产业地产可研报告

做园区之前需要对地块勘查、产业环境、产业发展概况、目标客户、绘制产业地图进行调研。无调研不设计，调研的作用可以提现在可以明确区位的能级，了解周边产业现状究竟是怎样的，清楚竞争对手的情况；能够描出客户画像，确定产品的方式，对营销思路也有基本的了解，可以申请优惠政策以及可以创办特色服务。地产的选址：地段、地段、还是地段。一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻基本上已经确定他的未来。地点选得好，项目就成功了一大半。那么目前有六大产业业态：（1）钢结构厂房：单层或双层大跨度结构，适合机械加工类、总装类和锻造类 等业态生产，对大空间、大跨度、大荷载需求高，施工建造 方便简洁、生产速度快、工期短。（2）多层厂房：三层及以上，多为钢筋混凝土结构，适合中小型机加工、总 装、通机设备、食品等加工制造业。相对于单层厂房更能节约用地、节约成本投资。这种产品在大湾区比较受欢迎（3）工业大厦：7层及以上，以加工制造为主、兼有技术开发、行政办公功能，是一种更为节地的工业类型，适用于用地紧张的都市型产业园。此类产品对层高柱网、楼面荷载等均有要求，同时具有良好的建筑外形。（4）独栋总部：产业地产高端产品，单栋面积在400-3000平方米，在设计使用、开发运营商适用于企业总部、单独部门，具有其他产品不可比拟的优势。（5）研发办公：外观时尚现代，形式多样，讲商务、会议、餐饮、办公、轻生产等一体化，是既独立又共享的建筑综合体。这种看上去高大上，实际成本低。（6）仓储物流：将运输、储存、卸装搬运、物流配送，信息处理等功能有机结合起来的载体。

文：东滩智库进入新世纪以来，以产业聚集为特征的产业地产获得了长足发展，成为继住宅地产、商业地产之后的又一重要地产形态。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，在产业地产开发运营领域积累了较为丰富的咨询经验，形成了较为系统的产业地产策划方法论。一、产业地产的界定关于产业地产尚没有统一的定义，有的只是指向科技产业，有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来，产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念，是以产业聚集为特征、以地产开发为载体，遵循小尺度地产开发的基本逻辑，这一点与片区综合开发是不同的。市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今，走过了近20年的发展历程。早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索，诞生了天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业，也吸引了大批后来者跟进。从2002年起，产业地产成为继住宅地产、商业地产之后的一个重要地产领域。产业是城市发展的根基，产业地产作为产业集聚集群发展的重要载体，不仅对地产商具有价值，对地方政府发展经济也具有重要意义，产业地产的落地运营能够为新型城镇化建设注入新的动力。近年来，随着城市功能和产业的不断演化，出现了多种以产业集聚为特征的地产形态，比如工业地产、物流地产、科技地产、健康地产、教育地产、文创地产、体育地产、农业地产等，它们通过产业、地产与金融的融合发展，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。二、产业地产的市场机会总体上看，产业地产的发展动力主要来自两个方面：一是经济转型升级带动“四新”经济和中小企业蓬勃发展，二是城市转型升级带动的产业布局调整。当前，中国经济已由高增长发展阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，产业投资热度有所降低，但面向未来的“四新”经济投资活跃度持续高涨。中国城市进入创新式发展的3.0时代，在城市群一体化和城市转型升级发展中，迎来新一轮产业入园（产业地产）和新兴产业集聚的机遇。在此背景下，近年来产业地产进入前所未有的活跃期，老牌产业地产商不断扩张，房地产商、制造企业及金融资本加快介入。然而，与产业地产投资火热相对应的是，随着大量资本的涌入和存量项目的增多，产业地产运营竞争加剧，整体上的高盈利时代已经过去，未来的市场商机更多为顺应产业变革的结构性机会。1、专业视角产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代，产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。一是产业链转移重组。新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等，推动不同产业在空间上腾挪转移和重新组合。从城市升级看，科技回归都市，商旅文融合创新，以主题产业为导向的园区经济，成为城市更新的核心引擎。从乡村振兴看，现代农业融合发展，新经济浪潮扩散，城市消费下沉，以农旅康养为导向的小镇经济，成为乡村振兴的核心引擎。二是产业链分解重组。在新一代信息技术应用驱动下，“工业服务化”与“服务工业化”协同发展，推动传统产业链分解、融合和创新，催生了大量新业态和新模式。将产业链、价值链打散，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有第三方医疗服务、节能环保服务、供应链服务、3D打印服务、研发众包服务等创新服务业态涌现，都需要有全新的地产空间和配套服务。面向这些新的业态、客群，是产业地产发展的重要方向。三是创新性产业组织。十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业，遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径，创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大，是产业地产发展的重要方向。2、区域视角产业地产的需求最终要落脚于城市。城市的产业升级与产业转移，产业结构调整以及地方政府对于经济增长、税收、就业的需求，直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产发展看，主要是扎根在一、二线城市，提供不同于开发区的发展环境，以此来吸引产业客群集聚。以物流地产为例，普洛斯进入了全国38个主要市场，重点布局在中、东部一二线城市；华南城项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。近年来，随着大量人口迁入二、三线城市，二、三线城市的发展给产业地产带来了巨大发展空间。随着一线城市的产业用地饱和，二、三线城市特别是国家重点战略覆盖城市、国家交通枢纽中心城市，将会更加利于产业地产发展。科创地产、文创地产等对人才密度要求高的产业地产，早期在投资区域选择上首选一、二线城市和部分省会城市，近年来面向三、四线城市，产业升级需求已有进一步下沉的趋势。从产业地产开发的动力看，不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。