成都房地产市场研究

2020年9月成都房地产市场月报-金九量价涨宏 观 信 息土地市场住宅市场商业市场写字楼市场公寓市场市场看点延伸阅读：中新知识城：千亿工程落地，购房补贴150万恒大逆袭，千亿重注投南沙「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？2020为什么要买房金九月，住宅供销迎来今年高位，其中供应大涨。。供应处于今年次高位，销售处于今年高位。本月供应新增35270套，供应面积434万㎡（数据统计不完整），同比上涨38%，环比上涨82%。住宅成交20789套，成交面积254万㎡，同比上涨57.6%，环比上涨2.2%。远郊价格环比小幅小跌，其它区域环比上涨。本月大成都均价13811元/㎡，同比上涨18.5%，环比下跌4.0% 。主城区均价21471元/㎡，环比上涨4.3%，同比上涨13.9%。天府新区均价20456元/㎡，环比上涨6.1%，同比上涨25.0%。近郊均价14806元/㎡，环比上涨6.0%，同比上涨19.4%。远郊均价8396元/㎡，环比下跌0.9%，同比上涨5.4%。库存同比上涨17.3%，环比上涨7.4% 。截止本月末库存2602万方，同比去年同期上涨17.3%，环比上涨7.4%。

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

来源： 凤凰网房产成都站零售物业市场2020年上半年成都零售市场有两个新项目开业，分别是位于大源区域的花样年成都红唐购物中心和位于建设路杉板桥区域的招商花园城，全市购物中心总存量达到604.0万平方米。疫情影响持续发酵，上半年零售市场需求走弱，全市购物中心平均空置率环比大幅上涨5.6个百分点，达约10.1%；核心商圈平均空置率涨幅小于非核心区域，其中市中心标杆项目运营状况仍旧稳定。百货方面，虽然市场一季度录得千盛百货晋阳店闭店离场，但上半年绝大多数百货运营稳定，整体入驻率没有太大波动；春熙路区域部分项目稳步提升租户品质，调整运营策略，客流已恢复至疫情前正常水平。由于全市范围内不少购物中心出现掉铺现象，租金承压，首层平均租金小幅下调，环比下降约0.2%，报人民币431.2元每平方米每月。上半年成都零售市场租赁活跃度明显降低。与去年同期相比，新成交的租赁数量大幅减少。新开品牌仍由零售业态主导，且占比较同期水平有所上升；而餐饮品牌所占比例则出现较大幅度的下降。从细分业态来看，上半年零售类新开品牌中，服饰类品牌占比下滑明显，而配饰美妆类品牌所占比例增幅较大；服务类业态中教育培训类品牌占比大幅上涨；新成交的餐饮品牌中，正餐类品牌比例较去年同期有所上升，而快餐和饮品类品牌占比则出现不同程度的下降。尽管疫情影响下众多品牌放缓开店步伐，成都市政府仍旧继续推动国际消费中心城市建设和首店经济，积极吸引国内外品牌来蓉拓展。成都市场上半年录得多个知名首进品牌，典型案例包括，日本高端设计师品牌山本耀司Yohji Yamamoto 大陆首家旗舰店亮相远洋太古里，美国时尚设计师品牌Alexander Wang中西部首店落户银泰in99，加拿大著名羽绒服品牌Canada Goose西南首店和意大利潮流品牌MSGM成都首店均于国金中心开业。餐饮品牌方面，日本人气芝士蛋糕品牌LeTAO和甜品品牌东京牛奶芝士工坊首进成都，入驻远洋太古里。此外，上半年多家美妆集合品牌在市场上表现亮眼，高端美妆品牌买手店HARMAY西南首店入驻晶融汇一期；新兴彩妆集合品牌也加速布局成都市场，例如国产彩妆品牌集合店 WOW COLOUR上半年在成都购物中心接连开设4家门店，平价彩妆集合品牌调色师The Colorist则先后进驻包括大悦城、环球中心在内的7家购物中心。虽然受疫情影响，成都零售市场整体空置率持续攀升，但同时也帮助加速了品牌革新和市场优胜劣汰，以及在逐渐步入后疫情时代的当下，给现有项目提供了调整升级的契机。上半年成都零售市场整体空置率持续上涨，三年来首次突破10%，具体原因，一是因为之前市场平均租金连续上涨以及品牌销售额受疫情影响下滑，众多品牌迫于不断增加的资金压力，决定缩减开店成本，亦或是品牌方加码线上零售，从而开始调整实体门店的数量和面积；二是由于疫情在一定程度上改变了消费习惯和消费需求，因而一些项目主动求变，考虑进一步调整和升级租户结构与品质。分业态来看，上半年成都市场上退租的品牌中零售业态占比超过一半，但与去年同期相比，所占比例出现明显下滑；而餐饮类和服务类品牌退租比例均比同期水平有所增加，具体来说，退租的服务类品牌中教育培训类品牌所占比例大幅上涨，餐饮类品牌中休闲餐饮类品牌退租比例也有较大幅度的上升。尽管如此，从某个角度而言，上半年空置率的大幅上涨对于整个成都零售市场也有积极影响。