成都地产市场调研

【房地产进入性调研】成都-内江市城市房地产市场进入性研究宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房2019年年度地产公司签约排行（含车位 数据来源内江市房管局）1、内江邦泰置业有限公司 4771套2、四川万晟房地产有限公司 2760套3、内江市宏旭置业有限公司 2052套4、内江金科弘峻房地产开发有限公司 1998套5、四川兆信投资发展有限公司 1625套6、内江市鸿通房地产开发有限公司 1544套7、内江市远景置业有限公司 1435套8、四川弘晟天街房地产有限公司 1412套9、内江传化置业有限公司 1229套10、内江邦泰雅居置业有限公司 1189套2019年内江房地产均价为6331.30元/㎡，同比2018年均价5870.26元/㎡，增长幅度7.3%土拍数据截止2 0 1 9 年1 2 月， 内江市本级（ 主城区） 共放出（ 拍卖） 住宅用地1 3 宗， 总供应面积： 1 1 4 . 4 万平方米（ 1 7 1 6 亩）

在整个考察全部结束后，终于可以有时间写一写关于成都的整体情况报告了。关于成都市场，有一个趋势，需要提前说一下。1成都，一路向南，一路向东！2017年年末，成都市政府重磅发布《成都市总体规划（2016-2035）》，高屋建瓴，一锤定音。东进、南拓、西控、北改、中优，寥寥十字，字字千金。昭示了成都20年的未来。成都一路向南、向东，有几个关键的因素：1、2010-2015年，成都市的人口增速非常快，达到年均50万人，大概是北京、上海高峰期的水平，中心城区人口不断积聚。因此，成都 “单中心+功能集中+人口高密度”的态势，带来了显著的大城市病：空间资源配置不均衡，一二三圈层国土开发强度分别为84.8%、35.1%、13.8%，人口密度分别为10388人/平方千米、1172人/平方千米、543人/平方千米，一圈层核心区人口密度甚至达到1.4万人/平方千米，而三圈层仍处于人口净流出阶段。成都需要找到自己的平衡！密密麻麻的成都▼2、但成都有着自己先天的制约。西部片区，如温江区、郫都区等地，包括龙门山山脉前的腹地实际上是成都平原的精华灌区，同时也是成都平原农耕文明的起源，为城市发展提供了丰富农副产品，需要进一步保护。成都的水源来自西部龙门山，北部区域又是成都的上风方向，因此从城市发展角度应对西部和北部适度控制。西部是水源和农耕，北部是风和空气，无一不是关于城市的生命延续。成都需要维护自己生存的根本！只能向南向东。2成都楼市的基本面不吹不黑，在调研了大半个中国的重点城市之后，成都是我见过的最奇葩的一个，这主要是包含在两个方面：1、成都是我在众多城市中，见到的限价最严的城市。其严厉程度甚至是要将成都楼市一把拍死。这种情况造成了蔓延整个成都的房价倒挂，高者过万，低者也要三四千。人性本来贪婪，一切并不能单纯的埋怨抢房者的疯狂。而当利益清晰可见，而又没有从制度上加以限制，甚至每一个自然人都有资格时，你才会看到那些奇异的事件，一家七口，从80岁的太爷爷，到3岁的幼童集体去登记摇号选房的奇闻。你也才会看到那些惊异的数字，数万人对标几百套房，几乎是万人中杀出一片血海。2、但是到了今天，那些前些年拿的那些低价的土地，在疯狂的购房激情中，在严格的限价之下，几乎销售殆尽。之后，成都该怎么办？武侯新城的金茂和龙湖迟迟不愿开盘，因为它们的备案价被否决了，所以龙湖只能卖不限购的公寓。位于新都区天回的中南海棠集一夜客散，不知何时才能开盘，因为它们须要到备案价，甚至低于它们的拿地楼面价，就算是像别人一样加上3000块钱的精装，但依然赔钱，所以它们退缩了。位于天府新区新川的北大资源项目也迟迟不愿开盘，因为他们申报的备案价，和最终获批的，整整低了近10000，所以，它们也只能退缩。位于攀成钢的仁恒滨河湾，尽管有很多人在等，在翘首以盼，但迟迟不愿开出三期，宁愿拖着。旁观者说，现在拖着，才最赚钱，总比低价卖了好！3、在成都探盘是效率最高一个城市，你进一个售楼部甚至基本置业顾问都不愿意接待，没人给你讲户型，没人让你加微信，没人给你打电话催问你考虑的怎么样了。我的同事甚至因此写了一篇文章叫做《我在成都被置业顾问怼了一句：对不起，我没时间讲区位图》，里面都是他最真实的体验。这就是今天的成都楼市，这是购房者，特别是刚需购房者最美的春天。但是对于开发商，却冷若寒冬。这就是今天的成都楼市，是我看过十几个城市中，基本面最简单的一个城市，简单到我压根不愿意写这篇调研报告，直到拖到了考察日程的最后才不得不写，不然米公子又得骂我了！这就是今天的成都楼市，基本面简单到就像写个数字1一样，只要在限购区，不论版块，不论区域，几乎每一个地方都在倒挂，都是洼地，闭着眼睛买都是赚。市场都这样了，还分析个毛线啊！但一篇稿子最少不能少于2500字，所以还得写下去！3成都楼市各板块现状和分析这张图是新规划中，整个成都市的大板块划分图，我们就用这张图，来进行本篇的盘点。1、天府新区天府新区是个伪概念，因为它太过于庞大了，几乎包括了成都南部新城整个的边边角角，所以这里只说天府新区直管区。整个成都未来的引领者，必将在直管区。整个天府新区直管区的地产现状，我在成都的第一篇考察报告《窒息！在43953人抢416套房的成都，我想逃离！》已经有过叙述，这里不再重复。2、新川在大源之后，新川成为主城南延边上最后一块净地，整个地块大约有2000亩。原本规划的有中国新加坡科技园，但后来被重庆抢走了。所以很多人开始看衰这个地方。但我依然很看好这个片区，未来前景很不错，因为在成都的自然南延中，最先发展了高新区，然后是大源，大源之后，必将是新川。整个片区目前只有三个项目。朗基和今缘，精装售价14000-15000。北大资源紫境府，两年前拿地8000多，当时地王，申报25000，政府批总价16000-17000，所以一直未售。融创香锦台，拿地价6000多。清水13000，精装16000。3、龙泉驿大面版块龙泉驿是成都东进政策的直接获益者。7月份，消息传出，投资客迅速涌进，整个龙泉驿主城区住宅在去年7月份全部售罄。而距离主城最近的大面版块，几个月也几乎实现了翻倍。目前整个大面片区房源都很少。最大的项目百悦城，整个地块2000多亩，开发已十年。在售的是五期，一共104亩，11栋住宅。在售一期地块两栋，37层三梯六户，户型88-116。一栋L型小高，两梯四户和两梯两户都有。旁边的竞品项目说，它们的价格预计在11000。华润云庭，价格11000，精装，45层超高层。新的房源预计下半年或者明年才能推。探盘甚至置业顾问都不愿接待！龙泉驿的成龙大道是成都新机场的必经之路。4、锦江区攀成钢、武侯区锦江沿线、青羊区锦江沿线不管是锦江、还是武侯，住宅项目都很少，最多的则是公寓。成都有一个很奇怪的特征，就是有很多40年的精装大平层公寓，并且价格都死贵死贵的。这让我很诧异，也怀疑这种产品的消费族群到底是谁？又有多少？在之前几年，锦江区最火的版块是攀成钢，这个由港资一手打造的版块，以高端居住著称。在我们的考察中，攀成钢、金融城和大源，也是整体城市界面和规划最好的三个版块。仁恒滨河湾，住宅，二期在2016年10月销售，精装26000。据说三期仁恒将备案价调到了30000多，但是备案没有通过，所以三期开盘时间未知。天誉，与仁恒一路之隔，位于东大街两侧，由香港置地和合景泰富联合开发，目前在售公寓，42平，清水18000，总价80万左右。恒大望江华府，超高层公寓，价格26000-27000，精装，一共33层。一套三层，层高9米，其中一层3.3米、二层2.8米、三层3米。每套的面积都在150平之上。