我国东部沿海地区产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发了不同类型的产业地产需求。国家级新区、自创区、自贸区、乡村振兴等规划的陆续出台，也为相应城市产业地产开发输入了新动力。就某个业务领域或产品线来说，不同区域又表现出不同的市场特征，比如科技综合体在东部沿海地区更有市场，商贸综合体在中西部地级市存在较大空间。三、产业地产的开发模式根据东滩智库对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为四类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析，可以尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。1、因地制宜的个性化开发模式个性化开发是针对特定地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，大部分产业地产项目均属于个性化开发。无论是科技地产、健康地产、文创地产等，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。2、市场导向的标准化开发模式此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表，先是通过一两个项目打磨产品，然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合，形成了业态、功能和资源的聚合，为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。3、产业导向的聚焦化开发模式此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。聚焦化开发主要有两种类型：一种是以中汽零、新松机器人等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，该类开发商对产业领域比较了解，主要在适合的区域开发专业园区，如汽车零部件产业园、机器人产业园等；另一种主要表现为主题型服务产业的集聚发展，如前面分析的供应链地产、文创地产、健康地产、教育地产、体育地产等领域。此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。四、产业地产的东滩方法论与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互关联的环节，每个环节都有需要解决的关键问题。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，曾服务过华夏幸福、万科、融创、中铁、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企业，可以为产业地产项目提供从前期拿地、开发实施到运营顾问的一站式服务，从服务类型上看主要分为两种：一是前期拿地阶段的产业策划+概念规划+项目申报，二是开发阶段的规划设计+融资服务+开发管理。1、前期拿地阶段服务拿地即拿到一片土地的开发权，是开启产业地产项目的首要环节。产业地产拿地与一般经营性用地招拍挂不同，核心是与政府达成合作，也可以说是要过“政府关”，要满足政府的多元化要求，要符合城市发展需求，要满足多方利益的诉求。针对前期拿地项目，从政府汇报的视角，重点解决项目涉及的战略定位、产业体系、空间格局、产业市场、营销招商、开发效益等问题，提供“3+1”模块化服务。战略策划：从项目原点出发，综合分析项目的合作背景，研判项目可抓住的外部机遇、可利用的核心优势和资源，明确项目开发的价值点和政企双方的诉求点，明确项目发展的方向性、模式性问题。产业策划：以政府的视角、以产业的逻辑，设计既有战略高度又有资源支撑的产业方案，明确产业细分和业态定位，设计产业发展路径、产业市场、产品策略、营销招商和运营管理策略等。开发效益：确立政企合作模式，设计项目开发分期和开发策略；结合项目投入产出分析，对项目开发带来的经济效益、社会效益等进行综合评估，从定性、定量两方面阐述项目开发的价值和意义。概念规划：与战略产业策划同步推进，根据策划成果进行土地空间安排，明确空间功能布局，确立概念规划方案，明确项目的空间体系和特色亮点，进行产业功能载体的落地规划。2、开发实施阶段服务开发实施阶段服务，主要协助业主方完成规划设计，服务于项目报规、开发建设，重点解决土地调规、产品定位、空间规划、产品设计、开发实施等问题，提供“6+1”模块化服务。针对具体产业地产项目，利用“六定方案”解决项目战略定位、产业定位、产品定位、空间结构、开发实施、营销招商、运营管理等核心问题。概念规划将“六定方案”的结论进行落地性表达，对项目的功能体系、土地利用、空间形态、建筑形体、道路交通、环境小品及人文活动场所进行安排，给出概念规划方案和建筑概念效果图。（1）定战略 总体定位：基于地块核心价值判断，从区域和产业综合视角考虑，明确项目对各级政府的价值定位、面向外部市场的形象定位、面向内部运营的功能定位；目标愿景：描绘未来的总体蓝图，主要涉及项目开发建设和持续运营的综合效益、项目导入和持续运营的税收就业等产业贡献；发展路径：结合政府政策、主体资源和市场规律，立足长远，着眼全局，研究实现战略定位、目标愿景的发展模式和核心策略。（2）定产业 产业定位：基于战略愿景确立产业定位原则，在综合考虑产业吸引力和可行性的基础上，筛选有前景的产业方向，明确主要产业门类，构建产业体系；业态定位：结合重点产业的价值链分析，明确研发、制造、营销、管理总部等产业环节定位，并从构建产业生态的角度，明确相应的产业配套和服务业态，创新业态组合；客商定位：产业规划能否落地的关键，针对的就是主要的产业经营者招引问题，研究明确客商肖像画，包括规模、性质、来源等，指导产业招商。（3）定产品 产品策略：承接战略和产业策划的结论，落实功能定位，明确地块开发的方向和规模，确立引擎项目和产品组合；产品类型：结合产业和客商定位，对经营主体的物业载体需求和配套服务需求进行分析，进而明确不同类型产品的功能构成、业态特点和产品规格；比例组合：综合考虑产业、商业、居住等功能的协调问题，确立产品体量配比关系，包括研发办公、标准厂房、商业商务、生活配套类物业的比例。（4）定开发 开发模式：制定项目整体商业模式和开发策略，包括物业租售安排、产业资源合作策略、长短期收益安排等；开发分期：结合详细的市场调研，以及开发主体的资源实力，制定详细的开发计划，讨论确定开发分期，尤其是慎重研究确定一期启动方案；财务测算：依据项目商业模式建立财务模型，对其投入成本、经济利润进行分析，进行财务敏感性测算，验证和微调产品方案。（5）定招商 招商策略：提炼项目卖点，建议项目品牌策略、推广策略、不同类型物业／客商的招商交易条件、招商实现路径策略；招商组织：建议项目内部招商部门的组织设置、人员配置、考核管理和激励方案；建议招商的合作渠道和合作模式；招商计划：建议总体招商推进计划，明确不同阶段的侧重工作，制定详细的近期营销招商计划，协助制作营销招商工具。（6）定运营 服务体系：结合产业发展痛点的分析，梳理和构建行政服务、产业服务和生活服务体系，策划功能服务平台，切实保障项目持续运营；政策体系：围绕产业招商和发展，梳理和落实已有政策，设计有关企业发展、创新创业、人力资源等方面的配套政策；运营策略：明确自营服务落地策略和第三方服务集成策略，确定项目运营模式、组织架构和实施计划。（7）概念规划 设计构思：在土地空间分析的基础上，结合项目战略、产业和产品方案，运用先进的规划理念，制定项目设计构思；空间结构：根据基地分析、功能及产业定位，对项目进行合理的空间规划结构和功能分区设计；规划设计：进行深化的城市设计，包括开发强度、建筑密度、整体建设风貌等，出具项目布局图、总平图、意向图、鸟瞰图等；专项规划：包括道路交通及慢性系统、绿地景观与水系环境、公共服务设施规划、建筑风貌与色彩、夜景照明设计等。

