北京市场调研分析

所谓市场调研就是对某一目标，收集、整理、分析有关信息，通过对数据或信息的分析，得到相应结论，从而为企业决策提供参考，实现企业利益最大化。数据分析是市场调研中重要组成部分，在分析过程中我们会遇到许多统计分析方法。今天SPSSAU就来介绍8种市场调研中常用的数据统计分析方法，以及如何在SPSSAU使用这些方法。01 频数分析：分析比例，掌握基础信息无论是哪种领域的统计分析，频数分析都是最常用的方法。在市场调研中，频数分析也是最基础、使用最广泛的方法。一般可用来统计分析样本基本信息，统计比例，如消费者的基本信息，对产品的基本态度，是否愿意购买产品等。SPSSAU频数分析频数分析结果用图表展示能够更加清晰对比各项比例，SPSSAU频数分析默认提供饼图、圆环图、柱状图、条形图可选择。注：多选题统计频数或比例用【问卷研究->多选题】。02 描述分析：定量数据对比描述分析适用于分析对比定量数据。例如对比各维度均值，了解在哪些方面得分较高，哪些方面得分较低，找出优势项或短板项，从而制定出有针对性的改善方案。可用于分析产品满意度、用户需求等。SPSSAU描述分析描述分析结果如果有多个题要对比平均值，可通过折线图、柱形图、雷达图来展示。03 IPA分析：满意度-重要性分析IPA分析，又叫重要性表现程度分析法。是通过绘制散点图，对比不同项目或维度的重要度和服务表现，从而直观的识别出优势项、劣势项。适用于服务质量、满意度分析、产品竞争力分析等。SPSSAU象限图指标在不同的象限中分别对应不同的解释，针对不同象限可以建立针对性的优化措施。在第一象限的指标顾客重视度高并且实际满意度也很高，说明是优势项可以重点突出或保持。第二象限指标顾客较重视，但实现感知满意度不高，说明需要重点加强改善。第三象限重要性及满意度都不高，可以作为次重点改进。第四象限满意度大于重要性，可以适当减少对这些指标的关注。04 差异分析：交叉分析，寻找个性差异上面几个方法一般只是初步描述研究结果，想要更深入的探究分析项之间的差异性则要进行差异分析。例如探究不同背景的消费者在“认知”，“态度”，“行为”，“原因”上的差异；是大学生还是工薪族更加喜欢我的产品？不同学历的消费者对于产品的需求有没有差异等等。差异分析常见包括几类分析方法：方差分析、t 检验和卡方检验。其实核心的区别在于：数据类型不一样。如果是定类和定类，此时应该使用卡方分析；如果是定类和定量，此时应该使用方差或者t 检验。方差和T检验的区别在于，对于T检验的X来讲，其只能为2个类别比如男和女。如果X为3个类别比如本科以下，本科，本科以上；此时只能使用方差分析。三种方法都可在SPSSAU【通用方法】中使用。05 帕累托图：抓大放小，把握关键因素帕累托图，是“二八原则”的图形化体现。在数据分析中二八原则可以理解为：80%的结果是由20%的因素产生的。实际应用场景中，帕累托图可以用来评估产品、划分客户、员工管理等，找出找出导致前累积80%的项，并且重点关注和分析。SPSSAU有两处提供了帕累托图分析，一般可用【可视化->帕累托图】；如果是多选题则使用【问卷研究->多选题】默认会生成帕累托图。重点分析累积加和占比在80%内的相关项目，频数越靠前说明越是重要因素。06 聚类分析：用户分类通过聚类分析，我们可以找到一类人群的综合特征，并按照其特征细分成不同人群。相比用单一分类标准，聚类分析可以综合多个指标结果，得到更加合理的类别。SPSSAU聚类不同行为的客户有不同价值，比如可选择消费次数、购买量、顾客满意度、忠诚度等指标，对不同价值的客户进行分类。当变量较多时，可先做主成分或因子分析，得到每个维度（因子）的数据，再进行聚类。SPSSAU因子分析07 对应分析：寻找市场定位对应分析，是把一个交叉表结果通过图形的方式展现出来，用以表达不同的变量之间以及不同类别之间的关系。对应分析可应用在市场细分、产品定位等领域相关中。SPSSAU对应分析对应分析图通过图形可以解读出同一变量各类别的区分程度，以及不同变量各类别间的关联程度。第一，考察同一变量：查看同一变量的不同类别是否被清晰区分开。第二，考察变量间的关系：离原点越远，意味着该点对于‘关系幅度’的表达越强，即说明该点越能体现出‘关系’；第三，在相同区域点与点之间靠得越近，意味着它们之间关联关系越强；点与点之间靠得越远，意味着它们之间关联关系越弱。08 市场预测：回归分析回归分析是确定两种或两种以上变量间影响关系的方法。在市场调研中，回归分析可以用来探究销售量、顾客满意度的影响因素、预测销售量等。回归分析中，最简单也最常用的就是线性回归，可在SPSSAU【通用方法->线性回归】中使用。SPSSAU线性回归当因变量为定类数据，比如研究消费者对于酒精饮料和非酒精饮料的选择偏好及影响因素时，可以使用SPSSAU进阶方法里的二元logit回归。SPSSAU二元logit如果是时间序列数据，可以使用【计量经济->ARIMA预测】来预测未来预期销售量，SPSSAU默认自动找出最佳模型输出预测结果。ARIMA预测ARIMA模型拟合图

分析结果,对销售不理想商品做出调整让自己的商品和服务更具竞争力商品本身通过市调竞争对手发现对手有新品,应马上考虑是否引入,或推出竞争品项。市调中发现竞争对手商品质量、规格优于我们时,需考虑是否提升下单时的商品等级。市调中发现竞争对手某支商品等级低于我们,但销售比我们火爆时,需及时分析顾客需求。应对策略参照市调表立即对商品的定价梯次进行梳理、调整。发现对手售价(同等品质、规格)比我方进价还低,应立即采取相应对策。发现对手售价远高于我方时,应保持我方售价稳定,或对该单品做营销推广。差异化经营,主推优势商品,做大流量。市调让我们知道商品是属于畅销还是滞销,从而及时调整商品结构。