保利天悦，在售公寓，一栋楼是小户型50-80平，另一栋是大平层，180平、240平、520平，均价30000，精装。阿玛尼公寓，70年住宅，明星盘，也是在成都逼格很高的一个盘，因为限价，开发商感觉很亏，低层价格卖到4万，高层6万。所以一直没有宣传。远洋万和公馆属于青羊区，即将开售3栋楼，其中110-140平户型的两栋，另一栋为大户型，面积分别为125-146-165。价格28000，精装。预计5月开，一共350套房子。成都阿玛尼公寓▼5、成华区-北湖板块北湖和龙潭同属三环周边的主城区，但是尴尬的是周边环境非常不好，是货运铁路最集中的区域，被铁轨分割的支离破碎，所以也一直迟滞发展。片区内只找见一个有房源的项目。中国铁建北湖国际城，下一批住宅7月开售，上批一月均价12000精装，在售公寓毛坯9000-10000。周边二手房均价17000。6、武侯新城这是武侯区的一个重点打造的版块，想要打造成的是下一个攀成钢和金融城，想要做成高端居住区。所以在2017年成都最贵的地王就诞生在这里，以17000的楼面价被金茂拿下。目前，这个片区很多品牌开发商包括龙湖，金茂，金科，阳光城，中粮，中铁建，金隅都有进驻。但这个片区我并不十分好看，处在双流机场航道之下，平均五分钟一班飞机，噪音很明显。周边是老的工业聚集区，城市界面并不好，片区内并无豪宅气质。金茂府，2017年楼王，拿地价17000，备案时，金茂欲申报35000元，但是政府并没有通过，据说只批到22000，这是一个非常尴尬的数字，最终的结果只能是拖着不开盘。龙湖西宸原著，这是龙湖以楼面价9000多拿的地块，但除去回迁安置，楼面价大约在12000。和金茂一样，备案价最终上不去，聪明的是，龙湖规划的有商业，所以龙湖目前在售的是公寓。周边置业顾问说，这个项目将来可能会开到25000。目前周边新房很少，只有一个在售的中铁建西派城，精装15500。周边二手房保利花园27000，倒挂很严重。其他的小区二手房也在23000-25000。距离稍远一点，有一个做饲料起家的新希望做的项目，叫做新希望锦悦楠庭，3月30号摇了一次号，均价11000-12000，8层洋房，一共开200多套房子，验资合格16000多人。这个项目早些，拿地价只有4000所以可以低价出售。周边二手房17000，但基本是旧城区，环境有些乱。7、双流区双流有三个板块，东升板块，空港板块，华府板块。东升是行政中心，空港是经济中心。整个双流的在售项目也很少。我们只在空港周边找见了一个融创玖棠府，在售最后一期联排别墅，四层四联排，均价17000，总价550万。面积300-400多。还有一个葛洲坝紫郡兰园，3月28号摇号，212套房子，60套叠拼，6800人摇号。高层清水9500，叠拼160-180平，均价14000。旁边文星花园高层二手房均价14000。在双流的主城区东升，我们只找见了一个在售的商住项目，景茂誉府，40年产权，8500精装，面积段从51平-150平。还有碧桂园的一个住宅，叫碧桂园悦府，4月2号刚摇号，价格11500，一共500套。剩余一共700套房源，要等到六月才开了。8、新都区-大丰板块大丰属于典型的近郊地铁盘，是楼市轮涨中，最末端的那个版块。目前片区内房源已经很少，基本全是保利的项目。保利爱尚里，最后一栋楼100多套住宅2月份售罄，精装9000-10000。保利大都会，还有三栋楼560套房子，价格8500-11000左右，四月底或者五月开。9、金牛北部-天回新城天回新城和大丰的性质基本相同，同属于远郊地铁盘。北星城，未来会开三栋住宅，户型在110-140，开盘时间未知，价格未知。一年前的毛坯清水价8000。中南海棠集，2017年5月拿地楼面价9400，五月开。高层带精装。政府批清水价只有7500，甚至赶不上楼面价。所以这是个在成都楼市名声很广的项目，被很多置业顾问和媒体人当做案例来传播。保利花园里，最后290多套住宅已经售罄，均价9000-10000。10、东北断裂带在成都的东北区域，有一片非常广大的断裂带区域，这里被绿植、农田等所覆盖，基本相当于是城市的一个风口。片区内有两个超级大项目，一个是保利，一个是万科。保利公园198，占地6500亩，08年开发，已经十年了。剩余最后一期住宅，观岭台，在售观岭台的8、9号楼，两梯四户，户型是130-160。在售的10和12，是两梯三户，户型从108-130。预计四月开盘。而在2月，开的上一批高层项目，均价是9500，带装修。另一个大项目是万科五龙山濮院，整个地块6100亩，其中公园占地3500亩，建筑用地2000多亩。在售版块是濮院，小高层，只剩下最后一栋，两梯三户，开盘时间未知，价格未知。去年底的价格是14000-14500，精装。整个片区全是大盘，保利公园198偏刚需，万科偏改善和低密。西北断裂带▼11、郫都区-犀浦镇犀浦镇位于成都的西北角，最近这个片区名扬天下，因为这里出了一个故事，那个流传久远的20000人抢房的新闻就发生在这里。万科理想城，共四期，在售三期，一共106亩，18栋楼，剩余六栋未卖，户型74-85-110，容积率3.5。价格11500。万科城，占地251亩，这个月开最后一批房子，900多套。价格14500。户型90-110-132-137。距离地铁二号线400米。可以看的见的是，旁边保利香槟国际二手房20000。保利国宾首府，3月27日验资最后一天，价格清水11000加3000精装。均价14000。一共212套房子。周边二手房均价20000。这是一个典型的政府限价，开发商通过装修盈利的项目，而在成都，这样的案例将越来越多。北京铁建熙悦，二期要到五六月开，精装清水未知。均价预计在16000，一共有400套左右房源，全部是15层小高。户型为95-114-122-149。一期清水8000卖到11000，16年售完。周边中海国际二手房20000。12、郫都区-红光镇我们在红光镇只找见一个项目，还是朗诗的，原本期待很大，但结果并不理想。朗诗未来家，还剩一栋高层，一共400套房子，五六月开。均价6500，清水，户型75起，最大的100平。周边二手房实际成交价81平86万，均价在10500-11000左右。4成都楼市总结1、成都楼市目前具备的最简单的规律是：低价新房源入市→购房者涌入→万人摇几百套房→恐慌加剧→更多人加入抢房队伍→新房供应严重不足→恶性循环。4月新政强调了照顾安置客户和50%的刚需客户，算是公开摇号政策的进一步补充，其力度甚至超过了优先刚需的吃螃蟹者武汉的40%。但后期具体效果还有观察，大概率无法遏制市场热度。因为根源并不在此！2、成都楼市目前最大的问题在于，房源推量严重不足，这是成都楼市奇葩现状恶性循环的最根本元素。但在低价地越来越少，2016、2017年的地王和众多高价地，却迟迟不愿入市，只能导致市场进一步配置稀缺。在这种情况下，预计成都楼市的未来不外乎有两条路可以走：一是开发商通过变相增加精装费用获得利润补偿入市，事实上成都开发商目前最主要的操作方式也正是如此。动辄3000元的装标下的劣质简装，预计未来交房时将迎来大批的维权潮。二是政府放松限价，不再一刀切，像苏州一样根据具体地价限房价，不再限制片区整体基本价，不将所有开发商一棒子打死。但从目前来看，至少上半年没有放松限价的可能。其实成都有一个很好的学习样本就是重庆，重庆的政策是每次开盘允许涨价，但幅度不能超过上次价格的10%，这样才能给开发商留一口喘气的机会。3、对于目前的选房建议，答案是无，没有。在全城倒挂之下，全城都是洼地，只要能摇到就是赚到。4、目前不建议买入成都二手房，在新房几率极低的时刻，二手房目前必然是高位。对于整个成都来说，最大的价值洼地，是新房；最大的笋盘，也是新房。5、成都真是一个充满活力的城市，也是一个充满着年轻气息的城市，青春肆意，活力无限。人们经常拿成都和杭州进行比较，来预测谁才是中国城市在北上深之后的下一极。这是属于成都的荣誉，也代表了成都的未来！祝福成都！