观点指数 6月份，产业和物流市场持续复苏，继续有重大园区项目开工，另外有更多企业与金融机构达成战略合作，希望拓宽自身融资渠道，同时为园区内企业提供金融服务。比如，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所完成挂牌，该单产品采取“纯权益型”架构，被称为目前国内最接近公募REITs的产品；联投东湖高新则与平安基金签订战略合作协议，双方将致力于推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs。物流产业方面，业务趋向活跃，用工需求稳定，业务量仍在增长，但是增速已较上月有所放缓。但随着国内商品市场去库存的加快，仓库的需求短期内小幅下降，租金因此承压。中电光谷进入前三，全月开工与签约不断从榜单上看，华夏幸福继续位居“6月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。6月完成了对参股公司诺港集团的增资，开拓科学社区，并希望借此获取优质的商业办公项目资源。另外，华夏幸福继续拓宽融资渠道，公告了新的永续债计划。招商蛇口则在6月与平安人寿、平安资管达成战略合作，涉及园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域进。另外，向深投控发行股份、可转债及支付现金购买南油集团24%的股权。月内，各产业地产企业继续签约重大项目，以及开展线上线下相结合的招商工作。其中，中电光谷与武汉新洲区签约，投·资20亿建设中电光谷智造中心，另外还与长沙建发集团达成战略合作，内容涉城市更新、产业服务等；联东U谷·德阳高新国际企业则有一批企业集中签约。疫情纾困方面，中关村发展的集团成员单位中关村科技租赁，与北京银行中关村分行签署战略合作协议，帮扶中小科技企业复工复产及长远发展；中电光谷则与兴业银行签约合作，预料后者除了为中电光谷提供授信外，还将为中电光谷旗下园区的入园企业提供金融服务。除此之外，各产业地产企业还在持续拓宽融资渠道。 比如华夏幸福继续在融资上有所动作，继5月份后再度公告永续债计划，向平安养老保险股份有限公司发50亿永续债用于PPP项目，初始利率为8.5%。而外高桥、苏高新集团和市北高新也均有债券融资动作。对于华夏幸福来说，发行永续债以拓宽融资渠道并不是新鲜事，早在2016年华夏幸福就开始发行永续债。而8.5%的利率也不是近几年最高，2019年9月华夏幸福就曾签下20亿元，起始利率9.5%的永续债。参照往年经验，华夏幸福均会在永续债利率调整期到来前清偿，等于变相锁定融资成本。外高桥则接连注册了超短期融资券、短期融资券和中期融资券，作为其融资工具的储备，总值达到70亿元，不过暂时未披露最终发行时间。另外，市北高新在6月公告，拟以市北壹中心房屋所有权及对应土地使用权作为资产支持、以目标物业产生的现金流作为支撑，发行21亿元CMBS资产支持专项计划，而这也是市北高新首单CMBS融资。值得注意的是，东湖高新与平安基金就推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs签署了战略合作。根据东湖高新2019年年报，目前正在开发、运营主题型园区有19个。实际上，自《关于推进基础设施领域不动产投·资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》公告以来，除了东湖高新，还有多家产业园区表达了对发行公募REITs的兴趣。 根据《通知》规定，部分经营不善的园区资产是明确排除在外的。但对于部分运营多年的优质园区，特别是部分国资园区平台，是否有足够动力将优质资产投入REITs进行资本化，仍是一个疑问。重大项目开工上，6月份，联东集团再有两个项目开工，分别是联东U谷新密曲梁科技创新谷项目和联东U谷·芜湖鸠江区高端智能装备产业园项目。而苏州高新区第二季度则有140个项目集中签约和开工竣工。物流业务趋向活跃，仓库需求短期小幅下降6月份，南方水灾对物流的影响还处于可控范围内，中国物流业景气指数为54.9%，较上月回升0.1个百分点，继续保持平稳回升的态势。分指标看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，包括业务总量指数、新订单指数、从业人员指数都有一定上升，显示随着市场需求的释放，物流业务趋向活跃，物流行业用工需求稳定。从仓储上看，6月中国仓储指数为50.7%，较上月回升0.3个百分点，维持在荣枯线上，继续保持3月复苏以来的良好态势。各分指标中，业务量指数为51.4%，较上月回落1.4个百分点，业务量仍在增长，但是增速较上月有所放缓；新订单指数为53.5%，较上月回升2.1个百分点，持续高于荣枯线，显示市场对未来保持乐观；业务利润指数为57.0%，较上月回升6.3个百分点，连续三个月上升，且增速较快，企业利润获得持续增长。另外，库存周转次数指数为52.2%，较上月回落4.2个百分点，但仍位于荣枯线上，反映商品周转效率还在继续提高。相比之下，由21类商品组成的2020年6月期末库存指数为47.8%，较上月上升0.7个百分点，但依然在50%以下，反映商品市场依然处在去库存的阶段。从全国仓库需求上看，根据物联云仓的数据，6月一线城市需求面积51.74万平方米，二线城市需求面积24.16万平方米，其他城市需求面积6.17万平方米。总体来看，除一线城市的仓库需求较上月有所上升外，其余城市均呈现小幅下跌。从仓库价格上看，一线城市仓库价格30.23元/平方/月，环比下跌2.9%；二线城市仓库价格23.37元/平方/月，环比下跌4.6%；其他城市仓库价格16.24元/平方/月，环比下跌3.0%。可以观察到，随着国内商品市场去库存加快，仓库需求短期内小幅下降，租金因此承压。具体到各物流地产企业，宝湾物流的漳州宝湾国际智慧产业园开工，该物流园位于漳州台商投·资区，项目用地面积12.41万平方米，规建6栋双层坡道仓及综合楼、附属房。6月30日，ESR 则宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。6月3日，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式，该期类REITs产品规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元。值得注意的是，该产品作为万纬物流在交易所市场发行的首·个类REITs，采用了“纯权益型”结构，且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。该产品设计上趋近于公募REITs，不仅为万纬物流自身，也为其他物流运营商未来发行公募REITs提供了一个很好的借鉴。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:观点地产 优质内容推荐烽烟又起！东莞4场土拍来袭！这两宗地突然降价卖……2020蚌埠高考文理最高分出炉！安徽高考成绩分数线、分档表发布！安徽2020年高考分数线公布！