我们在做一款产品的时候，首先需要进行市场调研，去验证我们想法是否与市场相符合，用户是否有这样的需求。那本文主要讲的就是我们实战的第一步——市场调研。第一次写文章，文章里面可能出现错别字和口水话，但这都属于正常现象，毕竟打小语文就不太好的我开始写文章，也仅仅是想分享保存自己的项目经历和感受。愿读者们多多包涵！！【(0-1）全系列共为六篇】ps：有的人可能做了很久的PM，但是从来没有迈出公司大门口去市场溜达一圈。面对需求被砍掉、被老板怼、被开发怼，自己却无力反驳，原因在于你没有足够的论点论据去说服别人。PM做任何事情都需要合理的依据，不是用一句：“我觉得…” 、“我认为…”、 “我想…”等等这些自我意淫去说服别人，这样只会让别人觉得你不客观，不专业。文章大纲调研分为三部分：原因：为什么做？经过：怎么去做？结果：什么样的结果？问：首先我们需要明白做市场调研的目的是什么？答：目的很简单，就是在我们在做一款产品的时候，首先需要进行市场调研，去验证我们想法是否与市场相符合，用户是否有这样的需求。市场调研的方法和方式有很多种，今天就只说一种常用的5W2H方法，在大环境和单个用户下可以通用。大环境：属于项目没开始阶段，你有了一个想法或者决定去做某个产品时去市场调研，调研大的环境，大的趋势是什么样的？结合自身资源看是否有必要去去实施这件事情。单个用户：属于产品版本迭代阶段，针对现有产品数据下滑，用户流失，或者提升产品用户体验情况；可以进行对目标用户的深度分析（常用的分为定量和定性分析）。本文主要讲：大环境。分析大纲：针对整个市场的调研再结合实际情况又把5W2H进行了一次在细分。分成了对内、对外两种情况：对外：对市场情况的调研分析；对内：对公司项目资源分析。相比于对外调研，对内调研显得比较轻松，你可以直接询问boss或该项目总负责人就可以轻松的获得答案，因此我们主要的精力还是要放在对外市场调研。对外如何调研？1. 对外【why】对外调研是需要调研你想做或者要做的产品市场所在区域是红海还是蓝海，从经济趋势角度长远地看待产品增长的趋势情况和政策策导向怎么样？对外调研分为以下几个内容：（1）市场规模 针对市场规模可以使用一个分析方法：2X2矩阵。PS：2×2矩阵可以分析很多的复杂的问题，感兴趣的话欢迎大家来骚扰我！用2X2矩阵分析就可以很清楚的看到产品市场是在哪个区域，一般都希望自己的产品是在“梦想”区域，而事实上大部分都在“梦想的隔壁”一片火海的战场上。（2）经济趋势这个主要是去分析产品在市场环境中呈现了怎么样的趋势，如下图：最理想的状态肯定是处于在爆发期，这就像所有的大佬空中说的“风口”，但是往往能抓住“风口”的创业者很少，很大一部分都属于跟风者，在差不多“饱和期”或者即将进入“饱和期”的时候进入市场。目前典型的例子就是共享单车，看到了市场的一个经济趋势，那么就离看清产品的市场情况又进了一步。（3）政策导向这个主要是去分析国家或者政府对该类产品的政策态度。如图：支持：如果项目有利于社会的发展进步，政府肯定是大力的支持，肯定会对此类的产品或者企业做相应的发展政策和推进产品快速发展。反对：如果项目的竞争发展影响了相应的社会管理秩序、社会治安，那么国家或者政府肯定会各种政策打压，这种政府或者国家的干扰是致命的。2. 对外【where】研究了大环境，现在回到自己的产品所针对的目标市场，如果是目标市场就是整个市场的话，这一步就可以不用考虑了。但是这种情况基本都是少之又少的，所以不在我们的考虑范围之内，大部分都是在整体市场里面的垂直市场做新产品。那么我们接下来就是要分析垂直市场的情况，如图：上图和【why】的图一样，只是纵坐标变了，一个是整体的市场，一个是目标市场。我们所需要了解的也是和上面【why】图的整体市场需要了解的一样，这里就不做过多的说明了。图虽然一样，但是需要了解的市场发展不一样，主要是需要去明白垂直市场的发展状况。 这样才可以更好的去为自己的产品做最理性的判断。3. 对外【what】研究完市场规模和发展情况，接下来我们需要去调研现有产品。调研现有产品的方式，如图：PS：整个系列的0-1项目都是不分软件和实体的，因为它们只是企业市场化的载体。（1）实体根据你需要去做的新产品来寻找最适合的调研方式，比如：你做一个垃圾桶设计，你不可能去侧重于线下店铺调研；你做一个旅游产品的创意设计，你肯定不能侧重于的线上的调研，肯定需要亲身去线下观察，才能发现创意点。但是这三种调研方式各有各的优缺点，我下面简单的列一下每个调研方式的优缺点：1）线下店铺缺点：能寻找到的种类数量少；优点：能真实确切的体验产品。2）搜索网站缺点：只能搜索出来产品的外观，产品的优缺点很多都没有；优点：可以搜索出来很多有创意的概念设计产品，给自己做新产品提供好的idea。3）淘宝缺点：只能搜索出来已经生产的商品；优点：能详细的看到每个产品的介绍和卖点。（2）软件通过以上几种查询方式，可以寻找到市场上大部分的产品，市场情况的话现在互联网行业也会有一些第三方数据报告可以了解他们的一个市场占有率。互联网软件产品的一些体验的方式方法和还有进入一些有门槛的产品，会在下一篇文章（0-1实战：第二步——竞品分析）中讲解。4. 对外【who】研究了整体市场、目标市场、产品概况、接下来就需要去了解目标用户的特点了。那么我们需要了解用户的哪些信息？又有哪些方法可寻呢？（1）首先我们来看需要收集用户的哪些信息。如图：疑问：有读者会觉得这不是用户体验5要素吗？你怎么说是收集用户信息表？解答：不管什么方法或者矩阵，都只是解决问题的一种工具，就看你怎么去使用了。我们需要去记录用户的这一系列的信息，最后做统计分析，最终给目标用户分类，得出用户典型的几种模型。这样我们就可以了解或者明白目标人群拥有怎样的特点，这样才能做出符合目标用户需求的产品。（2）知道需要获取哪些信息了，那么剩下的就是去寻找有效的方法去获取用户信息。下面我列了一些获取用户信息的方法，如图：PS：图是我在网站上面找的，然后从新绘制了一下，如果侵权请联系我，我及时删除。