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

随着国内新冠疫情得到了初步控制，房企全面复工，3月以来各地房地产市场均在稳步复苏，楼市热度逐渐上升，新房成交的同比跌幅由2月的7成收窄至3成。因疫情影响程度、各地市场信心重建快慢等情况各不相同，加剧了各城市之间的分化，整体表现出“几家欢乐几家愁”的现状。CRIC重点监测的21个二线城市整体经济恢复较快，半数以上城市经济活跃度评测值已经超过70，成都、杭州、苏州位居TOP3。而武汉、大连和郑州经济活跃度评测值在21城中垫底，成交依然处于低迷状态，武汉和郑州跌幅仍在50%以上。本文将从经济活跃度、楼市热度、地市热度三个维度切入，全面分析全国21个重点二线城市恢复情况。综合各项指标，我们对21个重点二线城市房地产市场复苏程度进行排序，其中，成都、杭州、合肥、南京、西安位列TOP5，武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州则为目前复苏最慢的TOP10城市。01/ 经济活跃度半数以上二线城市评测值超70春节后第11周（4.13-4.19），受出行指数回落影响，全国大部分城市经济活跃度均出现回落，但随着城市有序复工，21个重点二线城市整体经济恢复较快，半数以上城市经济活跃度评测值已经超过70。经济活跃度TOP3城市分别为成都、杭州和苏州，其中成都最高，经济活跃度评测值达到80.42。此外，西安、昆明和南京经济活跃度也相对较高，TOP6城市经济活跃度评测值相差不大。经济活跃度最低的是疫情重灾区的武汉，活跃度仅为60.08。评测值小于70的城市有8个，分别为武汉、大连、郑州、天津、长春、沈阳、青岛和重庆，这些城市主要集中在中西部和东三省，经济复苏进程相对较慢。究其原因，主要是受到了本地和输入型疫情扩散风险的影响，加上城市本身产业结构的影响，复苏程度远不及东南沿海城市。图：21个二线城市2020年春节后第11周经济活跃度排行 数据来源：网络公开资料，CRIC整理备注：经济活跃度评测为正向指标，当某一城市评测至接近或高于100时，书名目前经济恢复较佳，已经进入了正常运行范畴。02/ 楼市热度21城成交同比降幅收窄至3成据CRIC监测数据，3月21个重点二线城市总成交仅1388万平方米，同比下滑3成，降幅显著缩窄。分城市来看，成都、长沙、合肥和杭州四个城市成交量已高于去年同期。其中，成都3月商品住宅成交面积为160万平方米，同比增长29%，位列第一位；长沙、合肥和杭州商品住宅成交面积分别同比18%、9%和6%。除了上述四个城市之外，其余17个城市仍然不及去年同期。其中，武汉、郑州、宁波和重庆四大城市成交量同比仍下跌超50%，楼市复苏相对缓慢。一方面由于新冠疫情对楼市的负面效应还在持续；另一方面，这些城市前期需求透支严重，重庆、宁波、郑州等城市在2019年下半年基本都进入了成交低迷期，因而疫后复苏进程也将相对缓慢。表：21个二线城市3月商品住宅成交面积和同比变化情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统截止4月26日，通过对12个核心城市的周度数据对比，多数城市4月成交表现都好于3月，不过同去年同期相比，城市间分化差距依旧巨大。成都、宁波、青岛、杭州、南京等城市14-17周（3.30-4.26）成交面积基本都已超越2019年4月，而福州、武汉、大连等城市4月以来的周度累计成交量还不及去年4月的50%，楼市成交表现相对惨淡。表：12个二线城市4月以来商品住宅周度成交面积（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统03/ 地市热度半数二线城市溢价率超20%在土地层面，不同能级、地域之间的城市也表现出分化现象。自土地恢复出让以来，部分二线城市宅地成交溢价率居高不下，但另一部分城市则持续底价成交，地市表现较为冷淡。21个重点二线城市中半数城市的平均溢价率达到20%以上。西安和宁波热度较高，近一个半月来平均溢价率高达40%；地价最高的TOP4城市分别是苏州、杭州、福州和南京，也是平均楼面价破万元的城市，其中，苏州平均楼面价已达到14014元/平方米，21个二线城市中排在首位，其次是杭州，平均楼面价为13036元/平方米，福州和南京平均楼面价分别为11846元/平方米、10145元/平方米，平均溢价率分别为9%、20%、31%和27%。从城市分布来看，长三角区域二线城市热度更高，除苏州溢价率为9%以外，平均溢价率都在20%以上。而郑州、武汉、天津、济南、兰州、青岛、大连和长春8个城市的平均溢价率不足5%，兰州、青岛、大连和长春不但成交均价较低，且基本都是底价成交。地市表现冷淡的城市表现出一个典型特征，即市区核心地块无出让。典型如长春，出让地块主要位于农安县、净月开发区，城区内核心地段无地块出让；青岛成交地块大部分位于即墨、胶南、胶州等地；兰州也以榆中县、城关区青白石片区的地块为主，少数城区内地块的位置条件也较为一般。在房企投资态度整体保持谨慎下，这些城市地块条件普通，难以吸引多家开发商积极参拍。图：21个二线城市2020年3月以来涉宅地块平均溢价率和楼面价（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统04/ 复苏程度排名成都位于榜首，武汉垫底综合21个重点二线城市经济活跃度、楼市热度、地市热度3项主要指标，对各个城市房地产市场复苏程度做出判断，并将21个重点二线城市房地产市场复苏程度进行排序，整体来看各大城市房地产市场正在加快复苏。目前，复苏程度最快的TOP5城市分别为成都、杭州、合肥、南京和西安。复苏最慢的TOP10城市，分别为武汉、郑州、天津、长春、大连、济南、重庆、青岛、沈阳和兰州，以中西部和环渤海城市居多。图：21个二线城市房地产市场复苏程度排序 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统我们将重点研究复苏最慢的TOP10城市，依据不同城市在经济活跃度、楼市热度、地市热度差异化表现，我们可以将这些城市划分为三大类。第一类：复苏进程最为缓慢，三项指标表现均处于中下游。典型代表为武汉、郑州和天津。首先，三城的经济活跃度偏低，武汉、郑州主要受到疫情的负面影响，经济恢复相对缓慢。其次，从楼市成交热度来看，武汉目前仍处疫后恢复期，1-3月武汉商品住宅成交量仅为131万平方米，同比减少61%，3月几乎无成交，同比减少99%，4月略有复苏，不及去年同期。而郑州和天津则是叠加疫情以及2019年下半年以来成交低位波动的影响，3月同比跌幅仍然保持在40%以上。受此影响，武汉、郑州、天津土拍市场也相对低迷，涉宅用地多以底价成交居多，平均溢价率均在3%以下，房企拿地依旧非常谨慎。第二类：复苏进程好于第一类城市，三项指标中有两项短板。诸如长春、大连、济南、重庆、青岛。其中，长春、大连、济南、青岛属于楼市成交热度已经恢复，但是春节后11周的经济活跃度和3月以来土地市场成交状态相对不佳；重庆则表现出土地市场大热，平均溢价率为20%，不过经济活跃度、楼市成交尚属低位。第三类：复苏进程相对中等，三项指标中仅有一项短板。沈阳、兰州较为典型。对比来看，沈阳的短板在于经济活跃度偏低，春节后第11周经济活跃度评测值仅为68.7，楼市成交热度相对较高，；兰州经济活跃度相对较高，但地市成交相对平淡，从CRIC监测数据来看，虽然土地成交量较去年增长显著，但是平均楼面价仅为898元/平方米，且地块多为底价成交，房企的拿地态度还是趋于保守。事实上，城市的恢复程度也影响到房企投资的积极性，疫情有效控制后，房地产市场复苏迅速的城市值得加速布局，尤其是人口集聚较突出、需求支撑性较强的成都、杭州最值得关注。房地产市场复苏最慢的二线城市TOP10中，作为疫情核心重灾区的武汉，虽然经历了较长一段时间的“暂停”，但“重启”后市场有望快速恢复，就房地产市场而言，2019年武汉商品住房成交规模高达2346.5万平方米，稳居全国第一，需求规模巨大，随着武汉复产复工的重启，土地供应方面也将逐步恢复，未来的拿地机会更多。而沈阳、长春、济南、重庆、郑州等城市成交情况在2019年下半年便已显露出“疲态”，步入下行周期，新冠疫情无异于“雪上加霜”，使得疫后恢复更加艰难，因此，房企在投资此类城市时需要综合考量，审慎拿地。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:丁祖昱评楼市

