城市综合体行业调研报告

20世纪80年代，由于制造业、仓储物流发展需求各种工业园区应运而生。90年代，由于研发需求科技园兴起。21世纪以后，由于总部经济、业务整合、研发需求影响，商务花园出现。因产业集群需要，集研发设计、商务办公、高端制造、综合配套等符合功能的产业综合体出现。产业综合体是指某个特定区位上，一组相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动，这组经济活动能够共享外部规模经济，提高整体活动的经济效率。根据承载产业内容的不同，产业综合体可以分为城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等不同的类型，其中城市产业综合体已成为城市经济、服务经济发展的重要载体，工业产业综合体已成为工业园区中“园中园”、“分园”的重要发展形态。为了更好地了解我国产业综合体的发展，中商产业研究院特推出《2020年中国产业综合体市场前景及投资研究报告》，《报告》从产业综合体基本概述入手，普及了产业综合体基本定义及发展历程等，接着从中国产业综合体发展环境分析、产业综合体发展现状、产业综合体典型案例分析以及产业综合体重点企业分析五大方面剖析我国产业综合体发展现状，最后分析了我国产业综合体发展规划以及投资建议，为产业综合体相关研究人员和爱好者提供参考信息。以下是报告详情：PART1:产业综合体基本概述产业综合体是指某个特定区位上，一组相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动，这组经济活动能够共享外部规模经济，提高整体活动的经济效率。产业综合体事实上就是集群的一种类型。20世纪80年代，由于制造业、仓储物流发展需求各种工业园区应运而生。90年代，由于研发需求科技园兴起。21世纪以后，由于总部经济、业务整合、研发需求影响，商务花园出现。因产业集群需要，集研发设计、商务办公、高端制造、综合配套等符合功能的产业综合体出现。PART2:产业综合体发展环境分析2月20日，2020年金融市场工作电视电话会议侧重强调“因城施策”，落实好房地产长效管理机制。而在此之前，多部委则强调强调“房住不炒”总基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。统计数据显示，2020年3-12月，房地企业信用债到期偿还量合计为3960.9亿元，同比增长15.8%。土地政策指的是国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面规定的行动准则。它是处理土地关系中各种矛盾的重要调节手段。一般包括地权政策、土地金融政策和土地赋税政策等。PART3:产业综合体发展现状分析2020年2月商业综合体品牌因疫情影响，全国人民“宅家”，商业综合体项目也基本处于关店状态，行业短期“停摆”。2月全国商业虽持续受到疫情影响，中央与地方政府持续出台帮扶政策，商业品牌方与商户抱团取暖。PART4:产业综合体典型案例分析大悦城，是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。大悦城已成为中粮集团城市综合体的核心品牌。以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。PART5:产业综合体重点企业分析中国金茂控股集团有限公司是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市(股票代码：HK.00817)。基于对城市潜能的远见，中国金茂整合国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已稳健布局四十余座核心城市，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。截至2019年末，中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域，公司在北京、天津、上海、广州等49个核心城市，开发持有200余个项目。PART6:产业综合体发展规划及策略分析分析产业综合体规划设计要贯彻“三高”(高起点、高品质、高品位)，体现“三性”(独特性、体验性、可进入性)。随着社会的不断发展，产业综合体开发思路也随之发生转变。（文章来源：中商产业研究院）

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一、地理位置项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。二、建设规模济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。三、项目投入总资金初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。四、主要技术经济指标1、济南市主要商圈分部情况济南比较突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。泉城路商圈：泉城路商圈坐拥泉城广场，是济南市核心商圈，也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中，泺源大街则聚集数家星级酒店。经四路商圈：经四路商圈东起共青团路，西至纬十二路，主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段，以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。西市场商圈：西市场商圈是济南西部的综合商圈，以综合百货和小商品两大主力业态着称泉城，是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街，纬十路、纬九路、经二路为副街，外延扩展至济南经纬路片区老商业街，如万紫巷商业街。英雄山商圈：英雄山商圈是济南南部综合商圈，以马鞍山路为主要商业街，东连体育中心，西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。花园路商圈：花园路商圈以花园路东段为主要商业街，核心位置济南市工程咨询院15在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦，中小服装店、餐饮店居多，以生活消费品为商圈主营品类，其实力应属济南次级商圈。北园大街商圈：北园大街商圈以北园大街为商业主轴，是济南市最大的专业商圈，主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店，华联超市北园店、银座北园店，逐步使这一专业商圈向综合化发展。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型专业化商圈，批零兼顾，以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等，而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场，并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。2、济南综合性商业街介绍济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有：泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。3、济南专业性商业街介绍济南市专业性商业街主要集中在济南北部，洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有：济泺路、北园大街、水屯路。商业街总体而言是伴着商圈而发展，但也有些特色商业街，由于济南市工程咨询院16主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场，山师东路。两者都毗邻高校，主力消费群体集中，因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区，并以自身的专业性，引导着济南乃至周边地区。4、济南市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；6个市辖区，平阴县、济阳县、商河县3个县，代管章丘市1个县级市。2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。企业景气指数平均136.8点，提高14.7个点。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期间年均增长13.3％；农民人均纯收入8903元，“十一五”期间年均增长13.1％。