1.国家统计局国家统计局官网是国家统计局发布统计信息的主要渠道之一，每逢月、季、年度等统计信息发布日，在国家局官网“最新发布”栏目都会发布新闻稿。它与“国家统计信息发布日程表”一致，是公众获取最新统计数据的首选。2.移动观象台各行业的分析报告、白皮书、峰会PPT，行业报告和行业观点居多。都是可以直接下载的，唯一的缺点就是搜索不太好用，有时候并不能搜出所有关键词的报告，不过完全免费。这个小缺点我还是可以原谅的。3.DataFocus图表的制作和呈现我会选择专业的数据分析工具，但同时又要兼顾到操作简便这一需求，所以我会选择DataFocus。很大一部分原因是他的搜索式分析吸引了我，搜索式分析是基于自然语言处理（NPL）技术之上的创新，随着人工智能技术的普及，搜索式分析将成为业界主流，颠覆、取代现有的由Tableau开创的拖拽式分析方式。可以制作很美观的图片，让你的分析报告比别人更胜一筹。除非注明，否则均为DataFocus企业大数据分析系统,让数据分析像搜索一样简单原创文章，转载必须以链接形式标明本文链接。

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者： 大胡子说房团队，36氪经授权转载我们发现北京楼市有很多令人意想不到的特点，另一方面，北京的学区房和二手房状况尤其复杂。基础认识：北京按区划分的4个梯队经过崇文宣武两区合并后，北京目前有16区，根据各区发展和定位，可以划分成四个梯队：第一梯队，北京的核心区（老城区）：东城区、西城区。这是北京最核心的位置，也是老北京口中的城区，在老北京的概念里，只有进了东西两城才算北京人。自然，这里也是北京历史最悠久、房价最贵的地方。第二梯队，拓展区（新城区）：朝阳、海淀、石景山、丰台。新城区围绕东西城而起，北京一半的人口都在这四个区里，也是外来人口的主要落脚地。其中又以朝阳、海淀两区发展得最好。石景山面积只比西城大一点，以前是工业基地，现在改为居住区。丰台比较乱，城南二到五环的大部分都属于丰台，相比海淀、朝阳，丰台的发展比较落后。第三梯队，发展新区：昌平、顺义、通州、大兴、房山。这五个区是北京的近郊区，三成人口在这里。房价不到城区一半，是刚需买房“性价比”最高的地方。第四梯队，是北京的偏远郊区（所谓的生态涵养发展区）：门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆。连地铁的边都挨不着，住在郊区的人都觉得它们是郊区，属于姥姥不亲、舅舅不爱的角落区域。现在所说的北京城区，一般是指城六区，在核心的东西城区基础上再加上4个新城区，北京8成的教育、商业和医疗资源集中小小的城六区里。楼市特征：明白这4点，北京买房很轻松1.城六区不一样的四个发展方向关于北京老城区，以前有一句话叫做“东富西贵，南贫北贱”。北京东边有一条历史有名的京杭大运河，商贾云集，是富人聚集地。西边环境好，多权贵居住。南边平民百姓居多，北边多是做苦工的人，所以叫做“南贫北贱”。现在当然已经不一样，也可以简单概括成一句话：“东商西学，南轻北重”。东边多商业、金融、娱乐，国贸、三里屯都在这个方向。西边教育强，从小学到初中、高中再到大学，西城和海淀占了北京大部分的顶尖教育资源，清华北大等一大批顶尖大学都在这里。东西两边整体变化不大，一直都是优势聚集地。而北边近年发展很快，中关村、上地等都在这里，聚集大量知名科技企业：腾讯、新浪、网易、华为、联想、百度、清华同方等，通过科技带动发展，大量相关产业搬迁过去。从四环开始，北部就优于北京的其它三个方向。南面虽然也有所发展，但相对东西北三面仍然较为落后，核心功能还是居住为主，教育、医疗、产业等多方面存在劣势，是四个方向中发展得最差的，而且越靠近市中心这种现象越明显。这四个不同的发展方向体现在城六区，出了城六区就不适用了。2.四环内是老房子的天下北京，一国之首都，第一反应就是想到高楼大厦。然而因为历史、政治等各种原因，实际上只有国贸一带有大量的高楼，整个北京越是靠近市中心，房子越是老破小。如果你想要买到中心位置的房子，你就不能太在意房子的环境、楼龄和户型，因为九成九的房子你都不会满意的。四环以内，十年楼龄以内的房子一房难寻。二环内更是90年代的房子都能称之为“新房”，五六十年代的房子都还有在挂牌交易，这些老古董一样的房子可想而知它们的户型、小区设计有多落后于时代。买老城区，你就不能太纠结这些。相比新城区，老城区环境差乱，房子破旧，住的很多都是有钱的穷人，空守着上千万的房子，却享受着八九十年代的生活品质。虽说居住便利，出门方便，但居住舒适度很低，房价却很高。对于很多人来说，四环外一栋栋商场、医院、学校拔地而起，地铁延伸而至，和老城区的配套、交通差距越来越小，居住环境更舒适，似乎四五环的新房会比二三环的老房子更好。但是四环外还有很多土地可以开发，而老城区地就那么多，能盖的都已经盖完，房子再老那也是核心地段的绝版资源。