一方面，疫情加速了市场的大浪淘沙，留下抗风险能力较强、调整应变能力更好的品牌；也让之前急速扩张的品牌重新审视自己的拓展计划，更加关注消费者的真实需求。另一方面，如何调整现有的租户结构，提升租户品质，已成为项目改善当前运营状况的关键。虽然受疫情影响，部分项目或会延迟原定开业时间，但是就目前市场上可获得的信息来看，2020年下半年预计仍将有大量新增供应进入成都零售市场，届时或将进一步加剧市场的调整和变革，全市购物中心平均空置率短期内也许难以回落。另外，国内疫情尚未结束，未来零售市场还是存在很多不确定因素，因此零售商方面目前大多仍旧持观望态度。甲级写字楼市场2020上半年，受全球经济环境和新冠疫情影响，部分项目推迟入市时间，全市仅迎来万科文创大厦单个项目入市，为市场带来5.6万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼市场存量增至330万平方米。在需求端，今年上半年成都甲级写字楼市场活跃度持续走低。录得全市净吸纳量约为负2.5万平方米，新增租赁面积约27万平方米。第二季度企业退租情况明显，全市甲级写字楼退租面积较去年同期上涨75%。加之新项目入市，多方因素推动全市空置率小幅上升至24.0%。租金方面，分阶段来看，虽受疫情影响，但年初全市整体租金相对平稳，二季度开始，部分业主下调租金，且对成交价格预期降低，优质客户议价能力明显提升。上半年成都甲级写字楼市场平均租金报人民币101.3元每平方米每月，同比下降1.3%。金融、信息技术和房地产为上半年成都甲级写字楼市场新增租户来源前三位，占新增成交总面积60%以上。近年来，成都陆续出台了多项金融政策，在搭建普惠金融体系和扩大对外开放度等方面提出有力措施。今年上半年，成都市政府联合人民银行成都分行联合发布的《成都市金融科技发展规划（2020-2022）》在引进金融科技人才，打造金融科技研究机构等方面提出相关举措，为金融科技相关企业的发展营造良好生态环境，有效推动金融业的可持续性发展。在加快建设具有全国影响力的科技创新中心目标下，成都大力发展信息技术产业。市科技创新大会上发布的多项措施不仅为科技型企业提供发展平台，还鼓励发展行业大数据中心和建设现代数字城市底座等新兴信息技术设施。加上线上游戏，远程办公、在线教育等领域在疫情期间快速发展，在政府培育和市场趋势的双重作用下，信息技术相关企业在蓉办公需求进一步增长。另外，疫情发生后，国开行四川分行同市发改委提供专项资金支持重大项目建设，其中东部新区、城市更新及养老健康地产的建设或将继续促进房地产行业办公需求释放。值得一提的是，第三方办公在今年上半年的运营出现分化现象。一方面，大部分商务中心和联合办公企业不仅暂停其拓展步伐，个别品牌不得不在融资困难和疫情爆发的双重因素影响下调整项目布局，缩减承租面积；另一方面，包租类运营商由于拥有具有价格优势的项目布点和更多小面积的可租赁空间，更容易满足中小微企业的办公需求，上半年录得部分包租类运营商在非单一业权楼宇稳定扩张。另外，为吸引租户促进成交，一部分运营商不仅提高渠道佣金并推出成交奖励政策，而且对优质客户在租金方面的让步尤其明显。维系现有租户关系和提升客户稳定性以避免客户流失或将成为第三方办公运营商及业主方的重要考量。2020年下半年，全市甲级写字楼市场预计将迎来超过25万平方米的新项目入市，其中位于中央商务区的丰德成达中心的入市将有望为成都传统优质写字楼区域注入新活力。国内疫情反复，海外风险因素增多，经济下行压力增大，部分行业如零售与贸易，酒店旅游和线下教育的发展持续受阻，但与此同时，保险、线上服务行业以及信息技术服务等产业预计将迎来发展新机遇。自疫情发生后，国家和省市政府积极推进“复工复产”，全力保障经济稳定运行，下半年成都写字楼租赁市场活跃度或将回升。

2020年的成都土拍已经拉开帷幕。1月16日，天府新区118亩土地溢价成交，成都土拍市场开了一个好头。土地在业内被视为“面粉”，作为新房一个重要的成本要素，一定程度上，决定了未来的“面包”（成品房）价钱。回首2019年的土拍市场，哪些数据值得关注？哪些变化值得留意？封面新闻记者梳理成都公开拍卖的土地供应及成交情况，从价格到区域、从面积到房企，帮你读懂土拍，洞见2020年的成都楼市。1供应成交双涨封面新闻数据统计，2019年全年，成都市通过公开拍卖方式总共供应239宗土地，面积合约19153.56亩，其中成交204宗，面积合约16637.45亩。同比2018年，供应增量39宗，合约2178.25亩；成交增量25宗，合约1349.89亩。从全年来看，年初、年中、年终3个节点是2019年土地集中供应期。