作者: 依白探房产3月22日，成都公布了《关于深入实施幸福美好生活十大工程促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称3.22新政），共计16条新政，全面加码成都楼市调控。新政之后，很多购房者对未来成都楼市的走势产生了一定的迷茫。在我们的私信、问问和公众号后台上，都收到了不少读者的咨询。问题主要集中在：成都的二手房现在还能不能买？是保持观望还是马上出手？限房价竞地价，会不会导致地价更贵？房价会涨还是会跌？银行认房认贷，会导致楼市出现哪些变化等等。△“问问吴思竹”部分问题截图坦白讲，3.22新政中，部分政策已经“靴子落地”，我们可以分析判断出它的一些影响，但还有一些政策细则并没有出台，所以更多只是一种预判，不一定很准确。但鉴于广大读者的迫切需求，今天我们就一起来捋一捋。第一、深刻理解3.22新政的背后逻辑。和过去的一些调控新政不同的是，成都3.22新政是一次真正意义上的“三堂会审”，即住建、规自、银行三大体系同时出手。住建的调控，核心措施主要有三个：热点楼盘限售期3年变5年；法拍房限购；二手房出台指导价。可以看出，住建的打法是“查缺补漏”。一是因为过去调控的主角一直是住建，政策基本“应出尽出”，空间已经不大；二是针对近期成都部分板块二手房“作妖”和“天价”法拍房等热点舆情来的，时效性极强。因此，住建在3.22新政中，承担“堵漏”的职责。规自的调控，核心措施主要是两点：一是加大供应，增加20％以上的住宅用地，并按中央要求集中公示，集中供应；二是“限房价，定品质，竞地价”，从土地端稳定市场，稳定预期。可以看出，规自的打法叫“釜底抽薪”，从房价倒推土地竞拍，让房企对未来的房价预期不再盲目乐观，从而理性拿地。银行的调控，核心措施也是两点：一是认房认贷，提高了很大一部分购房者的首付比例；二是规范资金来源，对消费贷、经营贷违规流入楼市进行清算。包括对后期二手房指导价的政策执行，可能也更多是依靠银行体系来实施。所以，银行的打法类似于“分流需求”，通过提高门槛来让过热的需求端降温。这就好像在烧一锅水，之前虚火较旺，热水沸腾，蒸汽四溢。为了让它温和下来，住建通过“查缺补漏”，给它加了一个盖子；规自通过“釜底抽薪”，把锅底的柴火抽掉一些，降低火候；而银行通过“分流需求”，相当于给锅里加入了更多的冷水，中和热水的温度。三大措施之下，成都楼市的热度一定会比3.22之前有所下降。这一点，毋庸置疑，大家不要抱有任何侥幸心理。第二、成都3.22新政后楼市三大变化。应该说，每一次新政之后，楼市都会出现一些相应的变化，就好像亚马逊流域的一只蝴蝶扇动翅膀，就可能在北美洲引起一场龙卷风。成都3.22新政也不会例外，我个人的观点，大概率会在以下三个层面有所变化，供大家参考：1、土地市场稳中有降，以稳为主。什么是稳中有降，以稳为主？主要是指成都的土地价格，会维持在一个相对稳定的状态，楼面价会与3.22之前相差不大，成交情况应该也不会太差；但是那种比较激进的“单价地王”现象应该会有所收敛。总之，成都地价会在前期高位维持箱体震荡的行情。个人预计，核心区楼面价会维持在1.5-2.5万元／平之间。作出这样的判断，我有三个理由：首先，成都土地，物有所值。这个没什么好说的，成都的城市量级已经在这个位置上了，它必然体现在土地价格上，你不可能要求一个城市的经济、环境、配套越来越好，人口越来越多，但城市土地还越来越便宜，这是不科学的；同时，前期成都所谓的“高价地”，基本也得到了市场的认同和消化，开发商拿地热情和购房者买房热情都不低，完全可以判断为市场的良性循环。所以，成都地价没有大幅度下跌的基础。其次，地王现象，必将收敛。过去开发商拿地，尤其是高价拿地，都是基于对成都未来房价的乐观预期，甚至我在跟不少开发商交流时，都发现他们对成都限价松动抱有不切实际的幻想。但是3.22新政之后，“土地集中供应＋限房价竞地价”两大政策叠加，必然导致土地市场回归理性。很简单的道理，土地集中供应相当于“打批发”，一次性推出几十块土地，而开发商并不会凭白无故增加，开发商手里的资金也不会凭白无故增加，所以，必然导致信息更透明，竞争更理性。同时，限房价竞地价，相当于锁死了开发商对未来房价的预期。例如，房价限定在2.5万，哪个开发商脑壳再铁，也不可能把地价拍到2.5万以上，他们只会反推自己的资金利息，建安成本，利润需求等等，最终一定会把举牌控制在楼面价2万以内，这就避免了房企对未来房价盲目乐观导致拿地出错。最后，土地财政，刚性需求。从财政的角度看土地问题，会更清晰一些。成都近两三年的土地财政收入，大概就是每年1400-1500亿左右的水平，这是一个刚性需求。很简单，政府也有债务要还，有公务员要发工资，城市发展建设也不能放慢脚步；这就跟我们每个家庭一样的道理，你每年挣的钱，要还房贷，要给老婆交生活费，还要给孩子各种学费、培训费，哪样都不敢少。在这种情况下，你收入如果敢降低一截，那就是致命的危机。因此，政府每年1500亿左右的土地财政收入，也是不敢少的。所以，我们会看到，成都今年加大了21％的住宅土地供应量（2021年计划供应总量1100公顷，而2020年商品住宅供地是907公顷）。一方面，当然是为了响应中央的要求，加大商品住宅土地供应，平衡市场需求；另一方面，自然也是为了最大限度保证土地出让收入维持在1500亿以上。换言之，有关方面已经提前预判，去年907公顷土地就可以卖出1500亿左右的货值，但今年鉴于“土地集中出让＋限房价竞地价”的双重政策叠加，土地市场可能会出现一些风险，但这个风险不会超过20％，所以增加了21％的货值，来保证财政收入的刚性需求。2、新房市场价格平稳，成交分化。新房市场分两块，一个是存量新房市场，也就是我们现在看到的市面上已经开盘的，或者即将开盘的这些项目；另一个是增量新房市场，也就是今年还没拍的那些土地将来修出来的房子。存量新房，除了极少数性价比极高的“热点楼盘”之外，大多数存量新房也都是近两年的高价地项目了，这些项目几乎都是成本定价法，开发商的利润非常低。我曾经跟几个开发商交流过，他们现在做一个中小规模的项目，利润甚至只有几百万，稍有不慎就是亏本。所以，这些存量新房会继续维持当前的价格，按照每年涨幅不超过5％的方式，维持房价总体平稳。而增量新房，就更简单了，因为是“限房价，定品质，竞地价”，所以它的价格从土地出让那一刻起，就已经决定了。当然，目前政府会给这些土地“限什么样的价格”我们并不清楚，但从3.22新政的初衷我们不难预判，大概率会是和当前存量新房维持相似的价格。