城市更新市场调研

本文转自【人民日报】；近年来，上海杨浦滨江加强了工业遗存改造，让“工业锈带”变身为“生活秀带”。王 冈摄（人民视觉）在深圳，油漆厂、铝厂的旧厂房华丽转身，成为新兴产业集聚空间；在上海，老旧工业园区转型为国际文化交流和商务服务中心；在苏州，古典园林搭起浸入式昆曲戏台，两大文化遗产珠联璧合……近年来，随着经济社会发展、百姓生活水平提升，不少城市空间面貌一新，焕发出生机活力。日前召开的中央经济工作会议提出“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”，为进一步提升城市发展质量指明了方向。增量空间资源有限，发展短板亟待补足——城市建设转向存量提质改造电线入地，加装电梯，配建食堂、花园、养老托幼中心等设施……2020年前11月，全国开工改造近4万个城镇老旧小区，725万户居民迎来居住环境新变化。“从老旧小区改造中，可以看出城市更新与新建的不同。”中国城市科学规划设计研究院院长方明说，“新建”以增量建设为主，“更新”则以存量改造为主，“过去‘大量建设、大量消耗、大量排放’和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。”增量空间资源有限。中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌介绍，城市空间不可能无限扩张，目前，全国城市中存量供地占比逐年增加，在东部城镇化水平更高的大城市中表现得更为明显。深圳、苏州等部分城市存量供地占比超过50%，北京、上海等一线城市未来规划中的城乡建设用地规模也在收窄。存量空间优化潜力很大。方明介绍，当前，不少城市的厂矿、机关、学校等闲置房屋及景观资源有待再度开发利用，一些低效的空间资源也有待进一步提升利用率。像仓库、旧工厂、城中村、普通平房、老旧小区等，不少处于“黄金”地段，却未得到高效合理利用。据有关部门统计，我国处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约占全国城市建成区的11%。城市发展短板亟待补足。过去，一些城市发展往往注重追求速度和规模，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，空气污染、交通堵塞等“大城市病”逐渐凸显。“满足人民日益增长的美好生活需要，就要逐步补齐城市基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化，提高城市管理服务水平，而这些举措都属于城市更新的范畴。”方明说。日前，住房和城乡建设部明确，实施城市更新行动，就是要推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点从房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。老旧小区改造、生态修复、完善城市空间结构、强化历史文化保护、新型城市基础设施建设、增强防洪排涝能力等各项内容都已被列入城市更新的任务清单。惠民生、促投资、扩消费、兴产业——城市更新可一举多得“拎包就能入住，2000多元的月租金比周边还低一点。”新入职杭州北部软件园的95后小伙刘航，在公司附近的瓜山未来社区租到一套称心的单身公寓。这个位于杭州大城北核心区的时尚社区，两年前还是杂乱无章的城中村。近几年周边环境逐步优化，这一区域的发展却有些跟不上。西边是运河湾历史街区和音乐公园，东侧建起了智慧网谷数字经济小镇，北部还规划有医院和健康产业园，数万青年人才涌入，急需一个适合创业居住的新型社区。从城中村“变身”未来社区，不是靠推倒重建，而是在保留原有建筑和历史文脉基础上进行改造更新：旧建筑外立面重新刷白，窗户、阳台用彩色线条勾勒；空间结构重新梳理，根据年轻人不同爱好划分成电竞爱好者、宠物爱好者等各具特色的公共区域……“面子”更漂亮，“里子”也更“智慧”。在未来社区，多个数字化项目正在如火如荼地建设，5G+体育、5G+医疗、5G+教育等各类5G应用将覆盖社区，未来将形成数字治理、社企共建、全民参与的新型社区治理场景。瓜山未来社区的更新，激发了方方面面的发展活力。“惠民生、促投资、扩消费、兴产业，一举多得。”同济大学建筑与城市规划学院教授、城市更新中心主任徐磊青以该社区为案例具体分析道，在改善民生方面，本地居民居住条件得到大幅改善，房屋也能升值，附近工作的年轻人能够享受高性价比的人才公寓，居住问题得以解决；在促进投资方面，瓜山未来社区由政府部门主导投资，社会资本出资租赁房屋并运营管理，其中改造阶段，政府部门出资11亿多元，拉动了社会资本6亿多元；此外，社区内各种新建的智慧设施还将带动数字消费，助推5G应用等数字产业发展。近年来，不少城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。在方明看来，各地实践都能体现城市更新的一举多得之效——发展城市新经济、完善城市新功能、打造城市新意境、助力应用新科技，“城市是经济社会活动的一大空间载体，通过城市更新调整空间布局结构、升级公共基础设施、补齐公共服务短板，能够为产业升级和新经济发展创造良好环境，为居民消费就业提供更好条件，这也是构建新发展格局的重要举措之一。”资金难题待解决，体制机制须理顺——配套政策要相应跟上相比“平地起高楼”式的增量建设，存量改造过程更为繁琐复杂。范嗣斌和同事随住房和城乡建设部进行全国城市更新摸底调研后发现，一些地方的管理部门和企业反映的难点主要集中在资金压力大、缺乏机制支持上。不少受访者建议，应尽快建立和完善与城市更新相适应的体制机制和政策体系。先看资金。城市更新资金主要来源有财政资金、社会资本、居民出资等。“城市更新要持续稳步推进，必须充分激发起社会资本的积极性。”范嗣斌分析，财政资金主要用于市政设施、基本公共服务的提升改善，居民出资规模有限，为此要积极鼓励社会资本参与。目前，各地已有许多社会资本参与的成功案例，但也面临一些共性问题。“比如一些企业在老旧小区中建设停车场、商业设施之后，物权归属、经营收益等得不到很牢靠的保障。”范嗣斌表示，这些问题影响了企业参与的积极性，“相比传统增量开发建设模式，城市更新是一个投入大、回报低、周期长的过程，应通过土地管理、融资贷款、财政税收等方面的政策创新，减轻初期资金投入压力，让企业能在长期运营中实现投资回报。”再看机制。根据范嗣斌的调查，在14个省份回收的问卷中，超过七成管理部门受访人员所在的城市发布了城市更新相关法规、指导意见和规范文件，但更新项目仍在土地出让制度、建设标准规范和审批程序等方面受到制约。“比如，更新改造项目可能因为空间有限，不能满足日照等规范要求；又如，土地边界调整缺乏支持依据；再如，旧建筑改造按现行程序报批时间较长。”徐磊青认为，现行机制往往是在开发新建的城市发展模式下设立的，有些不适应城市更新的需要。“城市要更新，法律制度、标准规范、财税政策、审批程序等各方面配套政策也要相应跟上。”徐磊青表示，只有体制机制理顺了，才能激发城市居民自主更新的意愿、市场主体参与的积极性。目前，住房和城乡建设部已加快部署，完善城市规划建设管理体制机制，力争形成一整套与大规模存量提质改造相适应的体制机制和政策体系，健全社会公众满意度评价和第三方考评机制，促进城市治理体系和治理能力现代化。未来，城市更新行动有望在各地加快实施、见到实效。