其中12月放量最明显，推出3923.586亩地且全部成交，供应量超过全年的四分之一，土地出让金收入达329.7579亿元；而6、7月，则因为一圈层土地集中供应，月度土地成交均价高涨，并在7月到达峰值10645.7275元/㎡，这是成都土地市场月度成交均价首次突破万元门槛。区域数据上，都江堰、龙泉、成华分别以1841、1291、1197亩夺得年度成交面积前三。此外青羊、双流、青白江、天府新区、高新区推地也十分积极；整体看，东、西3-4环间是2019年主城推地的主力区域。也就是说明后两年，新房供应主力区域，大概率也是这些地方。2面粉价格刷新价格方面，2019年土拍出让金总收入1261.91亿元，地块成交均价5600.33元/㎡，平均溢价率14.61%。同比2018年，年土地出让金收入增加366.8亿元，成交均价增加2209元/㎡，上浮较大。2019年产生37宗万元单价地及18宗15亿元以上的总价地，而目前成都最高楼面地价19800元/㎡、最高成交总价60.5964亿元，也均在2019年内诞生。此外，锦江、青羊、金牛、成华、双流、龙泉、都江堰、简阳、天府新区等多区域楼面价也均在年内被刷新。2019年拍卖的地块，一般来说会在2020-2021年陆续推出新房产品。购房者仔细研究区域和价格数据，应该可以对今年买房的重点关注区域，做到心中有谱了。比如刚需购房者，重点就不用放在供应少但均价贵的锦江区，可以关注一圈层中供应量大，但均价相对更低的成华区，捡漏机会更多。3成都轨交成“最大地主”2019年成都拿地企业多为国企央企，其中又以本地国资房企居多，民企延续2018年态势表现依旧平淡。其中成都轨交、成都城投、华侨城居年内新增土储量前三位。成都轨道交通集团更是以3155.8亩的拿地量位列第一，比第二名多1281亩，比第十名多2794亩，是2019年名副其实的“大地主”。但其拿地项目多为TOD用地，因此，业内人士认为今年拿地较少的传统房企，后期或将与这些地主合作开发项目。今年土拍一大特点是出让要求愈发严格，例如要求“现房销售”、引进高规格产业、公司；无偿配建人才公寓、体育场、学校等。对房企来说，拿地成本和难度都在增加。传统龙头房企如万科、保利、恒大、融创、碧桂园、中海、蓝光等，在2019年表现依然十分沉寂，通过公开拍卖仅摘得1宗土地甚至没有新增土储，拿地难度愈增。龙头房企尚且如此，资金压力更大的中小房企，在成都通过公开拍卖拿地，难度非常大。但外地房企，对成都的看好，并没有减弱。成都凭借强大的城市发展及投资潜力，持续吸引着外地企业入驻。2019年成都土拍市场的新面孔，包括香港新华集团、雪松控股、禹洲、正荣、越秀、蓝城、珠海华发、五矿、平安9家外来企业，及恒邦、金雁2家川内企业均在年内现身，独立拿地。此外，还有一些久未在成都拿地的老面孔，如炎华置信、邦泰、雅居乐、同森、首创、金融街、远鸿、合信、中梁、朗诗、正黄、招商、弘阳，也新增了一些土储。值得一提的是，恒邦在与香港新华集团合作拿地以后，2019年内第二次出手，就独立拿地了。是恒邦首次以独立身份亮相成都土拍。根据出让文件显示，恒邦竞得的地块靠近东安湖体育中心，属于龙泉驿区产业项目用地，商业部分将用于建设五星级酒店、商业楼宇等商业设施，其中五星级酒店须于2021年7月31日前完成主体结构封顶且在34个月内建成投运，还须配建并无偿移交社区综合体和幼儿园各一处。有业界传闻，恒邦配建的五星级酒店或将与万豪集团合作，引入龙泉驿区首座万豪酒店。4TOD成年度热词伴随着地铁、高铁等公共交通的快速建设，成都，正迎来 TOD 发展的 " 黄金时代 "。这在2019年成都土拍市场上表现的尤为明显，2019年内共拍卖出让25宗TOD项目用地，面积合约3346.3亩，共涉及17个TOD项目，如成都东站、行政学院、新津、陆肖、昌公堰等，覆盖一、二、三各圈层及两大新区。最终，除雪松控股、五矿、华润各竞得1宗TOD项目用地外，其余22宗均由成都轨道交通集团竞得。什么是TOD呢？TOD，英文全称 "Transit Oriented Development（以公共交通为导向的发展模式）"。具体是指以公共交通站点为中心，5-10 分钟步行路程为半径，形成以满足工作、商业、居住、休闲等多功能的站城空间、区域中心，或者城中城。TOD 不仅能缓解 " 城市病 "，" 轨道交通 + 物业 " 等模式还能提升沿线商业价值，优化城市结构及资源配置。未来在成都买房，或许你会优先考虑TOD项目。封面新闻记者 毛茂沙 制图 黄益辉注：数据统计自成都公开拍卖的土地市场，封面新闻统计亲历成都二环法拍房，一夜暴涨38.5万和我们分享你的买房故事这里是最好的倾诉平台扫码，小编拉你进封面房产粉丝交流群华西都市报房产官方资讯

