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史上最全详解中国产业地产开发完整流程与开发模式!(硬核干货!)华容道

史上最全详解中国产业地产开发完整流程与开发模式!(硬核干货!)

土地开发全过程可以划分为三个阶段:一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。二级开发是指我们常见到的传统房地产开发,就是通过划拨、公开招拍挂三级开发一般是指运营,比如产业运营、商业运营等。这三级开发连贯起来,就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。01土地一级开发1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到一定的建设条件(“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”)使之成为“熟地”,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言,规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中,这些节点在时间上存在交叉性。2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类:旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异,但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化,项目性质并未改变。2.2各模式对比一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项(一)授权批复(二)规划条件(三)用地预审(四)立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位:发改委——立项审核;规划局——规划条件的审核确定;国土局——土地规划的核验。b.一般拿到国土授权很早期,此时土地核验、规划等条件都还未确定,很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言,立项核准后规划条件才基本确定。3.2组织实施阶段关键事项(一)征地论而言,征地早于拆迁,但从实际操作层面上来看,大多项目拆迁早于征地,很多项目刚拿到授权就拆迁了,严格来说,拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程,要上报到省国土厅,涉及流程较多。从期限来看,征地启动到征地结案办理至少需要半年时间,有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市国土局上报给市长签字,同意后才有可能下发征地批复。(二)拆迁从经验来看,很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕,较少项目是由于拆迁难导致项目很难推动,除非项目要求拆迁完毕才能入市。(三)土地收储(四)市政建设工作市政建设工作值得关注,很多项目供地条件为七通一平,但很多项目供地时很难达到七通一平,导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束,以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3土地入市土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。(一)现场验收(二)地价审核(三)其他入市手续办理与土地入市问题1Q:征地过程会发生哪些费用?A:主要为三部分:土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。2Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢?A:不确定的因素较多,一种可能是地块自身的因素导致的,如拆迁问题等导致规划发生改变;也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。3Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢?A:如果该项目成本已经认定了,拆迁已完或无拆迁,可以提前进行土地评估准备,但相关流程还无法进行。此外,地价会可以没市长参加,但地价的确定通过市长同意才行,所以时间肯定超过一个月。4Q:征地方面,如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款,有无风险呢?A:对于获取征地批复的地块,此部分地块无风险,而对于未获取征地批复的地块,提前先签协议后付款,可能面临土地手续不完整,村集体后期违约的风险。5Q:集体土地确权的前置条件为什么?A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书,一般只要地块无异议即可。6Q:平常所说的土地指标是指什么?A:一般而言,是指农转用指标,也即耕地占补平衡指标,该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标,则是各区域上级领导分配给各区域的,只能向上级领导申请指标,并不允许买卖。7Q:土地入市价格是如何确定的?A: 一般而言,土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中,政府也会根据市场条件来调节土地出让价格,有些市场行情较差且政府资金紧张时,经上级部门同意,土地出让价格是可以低于土地成本价。8Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢?A:一般而言,由一级开发主体付款给土地整理公司(如政府平台)。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议,此种情形下,可由第三方公司付款,开票给一级开发主体公司。9Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么?A:一般有效期为2-3年,时间如果过长,政府可以更改授权书,更换一级主体02土地二级开发土地二级开发的典型就是房地产开发,即土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程,希望对大家有所帮助!从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。一、项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4)项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。二、前期准备阶段1、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3)建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料。6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)三、规划设计1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》,取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请2)委托设计单位设计,送审设计方案。2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》。2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、 申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图。4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。5、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍。6、申办《施工许可证》四、项目销售阶段1、申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。2、商品房销售及按揭办理(1)销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)(2)销售合同的签订。(3)按揭办理。五、交付使用阶段1、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的,还应申请综合验收。2、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内,建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。3、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》。4、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。文章来源:房地产管理观察土地流转03土地三级开发三级开发一般是指运营,比如产业运营、商业运营等图1:国内产业地产运营的五大特色模式一、以纯地产开发为主的模式:联东U谷联东集团创立于1991年,以“联东U谷”为核心品牌,专注园区产业运营、服务中小制造企业,已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个,引进制造业企业和科技型企业超过11000家。图2:截止2019年底联动U谷在全国的布局资料来源:联东集团官网联东U谷以产业综合体和总部基地为主,涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精,更多为中小企业量身定制,具有较高的实用性。主要盈利模式:物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务),其中以物业租售收益为主,如图3所示,物业租售收益可达65%。此外,物业租售模式,一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。图3:联动U谷产业地产项目的收益分布资料来源:联东集团官网二、以产业平台为特色的模式:华夏幸福华夏幸福,中国领先的产业新城运营商,成立于 1998 年,早期致力于河北省内的城市住宅开发,自2002 年开始运营固安产业园区,随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年,华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。在产业新城开发与运营中,华夏幸福充分发挥产业平台的优势,整合各方产业资源,对接地方政府,除了一二级开发外,更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作,从前期开发及后续运营的方面受益均等获得,成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。图4:华夏幸福作为平台的运营模式主要盈利模式:一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费,获得政府10%~15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入,即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。三、以产业投资为特色的模式:张江高科张江高科技园区,被誉为中国硅谷,成立于1992年7月,位于上海浦东新区中南部,是国家级高新技术园区,与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况,2014年张江高科实行对外轻资产输出,提出以“科技投行”作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元,其中投资收入贡献接近40%,利润贡献超过50%,强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。张江高科大力推动产业投资,重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局:针对不同企业在不同时期的融资需求,公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资,并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作,实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”,形成了产业投资的良性滚动循环。图5:张江高科产业投资的全投资链布局示意图四、以专业服务为特色的模式:亿达中国亿达中国自1998年开始,深耕大连、武汉,重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区,先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段,再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务,直至今天的"保姆模式"服务,其成功将园区开发和运营职能剥离,进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如:亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。图6:亿达中国在园区运营上提供专业服务(以大连软件园为例)五、以金融退出机制为特色的模式:金地商置金地商置成立于2013年,香港上市公司(535.HK),金地集团成员企业,是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体,专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。值得一提的是,在产业地产领域,金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS,实现产业地产证券化,这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。上海8号桥项目由启客运营十余年,商区成熟且租金来源稳定,租金年均增长超过7%,在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后,联合嘉实资本和稳盛投资,以8号桥项目未来租金收入作为支持,于2017年11月在金融市场发行了ABS产品,发行量为4.2亿元,提前变现了未来3.5年的租金收入,成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。图7 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