（记者 杨婕 郑旺）1月4日，区委书记葛永宏调研城市更新工作推进情况。他强调，要深入学习贯彻党的十九届五中全会精神，全面落实习近平总书记在中央城市工作会议上的重要讲话精神和关于城市工作的重要指示批示精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，大力实施城市更新行动，加快推进城郊乡镇及老城区房屋征收工作，科学布局生产、生活、生态空间，持续增强城市竞争力和可持续发展能力。区城市更新工作挂项领导田继新、武俊喜、张锦善、刘文及相关部门单位和乡镇负责人参加调研。葛永宏一行先后来到新墩镇相关村社及老城区重点区域、重点路段，实地察看、详细了解房屋征收、棚户区改造、公建项目规划建设、基础设施配套、区域环境改善等情况，协调解决工作中存在的困难和问题，并提出指导意见和具体要求。葛永宏指出，城市更新行动是一项完善城市功能、提升城市形象、改善人居环境、增进民生福祉的惠民工程，相关部门单位和乡镇要着眼群众所期所盼，立足城市长远发展，精心编制好“十四五”城市发展规划，描绘好未来城市发展蓝图。要结合城市更新行动，扎实推进城市生态修复、功能完善工程，加快补齐城市基础设施短板，不断加强历史文化名城保护与建设，持续优化城市空间布局，全面提升城市综合承载能力和品质内涵。葛永宏强调，要坚持问题导向、目标导向，始终把房屋征收作为实施城市更新行动的先导性、基础性工作，进一步压紧靠实牵头领导、责任单位和配合部门责任，紧盯目标任务，紧扣时序进度，全速、高效、有序推进房屋征收工作，着力改善群众住房条件和居住环境，为重点项目开工建设创造良好条件。要坚持把房屋征收工作与公建项目建设、城市道路改造、历史文化名城保护、城市生态环境提升等工作结合起来，加快打通“断头路”，统筹规划建设学校医院、绿地公园、停车场、便民市场等设施，为群众提供更充足、更优质、更均等的基本公共服务。要加快推进老旧小区、棚户区改造和社区建设，促进基本公共服务、市政公用设施、智慧城市建设等提级扩能，推进物业管理规范化人性化发展，着力打造韧性城市、智慧城市、生态园林城市，努力让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。要积极争取落实中央和省、市补助资金，加强与国开行、农发行等金融机构沟通联系，扎实做好项目包装申报工作，争取更多信贷资金支持。

导语城市更新是城市发展的永恒话题。在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后，我国城市进入了以转型为发展思路，以存量资源为载体的发展阶段。在以内涵提升为核心的“存量”、乃至“减量”的空间规划新常态下，城市更新更加注重城市内涵发展，更加强调以人为本，更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。2020清华城市更新论坛系列座谈火热进行中！座谈计划每两周举办一次，已经邀请到业界知名专家学者，围绕“城市更新”主题，以讲座+对谈的方式，开展交流、讨论和智慧碰撞。 1、首先请许老师简单介绍一下北京的相关工作。唐燕：阳老师从大的理论尺度，讲了三个城市的案例，勾勒出了工业遗产保护和利用的一个框架。而张老师又通过一个案例不同层次的尺度和深度进行了分享，让我们了解了案例的细节。下面请许老师结合在北京的一些相关工作，给我们简单介绍一下。许槟：听了两位老师的分享，受益特别多，让我们对城市老工业的保护、更新和利用进行再思考、再认识。对这项工作有几点感触：首先，城市老工业区更新，需要迭代发展，具有长期性特点。我们说城市更新是一个永恒话题，我们对既有存量空间的更新将一直处于现在进行时态，只要我们还需要依存着空间发展，大概率看不到将来完成时的出现。只是不同的时代，社会经济、科技发展水平不同，不同的社会观念和价值导向，包括不同的执政理念和意识形态等因素影响下，我们更新目的、内容、方式、措施等会不一样，我们会与不停歇的城市更新的迭代发展相伴到终老。我们交流的城市老工业更新的主题，是当前城市更新三大旧改类别之一的老工厂改造的一部分，今天大家聚焦在城市国有老厂的改造，还有一部分是乡村集体产业的改造，通过近30年的实践已积累了许多经验。始于90年代初开始的土地有偿制度，城市尤其是中心建成区，在“退二进三”的整体发展要求下，大量国企从中心城区迁出，在这个过程中我们开展城市更新，既有今天交流的南京、广州、景德镇这样大规模厂区改造案例，也有零星的一些小的工业仓储的改造。在这个过程中，我们保护利用的对象刚开始聚焦的是具有工业特色的建筑物和构筑物，再后来我们关注到建筑所处的厂区，更新内容的从自身的功能转型、业态升级、文化传承到与城市功能和城市生活的互动。就像北京798，从2003年前后我们聚焦在它的包豪斯风格建筑的合理保护利用，再之后才进一步发展到现在的751、整个大山子地区的功能的不断完善更新，与地区城市生活的互动、功能业态的匹配、服务支撑的保障关系等，直到现在这一地区还在不断的更新完善。我们起始于90年代初的大规模城市老工业更新已延续至今近30年，北京从新中国成立后大规模建立了从消费型城市到生产型城市的工业发展基础，在改革开放以后，伴随生产到消费的发展转型，再到现在创新型城市和国际一流和谐宜居的发展目标，城市老工业更新不断推进，今天创新人才需要与其契合的城市人居环境，这种环境的营造需要长期不断的完善。从早期“十一五”，到现在的“十四五”，再往远看，最起码还有两个五年，我们还要继续开展老工业的更新保护工作，这是一个非常有为和值得探索研究的领域，不光是理论上，更多在于实践及与理论结合。这就说到第二点，城市老工业区更新需要实施导向，具有实践性特点，城市更新有理论的探索，但主要来源于对实践的凝练思考，它更多是一个实施导向工作。在这个过程中，我们一直在对国外的案例进行分析研究，包括我们去考察去交流，借鉴学习他山之石。现在全国各地经历了这么多年的大量实践，我们在实操层面已经形成了更接地气的一些政策机制路径，积累了一系列实操层面的经验，形成了像今天两位老师介绍的优秀案例，对城市发展产生了深刻影响，这是积累下的宝贵财富。国外它所呈现的物质空间的形象意向和内容构成，我们可以学习模仿，但归根重要的产业业态、文化传承，包括实施的方式、手段，政府、产权、市场和社会的协作关系，是有我们自己国情特点和要求的。我们现在国家要高质量发展，大量的工业用地要提升使用效率效益，要支撑经济转型发展，要支撑社会事业的进步，所以在城市发展转型下的工业存量的更新再利用，能够释放综合价值、发挥正向作用，是非常有意义的一件事。目前北京也在推进一系列工作，具有代表性的是在长安街东西两端分别推进的两大城市老工业更新实践。西端是首钢，非常幸运的碰到了冬奥，结合赛事等一系列重大活动需要得到了保护利用。东端是正在建设的北京行政副中心，其中张家湾工业区要转型成为北京“设计之都”新平台，也在推进一系列提升工作，在这个过程中，探索建设模式、投资渠道以及土地政策等，面对实操，解决更新中的实施性问题非常重要的。第三个特别有感触的是城市老工业区更新需要设计赋能，具有专业性特点。通过设计手段的赋能去实现我们的一系列愿景，城市更新实施项目，从设计入手，不光是我们常规的城市规划、建筑设计、景观环艺的设计，而是一个大设计概念，包括我们的运营、投资等，需要有专业性的整体谋划统筹，才能达到我们的一个愿景目标。从有机生长角度，着眼每个更新点的整体性，零星分散的每栋建筑每宗工业用地在细胞层面的新陈代谢，需要关注城市各项运行系统的健康、骨架系统的塑造，最终实现城市区域层面的高质量发展。而从场景塑造角度，需要关注技术链的融合性，更新不是我们传统意义的总规控规的用地功能安排，也不是规划建筑景观的技术时序推进，需要以终极场景营造为目标，将各类创意设计表达进行融合，将设计与建造运营融合。整体上来说，通过这么多年的发展，城市存量已经慢慢成为中心城区的主要空间资源类型。目前在北京规划建设范围内，有一半都已经建成，在中心城这个占比是90%，不包括范围外的山水林田湖。在每年征占用地中，近10年来存量用地的比例也在不断的增加，从39%到现在已经达到55%。通过对存量空间梳理，我们发现存量用地资源还很多，其中工业仓储需要重建以实现规划更新的，全市有30%，中心城区还有20%。今天我们的交流更多的是面向未来，我们未来怎么去更好的开展工作。