来源：价值领地▎市场分析丨By：世联评估天府新区概述天府新区成都直管区，即成都市天府新区，是国家级四川天府新区内由成都市直接管辖的区域，于2013年12月成立，位于成都市区南部，地处天府新区暨天府新区成都片区的中心区域，是成都市“双核共兴”的两个中心城区之一。自建设序幕拉开至今，成都市天府新区初见成效。图片来源于网络成都市天府新区形成了一城两区的格局，一城为天府新城，两区分别为创新研发产业功能区、南部现代农业科技功能区组成。图片来源于网络串联各功能区组团与中心城区，组团与组团之间的交通枢纽已呈现。贯穿南北的有主轴线天府大道、剑南大道、益州大道、夔州大道、利州大道五条主干道；东西有成环路、沈阳路、武汉路、科学城中路、成都第二绕城等主干道及以其发散的交通网络。轨道交通有南北向已开通的地铁1号线、5号线，已官宣于9月27日开通的地铁18号线以及进入开通倒计时的6号线、等，东西向有规划的11号线、14号线、19号线等，使成都市天府新区未来基本实现每800米一个站点。天府新区房地产市场天都新区成都直管区着力打造公园城市，怀抱着把城市“嵌”进公园里的理念精心布局，在交通布局日益完善的变化中，其楼市也悄然变化。1土地市场土地端：2020年至今，天府新区成都直管区已成交住宅用地15宗，平均溢价率53%，平均楼面地价12,100元/㎡；相比以往，土地价格明显上涨，最高楼面价已达到17,299元/㎡，由德信地产竞得，2019年成交楼面价最高为13,956元/㎡。2020年1-9月天府新区成都直管区住宅用地成交情况2020年1-9月天府新区成都直管区住宅用地成交分布情况2住宅市场住宅端：天都新区成都直管区在售的住宅楼盘较少，目前在售楼盘仅1-2个，大部分预计下月中下旬开盘，且主要集中在天府中心板块，麓山板块有少量楼盘，整体价格区间在精装25,000-30,000元/㎡不等的电梯高层，户型以改善型套四为主，兼有少量套三；兴隆湖板块目前在售新盘极少，中铁·悦鹿府即将推出1,158套高层、洋房物业，整体均价20,000元/㎡；据了解，兴隆湖板块龙湖天境上周开盘，价格精装23,000元/㎡，周边价格区间在21,000-23,000/㎡不等。近期天府新区直管区将推出楼盘信息如下：3非住宅类物业非住宅类物业：住宅类新盘推出较少，且由于政府限购，限制部分购房者需求释放，因此公寓及其他类物业填补了这个空缺，公寓价格区间在11,000-15,000元/㎡居多，在售的公寓及其他类物业如下：总结天府新区成都直管区作为未来的城市中心之一，其周边的教育、医疗及商业配套逐步完善，楼市也在建设中不断看涨，地价今年涨幅明显，高地价已经达到17,000元/㎡的楼面价，新推出楼盘价格20,000元/㎡起步，一般价格区间25,000-26,000元/㎡；随着各种产业落户、总部基地及科学研究中心的逐步建设，天府新区成都直管区将建成为新经济聚集区，未来发展前景广阔，楼市发展潜力大。本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

第一太平戴维斯发布《2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展望》报告，对成都最新的商业和住宅地产趋势进行总结和分析，报告显示：零售市场调整继续，国货回潮，夜间经济发掘城市消费潜能；甲级写字楼租赁需求略有回暖，平均租金仍小幅下滑；住宅供应量持续减少，成交均价小幅上涨。零售物业市场2019年第三季度，成都零售市场没有新项目入市，市场总存量维持在650.4万平方米。市场整体延续上半年的调整态势，平均空置率仍为4.9%，与第二季度持平。市场需求保持活跃，部分项目租金收入稳步上扬，支撑全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨0.2%，报人民币436.2元每平方米每月。需求端，伴随越趋多样化和精细化的消费需求，娱乐类创新业态和针对特定消费群体的细分业态加速涌现和布局成都零售市场。娱乐品牌方面，国内首家室内飞斧俱乐部功斧熊猫、融合拳击场馆和酒吧的KOB均于建发鹭洲里负一层开业。人气茶饮品牌继续深耕成都市场，本季度见证喜茶于来福士广场、九方购物中心和锦华万达广场连开三店；奈雪的茶进驻银泰城。此外，咖啡品牌季内扩张迅速，上海新兴咖啡品牌Manner Coffee首进成都，选址国金中心和仁恒置地广场。政府上半年公布“首店经济“政策，鼓励发展各类品牌城市首店，持续为成都零售市场注入活力。本季度首进成都购物中心的品牌集中在配饰、化妆品和餐饮类。例如，世界顶级珠宝品牌Harry Winston大陆第四间直营店和鞋履品牌Golden Goose中西部首间直营店均落户太古里一层；瑞士高端护肤品牌La Maison VALMONT中国区首店进驻国金中心；来自英国的炸鱼薯条SCOTTS中国首店亮相太古里，香港餐饮品牌Elephant Grounds也于太古里开设西南首店。