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产业地产的市场商机与规划实践

文:东滩智库进入新世纪以来,以产业聚集为特征的产业地产获得了长足发展,成为继住宅地产、商业地产之后的又一重要地产形态。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询,在产业地产开发运营领域积累了较为丰富的咨询经验,形成了较为系统的产业地产策划方法论。一、产业地产的界定关于产业地产尚没有统一的定义,有的只是指向科技产业,有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来,产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念,是以产业聚集为特征、以地产开发为载体,遵循小尺度地产开发的基本逻辑,这一点与片区综合开发是不同的。市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今,走过了近20年的发展历程。早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索,诞生了天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业,也吸引了大批后来者跟进。从2002年起,产业地产成为继住宅地产、商业地产之后的一个重要地产领域。产业是城市发展的根基,产业地产作为产业集聚集群发展的重要载体,不仅对地产商具有价值,对地方政府发展经济也具有重要意义,产业地产的落地运营能够为新型城镇化建设注入新的动力。近年来,随着城市功能和产业的不断演化,出现了多种以产业集聚为特征的地产形态,比如工业地产、物流地产、科技地产、健康地产、教育地产、文创地产、体育地产、农业地产等,它们通过产业、地产与金融的融合发展,为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。二、产业地产的市场机会总体上看,产业地产的发展动力主要来自两个方面:一是经济转型升级带动“四新”经济和中小企业蓬勃发展,二是城市转型升级带动的产业布局调整。当前,中国经济已由高增长发展阶段转向高质量发展阶段,处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,经济增速在换挡,产业投资热度有所降低,但面向未来的“四新”经济投资活跃度持续高涨。中国城市进入创新式发展的3.0时代,在城市群一体化和城市转型升级发展中,迎来新一轮产业入园(产业地产)和新兴产业集聚的机遇。在此背景下,近年来产业地产进入前所未有的活跃期,老牌产业地产商不断扩张,房地产商、制造企业及金融资本加快介入。然而,与产业地产投资火热相对应的是,随着大量资本的涌入和存量项目的增多,产业地产运营竞争加剧,整体上的高盈利时代已经过去,未来的市场商机更多为顺应产业变革的结构性机会。1、专业视角产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中,我们深切地感受到,“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代,产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。一是产业链转移重组。新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等,推动不同产业在空间上腾挪转移和重新组合。从城市升级看,科技回归都市,商旅文融合创新,以主题产业为导向的园区经济,成为城市更新的核心引擎。从乡村振兴看,现代农业融合发展,新经济浪潮扩散,城市消费下沉,以农旅康养为导向的小镇经济,成为乡村振兴的核心引擎。二是产业链分解重组。在新一代信息技术应用驱动下,“工业服务化”与“服务工业化”协同发展,推动传统产业链分解、融合和创新,催生了大量新业态和新模式。将产业链、价值链打散,促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业间的渗透、交叉、跨界,诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有第三方医疗服务、节能环保服务、供应链服务、3D打印服务、研发众包服务等创新服务业态涌现,都需要有全新的地产空间和配套服务。面向这些新的业态、客群,是产业地产发展的重要方向。三是创新性产业组织。十八大后,科技强国战略成为我国七大国家战略之一,科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业,遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径,创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大,是产业地产发展的重要方向。2、区域视角产业地产的需求最终要落脚于城市。城市的产业升级与产业转移,产业结构调整以及地方政府对于经济增长、税收、就业的需求,直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产发展看,主要是扎根在一、二线城市,提供不同于开发区的发展环境,以此来吸引产业客群集聚。以物流地产为例,普洛斯进入了全国38个主要市场,重点布局在中、东部一二线城市;华南城项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。近年来,随着大量人口迁入二、三线城市,二、三线城市的发展给产业地产带来了巨大发展空间。随着一线城市的产业用地饱和,二、三线城市特别是国家重点战略覆盖城市、国家交通枢纽中心城市,将会更加利于产业地产发展。科创地产、文创地产等对人才密度要求高的产业地产,早期在投资区域选择上首选一、二线城市和部分省会城市,近年来面向三、四线城市,产业升级需求已有进一步下沉的趋势。从产业地产开发的动力看,不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。我国东部沿海地区产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇,激发了不同类型的产业地产需求。国家级新区、自创区、自贸区、乡村振兴等规划的陆续出台,也为相应城市产业地产开发输入了新动力。就某个业务领域或产品线来说,不同区域又表现出不同的市场特征,比如科技综合体在东部沿海地区更有市场,商贸综合体在中西部地级市存在较大空间。三、产业地产的开发模式根据东滩智库对涉足产业地产各路资本的分析,大体可以归结为四类主体:传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析,可以尝试将其归纳为三种:其一是因地制宜的个性化开发模式;其二是市场导向的标准化开发模式;其三是产业导向的专业化开发模式。其中,后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。1、因地制宜的个性化开发模式个性化开发是针对特定地块进行专业分析,从而确定该项目的产业、产品等方面,大部分产业地产项目均属于个性化开发。无论是科技地产、健康地产、文创地产等,在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上,都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜,进行具体研究和个性化开发,突出特色。这种模式不可拷贝,难以集聚特定的产业客商资源,需要适时适地捕捉产业转移机遇,在商业模型上往往以卖房子为主,较少深度参与产业投资及运营。2、市场导向的标准化开发模式此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式,不针对特定行业,只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求,开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展,而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。由于物业类型和运营模式相对成熟,开发建设相对简单,市场空间非常巨大,这种市场导向的标准化开发模式,可能是大多数,尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表,先是通过一两个项目打磨产品,然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”,通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合,形成了业态、功能和资源的聚合,为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。3、产业导向的聚焦化开发模式此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务,乃至于部分参与产业投资。聚焦化开发主要有两种类型:一种是以中汽零、新松机器人等从制造领域转型的产业地产开发商为代表,该类开发商对产业领域比较了解,主要在适合的区域开发专业园区,如汽车零部件产业园、机器人产业园等;另一种主要表现为主题型服务产业的集聚发展,如前面分析的供应链地产、文创地产、健康地产、教育地产、体育地产等领域。此类开发商对所选产业理解较深,行业资源积累较多,专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展,也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是,产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力,在全国范围寻找适合的区域进行布局,实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争,更是基于特定产业链的专业化竞争。四、产业地产的东滩方法论与一般的地产项目不同,产业地产项目的落地过程较为复杂,包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互关联的环节,每个环节都有需要解决的关键问题。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询,曾服务过华夏幸福、万科、融创、中铁、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企业,可以为产业地产项目提供从前期拿地、开发实施到运营顾问的一站式服务,从服务类型上看主要分为两种:一是前期拿地阶段的产业策划+概念规划+项目申报,二是开发阶段的规划设计+融资服务+开发管理。1、前期拿地阶段服务拿地即拿到一片土地的开发权,是开启产业地产项目的首要环节。产业地产拿地与一般经营性用地招拍挂不同,核心是与政府达成合作,也可以说是要过“政府关”,要满足政府的多元化要求,要符合城市发展需求,要满足多方利益的诉求。针对前期拿地项目,从政府汇报的视角,重点解决项目涉及的战略定位、产业体系、空间格局、产业市场、营销招商、开发效益等问题,提供“3+1”模块化服务。战略策划:从项目原点出发,综合分析项目的合作背景,研判项目可抓住的外部机遇、可利用的核心优势和资源,明确项目开发的价值点和政企双方的诉求点,明确项目发展的方向性、模式性问题。产业策划:以政府的视角、以产业的逻辑,设计既有战略高度又有资源支撑的产业方案,明确产业细分和业态定位,设计产业发展路径、产业市场、产品策略、营销招商和运营管理策略等。开发效益:确立政企合作模式,设计项目开发分期和开发策略;结合项目投入产出分析,对项目开发带来的经济效益、社会效益等进行综合评估,从定性、定量两方面阐述项目开发的价值和意义。概念规划:与战略产业策划同步推进,根据策划成果进行土地空间安排,明确空间功能布局,确立概念规划方案,明确项目的空间体系和特色亮点,进行产业功能载体的落地规划。2、开发实施阶段服务开发实施阶段服务,主要协助业主方完成规划设计,服务于项目报规、开发建设,重点解决土地调规、产品定位、空间规划、产品设计、开发实施等问题,提供“6+1”模块化服务。针对具体产业地产项目,利用“六定方案”解决项目战略定位、产业定位、产品定位、空间结构、开发实施、营销招商、运营管理等核心问题。概念规划将“六定方案”的结论进行落地性表达,对项目的功能体系、土地利用、空间形态、建筑形体、道路交通、环境小品及人文活动场所进行安排,给出概念规划方案和建筑概念效果图。(1)定战略 总体定位:基于地块核心价值判断,从区域和产业综合视角考虑,明确项目对各级政府的价值定位、面向外部市场的形象定位、面向内部运营的功能定位;目标愿景:描绘未来的总体蓝图,主要涉及项目开发建设和持续运营的综合效益、项目导入和持续运营的税收就业等产业贡献;发展路径:结合政府政策、主体资源和市场规律,立足长远,着眼全局,研究实现战略定位、目标愿景的发展模式和核心策略。(2)定产业 产业定位:基于战略愿景确立产业定位原则,在综合考虑产业吸引力和可行性的基础上,筛选有前景的产业方向,明确主要产业门类,构建产业体系;业态定位:结合重点产业的价值链分析,明确研发、制造、营销、管理总部等产业环节定位,并从构建产业生态的角度,明确相应的产业配套和服务业态,创新业态组合;客商定位:产业规划能否落地的关键,针对的就是主要的产业经营者招引问题,研究明确客商肖像画,包括规模、性质、来源等,指导产业招商。(3)定产品 产品策略:承接战略和产业策划的结论,落实功能定位,明确地块开发的方向和规模,确立引擎项目和产品组合;产品类型:结合产业和客商定位,对经营主体的物业载体需求和配套服务需求进行分析,进而明确不同类型产品的功能构成、业态特点和产品规格;比例组合:综合考虑产业、商业、居住等功能的协调问题,确立产品体量配比关系,包括研发办公、标准厂房、商业商务、生活配套类物业的比例。(4)定开发 开发模式:制定项目整体商业模式和开发策略,包括物业租售安排、产业资源合作策略、长短期收益安排等;开发分期:结合详细的市场调研,以及开发主体的资源实力,制定详细的开发计划,讨论确定开发分期,尤其是慎重研究确定一期启动方案;财务测算:依据项目商业模式建立财务模型,对其投入成本、经济利润进行分析,进行财务敏感性测算,验证和微调产品方案。(5)定招商 招商策略:提炼项目卖点,建议项目品牌策略、推广策略、不同类型物业/客商的招商交易条件、招商实现路径策略;招商组织:建议项目内部招商部门的组织设置、人员配置、考核管理和激励方案;建议招商的合作渠道和合作模式;招商计划:建议总体招商推进计划,明确不同阶段的侧重工作,制定详细的近期营销招商计划,协助制作营销招商工具。(6)定运营 服务体系:结合产业发展痛点的分析,梳理和构建行政服务、产业服务和生活服务体系,策划功能服务平台,切实保障项目持续运营;政策体系:围绕产业招商和发展,梳理和落实已有政策,设计有关企业发展、创新创业、人力资源等方面的配套政策;运营策略:明确自营服务落地策略和第三方服务集成策略,确定项目运营模式、组织架构和实施计划。(7)概念规划 设计构思:在土地空间分析的基础上,结合项目战略、产业和产品方案,运用先进的规划理念,制定项目设计构思;空间结构:根据基地分析、功能及产业定位,对项目进行合理的空间规划结构和功能分区设计;规划设计:进行深化的城市设计,包括开发强度、建筑密度、整体建设风貌等,出具项目布局图、总平图、意向图、鸟瞰图等;专项规划:包括道路交通及慢性系统、绿地景观与水系环境、公共服务设施规划、建筑风貌与色彩、夜景照明设计等。