老城区的配套可以改善，四环外跟北京市中心的距离却永远不可能拉近。3.北京中心地段不一定就更难买越靠近市中心、越靠近CBD，房价越贵，购房门槛越高。这似乎成了我们默认的规则，但这放在北京只对了一半，中心地段的房子房价会更贵，但却不一定入手门槛更高。（1）东西城的购房门槛反而更低。东西城虽然是北京房价最高的地方，但东西城有一种“特产”——公房。购买公房可以按真实价格贷款，而普通商品房普遍要按不到半价进行贷款。通过购买公房，东西城买房的实际首付比朝阳海淀还低。具体公房是怎么一回事，第五部分会详细介绍。（2）北京城南部是价格洼地。注意是价格洼地，而不是价值洼地。北京城南方向由于教育、产业、医疗等资源劣势，和传统地域观念影响，同一环线比东西北三个方向便宜好几万，北三环二手房卖9万，到了南三环只要6万多，近3万的价差。与价格相对应，城南除了位置近就一点优势都没有了。（3）北京CBD房价并不高。北京CBD国贸一带，位于东三环，八万就已经能买到不错的二手房，而且是2004年以后的房子，在三环，妥妥的是新房。广州CBD珠江新城二手房都接近8万了，而且是全市最高价，北京CBD也才卖8万，离东西城11万还远着呢。如果能接受商住混合的楼盘，六万的房子都有得挑。放在北京，CBD这个房价绝对便宜！4.通州虽远，门槛不低通州虽然已经去到五环外接近六环，但中心区域二手房价仍然要五万多。而同等距离下，往南只要三万多，往北4万多，往西4万。通州作为城市副中心的价值在房价上已经开始体现。另一方面通州的购房资格也是最严的，不仅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其它区县户籍居民，要最近3年在通州连续缴纳社保才能在通州买房。学区房：不懂北京的学区千万别碰学区房今年4月，北京各区陆续发布各种教育政策，多校划片、电脑派位、“六年一学位”，各种政策炮轰下，学区房到底会发生什么变化呢？我们且来看一下。1.多校划片成为趋势，重新定义学区房北京教育质量最好的三个区，按实力排名：西城、东城、海淀。其中东城、海淀两区，外加丰台都已确定“多校划片”政策。多校划片：孩子入学时不再对应一所小学，而是对应多所小学，通过随机派位方式决定最终上哪个小学。“多校划片”意味着这几个区的学区房不再对应某一所学校，哪怕这套房子以前对应的是一流学校，你的孩子也可能会被派位到三流学校去。其它区的进度虽然不及这3个区，但是根据北京市教委2018年提出的“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”，和教育部明确提出的在大城市推广“多校划片”政策，多校划片迟早会铺开来，并将逐渐取代单校划片，买房定小学将成历史。具体东西城、海淀区的学区划片范围可在文末查看。2.择校变择校区，西城是最佳选择东城区、西城区是北京优质教育资源最集中的区域，每所学校的实力都不弱，即便实行了“多校划片”，上不了这所名校，还有另外的名校可以上，对学区房价格的影响不像其它区那么大。但是对于教育资源不均衡的片区来说，学区房就危险了。譬如丰台只有几所好学校，在大部分都是普通或者差学校的情况，大家都不愿意为学区支付高额溢价。而海淀虽然有人大附中附小、清华附中附小、北大附中附小、中关村一、二、三小等这些顶尖的小学，但是普通小学更多，整体教育质量不及东西两城，不均衡的教育质量也会对海淀的学区房有所影响。综合来看，最佳的学区房仍然是西城区:（1）西城整体教育质量最好西城的教育质量公认是整个北京最好的，哪怕区内的差学校都比区外大部分学校更优质。不说最好的金融街、德胜学区，以月坛学区为例，学区对应的五个学校中最差的第二实验小学白云路分校和复兴门外第一小学也有北京小学的中等水平。（2）西城目前还是单校划片为主，多校划片为辅，优先对应单一学校。以目前的政策，西城只有在房子所对应的学校招生名额满员后，才会在学区内进行多校划片来调剂。而西城整体生源少，学位不缺，只要不是竞争金融街、德胜最顶尖的第二实验小学、育翔小学等，有房产的情况下，单校对应入学基本没问题。哪怕我刚才说的月坛学区最好的育民小学，西城区前五的小学，去年都不需要调剂。（3）西城没有“六年一学位”。东城、海淀都已经实施“六年一学位”，也就是房子六年内只能对应一个学位，而西城还没有具体相关规定。也就是说以现在的政策，哪怕房子前任业主的孩子还在读书，你买房后仍然能入学，而且理论上只要没有学校家访调查，你完全可以将房子中途转手。但是保险起见，为了预防政策变化，如果在西城购房，还是选择学位未被占用的学区房为好，前两年也先不要卖房。3.买学区房，小学比初中更重要（1）初中学区房的作用不大小学和初中哪个更重要很难说清楚，但如果是买学区房那就一定是小学学区更重要。北京目前的小升初政策是全区填报录取加学区随机派位，也就是说哪怕你学区的初中不好，你也有机会填报本行政区内其它学区的好初中。而且小升初在本区内换学区也不需要另有房产，只要在本区有小学学籍，就能读本区的初中。另一方面，小升初统一按学籍实行就近原则，哪怕是西城也没有单一对应学区的概念。实际上你只能挑小学，初中最多给你保证是“菜单”上的菜，最后上的是哪一道菜谁也不知道。初中的学区再好，作用也比不上小学。（2）政策年年变，初中太远，只争朝夕近几年，北京的学区房相关政策每年都有新的变化。哪怕你挑到初中最好的学区房，6年小学读完，到时候你房子还属不属于这个学区谁也说不准。与其博遥远的初中，倒不如先抓住眼前的小学。