来源： 观点地产网经历上月频密的融资动作后，一众产业地产企业本月融资稍微放缓，不过签约投资和拿地动作持续增加。进入5月份，“两会”《政府工作报告》第四次没有提及经济增速目标，前3次分别为2000年、2001年和2002年，并再度强调了要加强新型基础设施建设，大力发展工业互联网和智能制造。淡化经济增速的要求，并强调新基建等的建设，既有客观经济形势的考量，也表现了我国对产业转型升级的态度。“两会”前后，各地区都出台了不少有关新基建和产业发展的优惠、支持政策，对于产业地产来说是利好。不过，新基建所涉及的5G通讯、人工智能、新能源汽车等领域，产业链条较长，产业分工很细，且各环节均有一定技术门槛，对于产业聚集的要求也比较高。因此，能否正确了解涉新基建业务的企业行业定位和技术水平、分清企业所处产业链的位置，以及能否为这些企业提供恰当的服务，这都给产业地产商的招商团队提出了更高的要求。华夏幸福、招商蛇口、上海临港维持前列，复苏进度加快从榜单上看，华夏幸福继续位居“5月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首，招商蛇口和上海临港则继续锁定前三。一众产业地产企业在经历上月频密的融资动作后，本月稍微放缓，而华夏幸福、中关村发展、外高桥以及苏州高新均有所动作。值得注意的是，华夏幸福在本月再度发行永续债，拟与中融信托签署11亿元永续债权投资合同，用于郑州市新郑产业新城PPP项目开发建设。另外，还将“18华夏03”后2年的票面利率由7.15%下调至4.40%，两个动作都显示出华夏幸福希望能够改善公司的负债结构，稳定公司现金流状况。另外，苏州高新在5月继续短期融资券的动作，在囊括了拟发未发的债券计划后，本年度短期融资券已来到了第十二期。截至6月16日，苏高新集团本部及下属子公司待偿还债务融资余额为182亿元。短期融资券的密集发行，一方面是偿还到期债务，调整债务期限结构；另一方面是为提高直接融资比例，再加上融资利率较低，可以有效降低融资成本，增加现金管理灵活性。5月，继续有一批产业园大型项目陆续上马，持续追赶年初因疫情落下的工程进度。其中，联东U谷继4月单月3个项目开工后，5月再度有两个园区开工，分别位于山东齐河和无锡江溪。另外，湖北疫情受控，复工复产的进度不断加快，扎根湖北的东湖高新，其位于鄂州的东湖高新智慧城三期项目，也在5月动工。除了大型项目动工，本月产业地产企业签约投资和拿地动作也在持续增加，还有几个园区开园投入运营，开始加紧招商工作。其中，长沙亿达智造小镇成功竞得【2020】望城区008号地块；启迪控股签约拟建启迪天府新区科技城项目；中电光谷签约武汉蔡甸区，投资20亿建数字产业园；以及清控创新基地（运城盐湖高新区）正式投入运营。另外，值得观察的还有园区企业投资收益问题，实现了往“科技投行”转变的张江高科，在这一波疫情中显示出了较强的韧性。根据张江高科的一季报，营业收入受困疫情而同比大幅下降63.09%，但归属上市公司股东的净利润却实现了78.7%的同比增长。主要原因是下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation ，持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）本期公允价值上升幅度较大。据观点指数了解，上述合营公司投资的高科技企业众多，其中包括了持有微创医疗超过13%的股权。而微创医疗因疫情的原因，自1月初起至5月末，合共涨幅达到了145.61%。新出口订单维持低位，各地产业刺激政策相继推出数据显示，5月份制造业PMI指数为50.6%，较4月份小幅下降，这也是制造业PMI第二个月的下跌，不过仍处于50%荣枯线上，表明经济仍处恢复态势，但速率继续放缓。数据来源：国家统计局，观点指数整理我们可以看到，因国内疫情基本稳定，生产活动已经恢复正常，制造业PMI指数变动也趋于平稳，反映到分指标上，5月制造业新订单指数上为50.2%，比上月微升0.7个百分点，制造业市场需求维持稳定。形势正在向好，但需求端的疲弱是显而易见的，特别是在国外疫情严重的情况下，外贸环境仍较为恶劣，可以预见，未来数月内我国制造业的订单将主要依靠内需支撑。PMI的分指标显示，新出口订单指数为35.3%，尽管较4月有所上升，但较正常值仍有相当大距离；这也可以看出，3月份46.4%的短期高位，主要源于复工复产推进后积压订单的处理，而当积压订单处理后，新订单缺乏，再加上一些原有订单也在取消，外贸环境环境短期难以改善。还可以看到，从业人员指数为49.4%，比上月回落0.8个百分点，已经低于临界点，表明制造业企业在内外需求疲弱的双重夹击下，员工的需求在下降，制造业市场的就业环境转差。具体到产业地产相关，工业和信息化部批复组建国家高性能医疗器械创新中心，该中心为全国组建的16个国家制造业创新中心之一，并是深圳首家国家制造业创新中心。据了解，深圳本就是国内重要的医疗器械产业聚集地之一，市内共有900多家医疗器械企业，超50家企业年产值过亿元。另外，各地政府积极出台产业相关的刺激政策，特别是在国家重点发展的新基建领域。比如5月15日，上海发布《关于加快特色产业园区建设 促进产业投资的若干政策措施》，集中推出26个“小而美”的特色产业园区。发挥“4个1000亿”资金引导和杠杆作用, 支持集成电路、人工智能、生物医药等重点产业发展；对重大产业项目立项、规划、土地、环保、报建等开展跨前服务，建立绿色通道等。深圳则在产业用地上进行放开，5月8日深圳市规划和自然资源局召开新闻发布会，公布了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，深圳今年产业用地计划供应量仅为下限、不设上限。物流业逐渐恢复正常，景气指数连续第三月回升随着供应链上下游逐步恢复正常，物流业景气指数继续保持平稳回升的态势。5月份，中国物流业景气指数为54.8%，较上月回升1.2个百分点。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理分指标看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，物流业包括业务总量指数、新订单指数、资金周转率指数均稳步回升，显示物流业正恢复正常，企业的资金链也有所缓解，但物流服务价格仍处低位。从仓储业看，5月份中国仓储指数为50.4%，较上月微升0.1个百分点，继续保持在50%的荣枯线以上，表明仓储行业维持复苏态势。不过值得注意的是，新订单、业务量、设施利用率等指数较上月有小幅回落。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理其中，业务量指数为52.7%，较上月回落2.5个百分点，反映出仓储业务量虽仍在增加，但增速在放缓。