子在

产业地产拿地前,应考虑这些

由于产业地产的特殊性,必须同时兼顾产业以及地产两方面的规划、发展以及运营,在拿地方面,难度相对来说大大提高,不少项目在初期的时候就难以开展,不知道从何下手。园区企业背景要求较高产业地产园区不同于住宅或者商业地产,园区在跟政府拿地的时候,首先看重的是园区企业品牌有没有一定的名头,不一定需要行业头部企业,但最好也是在某个细分领域做出较好的成绩。政府对于产业地产的要求较为复杂,涵盖投资强度、产业、税收、企业质量等,因此,越是有实力、有名望的企业,越有可能综合满足政府的要求。双线运作费用难以掌控在项目开始的时候,政府会约束业主的自持比例,对于自持的物业,业主只能自用或长线经营,对于资本和后续运营管理要求很高;其次,物业的招商和销售还要兼顾政府的要求。一方面要满足政府要求,明确并处理好上下限,另一方面要做整个项目的开发和运营,包括财务的费用控制等等,每个环节都不容许出偏差。政府更倾向于“终端用户”近两年经济环境不佳,相比于传统开发商,政府更愿意把土地出让给企业。华为、中兴、科大讯飞等行业龙头企业都在进行土地储备,逐渐衍生出“中兴+万科”这类“产业运营商+地产开发商”的模式。(图片来自于网络)在产业地产中,选址也是非常重要的一个环节,针对不同的产业,应该配套不同的选址方向。Tier 1 北上广深作为大陆地区经济实力最强的四座城市,拥有强悍的人才储备、资本和技术资源,拿地难度直线上升,在项目前期准备不充分的情况下建议先别与政府沟通。Tier 2 部分省会及二线城市在这些城市中,基本都是比较靠近一线城市或者拥有极高的战略地位和发展潜力的,但不同产业适应不同城市,在选择Tier 2城市时,更加应该在选址上下足功夫。Tier 3 高铁沿线/计划开通高铁城市好处是政府的支持力度较大,政策优厚,坏处是风险更高,未知的社会环境和市场风险、宏观政策调控等因素不仅对城市有影响,对项目也有影响。要在市场和政府之间找到一个平衡点,是寻找项目地址的最重要参考因素。(图片来自于网络)产业地产在拿地的环节中,一般分为策划规划阶段和获取土地阶段。一份打动地方政府的方案,需要包含以下两个因素:1、政府要什么?2、我们有什么?产业相关若政府批准项目拿地,这块土地能给当地带来何种产业?能带来何种相关产业?这个产业有多少附加值?能带来多少税收及就业?未来前景如何?能否与当地现有资源相结合?这些问题都是产业地产在拿地时必须考虑的问题。品牌相关入驻产业园区的企业品牌最好具备较高的实力、品牌知名度,是助推项目成功的保障。规划相关包括入驻企业对整个项目的理解和规划、产业规划、发展目标、空间布局、功能规划、投资计划、形象设计、运营方案等等。(图片来自于网络)产业地产项目,要做好详尽的产业规划和发展预测,再针对意向产业,梳理和拓展相关人才、资本、技术资源与政府交涉;若自身企业品牌知名度不够,可以联合行业龙头企业或当地具有影响力的企业组成团队,共同拿地。同时,企业也要对土地进行信息收集和初步研判,输出可行性研究报告,也就是概念规划和总体策划方案。产业地产既需要考虑产业,又需要考虑地产,并且把双方结合,项目难度较高。懿德汇睿目前已针对顺丰集团提供了产业园区的定制化合作,欢迎其他对产业园区有意向的企业在后台和我们交流。请关注懿德汇睿公众号,及时获取更多的行业知识。- End -

孔子闻之

深度研究 |「产业+」拿地模式,房企眼中的“香饽饽”?