当然，工业遗产保护在实操层面上，各地目前还有一些不同认识，就像阳老师说的，到底由谁来保护？另外，因为历史上大部分的国有工业用地都是划拨方式获得的，土地有偿制度之后通过低价出让拿到的工业用地占比少。我们在城市更新的过程中，怎么把产权人的利益、政府的目标、城市的发展、土地的效益等等方面，通过政策机制统筹协调好，实现合作共赢，北京还在进一步的创新探索。2、关于工人住宅一类的遗产及其涵盖的内容？唐燕：感谢许老师给我们做的总结，从政策、实践、设计、存量，包括我们未来的应对，都做了一个全面的总结。下面第一个问题问到阳老师，刚才许老师讲到我们对工业遗产的关注，可能最开始是关注工业建筑，后来是构筑物也在其中，再到厂区，再到园区，再到城区。南京有没有“一五”“二五”时期的工人住宅这一类遗产，还想听一下您对于工业遗产它所涵盖的内容和概念有没有一个导向性的说法？阳建强：今天我主要介绍的是工业建筑和构筑物，实际上我们这次保护范围的划定，包括保护的内容，很多老厂区都是有大量的工业社区，因为我们国家在“一五”“二五”期间，基本上都是在建厂的时候，相应地会整体考虑生活设施配套和工人居住区的建设。所以这里面的保护对象，应该是包括工业遗址、生产工艺流程、工业建筑物（构筑物），以及它的生产和生活的所有的内容。南京现在也在探索，就是说对一些老工业区里面的工人居住生活区如何更新改造。包括介绍的南通唐闸，它本身建工业镇的时候，考虑的就是一个工业社会，里面有大量的工人住宅，有各种层次的生活服务设施和配套，是一个整体。3、798模式是否可以模仿？工业遗产除文创、旅游、商业化之外，还有哪些可能的出路？唐燕：阳老师，刚才老师们都提到798，但是不是每个城市都有这种基因可以去做798？对于工业遗产除了走文创、旅游，甚至有些商业化的道路之外，我们还有没有其他可能？阳建强：因为798还是比较成功的，很多城市往往想模仿这种模式，但是光这种模式可能很难激活老工业区的活力，因为每个城市的文化氛围不同，产业基础不同，如果简单地模仿，更新改造之后一些老工业区的业态反而起不来。这里面可能还是要结合各地的经济水平，企业的发展状况，包括当地的城市结构等，要综合来判断。要创造一些新的路径，而不是单一模式的简单照搬。因为老工业区本身就蕴含着很多潜在的价值，所以要更综合地去分析它。4、陶溪川成功模式的背后，是自上而下，还是自下而上，还是两者的结合？唐燕：确实每个案例都有它的独特性，需要独立去分析和处理。接下来观众想问一下张老师，他们对您在陶溪川做的工作特别感兴趣，觉得在这个案例当中，成功背后至少能看到领导是有见地的，甲方是有追求的，规划师是有担当的，时代是有机遇的，您这种工作模式是自上而下？还是自下而上？还是两者的结合？为什么您碰到的这些合作伙伴都能够这么机缘巧合促进了共同理想的诞生？张杰：我觉得这位朋友的总结非常到位。我想到原野的一句话，说一个园子要做的好与坏，是七成主人，三成匠人。虽然我和我的团队，还有平行的合作团队，陆续工作了10年，实际上这个设计已经是泛设计的概念，不再是我们传统的，先做总规，然后控规，再做详规，这样的话菜都凉了，领导换届了，工作机会就失去了。陶溪川是一个工业的项目，还有我们以前做的很多其他的传统街区，我们也不用说谁是天才，天时地利人和，少一样我们都做不了，所以说是从上而下？还是从下而上？这两者都有，因为我们不是投资者，也不是决策者，我们能够做的，就是如果机会来了，我们能够再往前推一步，能够把握得住。我们要把这个事情做成，一定不要太在意自己，不要太顾及自己的面子。从专业的角度，我对这个事情的权衡要大于自己，当然也希望在这个过程中，领导要对这个事情大于他的位置，如果他想三年就立竿见影，那可能就是另外一个状态。过去讲天下为公，虽然我们不敢讲有这么大的胸怀，但是至少当一个重要的机会来了，你从城市、从社区、从专业的角度把它看成一个事情来做，而不是做一个活，这是我一贯给我的团队来讲的，一切的成与不成，都跟基本的出发点和工作方式有关系。在这个过程中，我们也没必要有什么架子，人家地方的人跑来找你，那就已经是对我们非常大的尊重，我们需要做的就是争取把我们认为对的，或者人家说的对，我们自己也认为是对的东西，变成一个可以落地的东西。景德镇这个项目那么大，干了10年，从市长、书记，再到市长，可以讲是三届领导都非常支持，没有这三届领导的大力支持，很多问题根本解决不了，这是讲的从上到下。当然领导也不可能每天都支持，他也不是做我们专业的，该你干的活你还是要干好的。刚才前面提到的798，我一般都不太敢去谈798，为什么呢？不知道大家有没有关注过艺术市场，那是跟金融资本和整个城市的产业人群和就业人群的结构有着密切的关系。包括景德镇的模式，景德镇有“景漂”，它这么做这个陶瓷就能做成，其他的地方如果没有“景漂”，没有其他什么漂，你也不一定是这个模式。前几年有很多领导找我，让我给做一个上海新天地，我说我做不了上海新天地，但我可以给你设计一个上海新天地，但是成不成我不负责，因为你那里就没有上海新天地所服务的产业人群。当然这里一个直接的结论就是说，工业遗产也好，其他历史的东西也好，你能用什么功能来支撑它，我们是不能杜撰的，这个东西不是靠创意做出来的，它是有规律的的东西，这个规律需要懂经济的人和懂市场的人跟我们一块来做这个工作。对于产业和需求之间我是有基本的专业认识的，这也是我们多年来观察全球城市是什么样的业态，什么样的城市空间，跟全球城市的城市功能和城市的就业人群相关的。从这个角度来讲，一个城市的故事，第二个城市是学不了的，你只能明白其中的逻辑，我觉得这个可能是我们能够做的。5、关于北京下一步工业空间转型的工作重点和导向？唐燕：谢谢张老师。我觉得张老师给了我们两点很大的启发：一个是机遇来的时候，我们不是仅仅当做规划项目的活，这也是刚才许老师讲到的实践工作和实践导向，这可能也是新时期我们规划人做城市更新需要重新去介入的。另外张老师还提出了一个很重要的经济上的话题，通过劳动力的工作带来这种生产和消费的扩张，进而带来全链条的经济复兴，都是很有启发性的。下面这个问题要请教许老师，北京现在疏解整治促提升的这种情况下，在腾退很多的工业空间，北京下一步工业空间转型的工作重点和导向，您觉得是什么样？是这种保护型的为主，还是机制上更多的突破，有更多新的产业的产生，或者是更多的政策松绑，能够让陶溪川这种类型出现。另外也会涉及到这种减量的情况下，这些工业空间怎么能够实现经济的平衡或者增长，因为它的建设体量可能不再增长，通过业态上来回补是不是可以实现？许槟：这个问题涉及的方面比较多。首先大的方向来说，我们所有的存量低效闲置工业仓储用地，如果它位于北京中心城区的话，随着我们未来城市的发展，它的产业肯定是首先要转型的，这是原则和方向。疏解转型后到底的发展导向是什么功能内容，首先要分析它本身的基因是什么样的条件，对于工业遗存首先要进行一系列评估，有的可能是工业遗产，有的可能到不了这个级别，可能是一些工业遗存历史建筑，或是一些构筑物，也可能是厂区的一些景观环境特色或者公共开敞空间，还有老工业非常有特色的是它的生产工艺技术方面的一些标志性、代表性的内容。然后在它的基因禀赋上，再看城市对于它的定位要求是什么。在转型方向上一定是增质提效，但是具体是什么样的业态？原则上来说，应该是对城市整体发展是一个正向的促进作用，到底是公益性的还是盈利性的，这个也是要看它需要为城市提供什么样的服务？现在整体来说，规划政策支持对城市功能的查漏补缺，目前主要是各类公共服务设施、市政道路实施的补短板，以及绿地广场等”留白增绿”的功能补充，公益性的渠道有规划政策支持。在具体实施操作上，要激活、盘活老工业用地，要考虑当时这些用地取得的方式是什么？刚才提到，大部分都是划拨的用地，在土地有偿制度之后有少量的低价出让用地。要考虑规划土地使用的方向是什么？刚说到公益的、非公益的，是否改变用地性质，更新过程中是否增加规模等。