近些年，面对国外品牌大举来华扩张的竞争压力，越来越多的国产品牌通过拓展销售渠道、更新产品线、强调中国元素、与流行文化结合等方式积极进行创新和转型，重新定位和提升品牌形象，以期吸引新一代消费者，从而焕发新生。季内典型成交案例有，中国李宁全国首家全新形象旗舰店落户太古里；从去年底开始在成都市场加速扩张的老牌羽绒服品牌波司登本季度在武侯万达广场和银泰城再开两店；继全球首家概念店亮相春熙路后，国产美妆品牌完美日记进驻凯德新南；老字号凉茶品牌王老吉也开始在传统渠道之外寻求更多样的增长方式，本季度于来福士广场开设全新“1828王老吉”茶饮店，为消费者提供更多产品选择，以拓宽消费客群。另外，大白兔奶糖携手GODIVA于国金中心开出快闪店，以全新的方式重新包装演绎经典产品，同时推出抱枕、唇膏、香氛等周边商品，怀旧又紧跟潮流，易引发年轻消费者共鸣。今年8月，成都对外公布35个夜间经济示范点位，正式加快发展夜经济，挖掘夜间消费全新动能，进一步促进城市消费增长。本季度众多酒吧品牌接连进入购物中心开设门店，延长商场营业时间，充分挖掘周边区域消费潜力，为商场运营发展注入新动力，例如酷里南、MATATA酒吧进驻建发鹭洲里，TAO入驻339欢乐颂。展望第四季度，成都零售物业市场将迎来约22万的新增供应。2019年前三个季度，市场一直呈现调整态势，年底的集中供应或将进一步刺激释放市场需求，空置率可能小幅下探。预计整体市场将维持乐观情绪，支撑全市购物中心平均租金保持稳步小幅上涨趋势。品牌方面，随着市场逐渐回归以产品和消费者为核心，许多品牌的开店策略将从单纯追求数量增长转向注重提升门店服务质量和体验感，打磨产品品类和质量，以及线上线下市场并进的方式；与此同时，为更有效地触及消费者的需求，品牌将做出更多本土化和数字化的创新尝试。甲级写字楼市场2019年第三季度，成都全市未录得新增项目入市，甲级写字楼总存量维持在320万平方米。市场需求在历经上半年持续走低之后，本季度有较大幅度回升，录得净吸纳量5.3万平方米，推动市场空置率下降1.7个百分点至20.8%。新增租赁行业来源方面，金融、房地产和信息技术三大行业仍旧是本季度租赁最活跃的行业，分别以21%、17%和15%的占比贡献了全市甲级写字楼一半以上的新成交租赁面积。虽然政府对以小额贷企业为代表的新型金融的强监管政策依旧，但在加速建设成为国家西部金融中心的目标下，成都金融业获得了稳步发展。在由英国智库Z/Yen集团与中国（深圳）综合开发研究院共同编制的第26期“全球金融中心指数报告（GFCI 26）”中，成都本期排名上升14位，目前排名全球第73名，金融行业的迅速发展支撑该行业在写字楼市场活跃的租赁需求。今年上半年，成都市高新技术产业实现营业收入4,755亿元，同比增长14%，在加快建设成为全国重要的科技中心的道路上稳步快进，企业办公租赁需求持续释放，本季度贡献出新增租赁面积的15%。正如第一太平戴维斯在今年上半年市场报告中所述，第三方办公空间运营商在成都甲级写字楼的拓展步伐持续放缓，本季度仅录得一宗成交。租金方面，虽然本季度净吸纳量较上季度略有回升，但市场需求活跃度较2018年比相去甚远。有部分业主及第三方办公空间运营商明显下调租金，也有个别项目通过提高免租期的方式以期吸引客户达成租赁成交。继上个季度租金走势迎来转折之后，本季度市场平均租金继续下挫，环比小幅下降0.3%，报人民币102.7元每平方米每月。近年来，省市政府积极推进保险服务发展，多次颁布政策，提出完善保险业市场体系、拓宽保险服务领域、提升保险服务水平等措施。《成都市人民政府关于加快发展现代保险服务业的若干意见》中更是明确指出，到2020年，成都要构建全国领先、辐射西部的保险市场，发展成为中西部保险中心。保险行业机构近几年在成都的发展呈繁荣景象，办公租赁需求持续释放。今年以来，成都甲级写字楼中，保险类子行业在金融行业的新增租赁面积占比呈持续上升趋势，由一季度的7%上升至本季度的17%。2019年第四季度，位于金融城区域的天府国际金融中心项目预计将交付入市，届时全市甲级写字楼市场面积将达325万平方米。从全年来看，成都甲级写字楼市场新增供应量将低于20万平方米，供应量连续两年回落。所以在当前经济前景不明朗的情况下，即便市场租赁活跃度未大幅上升，预计写字楼市场空置率也不会出现大幅波动。住宅市场2019年第三季度，成都主城区一手住宅供应量大幅减少，环比下降约44.6%，仅为63.0万平方米。一手住宅市场需求仍较稳定，本季度主城区一手住宅成交量达79.7万平方米，环比略微上升0.9%。主城区一手住宅成交均价相较第二季度小幅上涨1.5%，达人民币约17,663.8元每平方米。与主城区相比，一手住宅供应相对充分的传统近郊区域，本季度供应量仍环比下降10.4%至279.3万平方米；成交量环比微涨0.8%，约为271.3万平方米。