2019年受经济和政策调控影响,房企纷纷业务收敛和聚焦,“主业为基”再次成为主旋律。拿地的重要性被进一步凸显。随着公开市场招拍挂竞争日趋激烈,「产业+」拿地模式因获取地块面积大、拿地成本相对低,其重要性和可行性再次被房企普遍关注。去年下半年开始,房企集中提出「产业+」创新拿地研究的诉求,结合近期克而瑞相关研究成果,我们做一下分享。2018年,星河地产通过产业园区获得规划总面积超过20万平米的住宅、商业和科研综合用地。恒大在西安和三亚以大健康产业为切入,获取大量住宅和商住用地,其中,西安恒大养生谷项目以底价拿地,规划住宅建筑面积22.1万平米,办公16.9万平米,商业9.5万平米;三亚项目同样以底价拿地,规划公寓和可售商业部分的建筑面积达到7万平米。重庆教育地产企业新鸥鹏以“教育小镇”在成都获得4700亩综合用地,2018年2月,项目一期住宅开售,交出单月劲销10亿元的漂亮成绩单。从实际案例上看「产业+」仍有可行空间,仍能成为开发商获取商服和住宅用地的创新拿地模式。但是,模式方法已经发生了根本性变化,不再是“标准化→全国复制→规模扩张”的住宅开发思路。一城一策、一事一议越来越成为「产业+」拿地模式的新趋势。01区域经济发展阶段决定政府对于产业诉求的差异从数据上看,西北部欠发达地区,如临夏、定西、陇南、威宁、平凉等地2018年的人均GDP都未超过3,000美元。发展水平甚至不如尼日利亚(2017年人均GDP 1,889美元)、巴布亚新几内亚(2017年人均GDP 2,489美元)这样的非洲国家。反观沿海发达地区,以上海主要城区为例,2018年人均GDP均在20,000美元以上,浦东新区更是高达52,178美元,远超日本(2017年人均GDP 38,427美元)这样的发达国家。巨大的城市经济发展差异造成不同地方政府对于产业的诉求各有不同。对于一线城市,土地利用集约化、产业发展高端化、高质化、绿色化、技术和模式的创新性是主要诉求。一线城市正在从规模发展转向高质量可持续发展道路上。目标是要跻身世界级一流城市行列。因此,一线城市政府早已开始对传统低附加值的大制造、高污染产业进行改造升级或者外迁清退。腾笼换鸟,引进高端制造业和高端服务业。二线城市正处于经济发展爬坡期,造成既要保持自身快速发展,不断扩大GDP规模,进入或巩固国内一流城市行列,又要开始向附加值更高、技术含量更强的高新技术产业和战略性新兴产业方向转型。现状要求二线城市政府既需要放眼未来,努力引进“双高”产业,也不能排出现有传统制造业,防止动摇产业基础。三四线城市总体来看仍以提升城市经济基本面为核心。一方面积极承接东部沿海地区和核心城市外迁产业,另一方面积极引入高投资总额、高产值的重大产业项目,以此解决GDP、税收、就业等基础问题。不同城市对于产业的诉求不同,造成开发商引入的产业资源类型和能级差异巨大。当前环境下,已经很难复制一类产业打遍天下。开发商需要读懂城市、读懂政府、读懂他们对于城市产业的诉求。02高能级城市「产业+」拿地兑价条件日趋严格一线和新一线城市土地资源趋紧,倒逼地方政府更加精细管理,提升土地利用效率。因此,产业勾地项目的用地出让标准不断提升。以广州市为例,2007年产业用地管控指标仅为3项,到2018年则增加到9项。同时,对各项指标值的要求也在不断提升。相较2013年版《指南》,2018年新出台的版本对容积率、投资强度、土地产出率等主要控制指标值都有较大幅度的提高。容积率指标总体提高约20%,投资强度指标提高幅度在20-30%之间,土地产出率指标则在20-50%之间。不仅如此,高能级城市过往积累了不少开发商产业勾地的经验教训。在对价条件中提出的要求上也越来越具体。碧桂园获得的潼湖科技小镇首期用地中不仅规定了引入产业的数量、产值规模,还严格规定了引入产业类型必须是“新能源、移动互联、智能控制等相关企业”。在广州获得的富士康科技小镇首期用地中,政府甚至规定了引入高端人才的数量和质量。政府要求碧桂园“引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇内从事科技研究工作”。若企业未能达到政府要求,其中还嵌入了惩罚性措施。例如:恒大南京六合养生谷项目拿下了三块地块,代价是须支付12亿元人民币的履约保证金,并且若延迟完成项目兑价条件,每天扣除100万元人民币。过往住宅开发商认为先拿到地,兑价可以在后期慢慢来。政府注重形象,修个博物馆,把示范区盖得漂亮点,增加对外宣传功能也能应付过去。况且,产业地产开发周期长,地方政府5年一换届,也不会有人认真的审查兑价条件是否真的完成。然而,这一想法在高能级城市已经很难实现。上海市2016年3月在《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》中提出“土地全生命周期管理”概念。“土地全生命周期管理”指的是政府以合同管理为抓手,以土地使用权和产业准入权为手段,以全要素管理和全过程管理为指标,政府动态管理用地期限内的土地利用效率。而全要素管理就包含了单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等土地出让兑价条件。也就是说在上海,土地出让兑价条件要写入合同中,各届政府都有权、有责任动态管理,追踪到底。兑价条件加码直接导致「产业+」模式的投资测算模型发生改变。不同城市因为产业发展和政府谈判议价能力的差异,用地出让兑价条件的差异同样巨大。这样的差异造成“产业+地产”拿地模式必然是一城一个模型、一城一个模式。03各地产业政策差异逼迫开发商必须一城一策与住宅调控政策一样,地方政府制定产业政策也越来越因地制宜,一城一策。仅仅是产业物业能否出售各地相关政策就差异巨大。2019年5月23日,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》。两份文件明确提出:建设单位不得分割销售研发、工业项目市住房和城乡建设委员会不再受理建设单位申请研发、工业项目的转让或出售。北京市首次在全市范围内全面叫停工业、研发类项目的分割销售。而在东莞,2019年5月20日,市政府办公室发布《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》,新政规定国家级孵化器可享受产权分割政策的待遇,产业用房的可分割销售建筑面积不得超过产业用房总建筑面积的80%。同时,如何销售各地也有不同。在杭州,产业地产项目可以整层或整栋分割销售。而在南京,星河地产拿到的科研用地中可售科研用房中最小分割单元建筑面积可以达到500平方米。住宅地产生最为关心的产业能否绑定住宅用地,各地相关政策更是差异巨大。济南市政府在2019年3月8日发布的《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》中特别规定:创新性产业用地(M0)不得和住宅用地捆绑出让。东莞市在《东莞市新型产业用地(M0)地价管理实施细则》中也有类似的规定:新型产业用地需配置一定比例商业办公用地和住宅用地的,产业用地和商业用地可以按一宗地整体供地。但是,配置配套型住宅用地必须经市人民政府批准独立出具住宅建设用地规划条件,单独进行宗地市场评估和公开出让。产业地产部分能否出售、出售标准都直接影响项目投资回报测算结果。住宅用地与产业用地不能绑定出让直接降低“产业+地产”勾地成功率。尽管产业项目品质高,政府会对其他竞标者做劝退工作。但是,若项目区位优势明显,仍不免带来竞争,提高项目风险和拿地成本。04第三方非标合作条件决定开发商只能一事一议由于政府对于产业对地方经济和社会效益的期望不断提升,对优质产业资源的渴望更为迫切,造成「产业+地产」项目招商运营工作难度加大。加上用地出让兑价条件愈发严苛,不断挤压项目利润。原有将产业部分作为住宅的“大配套”,用住宅利润覆盖产业成本的模式已经难以走通。「产业+地产」拿地模式越来越要求产业部分自负盈亏,快速实现良性造血,不再拖累整个项目。但是,产业的招商和运营极为个性,难以标准化。要以客户为中心,根据客户的个性化需要提供销售和服务解决方案。习惯住宅开发业务的房地产企业一般很难适应。以亿达中国引进IBM软件外包业务为例,据亿达内部人士交流了解,亿达中国首次与IBM合作,源于大连软件园项目的招商。但彼时,IBM并不确定大连这座城市是否具备完成软件服务外包项目的硬件基础和软件实力。为此,亿达自行出资,注册软件外包公司,招聘软件技术人员,按照IBM的项目标准开展工作,并完成一期项目成果交由IBM项目经理,由其送达IBM总部审核。成果审核通过后,亿达再次完成二期项目成果并再获通过。两次通过打动了IBM,也用事实证明IBM的软件外包业务可以在大连落地。亿达中国这样的招商服务理念和能力不是住宅开发企业短时间内能够具备的。若自身能力缺乏,房企还可寻求「合作」。合作分两类,一类是大型IP企业,具备产业上下游资源和品牌影响力,以此说服政府,并大大降低后期招商和运营难度;另一类是产业运营商,利用专业产业地产商的产业资源和园区服务能力,把专业的部分外包给他们,房企专注做自身擅长的住宅开发业务。不过,这两类合作方式都存在个性化差异。联合IP企业成本已经越来越高,资源能否及时到位也不受开发企业控制,项目风险大。“IP拿地”在产业地产并非新词。被联合的大企业已经深知项目背后有地产商巨大的土地利益。IP企业借此抬高身价,增加开发企业的招商引资成本。咨询费、产品购买、物业赠予等方式层出不穷。同时,即便双方达成合作,其中的陷阱仍然很多。比如,IP企业引入的产业是否是其核心产业或者是政府希望引进的产业。这一业务板块自身能带来多大规模的产业链上下游企业,这些上下游企业与IP企业的粘性如何,能否如预期般顺利入园……这些都直接影响项目能否如期达成兑价要求。与产业运营商合作也并非想象中的简单。双方的投资逻辑差异巨大。产业运营商以「产业」为核心,住宅部分是利润的补充和项目的必要配套。因此,开发过程中住宅的开发节奏跟随产业部分的开发节奏。对于住宅部分的去化要求也远没有住宅开发商那么高,因此可以开发高端住宅,提升产品溢价能力,赚取更高回报。而住宅开发商以「住宅」为核心,产业是住宅拿地的由头或前提。因此,住宅部分势必先期全部开发,快速去化,实现资金迅速回笼,并立刻投入到下一个项目中。而预留给产业部分的资金往往不够,容易造成后期产业部分兑价和运营出现困难。投资逻辑的差异造成双方的合作方式和合作条件需要根据项目一事一议。结论读懂产业、政府和伙伴,「产业+」仍是重要的拿地模式综上所述,「产业+」仍能成为房企重要的拿地模式。在新一线和二线城市,其拿地作用甚至有望超过公开市场招拍挂。不同的是,「产业+」的拿地方式已经发生变化,一城一策、一事一议已经不可避免。房企需要通过读懂不同城市产业发展现状和产业政策弄清楚不同地方政府的产业资源需求;通过读懂产业配套所需的基础设施和人才、综合服务等软性需求弄清楚不同产业在不同城市的落地成功率,避免后期产业部分成为需要不断输血的无底洞;通过读懂产业用地标准重新构建项目投资回报模型;通过读懂不同类型合作伙伴的合作前提、条件和方式找到双赢模式。只有搞清楚了这些,「产业+」才能继续发挥获取地块面积大、拿地成本低的优势,在新形势下持续助力住宅开发业务的发展。(来源:地新引力)【关注乐居财经,洞悉房产市场风云变化。】