这里的价格，是指清水价格，唯一可能存在的变数，应该会在精装上。目前成都的精装上限定的非常低，已经严重影响了一些高端楼盘的品质。因此，未来有可能在“限价精装”的基础上，让购房者自愿选择一些“个性包”，不计入房价和贷款中。价格平稳的同时，楼市的分化或许不可避免。这个分化具体是指：低总价楼盘竞争更加激烈，而高总价楼盘面临滞销。这和银行的信贷门槛有关。根据3.22新政“认房认贷”的要求，不少购房者的首付门槛会提高到4-5成。不仅如此，严查资金来源，银行利率上涨等一系列因素，都会导致购房者对银行的资金占有比例减少，成本增加。银行这么做，本质上是让部分购房需求延迟满足。你首付不够，你就再存两年的钱；你想用经营贷、消费贷买房，我就严查你；你们买房热情太高，我就加你利息等等。这让我想起中国人民银行党委书记郭树清的一句话：“高收益意味着高风险，收益率超过6％就要打问号，超过8％很危险，超过10％就要做好损失全部本金的准备”。然而，现在成都首套房贷利率都基本超过6％了，我也建议一些购房者，尤其是还想着投资的购房者，打一打这个问号。这会导致两种情况，一是真的如银行所愿，部分购房者会延迟购房，把多出来的1-2成首付攒齐再说；二是降低买房要求，去买低一个层次的房子。举个例子：某人原本有150万，准备3成首付购买一套500万的房子，但3.22新政后他需要把首付提高到5成，所以它要么延迟购房，再攒100万；要么把500万的房子需求变成买300万的房子，这就会导致500万的房子滞销，而300万的房子竞争更大。可以预见，在买房门槛抬高，市场资金总体减少，且利率维持高位的情况下，相对更容易上车的低总价房源一定会迎来更多的购买力量；而反之高总价房源的购买需求会延迟。市场分化也就由此出现了。3、二手房价虚高回落，成交降低。二手房官方指导价的细则其实还没有落地，但自从3.22新政之后，明显市场预期已经发生了微妙的变化，房东收敛了不少，购房者也冷静了许多。但是接下来会怎么走，大概率还是会类似深圳的模式。成都可能会先去深圳调研学习一下相关的经验，然后率先对几个热点板块出指导价。这个指导价肯定是大大低于当前的挂牌价的，而后续银行会跟进，按照指导价给予二手房贷款，相当于又抬高了购买二手房的资金门槛。根据深圳的市场反馈，一方面，房东短时间内也不会接受指导价，可能会撤销挂牌，减少市场供应；二方面，购房者因为门槛抬高，购买需求延迟或者转移，减少市场需求；三方面，部分等着置换的房东，可能会让渡一些价格，致使房价虚高的部分出现回落。但总体来说，成交量大幅下跌，二手房价虚高部分回落，会是基本趋势。当然，成都本身二手房也是局部过热，因此一些原本就没有什么涨幅的板块和房源，房价会维持相对稳定。第三、成都3.22新政后的购房者指南。对于大多数普通购房者而言，3.22新政以后有哪些应对指南呢？结合我们前面的趋势分析，大体会得出以下结论：1、成都新房房价整体稳定，购房者完全可以按需购买，不用过于担心。其中性价比极高的“热点楼盘”，有条件的（刚一刚二、棚改等）购房者当然要锁定购买；而性价比中等的非热点楼盘，其中低总价的项目，要积极购买，越往后竞争可能越大；地段好、品质优的高总价的项目酌情购买，尤其是一些普通资格的购房者，之前可能入不了围，但3.22新政后这样的机会变大了；相反，如果地段、配套、产品一般，但总价又比较高的项目，就一定要谨慎考虑。2、二手房要分开看，如果是热点板块，前期价格已经虚高的二手房，一定不要购买，这时候的风险是最大的；如果非买不可，也要把价格砍到合理水平再说，时间在购房者一边。非热点板块的二手房，只要前期涨幅不大的，可以考虑。个人建议预算100万以内的购房者，预算200万以内的普通资格购房者，可以直接淘二手为主。3、牢记“房住不炒”四字箴言。对于大多数普通购房者而言，在当前“低杠杆＋高利率”的信贷背景下，建议大家只考虑自住需求买房，除了一些“热点楼盘”之外，不建议投资需求买房，你每年那点涨幅有可能还跑不赢利息的。

本文来源：樱桃大房子作者：樱桃团队2018年515调控之后，成都楼市有过半年冰封期，2018年年底到达底部，2019年迎来平稳期。2020年1月初，我在写二线城市市场预判的时候，当时判断成都最困难的时候过去了。随着调控的小幅放松，估计到2020年市场会继续回暖，小阳春可期。一是因为成都的区域限购调控放松了，二是2018年调控已经过去一年多，很多人马上又有名额了。最近有成都粉丝跟我说，看了之前预判的文章，发现很准，但是错过了机会！房子涨了几十万！可能他也没想到，之后的疫情居然没有让房价再跌一轮，反而让房价涨了！其实我之前写文章都说过，疫情顶多只是让需求延后，小阳春延后而已，但不会消失！今年上半年宽松的信贷环境，成都楼市也强势回暖：地价节节攀升、新房万人摇号……这一切又让人回想起三年前的时候，大家都很担心未来成都楼市是否会像2017年一样暴涨？！在重庆调研之后，我们团队立刻赶赴成都实地踩盘，了解目前楼市的现状，为大家更好地分析接下来的走势。在成都，曾经有一句约定俗称的话，西贵、南富、东穷、北乱。经过这么多年的发展，成都已经进化成为大成都，东南西北发生了翻天覆地的变化。8月房价地图丨安居客成都以前成都的西贵主要指的是老城区青羊和武侯，两个区域现在都有各自的新城，而近年来武侯新城的风头明显盖过青羊新城。武侯新区由于靠近市中心，有着得天独厚的地理优势，近年来众多品牌开发商入驻，纷纷打起了高端豪宅的口号，把其吹捧为继“金融城”、“攀成钢”之后的成都第三个“豪宅区”。新盘目前有中粮瑞府、武侯金茂府、当代璞誉等，除了当代璞誉的价格偏低一些，中粮和金茂府低容积率、大平层，单价2.8万/平起，最低总价也要370万。我回看了2018年去成都踩盘的报告，金茂府旁边的西派城当时卖1.58万/平，那时候听说金茂府就想卖3万，成都限价不允许。2年过去，价格还是靠着地价硬生生提上来了，更没有价格优势了。很多人还是不看好它的升值空间，所以销售说大部分都是买来自己住，基本没有投资客。不过武侯新区的缺点也很明显，没有产业支撑，人气不足，关键城市面貌跟富人区还是匹配不上，一点都没有新城的气象，商业配套离豪宅居住区也有一段距离。其次航线密集，隔一段时间就有听到飞机的声音，尽管销售一直强调房子隔音效果好，但家里不可能24小时关窗啊！最后是高地价的问题，目前武侯新城的实际楼面价已经在1.7万平以上了，这个地价决定了开发商想赚钱只能走高端改善路线。不过尴尬的是现在成都人买房首选的改善肯定是往南走，或者是配套更成熟的攀成钢。所以武侯新城就显得不上不下，买家也是以周边的改善人群为主，目前在售的新盘去化都很一般，价格也不存在倒挂。和武侯新区相比，攀成钢已是名副其实的富人区，起码人家的商业配套、学校在成都都是数一数二的。尽管在开发过程中困难重重，不像金融城那样迅速崛起，但凭借其优越的地理位置，在老成都人的心中，攀成钢是可以媲美金融城的存在。这边的住宅早已上市并交付入住，进入二手市场。其中仁恒滨河湾的地段，户型和品质都是最好的，霸占着区域王者的宝座，今年成交价已经突破4万了，而且继续保持着上涨的态势。我记得2018年4月份调研的时候仁恒的最高成交价是3.4万/平。可见品质盘还是抗跌。中介说，今年的市场整体成交量不如去年，疫情后消化了一部分购买力，进入七月后，看房的人开始变少了。2018年成都调控后，攀成钢的房价回调了一点，但是2019年初就开始回暖，疫情后也没跌过，对比2019年，周边的二手房中洲中央城邦、绿地锦天府等都涨了3000元/平-5000元/平不等。2019年2020年攀成钢的配套是数一数二的，城市面貌又新，比起金融城，很多老成都人更偏爱这里。不过接下来商业才是攀成钢的重头戏，从图纸可以看到，攀成钢聚集了环球汇、乐天广场、环贸广场ICC、泰合国际财富中心以及很多甲级写字楼。