近郊一手住宅成交均价环比上涨3.5%至11,928.3元每平方米。第三季度主城区住宅用地成交量继续攀升，环比大幅上升55.0%，成交面积约63.5万平方米。与此同时，主城区住宅用地平均楼面地价环比小幅下降约5.2%，至11,668元每平方米。与之相反，传统近郊区域住宅用地成交量继续下滑，环比下降27.9%，至70.2万平方米。近郊成交住宅用地楼面均价延续上一季度的上涨势头，环比小幅上升4.5%至7,896元每平方米。9月1日起，《成都住房公积金提取管理办法》正式实施，极大简化了提取公积金的申请流程，有效促进住宅市场健康发展。展望2019年第四季度，随着主城区住宅土地成交量不断上升，预计主城区一手住宅供应量或将有所回升，市场供需紧张局面将得到进一步缓解。

【房地产进入性调研】成都-内江市城市房地产市场进入性研究宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房2019年年度地产公司签约排行（含车位 数据来源内江市房管局）1、内江邦泰置业有限公司 4771套2、四川万晟房地产有限公司 2760套3、内江市宏旭置业有限公司 2052套4、内江金科弘峻房地产开发有限公司 1998套5、四川兆信投资发展有限公司 1625套6、内江市鸿通房地产开发有限公司 1544套7、内江市远景置业有限公司 1435套8、四川弘晟天街房地产有限公司 1412套9、内江传化置业有限公司 1229套10、内江邦泰雅居置业有限公司 1189套2019年内江房地产均价为6331.30元/㎡，同比2018年均价5870.26元/㎡，增长幅度7.3%土拍数据截止2 0 1 9 年1 2 月， 内江市本级（ 主城区） 共放出（ 拍卖） 住宅用地1 3 宗， 总供应面积： 1 1 4 . 4 万平方米（ 1 7 1 6 亩）

· 零售物业市场整体呈回暖态势，求新求变成为贯穿全年的市场主音调。· 联合办公和高新科技企业崛起促使大面积租赁频出，甲级写字楼市场进入拐点之年。· 住宅市场供应减少拉动价格稳定上涨，土地市场不断升温，购房需求外溢至近郊区域。· 大宗交易投资市场逐渐升温，成交数目创历史新高，成都投资价值显现。零售物业市场2017年成都零售物业市场整体呈回暖态势，求新求变成为贯穿全年的市场主音调。年内共录得9个新项目开业，新增供应共计约78万平方米，推动市场总存量达到约537万平方米。其中，中高端项目银泰中心in99助力高新南区商圈提档升级；武侯吾悦广场、中铁建186Mall等7个社区型项目不仅填补城市部分区域长期欠缺的零售商业空白，还通过主题营造强化场景力求精准迎合日趋在地化的消费需求。年内品牌拓店频繁，且部分购物中心陆续完成主力店大面积调整，刺激租赁成交大幅增长。全年零售物业市场净吸纳量录得约83万平方米，超去年同期2.7倍，拉动市场整体空置率同比显著下降2.2个百分点至6.9%，创五年来新低。中高端品牌纷纷通过核心商圈地标项目积极登台成都市场，促使部分项目议价能力进一步提高，核心商圈平均租金同比上涨2.3%，并成为市场整体租金上扬的主要驱动力，成都零售物业市场强者恒强态势突显。截止年末，全市购物中心首层平均租金同比微涨0.3%，报人民币422.1元每平方米每月。在租赁需求端方面，零售和餐饮仍是主要驱动力，分别占比全年新增租赁成交量的58.7%和27.9%。其中，服饰和珠宝配饰仍占据零售类需求来源的前两位，此外，日益风靡全城的运动健康生活方式带动户外运动品类年内加速扩张，跃升至零售类需求来源的第三位。第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒典型成交案例包括：高端瑜伽服装品牌Lululemon和时尚潮牌Superdry首次入蓉，分别于万象城和远洋太古里开设门店；智能电动汽车NIO蔚来进驻成都，亮相银泰中心in99；顶级珠宝品牌Fred首次落户成都，在远洋太古里和银泰in99开出双店；家居品牌HAY入蓉后的双店分别落子银泰中心in99和万象城。2017年是见证成都零售物业市场诸多变化变革之年。其一，新入市的零售项目催生商业格局之变。社区型购物中心和邻里街区商业在2017年异军突起，推动市场从大而全向小而精发展，加速形成“城市级—区域型—精细型”的金字塔三级格局。另一方面，年内共八家百货迫于激烈的市场竞争而相继黯然离场，创下历史新高。其二，成都零售项目的内部空间历经解构和重塑之变。年内录得多个购物中心的调整升级开始通过物业改造结合业态品牌调整来探索内部商业空间重新呈现，以期塑造消费空间场景化和主题化，追逐零售消费小众窄群化的趋势。年内瞩目的案例包括成都IFS的“Y+青年空间”、锦华万达广场的“68街区”、万象城的“501街区”等。