（3）特殊小升初部分小学会有“九年一贯制”、“对口直升”两种小升初方式，两者差别在于“九年一贯制”是百分百直升，而“对口直升”是按比例直升。九年一贯制：一到九年级直升，不存在小升初择校环节。对口直升：在小升初环节，让小学一定比例的学生直接对口升入强初中。通过这两种方式都能达到直升强初中的目的，但会有强弱配的情况（弱小学配强初中），如果有意九年一贯制或者对口直升的小学就要注意对应的初中质量。本文末会附上东西城、海淀区九年一贯制小学和对口直升小学所对应的初中。4.租房也有学区，但只有最低保障整个北京都已经可以租房入学，即使是东西城区，租房也能享受学位。但是租房入学的条件严格，实际符合要求的家庭并不多。北京户籍家庭的具体规定包括：租房者三年内连续在所在城区交社保，补缴无效；家庭在京没有任何房产，且三年内不能有交易记录；所租房子正规合法，车库房、过道房、公租房等无效；严审户口，全家不在一个户口本上的情形无效。非北京户籍要求五证：在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、北京市居住证（或有效期内居住登记卡）、户籍地无监护条件证明。不管是否北京户籍，审核条件都相当严格，租房的人多，符合条件的人少。而且北京六大城区的租房入学都只能多校划片，哪怕租在西城区也只能等有房者先对应单校入学再进行电脑派位。而且租房的入学顺位最低，以西城为例：西城区优先保证房产由父母持有的京籍孩子单校划片；其次是房产由四老（爷爷、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；剩下的是第三顺位，租房人群又是其中优先度最低的。当学区名额已满的时候，就会将学生调剂到其它学区。至于会不会调剂到更好的学校？做梦吧。5. 教育趋向平均化，学区价值更加凸显北京将教育资源均衡化的意图很明显，多校划片会逐渐取代单校划片。但是教育资源的地区分布不平衡是不可改变的，随着多校划片的推进，会产生这两个变化：（1）大量非优质学区房的学区价值会大减。既然不能对应学校，购房者就不会愿意支付这么高的学区溢价。只有两种学区房仍然会有人愿意支付高溢价：一是强教育片区，有托底保证；二是有顶尖学校的学区，值得一拼，如海淀的中关村一小。（2）东西城区学区房会更受欢迎。在其它各区已经不能保证就读好学校的情况，还想要读好学校怎么办？只能选教育实力最均衡、最好的东西城区，运气再差分到的学校都比你外面的好。6.想要读好学校，还得买学区房多校划片最终会成为大趋势，但学区房还是学区房，该买的还是得买。因为：有学区房，不一定能读好学校；但没有学区房，那就一定不能读好学校。如果整个学区都没有好学校，就算让你幕后找关系操纵都划不到好学校。想要读到好学校，除了学区房，你别无选择。购房区域选择1.注重教育：首选西城，其次东城、海淀。如有疑惑，详看上一部分。2.刚需自住挑工作生活所在片区的房子来买，在此基础上可以结合以下两点：（1）想要离市区近：往南部考虑，相比其它三个方向更便宜。（2）想要居住体验好：到四五环去，地铁、商业配套正在起来，房子比老城区新，环境也更好，只要买在地铁边上，来往市中心也挺方便的。3.投资稳妥：不差钱必然是首选东西城，不仅是地段核心，还有学区优势。其次考虑海淀、朝阳、通州，海淀和朝阳是除东西城外，发展最好、位置最近的两个区。而通州是城市副中心，但是限购更严格。4.想要博取大收益的，可以赌城南的未来。地段永远稀缺，只要配套能跟上就城南发展肯定不会差，关键是能不能、什么时候能完善城南的配套。选择南部有地铁的、好学区的、近商场的房子最有潜力。5.资金实力较差的，在发展新区挨着地铁买：房山、大兴、顺义、昌平。这些地方以刚需为主，主打“性价比”，也就是说便宜，但并不稀缺，优势不明显，投资有风险。6.偏远郊区。除了当地居民，完全不必考虑。二手房贷款与税费：最划算的贷款方法是怎样的？1.北京税费征收规定在说怎么贷款最划算之前，有必要先讲清楚北京的贷款和税费征收规定。（1）普通住宅与非普通住宅首先，大家先要了解“普通住宅”这个概念，因为北京绝大部分大家以为的普通住宅都不符合规定的“普通住宅”标准。北京的普通住宅必须同时满足三个条件：①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；②单套建筑面积在140平方米（含）以下；③价格应当低于所在区域住房指导价，单价和总价至少有一个在标准之下。很显然，北京五环哪来4万以下的房子？光看价格标准就知道九成九的房子都不是普通住宅。那么普通住宅和非普通住宅贷款和税费有何区别？（2）首付比例与税费首先贷款额度不一样：普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。其次税费不一样：二手房交易主要包括三个税：契税、增值税、个人所得税。契税：普通住宅和非普一样，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。增值税：普通住宅满2年免征，非普满2年差额征收5.6%。不满2年皆为全额征收。个人所得税：普通住宅和非普一律为总价的1%或盈利的20%。注：①所有税率的税基按网签价算，而非实际成交价格；②除以1.05为快速换算成不含税价格；③卖方承担的税费实际还是会落到买方上；很明显，无论是贷款比例还是税费，普通住宅都比非普更优惠。所以在北京买房，将网签价控制在普通住宅的指导价之下，所缴纳的税费会低很多，二套的实际贷款额度也往往会更高。而对于经济适用房和公房，还有额外的土地出让金和综合地价款。