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钱三雄在调研中心城区城市经济综合体建设情况时强调统筹布局规划引领 大力招商丰富业态 发展城市经济综合体打造创业创新创造高地3月17日上午，河北省邢台市委书记钱三雄专题调研中心城区城市经济综合体建设情况。他强调，要统筹布局、规划引领，大力招商、丰富业态，推进城市经济综合体快速发展，打造创业创新创造高地。市人大常委会副主任、市委秘书长宋洪修，副市长邓素雪参加调研并分别讲了意见。钱三雄一行实地察看了信都区的顺德商务大厦、九号院商务中心、天乐城，襄都区的九洲京津冀产业园、财富大厦、颐高邢台双创城综合体项目，市开发区的皓顺壹号院综合体项目、中兴SOHO项目，邢东新区的京科光源产业园，详细了解项目规划和建设进展，叮嘱投资方千方百计加快建设进度，要求属地政府和有关部门切实搞好服务、解决难题。实地调研结束后，钱三雄主持召开座谈会，听取了市住建局关于中心城区城市经济综合体推进情况及下一步工作措施的汇报，信都区、襄都区、市开发区、邢东新区负责同志分别汇报了城市经济综合体建设有关情况，市直有关部门负责同志作了表态发言。钱三雄对近一个时期以来邢台市中心城区城市经济综合体建设工作给予肯定。他指出，发展城市经济特别是城市经济综合体，是邢台市一项“赶考”的工作。当前，这项工作距离良好、优秀还有很大差距，一定要再接再厉、坚持不懈，不断创新突破。主城区各区和市直相关部门一定要统筹布局，规划引领，认真研究打造科技创新带、创新环、创新谷、科技城，确保相对集中集聚集约，加快形成城市经济规模优势。钱三雄要求，要大力招商，丰富业态，打造创业创新创造高地。要坚持眼睛向外，打破传统路径依赖，以科技、绿色、研发和新产业为引领，认真研究投资主体、平台、模式、业态、项目，绝不能固步自封、墨守成规、闭门造车；要研究制定有吸引力的优惠政策，从长三角、珠三角等地区引进成熟投资企业，并鼓励本地企业积极参与城市经济综合体建设，加快打造高科技企业、互联网企业、文化创意企业、创业创新企业、众创空间的结合体，引进动漫、电竞、文化创意、旅游等城市经济新业态。钱三雄强调，要以市带县，联动发展，既要抓好中心城区这个重中之重，又要推进县城城市经济综合体建设，形成百舸争流、齐头并进的局面。要优化政策、优质服务，合情合理、合法合规，加快城市经济综合体项目招商谈判、签约落地、建成投运速度。（记者张文学）来源：邢台日报关注河北新闻网，了解河北最新新闻。

有人说“如果说城市提高了人们的生活品质，那么城市综合体无疑让人们的生活变得更加美好。“城市综合体它不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐的汇集地，一座城市经济发展的活力象征。（图片来源于网络）占位浐灞金融芯 掘金价值新高地西安金融商务区，作为浐灞经济发展的核心区域，有海量财富、有金融白领、有生态公园、有消费能力。然而遗憾的是，这片土地至今没有找到契合它的城市代言。新壹城潮乐荟为何落子这里，成为浐灞的新标志，这是城市的选择。就像哈利法塔于迪拜，就像帝国大厦于纽约。因此，从某种意义上来说，新壹城潮乐荟的出现，也是一种必然趋势。（图片来源于网络） 3号地铁桃花潭站旁 潮乐荟焕新想象龙湖新壹城，倾力打造的城市综合体-潮乐荟，立足浐灞金融芯，坐拥整个浐灞的金融产业集聚区，毗邻西安浐灞腾讯云大数据中心（在建中）、中国银行陕西省分行（软件中心、客服中心），建行陕西省分行西安营运中心，汇集区域内金融优势资源。同时距离3号地铁桃花潭站仅约1.3公里，密切连接了曲江、高新等繁华区域，畅享快速融城的生活与便捷的交通。（图片来源于网络）全新城市综合体 缤纷生活新体验作为浐灞具有代表性的城市多功能综合体，新壹城潮乐荟，在楼层划分上有新潮办公、空中商铺、创客空间、精品民宿、新潮街区5大功能分区，商务、购物、休闲、社交、居住自成体系，打造区域一站式体验新地标，24小时生活圈，焕新美好生活方式，引领城市时尚风潮。于金融商务区而言，在此矗立起地区标志，有利于擢升城市形象。而于新壹城潮乐荟而言，择址于此，是时代的选择。（龙湖新壹城效果图）龙湖新壹城，敬献双重投资利器，掘金浐灞金融芯。建筑面积约35-65㎡双钥匙LOFT，约5.4米层高，买一层享两层（装修改造后），建筑面积约30-60㎡明火餐饮铺铺，拥有约6米罕见层高，支持多业态经营，入手正当时。T2新品加推，全城瞩目争藏，敬请期待！2020西安龙湖善居计划焕新而来——社区冻龄&爱家焕颜双重行动加持，覆盖西安龙湖十大社区，20余项园区提升改造，让社区驻颜有术；免费清洗油烟机、洗衣机等增值服务，让家更有温度；更有超走心便民市集，提供清洗地垫、磨刀、理发、裁裤边、义诊、清洗眼镜等服务，将颇有情怀的服务场景搬到社区内，面向龙民免费开放！西安龙湖，全力为业主营造舒适生活氛围，让你的每一天都有新的期待，新的惊喜！心动了吗？即刻做龙民，幸福都归你！项目地址：西安浐灞·金融商务区·桃花潭畔浐河东路