其三，消费者日新月异的消费偏好带来品牌租户和业态之变。一方面，传统业态或品牌呈现方式不断更替，例如快闪店、互动体验店以及新零售概念下催生的新物种等，皆对购物中心的融合度提出了新要求。另一方面，医疗、家装、办公等新兴、跨界业态或品牌也纷纷侵入购物中心，从楼层业态分布规划、坪效等多方面考验项目运营能力。租户变革中最为瞩目当属新零售，高科技应用赋能实体店链接线上和后台，增强消费体验感和便捷性的同时，亦能快速而精准的获取、传输和分析消费数据，并及时反馈至零售商，驱动零售商调整生产及物流方案，更“聪明”消化库存和应对需求变化。其四，购物中心通过强化服务和推广带来运营之变。年内，购物中心纷纷利用各种节庆契机举办大型主题活动以期提高曝光度和吸引客流，主题活动数目达历年之最。人文关怀型的增值服务在购物中心蔚然成风，80后父母群体增多让母婴室已成标配，千禧一代对宠物喜爱使得宠物准入和其服务设施也悄然进入多个购物中心。展望2018年，市场预计将迎来八个新项目开业，新增供应约79万平方米，其中悠方UFun和西南首个“TOD模式”的龙湖西宸天街备受期待。新增项目均落于非核心商圈，届时成都零售物业市场多中心、多商圈空间格局将进一步成型。2017年抢足媒体版面的“新零售”模式将在2018年全面布局落地，进入正面角力时期，通过消费者、零售品牌商和项目运营商三者之间探索将不断挖掘和演绎“新零售”内涵，推动整个零售行业在产业链、供应链、价值链的提档升级。甲级写字楼市场2017年，成都甲级写字楼市场分外活跃，大面积成交频出带动空置率降至五年来最低，且拉动租金多年来首次上扬，呈现乐观趋好局面。年内，甲级写字楼市场共录得6个新项目入市，市中心和南延线区域均有项目落成交付，新增供应约30万平方米，推动市场总存量达到约296万平方米。在构建国家中心城市和产业升级政策利好带动下，成都市场从第一季度起净吸纳量逐步走高，全年达到38.4万平方米，同比大幅增长44.6%，领跑全国二线城市。大量办公需求的释放推动平均空置率持续降低，在新增供应走高背景下同比下跌5.8个百分点，至27.7%。市场情绪不断上扬，同期甲级写字楼可租赁面积大幅减少，使得业主的议价能力显著增强，近五年租金下滑通道于年内终结，平均租金经历前两季度微幅下挫之后反弹，同比微涨0.2%，报人民币98.8元每平方米每月。第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事李绅从全年新增租户来源来看，金融、专业服务和高新科技类行业三足鼎立，三者新增总租赁面积占全年总成交近七成之多，分别为25%、23%、20%，共同构筑起市场良好去化之势。在金融细分行业，类金融和信托基金这两个细分产业的租赁需求最为突出，银行等传统金融年内扩张趋缓。联合办公的在市场攻城掠地成为年度话题之一，以MFG创客联邦和梦想加为代表的联合办公企业迅速抢占成都甲级写字楼，全年录得联合办公新签约甲级写字楼面积超5万平方米，总租赁面积增长近五倍。资本市场追逐和双创政策亲睐是联合办公大肆扩张的主要驱动力，但其超大租赁面积，甚至“超级租户（超过一万平方米）”的出现和新型办公方式对写字楼业主后期运营提出更高要求。得益于政府持续引导高新科技类产业的发展，成都近几年逐渐成为全国高新科技“头部城市”，吸引和培育大批科技企业，促使高新科技类租户占全年成交面积的20%，已与金融和专业服务两大甲级写字楼传统租赁大户并驾齐驱。随着众多写字楼入住率推高，部分业主方的关注点从“去化”逐渐转变到“维系”，即通过增加商业配套、关注白领上班族健康、举办节日活动等方式贴心的维系租户关系、关怀租户需求、推广楼宇品牌，增加白领圈层的在办公环境中的幸福感和归属感。展望2018年，成都甲级写字楼市场预计将迎来40余万平方米的新增供应，代表项目包括东大街及延线的睿东中心和中央商务区的领地中心西塔。2017年，成都市颁布“产业新政50条”支撑成都建设国家中心城市，并陆续出台关于新经济产业培育和支持政策。预计2018年成都甲级写字楼市场将延续乐观态势，科技企业和联合办公为代表的专业服务企业将继续频繁扩张，为市场带来更多大面积租赁成交。住宅市场2017年，成都市主城区一手住宅供应量310万平方米，由于前期土地市场供应量较低，市场存量住宅产品从2016年下半年开始迅速去化，以及系列限制政策出台导致一手住宅供应环比同比下降66%。供应量下降导致成交量下滑，年内主城区一手住宅成交量为545万平方米，同比下降45%。在住房调控政策不断收紧的背景下，供需局面依然较为紧张，全年主城区一手住宅价格依然保持上涨态势，报人民币14,590元每平方米，同比上涨10.7%，涨幅收窄。另一方面，传统主城区范围内有限的供应量直接导致购房需求无法充分释放，进而迅速外溢到供应量相对充足的原近郊区域。