务基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014年-2017年的百强企业营业收入构成来看，基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右，是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张，基础物业服务收入逐年增加，2017年高达60703.7万元，同比增长16.9%，2014年-2017年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。2) 增值业务增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。2014-2017年百强企业的增值服务收入均值和净利润持续升高，复合增长率分别为15.8%和4.5%。2017年百强企业增值服务收入为13506.2万元，同比增长24.5%；净利润为2389.8万元，同比增长5.3%。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润，成为盈利能力的重要增长点。2.2 技术发展1) 对物业管理企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。2) 物业服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面品质物业服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制，类似的老旧小区改造问题，服务企业无力一直承担社会责任，用其他项目的收益来补贴不是长久之计，期待政府有类似的兜底政策，通过市场政策的引导来解决这类问题。图 物业服务标准化文献发表年度趋势图3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。物业服务商业模式创新应从物业管理产业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快发展与健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政等服务业融合和整合，夯实与规划、空间设计、装修装饰、园林绿化、机电设备、智能建筑等不动产产业链条的无缝衔接与对接，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。万科物业把空间服务划分为社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等三个业务线。社区空间服务，是万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套服务，在形成独有的“万科物业”住宅品牌的同时，打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。4) 物业管理行业贴近民生的特殊性，塑造物业管理行业的温馨形象，推动社会公众对物业管理行业的重新认知，结合复杂的社会背景，通过新媒体平台的力量，帮助业主去界定“美好生活”。企业微信公众号与协会微信公众号也都延续了各自基于目标用户群体所选择的差异化传播策略：企业微信公众号以业主为主要服务对象，在2020年内通过与业主息息相关的疫情防控、生活与便民举措等内容的生产，以生动的传播内容满足民众的生活需求，保证了新媒体传播力的稳定；而协会微信公众号以持续深入宣传国家、省、市重大决策部署，及时解读政策动向，发掘、宣传、通报行业先进人物和事迹为主要内容，发挥了思想引领的传播作用，体现其独特的行业角色。图 关注人数排名前十的企业微信公众号2.3 政策监管1) 住房和城乡建设部根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。2) 国家发展和改革委员会根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。3) 财政部根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。4) 中国物业管理协会中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析和估值方法图 综合财务分析图 行业估值及历史比较房地产物业管理行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。表 境外房地产物业管理公司估值对比表 中国上市房地产物业管理公司估值对比3.2 行业发展和驱动机制及风险管理3.2.1 行业发展和驱动因子1) 行业规模：弱周期、持续成长、万亿市场物管行业正处于发展的黄金时代，目前存量物业管理面积200亿平米，2018年销售面积17.2亿平米，即使当年销售面积有波动，存量物业也有6-8%的持续增长。预计2020年物业管理面积近250亿平米，按照百强物业公司的2017年收费标准（4.26元/平米/月）的一半计算，基础物业服务市场规模6300亿，如果再加上增值服务，市场规模可达万亿。图 中国物业管理行业规模2) 行业格局：行业格局高度分散，市场集中度加速提升目前物管行业处于整合初级阶段，全国企业有10万家，但市场化进程提速令行业集中度快速提升。2017年TOP200的市场份额由2012年13%提升至32.4%，但十强的市场份额仅11.1%。从管理规模上看，2017百强企业平均管理面积约3000万平米，十强则为2亿平米。2014-2017年物业十强企业管理面积复合增速41.5%，高于百强企业同期的25.3%图 物业管理百强企业管理面积均值及市场份额3) 行业属性：轻资产、高现金流、高回报、增值服务潜力大物业管理行业属于轻资产行业，不存在大额资本支出，拥有较高的回报率，ROIC平均在20%以上；同时现金转化率高，经营性现金流充足，可以支持龙头企业并购扩张。同时，互联网技术和商业基础设施的快速进步使得社区流量的变现价值提高，社区增值服务潜力大。图 物业管理领先企业具备较高的ROIC驱动因素1) 数字化管理革新传统物业模式目前商业地产早已进入存量时代，近年来受宏观经济及国家政策等因素影响，市场去化承压，商业地产行业变革愈发迫切。为盘活存量市场，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着“互联网+”、物联网、大数据、人工智能等技术的出现，智慧楼宇、智慧园区等概念日渐兴起，成为资产持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。与此同时，对楼宇的服务品质需求也越来越高。受商业地产存量市场影响，物业管理行业也进入了转型升级的风口。2) 移动网络联网范围更广，价格下降。5G时代的来临，移动网络速度及时延的改善将进一步推动房地产物业管理市场的增长。3) 物业并购潮与规模赛跑。房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。图 Top30物业服务企业管理面积占比情况4) 随着全世界的空气质量恶化，追求更健康的室内环境成为人们的急切需求。运用新的科学技术，通过数据监控可以更好地帮助业主和管理团队解决室内空气质量问题。同时，通过有效沟通让人们了解所处环境中空气质量保持在良好的状态，也尤为重要。