一类经济适用房（两限房，限房价、现地价，满5年才能交易），需补交综合地价款，其它税费按照商品房标准计算：二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房，需补交土地出让金，不管价格、大小，交易税费统一按普通住宅计算：要注意的是，经济适用房和公房经过首次交易后，住房性质都会转变成普通商品房。接下来就是重点了。2.二手房怎么贷款最划算？根据贷款和税费征收的规定，可以整理出以下几点：(1)除了全款普通住宅购房者之外，买二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房更划算。经适房和公房由于没有交易记录，个税基本都是按总价的1%来算，相比商品房按盈利的20%来算，税费会更低。而且二类经适房和公房不管面积大小、价格高低都按普通住宅算，不会因为面积过大而税率变大，首套可以按实际价格贷款6.5成。(2)普通商品房按指导价网签最划算，满五唯一房子可选择按真实价网签以减轻首付压力。①不满2的普通商品房按指导价贷款最划算。以五环内700万的房价来算，作为普通住宅按指导价468万网签，原价一般也是差不多，这里也按468万算。按指导价网签，首套实际贷款情况是：需付契税、增值税、个人所得税（差额为0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4万其中贷款304.2万，税费31.6万。如果按700万的网签价，评估价估算9成：需付契税、增值税、个人所得税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7万，其中贷款378万，税费93.7万。计算下来，网签价签高了，虽然贷款额度高74万，但因为税费高，首付变化不大，却要多付税费62万，实际首付并没有减少多少，月供压力也会更大。②满2不满5的普通商品依然是按指导价最划算同样以刚才案列来算：按指导价：需付契税、个人所得税（差额为0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万贷款304.2万，税费6.7万。如果按700万的网签价：需付契税、增值税、个人所得税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4万贷款378万，税费69.4万。在满2的情况下，税费会增加63万，首付轻松11万，显然按指导价更划算。③满5唯一的普通商品房最好按真实价网签；同样是上述案例：按指导价：只需付契税首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万。贷款304.2万，税费6.7万。如果按700万的网签价：需付契税、增值税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345万贷款378万，税费23万。在满5唯一的情况下，税费会增加17万，首付轻松57.5万，对于首付不足，但还款能力足够的人来说，可以选择按真实价网签。但是要注意，真实价网签意味着成为非普住宅，转手的时候税费会更高，要满五唯一才能将影响降到最低。对于投资者，有能力还是按指导价网签最合理。具体来看，总价越高，满五唯一的房子签真实价的贷款优势会越大。总价越低，指导价的优惠会越明显。(3)全款土豪，网签价越低越好。对于全款买房的土豪，不用考虑贷款，只需考虑税费，自然是网签价越低，缴税就越少。但是不同的区、不同的房子房管局都会有最低指导价，就算赠送也不会让你网签到0。但不管怎样，签到最低价最好。关于北京楼市的几个观点1.公积金请趁早使用。前几天北京公积金又出新政，对公积金的使用更加严格：第一，贷款与商业贷款接轨，既认房又认贷，原来只认房不认贷。第二，贷款首付款比例与商业贷款接轨，首套普通住宅为35%，非普通住宅为40%。对购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%。第三，贷款额度与缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。原来贷款额度与缴存年限无关。第四，调整房贷额度。二套房最高60万元，原来是80万元。有公积金可用的朋友请尽早使用，未来公积金会更加难用。2.改善勉力支撑，刚需寸步难行。北京城六区的购房主体还是改善人群，通过卖一买一的方式来升级房产，纯刚需首套买房只是少数，各种政策控制下，购房不仅有名额门槛，连资金门槛都比表面上的高得多。房价越来越高，限制越来越多，不难想象，在北京买房的难度会越难越大，要上车的还是要尽早。3.房价再贵，永远不缺有钱人。北京作为首都，买不起房的人多，有钱人也多。无数的顶尖大学、顶尖企业都聚集在北京，永远不缺买得起房的人。买得起的在俯视，买不起的在仰望，永远别以穷人的心态去揣度北京的楼市，否则你永远都看不清北京。4.房价低点，入手时机相比去年3.17新政前，整个北京的房价已经下调了30%左右。六城区下调10%-15%，郊区下调20%-40%。经过一年半的下调，房价已经接近低点，想要再大跌已经不可能，要入手的话，现在就是好时机。千言万语，最后只有一句话：北京能买，北京难买。不仅北京买房难，国内房价升到高点，购房限制重重，国内所有大城市买房都难。我们将目光放到海外去看看，或许会另有收获。稍后，全球海外房产分析，敬请期待。下附图为，北京东西城、海淀区学区划分：西城：东城：海淀：北京东西城、海淀区九年一贯制小学：北京东西城、海淀区对口直升小学：