总体来看，尽管需求有所恢复，但恢复速度较慢，企业以消化库存为主，采购相对较少，生产有所减弱，导致库存水平有所下降。从全国仓库需求上看，根据物联云仓的数据，5月一线城市需求面积49.18万平方米，二线城市需求面积26.16万平方米，其他城市需求面积6.91万平方米。总体来看，各线城市的仓库需求都与去年同期有着相当的跌幅。数据来源：物联云仓，观点指数整理从仓库价格上看，一线城市仓库价格31.14元/平方*月，环比上涨1.9%；二线城市仓库价格24.5元/平方*月，环比上涨4.35%；其他城市仓库价格16.74元/平方*月，环比上涨1.8%。另外可以观察到，今年全国不同城市的仓库需求同步锐减情况下，一线城市仓库租金却相当稳健，仅在4月份有0.7%的降幅，总体维持稳步上升，一线城市的仓库业主对市场依然有长足的信心。相比之下，二线仓库租金波幅比较大，2月份和4月份分别下降5.6%和4.0%，不过都在下一个月迅速回升，形成一个波浪形的走势。具体到各物流地产企业，普洛斯怀来大数据科技产业园项目于5月12日开工。2018年，普洛斯通过投资控股国内数据中心运营商云之鼎，进入数据中心领域。而在之后的两年时间内，完成了在京津冀、长三角及粤港澳等骨干节点核心区域的数据中心业务初期布局，部署超过2.5万台标准机柜。与普洛斯加码数据中心产业园不同，京东物流则加紧医疗领域物流的布局。5月15日，京东物流与安徽华源物流签署战略合作，而华源物流是华源医药集团投资设立的物流科技公司，以药品运输为主，网络覆盖全国。到了5月20日，京东物流还开始正式运营东莞医药器械仓，该仓库占地1.8万平方米，拥有二类医疗器械经营证，具有第二类医疗器械第三方物流资质高标库房。展望未来几个月，安博也有两个物流园要交付。其中安博济南高新国际物流园将在第二季度完成一期共7万平方米园区的交付，并在第四季度完成二期工程。

中商情报网讯：与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。产业地产开发需要新思维：产业思维、社区思维、金融思维、互联网思维。产业思维园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首要地位。开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展规划,并按照产业发展规划制定园区招商策略。园区开发者具备一定的产业服务能力，围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求，通过产业服务增加园区的盈利空间，同时增强园区吸引力社区思维过去，园区过分强调经济功能而忽视社会功能，难以满足人的基本需要。未来，更强调人的因素，更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活相结合，产业与城市相结合。金融思维融资层面政府层面:园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局市场层面:园区开发融资将更多的向REITS方向发展,以降低融资成本聚资层面通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、.上市服务等措施,打造园区融资基础环境,构筑融资服务平台，构建园区产业发展的资金蓄水池投资层面开发商发挥入驻企业优势,采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育,待孵化企业被并购或上市后,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当”房东”又当“股东”模式互联网思维专注：即园区定位，产业园区应该根据自身资源禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。极致：即园区效率，利用互联网打造电商平台，不断集聚产业资源，优化产业组织，陶晓、无边际地把各种信息对接起来，提高园区产业效率。口碑：即园区招商推广，突出传统招商模式，园区通过微博、微信等形式进行微营销，同时通过粉丝效应打造圈层社区，形成良好地业界口碑。快：即园区对客户相应迅速，通过建设云平台等智慧终端最大限度集成服务功能，使园区更加服务化、智能化、以最快速度高效解决客户问题，满足客户需求。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业地产大数据、产业地产规划策划、产业地产招商引资等解决方案。

深圳产业用地腾挪10月23日，深圳宝安区工信局发布《深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案》，确认腾讯为意向用地单位。这意味着11月29日出让的深圳宝安大铲湾港区A002-0076宗地不出意外将落入腾讯手中，建成200万平方米的“新鹅厂”。资料显示，A002-0076宗地用地规模80.9万平方米，总建筑面积200万平方米，用地功能是新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC），以“带产业项目”方式挂牌出让，期限是30年。项目将建设“六基地一平台”。值得注意的是，这个地块是由“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”的。事实上，近段时间深圳改变土地使用性质为“产业用地”、新增产业用地供应的案例不在少数。据相关数据统计，截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，拆除规模共计862.8公顷。在不久前的8月2日，深圳首个平方公里级“工改工”项目——宝安区新桥东城市更新项目拆除启动，项目片区总面积231.84万平方米，预计总投资585.8亿元。项目建成后，将释放数百万平方米量级的产业空间。而在政策方面的举措，10月1日，深圳正式实行《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》，提出加大产业用房供应，到2020年，深圳市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。上述种种迹象体现出了深圳政府腾出产业空间、发展产业的决心，这种决心并非空穴来风，而是深圳先行示范区定位下的必然要求，同时也是深圳针对产业用地供求结构失衡，租金较高以及产业流失的一种应对措施。来源：观点指数整理过去一段时间，由于面积小、租金高等因素，深圳写字楼空置率一直处于居高状态，其中也包括了产业园区中的写字楼项目。根据第一太平戴维斯发布的数据显示，今年三季度，深圳甲级写字楼空置率环比上升4.3个百分点至22.4%，部分片区空置率超50%。此外，深圳周边区域产业用地增加而形成的替代效应也带来不利影响。例如东莞2019年初步安排338个的重大建设项目中，“产业工程”占比近七成，其中松山湖产业用房供应量超90万平方米。这在一定程度上分流了深圳的招商资源，如去年7月华为将研发等部门从深圳搬迁至东莞松山湖就是一个佐证的案例。为此，深圳需要增加产业用地的有效供给，调节产业用房租金，为优质的实体制造业回流筑巢引凤。7月9日，深圳前海管理局提出的“回归企业办公用房租金补贴”就是促进产业回流的重要方案。