惠能

易普咨询:房地产项目可行性研究报告编制要点

房地产可行性研究就是指在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。1、可行性研究的编制步骤(1)接受委托在项目建议被批准之后,开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究,双方签订合同协议,明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时,应获得项目建议书和有关项目背景接受资料,搞清楚委托者的目的和要求,明确研究内容,制订计划,并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。(2)调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查,为进行下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。(3)方案选择和优化根据项目建议书的要求,结合市场和资源调查,在收集到的资料和数据的基础上,建立若干可供选择的开发方案,进行反复的方案论证和比较,会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准,采用技术经济分析的方法,评选出合理的方案,研究论证项目在技术上的可行性,进一步确定项目规模、构成、开发进度。(4)财务评价和综合评价对经上述分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力,进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。(5)编制可行性研究报告经过上述分析与评价,即可编制详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供决策者作为决策依据。2、可行性研究的事项可行性研究的事项主要包括:市场可行性分析、进度可行性分析、环境可行性分析、资金可行性分析、风险可行性分析、规划方案优选、技术可行性分析、成本可行性分析、财务可行性分析。(1)市场可行性分析市场可行性分析的内容,主要包括开发成本、市场售价、目标客户、开发周期。(2)进度可行性分析对项目开发进度进行合理安排,按照前期工程、主体工程、附属工程、验收等阶段进行安排,分析是否能够在计划交期前完成。(3)环境可行性分析分析项目周围的自然环境、交通环境、人文环境等是否满足项目需求,并分析项目对周围环境的影响。(4)资金可行性分析根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求,拟订筹资方案,分析筹资成本,保证项目的正常运行。(5)风险可行性分析分析影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素,了解项目潜在的风险,进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。(6)规划方案优选规划方案分析的内容包括建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、主要技术参数和经济指标、控制性规划技术指标。(7)技术可行性分析分析项目的技术参数、技术经济指标等,确定企业是否满足项目需求,列出技术难点,确定解决方案。(8)成本可行性分析估算项目的开发成本,包括土地费用、生产费用、管理费用、财务费用和各种税费等,预估项目收益,确定其能否达到项目预期。(9)财务可行性分析根据国家现行财税制度、价格和相关法规,分析项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等财务状况,考察项目的财务可行性分析。3、可行性研究的重点(1)地点选择和地块价值评价分析评价的主要内容包括:拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征;拟定地点的市政配置、交通运输条件;拟定范围的拆迁情况;地块周边的自然景观、人造景观及污染情况;实际地价与地价潜在价值评估。(2)资金筹措的分析资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析,包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时,应有销售收入计划配合考虑。(3)财务评价房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种:对规模小、周期短的项目,可采用静态法;对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目,应采取动态法。1)静态法。通过投资项目的总收入和总费用之间的比较,来计算开发项目的盈利和投资回报率数值,以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较,以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。2)动态法。(4)不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BFP分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时,方案的收入与支出相平衡,此时方案既不盈利也不亏本,此临界值即为盈利平衡点。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素(如成本、价格、销售周期等因素)发生变化时对财务评价指标的影响,从中找出敏感因素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率,累计概率越大,说明项目承担的风险越小。