这边的中介告诉我，疫情后，攀成钢的商业建设明显加快，有些今年封顶，很快就可以入市了。商业一旦整体交付后，这里将会成为成都最具价值的顶级豪宅区域之一。继续往东南走就是三圣乡了，买不起攀成钢的人会选择三圣乡，所以这里的产品更偏向刚需或者刚改。不过目前在售的只有德商锦江天玺一个盘，还是主打高端改善型豪宅，总价500多万起，销售说剩的不多，很快就清盘。但陪同看房的小伙伴说，尽管锦江天玺的户型设计很吸引人，但理性告诉他们这个价位他们更愿意选择城南而不是这里。毕竟长期来看，这里的升值空间肯定不如城南，如果不是有剪刀差不是特别建议投资这里。我2018年看三圣乡板块，那时候刚需楼盘价格精装才1.5万/平，二手房大概2万。两年过去，很多新盘价格涨了，二手房有点小跌，但今年成交很活跃，因为这个版块已经很成熟了，次新房比较成片，面貌不错，位置也不偏，地铁直达天府广场，往南到金融城也不远。当然也还是有的新盘倒挂很明显。7月份，大面的凯德卓锦万黛摇号，在首日报名的15小时内，报名人数已经超三万，普通资格的中签率仅为0.48%。能吸引这么多人摇号除了和二手房有巨大的剪刀差之外，在今年2月份，凯德旁边的地块被隆基泰和以11000元/平米楼面地价拿下，溢价率达96%。而凯德这个项目清水单价约10394元/平米，甚至还没地价高，明眼人都知道买到即赚到了。所以说推高地价真是个炒热楼市的好办法，催促成都市民赶紧上车。接下来就到了今年大热的龙泉驿。龙泉驿有两个利好，其一是成都城市发展战略把东进放在了很重要的位置，其二是十陵和东安新城明年将举办世界大学生运动会。区域内的华润置地未来之城和电建铭悦府单价都超2万了，不过有了大运会的加持，这里的新盘销量不错，打不中新盘的投资客也会选择这里。目前周边都是荒地，配套比较缺乏，自住暂时还不方便。但这里毕竟是三四环之间，地段也算不错的，而且有地铁，去春熙路、天府广场都很方便。很多投资客买这里，都是因为大运会，觉得大运会能够提升龙泉驿的城市面貌，从而拉升起房价。提升城市面貌这个是当然的，但是对房价的拉升，最关键是取决于成都的东进战略，能不能持续下去。比如深圳的龙岗区也办过大运会，城市面貌确实提升了很多，也搞过东进战略，但搞了几年换了领导东进又凉凉了，改为西进了，结果就是龙岗的房价涨幅远远跑输西部。所以长期的升值还是看城市规划。但我觉得对成都东部来说，大运会是一个锦上添花的炒作题材，而成都的东进问题应该不大，虽然东边有山，但是距离到龙泉山脉的地方开发完毕还要很多年，能把这些空地开发好也差不多了。而北边改造太难了，所以这次我们也没去跑盘，因为不看好，西边呢有机场，大家也不爱，成都把南边和东边发展起来就差不多了。但你要说东边和南边让我优先选一个的话，我会更钟情于南边。第二天我们就开始往南走了，先看了高新南区的二手房。高新南区是成都城市面貌最好、生活配套最齐全、产业最集中、购房力最强的区域之一。当然房价也是成都房价最高的区域之一，区域内新房不多，主要以二手房为主。选了几家中介店，和中介们聊天中得知，目前金融城、大源的二手房成交量虽然不及前两年，但是疫情后也在慢慢回暖，价格不断在微涨中，涨幅不大。（经过前两年的横盘回调后，西派国际再次冲破4万单价）成交还是以奥克斯广场为代表的低总价房子为主，总价高的大户型不是那么好卖。而且现在买二手房的都是刚需客为主，他们几乎没有遇到投资客，大家都跑去摇号了。而高新区的新盘主要集中在新川区域，即将开盘的有中建天府公馆，开盘价格大概在2万/平，这个盘估计又是万人摇，因为倒挂太多了。跟2年前比倒是没涨多少，我记得2018年融创香璟台卖精装1.5万/平，那时候周边二手房就卖2.7万了。（图中黄色为住宅用地，紫色为工业用地）值得一提的是，渝太地产7月份在新川拍了一块地，楼面价就到了20700元/平，而中建天府公馆目前才卖2万，傻子都明白了。很多人都知道，前几年成都提出来“东进、南拓、西控、北改、中优”。其实每个城市都希望区域能够更均匀的发展，但现实不可能，总会分个高低等级，成都也是优先东进和南拓。那是东部新区还是天府新区？谁会在未来脱颖而出？在这里我不想去争论一个结果，我们只需知道，东部新区是今年5月份才正式挂牌，整体的规划也才刚刚出炉，即便将来真的发展起来也是十几年后的事情了，但一个新区要发展起来，需要的成本太大了，你南边都快成型了，哪来那么多高端产业再引到东部去？如果一个还没有成熟的新区价格就已经2万了，和一个已经成熟的新区价格2万，你会选哪里呢？答案肯定是后者，同样的价格，说明前者透支了！所以在选择时，一定要看价格对比。天府新区主打公园城市的概念，各种城市化建设都是最先进的，和东部的荒地相比，天府新区是如火如荼的开工建设中。秦皇寺板块、天府公园周边是天府新区的CBD，目前西部还有大量的土地，开发较慢，东边的土地已经全部拍卖出去了，在售的新盘有秦皇帝锦，中海天府里即将发售，单价在2.2万以上。蔚蓝卡地亚花园城，我前年去看时，当时新房清水价1.7万，二手房洋房、别墅价格还只有2.2万，现在成交价要3.5万了，升值幅度不小，这有点像股票中的茅台，大盘不涨它却涨的多。目前天府新区的各种配套都还不是很完善，学校和医院都很一般。一个新区慢慢成熟起来是需要时间的，等你完全成熟起来，也不是这个价了，新区买的都是未来。除了高新区，我也是看好天府新区的，规划确实不错。高新区因为新盘供给很少，二手房都是三四万了，后面买不起高新区的人只能往天府新区跑，毕竟很多好公司都在高新区，高收入人群也在南边，所以完全不用担心南边的前途和购买力。而且更南更偏的兴隆湖，今年地价都已经1.7万了，将来新房只会越来越贵。（天府新区核心价值板块示意图）沿着天府大道往北走就是麓湖板块了，和我一起看房的小伙伴说，麓湖就是成都新的顶级富豪区，现在成都人都想拥有一套麓湖的房子。离麓湖不远的是锦江生态带，这个区域离高新区不远，恒大天府半岛、川发天府上城、远大中央公园等一些新盘下半年陆续入市，重点是这几个新盘都有剪刀差，相信下半年再次掀起抢房热潮。最后我们走了双流区的怡心湖板块，怡心湖是人工填出来的湖，这里不算热门板块，一般是摇不到号的刚需才会选择这里，所以去化速度也一般。目前怡心湖区域的性价比不高，配套不是很完善，也不是重点发展的区域，将来升值肯定跑不过天府新区。总体而言，成都楼市处于一个温热的状态。有剪刀差的新房基本上都会出现万人摇号，而以市场价顺销的新房也能慢慢地卖完。另外核心区域的二手房是明显回暖了，比如高新区和攀成钢的次新房，在低价盘慢慢消化掉后，挂牌价上涨了，甚至出现一笋难求的局面。而引起这种温热局面其实是多方面原因导致的。其中最大的原因就是地价过高，引起恐慌。今年从5月开始，数场激烈而焦灼的土拍轮番上阵，看着节节攀升的地价，每一个关心成都楼市的人都在焦虑，毕竟地价就决定了房价。据锐理数据显示:今年上半年，大成都土地整体成交楼面均价约为5156元/㎡，同比上涨约23.65%；其中住宅类用地平均成交楼面地价约为6317元/㎡，同比上涨约32.93%。上述大部分土地的溢价率超过50%！2020年后，低地价的“价格神盘”将逐渐消失，而2017年拿的高价地就会逐渐上市，这意味着新房和二手房的剪刀差也会越来越小，甚至消失。根据四川乐居整理的信息，目前成都已有111宗万元地块。这里面超过1.5万的，就有24宗！而去年只有9宗。一般来说，这些高价盘大部分都是走高端改善路线，基本和刚需无缘。再加上目前成都限价也在放松了，开发商都在上调备案价，市场预期接下来的新房价格会越来越贵。很多购房者打不到高性价比的新盘后，就把目光转移到二手房了，如果没有新盘倒挂的话，那还不如去二手房市场淘淘笋盘，学区房次新房。