通过与一些平台的合作，融入了高科技元素，例如ECS系统(Eco Control System，智能自动化控制系统)。这套系统可以更好地监控建筑物中的空气质量，通过物联网云端操控设备并制订运行日程，和设施管理经理配合工作，在降低能源消耗的同时也可以达到更好的空气净化效果。5) 智能化与增值服务规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升；与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。图 部分物业服务企业增值服务占总收入比例3.2.2 行业风险分析和风险管理1) 决策风险就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显著，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每项决定都会左右了整个企业的命运，旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及大多数员工对技术方面知之甚少。因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。2) 政策风险从1994年3月第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》出台，1994年6月，第一部地方性物业管理法规《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》颁布，到2003年6月《物业管理条例》、2004年3月《物业管理企业资质管理办法》及各地方物业管理法规的颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，但在关键的问题公共设施、共有物业及配套设备的归属权问题，在《物权法》出台前，无法得到明确，即使《物权法》出台，也可能还存在界定不清的部分。而公共部分归属权的问题，却是最容易引发业主与发展商、业主与物业公司之间产生纠纷和矛盾的地方。另外，业主委员会的身份界定、物业公司下属管理处的责任界定、物业公司统筹安排时有可能侵犯其它小区业主权益的问题，都可能在物业公司具体运作时产生法律纠纷。3) 剥离风险物业管理产生的起因主要是为房地产开发提供服务支持，即为产品的后期使用提供售后服务。此时，大多数的发展商会将物业管理的支出视为开发过程中不可避免的成本。随着物业开发面积的增大，物业管理基础业务的成熟，此时对物业管理的继续投入就逐渐成为了开发商的心病。除了开发初期物业管理的前期介入外，发展商后期进行项目决算时不是忽略物业管理应从中分摊的成本，就是损害物业公司应从中体现的利益，许多发展商会将物业管理视为地产开发的一个拖累。从财务角度，不少的发展商更希望在项目开发初期即将物业管理整个投入考虑进前期成本，而不愿意在中后期进行体现。这时，开发与管理的分离就将不可避免。4) 技术风险中国房地产业发展至今，在项目规划、产品设计、园林设计、施工质量等方面都取得了长足的进步，新技术、新材料、新工艺的使用不断创新。相对于房地产，物业管理更多的还停留在基础的物业服务项目上，敬礼、微笑成为了物业管理人最有效的服务手段。但对于物业管理的核心业务，对物业本体、设备设施及环境的管理，由于缺乏高素质的技术人才、缺乏对新技术的了解，当然也缺乏足够的资金投入，根本没有能力保证对核心业务的掌握和管理。风险管理规划是对物业管理工作一个纵观全局的基于风险角度的考虑、分析、规划，也是风险控制中最为关键的内容。包括风险形势评估、风险识别、风险分析和风险评价等几部分。3.3 竞争分析国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。1) 英国物业管理概况英国为物业管理产业之发源地。英国政府对物业管理的企业团体组织或个人的规范却显得很宽松并无其他特别限制。英国的物业管理发达，管理模式可分为前期物业管理与正常期物业管理两类;前期物业管理是于此物业尚未开发完成之前，即由开发商事先选择一家物业管理公司并在物业出售合约中注明未来委托物业管理公司名称、服务范围、服务价格及其他相关之权利与义务等数据，并且此作为物业产生前期管理之依据。待建筑物产权移转并成立住户委员会后，住户委员会可选择对原有物管公司续约或解约，此部分即为正常期物业管理。2) 美国物业管理概况在美国物业管理已经发展为其都市建设与管理的一个重要产业，在此产业的服务范围可针对社会需求无限延伸扩展。目前已发展至医疗、教育等很多不同的领域，而在这之中甚至包括了金融(证券)及高科技等领域，所以专业化管理是美国物业管理的最大特点。在美国的物业管理公司，一般只负责整个建筑物的整体管理，其他个别专业及零星业务则是另发包予专业的承包公司来负责维护管理。3) 德国物业管理概况德国物业管理公司平常不仅须按条约规定负责雇主房产的定期使用与维护、清洁、周边区域的绿化及规划，另外还须负责出面替雇主履行德国相关房产法令中所规定的责任与义务。由此可明显看出德国的物业管理公司直接受雇于房东，也就是雇主利益的维护者与代理人。4) 日本物业管理概况日本的物业管理发展特性可归类出以下四点：i 物业管理法律基础完备：这是由于日本政府制定了完整的法令规章，清楚注明了业主与物业管理公司的权利与义务关系，规范了其管理形式;ii 拥有高水平的从业人员：日本对从事物业管理的企业组织、人员有很高的标准，相当重视从业人员的物业培训。iii 物业管理的社会环境较其他国家良好：因建筑物内大众积极参与物业管理，且企业所有人可接受付费服务的管理形式;iv 日本物业管理发展的一个主要特点是政府订有明确的法令规章。5) 中国香港物业管理概况物业管理的历史在香港已有40多年。香港的物业管理产业在房地产带动下不断扩展，已成为主要服务业之一。因为在香港的物业管理公司仅需经过一般性的工商登记即可进入此产业。6) 新加坡物业管理概况新加坡的物业管理规范与日本模式相似，有着明确且严格的要求，除对物业管理机构有着一般性的规定之外，对于出售的公共住宅内部装修与管理也有十分详细的规范。在新加坡的物业管理公司其执照必须每年审核更新，其从业人员亦必须接受2年以上的相关管理训练并通过专业考试合格才可开始从事服务。表 国外部分国家物业费收取情况表中国房地产物业管理行业与国际企业比较1) 市场化的差距 物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构一一物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司已经全部企业化了，表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。 允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。2) 社会化的差距按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展社会化方面的差距主要有以下几点:第一条块分割严重.开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。总之，社会化的3) 专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面国内还有较大差距。