ESR“二进宫”最近，亚太地区最大物流地产平台的ESR在香港成功上市成为市场关注焦点，ESR本次IPO最终发售价格为16.8港元，认购倍数3.22倍，募资总额超过126亿港元，是2019年香港第二大规模的IPO，仅次于10月份香港IPO筹资57.5亿元的全球啤酒业老大百威亚太。值得注意的是，此次是ESR的第二次IPO计划，早在今年3月初，ESR就向港交所提交了上市申请，但6月中旬，ESR以“因鉴于目前市况”的理由延后了“IPO”计划。招股书显示，ESR主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，账面估值约为29亿美元，资产管理规模约为202亿美元，管理建筑面积合共超过1530万平方米，物流资产主要位于中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度等国家。财务数据方面，ESR的收益由2016年的9670万美元增加58.5%至2017年的1.53亿美元，并进一步增加65.8%至2018年的2.54亿美元。截至2019年6月30日止六个月，ESR的收益为1.55亿美元。ESR表示，公司收益录得显著增长是由于基金资产管理规模强劲增长，导致管理费收入增加所致。数据来源：ESR招股书 观点指数整理ESR的收益可分为租金收入、管理费收入、建设收入和太阳能收入。其中入账的建设收入和太阳能收入是指澳大利亚物业开发公司CIP和日本若干设施的太阳能电池板产生的收入，占比较小；租金收入和管理费收入占比较大，2018年两者收入占比分别为29.2%、53.4%。ESR收益结构最大的特点是，作为一家物流企业，管理收入费却占据了营收的半壁江山。翻看招股书，ESR管理收入费包括基本管理费（基金规模1-2%）、资产管理费（基金规模的1%或物业资产总额的0.5%）、开发费（开发成本4-5%）、租赁费收入（通过物业交易获取，1-2.5个月的租金）、收购费（土地成本的1-1.75%，物业的0.75-1.75%）及超额收益（净利润的10%-32.5%）；租金收入即是指物业租赁获得的租金收入。而目前ESR的资产结构是：直接拥有的投资组合资产共75个物业，已竣工面积157.8万平方米；管理基金及投资公司所持的投资组合资产共213个物业，已竣工面积693.9万平方米。凭借着基金的大规模和多环节收费，管理收入费超过微薄的租金收入也在情理之中。数据来源：普洛斯年报 观点指数整理其实，ESR依赖基金管理的运营模式跟普洛斯异常相似，都是通过设立、募集基金，收购资产包，置入所设立的基金，然后打包IPO或者出售以回笼资金，再进行新一轮投资。不过ESR对基金管理收入的依赖度比普洛斯更高。数据来源：ESR招股书 观点指数整理依靠运营基金投资管理的这种轻资产、少投入运作方式，ESR仅以595名员工就赚取息税前利润近10亿人民币。在首日挂牌后，ESR凭借着高毛利率等良好的经营数据受到市场资本追捧，开市价为17.6港元，超出招股价4.76%，目前市盈率近43倍。但其“重基金+地产”运营模式的稳健性还留待日后市场考究。物流地产加速整合自2015年开始，中国物流市场就已经涌现出了一些“新生代”，比如万科旗下的万纬物流，物流行业格局逐渐发生改变。据相关研究机构显示，截至2019年第一季度，普洛斯物流依旧是行业的龙头老大，市场份额为33%，但相比2015年占比高达55%来说已经有所下降；而在2015年刚成立的万纬物流后来居上，市占比为6.1%，暂位列第二位；ESR以6.0%的市占比暂时位列第三。但在ESR上市，插上资本的翅膀之后，物流行业的市场情势必然发生改变。除了市场激烈角逐之外，现阶段部分物流企业面临业务渠道和应用场景缺少，运营商面临人力和仓储成本上升的压力等问题，整个物流行业迫切需要整合资源，做到协同高效率发展。目前，市场上资源整合的手段包括成立资管平台进行投资或是收并购等。10月8日，万科拟与天津荣泰成长、比亚迪汽车工业有限公司共同投资“横琴和谐鼎泰股权投资企业（有限合伙）”，募集规模为11.01亿元，投资目标及范围为主要投资于科技、物流等领域的优秀子基金。比亚迪是万科的长期合作伙伴，2016年，两者曾签署战略协议，在国内各城市的轨道交通发、工业园区开发以及海外业务开发中开展合作。此次万科再次寻求“老伙伴”成立“母基金”，通过获得、持有及处置投资物流等项目，获取长期投资回报。万科之外，通过成立基金或者资管平台进行物流资产投资的房企并不少见，比如远洋。远洋通过旗下设立的资管平台远洋资本对物流资产进行PE投资。2016年及2017年，远洋资本分别对中国物流资产、郑明现代物流以及九曳供应链等物流企业进行投资，完善物流尤其是冷链方面的规模布局。值得注意的是，10月27日，物流地产行业发生了一起大宗交易并购事件。安博和竞争对手Liberty Property Trust发布声明，安博将以换股方式收购Liberty及其债务，此项交易规模约126亿美元。Liberty Property Trust是一家大型工业地产商，在美国和英国拥有和管理1.09亿平方英尺（约1013万平方米）的工业地产和办公楼。安博表示，此次收购将扩业务网络和客户群，形成资产组合间的战略协调，使我们得以收获短期成本和长期收益之间的协同。来源：观点指数整理事实上，物流地产行业的大宗交易时有发生，有的是将置入物流资产的基金全部出售，获取资产增资收益，进行下一轮物流资产开发投资；或者是为了扩大规模，形成协同性发展和获得规模经济效益，而去收并购行业内的大型企业。两种背景下的交易都是为了做大规模，争抢物流行业的份额和利润。

来源：观点指数摘要：4月，各产业地产运营商的签约及开工逐步恢复正轨，招商引资也在提速，且项目涉及领域明确，侧重于涉及“新基建”及高端医疗技术领域。观点指数进入4月，国内疫情逐渐受控，武汉也在封城76天后，于4月8日正式“重启”。全国各产业地产运营商的签约及开工逐步恢复正轨，包括武汉地区在内，大批产业项目开工，招商引资也在提速，且项目涉及领域明确，侧重于涉及“新基建”及高端医疗技术领域。4月，证监会、发改委首次明确“新基建”范围，联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这两项对于产业及物流领域都是重大利好，给市场情绪打了一剂“强心针”。另外，本月产业地产企业在融资市场上也屡有动作，主要以中期债券工具为主，总体利率水平不高。也有部分企业短期资金压力较大，持续发行短期融资券。华夏幸福登顶，招商蛇口、上海临港分列二三“4月中国产业地产运营发展指数TOP20”，前3名分别为华夏幸福、招商蛇口和上海临港，3家也均于当月公布2019年年度业绩。2019年，华夏幸福实现产业服务收入274.05亿元，其中环京区域产业服务收入55.14亿元，环北京以外区域产业服务收入218.91亿元，同比增长73%，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元。招商蛇口2019年实现园区开发与运营收入124.76亿元，同比增长38.33%，占总营收12.77%，园区开发毛利率达到31.89%。上海临港实现营业收入39.50亿元，归属于上市公司股东净利润13.47亿元，同比增长10.12%。疫情之下，企业经营收入下降，且由于防疫需要，管理运营成本上升。从市场反映来看，4月份产业地产企业融资动作更加频密。