蔡邕

易普咨询:不同行业可行性研究报告的侧重点

可行性研究及其报告的内容和侧重点,因项目的性质、特点不同有所差别,并具有明显的行业特点。1、水利水电项目水利水电项目通常包括防洪、灌溉、治涝、发电、供水等多项功能。需要重点研究:水利水电资源的开发利用条件,水文、气象、工程地质条件,坝型与枢纽布置,库区淹没与移民安置等;项目经济评价以经济分析为主,财务分析为辅;对于社会公益性的水利项目,如防洪、治涝项目,财务分析的目的是测算提出维持项目正常运行需要国家补助的资金数额和需要采取的经济优惠政策。水利水电项目的主要工程方案是主要建筑物方案。库区淹没和移民安置是极其重要的内容之一,应重点研究和论述。2、交通运输项目包括公路、铁路、机场、地铁、桥梁、隧道等项目,不生产实物产品,而是为社会提供运输服务。需要重点研究:项目对经济和社会发展、区域综合运输网布局、路网布局等方面的作用和意义;研究运量、线路方案,建设规模、技术标准,建筑工程方案等;项目经济评价以经济分析为主,财务分析为辅。交通运输项目的建设与改造大多数是跨区域的,尤其是交通干线,项目占用土地较多,跨越河流、村庄等敏感区域,因此社会评价是交通运输项目的重点内容之一。项目站线选择应充分考虑搬迁和移民安置等,应作为重点内容研究和论述。机场建设项目涉及空域规划和无线电导航等飞行程序设计,轨道交通涉及城市地下与地面复杂环境与构造,这些都具有很强的行业和专业特点,技术复杂,应严格按照行业规范和标准执行。3、农业开发项目一般多为综合开发项目,可能包括农、林、牧、副、渔和加工业等项目,建设内容比较复杂。需要重点研究:市场分析,建设规模和产品方案,原材料供应等:农业项目受气候等自然条件影响,效益与费用的不确定性较大。项目经济评价一般分项目层和经营层两个层次,项目层次评价以经济分析为主,财务分析为辅,经营层次评价只进行财务分析。农业综合开发、种植、养殖等行业均有可行性研究报告编制规定。4、文教卫生项目包括学校、体育馆、图书馆、医院、卫生防疫与疾病控制系统等项目。项目建设的目的在于改善公共福利环境,提高人民的生活水平,保障社会公平,促进社会发展。需要重点研究:根据项目的服务范围,确定项目的建设规模;依据项目的功能定位,比较选择适宜的建筑方案、主要设备和器械;项目经济评价以经济分析为主,常用的方法有最小成本分析、经济费用效果分析等。学校、体育设施、医疗卫生等行业均有可行性研究报告编制规定。5、资源开发项目包括煤、石油、天然气、金属、非金属等矿产资源的开发项目,水利水电资源的开发利用项目、森林资源的采伐项目等。需要重点研究资源开发利用的条件,包括资源开发的合理性、拟开发资源的可利用量、自然品质、赋存条件和开发价值;分析项目是否符合资源总体开发规划的要求,是否符合资源综合利用、可持续发展的要求,是否符合保护生态环境的有关规定。资源开发类项目大多数从属于所属行业,各行业均有可行性研究报告编制规定。实际操作中应根据项目性质结合行业特点进行编制。6、城市基础设施、公共建设项目和房地产项目(1)城市基础设施项目。公共建设项目指行政办公用房、文化娱乐场馆、体育场馆、医疗卫生设施、教育科研设计机构用房、文物古迹和革命纪念建筑、城市通信设施、外国使领馆等。(2)公共建设项目。市政公用工程的给水、排水、道路、桥梁、隧道、防洪、燃气、热力、环境卫生、园林和景观等新建工程以及改造工程。这类项目具有很强的政府主导性,大部分属于政府投资,符合政府投资项目的特点。该类项目主要强调社会服务功能,分析的重点是社会需求与服务,强调投资效果分析,经济分析的重点强调费用效果最佳,以及财务的可持续性分析,在充分满足服务功能的前提下,计算项目的运行费用,提出可持续运行的方案等。公共建设项目比较适合PPP模式,采用PPP方式建设时,应按照PPP项目的特点编制可行性研究报告。(3)房地产项目。包括商用住宅和商用办公、商场(统称商品房)等,也包括经济适用房、两限房、廉租房(统称经适房)以及部分基础设施项目。商品房项目完全由市场主导,与一般工业类项目一样,其建设目的在于满足市场需求和盈利,项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率。项目的营销手段是项目定价并取得盈利的重要内容。经适房项目不完全由市场主导,其定价和土地供应由政府主导,项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率并有较好的设计方案,满足政府和客户的需求。项目不以追求盈利为目的。

寸心草

房地产项目可行性研究报告特点

奥海咨询认为房地产项目是市场固定投资性项目中常见的项目。包括商用住宅和商用办公、商场等,也包括经济适用房、两限房、廉租房(统称经济房)等以及部分基础设施项目。商品房项目完全由市场主导,与一般工业类项目一样,其建设目的在于满足市场需求和盈利,项目研究的重点在于取得较好的地块和提升容积率。项目的营销手段是项目定价并取得盈利的重要内容。经济房项目不完全由市场主导,其定价和土地供应应由政府主导,项目研究的重点在于取得较好的地块和提升容积率并有较好的设计方案,满足政府和客户的需求。项目不以追求盈利为目的。房地产项目可行性研究报告大纲