还有一个最重要的就是原用地单位的更新意愿，即使是划拨给用地也应统筹考虑，除非是城市公共利益的发展需求。如果愿意的话，采用什么样的转让、合作或自主模式，即使在转让中除常规的土地收储还是其它的形式也需要进一步探索。北京存量工业用地盘活的政策，各方面的基础研究起步的较早，从政策上还是应该引导原来的产权单位把低效闲置的工业仓储空间在政府的政策框架下合理利用，目前出台的可供实操层面的政策办法少，结合一些重点地区如副中心的建设、重点项目如北京文创发展一直在推进中，未来还是可期待的。6、工业区更新改造可能带来的社会公平上的挑战，也就是绅士化的问题？唐燕：谢谢许老师。许老师刚才很综合的讲到了，北京工业用地更新将来肯定是方向，包括推动原来产权单位做更新，一方面是城市的诉求、规划的约束，另一方面是工业用地自身的条件，包括产权方的意愿、取得的方式、更新的模式，像收储或者股权或者合作等等，也提到了北京现在很多这种探索性的工作。下面问题是社会公平性的问题，也就是绅士化的问题，阳老师您觉得随着这些工业区的改造更新，旧空间变得越来越好，格调越来越高，或者说越来越小资，在这种情况下，对原住的这些人是不是形成了冲击，是不是会导致新入住的这些更绅士化的一个群体，带来城市社会的不公，您怎么去认识这种城市空间更迭带来的社会公平上的一些挑战？阳建强：这个问题非常复杂，因为任何一个更新改造都会涉及到原有的生活空间和生活方式的改变，包括原居民的一些利益的触碰，有时候是非常矛盾的。因为可能更新改造之后，这里的房价，包括他的承受力会不会加大，所以我觉得这里面政府应该有个统筹的安排和引导。在市场上对于原来的一些居民应该有一些补偿，要营造一个具有更包容的生活环境，或者更公正的环境。因为现在确实在很多更新改造完之后，把一些老工业区原来的居民都搬出去了，这些问题可能需要引入一些社会空间的规划，包括一些引导性的公共政策。在更新改造过程中，一些新的人群的入住是肯定的，关键就是说在住的时候，能不能更包容，有更好的公共补偿政策，能够尊重原居民的意愿，留住原来的一些居民，尤其是在就业上面，能为原来的居民提供新的就业机会，让原居民能在这个地方有能力继续呆下去，这确实需要一个更加综合的大的社会规划。我觉得需要考虑很多深层的社会问题，可能在政策制定和推行上要考虑得更全面和更包容一些。7、关于工业区更新改造带来的绅士化问题及对在地人群的影响？唐燕：谢谢阳老师给了这些启发，包括对离开这儿的人的一些引导的措施，还有一些新的就业岗位，还有人群的包容，机会的创造等都很有启示。下一个是问张老师的问题，也是刚才提到的绅士化和对在地人群的影响。张杰：绅士化我同意刚才阳老师讲的，因为一个城市的产业更新，或者说一些大的深层次的变化，是不以少部分人或个别人的意志为转移的，在这个过程中的变化，比如说以前的国有企业改制，存在有些人利益受损害的过程，但是作为一个大的国家，它必然是这样的。但是问题是，作为一个社会的公平性，尤其是跟空间相关的话，选择权非常重要，走与不走，或者给钱多就走，我个人是持一种开放的态度。在有的例子中，在黄金地段就地安置，过几年房价翻了十几倍，老百姓可以卖掉走人，这就是我们看到的自愿搬离的过程，这就合理吗？实际上也不合理，实际上是一种公共政策效益的流失。从这个角度来讲，给老百姓一个选择的权利，我觉得非常重要。再一个，的确是有很多人在老城的居住条件不好，如果真做调研的话，可能绝大多数人说我不想走，但是我想就地上楼，这就是现实的矛盾。所以在这种情况下，一个地方如果被保下来，是作为一种公益产品的内涵的话，那么政府和社会就要有投入。如果这边不能拆，他又不愿走，那么政府有没有责任对其中一些有意愿改善自己生活条件的，他可能异地可以走的话，我想在很多城市比如说征收就是一个路子。我们很难一刀切，说这样就是绝对公平，那样就绝对不公平的，因为社会是多元化，每个人的生活的基准点和条件不一样，生存能力也不一样，我觉得给多数的人有一个选择权，同时国家或者地方政府应该有责任解决老百姓的基本的生活水平。如果说到了21世纪了，我们还不能用上冲水马桶，我觉得这个社会应该说是有责任的，这跟医保是一个道理。如果在操作过程中出现了很多法律不允许大家有选择权利，我个人的态度是坚决反对的。对于政府来讲，在比较复杂的大城市最难的就是区位的问题，是不是可以就近解决，而不是非得在原来那个萝卜坑解决，只要搬的不远，生活各种方面没有大的干扰就问题不大。像刚才阳老师讲的，比如说巴黎的社会住宅的混合度很高，你必须配套保障性住房，我觉得这是方法之一。当一个老区到了一定程度的时候，就应该提供保障性住宅，这个地段本身不一定是保障住宅。但是如果一个老区很大一片都成了非中低收入的住宅，我觉得就会出现社会问题。更应该避免把空间资本化之后，到最后弄完了没人住，城市都成了锁了一把大锁的地方，一升值就卖地，城市没了人就更不应该，我觉得那就是资本和人的对抗，政府的角色更有必要来解决这个问题。经常是牵扯到个人利益的时候，每个人都有自己的算盘，所以协调社会工作是极其复杂的，所以我觉得给大家一个选择的权利，同时政府应该能够解决一些基本的问题。另外一个就是，一些特别重要的公益的东西，到底是多少比例的人同意才可以做？是80%？还是100%？我觉得这个跟一个国家的历史和社会的现实状况有关系，跟城市治理和政治学关系特别大。8、我们会跟城市更新一直相伴，要充满乐观的态度、抱有积极的心态。唐燕：张老师有一个特别好的想法，可能对阳老师刚才说的是个补充，就是关于选择权的问题，其实空间可能因为属性的不同也是一种杠杆，其实这种杠杆它会发生作用，只要你不强制，或许选择权是一个挺值得去探讨的话题。下面请许总给我们做一个简单的总结。许槟：就像刚刚谈到的，我们与城市更新，不论是业内业外，都会一直相伴。在这个过程中，我们的认知肯定是在不断的发展迭代，我们对城市老工业更新的社会认知、技术工具、实施方式等等也在变化，我们每个人对城市更新给工作生活带来的正向促进作用，要充满乐观的态度、抱有积极的心态。

来源： 风财讯12月13日，全联房地产商会2020年会在京召开，本届年会聚焦“聚焦大循环 助力新消费”，凤凰网房产全程直播。当代置业(中国)有限公司执行董事、总裁张鹏提到：城市更新实际上是三个所指，第一个是趋势所向，大家也都知道地产开发商增量，城市化每年一个百分点，大约还有多少年，心里也都很清楚，不管是被动还是主动，花了一些时间去研究所谓的城市更新；第二是政策所指，国家把城市更新作为国家战略，指挥棒指到哪企业往哪打；第三个是居民所需，今年3月份疫情刚过的时候，我对进行了一次绿色宜居社区更新的大调研，在疫情以后，对户型、出行，对整个小区各项设施、设备服务有些新的考量，进行居民的不满意度调研，结果30%都是老旧小区，已经入住社区的居民提出来小区里面了有什么需要改造的地方等。城市更新实际上已经形成了非常大的市场，能不能看到，能不能抓取出来，做增量挣钱来的快，做这种改造就是“绣花针”，挣钱少，但是要不要干这个事，我们回来得出一个结论，确实要拿出一点精力来组织一个队伍，当成一个商业模式去研究。我关注的是能不能做，企业的资源禀赋是什么，在一一匹配上，一个是大拆大建，我们干不了，综合整治各位都讲到了，我举一个例子，有一次我跟首创的李总开人代会的时候，区域书记说几个开发商说说北京东城区老旧小区怎么改，我正想讲讲自己的见解，他说把这一片全部交给国企，我们作为民营企业参与是非常难的，不管是政策、资金、资本。所谓的有机更新，把过去“拆改流”，现在变成“流改拆”，这个就是企业和所谓城市更新，这么多分类，找到你擅长的事情 找到你想做的事情，把它作为一个事业真正的抓起来。