另外政策似乎也不像以往严格。大家知道以前成都的限购比较复杂，很多限制，比如高新区和天府新区不是谁都能买。但今年变相放松了限购。另外，我们知道，在2018年5月15日，成都楼市限购政策升级，明确了“父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房”的规定。但最近，这个口子也松开了。8月14日，成都市住建局宣布，如果父母投靠子女入户之后，再次将户口在成都市内进行了“全域迁移”，仍然具有单独家庭购房资格。虽然这类人群不多，影响也不大，但也能看出来成都调控之心没有之前那么坚决了。近期，成都连续两次被喊去中央开会了，引起坊间议论，于是成都要“升级房产调控政策”的谣言，在朋友圈散播。后来官方也第一时间做了相关谣言的辟谣。可见目前的楼市状态是政府比较满意的，还未到需要调控的那一步。其次就是供需关系，房价的涨跌离不开供需，下图是成都2018年至今的新房供需关系图。数据来源：四川中原地产可以看出，成都整体供需关系还是比较均衡的，除了2018年末和2019年末明显的供大于求，其余的相差都不大，甚至有时供应量还有些紧张。数据来源中成房业虽然天府新区的新房供应量大，但去年底放松调控后，成交也是最活跃的，上半年的去化周期仅为八个月。新房供应量略微紧张也会导致价格微涨，市民垫垫脚也能买起房子，房子卖出去，开发商能赚钱，也就更乐于拍地了，土地也能涨价，皆大欢喜。今年上半年受疫情影响，成都的成交量表现明显不及去年，特别是二手房大幅下滑，新房因为相对有价格优势，大家还是偏爱买新房。但成都一年二手房成交量能上十万套，说明二手房的流动性还是不错的。主要是成都二圈层内的新房供给量本身也不多，以存量房成交为主。根据贝壳研究院的数据，成都二手房的流通性仅次于深圳。成都的朋友也和我说了，他在麓湖旁边复地御香山的别墅上半年无人问津，这两个月中介开始频繁带人去看房了。从链家提供的带看量来看，8月约34万人次的带看量，其实也并不少。成都目前每年几十万人口的流入，作为一个西部大城来说，如果不是调控这么严格，成都城区的楼市供需基本面确实是具备上涨条件的，虽然从情理来说，我也不希望涨。但除非是政策特意为之，或者大量供地，不然一座城市的房价也不可能永远被压住，毕竟货币在贬值，人口在流入。所以长期我还是看好成都楼市的，比重庆的潜力大多了，因为成都卖地非常节制，不像重庆大量供地，价格肯定很难涨。最后聊聊我对成都和重庆不同的观感吧。我这次观察到，房子依然是成都市民最热门的话题之一。无论是都市白领还是餐馆老板，说起房子，大家嗨点立刻被点燃，和重庆市民给我的感觉完全不一样。成都、重庆，曾经还是一家人，在语言和历史上、饮食上有很多相似之处，但惟独在楼市上，这两座城市有着完全不一样的表现。在2013年之前，重庆和成都的供应量是相似的，但是后来就走出了两条完全不一样的道路，供应量的天差地别是这两座城市房价分道扬镳的重要原因之一。在重庆，大多数人都比较安乐，注重生活。而成都却和深圳莫名的相似，吃饭走路，你都会听到周围的人在讨论如何打新，怎么弄名额。和我一起看房的小伙伴们，尽管大家很早就上车了，但是依旧焦虑万分，天天都在谈论地王、工资跑不赢房价、自己的房子会不会跑输大盘之类的……在成都只有一套住房的人太焦虑了，大家的目标就是要置换一套大平层，然后再买另一套用来投资，才能稍微缓和内心的焦虑。房事是普通老百姓的人生大事，很明显，成都人和重庆人的状态完全不一样。当然有的人如果换个角度去看，会说成都的人有上进心，重庆的人安于现状，反正看你怎么理解了，每个人对生活的追求不同，这个本无可厚非，我觉得只要自己快乐就好。这种城市生活状态的不同，结果也会不同。就是成都本地人就会热衷于买房，只要政策稍微放松，房价就很容易躁动。而重庆呢，外地投资客喜欢傻乎乎的冲着便宜去买，本地人无动于衷，结果一买后好几年都是低迷期。成都最近2次请去开会，说明已经在警告中了，所以成都自己对房价也会控制的，不至于让房价大涨，这点大家可以放心，如果真的涨多了，肯定也会再收紧的。但对刚需来说，没必要等涨了后再等调控后回调去买，这个过程太长了，你买来住的话也等不起，所以还是建议大家尽早上车。最后，本次成都调研感谢@Jamie@hz张军@阿爽@张福华@马亦繁@浚哲爸爸@Tina谭淇予。

作者: 疯言房语政策解读 | 市场预判 |买房观点 |楼盘点评全文约2500字，阅读需要4分钟。刚刚，成都市住建局网站公布了《关于深入实施幸福美好生活十大工程促进房地产市场平衡健康发展的通知》（以下简称《通知》），从土地供应、房地价联动、住房保障、限售延长、法拍限购、二手房成交参考价格机制、银行信贷、市场监管等全方位加码成都楼市调控。其中，部分调控内容极其重磅，远远超出市场预期，让人看到了成都在执行“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”方面的坚强力度。相信大家看完本文，会有和我一样的感受。01符合预期，加码调控板上钉钉此次成都加码楼市调控，并不令人意外。3月19日，《中国建设报》报道了住建部副部长倪虹带队赴成都、西安两市调研督导房地产工作的新闻。结合此前，住建部领导调研督导深圳、杭州、无锡等城市后，这些城市都出台了新的楼市调控政策来看，成都与西安也大概率不会例外。同时，与其他热点城市类似，开年之后成都的市场热度确实居高不下。一方面是部分热点板块的二手房挂牌虚高，供不应求；二方面也存在个别天价法拍房给市场造成的不良影响。因此，无论是基于住建部调研督导，还是成都“深入实施幸福美好生活十大工程促进房地产市场平稳健康发展”的内在要求，成都加码楼市调控，都在预期之内，情理之中。02决心之大，调控内容超乎想象本次《通知》的内容归纳起来就是以下八点：一、增加住宅用地供应。2021年全市住宅用地供应总量同比增长20%以上，占经营性用地比重不低于65%；并在中心城区实行商品住宅用地集中公告、集中出让；还要求加强土地竞买主体的资格审查，超出“三道红线”的开发商、存在重大失信行为的竞买人不得参与成都市的土地竞拍。二、“双限地”在中心城区全面实施。中心城区（即11+2区）所有的商品住宅用地都将实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，坚决遏制房价上涨过快。三、热点楼盘限售期3年变5年。登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年，在本次《通知》发布前取得预售证的项目仍按原政策执行。四、“法拍房”纳入限购及限售。依据合同诉讼仲裁方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖、抵偿取得本市住房的主体，均应当符合成都市住房限购、限售政策的规定。也就是说没有成都住房购买资格的家庭，同样也不能参与法拍房的拍卖，也不能通过司法判决等一系列司法手段获得住房所有权。同时，通过法拍等司法手段获得的住房，也需要满3年才能转让。其中的“转让”方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。五、借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。一方面要求经纪机构不得受理和对外发布明显高于楼盘合理成交价格的挂牌价格；另一方面，相关部门会先从热点片区、热点楼盘入手，梳理二手住房的实际成交价格，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，用于指导二手房市场的买卖。六、调整差别化住房信贷政策，严格个人贷款的用途管理。