新冠肺炎疫情发生以来，北京新发地市场任务艰巨又困难重重。用新发地农产品批发市场董事长张玉玺的话说：“既要车水马龙保障供应，又要减少人员接触，实现零感染。”在这两个相互矛盾的硬性指标下，市场如何抗击疫情，稳保首都供应？目前，新发地市场承担了北京市90%的农产品供应，是首都“大菜篮子”和“大果盘子”，2019年交易量为1749万吨，交易额1319亿元，交易规模连续17年位居全国第一。为商户和市民做好服务4月19日，记者在新发地市场内的湖北厅、甘肃厅、新疆厅等附近道路上看到，红色防疫宣传横幅随处可见，进入市场的几大入口、主干道、十字路口、各交易区贴满消毒小贴士，沿途的高音喇叭一直在广播防疫注意事项，提醒场内所有人佩戴口罩，做好自身防护。张玉玺介绍说，为防止物资紧缺，出现供应不足，新发地市场及时订购了13万只口罩以及护目镜、防护服、消毒液、测温枪等防疫物资，洒水车每6个小时在市场主要道路喷洒一次消毒液，对于没戴口罩的入场人员，市场在所有入口处设置了“口罩免费领取点”，为商户提供方便。而且，从2月13日开始，新发地市场就已经对所有蔬菜免收进出场费用。“此次对蔬菜免收进出场费用，就是要降低蔬菜经营商户成本，增加滞销地区农产品销售空间。”张玉玺说。近2个月来，受疫情影响，北京市很多社区实行封闭政策，居民出行不便，买菜困难，新发地市场积极与多个社区建立联系，新增了20个社区惠民服务直通车。“在疫情防控期间，对于北京市有确诊病例的小区，我们也没有止步不前，而是深入这些小区，提供纸箱蔬菜配送服务，被市民誉为‘移动的蔬菜箱’。”张玉玺说。对于农产品价格波动的监测，也是新发地市场近来的重要工作之一。北京新发地电商产业园一层冷冻产品销售区19号商铺负责人张梅说，1月26日市场内白菜等少数农产品价格走高，供应一时吃紧，新发地市场管理人员迅速组织商户召开“保障供应商户动员大会”，商户代表们发起联名倡议，呼吁稳定菜价。肉类供应不能落下新发地市场主要销售的产品是蔬菜、水果，肉类产品并不是“优势项目”。但在疫情期间，新发地市场在肉类产品保障上也想了不少办法。经常去北京新发地农产品市场批发肉类的商户蔡忠旺今年并没有感觉猪肉价格“很离谱”，尤其是在疫情暴发后，中小肉商普遍感觉肉价“涨速平稳”，最近两三个月，肉价并未暴涨暴跌。他们觉得，这一方面与新发地市场保障供应、缓解疫情期间中小商户困难的举措相关，另一方面与替代肉类的供应和价格平稳联系密切。“为保障肉类市场供应，新发地市场会适当优化调整鸡肉鸡蛋的市场份额，并增加进口牛、羊肉类以保障市场供应。”新发地农产品批发市场总经理张月琳说。日前，来自哈萨克斯坦的牛肉就首次进入北京市场。张玉玺介绍说，此次新发地市场从哈萨克斯坦进口的牛肉共计60吨，其中20吨货柜已进入新发地市场，以保障北京市场供应。下一步，新发地市场还将同哈萨克斯坦长期开展大规模贸易，年鲜肉进口规模预计将达5000吨，并将开展养殖、育肥、屠宰等上游领域投资合作。金融服务及时跟进为了解决商户在疫情期间“无接触”支付以及降低流通成本，新发地市场还加强与商业银行合作，与中信银行等商业银行合作开发类似ETC系统的快速通行电子支付平台。日前，中信银行为新发地市场提供了电子结算系统，进出市场车辆通过车牌号识别即可完成快捷支付。中信银行北京花园路支行行长李守平介绍，新发地市场的新型电子支付平台提升了市场内的通行速度，并为市场管理方节约了人工成本，且降低了收到假币的风险。目前系统已上线，第一批已在新发地市场7条收费通道使用。未来，可能进一步扩大在进门费收取方面的市场份额，后续系统还将嵌入收取店铺租金等其他功能。据新发地电商交易平台部分商户介绍，2019年末新发地市场增加了8条电子结算平台收费通道，增加后的收费通道约占新发地市场总收费通道的四分之一。（文章来源：经济日报）

保供首都“餐桌”，它怎么做到的——北京新发地农产品批发市场调研 本报记者 周 琳4月19日，北京新发地市场生鲜交易大厅内，商户佩戴口罩有序交易。本报记者 周 琳摄新冠肺炎疫情发生以来，北京新发地市场任务艰巨又困难重重。用新发地农产品批发市场董事长张玉玺的话说：“既要车水马龙保障供应，又要减少人员接触，实现零感染。”在这两个相互矛盾的硬性指标下，市场如何抗击疫情，稳保首都供应？目前，新发地市场承担了北京市90%的农产品供应，是首都“大菜篮子”和“大果盘子”，2019年交易量为1749万吨，交易额1319亿元，交易规模连续17年位居全国第一。为商户和市民做好服务4月19日，记者在新发地市场内的湖北厅、甘肃厅、新疆厅等附近道路上看到，红色防疫宣传横幅随处可见，进入市场的几大入口、主干道、十字路口、各交易区贴满消毒小贴士，沿途的高音喇叭一直在广播防疫注意事项，提醒场内所有人佩戴口罩，做好自身防护。张玉玺介绍说，为防止物资紧缺，出现供应不足，新发地市场及时订购了13万只口罩以及护目镜、防护服、消毒液、测温枪等防疫物资，洒水车每6个小时在市场主要道路喷洒一次消毒液，对于没戴口罩的入场人员，市场在所有入口处设置了“口罩免费领取点”，为商户提供方便。而且，从2月13日开始，新发地市场就已经对所有蔬菜免收进出场费用。“此次对蔬菜免收进出场费用，就是要降低蔬菜经营商户成本，增加滞销地区农产品销售空间。”张玉玺说。近2个月来，受疫情影响，北京市很多社区实行封闭政策，居民出行不便，买菜困难，新发地市场积极与多个社区建立联系，新增了20个社区惠民服务直通车。“在疫情防控期间，对于北京市有确诊病例的小区，我们也没有止步不前，而是深入这些小区，提供纸箱蔬菜配送服务，被市民誉为‘移动的蔬菜箱’。”