9月的北京，秋高气爽，金桂飘香。由中国指数研究院举办的“2020中国房地产品牌价值研究成果”发布会于2020年9月10日在北京国贸大酒店盛大举行。这也是中国指数研究院连续第十七年召开该发布会。来自中国人民大学国发院城市更新研究中心、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会等单位的专家和行业领导，以及数百名国内知名房企的嘉宾出席会议。作为本次发布会重点环节之一，“中国城市更新评价指数研究”启动仪式在与会嘉宾的共同见证下隆重举行。中指控股总裁兼中国指数研究院常务副院长黄瑜、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺、卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平作为共同发起单位代表出席仪式并启动课题研究，此举标志着中国城市更新的实践在行业标杆企业的引领下迈上了新高度，中国城市更新发展研究迈入了指数评价的新时代。四家单位共同发起城市更新评价指数研究中国城市更新指数评价研究由中国指数研究院、中国人民大学国发院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会和卓越城市更新集团四家单位联合发起。中国指数研究院基于多年沉淀的各类指数系统编制经验，统筹负责“中国城市更新评价指数”指标体系构建及实证研究工作；中国人民大学国发院提供专业理论指导；广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会提供行业指导及指数样本单位协调；卓越城市更新集团作为唯一的企业发起单位和样本提供单位之一，为课题研究提供市场案例和参考样本。新型城镇化背景下，城市更新已成为推动中国城市可持续发展的重要方式。在《国家新型城镇化规划（2014-2020）》、2015年中央城市工作会议中中央均提出要盘活城市存量资源，推进城市更新。同时，2019年底中央经济工作会议强调加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。城市更新已成为我国新型城镇化发展的重要方向。近年来，主要一二线城市更新项目快速增加，但针对城市层面、项目层面目前仍然缺乏全面量化更新结果的规范性指标。为了进一步用目标引领城市更新行业走向高质量发展，目前我国城市更新领域亟需建立一套系统化的综合评价体系，为政府审视政策成效提供依据，为企业衡量城市更新实践成效提供准绳，为城市居民了解自身的生活、就业环境改善度提供视角。有鉴于此，中国指数研究院、中国人民大学国发院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会和卓越城市更新集团四家单位立足行业和城市发展，基于经济、社会、文化及环境等维度，与城市更新优秀企业通力合作，构建中国城市更新发展评价指数体系，以总结经验，树立标杆，建立标准，提高城市更新水平，引领行业高质量发展，同时也可以更好发现中国城市更新开展过程中各个方面存在的问题与差异，为解决问题、传播先进理念与经验提供有效工具。卓越城市更新集团作为本次城市更新评价指数课题研究唯一的企业发起单位，将为课题研究注入新动力，并将为城市更新行业的发展做出理论与实践的双重贡献，这充分体现了卓越城市更新集团对行业发展的深层思考，以及一贯的行业情怀和社会责任。卓越入围“2020中国城市更新领先品牌”当天成果发布会上还隆重发布了《2020中国房地产品牌价值研究报告》，并同步揭晓“中国城市更新优秀企业”榜单，卓越城市更新集团凭借雄厚实力和在城市更新领域的突出表现，斩获“2020中国城市更新领先品牌”殊荣。 在论坛环节，来自中国指数研究院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会、中国企业评价协会、卓越城市更新集团、绿城中国等多家单位的专家领导围绕“存量时代，品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力” 这一主题展开了精彩论述和深入探讨。

3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京国贸大酒店盛大举行。包括中国企业评价协会会长侯云春、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中指研究院院长莫天全 、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、广东省房地产协会会长王韶、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺等专家领导及众多国内知名房企代表在内的数百名嘉宾共同出席会议。作为全国城市更新行业首个评价指数的中国城市更新评价指数研究于会上发布研究成果，隆重发布《2020中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》（以下简称《报告》），成为本次发布会的一大亮点。中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺，卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平作为共同发起单位代表出席仪式并发布课题研究成果，此举标志着中国城市更新的实践在行业标杆企业的引领下迈上了新高度，中国城市更新发展研究迈入了指数评价的新时代。四家单位联合全国首发城市更新评价指数研究。近年来，主要一二线城市更新项目快速增加，但针对城市层面、项目层面目前仍然缺乏全面衡量更新成效和结果的规范性指标和标准化体系。为了进一步用目标引领城市更新行业走向高质量发展，目前我国城市更新领域亟需建立一套系统化的综合评价体系，为政府审视政策成效提供依据，为企业衡量城市更新实践成效提供准绳，为城市居民了解自身的生活、就业环境改善度提供视角。有鉴于此，中指研究院、中国人民大学国发院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会和卓越城市更新集团四家单位立足行业和城市发展，基于经济、社会、文化及环境等维度，与城市更新优秀企业通力合作，于国内率先构建中国城市更新发展评价指数体系，以总结经验，树立标杆，建立标准，提高城市更新水平，引领行业高质量发展，同时也可以更好发现中国城市更新开展过程中各个方面存在的问题与差异，为解决问题、传播先进理念与经验提供有效工具。评价结果显示，各城市更新所处的发展阶段梯度分明，深圳表现最优。《报告》显示，2020年粤港澳大湾区广东区域9市的城市更新综合指数值为69，各城市指数值在52-89之间，目前城市更新所处的发展阶段差异较大，梯度分布明显。深圳、东莞、佛山、广州整体更新水平较高，在政策、管理、效能方面表现突出。中山、珠海、江门、惠州、肇庆加速构建政策及管理体系助力城市更新发展，城市更新仍处于持续探索阶段，未来仍将大力构建相关的治理体系。从政策评价结果来看，2020年粤港澳大湾区广东9城城市更新政策指数值分布在36-94区间，深圳政策指数最高，为第一梯队；广州、东莞、佛山3城政策指数大体相当，为第二梯队；珠海、中山、惠州3城政策指数为第三梯队，江门、肇庆2城政策指数为第四梯队。不同城市在政策完善度、政策精准度方面分化明显。从管理评价结果来看，2020年粤港澳大湾区广东9市城市更新管理指数值分布在68-97区间，深圳管理指数最高，为第一梯队；广州、东莞、佛山、中山、珠海5城管理指数大体相当，为第二梯队；江门、肇庆、惠州3城管理指数大体相当，为第三梯队。不同城市在机构健全度、专规完善度、市场参与度方面分化明显。从效能评价结果来看，2020年粤港澳大湾区广东9城城市更新效能指数值分布在41-86区间，佛山效能指数最高，东莞、深圳、广州3城效能指数相当，整体为第一梯队；中山、珠海2城为第二梯队；肇庆、江门、惠州3城为第三梯队。不同城市在规模及完成情况、经济效益、社会效益、人文效益方面分化明显。