大美

联东集团:产业地产规模化之王崛起的奥秘(上)|产城白皮书33

来源:亿翰智库文|产城君本文字数:6091,阅读时长大约11分钟 联东集团:专业化与标准化推动企业扩张1.1公司发展历程1.1.1做建筑模板的联东为何涉足产业地产?联东集团1991年创立于唐山,创立之初是一家开展建筑模板业务的模板作坊。直到2003年才开始探索产业园区项目,相应减少建筑模板业务,有利于成本降低。目前联东以建筑模板、产业地产和投资业务为三大主营业务。2003年前后,我国产业地产资产价格快速上涨,市场供不应求,联东抓住趋势后做了标准厂房。1.1.2 标准化的产品,保障园区全国扩张标准厂房成为联东在全国粗放式扩张的重要抓手。标准厂房保证了联东产品异地复制的可行性,并且在不断的探索中降低了企业的开发成本,使得企业能够获得更多利润。联东专注于产业园区开发,形成了标准化、可复制的园区产品与业务模式,为联东的全国复制夯实了基础。2003年以后,我国市场经济起得飞速发展,大量的中小企业快速崛起,联东集团抓住时代趋势,依托其标准化产品与业务模式,以激进粗放的步伐在全国扩张。2013年,联东集团就把产业园区规模就做到了中国民营企业的榜首。2014年,联东集团进入了入杭州、郑州、大连、青岛、成都等25个城市,入园企业突破5000家。1.1.3紧抓产业发展趋势,实行轻重并举战略规模扩张受挫后,重新聚焦一二线。2015年联东集团由于激进布局的一些三四线城市项目而遭遇“滑铁卢”,部分项目的招商与后期运营都陷入困境,使得联东集团出现资金流转困难。为此联东集团在上清所发行了两期共计9亿元的定向债务。2015年以后联东集团提出“回归一二线”的口号,重新聚焦于“2+13”——即北京、上海和经济较为发达的13个省会城市。截止2017年,联东集团在一二线城市深耕布局,项目数量达到了130多个,入园企业突破8500家。产业转移趋势下,实施轻重并举。进入2017年以后,在一二线城市,一方面由于产业园区空置较高,土地的利用效率较低,政府的政策方向是以盘活存量物业为主;另一方面,政府在国家环保治理与产业升级的趋势下,向三四线城市转移了大量的高污染、高能耗的污染类企业。在三四线城市,甚至一些五六线城市,主动承接沿海城市的产业转移,使得产业地产迎来发展的小高峰。在这样的时代背景下,联东集团在一二线城市,开始布局轻存量资产改造的资产项目,而在三四城市,紧抓产业转移趋势,布局重资产项目。联东集团提出了2018年年底完成200个园区,到2020年将打造超过350个园区的宏伟目标。产业转移趋势下,项目规模扩张明显。在2018年,联东增加了37个项目,新布局9个城市,联东集团主动打破了原来“2+13”的布局策略,向外扩张意图明显。截至2018年仅布局了167个项目,2019年项目已经超过了200个。在一二线城市盘活存量资产与三四线城市主动承接产业转移的宏观大趋势下,联东要在2020年达到布局350个园区的宏伟目标,做“项目下沉”与“轻资产项目”成为联东的不二之选。图1:2014年至2018年联东集团企业规模1.2现阶段财务状况分析:经营稳健,现金流充沛联东集团经营能力较为稳健。资产负债方面,公司资产状况良好,现金流充沛,资产负债率常年保持在60%左右,而且集团强调会继续减小杠杆,强化资产稳定性。营收利润方面,公司保持着稳定的盈利能力,历年净利润率基本保持在20%以上。稳健的财务经营有效保障着联东集团前端的业务拓展,也能让集团有能力在合适时机登陆资本市场。图2:联东集团近年来财务状况(单位:亿元)业务模式:规模先行打造可复制模式2.1战略逻辑:先减法,再乘法先做减法是指联东战略选择非常清晰,目前只做产业园区,未来再审时度势,添加其他战略选择。再做乘法是指,进行区域深耕,将一个城市的项目完全做透,且城市能级越高越有价值,以上海为例,每年几个项目的累计现在上海区域也有接近二十个项目落地。2.2业务模式:规模先行, 进行资源链接联东在项目的打造模式上,坚持工业用地性质,依照园区属性办事,只做厂房,研发产品,办公等工业用地能做的业态,先打造样板标杆项目,再进行复制,形成一定业务规模。因为联东认为单个工业园项目盈利空间是有限的,规模是实现单个项目收益持续递增的关键,所以首先应该先做大规模。而在规模化的基础之上,联东还会依托自身运营服务体系进行企业间的资源链接,因为联东认为,光做100个亿厂房销售意义不大,100个亿的销售房地产规模在业内是很小的,但如果能链接1w家规模以上企业,形成协同效应,将会爆发出很大的价值,园区服务本质是资源价值变现的一种途径。盈利模式:以物业租售为主,政府补贴为辅联东的主要盈利模式为物业租售与物业服务。联东集团主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的的内部资金平衡。由于联东土地储备较少,不做一级开发,联东的盈利除了物业的租售以外,还通过政府的产业补贴来获得收入;同时,通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流,来弥补园区运营的不确定性的收入。图3:联东集团“物业租售+增值服务”平衡园区内部资金政府税收减免为企业盈利提供了保障。标准厂房是地区产业发展的核心平台,向上对接政府的宏观调控,向下链接实体企业。政府为支持实体企业发展,会给予产业地产企业大量税收返还。因此一些通过市场化运营不能盈利的园区,一般会有政府补贴兜底。联东的产品付款采取多方式结合,根据不同城市、企业环境等,首付比例、分期时间、利息等均有所不同。一般来说,北京付款方式要求严格,首付五成,一年内必须全部付清,半年内免息;其他城市产业综合体大多首付三成,一年之内免息分期,最长两年内付清全款;产业综合体项目均可按揭;总部综合体首付3-5成,多采用按揭形式,也可一年内分期付清。例如:联东U谷南上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件:1.企业需付清全款,并正式投产;2.投产两年,产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。表1:联东集团产品付款方式投资与融资:谨慎投资,保守融资4.1项目选址的基本逻辑4.1.1 三个方面保障项目选址的可行性从联东的经验来看,园区开发首先要审慎选址,一个园区的开发如果做好了选址,基本上就成功了一半。联东对进入城市的选择重点考察三个方面,即产业环境、市场环境、政策环境。(一)产业环境是基础条件。城市应该具有一定的产业基础,而且这个产业基础必须以中小企业为主要支持群体,毕竟只有中小企业才需要购置厂房与办公空间,大企业都是直接和政府谈拿地的。(二)市场环境决定去化状况。相比传统的房地产,产业地产市场总量小、需求释放缓慢。因此,企业要保障高周转,园区的招商就显得尤为重要。因此,城市选址一定要要警惕那些园区数量多、去化慢的城市,很有可能陷入供给过剩、去化缓慢的泥潭。(三)政策环境是盈利保障。相比很多开发商比较关注市场环境、产业环境,其实政府给出的政策条件同等重要,政府确定的自持比例、最小分隔面积、企业入园门槛、是否有扶持政策、是否存在最高限价,这些都决定了项目的招商的难易度和盈利空间的大小,若政府要求的自持比例过高、最小分割面积太大,是很有可能就将项目逼上死路的。4.1.2联东选址逻辑:四力模型,研判项目区位联东选址从城市力、区位力、产品力及服务力四个方面筛选。在对城市进行产业、市场、政策环境的考察之后,在具体的项目区位确定选择上,联东主要通过四力模型进行区位研判。首先通过城市力(GDP、产业基础等)确定哪些城市必进?哪些城市伺机进入?其次通过区位力(交通、产业环境等)在确定地块中确定产业区位,最后,基于当地的城市基础及产业特色打造匹配的产品与优秀的服务。图4:联东集团选址四力模型联东通过对中国294个城市的城市力、区位力分析后,得出最终42个符合联东集团进入的城市矩阵。再将筛选出来的城市按照GDP的数额,将城市分为必须进入、重点进入及选择进入的城市。通过层层的筛选,确保联东项目的选址的准确性,使得联东能在利润微薄的产业地产行业获利。图5:联东城市力与区位力匹配原则图6:联东筛选后的城市矩阵复制个人能力,形成组织行为,提升选址效率。此外,联东在选址上有一项非常鲜明的特点,把一个人的有效拓展经验进行分解,变成每个人都能执行的东西,也就是把一个人的能力要变成一个组织的行为,提升项目选址的效率,这也是目前联东行之有效的一种选址模式。4.1.3 投资管控保障:集团总部成立调研小组对地块进行调研分析,确保项目的可行性联东在每个项目拿地前,都会由集团投融资中心、集团营销中心及其他相关部门组成项目专项小组,对地块进行投资回报率的分析和测算,判断是否达到进入的标准。其最核心是看IRR和NOI两个值是否达标,当然这两个值也会根据不同城市级别、当地的产业发展现状和趋势、项目所在区域的市场发展趋势,会有所不同。4.1.4 项目布局特点:从北方向南方扩张,从沿海向内陆下沉联东集团创立于北方的河北唐山,在经历2015年“回归一二线”,截止2019年联东在全国布局了40多个城市、近200个园区项目。联东的项目布局特点可以概括为“从沿海向内陆下沉,从北方向南方扩张”。目前联东主要深耕的是环渤海经济圈与长三角经济圈,在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局。4.2联东融资模式解析4.2.1成为北京银行股东与金融机构广泛合作北京银行的银行授信给与了联东集团极大地支持,二者关联交易频繁。2004年,联东集团入股北京银行,成为北京银行前十大股东;2017年9月,联东和北京银行签署全面战略合作协议,约定北京银行在十三五期间向联东提供意向性资金支持人民币100亿元。2017年12月底,北京银行完成定向增发,联东集团认购持有北京银行2.2%的股份,成为北京银行第七大股东。联东入股北京银行有两个目的:第一,依托北京银行对租售园区的企业提供贷款服务;第二,依托北京银行可以给予企业提供融资、贷款等金融服务,赚取金融收益。另外,联东集团还参股东方证券、北银消费金融公司等金融机构,积极把握资本市场机遇,投资格局基本形成。4.2.2发行CMBS与企业债2015年,联东集团发行了5亿元企业抵押债务,债券利率为7.5%。2018年9月28日,联东集团第一单资产证券化产品(CMBS)——“国君资管联东U谷一期资产支持专项计划”在上交所成功发行,发行规模10亿元。联东虽然发行了企业债与CMBS,但联东集团内部财务非常保守,两次融资也比较低调。产品体系:产品标准化,打造产品矩阵5.1 以研究为基础,在合适的土地上为合适的客户提供合适的产品 联东基于客户的研究,打造出一条“客户—土地—产品”的业务逻辑。在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品。一般而言,联东在老城区开发总部综合体,在郊区开发产业综合体。联东集团仅对人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等产业进行研究,使得联东对产业企业发展诉求非常清晰,能够在不那么确定的新的市场环境做到精准产业定位、目标客群定位和产品定位。这样帮助联东避免了项目开发、招商中的很多风险。5.2 产品类型:紧跟政策趋势,打造联东U谷与联东H谷5.2.1多层标准厂房灵活性、适应性强 ,能够广泛异地复制多层标准工业厂房,一般为 4 ~ 6 层 ,柱距大多在 6~ 9m ,结构形式为常见的现浇钢筋混凝土框架结构,布局灵活;并且分区设置电梯 , 垂直交通方便快捷;底层高一般一层为 6m, 以上各层为4.2 ~ 4.5m。多层标准厂房灵活性、适应性强 ,能够广泛异地复制。标准工业厂房的楼面工业活荷载可定为:12、8、5kN/m2这三种荷载基本覆盖了大部分的工业生产的领域和生产项目。楼面活载为12kN/m2:适用于较大型机械加工设备、粮食加工;楼面活荷载为 8 kN/m2适用于光学、电子、轻工、医药 、半导体器 ;楼面荷载为5kN/m2;适用于仪器仪表、纺织、皮革 。5.2.2 标准厂房与普通厂房的差距标准厂房是指在规定区域内统一规划,具有通用性、配套性、集约性等特点,主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。普通厂房一般比较简单, 不能办理房产证,并且厂房使用年限比较短,用途比较单一,一般的普通厂房仅能适配3至5种产业企业办公,而标准厂房能适配三十多产业类企业办公。5.2.3为什么联东的标准厂房能更胜一筹土地利用率高,提升了厂房收益。由于联东集团采用了多层厂房,节省用地效果十分明显,联东的标准多层标准厂房比低层工业区土地利用率高了2 ~ 3倍。随着土地利用效率的提升,标准厂房的可租售面积也随着提升,为厂房的开发企业带来更高收益。标准厂房的开发成本低廉。标准厂房综合造价优于普通厂房。一般特定建设的普通工业厂房, 造价均为1 500元/m2以上 ,而联东建设的标准多层厂房 ,设计方法和施工工艺已经标准化 ,将造价控制在1200元/m2以内。因此,对比于普通厂房,多层标准厂房要更经济。5.2.4 联东的厂房类型抓住时代红利,打造联东U谷产品矩阵。中国加入世贸组织以后,大量中小企业如雨后春笋一般,在中国大陆迅速崛起。大量民营的产业地产企业在政府的批复下获得了产业园区的开发权。联东早期的产品以工业厂房为主,主要是为制造类中小企业提供办公载体,如联东沈阳工业园。厂房为一层楼的超高建筑。这种厂房的缺点就是土地利用率低,厂房使用方式单一,仅供制造业企业使用。在之后一段时间里,联东为了能快速扩大规模,将工业厂房进行了标准化,形成了能供多种行业使用,并且便于异地复制的标准厂房。但是,标准厂房也面临着利润率过低的困扰。经过一段时间的探索之后,联东集团基于利润“U型”曲线,分别开发了研发科技园与总部科技园。形成了涵盖研发、制造、商务的产品矩阵。图7:联东u谷的产品矩阵跨国企业入华趋势,打造总部综合体。中国在2008年全球经济危机中逆势上涨,吸引了众多的跨国企业来中国开设总部。总部企业的落户不仅能带动产业链下游企业集聚与发展,还能为区域政府解决就业,带来税收,因此,能招引到总部企业的园区,深受政府喜欢。联东主动顺应国外总部企业进入中国的时代趋势,聚焦于人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等重点产业方向,在老城区中心与新城副中心,打造了总部综合体,即联东总部综合体。如2012年联东在天津市津南区打造的联东U谷总部大观。表2:联东 总部综合体H类和产业综合体U类5.3、产品布局特点:一线城市“定制化”,二线城市“标准化”一线城市“定制化”,塑造企业形象,二线城市“标准化”,扩大企业规模。联东集团的产品采取标准化和个性化兼顾的策略,明确“一线定制化,二线标准化”的产品理念。在一线核心城市请国际知名的设计师进行个性化的产品设计,提升企业的知名度。在二三线城市联东快速复制成熟的产品线,助力企业规模扩张。在产品塑造方面,联东通过高度标准化的产品,保证项目高周转。联东集团的产业园区内一般以标准厂房、中试研发楼和企业独栋三类物业业态为主。根据不同区域,项目业态配比不同。联东集团设置了一个底线就是“快消回现”型项目占比需要占50%,而允许根据当地市场调整的物业不超过20%。只有这样严格的标准化,才能最大化地聚合有效客户,保证项目快速去化,现金快速回流。