在目前市场环境下，发挥企业“财技”，适当提高杠杆率并不是坏的选择，且产业地产企业融资利率并不高。据观点指数监测，本月华夏幸福、外高桥、上海临港、张江高科和苏州高新等企业均有大笔融资动作，中期票据票面利率在2%-6%之间。各产业园的大型项目也紧随复工复产浪潮陆续上马，联东U谷更是在4月有3个项目接连开工，分别位于常州、重庆和上海。中关村医疗器械园二期项目、上海静安市北国际科创社区人工智能产业中心等重大项目也接连开工。即使在受疫情影响最深的武汉区域，也开始有大批项目开工，其中包括了华夏幸福的武汉长江中心项目，以及东湖高新区总投资约138.9亿元的14个项目。此外，中电光谷签下了武汉蔡甸区数字制造示范园区项目，拟投资20亿元；金地威新则首进华中，在武汉江夏区拿下一块产业用地。以小窥大，从本月开工项目所涉及的领域观察，可以发现物联网、大数据等产业持续火热。其中，位于中新嘉善现代产业园的两个开工项目——浙江博升光电科技有限公司和浙江恒为电子科技有限公司，项目总投资达23.3亿元，前者致力于研发和生产3D感知领域的半导体垂直腔体激光器(VCSEL)光芯片，应用于消费电子、自动驾驶、光通信、物联网；后者涉及信息安全、大数据、网络通信、特种设备、云计算等。而中关村医疗器械园二期项目，以及位于上海张江人工智能岛的联仁健康运营总部项目，均涉及医疗领域新技术，前者聚焦医疗领域高端环节及前沿技术，后者专注健康医疗大数据。这显示产业园区不断加大在物联网、大数据等产业方面的招商引资力度，同时医疗领域的签约及开工也在增多，疫情影响下园区对医疗新技术的投入同样正在加快。公募REITs试点启动，利好产业园与仓储物流数据显示，4月份制造业PMI指数为50.8%，较3月份小幅下降，但仍处于50%的荣枯线上，表明经济仍处恢复态势，但速率明显放缓。数据来源：国家统计局，观点指数整理随着疫情防控形势好转，生产活动逐渐恢复正常，制造业PMI指数变动也趋于平稳。从分指标看，新订单指数为50.2%，比上月回落1.8个百分点，制造业市场需求环比升幅收窄；从业人员指数为50.2%，比上月回落0.7个百分点，但高于临界点，表明制造业企业复工返岗人员继续回升。值得注意的是，4月份新出口订单指数仅为33.5%，下滑了12.9个百分点，疫情对世界经济和国际贸易冲击的影响开始显现，出口下行压力明显加大，更需转向挖掘内需潜力。4月20日，国家发改委在例行新闻发布会上首次明确“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。“新基建”范围的明确，对于产业地产企业在前期规划建设，以及运营阶段的招商引资都有了相当明确的指导，可以更好地配合地方政府的规划要求、产业定位，也能针对意向入驻企业做好生活配套和运营服务空间设计。4月24日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。而在基础设施包含范围里，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。这对于产业地产和物流地产均为重大利好，特别是产业园区和产城项目，资金投入大而回报周期长的问题长期存在，对企业运营、现金流造成比较大的压力，此次REITs的推出能在一定程度上解决这部分难题。疫情后需求释放，物流业景气指数继续回升物流市场方面，国内需求继续释放。4月份，中国物流业景气指数为53.6%，较上月回升2.1个百分点。从具体指标来看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，物流业包括库存周转次数、新订单以及物流业固定投资都有了明显的回升。区域上看，特别关注中部地区，由于离汉离鄂通道管控措施解除，物流业务量大幅回升。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理从快递业看，4月份，快递物流指数业延续回升势头，但受制造业PMI环比回落的影响，商务快件和跨境快件指数也呈现环比回落的情形，服务业回升幅度小且部分行业回升缓慢，部分中小企业仍遇到诸多困难。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理不过，快递从业人员指数比上月回升7.7个百分点至109.7%。随着部分地区下调疫情防疫等级，快递企业继续稳步恢复，快递行业就业形势恢复良好。从仓储情况看，4月份中国仓储指数为50.3%，较上月回落2.4个百分点。从细分指标看，库存指数为44.0%，较上月回落6.5个百分点；库存周转次数指数为56.5%，回升2.3个百分点。企业的货物出库量有了明显增加，商品周转效率正在加快。反映出商品市场需求的回暖，以及物流通畅程度获得有效改善。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理疫情之下，物流新需求显现，特别是对生鲜配送和冷链、高标仓库的需求陡增，受市场需求变化影响，各物流公司的投资新动作不停。滴滴、圆通、顺丰、德邦都纷纷出资设立新的物流分支公司。新项目的签约、开工也陆续有来。中通在4月有两笔重大项目投资，首先是在13日签约了海南（海口）智能科技电商快递产业园及航空基地项目。22日再开工建设位于山东潍坊的中通智能运营中心。两个项目涉及到了快递、云仓、冷链配送、智能化快递以及智能化仓储中心。而由上海起家的叮咚买菜4月则进入北京市场，先行设置18个前置仓。北京的生鲜配送市场是每日优鲜的大本营，而盒马和美团买菜也早早进入了北京。因此，这次叮当买菜的进入将使得北京的生鲜配送市场竞争更为激烈。各大电商、物流公司对生鲜配送、冷链运输、高标仓库的加紧布局是显而易见的，原因在于冷链市场仍然相当庞大。据中物联冷链委测算，国内近五年食品冷链行业需求复合增速约20%；冷链物流总额从14 年的2.5万亿提升至2018年4.81 万亿，复合增速 18%，大幅超出同期社会物流总额7%的增速。但即使在大幅增长背景下，目前我国速冻以及水产品渗透率也仅达到60%左右，而水果、蔬菜仅为19%及6%左右。发达国家食品冷运渗透率则普遍达到90%以上，市场空间依然很大。总体而言，即使没有疫情，生鲜配送与冷链物流也会是物流行业未来数年内的竞争焦点，而疫情则加快了赛点的到来。