《报告》围绕评价过程中发现的问题提出七大政策建议。结合评价研究所发现的问题以及中国城市更新发展趋势，针对粤港澳大湾区广东9城未来的城市更新管理与实践，《报告》提出七大政策建议。包括更加注重顶层机制建设；完善行业操作规范与执行标准；健全城市更新专项规划体系；建立历史文化资源保护清单；政企协同，多举措、多模式调动市场主体；强化城市更新管理机构职能；促进政策的完善并保持政策的稳定。政策建议的提出将为湾区后续更新行业的更高水平发展提供了借鉴，推动湾区继续引领中国城市更新行业的发展。《报告》基于城市更新政策导向及行业实践特征提出十大发展趋势。随着我国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新是未来城市发展的新增长点。2020年底的中央经济工作会、2021年初两会政府工作报告均强调“要实施城市更新行动”。城市更新政策红利显现，其功能定位日益重要，需解决的问题更加复杂，既要实现城市空间形态的优化，也要解决城市产业的升级、功能的升级以及历史文化的传承问题。在这一背景下，《报告》提出，未来我国城市更新将呈现空间扩大、老旧改造、工改发力、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升十大趋势。整体来看，此次评价在行业内尚属首次，报告的发布能够为社会各界及行业各类参与主体提供更多的参考与借鉴。督促城市更新服务商在探索过程中不忘初心，推动政府的更新治理水平不断提升，使城市更新成为区域经济发展的新引擎和实现人民安居乐业的重要依托，助推城市拓展存量空间、促进产业升级、完善城市功能、推动社会公平，最终实现生产、生活、生态的高度融合与复兴。卓越入围“2021中国房地产城市更新优秀企业”榜单当天的百强发布会还隆重发布了《2021中国房地产百强企业研究报告》，并同步揭晓“2021中国房地产百强优秀企业”和“2021中国房地产城市更新优秀企业”等系列榜单，作为行业标杆企业和本次首发研究成果的中国城市更新评价指数研究唯一企业发起单位的卓越城市更新集团凭借雄厚实力和在城市更新领域的突出表现，再获“中国房地产城市更新优秀企业”殊荣，行业领先地位进一步彰显。卓越自2000年涉足旧改，至今已深耕行业20年，并于2013年成立全国首家城市更新集团公司。卓越城市更新集团业务涉及拆除重建及整村统筹等城市更新和土地整备各类型，更新范围涵盖旧商业区、旧工业区、旧村、旧住宅改造等众多领域，并在各领域均有标杆项目成功落地。经过多年沉淀，目前卓越城市更新集团已建立起一整套卓越特有的标准化作业流程和规范化管理体系，旗下专业人才团队超过500人，深圳市内合作项目已深入各行政区核心区域，同时全面覆盖粤港澳大湾区核心城市，并积极扩张至北京、上海、青岛等一线城市和GDP高增长城市。公司位居全国城市更新领先梯队，2018年起，连续当选广东省三旧改造常务副会长单位和深圳市城市更新协会会长单位。卓越城市更新集团长期关注行业发展，践行企业公心。作为本次城市更新评价指数课题研究唯一的企业发起单位，卓越城市更新为课题研究注入新动力，为城市更新行业的发展做出理论与实践的双重贡献，这充分体现了公司对行业发展的深层思考，以及一贯的行业情怀和社会责任。在论坛环节，来自中国指数研究院、广东省三旧改造协会、广东省房地产协会、卓越城市更新集团等多家单位的专家领导围绕“如何深耕城市更新、全面提升城市品质” 这一主题展开了精彩论述和深入探讨。审读：孙世健

南京小西湖街区“共享院”——刘家后园。 本报记者 邵 丹摄图为南京雨花苑老旧小区整治出新现场。 本报记者 赵亚玲 摄□ 本报记者 陈澄 白雪 沈佳暄今年全国两会政府工作报告提出，“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。这是“城市更新”首次被写入政府工作报告。专家认为，城市更新已成为都市更迭过程中一个极为重要的阶段和市场常态，实施城市更新行动，是解决城市发展中问题的有效途径，将大大提升城市品质，全方位提升居民生活质量、人居环境质量和城市竞争力。记者在调研中发现，围绕“老小区”“老街区”“老厂区”3个“老区”，江苏的城市更新行动正如火如荼地进行着。城市更新，让城市既留得住记忆，也看得到未来。撬动社会资本，老小区添了“高颜值”3月18日，记者来到南京栖霞区尧安新村北院，只见住宅楼外立面已出新为浅黄色，清新又雅致，曾乱堆杂物的废旧场地已被平整，简单划设了停车位，封闭式非机动车棚正在紧锣密鼓地施工……尽管还在改造中，但这个“高龄”小区已初展“新颜”。“以前小区环境脏乱，蚊虫多，下楼都没地儿去，现在环境好多了。”在健身设施旁闲坐的窦阿姨说。“小区最早的房子建于上世纪80年代，屋顶漏水、停车难、电动车没处充电，是居民居住的三大痛点。”参与改造的南京姚坊门物业管理有限公司工作人员刘明楼说，小区改造中开了几次居民议事会，协调居民意见。目前，小区已完成屋面防水施工、内楼道出新等改造，新增了32个监控探头，还通过挖掘闲置用地，新增了70余个非机动车位，大大缓解了居民停车难题，接下来还将推进管线下地、道路铺设沥青等改造。老旧小区改造是重大的民生工程、发展工程，更是推动城市更新的有效载体。据统计，江苏2000年前建成的老旧小区共10411个，涉及居民302万户，历经各地多年持续努力，已改善6000多个老旧小区，200多万户居民迎来宜居“新家园”，过上了“新生活”。今年，我省将改造1130个老旧小区，改造任务量是2020年的两倍。“我们正在进一步完善老旧小区改造意见、改造项目分类清单、老旧小区改造全流程操作指南以及编制老旧小区改造‘十四五’规划，并开始谋划明年项目的储备。”南京市物业指导服务中心副主任童声龙说，不同于过去“穿靴戴帽”的简单整治，这轮对老旧小区的“补短板”，从多方面看都是改造“升级版”。比如，南京将改造内容“菜单化”，分必选、应选、可选三大类选项，40多个子项，不仅有水暖气路等基础类改造，还包括配套设施等完善类改造和公共服务供给等提升类改造，方便居民“下单”。“我们鼓励引导各地创新探索，积累可复制可推广的城市更新经验。如动员广大居民积极参与方案设计、改造过程监督和后续管理维护等全过程，加快建立‘共建共治共享’新格局。”省住建厅相关负责人说，为吸引社会力量参与改造，还鼓励各地尝试让渡小区公共收益或相关设施一定期限的经营使用权等方式。实际上，围绕老旧小区改造，眼下，多地已迈开找金融系统助力、吸引社会力量参与等探索步伐。昆山市住建局老小区办公室主任徐通博介绍，昆山中华园西村改造由昆山国衡资产管理有限公司作为实施主体，进行立项、融资、建设，该项目总投资6560万元，获建行授信4500万元，主要改造小区房屋外立面、雨污水分流、内部道路、停车位等，目前改造已进入收尾阶段。改造后企业通过经营社区用房、收物业费、停车位出租等多种形式获取经济收益，最终实现改造工程的整体资金运营平衡。南京第一个市场化改造的老旧小区项目也已落地。南京建行溧水支行授信贷款近1.8亿元给溧水区永阳建发公司，对教工新村、康乐佳苑等老旧小区进行改造。“过去多年，老旧小区改造资金主要来源为财政资金，但政府财力投入有限，在新一轮量大面广的老旧小区改造中，探索更多市场化支持，不仅可以减轻政府的压力，也有利于更多项目的推动。”童声龙说。做个“微创手术”，老街区跳动“新脉搏”“在这条老街窄巷生活了大半辈子，从没想过家门口也能变成网红街区。”71岁的陈鸿荣是南京小西湖的原住民，然而眼前的一切却令他“陌生又熟悉”。同样的街角二层小楼，曾经墙壁上的砖块都摇摇欲坠，现在老宅里时常飘出浓浓的咖啡香；同样的独门院落，曾经里面堆满了家什杂物，现在百花争艳，成了游客参观歇脚的临街雅院；同样的青石老街，曾经只是买菜、倒马桶的必经之路，现在每隔几步就是一店一景，一转角就与春天撞个满怀……晋升网红地，古都老街用了整整五年。