4) 规范化的差距规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营:要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量:要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。国内在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主动性差。3.4 中国企业重要参与者中国主要企业有碧桂园服务[6098.HK]、恒大物业[6666.HK]、华润万象生活[1209.HK]、融创服务[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服务[0873.HK]、中海物业[2669.HK]、建业新生活[9983.HK]、时代邻里[9928.HK]、远洋服务控股[6677.HK]、滨江服务[3316.HK]、建发物业[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中国国贸[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深赛格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、广汇物流[600603.SH]、海宁皮城[002344.SZ]、轻纺城[600790.SH]、南都物业[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、荣鑫物业[872978.OC]、中都物业[872955.OC]、宏谋物业[873532.OC]、德冠物业[873376.OC]、上海浦东现代产业开发有限公司[151980.SH]、西安高新技术产业开发区创业园发展中心[139373.SH]、上海浦东软件园股份有限公司[012003671.IB]等。图 A股及港股上市公司1) 万科物业：公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。2) 保利物业[6049.HK]：公司是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，公司在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。根据中指院的估值，本集团2018年度品牌价值逾人民币90亿元。公司在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二线城市，根据中指院报告，公司在五大国家级城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米，且截至2019年6月30日，公司于中国管理846项物业(包括565个住宅社区及281个非住宅物业)。公司的物业管理服务覆盖多类物业，包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。除物业管理服务外，公司于往绩记录期间亦提供非业主增值服务，如向物业开发商提供的案场协销服务，及向公司所管理物业的业主及住户提供的多项社区增值服务。公司一直秉承「务实、卓越」的文化理念，实行规范化经营和高品质服务，满足客户不断提升的需求。3) 碧桂园服务[6098.HK]：公司是一家中国住宅物业管理服务商。该公司主要提供物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。该公司的增值服务包括咨询服务以及开荒清洁、绿化及维修保养服务。该公司拥有品牌“碧桂园物业管理”。该公司在中国国内市场开展业务。3.5 全球重要竞争者国际五大物业管理公司作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理。房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务；仲量联行的优势在于二手交易，世邦魏理仕的优势在于高端的物业管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端的写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。全球非中国上市主要企业有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物业[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、联合集团[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。表 国外部分上市企业1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家从事提供资产管理和公司治理服务的住宅资产管理协议型公司。截止至2013年9月30日，该公司拥有114处物业。在2014年4月，一个投资集团，包括卢克索资本集团和其他一些未披露的投资者收购了该公司9.55%的股权。2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’ Pension Plan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited进行重组，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman & Wakefield plc）。3) 戴维斯[SVS.L]：Savills plc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询、管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询、顾问、物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业、住宅、休闲和农业租赁、租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值、建筑和房屋咨询、环境咨询、房东和租户、评级、开发、规划、战略项目、公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业、住宅、休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构、公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。第四章 未来展望房地产物业管理行业未来将会有以下五种发展趋势：1. 中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。2. 我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。3. “互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。4. “机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。5. 基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。