张玉玺说。对于农产品价格波动的监测，也是新发地市场近来的重要工作之一。北京新发地电商产业园一层冷冻产品销售区19号商铺负责人张梅说，1月26日市场内白菜等少数农产品价格走高，供应一时吃紧，新发地市场管理人员迅速组织商户召开“保障供应商户动员大会”，商户代表们发起联名倡议，呼吁稳定菜价。肉类供应不能落下新发地市场主要销售的产品是蔬菜、水果，肉类产品并不是“优势项目”。但在疫情期间，新发地市场在肉类产品保障上也想了不少办法。经常去北京新发地农产品市场批发肉类的商户蔡忠旺今年并没有感觉猪肉价格“很离谱”，尤其是在疫情暴发后，中小肉商普遍感觉肉价“涨速平稳”，最近两三个月，肉价并未暴涨暴跌。他们觉得，这一方面与新发地市场保障供应、缓解疫情期间中小商户困难的举措相关，另一方面与替代肉类的供应和价格平稳联系密切。“为保障肉类市场供应，新发地市场会适当优化调整鸡肉鸡蛋的市场份额，并增加进口牛、羊肉类以保障市场供应。”新发地农产品批发市场总经理张月琳说。日前，来自哈萨克斯坦的牛肉就首次进入北京市场。张玉玺介绍说，此次新发地市场从哈萨克斯坦进口的牛肉共计60吨，其中20吨货柜已进入新发地市场，以保障北京市场供应。下一步，新发地市场还将同哈萨克斯坦长期开展大规模贸易，年鲜肉进口规模预计将达5000吨，并将开展养殖、育肥、屠宰等上游领域投资合作。金融服务及时跟进为了解决商户在疫情期间“无接触”支付以及降低流通成本，新发地市场还加强与商业银行合作，与中信银行等商业银行合作开发类似ETC系统的快速通行电子支付平台。日前，中信银行为新发地市场提供了电子结算系统，进出市场车辆通过车牌号识别即可完成快捷支付。中信银行北京花园路支行行长李守平介绍，新发地市场的新型电子支付平台提升了市场内的通行速度，并为市场管理方节约了人工成本，且降低了收到假币的风险。目前系统已上线，第一批已在新发地市场7条收费通道使用。未来，可能进一步扩大在进门费收取方面的市场份额，后续系统还将嵌入收取店铺租金等其他功能。据新发地电商交易平台部分商户介绍，2019年末新发地市场增加了8条电子结算平台收费通道，增加后的收费通道约占新发地市场总收费通道的四分之一。周 琳

提到“市场调研”，很多做产品或营销的朋友可能会比较熟悉，但在实际执行的过程中却很容易出现调研效率低、成本高、调研结果与实际不符等问题。怎么办?所谓市场调研，是一种把消费者、营销部门以及市场联系起来的特定活动，是一项寻求市场与企业之间“共谐”的过程。倍市得根据多年数据洞察和客户体验管理经验，总结发现，市场调研的目的通常有以下3个方面：识别和界定市场营销机会;产生、改进和评价营销活动;监控营销过程和营销绩效;为了实现上述目标，通常你是如何开展市场调研的呢?1)与企业决策者讨论调研人员可以从决策者那里得到有关企业面临的经营难点和决策问题，探知决策者希望通过调研得到什么结果。2)向专家咨询这些专家可以是调研业的专家，也可以是具备相关知识的其他个人。为此，可借助于个人深度访谈、自由交谈、小组座谈等方式来获取信息，一般不使用正式的问卷，但需要一份咨询清单。3)收集并分析二手资料二手资料由精通市场调研的专家负责收集。二手资料包括企业内部的及外部的有关资料，另外，对企业以往的生产技术、商品计划、销售政策及广告活动等有关情况亦应有所了解。……但是，仅通过上述方式得到的调研结果也会存在一些问题，例如：与内部企业决策者讨论，往往主观片面，容易陷入“拍脑袋做决策”的误区;通过深度访谈、小组座谈等方式则需要训练有素的专业主持人开展和引导;基于二手资料总结分析得到的结论则具有局限性， 容易与现阶段的市场和消费续期脱节;所以，科学的市场调研应该如何开展呢?首先，基于前文提及的几项探索性调研后，我们可以进一步明确调研目标、初步了解调研内容，例如调研方向、调研形式、可能面向的目标人群等;其次，依据上述结论设计问卷、选择数据收集渠道、执行调研计划、监控调研过程;最后，收集和整理调研数据、总结和分析得出调研结论。在这个过程中，调研人员常遇到这几个“难点”：问卷设计环节：如何平衡答题快捷性、调研参与度、数据精确性?过程监控环节：如何实时监测进度、确保数据收集时效?数据分析环节：如何基于数据“表象”深度分析从而挖掘结论“真相”?基于上述几项市场调研的难点，企业或个人除了提升自身对行业和领域的认识以外，也可以借助合适的第三方平台开展调研。目前，倍市得基于多行业、多场景已经形成完善的数据洞察和客户体验管理方案，能为企业或个人提供以下服务：方案规划与问卷设计：基于多年的数据服务经验，帮助梳理和设计问卷;调研过程监控：借助倍市得可视化数据看板实时观测数据收集进度，确保项目时效;数据分析与调研结论：专业研究团队提供数据分析与报告撰写，为用户开展营销活动提供科学借鉴。（更多数据洞察咨询请关注倍市得公众号）

顾客满意度调查仅仅是告诉你过去的情况，而不是未来的可能。本质上，它不会为你的品牌提供任何有价值的信息，何况，如果你现在都无法让消费者满意，那么你的生意都难以为继，更遑论未来了。研究人员也许会承诺能把消费者的态度揭示出来。即便如此，消费者态度也无法可靠地预测消费行为(因为人们常常言行不一)。马克·吐温曾揭露过这一点，“人们不会告诉你真相，除非他们死了……”你真正需要做的是探寻已存于消费者头脑中的“心智快照”，无须深度思考，也不要浮想联翩。你需要寻找的是，每个竞争对手存在于目标顾客心智认知上的强势和弱势。因为市场营销的终极战场是消费者心智，你需要的信息仅限于此，其他的只你迷惑。