“小西湖的改造，就像一把小小的‘手术刀’在寸尺之间的肌理上游走，切割边界、织补情感。”说起老街的更新，南京历史城区保护建设集团董事长范宁这样比喻。作为项目建设的带头人，范宁很“贪心”，“既要保住街巷肌理、烟火气息、生活传统，更要引入时尚元素、新兴业态、现代设计，两者缺一不可。”问题的解决之道在于一个“共”字。“在这里，去留自愿，共商解决。”范宁说。一个院落里15户居民，只有2户不愿搬离，经过8个月的院内调解协商，最终达成搬迁共识；选择留下的年迈住户，不仅住进了改造一新的房子，还和规划师做起了“邻居”，共享同一个院落；把房子租出去的临街住户，一开始在附近租房当起了“监工”，当看到房屋结构没有变，外墙青砖也得以保留，这才放心住进新家。现在，这个“共”字被设计成了小西湖的品牌符号，在街区随处可见。一切都变了，一切又都没变。蜿蜒的街巷，传统的江南民居，街角的咖啡店、桌游室、虫文馆、24小时书屋……一批批慕名打卡的年轻人，用对生活满满的热情和活力感染着“陈鸿荣们”，老人们又在焕然一新的街区上看到了自己年轻时的影子。一把小小的“手术刀”，让小西湖“烟火”仍在，颜值已改。螺蛳壳里做道场。在江苏，越来越多“小规模、渐进式”的街巷“微更新”正在实施推广。去年年末，扬州雅官人巷、官风巷、薛家港巷等30条老街巷整治完成，不仅修复了古街面貌，还解决了过去下水道堵塞、道路易积水等“里子”问题；这些天，南通崇川区平安路美丽街区改造工程正紧锣密鼓地进行，在不久的将来，这里将按“一店一风格”的设计理念，建成兼具“幸福感、邻里情”的“网红街市”，“十四五”期间，共有50条街区将在崇川焕发新生；连云港海州区投入3800万元，给陇海步行街、盐河巷、民主路老街3个特色街区穿上“新衣”，整合周边“商、旅、文、居、教、游”资源，在活化文化设施的同时，提升消费环境。“城市空间是历史文化和情感记忆的载体，更是城市发展的立体博物馆。”省住建厅有关负责人表示，在以打造特色文化街区为抓手推进老旧街区的城市更新行动中，应留出空间让街区“自我更新、有机更新、持续更新”，植入城市基因、展现独特风貌、塑造公共空间，让街巷留得住“乡愁”，让人们触摸得到城市的脉搏。守住“工业遗产”，老厂区放飞“创业梦”来到位于南京江宁开发区的南岸瑞智文化创意园，这由9栋楼组成的园区，保留了电气行业龙头企业南瑞继保老厂址的历史风貌，同时又将科技文创资源汇聚于此，因此成为创业者的乐园。“目前，园区已入驻企业100多家，涵盖互联网、科技、特色服务等类别，形成了江宁区独树一帜的新型文创复合园区。”园区投资方上海大涵的工作人员赵丽告诉记者，得益于园区极佳的地理位置，企业入驻率超过90%，明显高于同行。南岸瑞智文化创意园只是江宁开发区推动城市更新的一个缩影，以盘活城市存量用地为重点，以发展新产业新业态为目标，一个全新的“百家湖硅巷”正在形成。名家科技大厦正位于“百家湖硅巷”内，两栋23层双子楼高高耸立，据江宁开发区楼宇办相关工作人员介绍，名家科技大厦建成后仅一年已吸引60余家科技研发、总部、现代服务业、科技创新平台等各类企业入驻。它的“前身”，却只是一个普通的驾校。“以入驻大厦的南京北大科技园为例，其定位于‘新一代通信技术创新应用中心’，以5G通信和未来网络产业为切入点，致力于打造成为北京大学在长三角的产学研示范性基地。”该工作人员介绍，北大科技园现已集聚各类企业25家，预计2021年底，累计孵化和引进企业数量将达到40家，销售额将超过1.5亿元。以“百家湖硅巷”为创新代表的老城有机更新，蕴含了空间组织、产业升级新思路，对于江宁开发区而言则是势在必行。作为连续3年在全国国家级经开区排名中位居前10的江宁开发区，其发展早已进入新阶段，一批较早入驻园区的工业企业与周边新建的小区、楼宇形成了鲜明的对比，城市更新迫在眉睫。然而，一个矛盾如影随形——对于大多数工业企业而言，费时费力的搬迁能不做就不做。“确实考验政府的智慧，江宁开发区则做到了‘一企一策’，同时提供‘保姆式’服务，科学化、人性化推进，多措并举，将这些园区‘弃角’转化为城市‘金边’，激发企业积极性，一道享受城市发展的红利。”江宁开发区一位相关负责人说。某外资企业早在1994年就落户江宁开发区，2018年，公司与开发区达成协议，搬迁至新址建设新厂区。“大规模的搬迁，对政府的‘店小二精神’提出了更高要求，我们必须做到全程护航，才能让企业安心。”上述负责人透露，所有搬迁，江宁开发区都要与企业一起算好经济账，尤其是帮助企业算清楚，新的现代化厂房将在转型升级方面带来多大收益，“上面提到的企业，在搬迁新址后，无需再像以前一样‘小补小修’，而是对新项目实施整体提档升级，极大提升了企业竞争力，也大大增强企业的搬迁动力。”旧厂房能够“功成身退”，城市更新才有了更广阔的空间。实际上，城市更新已不再仅仅归结为消灭“过时”的建筑，工业遗产在城市更新过程中的作用正日益体现。“工业遗产作为近代工业文明的产物，必将显示出其历史文化价值与精神审美意义，更能满足文化产业在各方面的巨大需求。”独立工业设计师朱观提出，在城市更新中，政府应充分挖掘利用工业遗产，以数字经济和创意经济为牵引，打造多业态混合新空间，成为聚集新消费、新玩法、新服务的区域新亮点和新增长极。

12月13日，聚焦大循环助力新消费——全联房地产商会2020年会在北京举行。当代置业(中国)有限公司执行董事、总裁张鹏出席活动，并针对“如何在城市更新领域寻找机会、规模性开发”议题表示，当代置业这两年也对所谓的城市更新做了内部的研究和探讨，实际上是三个所指：第一个是趋势所向，由于城市化率每年增加大约一个百分点，所以地产开发商增量可持续性不长久，不管是被动还是主动，地产商花时间研究的城市更新。第二是政策所指，国家把城市更新作为国家战略，所以指挥棒指到哪企业往哪打。第三个是居民所需，张鹏提出，今年3月疫情刚过时，当代做了一次绿色宜居社区更新的大调研，意在做增量，在疫情以后，对户型、出行，对整个小区各项设施、设备服务的一些新的考量。根据居民的不满意度调研结果显示，30%都来自老旧小区，这一块实际上已经形成了非常大的市场，虽然做这个业务的收入如同“绣花针”，但据当代置业研究得出，企业确实需要拿出精力来组织队伍做城市更新，要当成一个商业模式去研究。张鹏在现场提出，民营企业参与到老旧小区改造有一定难度，企业需要发挥资源禀赋做城市更新，在城市更新的众多领域中，企业需要找到擅长的事情、想做的事情，把它作为一个事业真正的抓起来。（文章来源：乐居财经）

上海，2019年12月16日—2019年12月12日，由上海财经大学国际从业资格教育学院、中国装饰新经济研究中心CCDR主办，上海城市商业更新改造专业委员会、戴德梁行、建筑之外联合主办的“2019CCDR新经济论坛——城市更新趋势与展望”在上海财经大学创业中心报告厅圆满举行。论坛邀请产业界、学术界、研究机构、金融投资和创新领域在内的各界专家，共同探讨城市更新和美好生活的关系，具有当代价值和时代意义。新中国成立七十周年，改革开放四十年，城市更新一直都在进行中，虽然不同时代有不同的内涵和不同的路径，但总的来说每一次经济的发展和转型，都会带来城市建设和更新交替作用下城市作为一个有机体的系统变化。2019年无疑是中国面临的又一次转折点，城市更新更是遇到前所未有的挑战和机遇，上海是中国城市更新的标杆，也是世界范围内的城市更新的超级样本。本次论坛由中国装饰新经济研究中心CCDR执行主任李亦军总策划，由“建筑之外”发起人、CCDR儿童空间设计专委会主任陈展辉作为学术总监，数字中欧.漫顿商学院行为经济学教授方光主持，主讲嘉宾包括中国房地产数据研究院执行院长陈晟、中国设计品牌计划总策划人吴浩、中国城市发展研究会文化和旅游工作委员会执行会长易介中、向北设计机构创始人李向北、上海国际设计创新研究院常务副院长苏运升、戴德梁行执行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海、Crossboundaries合伙人及联合创始人董灏、马达思班建筑事务所创始合伙人陈展辉。