来源：观点地产网观点指数 6月份，产业和物流市场持续复苏，继续有重大园区项目开工，另外有更多企业与金融机构达成战略合作，希望拓宽自身融资渠道，同时为园区内企业提供金融服务。比如，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所完成挂牌，该单产品采取“纯权益型”架构，被称为目前国内最接近公募REITs的产品；联投东湖高新则与平安基金签订战略合作协议，双方将致力于推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs。物流产业方面，业务趋向活跃，用工需求稳定，业务量仍在增长，但是增速已较上月有所放缓。但随着国内商品市场去库存的加快，仓库的需求短期内小幅下降，租金因此承压。中电光谷进入前三，全月开工与签约不断从榜单上看，华夏幸福继续位居“6月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。6月完成了对参股公司诺港集团的增资，开拓科学社区，并希望借此获取优质的商业办公项目资源。另外，华夏幸福继续拓宽融资渠道，公告了新的永续债计划。招商蛇口则在6月与平安人寿、平安资管达成战略合作，涉及园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域进。另外，向深投控发行股份、可转债及支付现金购买南油集团24%的股权。月内，各产业地产企业继续签约重大项目，以及开展线上线下相结合的招商工作。其中，中电光谷与武汉新洲区签约，投资20亿建设中电光谷智造中心，另外还与长沙建发集团达成战略合作，内容涉城市更新、产业服务等；联东U谷·德阳高新国际企业则有一批企业集中签约。疫情纾困方面，中关村发展的集团成员单位中关村科技租赁，与北京银行中关村分行签署战略合作协议，帮扶中小科技企业复工复产及长远发展；中电光谷则与兴业银行签约合作，预料后者除了为中电光谷提供授信外，还将为中电光谷旗下园区的入园企业提供金融服务。除此之外，各产业地产企业还在持续拓宽融资渠道。 比如华夏幸福继续在融资上有所动作，继5月份后再度公告永续债计划，向平安养老保险股份有限公司发50亿永续债用于PPP项目，初始利率为8.5%。而外高桥、苏高新集团和市北高新也均有债券融资动作。对于华夏幸福来说，发行永续债以拓宽融资渠道并不是新鲜事，早在2016年华夏幸福就开始发行永续债。而8.5%的利率也不是近几年最高，2019年9月华夏幸福就曾签下20亿元，起始利率9.5%的永续债。参照往年经验，华夏幸福均会在永续债利率调整期到来前清偿，等于变相锁定融资成本。外高桥则接连注册了超短期融资券、短期融资券和中期融资券，作为其融资工具的储备，总值达到70亿元，不过暂时未披露最终发行时间。另外，市北高新在6月公告，拟以市北壹中心房屋所有权及对应土地使用权作为资产支持、以目标物业产生的现金流作为支撑，发行21亿元CMBS资产支持专项计划，而这也是市北高新首单CMBS融资。值得注意的是，东湖高新与平安基金就推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs签署了战略合作。根据东湖高新2019年年报，目前正在开发、运营主题型园区有19个。实际上，自《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》公告以来，除了东湖高新，还有多家产业园区表达了对发行公募REITs的兴趣。 根据《通知》规定，部分经营不善的园区资产是明确排除在外的。但对于部分运营多年的优质园区，特别是部分国资园区平台，是否有足够动力将优质资产投入REITs进行资本化，仍是一个疑问。重大项目开工上，6月份，联东集团再有两个项目开工，分别是联东U谷新密曲梁科技创新谷项目和联东U谷·芜湖鸠江区高端智能装备产业园项目。而苏州高新区第二季度则有140个项目集中签约和开工竣工。物流业务趋向活跃，仓库需求短期小幅下降6月份，南方水灾对物流的影响还处于可控范围内，中国物流业景气指数为54.9%，较上月回升0.1个百分点，继续保持平稳回升的态势。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理分指标看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，包括业务总量指数、新订单指数、从业人员指数都有一定上升，显示随着市场需求的释放，物流业务趋向活跃，物流行业用工需求稳定。从仓储上看，6月中国仓储指数为50.7%，较上月回升0.3个百分点，维持在荣枯线上，继续保持3月复苏以来的良好态势。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理各分指标中，业务量指数为51.4%，较上月回落1.4个百分点，业务量仍在增长，但是增速较上月有所放缓；新订单指数为53.5%，较上月回升2.1个百分点，持续高于荣枯线，显示市场对未来保持乐观；业务利润指数为57.0%，较上月回升6.3个百分点，连续三个月上升，且增速较快，企业利润获得持续增长。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理另外，库存周转次数指数为52.2%，较上月回落4.2个百分点，但仍位于荣枯线上，反映商品周转效率还在继续提高。相比之下，由21类商品组成的2020年6月期末库存指数为47.8%，较上月上升0.7个百分点，但依然在50%以下，反映商品市场依然处在去库存的阶段。从全国仓库需求上看，根据物联云仓的数据，6月一线城市需求面积51.74万平方米，二线城市需求面积24.16万平方米，其他城市需求面积6.17万平方米。总体来看，除一线城市的仓库需求较上月有所上升外，其余城市均呈现小幅下跌。数据来源：物联云仓，观点指数整理从仓库价格上看，一线城市仓库价格30.23元/平方/月，环比下跌2.9%；二线城市仓库价格23.37元/平方/月，环比下跌4.6%；其他城市仓库价格16.24元/平方/月，环比下跌3.0%。可以观察到，随着国内商品市场去库存加快，仓库需求短期内小幅下降，租金因此承压。具体到各物流地产企业，宝湾物流的漳州宝湾国际智慧产业园开工，该物流园位于漳州台商投资区，项目用地面积12.41万平方米，规建6栋双层坡道仓及综合楼、附属房。6月30日，ESR 则宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。6月3日，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式，该期类REITs产品规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元。值得注意的是，该产品作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，采用了“纯权益型”结构，且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。该产品设计上趋近于公募REITs，不仅为万纬物流自身，也为其他物流运营商未来发行公募REITs提供了一个很好的借鉴。

中商情报网讯：在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到重点关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。产业地产需要依托产业规划与基础，区位发展优势，产业未来升级趋势等诸多因素综合研判项目所聚焦的产业方向和发展模式，从而实现产业聚集和城市功能提升，最终形成以产促城，产城融合的格局。传统住宅开发的盈利模式当然是最简单的，产业地产的盈利模相比之下较为复杂。产业地产成期数一般为5年以上，盈利模式多为租售、资产增值、产业服务。对企业来说，虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心，但是风险比较小，不怕调控，有持续的现金流。若运营得当，产业地产将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱，可能比开发更多。资料来源：中商产业研究院整理更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。