成都市目前的住房信贷政策可能会有所调整，但如何调整信贷政策，还要看后续人民银行成都分行、银保监局等相关部门出台具体的通知细则。另外，要加强消费贷、经营贷的用途管理，严防个人贷款违规流入房地产市场。七、加强住房保障力度。出台精准保障措施，针对【“双困”家庭】、【城镇户籍中等偏下收入家庭】和【有住房困难的新市民、青年人和外来务工人员】三类人群解决其居住问题。同时，增加人才公寓供应点位、灵活供应时序，落实购买人才公寓的安居政策优惠。多渠道增加租赁住房。未来五年，全市计划新增租赁住房30万套，2021年新增租赁住房不少于6万套，其中新建、改建租赁住房不少于4万套。八、其他规定。除了以上几个比较重磅的内容，《通知》还对一些日常规定进行了重申，包括：加强商品房预售资金监管、加强市场秩序监管、加强成品住宅装修管理、加强建设质量管理等。同时，要求落实调控的主体责任，各区市县和相关部门要联动协调、强力执行，确保政策落实到位。03影响深远，市场预期全面平稳本次调控对购房者的影响，我觉得和2018年5.15新政有的一拼，具体表现为以下几点：第一、预期全面平稳。过去很多购房者会有一种恐慌情绪，觉得房价会“越调越涨”、“面粉越来越贵”、“今年不买房，以后会更贵”等等，这就是“稳预期”没有做好。但是，现在成都从土地端“釜底抽薪”，在中心城区（11＋2）全面执行商品房“限房价、定品质、竞地价”措施，这就意味着，土地出让之前，房价就已经定死了，所有人都知道未来的房价是多少，预期自然就稳了。这条措施，也是本轮调控让我个人最为吃惊的。第二、扼杀违规苗头。去年底开始，成都逐渐出现一些局部性、苗头性但又有些趋势性的不好现象。主要集中在部分热点板块二手房价虚高、天价法拍房、银行信贷违规使用、借名买房等，但此次调控，成都有漏就补，本着“发现一个，消灭一个”的原则，对二手房进行成交价格参考发布机制，对法拍房进行限购限售、银行对信贷资金进行严查、对“代持”严厉打击等。这说明，成都的调控已经具有了前瞻性，细微性，只要舆论上有任何风吹草动，监管部门就会出手。而市场上各种歪门邪道、侥幸心理应该就会有所收敛。第三、公平程度更高。此次调控强化了市场的公平程度。一方面，三倍登记的楼盘将会增加2年的限售期，从获得不动产权证3年后可售变为5年后可售，这降低了“热点楼盘”的流动性，减少炒卖行为，同时也让普通资格的购房者接受度更高一些。二方面，银行将调整成都市差别化住房信贷政策，但具体细则未出，个人预判是不是会差异化首套和二套的利率，尽可能保障刚需？第四、民生更有保障。这个主要就是对公租房、人才房、长租房等加大供应、补贴和规范的一些措施，主要是针对困难户、新市民、青年人等民生群体的保障。04一语成谶，勿谓我们言之不预本次调控加码，成都的决心很大，毕竟涉及土地端的问题，也未曾有丝毫避讳，就不难看出其背后的态度。因此，市场“退烧”是一个必然的趋势。我曾在今年1月25日《追高二手房，谁买谁后悔》；2月9日《深圳调控二手房，说明了什么？》；3月1日《这件事，一年只能做三次》；3月11日《如何判断房价贵不贵？》等多篇文章中，一再提醒大家，敬畏调控，不要作妖，不要追高。无论从时间的提前量、文章的密集度、观点的准确性来说，我都自认为我履行了我应该履行的使命，尽职尽责，是合格的。接下来，让我们静待各个部门更多的执行细则出台，只有细则出台，其具体影响才会得到更准确的判断，我也会第一时间和大家分享我的观点，谢谢大家！文/吴思竹、黄曦。“楼市有风险，买卖需谨慎”。。3.文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。4.法律顾问：四川善嘉律师事务所李仑律师、北京市惠诚（成都）律师事务所刘星律师。戳一戳，立刻问一问~

这一节我们来讨论一下成都市房地产市场的前景，我会从几个角度来表述，第一成都城市的气质，第二成都的首位度的表现，第三成都的综合竞争力的表现，第四成都市的人口，第五经济和购买力，第六成都市的公共服务设施，主要是教育和医疗，最后我们来关注成都市的营商环境。

作为西部“新一线网红城市”，成都、西安楼市向来引发市场关注。步入2021年，两座城市房价延续了一贯上涨态势。秦佳丽/发自北京住建部再赴地方调研督导房地产工作，这一次是成都和西安。据3月20日住房和城乡建设网站发布消息，“两会”结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。“城市政府要落实房地产调控主体责任，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保、决策部署落到实处。”倪虹在调研中说，“要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立‘人、房、地、钱’联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。”作为西部“新一线网红城市”，成都、西安楼市向来引发市场关注。步入2021年，两座城市房价延续了一贯的上涨态势。国家统计局数据显示，今年2月，西安新房价格环比涨幅为0.9%，同比涨幅7.4%；二手房价格环比涨幅0.8%，同比涨幅4.7%。成都新房价格环比涨幅为0.7%，同比涨幅6.5%；二手房价格环比涨幅0.8%，同比涨幅9.3%。虽然整体涨幅有所收窄，但目前西安、成都房价依旧具有“表现力”。2月份西安新房价格同比涨幅、成都二手房价格同比涨幅均位于全国70城第四。国家房价行情网显示，目前成都新房价格19336元/平方米，二手房均价19477元/平方米。西安新房均价16738元/平方米，二手房16964元/平方米。价格攀升的背后，当地楼市呈现出供需两旺。“万人摇号”“打新”等现象近期在西安频频上演。2021年以来，西安已诞生了4个“万人摇”项目。其中，3月11日推出登记的高科麓湾国际社区四期项目，共计528套房源，三天内共登记客户12811个，中签率仅5.1%。“万人摇”背后还有“万元地”。今年2月，西安曲江拍出一宗地块，2.35万元/平方米的楼面价拉升土拍天花板；成都楼面地价在去年7月便已突破2万元大关，位于高新区新川板块的一宗地块成交楼面价达2.07万元/平方米。应对过热楼市，两座城市近期出台多项针对性调控政策。去年9月，经住建部两次“约谈”后，成都发布了“楼市新政15条”，重点打击捂地捂盘，提高公证摇号中棚改及无房居民家庭优先的比例，提高个人住房转让增值税征免年限等。房价连涨55个月的西安则在去年催生了“11·30”调控政策，重点上调了二套住房的首付比例；仅隔百日，今年3月16日，西安市住建局再次发布《西安市住房和城乡建设局关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，施行“骗取或通过‘代持’方式规避限购政策的购房人5年内不得购房；涉嫌犯罪的移交公安机关调查处理”等硬核手段。“成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。”此次调研中，倪虹同步强调着力解决新市民住房困难问题，“要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。”成都2021年将新增商品房配建人才公寓2万套、筹集建设租赁住房3万套；西安计划未来3年新增租赁房超12万套。（图片来源网络，版权属于作者）作者/来源：中国房地产报声明：版权归原创所有，转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。