大会分设两组圆桌对话，参与嘉宾包括丁芳、郭启明、鲁刚、汤民、周文一、史迪威、李楠、张睿、薛洁、张思柱、吴计瑜，分别对“从城市更新到城市复兴”和“城市更新背景下的儿童友好”话题进行了精彩分享。中国装饰新经济研究中心CCDR执行主任李亦军致辞表示，“中国装饰新经济研究中心(CCDR)是上海财经大学国际从业资格教育学院成立的独立研究交流平台，CCDR旨在打造装饰新经济领域国内一流的顶级智库及开放型的学术研究平台，成为中国装饰与设计行业理论与实践研究的引领者与推动者，培养装饰与设计行业高端管理人才，建立中国设计师证书课程体系，国内率先推出了“高级设计经济师”证书课程、“设计工商管理总裁班”课程，为设计师补充商科知识体系，培养最懂经济学的设计管理人才。”马达思班建筑师事务所创始合伙人、“建筑之外”发起人、CCDR中心儿童空间设计专委会主任陈展辉谈到，“很多设计师可以做很多空间，但缺少对儿童的思考。我们建立开放的研究平台，去推动这个事情。从观念上来思考，所有技术、资本，对儿童产业都非常包容。城市在不断发展，但没有人优先考虑儿童。所以我们利用这个机会，将很多项目重新洗牌，以儿童为本。”左一：数字中欧.漫顿商学院行为经济学教授方光；左二：上海财经大学国际从业资格教育学院党总支书记张彦波；左三：中国装饰新经济研究中心CCDR执行主任李亦军；右二：中国企业评价协会城市建设与房地产专委会会长、中国房地产业协会市场与住房保障研究会副会长、中国房地产数据研究院执行院长陈晟；右一：中国设计品牌计划总策划人、中国建筑装饰协会设计委员会执行主任吴浩左一：中国城市发展研究会文化和旅游工作委员会执行会长、中国社会科学院中国文化研究中心特聘研究员、中央美术学院城市设计与创新研究院副院长易介中；左二：WACA世界华人建筑师协会城乡特色学术委员会副主任委员、同济大学建筑学博士、向北设计机构创始人李向北；左三：上海国际设计创新研究院常务副院长、同济大学设计与创新学院院长协理、同济大学上海国际设计创新学院可持续未来设计研究中心执行主任苏运升；右三：马达思班建筑师事务所创始合伙人、“建筑之外”发起人、CCDR中心儿童空间设计专委会主任陈展辉；右二：戴德梁行执行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海；右一：纽约普瑞特艺术学院建筑学硕士、Crossboundaries合伙人董灏中国城市发展研究会文化和旅游工作委员会执行会长、中国社会科学院中国文化研究中心特聘研究员、中央美术学院城市设计与创新研究院副院长易介中在《城市文化创意可持续更新方法》主旨演讲中谈及，“城市更新是一个很大的课题，是一个漫长的过程，由于土地等各方面原因，本来一个项目二三十年，全世界没有一个国家在二三十年内做一个大规模的城市更新，除了我们的祖国。我们没有这个说法，因为我们已经全面城市更新了。这个城市没有一个地方不是经过巨大的变化。城市其实没什么好更新的，盖房子谁不会，全世界最奇奇怪怪的房子都在中国出现。我们只需要更新脑，产生新的文化创意，不单单只是做建筑这个产业。从现有的空间里去补足文化多样性的版块，这是大家的责任也是最棒的商业模式。重新思考这个城市人民需要的文化多样性。做内容，让政府、投资人、顶级资源、消费者、行业专家有感，让他们WOW出来”WACA世界华人建筑师协会城乡特色学术委员会副主任委员、同济大学建筑学博士、向北设计机构创始人李向北在《从城市更新到文化复兴》主旨演讲中提出，“在很多地块的研究中可以了解到，地块经历了60年的持续更新，不是6年，6个月，而是不断的更新和改造。很多风貌区的改造，一刀切，局部产生新和旧的冲撞，我们需要打破这个概念，思考制度方面的创新，土地的资本，强度，人，指标如果不能改变，就会大大制约城市更新的增长，不同年代消费文化是不同的，面对问题采取的技术和手段也是不一样的。一条清溪，改变一座城市，一件作品，引爆一座城市，背后的逻辑，其实和城市是有关联的。”上海国际设计创新研究院常务副院长、同济大学设计与创新学院院长协理、同济大学上海国际设计创新学院可持续未来设计研究中心执行主任苏运升谈及未来社区职能更新时表示，“城市更新是符合热力学第二定律的，通过减熵，向同一个地方不断进化。从我们的手机，电瓶车，到房屋的改造，从展览馆到主题公园，都是信息不断复杂的过程。每一个优化过程，都是一次博弈。通过互联网，让大的项目化成小的项目，让投资人和底层的商家产生联系，由大的决策变成小的决策，这也和摩尔定律的方向一致。新的交互技术，新的硬件进入空间，跟人产生互动，帮助人类，智化城市。需求是第一生产力。通过可视化数据，可以得到很精准的计算，让智能硬件联系在一起就是区块连底层的逻辑。使每一个模块都可以被盈利，再被迅速复制，最后植入到城市机体中，让它变成有活力。”戴德梁行执行董事、华东区策略发展顾问部主管陈学海则在《从国际实践中解读城市更新内在动力》的主旨演讲中表示：“当前我国一二线城市陆续进入“存量时代”，城市更新成为“新常态”。根据发达国家的城市更新实践案例及先进经验，城市更新不仅仅是空间的更新和功能的置换，更是对于空间认识以及社会关系的更新和重构。城市更新的内在动力主要来源于城市可持续发展的诉求、开发商开发方式及经营理念的转变、投资者行为及资本的驱动、生产方式及生活方式的改变等方面。而在在城市更新的运作机制方面，更多通过专项职能机构和专业团队的整合，共同推动城市的永续更新。未来，城市更新将转向内在内容的更新，小微尺度的精细化更新和大片区的统筹更新将成为热点，同时城市更新更加注重多元功能的融合、新旧功能的对话、环境氛围的打造。在运作模式上，专项工作小组将整合社会各界资源，共同推动城市更新的进程。纽约普瑞特艺术学院建筑学硕士、Crossboundaries合伙人董灏在《城市更新与儿童成长空间》的主旨演讲中提出，“致力于让每个人成为更好的自己。产生效益会让大家都高兴，社会效益，经济效益，偏颇强调一方都不会成功。就像儿童店面的改造，理解人的需求，把各方组织在一起，才能产生更好的交流儿童服装产业其实是个难点，家长和儿童购物时都不在一起。设计出一个空间，让小朋友在里面钻爬。这个案例是全国消费量最高的，小孩子觉得好玩，百分百拉着家长去了，要理解消费者，理解人的需求，才能创造经济效益。”左一：上海国际设计创新研究院常务副院长苏运升；左二：中国设计品牌计划总策划人吴浩；左三：东原房地产开发集团有限公司副总裁丁芳；左四：IAA国际建筑学院教授郭启明；右三：杭州场域景观建筑设计有限公司执行董事鲁刚；右二：中国建筑科学研究院有限公司部门总经理汤民；右一：上海淮海商业(集团)有限公司副总经理周文一圆桌论坛之《城市更新与城市复兴》：首先标准化统一，再通过互联网复制。上海作为一线城市的代表，在成功之后会向二三线城市输出。如何把中国的案例变成可复制的，需要用到大数据，外加资本推动。最后能够触达c端，以前城市更新都是迎合开发商，而现在要触达到用户。左一：马达思班建筑事务所创始合伙人陈展辉；左二：上海元柏建筑设计事务所负责人史迪威；左三：上海李和杜筑室内装饰设计有限公司设计总监李楠；左四：海底捞联合创始人张睿；右三：“美好时代”、“小小美术馆”发起人薛洁；右二：上海城市商业更新改造专业委员会主任张思柱；右一：上海麦稞文化创意有限公司创始人吴计瑜圆桌论坛之《为儿童而设计》：儿童空间为什么这么重要，大部分设计师在做设计时主要是考虑空间，而不考虑内容，其实空间是除了父母之外最直接的，最影响小孩的，教材本身。论坛期间由上财国际从业资格学院书记张彦波和中装研主任李亦军为新一期的特聘教授、导师和本年度优秀毕业生颁发了聘书和毕业证书，为中装研2019年的“设计思维”和“儿童空间设计”课程教学画上圆满句号，同时为2020年的“城市更新”和“乡村振兴”模块的启动奠定了基础。颁发聘书仪式来源: 和讯网