2017年，住宅市场持续高温带动土地市场分外活跃。全年，主城区住宅用地成交量达204万平方米，同比上涨37%，为缓解供需紧张局面，下半年土地放量供应为上半年供应量四倍以上。主城区住宅用地平均楼面地价破万，最高价高达人民币17,200元每平方米，近半数住宅（含住宅）用地以高于50%的溢价率成交，更有10%的住宅用地的溢价率高于90%。第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华 同期，在活跃的住宅市场和新一轮产业和城市规划利好政策带动下，原近郊区域土地成交楼面地价达到人民币7,286元每平方米，为2016年楼面地价的3倍。作为首批住房租赁试点城市，本年成都土拍首次推出“无偿移交定量租赁住房”和“人才公寓用地”引起社会各界关注热议。展望2018年，土地市场放量可缓解住宅市场供需紧张局面，年内出台的租赁试点和成品住宅以及公证摇号排序和限售等政策，不仅抬高住宅投资门槛，且力求建立长效机制，为住宅价格保持稳定提供保障，促使住宅市场回归居住。投资市场2017年，成都投资市场活跃，共录得27宗大宗交易，创历史新高。其中，由第一太平戴维斯促成的某大型资产包交易中所包含的成都华敏翰尊国际大厦整栋交易备受瞩目。按交易类型来看，超七成交易为二手住宅用地或在建住宅项目，反映出开发商对土地储备的需求因持续高涨住宅市场热度和不断升级的土拍机制显得更为迫切。按买方性质来看，内资企业独占鳌头，占据交易买方近80%，突显其强势地位。活跃的一线城市物业大宗交易市场拉动资产价格不断攀升，促使众多投资商将眼光投向以成都为代表的内陆地区。当前成都相对较低资本公允值和未来城市发展巨大潜力，已形成一定商业地产价值洼地。展望2018年，预计成都会持续吸引外地和境外资本关注，核心区域高品质的商用物业将继续成为市场热点交易项目。鉴于土地拍卖门槛升高、住宅销售持续增长，预计二手土地交易市场也将继续活跃。此外，十九大确立租购并举制度对长租公寓市场重大利好，下半年公寓渐成资本追逐新风口，层出不穷类REITS产品为开发商和投资者打通更多渠道，预计全国逐步蔓延针对公寓类物业的大宗投资热情将渗透到2018年成都市场。

不平凡的2020已经过去，这一年行业的跌宕起伏，有多少值得被成都地产人细数反思？面对已经到来的2021，我们又该如何向阳而生？1月13日，由中泰设计、万华投资、中原地产研究院携手组织的成都楼市年报发布会&创新升维2020产品趋势解读会，于麓湖水上剧场圆满举办。本次活动集结三位行业大咖的观点分享，分别为:中原地产研究院院长吴江的《遇见2020，预见2021》、中泰设计产品研发总监陈筱秋的《创新升维·2020产品趋势解读》；万华投资营销负责人李科的《麓湖项目复盘》。回顾去年房地产市场环境，展望新一年行业趋势，他们从年度数据分析、产品创新升维策略等方面做了专业而精彩的剖析。01吴江：遇见2020，预见2021中原地产研究院院长吴江的分享，基于一系列的严谨数据分析，从成都答卷、2020年度排行，回顾2020，预判2021四个部分，对应“甲、变、分化、猜想”四个关键词，为参会观众带来一场详实的行业解读。02陈筱秋:多方位破局，重视产品定位和品质打造承接吴江院长对行业的宏观总结预判，中泰设计研发总监陈筱秋从产品设计的微观视角，为大家带来了一场干货满满的分享。陈筱秋剖析道，面对去年的宏观政策调控加码、人们对于居住环境的需求升级，成都房地产市场应回归居住本质，聚焦c端客户需求，拥抱产品力时代。她总结到TOP级房企的产品趋势：不仅建立自己的标准化体系，还通过产品力持续创新，不断升级IP，以形成自己的粉丝经济。陈筱秋相信，未来市场上的产品将会顺应此方向，形成百花齐放，多元化发展的趋势。那么，在这样的趋势下，如何做到多方位布局？陈筱秋分享了她的答案：需要我们对政策研究，并运用产品经理的思维，审视市场需求来做突破。具体说来有以下几点:一是深度挖掘客户需求,精准价值研判；二是人性化生活方式打造,增强体验感；三是多元化产品创新,回归居住本质,满足不同客群需求；四是科学成本管控下的精细化设计。最后，她从首置、改善、豪宅、文旅项目等方向，列举典型案例来详细阐释如何针对产品定位与品质打造，实现创新升维。03李科:复盘成都麓湖，剧透海南项目万华投资集团营销负责人李科,则以其成都麓湖项目，这一优秀案例的复盘，来加深大家对产品力打造的认知。同时，李科还分享了集团重庆与海南项目案例，让人收获颇多。本次活动已落下帷幕，但关于产品力的打造，对客户需求的深挖，中泰将步履不停，砥砺前行。未来，中泰将继续从居住空间、细部设计、环境营造、生活方式、美学标准，由表及里，持续不断地创新产品研发，顺应市场需求，为客户创造更大价值。我就知道你“在看”