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建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺,基建投资稳中有升

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺,基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上,地产强韧性,制造业有亮点据国家统计局,1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%,分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct,10 月分别同比 7.3%/4.2%,增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%,单月增速环比+0.7pct,1-10 月地产投资同比 6.3%,增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%,较 1-9 月收窄 1.2pct,10 月同比 3.7%,环比+0.7pct,其中高技术制造等高速增长,汽车仍在恢复,有色冶炼大幅好转,我们维持认为工业制造业投资将继续修复,且出口继续好转,玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升,推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好,中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%,降幅收窄 2.4 个百分点,单月增长 5.9%,其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%,单月同比增加 8.6%,办公楼与商业地产单月降幅较大,分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%,住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升,10 月单月同比上涨 4.2%,与此前疫情、雨季导致需求后移有关,C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面,加速分化,模式智慧绽放。近年来,精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长,集中度提升主线更加清晰,行业确定性获得估值溢价。我们认为,中短期精装继续渗透,但市场的考量重增现金流维度,“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭,管理层决策是企业以后数年成长分化的基础,提示 2021 年以史为镜,回顾行业进程,明晰龙头穿越周期的方式,坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比(%)2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比(%)水泥 10 月产量同比增长 9.6%,华东/中南/东北价格继续强势,南方回暖据国家统计局,1-10 月水泥产量 19.2 亿吨,同比 0.4%,较 1-9 月+1.5pct,年内首次回正;10 月单月产量 2.4 亿吨,同比增长 9.6%。据数字水泥网,全国水泥出货率均值 90%,月环比提升 4pct,9 月底库容比环比降 2pct至 52%,全国高标水泥均价 448 元/吨,继续向上,各区域表现不一,华东、中南、东北价格延续强势,西南好转,西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑,且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下,水泥公司分红价值或进一步凸显,推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比(%)2012-2020年11月全国水泥价格走势(元/吨)(月均价)下游需求角度,1-10 月全国固定资产投资(不含农户)483292 亿元,同比增长 1.8%,增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点;10 月固定资产投资(不含农户)环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。(1)地产方面,1-10 月份,全国房地产开发投资 116556 亿元,同比增长 6.3%,增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中,住宅投资 86298 亿元,增长 7.0%,增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米,同比下降 3.3%,降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点;土地成交价款 11386亿元,增长 14.8%,增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%,1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面,6、7、8 月单月增速回暖明显,分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%,9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%;1-10 月施工累计面积 880117 万平方米,同比增长 3.0%,单月降低 1.86%,降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中,占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米,增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看,竣工趋势性恢复的预期不变。(2)基建方面,1-10 月基建投资(不含电力)同比增长 0.7%,增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点,10 月单月提高 4.4%,增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中,铁路运输业投资增长 3.2%,增速回落 1.3 个百分点;道路运输业投资增长 2.7%,增速回落 0.3 个百分点;水利管理业投资增长 2.7%,增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底,地方政府已发行专项债券 35466 亿元,完成全年计划(37500 亿元,比 2019 年增加 1.6 万亿)的 94.6%,完成已下达额度(35500 亿元)的 99.9%。玻璃价格高位企稳,旺季需求释放产量方面,2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱,同比提高 1.7%;1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱,同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面,1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%,但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%,9月单月下滑 18.8%。产能方面,截至 10 月 30 日,全国浮法玻璃生产线共计 300 条,在产 247 条,日熔量共计 163925 吨,同比日熔量增加 3440 吨,增幅 2.14%,环比增加 1200 吨,增幅 0.74%。根据卓创资讯统计,10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日,环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条,冷修或停产 16 条,产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条,新点火 1 条,复产 1 条,改产 2条。价格方面,5 月以来,玻璃价格连续上涨,10 月份延续上涨行情,全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨,较上月价格下跌 0.9 元/吨,环比跌幅 0.05%,同比涨幅 20.80%。此外,原材料价格偏低,预计龙头单位净利受益明显,叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面,今年 6 月以后,中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪,7 月初至今,3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平,单平上涨 17 元,涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元, 产能缺口较大,11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量(万重量箱)及同比(%)2013-2020年10月玻璃存货(万重量箱)建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告:建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表: