药厂建设可行性研究报告

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:柏华林制药厂建设项目可行性研究报告1、总论1.1、项目名称、主办单位及负责人1.2建厂的背景、必要性及意义1.3编制依据和原则1.4建厂方案的工作范围及分工1.5经济分析指标赢利预测及分析1.6建厂可行性研究的结论2产品方案及生产规模2.1市场需求预测2.2产品方案3主要原辅材料、包装材料、燃料及公用系统的供应3.1主要原辅材料年需求量3.2包装材料年需求量3.3燃料年需求量3.4公用系统用量和供应4建厂地址选择论证4.1工程概况4.2建厂条件5工程方案5.1项目范围5.2工艺5.3土建5.4设备5.5热力、给、排水、电、气等公用系统5.6给、排水5.7电气5.8自控仪表与弱电5.9冷冻5.10运输5.11工厂防护与绿化方案5.12生活服务设施6环境保护6.1实施清洁生产方案6.2建立物料循环回用系统6.3污水治理方案6.3.1生产污水水质特性6.3.2处理工艺方案可行性论证6.3.3推荐方案工艺说明6.3.4污水治理方案技术经济分析6.4废气治理6.5废渣治理6.6噪声治理6.7环保监测设施方案6.8环保投资估算6.9结论及建议7建厂方式选择8建厂步骤与时限9节能10消防10.1基本情况10.2编制依据10.3消防措施11工厂组织与劳动定员11.1工厂体制及管理机构3.表：（表表表室内消防根据规范设置室内消火栓（详见消防章节

你仿照下面的格式写吧。2012 年度内部控制自我评价报告某集团股份有限公司全体股东: 根据财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和要求,结合某集团股份有限公司(以下简称公司)内部控制制度和评价办法,在内部控制日常监督和专项监督的基础上,我们对公司内部控制的有效性进行了自我评价。 一、董事会声明 公司董事会及全体董事保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任;监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督;经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。 公司内部控制的目标是:合理保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实准确及完整,提高公司经营的效率和效果;建立和完善符合现代管理要求的内部组织结构,形成科学的决策机制、执行机制和监督机制,提高经营管理效率,实现公司经营目标;规范公司会计行为,保证会计信息及时、真实、准确和完整,提高会计信息质量;建立行之有效的风险控制系统,防止并及时发现、纠正各种错误及舞弊行为,保证公司资产安全、完整及有效运转,保护投资者合法权益。由于内部控制存在固有局限性,故仅能对实现上述目标提供合理保证。 二、内部控制评价工作的总体情况 公司董事会授权公司审计法务部负责内部控制评价的具体组织实施工作,对纳入评价范围的高风险领域和单位进行评价。公司制订了《2012 年某集团股份有限公司内部控制评价项目方案》,确定了公司内部控制评价的目标和范围、内部控制评价工作时间计划、内部控制评价项目组成员、内部控制评价的工作方法和步骤、内部控制评价工作配合要求、内部控制评价工作文档编制等等要求。其中,内部控制评价小组的组织成员为: 组长:何勤董事长 副组长:袁平东总裁、徐朝能副总裁、汪绍全总监 组员:杨彦斌、刘辉、姜霞、马丽、王晶、罗静、杨兆祥、王 璇、王家隽、杨庆亮、高明、张文森、周慧(小)、胡 柱、李显端、黄子荣、卢冰、周慧(大)、寸双燕、马 林波、孙慧康、王德武、林蔚、程艳琴、李世勇、赵波、 朱宝峰 评价小组的汇报途径为:公司内控评价小组工作人员将内控评价中发现的控制缺陷可能造成的影响和改进建议等与相关负责人交换意见,在获得其回复之后,向公司管理层做出汇报。 公司 2012 年未聘请专业机构提供内部控制咨询服务;公司 2012年未聘请专业机构协助开展内部控制评价工作;公司 2012 年未聘请会计师事务所对公司内部控制进行独立审计。 三、内部控制评价的范围 本次内部控制评价范围为公司(含控股子公司),不包括关联企业,涵盖了公司及其所属单位的主要业务和事项,针对业务、事项与实现整体控制目标相关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内部控制要素进行全面系统、有针对性的评价,评价的内容为:1、组织结构中的职责分工的健全状况。2、各项内部控制制度及相关措施是否健全、规范,是否与单位内部的组织管理相吻合。3、各项工作中的业务处理与记录程序是否规范、经济,其执行是否有效。4、各项业务工作中的授权、批准、执行、记录、核对、报告等手续是否完备。5、各岗位的职权划分是否符合不相容岗位相互分离的原则,其职权履行是否得到有效控制。6、是否有严格的岗位责任制度和奖惩制度。7、关键控制点是否均有必要的控制措施,其措施是否有效执行。8、内部控制制度在执行中受管理层的影响程度。 说明:以上十大风险的认定标准依据《公司内控手册》相关附件。此次 2012 年纳入内部控制评价范围的单位涵盖了我公司所属单位及控股子公司的主要业务和事项,并针对这些主要业务、事项与实现整体控制目标相关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等五大内部控制要素进行了全面系统及有针对性的评价。 根据相关政策法规,纳入本次内部控制评价范围的业务和事项包括但不限于以下十八项内容: (一)组织架构 公司董事会及管理层不断提升与完善公司管理,以努力完成公司发展战略目标,维护全体股东利益为出发点,合理设置了各业务与职能部门,明确各部门、层级的职责与权限,建立了监督与检查制度,确保各部门、层级责、权、利的匹配。组织结构体系健全、完整,组织结构设置与企业业务特点相一致,能够控制各项业务关键控制环节,各司其职、各尽其责,不存在冗余的部门或过度的控制。 公司通过合法有效的形式履行出资人职责,维护出资人权益,对控股子公司的经营、资金、人员和财务等方面加强管控,特别关注子公司的发展战略、年度财务预决算、重大投融资、重大担保、大额资金使用、主要资产处置、重要人事任免、内部控制体系建设等重要事项。建立财务负责人委派制度及严格的目标经营责任制,按照法律法规及其公司章程的规定履行必要的监管。 (二)发展战略 公司在董事会下设立了战略委员会,制定了董事会战略委员会议事规程。战略委员会主要负责对公司长期发展战略规划进行研究并提出建议;对《公司章程》规定须经董事会批准的重大投资融资方案进行研究并提出建议;对《公司章程》规定须董事会批准的重大资本运作、资产经营项目进行研究并提出建议;对其他影响公司发展的重大事项进行研究并提出建议。 公司在制定战略的时候,综合考虑宏观经济政策、国内外市场需求变化、技术发展趋势、行业及竞争对手状况、可利用资源水平和自身优势与劣势等影响因素,确定不同发展阶段的具体目标、工作目标和实施路径,制定科学合理的发展战略。 (三)人力资源 依据公司集团总体发展战略要求,建立了“选、育、用、留”人力资源制度体系。按不同类别人员制定了不同层次的人才培养计划,包括:《鲨鱼计划》、《金枪鱼计划》、《章鱼计划》、《海豚计划》等,并按计划推进实施;结合各用人部门的用人需求展开各类人员的招聘工作;完善员工教育培训体系,建立内部培训师制度,根据培训需求分析,制定培训计划,安排培训课程,不断提升员工职业素质,整体提升组织效能;设置科学的业绩考核指标体系,并严格考核评价,以此作为确定员工薪酬、职级调整和解除劳动合同等的重要依据。 公司注重激励机制的完善,建立高级管理人员与员工薪酬的正常增长机制,随着公司发展,不断强化薪酬的市场竞争力,以吸引、留住人才。股东大会审议通过 2010-2012 年的总裁班子限制性股票激励计划及中高级管理人员超值奖励计划;持续完善营销体系的激励机制,地区经理的薪酬制度、达标奖、分总的毛利贡献超值奖励制度;制造中心关键岗位薪酬制度、生产操作人员技师制度;管理中心专业线晋升制度;研发人员的宽带薪酬制度。逐渐建立起短期激励与中长期激励相结合的“利益共享、风险共担”的激励体系,推动管理层与公司、股东利益的紧密结合。公司严格按照国家的社会保障政策,按时足额为企业员工缴纳五项社会保险费用。 (四)社会责任 公司作为一个天然植物药制药企业,以“绿色昆药 福祉社会”为宗旨,在业务领域以天然植物药为核心,在日常经营活动中坚持环境保护、坚持健康的企业伦理,立志做一个有社会责任感的企业,不仅用自己的产品解除人类的痛苦,给人们带来健康,还用自己超越于业务领域以外的行为让所有的人感受到健康、快乐和福祉。 (五)企业文化 公司秉承“诚信永远第一”的理念与“创新、专业、开放”的企业精神,践行以下准则:与客户共创品牌,共享卓越品质;与股东共谋愿景,共享利益回报;与员工共筑家园,共享人生价值;与环境共融相生,共享生态和美;与伙伴共商大计,共享合作成果;与同行共育市场,共享发展机遇;与社区共建和谐,共享时代进步;与人类共担责任,共享世界文明。 (六)资金活动 为合理保证目标的实现, 公司采取不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等控制措施,建立了有效的控制程序,并不断完善内部控制体系。 公司严格月度资金预算、现金管理、银行存款管理、票据管理;相关账务处理均进行复核和审计,资金的收支有较严格的授权批准程序。 公司应用 OA 系统进行事务审批,每一笔资金支出的审批与事务审批相验证,有效防范资金使用相关风险。 (七)采购业务 公司分别制定了请购与审批、采购与验收、请款与付款控制流程,明确存货的请购、审批、采购、验收程序,明确供应商评估标准并对供应商进行评估。公司按照采购类型设置标准采购合同,大宗采购采用招标方式,金额不大的采用比值比价方式。并定期不定期对采购业务进行审计。 具体执行上:编制采购付款资金预算,审核采购付款申请是否与采购合同/订单要求相符,发票、入库、验收等记录是否齐全;采购款项经恰当审批后方可支付;对预付款的报账与销账进行跟踪与督促;对预付款的期限、占用款项的合理性、不可收回风险等情况进行分析,为付款安排提供支持对采购付款账务处理进行复核与审计;定期与供应商核对往来款项。 根据内部控制自我评估检查结果,公司将采购与仓储业务进行了分离,进一步完善了内控。公司还将在战略性采购上重点关注,对于市场波动大、资金占用多、影响利润大、供应商不规范等物资,实施战略采购行为,以进一步规避与降低市场风险。 (八)资产管理 公司能够严格执行存货入库与生产成本归集方面的内部管理规范,对于存货的变动记录、计价程序、保管、实物盘点、永续盘点记录均有明确的授权与规定,可以合理保证存货与生产成本归集的真实性、完整性。 公司能够严格执行涉及资产管理的各项规章制度,对于固定资产的购置与入账、折旧计提、维护、处置、盘点等方面均有明确的授权与规定,可以合理保证固定资产的真实性、完整性。 由于历史原因,原某厂的土地资产没有注入到本公司,公司租赁云南昆药生活服务有限公司的土地,造成地上资产和所使用的土地权属相分离,资产完整性存在瑕疵。此瑕疵已于 2012 年 8 月公司通过收购相关股权的办法予以解决。 公司对重大投资项目均进行深入细致的可行性研究分析,按照公司章程及上市规则的有关要求执行严格的审批程序,并按规定履行相应的信息披露义务。 (九)销售业务 为了促进公司实现销售目标,防范销售相关风险,公司在销售计划、价格管理、信用管理、销售合同与订单管理、销售发货、销售退货、应收账款管理等相关流程方面重点控制,对于合同签订、销售定价、折扣政策、收款政策均有明确的授权与规定,可以保证销售与收款的真实性、合法性。 公司建立了具有国内先进水平的营销信息系统,通过系统处理销售流程各个环节,实现数据共享,强化了内控机制,提高了管理效率。公司严格代理商管理与评估,根据信用管理政策要求,拟定客户授信标准,并经过恰当审批后执行。公司建立了保证金制度与营销资源管理体系,有效降低销售风险。 公司通过制定与认真落实营销政策,在保障市场与效益增长的同时尽量降低风险,至评估日止,本年度无新的呆坏账产生。 (十)研究与开发 公司采取自主创新与合作共研相结合,建立合作研发平台,使研发模式更适合公司的快速发展需要。 研发项目经过立项申请及可行性研究,研发项目和研发实施方案并通过审批,对于可能接触到核心技术的人员、承包方或合作伙伴签订保密协议,明确研发成果的产权归属及保密责任,加强文件资料的管理,对研发项目账务处理进行复核和审计。公司强化专利申报业务,较好的发挥了保护公司知识产权的作用。 (十一)工程项目 公司重点关注建设项目的决策与前期准备、施工期间管理、工程竣工验收等关键控制点的控制,按法律法规与公司制度要求,严格执行比质比价和招投标制度;以“质量、进度和费用”为核心严控施工过程;严格聘请中介机构进行工程审计;有效防范了建设风险与舞弊行为发生。 (十二)担保业务 公司严格执行中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》、在《公司章程》和《某集团股份有限公司担保控制制度》中规定了对外担保的审批权限,控制对外担保行为,未存在违反法律法规与制度规定的情形。 (十三)业务外包 公司业务外包主要是委托进行药品生产,公司严格按照国家 GMP规范要求,对外委单位进行评估,签订外委合同,确保外委产品质量得到保证和监督。 (十四)财务报告 公司严格执行会计法律法规和国家统一会计准则制度,加强对财务报告的编制、对外提供和分析利用全过程的管理,明确相关工作流程和要求,落实责任制,确保财务报告合法合规、真实完整和有效利用;公司财务总监和财务部门负责人及董事会秘书组织领导财务报告的编制、对外披露及分析利用等相关工作;公司董事长、总裁对会计报告的真实性、完整性负责。 公司自 2000 年 12 月在上海证券交易所上市以来,每年按照证监会和上海证券交易所的规定,于次年 4 月 30 日前对外公告年度报告。由董事会秘书统筹协调资产财务部和董事会办公室制定年报审计时间表,并按照时间表合作完成年度报告的编制和信息披露工作。公司至今没有出现过年度报告披露延误问题。 公司资产财务部负责年度财务报告初稿的编制,在编制前,资产财务部都进行必要的资产清查、减值测试及债权债务核实等工作。公司资产财务部负责人对年度财务报告工作进行统一安排,提出年度结账工作的关注重点,包括年度全面盘点工作、往来核对、账务检查、减值准备计提等。确保年度财务报告基础数据真实、准确。年度结账工作结束后,资产财务部按照《会计准则》进行年度财务报表初稿的编制,编制过程遵循以下原则: 1、数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、编报及时; 2、各种报表、项目之间的勾稽关系必须对应、准确; 3、本期报表与上期报表之间的有关数据必须相互衔接; 4、报表如发现错误应及时更正。 公司及时、准确向会计师事务所提供报告初稿进行审计,财务报告初稿包括:集团合并报表、某集团股份有限公司报表及报表附注等会计信息,并配合会计师事务所的审计工作,经会计师事务所审计后的年度报告交由公司董事会办公室进行对外披露工作。 针对年度报告的编制,公司制定了《年度财务报告编制方案》,并绘制了流程图,进行年度报告编制时严格执行方案要求,并对风险点设置了控制策略,确保年度报告编制工作准确有序开展。 (十五)全面预算 公司成立了预算执行委员会。预算执行委员会由总裁班子成员、各职能部门负责人及其他成员(如子公司负责人)共同组成,负责组织与协调公司的预算管理工作,保障预算工作的顺畅进行,建立并维护公司的全面预算管理体系。 公司在资产财务部设置预算执行与控制室,在预算执行委员会的领导下开展工作。主要职责为:负责或协助编制本部的经营预算和财务预算,形成本部的预算草案;负责子公司和本部预算的合并与汇总,形成某经营预算及财务预算;负责对某及所属子公司预算草案进行技术审核,提供预算信息,为董事会决策提供预算执行进度的信息;在预算的执行过程中,负责对各责任中心的预算执行情况进行监督和控制;并在预算执行委员会的领导下,组织进行预算管理的差异分析与业绩报告工作。 公司建立了预算管理制度,明确了财务预算内容、范围、编制程序、报送与确认、执行与调整、考核与监督等方面的规定。 (十六)合同管理 公司制订有严格的合同管理制度,适用于除即时清结以外的所有以公司名义签订的合同,但不包括员工劳动合同、保密合同、竞业限制合同、业务借款合同。 公司要求金额在一万元以上的合同业务,必须签署书面协议。 审计法务部主管合同的监督管理工作;资产财务部负责合同的财务管理工作;销售内务部负责药品销售合同的日常管理工作;相关承办部门负责本部门合同的业务管理工作,审计法务部和各承办部门设专职或兼职合同管理员。 (十七)内部信息传递 根据《企业内部控制基本规范》的相关要求,公司建立了信息与沟通制度,明确内部控制相关信息的收集、处理和传递程序,确保信息及时沟通,促进内部控制有效运行。公司充分利用现代化的各种信息技术手段对企业内各类信息进行收集、整理、发布、传递和归档,在实现信息快速透明传递的同时确保了上下、内外信息的一致性。具体包括以下几个方面: 利用 OA 系统快速发布公司新闻、内部各类公告、通知,公司各种大事小事、以及各种规章制度和消息快速在规定范围内进行传递,从而建立了企业内部自上而下信息的准确传递通道; 利用 OA 系统内部邮件系统实现点对点、或点对多之间信息的安全、快速传递和沟通; 利用 OA 公文审批规范了各类审批文件的办理流程,使得每一个审批都按公司规定的办理流程进行处理,各办理环节(部门)的职责清晰,流程优化后提升了信息传递的有效性和快速性; 利用营销资源系统实现了销售外区与公司集团之间业务信息的快速传递,如消息的发布、销售业务的规范审批以及内部发货信息等快速的传递,加快业务处理的效率同时规范各类业务的办理; 利用视频会议系统建立公司内部、公司与外区、公司与其他公司、公司与国外企业之间面对面的沟通平台,实现无区域限制的沟通和交流。 利用某月度(季)运营分析报告,收集公司各单位经营过程中的信息,与公司年度目标、纵向、横向对比分析,总结取得的成绩,并发现经营过程中的问题,及时寻找解决措施,形成月(季)度分析报告,报送公司高管人员为决策提供参考。 (十八)信息系统 公司重视信息系统开发与应用,开发项目纳入公司预算与经营计划。系统开发项目经过立项申请和可行性研究,系统开发项目经过恰当审批后方可实施。编制系统上线计划,明确时间、运行影响、数据处理、失败恢复及系统转换等内容,经恰当审批后执行。对系统开发相关业务的账务处理进行复核与审计确定信息的安全等级,建立不同等级信息授权使用制度定期检查系统账号的使用情况。定期审阅系统操作日志对网络设备工作状态、远程用户操作过程进行适当监控。网络终端设备的安装经过审批方可执行。同时编制系统灾难恢复预案,并经过审批对系统维护相关业务的账务处理进行复核与审计。 上述十八项业务和事项的内部控制基本涵盖了公司经营管理的主要方面,不存在重大遗漏。总之,公司主要经营活动都有必要的控制政策和程序。管理层在预算、利润和其他财务和经营业绩都有清晰的目标,公司内部对这些目标都有清晰的记录和沟通,并且积极地对其加以监控。财务部门建立了适当的保护措施较合理地保证对资产和记录的接触、处理均经过适当的授权;较合理地保证账面资产与实存资产定期核对相符。 四、内部控制评价的程序和方法 公司内部控制评价工作严格遵循基本规范、评价指引及公司内部控制评价办法规定的程序执行。公司成立了内控评价小组,由公司董事长何勤任组长,由公司审计法务部负责内部控制评价的具体组织实施工作。评价小组认真制定了《2012 年某集团股份有限公司内部控制评价项目方案》,并召开公司内控评价工作部署会议,组织实施内控评价工作,对公司内部控制设计与运行的有效性进行自我评价。 内部控制评价主要集中于公司及控股子公司中根据以上“内部控制评价的范围” (第三项)所列示的主要业务流程中关键和存在重大风险的领域,以保证时间和资源的最有效利用。内部控制评价遵循风险导向、自上而下的原则来确定需要评价的重要业务单元、重点业务领域或流程环节,重点是测定内部控制各个组成部份是否按规定的控制步骤、方法运行,测试各控制环节运行与其容是否相符,检查各控制环节和控制点的内容、程序、方法等是否正常运行以及相互之间的协调配合情况等。 评价过程中,我们采用了(个别访谈、调查问题、专题讨论、穿行测试、实地查验、抽样和比较分析)等适当方法,广泛收集公司内部控制设计和运行是否有效的证据,如实填写评价工作底稿,分析、识别内部控制缺陷。 五、内部控制缺陷及其认定 公司董事会根据基本规范、评价指引对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求,结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素,研究确定了适用本公司的内部控制缺陷具体认定标准(详见《公司内控手册》相关附件),并与以前年度保持了一致。在评价中,涉及到内控缺陷按以下定义:重大缺陷,是指一个或多个控制缺陷的组合,可能导致企业严重偏离控制目标。重要缺陷,指一个或多个控制缺陷的组合,其严重程度低于重大缺陷,但仍有可能导致企业偏离控制目标。一般缺陷,指除重大缺陷、重要缺陷以外的其他控制缺陷。 根据上述认定标准,结合日常监督和专项监督情况,我们发现报告期内公司内部控制设计或运行方面存在有一般缺陷,如销售计划与采购生产之间配合衔接不够、仓储自动化水平有待提升、培训预算同行业比较偏低、新设职能机构与原有机构职能存在交叉,职责不甚清晰等,但无重大缺陷和重要缺陷。 六、内部控制缺陷的整改情况 报告期内公司未发现重大和重要的内部控制缺陷,对于存在的一般缺陷,公司已及时进行整改或将持续整改。 七、内部控制有效性的结论 公司根据内控基本规范、评价指引及其他相关法律法规的要求,对本公司截至 2012 年 12 月 31 日的内部控制设计与运行的有效性进行了自我评价。 评价结果表明,公司已在所有重大方面建立了相应的内部控制制度,并分别从内部环境、风险评估、控制措施、信息和沟通、监督检查五个方面对公司内部控制制度是否完整合理、执行是否有效进行了评估,业务和事项的内部控制涵盖了公司经营管理的主要方面,不存在重大遗漏。报告期内,公司对纳入评价范围的业务与事项均已建立了内部控制,并得以有效执行,达到了公司内部控制目标,不存在重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间没有发生对评价结论产生实质性影响的内部控制的重大变化。 自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间没有发生对评价结论产生实质性影响的内部控制的重大变化。 根据《企业内部控制基本规范》及相关规定,公司内部控制于2012 年 12 月 31 日在内控的所有重大方面是有效的。 我们注意到,内部控制应当与公司经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应,并随着情况的变化及时加以调整。2013 年公司将根据《企业内部控制基本规范》以及其他与内部控制相关的规定,进一步修订和完善公司各项内控制度,规范内部控制制度执行,强化内部控制监督检查,促进公司健康、可持续发展。 董事长:何勤 某集团股份有限公司 2013 年 3 月 8 日

3R指的是rece (减量化)、reuse(再使用)、recycle (资源化) 20世纪60年代，美国经济学家波尔丁提出了“循环经济”这一概念，它是对物质闭环流动型经济的简称，指的是把物质、能量进行梯次和闭路循环使用，在环境方面表现为低污染排放，甚至零污染排放。循环经济的模式可简化为：资源→产品→再生资源的循环利用模式,以3R作为其经济活动的准则，即减量（Rece），再用（Reuse），循环（Recycle）。现代循环经济把经济活动与资源和环境之间的相互关系协调起来，形成两低一高（即：低消耗、低废弃、高效率）的增长模式，最大限度地把进入生态系统的物质和能量等资源充分回收、加工再生、循环利用，提高经济运行的质量和效益，并有限地降低自然资源的消耗和保护生态环境

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:曹路阳某制药股份有限公司新厂区建设暨整体搬迁新建项目可行性研究报告项目名称：某制药股份有限公司新厂区建设暨整体搬迁新建项目建设单位：某制药股份有限公司法定代表人：***项目负责人：***建设地点：****制药有限公司位于风景秀丽、人杰地灵的历史名城**宁海，是浙江省定点生产中西药的企业。公司乃集科研、生产、营销为一体的有限责任公司，注册资本为2500万元，如今拥有资产9000多万，建筑面积26000平方米，各类专业技术人才50人，高级职称6人，中级职称人员14人。　　公司生产基地设施齐全，检测手段先进，组织机构科学严谨，人员配置优化精良。在如此良好环境之下，于2003年9月顺利通过药品GMP认证，拥有国家食品药品监督管理局批准的中西药产品30多种，生产剂型有颗粒剂、胶囊剂、酊剂、煎膏剂、糖浆剂、露剂等。先后开发出“新生化颗粒”、“痛经宁颗粒”、国家中药保护品种“儿宝膏”等广具市场潜力疗效确切的优良品种，产品销往国际市场。公司名称：****医药发展有限公司****医药发展有限公司（以下简称****）是促进新药技术成果转化为主营业务的生产服务型企业，依托**药科大学雄厚的技术力量，以市场为导向，建立以企业为主体的“产、服、研、服”联盟，建有新药研究开发公共技术服务平台，使产品资源优化整合，促进新药技术成果转化，为新药的产业化提供成熟的技术支持，是科研院校与生产企业的桥梁和纽带。已建成符合公司名称：--③项目是可持续

中药材生产扶持专项资金管理办法及实施细则【有 效 性】有效 【法规名称】国家中医药管理局、财政部关于印发《中药材生产扶持专项资金管理办法》的通知 【文 件 号】国中医药计〔１９９２〕１１９号 国家中医药管理局、财政部关于印发《中药材生产扶持专项资金管理办法》的通知 【颁布部门】国家中医药管理局/财政部 【颁布日期】1992年09月07日【实施日期】1992年09月07日 各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、医药管理局：为管好用好中药材生产扶持专项资金，我们在调查研究的基础上，制定了《中药材生产扶持专项资金管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。附件：一、中药材生产扶持专项资金管理办法二、中药材生产扶持专项资金管理办法实施细则附件：中药材生产扶持专项资金管理办法为了管好用好中药材生产扶持资金、中药工业技措资金和中药仓储简易建筑费（以下简称专项资金），提高资金使用效益，特制定本办法。一、专项资金的来源和性质专项资金是国家财政为解决中药材生产、中药企业技术改造和中药简易建筑困难而拨付的资金。二、专项资金的使用原则（一）专项资金的使用要与中药产业政策、中长期规划、年度计划相结合，支持和促进中药企业稳定、持续、协调发展。（二）专项资金的使用要统筹规划，分别轻重缓急和效益高低，择优安排，不搞平均分配。（三）专项资金的分配要在地方和企业自筹资金落实的基础上进行。（四）专项资金的使用采取有偿借款和无偿补助相结合。１．对有经济效益的中成药厂、中药饮片厂、中药零售店的技术改造和维修项目，原则上实行有偿借用的方式。还款可根据企业资金、经济效益情况，一次或分次归还，到期不还，按现时银行流动资金贷款利率收取占用费。２．对低于全国同类企业平均利润率的微利中药饮片厂、中药零售店、中药仓储设施的改造项目，实行无偿补助。３．对生产周期长、风险性大的中药材生产扶持项目，实行无偿补助的方式。（五）对重点项目实行追踪反馈责任制办法。三、专项资金的扶持对象和使用范围（一）专项资金的扶持对象是国营中药工商企业的中成药厂、中药饮片厂、中药零售店和中药批发企业。（二）专项资金的使用范围：１．优质地道中药材生产基地资源投资，多年生、野生变家种家养中药材的抚育和生产，中药材生产基地生产性简易设施建设。２．生产名、优、新、特的中成药厂和中药饮片厂的技改项目。３．中药材主产地的国营中药批发企业的仓库修缮扩建，储运设施的改善和传统名、老中药零售店的维修改建。４．经国家有关部门批准的重点中药科研项目。５．经财政部批准的其他项目。（三）专项资金不得用于以下方面：１．不得用于新建厂房、办公楼、职工宿舍等基本建设性支出。２．不得用于中药产业政策所禁止和限制项目的投资。３．不得用于弥补中医药管理部门行政事业费支出；４．不得用于本办法规定使用范围以外的其他投资和支出。四、专项资金的管理（一）专项资金是国家财政资金。由财政部、国家中医药管理局共同进行分配和管理。国家中医药管理局委托所属中国药材公司在各省、自治区、直辖市及计划单列市上报材料的基础上，将经审核确定的项目汇总编制使用和分配计划，经报财政部批准后，下达各省、自治区、直辖市及计划单列市中药企业主管部门和项目单位贯彻执行，同时抄送各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）。（二）各用款单位申请专项资金必须经所在地同级财政部门和中医药主管部门（或药材公司）签署意见，并由省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）和中医药主管部门（或药材公司）统一汇总上报国家中医药管理局和中国药材公司。五、专项资金的监督（一）为监督资金专款专用，保证专项资金按规定范围使用并充分发挥效益，尤其对于重点项目在确定时，有关省、自治区、直辖市中医药主管部门和药材公司要认真进行调查研究，进行必要的经济论证和可行性研究，在项目实施过程中要有专人负责定期检查监督，项目完工后要加强考核，以充分发挥投资的社会效益和经济效益。（二）各省、自治区、直辖市、计划单列市中医药主管部门（或药材公司）对中药材专项资金使用情况进行年度总结，报送国家中医药管理局和中国药材公司，同时抄报当地财政厅（局），由中国药材公司负责对全国中药材专用资金计划执行情况进行书面总结，经国家中医药管理局审核后报送财政部。（三）各级财政税务、审计、银行等部门要按照各自的职责和有关规定，对专项资金的借出、归还或拨出，进行检查、监督；如发现与本办法相违背的，要追究其责任，情节严重的，按《国务院关于违反财政法规处罚暂行规定》处理。六、附则（一）中国药材公司可根据本办法制定具体实施细则，报经国家中医药管理局和财政部审核批准后执行。（二）本办法由财政部负责解释。（三）本办法自１９９２年１月１日起施行，以前有关规定凡与本办法相抵触的，一律以本办法为准。附件二：《中药材生产扶持专项资金管理办法》实施细则根据国家中医药管理局和财政部联合制定的《中药材生产扶持专项资金管理办法》附则“中国药材公司可根据本办法制定具体实施细则，报经国家中医药管理局和财政部审核批准后执行”的规定，特制定中药材生产扶持专项资金（以下简称专项资金）管理实施细则。一、专项资金，由财政部、国家中医药管理局共同进行分配管理，委托中国药材公司按《中药材生产扶持专项资金管理办法》的有关规定，审核确定用款项目和分配计划，报财政部批准实施。二、专项资金是国家财政为扶持中药材生产和中药企业技术改造等专项用款。本着自力更生为主，国家扶持为辅的原则，择优扶持，保证重点，提高社会效益和经济效益。三、专项资金用于国营中药工商企业，以及集体药材场、药材专业户、重点户、兼种药材的农林牧场和各种形式的药材生产联合体。对中药系统以生产中成药为主兼生产西药的国营制药厂和国营中药批发企业所属独立核算的中药饮片加工厂，视同国营中成药厂和中药饮片厂，凡用于中药生产方面的有关项目予以扶持。四、专项资金主要扶持范围（一）中药材生产１．生产有困难的紧缺品种，投资大、见效慢的多年生木本药材；饲养难度大的动物药材；重点野生动植物药材的资源保护；重点野生品种变家种（养）等的开垦、抚育、管理。２．中药材生产基地、生产性简易设施。如小型生产加工工具、烘房、孵化室、饲养和冷藏等配套设施。３．中药材生产基地的论证、设计，实施项目的检查、验收，对老、少、边、山、穷地区中药材生产人员的智力开发（短期基本技能与实用技术培训）等与生产有关的必要开支。（二）生产名、优、新、特产品的中成药厂、中药专用设施的中药机械厂和重点中药饮片厂为出口创汇，扩大市场有效供应，提高质量，降低消耗新工艺、节能等的技改项目。（三）中药材产地的国营批发企业的仓库修建、储运设施的改善（主要用于药材的养护、水分测试、温湿度调节、搬运、堆码打包等所用机器工具及改造）。（四）经国家有关部门批准的科研项目。（五）经财政部批准的其他项目。五、专项资金的使用采取有偿借款和无偿补助相结合的方式。（一）有偿借款。凡借用专项资金的由中国药材公司、省（市、区）药材（医药）公司、用款单位逐级签定资金使用合同，明确各方承担的任务、责任。根据企业资金和经济效益情况，确定企业还款期限，到期不还，应从借款之日起按银行现行流动资金贷款利率收取资金使用费。（二）无偿补助。１．对年限长、技术难、收益低（慢）、风险大的中药材生产保护项目的投资均作为无偿投资。由中国药材公司、省（市、区）药材（医药）公司、产区县公司三方签定资源投资协议书，明确扶持的品种、面积、投资金额、产品交售数量以及资金使用单位的经济责任。２．对低微利润的中药饮片厂、零售店、仓储企业的设施改造项目可实行无偿补助。用款单位在申请项目的同时，应提交前三年通过当地财政审批过的年度会计报表，对三年平均净利润率低于同类企业全国平均净利润率的企业项目，可无偿补助。六、对重点项目〔指中成药厂、中药机械厂、中药饮片厂、中药仓储设施，扶持金额单项在５０万元以上的（含５０万元）和以地区为单位中药材生产单项品种全年扶持金额在３０万元以上（含３０万元）的〕实行追踪反馈责任制办法。七、专项资金的审批程序（一）各项扶持项目，均由省（市、区）药材（医药）公司于每年九月份以前进行综合汇总本地区下年度用款计划。列出任务项目、条件和规模，需要资金总额，自筹与申请扶持资金数额，预期目标，完成时间，经济效益，经济责任等，并附各用款单位经主管部门审批、同级财政部门签署意见的“申请用款报告”一式三份，报中国药材公司。（二）中国药材公司根据各地上报材料，按项目类别分别审核。对重点项目进行调研，必要时进行可行性论证，作出评估报告，综合平衡后，于每年１２月初编制下年度专项资金安排计划，报国家中医药管理局审核，上报财政部，经批准后，下拨各地执行。（三）根据审批后的计划，在资金下拨前与用款单位签定包括权利、经济责任等主要事项的经济合同，并由用款单位所在地财政部门审核签署意见后，由中国药材公司下达拨款文件（随即拨款），同时抄报财政部并抄送当地财政部门。八、专项资金核销被扶持的项目（品种），因无法抗拒的自然灾害，造成损失在７０％以上的，所借资金不能按合同规定归还时，被扶持单位要提出书面报告，经有关单位证明，通过上级主管部门调查属实，并经鉴证单位和当地财政部门签署意见，按核实的数额（扣除保险公司赔偿的资金）向所在省（市、区）药材（医药）公司申报核准后报中国药材公司审批核销。九、专项资金管理（一）各级药材公司对专项资金的合理使用和不受损失负有责任。药材公司内部应有岗位责任制，分工负责，各职能业务部门分别负责本部门职能范围内的项目调查、规划、签定合同、资金的安排、催收借款、技术辅导、检查效果、督促交收产品和总结交流经验等。财会部门参与调研、安排资金、负责专户管理、按时投放资金、定期核对、监督使用、收回资金、检查资金使用情况和经济效益。（二）省（市、区）药材（医药）公司每年应对全省扶持资金的使用情况、效果、经验、问题等检查总结，于年终上报中国药材公司，同时抄报当地财政部门。中国药材公司负责对全国中药材专用资金进行书面总结，经国家中医药管理局审核后报送财政部。（三）资金使用合同或协议书一经签定，各方必须严格信守，如有违约，按合同规定，由违约方承担全部责任。十、监督资金专款专用，其中，对集体药材场、药材专业户、重点户、兼种药材的农林牧场和各种形式的药材生产联合体的扶持项目，必须严格协议（合同）的签定，必要时要取得公证，并按协议（合同）规定，定期检查，以保证资金的使用效果。十一、本实施细则由中国药材公司制定，报经国家中医药管理局和财政部核批后，自发文之日起实施。

业务 行业 数 画 书 项目研究报告 编制单位：深圳市田澳投资策划有限公司，有限公司 准备时间：2005年8月 目录 一，引言 二，通用.................................... 4 项目概况............................. 市场调研分析........................ 8 项目定位........................ 22 项目投资估算........................ 34 ，财务分析................................ 42 八，不确定性分析........................ 43 9，风险分析及对策..................... 47 公司简介（失踪） 一，一般 1，准备的基础上的研究报告 （1）市规划局在贵阳市土地利用变化的通知; （2）国家发展计划委员会，“建设项目经济评价方法与参数”（第二版）; （3）部建设，房地产开发项目经济评价方法“; （4）“投资项目可行性研究指南”（试用版），国家发展计划委员会“ 2研究报告 据的情节的地域位置和周围环境的研究地块的价值，建设规模和功能，住宅和公共工程的建设计划，投资评估和资金筹措，财务分析，项目评估的经济利益，敏感性分析等。 项目概况 “贵阳制药厂”的地址在贵阳市云岩区，房子吉区永安路和太乙路中间，只有两分钟步行路程的房子济路。它的周围是一个著名的实验二小，实验二，贵阳市，贵州商业高等专科学校学校的教育环境比其他房地产领域。在生活方面，该项目是北京华联超市，盐街的餐饮业发达，很多菜。这所房子姬蛟体育配套设施在该地区增加各种健身等服务项目。传输4路，8路，14路，27路，63路，137路，135路，138路，146路公交车后，行方便，出行方便。周边大型住宅小区天玺台，小石城，银海嘉义花园，家庭鄙法院内部吉他大厦，开磷的房子吉他花园，鑫鑫公园，世纪公园项目。贵阳制药厂“项目占地面积吗？46669平方米（70亩）的土地，房屋发育和可塑性的业务水平四，地块内的基本药物工厂，厂矿办公室的旧厂房仓库空间，相当一部分植被的生长。成长方形结构的基本情节，临街开放成长起来深约50米到更深的住宅建筑和新开发的住宅项目，运输公司规划的南部周边范围，早期开发的住宅小区和农民的住房和街边小店，开磷房子吉尔吉斯斯坦花园，银通别墅居住区，北部紧邻东，西两侧。 药品出厂时的状态：医药贵阳市目前已申请破产，并已停止了工厂原有的离退休职工，提前退休总数约900名工人和工人再就业的需要，需要添置的重新安排破产后就业的工人不超过250人，退休职工，安置的工人提前退休，解决从破产拍卖所得资金成本。 2003年破产资产评估，评估值为4500万元。 市场研究及分析 贵阳房地产市场研究 （A）政府房地产新政的贵阳房地产市场 房地产行业的价格上涨，建材，能源，全国各地的房地产投资过热，大肆炒作，房价泡沫成分，所以一系列全国房地产价格的飞涨迎来了不可调和的交易，并在许多地区实施的国家，省，市的房地产市场已经开始产生相当大的影响。但至少现在，它似乎并没有影响到房地产市场在贵阳，贵阳房地产市场有其自身的特殊性： 城市建设用地是极其有限的，稀缺性也无可厚非，并具有长期贵阳市居民购买主要是为了解决他们的住房需求，改善他们的生活条件，购买作为投资升值意味着购房目的的比例小，恶意炒作，哄抬房价只有个别尽管该部的土地和第一批普通商品住房的土地分配贵阳来分一杯羹，但环境下，在贵阳市房地产市场，出台了一系列国家房地产新政贵阳市房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识： 的国家治理房地产行业的调整是必要的，一系列国家新政实施后，贵阳市房地产市场也不可避免的在某些作业程序早已习惯对每个人的影响，如房地产预售销售合同网上登记将传统的营销控制措施无用，增加普通商品住房和保障性住房用地，对高端房地产市场产生一定的影响，最有可能会有一些消费者按照国家房地产新政并选择留在持观望态度，暂停购买; 但新政也带来了整个房地产行业的演变，从2004年老八酒吧新八今年的古训，是真正的房地产行业洗牌的到来，优胜劣汰，胜者为王，真金不怕火炼，总之，新政的实施是一个新的挑战，但同时也意味着新的发展机遇。 2005年7月16日，贵阳市贯彻落实国务院关于切实稳定住房价格的通知的实施意见“和”意见“的精神，引进分为11个部分，包括物价稳定，控制城市中心区住宅的建设，加强房地产信贷，以下政策对房地产开发有一定的影响，以下关键要素： 某住宅楼周围的发展，在未来建设的重点从中心区？金阳新区，小河，花溪，白云，乌当，发展，并在同一时间将是一个优先审查普通住宅住宅成本低，保障性住房建设政府部门的规划。 2，加快保障性住房建设，重点增加低成本的普通住宅用地为保障性住房建设，改善供给结构，以确保不低于80％的发展。 3，个人住房转让新规执行房地产项目资本金制度，非房地产开发企业之前的“房产证未得到的，采取内部认购，安排了各种方法来获得存款诚意金，VIP会员或预售款，严厉打击违法犯罪活动;开发企业囤积，哄抬价格，和中介机构要严格落实实名制购房合同登记，加快实施房地产网上备案销售合同。禁止个人前未完成的房地产再转让。 从今年6月1日，对个人购买住房不到两年转手交易的，出售他们的房子实现销售收入全额征收销售税，个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免除销售税，非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，为个人购买销售时其售房收入减去购买价格的住房营业税之间的差异。 购买普通住房的交易：“意见”明确的“普通住房条件，住宅小区建筑容积的绿化1.2，单套建筑面积不超过144平方米，实际成交价格低于同级别达到条件住房平均交易价格1.44倍以下的市民购买信贷，税收等方面的优惠政策，以支持相关部门的土地上的房屋，释放个人住房公积金贷款的比例将提高，个人支持工人的买家。 （B）2005年贵阳市房地产市场的发展 1，新的磁盘，磁带集中的市场，房地产市场的急剧放量 通过去年的国家宏观经济政策和贵阳市物业市场在开发周期中，贵阳市物业市场的重量最为集中，政府相关部门，据统计，在2005年首季，在贵阳市的新项目，一个显著的影响增加在1月至2005年3月全市404项目开工建设，包括同期的148个新项目，去年增至62家，同比增长72.1％;房地产投资快速增长，投资在第一季度，??同比增长51.2 ％，住宅开发投资8.06亿元，比去年同比增长28.1％，第一季度销售面积？862200平方米，比去年同比增长21.7％，其中住宅销售面积？ 537500平方米，比去年同比增长27.5％，贵阳市今年最大的推盘量。 2005年上半年，这两个城市的住宅价格为3000元/平方米，其他地区价格2300元/平方米，比去年同期有不同或原因：供给结构不合理的开发周期，明确提出上半年供不应求。 但是，上半年贵阳市房地产市场的“热”仅仅是一个预览的IPO首脑会议上，几十个单位在市区中心的板块，三桥板，大营坡板溪板，武当板在下半年年内，蓬勃发展的城市花园二期城市景观公园，春天的世界圣泉云，枫丹白露，贝地卢加诺，智慧龙城2，高端磁带，以及一些绿色花园，狮子区经济适用住房项目期初将集中在2005年下半年上市，预示着下半年开始，贵阳市房地产市场将进入一个前所未有的尖锐楼市放量的裂变期间，放量大令人咋舌 夏普放量，房地产市场的竞争比以往任何时候都更加激烈 贵阳夏普放量，在2005年下半年的房地产市场将光城市和板的同一时期的几个热点郊区实用面积？亿平方米这是罕见的，放量是巨大的，竞争将面对的许多郊区的城市高楼之间的竞争更广阔的市场区竞争，三桥，武当溪板更广阔的市场和更广泛的市场，该板块的高端项目的竞争和大型经济适用电池，在面对激烈的竞争，为了不开枪分配给每一个房地产当蛋糕几乎是不可能实现的，考验的是房地产的品质测试开发人员的活力，测试营销策划机构技能完全到达。 3，产品供应蓬勃发展，某种形式的产品将达到国内先进水平 贵阳房地产业务，近年来逐渐看完全投入到全国房地产发达地区和城市，以及甚至在世界范围内，已经成为很多房地产企业在贵阳市发展项目的规划和设计的第一步，在你走之前走访，伴随着许多新的磁盘，磁带已经上市，贵阳市房地产市场在今年下半年会有很多的开发人员走出去到公园国内先进的新产品形式 4，价格已经涨浮放缓销售速度相对减慢 受国家房地产新政，在的情况下，全国房地产的“冬天到来”，贵阳房地产市场将不可避免地或多或少地影响，一些消费者按照国家政策出现持币观望，从而影响整体市场量，房地产销售的速度减慢，而“表现在新政的城市的市长在出征将导致房地产价格有效的缓解和价格有效下降直接联系，难免有些新政政治色彩“，在这种情况下，当地政府将房地产价格采取适当的措施，使房地产销售价格有所放缓。 营销手法，直到百和促进上层楼的水平 开发者走出去带来新的产品的同时，也带来了新的营销理念，集中上市的激烈竞争迫使开发商拉了浑身解数，在营销层面，各种层出不穷的风格，自己的，辉煌的各种检查广告费用预算将投资的数量大大增加，一些高层次的策划机构，广告运作的机构也能有这个更广泛的竞争激烈的时代，贵阳市房地产市场营销的整体水平大大提高一些贫困的包装，推广水平低，房地产将很难进入该领域的买家，好东西也需要有一个良好的哭声，将是开发商的集体共识，市场需求分析 （A）市场需求潜力巨大 从市场的角度来看，贵阳市房地产市场的需求仍然是一个巨大的需求空间： 1，持续，快速发展，居民收入居民的稳步增长，以改善他们的生活条 件的愿望十分迫切; 城市化，新增人口的住房需求的增长幅度较大; 3外来人口的住房需求，根据贵阳市产权处长，办公室的统计， 注册两个城市的房地产销售在今年第一季度，??外国买家的比例为52％ 4，住房公积金贷款的大力支持下，大大提高了贵阳的类型需求 房地产市场的需求主要是积极的，被动性需求由于拆迁的比例较小，自住型买家占了绝大多数的比例的居民购房的目的。 5，今年的了贵阳市委，市政府“垄断的??市场，调控二级市场，和放松管制三级市场的快速发展，在宏观经济背景”的做法知道，贵阳市房地产市场呈现出前所未有的势头迅猛发展，各项指标大幅增长，同时开发投资和消费，存量和增量相互拉动，房地产行业进入新一轮的增长，贵阳自己的特色。 6，在我们的城市经济发展的步伐，是历史上规模最大，主要是由于投资的拉动房地产开发投资在固定资产投资的一部分，发挥了重要的作用，全年完成每月房地产投资占固定资产投资的比重超过1/3，保持50％的增长，对经济的拉动作用，随着国民经济的发展基本同步增加。只要房地产投资的快速增长的原因，是市委，市政府“拉大城市篮架，扩大投资规模，加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品住房销售也刺激投资升温。 （二）房地产市场发展的不利因素 （1），信贷收紧，房地产开发企业面临着严峻的考验。中国人民银行发布“通函进一步加强的管理，房地产信贷业务（殷发[2003] 121文件）信贷的商业银行，房地产开发，土地储备贷款，个人住房贷款，个人商业物业贷款，个人住房公积金公积金贷款和个人的适用率的住房贷款作出进一步的明确和规范。新政按揭贷款会带来一些城市的真正的房地产市场，真正的房地产贷款增长势头已经放缓，该贷款将下降，在真正的房地产开发业务的一部分信贷融资困难。 （2）房地产市场宏观调控的难度。矛盾，如在总量扩张和空置的增加，收入更大的矛盾对比价格持续上涨，投资高增长的矛盾和缺乏资金以及消费者想购买不敢购买，购买矛盾买不起房，房地产行业发展的制约。 （3）中，原料上升，开发成本的增加。自2001年以来，钢材价格从2400元/吨上涨到3400元/吨，的具体上涨50-80元/平方米，仅这两个房屋开发成本增加了100元/平方米。开发人员的发展压力进一步增加，建材价格的上涨将不可避免地对房价的影响。 （C）2005年，在房地产市场的基本趋势预测 总体而言，城市的房地产市场的发展仍然是合理的，目前已进入最好的发展时期的基础上快速增长的主要因素驱动器在贵阳市房地产市场的市场供给和需求的分析和背景的。在2005年，这个城市的房地产市场将延续去年的发展势头，价格上涨。 （1），房地产开发和投资将继续增长。由于大量的外资开发商的进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，再加上去年房地产市场的利好刺激，开发商普遍会增加投资，房地产开发和投资今年将增加50％以上。 （2），可容纳越来越多的消费者的需求。随着南昌经济的快速发展和日益改善的生活环境，贵阳市房地产市场将加快在全省范围内的区域市场，区域市场的外资股的购买将会越来越大。此外，主动改善住房条件，新增人口和住房需求和房屋拆迁的被动性住房需求将增加显着。 （3），房地产价格将稳中有升。 2000年，全市已经觉醒的房地产开发总量的控制有限，将逐步推出“熟地”的方式转移，此举势必要提高土地出售的价格，再加上建筑材料价格的上升，直接拉动了开发成本的上升将导致价格继续上涨。另一方面，住房供应结构的逐步完善的，低成本的商品房供应量将增加在一定程度上，光滑的价格的上涨，涨价幅度不会太大。 （4），对房地产市场变得更加成熟，竞争趋向激烈。将竞争的重点逐渐转向房地产板块之间的竞争之间的竞争。市场分工明确，使开发人员能够更加合理，这些属性到周期的产品优化，高品质，个性鲜明，将有越来越多的房地产，而公众的消费会更趋向理性，消费者较大的选择空间越南该项目的产品质量，环境等，更好的整体质量会受到欢迎，相反，退出市场。 结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间巨大 二，区域房地产市场状况 （A）现有的市政配套条件 序号项目位置备注 在1500米范围内的学校，两个小实验，在第二个实验中，贵阳市，贵州商业高等专科学校，贵阳医学院和其他知名学校项目的学校，大部分是在贵阳市优秀示范学校 2幼师实验幼儿园，许多公立和私立幼儿园和一些下午一拖再拖类的项目约500米的距离 房子吉他广场，体育吉奥健康中心，室内游泳池，室外游泳池，基本分布南部的体育和娱乐设施在项目完成 4老年活动中心有5分钟的步行路程，贵阳市，距离活动，教育，娱乐于一体的老基地 5个医疗项目是相邻的省级三甲医院 - 贵阳医学院距离项目15分钟车程贵阳市优秀医院的医疗软件和硬件的。 6商务长500米，盐街聚集了42食品和饮料公司，11家百货商场。盐街沿线的街道500米，使整个房子吉尔吉斯斯坦细胞生长 7月2号至3号菜市场，小，散贵阳医学院后街项目 银行商业银行，工商银行，建设银行，交通银行，农业银行聚集在房子济路十字路口中间距离项目更接近 9路公交车4路，8路，14路，27路，63路，137路，135路，138路，146路在整个房子吉尔吉斯斯坦细胞内部和外部的4路，63路公交车终端距离项目最近 10便利店，沿着房子吉他之路的左侧前北京华联大型连锁超市，一些超市便利店，杂货店，烟草和糖，等10分钟从北京华联驱动的项目四散而去整个房子吉尔吉斯斯坦小区居民的消费和购买力 结论：吉区的房子贵阳市，最早，最成熟，最完整的大型住宅社区。周边交通多路中巴，阻止细胞表面环境完全负盛名的学术房子吉尔吉斯斯坦板经济，建设经济增长，不仅如此，不到500米长的盐街聚集了42食品和饮料公司，百货公司11。领导该地区的经济发展，繁荣的市场，方便群众生活。在未来的项目规划路将延长到45米，这将改变该片区的交通，人流和消费习惯，土地价值将得到极大改善。 （B）周围，项目概况： 1，天玺花园 项目名称：天玺华庭 位置/销售电话半街84号， 开发贵州英发房地产开发有限责任公司 采用创意策划代理 建筑设计，建筑科研设计院贵州，现代建筑风格的庭院 定位电梯房（第九，十层） 吉大的营销主题显赫的房子 经济指标建筑面积16000平方米的地积比率4.4绿化率达到35％。汇集：12％ 三间卧室的公寓（类型，区）的主要单位 半封闭的阳台式设计背后的粒度特征。九电梯房 停车位，100个停车位，收费没有得到 交通7,24,9路 支持内部配套（幼儿园，停车场，农贸市场，俱乐部）尚未建成，公正的承诺。 主总线的外部支持 企业不 装修毛坯房交付 项目的进展情况的基本交付 汇集率为12％ 白领的目标客户 开价格价格2004至1888年元/平方米。平均价格为2200元/平方米。最高价2980元/平方米 付款方式按揭98折，一次性97％的折扣 物业管理公司/费用高潮物业管理，物业管理费：0.8元/㎡/月额外的电梯的电费。 主要的销售方式， 销售销售率达到80％ 销售地点/销售办事处特征不起眼，体积小，装修一般 分析：区占地面积小，不具备规模经济，追求短期利润，少的绿色景观差，停车位的比例很低，建筑密度，周围环境较差。 2，中转房屋鄙法院 项目名称中转房屋鄙法院 地点/销售电话6742241 开发世纪中天投资有限公司，中天星园项目运营公司 贵州省建筑设计研究院规划设计单位 花园的设计单位， 规划机构单位销售 物业管理单位过境物业公司 项目定位中产阶层 推广的条款留下来享受精英教育 经济指标项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，138的住户数目。一期工程为一幢28层的电梯房。建筑面积比为2。地下停车位共128双。 住宅产品构成的产品规划主要是平层的公寓（面积120-160），也有一部分在89平方米的小户型。 功能/比重的主要的单位Sanfangliangting，？120-138平方米的主要区域，占60％的共81套。四间卧室，两间起居室142-164M2共39套占30％。 89平方米共18套占10％ 交付标准的欧洲风格的建筑风格建筑风格的高层建筑，一个明亮，欢快的外墙涂料，追求效果的门面。毛坯房交付，子母防盗门，塑钢窗，视频对讲门禁，红外和火灾报警器，紧急燃气泄漏报警器。 配套设施的社区由于项目占地面积更小。不支持。该项目位置的房子吉尔吉斯斯坦细胞中心。周边商业设施都比较齐全。 市政配套周围的商业银行，农业银行，建设银行，工商银行。华联超市，一个小实验，实验二小。楼吉尔吉斯斯坦幼儿园，六 销售/项目销售价格在2004年9月，有98％的销售。更好的销量，3360平均价格为4000元，目前售价为4200 的发展现状/趋势的房子吉尔吉斯斯坦细胞的商业氛围，教育氛围和成熟的项目带来了一定的升值空间位置的生活环境。 分析：地理位置比较好，购房者大多为教师，公务员和一些儿童阅读客户实验学校。合理定位式设计，使得该项目开盘销售中天房地产品牌，最称赞的公众。仅在2004年年底，该项目已售出70％。在2005年上半年的销售进度为90％。高品质的产品，具有很强的市场竞争力。 绘图的优点和缺点的项目分析（SWOT） 1，优势（S） ①，坐落在老城区的优势是显而易见的; ②，未来地块临45米宽的街道上，下一个巨大的商业潜力和价值; ③贵阳市，该地区最早，最成熟的细胞，热现象; ④，市委，完整; ⑤，社区学校，有助于提高项目的附加值; ⑥地块方正，易于规划，有利于创造的景观，塑造该地区的形象。 ⑦，高度该片区的认可，这将有利于项目迅速获得市场份额。 2，劣势（W） ①项目周边的人文环境是穷人，特别是农民房影响项目的形象; ②，南方的项目，狭窄，路况较差的路段; ③，制药工厂的区域工人，退休工人安置困难; 3，机会（O） ①房地产市场供不应求，该地区的市场需求; ②，以建设经济的潜在价值充分挖掘的空间是有效的，该地区的未来有更大的升值潜力商业; ③，“教育”品牌，以增加该项目的附加值; ④，项目所在区域房地产的质量的整体提高，有利于塑造企业形象; 4，威胁（T） ①，严格的银行信贷制度; ②，贵阳市房地产市场在今年下半年将集中放量较大的供应; ③，地产板块是优秀的，和大型项目有不同的营销，营销水平不段抬高; ④，该项目的土地所有权是不明确的，不明确的拿地时间，土地，项目开发风险不可控的成本的不确定性。 综合定位 1整体定位 规划和设计，力求绿化低密度综合服务配套设施，整体反映该地区的独特建筑风格;行人及车辆流量，静态和动态结合。 表现出人性化的建筑设计，住宅房屋的，提高利用率，减少公摊面积，考虑住宅使用功能和空间的组合。 价格定位在中高档住宅的基础上，结合市场营销和销售制定定价策略。 户型面积，为了考虑到消费者的接受程度，主要是中等规模的项目，降低购房者的购买压力。 二，项目产品定位 基于我公司贵阳市房地产市场的把握，和周围地区的情况下，最初的定位： 高档的小高层，高层复杂 3，网设计和规划定位 （A），小区的整体规划原则 1高??绿化低密度; 2，综合服务配套设施; 3，布局设计，提升居住要求; 4，反映区整体建筑风格独特 （B）的总体布局

　　创业故事：尹向东被熟悉的人称为“金陵龟王”，他1993年大学毕业后被分配在南京某房产部门工作。他一心追求不平凡的生活，自1995年起他就琢磨自己创业，把目光定在农村养殖业上，先后种植过天麻、养殖过蝎子，但因缺乏技术均告失败。　　1996年，父亲从上海买了10多只甲鱼苗给他养，不到两个月甲鱼苗都死了。他就去南京乌龙潭公园的龟鳖馆观察学习，并由此萌发了对龟鳖的兴趣，也认定了该行业未来的潜在市场。尹向东在家用保温板围出3平方米的温室，多方买来10多个品种近百只乌龟，每天实际观察外还从书本上获取理论知识。一次，他偶然获得一种从南美引进的“美国蛇鳄龟”，该龟全身肉乎乎的，出肉率达89％，经过两年饲养，当初二两多重的蛇鳄龟已达4公斤以上。尹向东预感到它的商业价值，他从1999年起把家里三室一厅都改建成了鳄龟馆，并连续在各类水产杂志上发表文章，获得周边城市志同道合者的激赏。　　为了发展大鳄龟事业，经友人介绍，他与宜兴姑娘结婚，在宜兴安了家，在当地拥有自己的养殖基地。尹向东的养殖业也非一帆风顺。有位与他合作的村民，也养了新品种大鳄龟。养了6年的大鳄龟仅约5公斤重，不到预期的一半。这位村民欲退出。尹向东二话没说，按市场价全部买下来，损失了一大笔钱。龟买来后他精心饲养，3年后大鳄龟最重的近25公斤，且有龟产下受精蛋，这消息轰动了当地。为了解大鳄龟习性，他日夜蹲在池水边观察。过年了，龟也钻入水底冬眠了。尹向东却没闲着，他独自在池边为龟们建了一个新产卵场。2008年，江苏金坛市农业局向他抛出了绣球：请他带着鳄龟到茅山脚下的生态园安家。如今创业成功的尹向东表示，他可以为合作者提供创业机会，也为打工者提供大量就业岗位。　　专家点评：14年专注于一项事业不寻常。创业者选择项目，根据之一是自己的兴趣爱好。有爱好才能全身心付出，才会专注执着，才会出成果。尹向东成为“金陵龟王”启示我们，对自己喜欢的事不要轻易放过，创业的最高境界就是做自己喜欢的事。　　电动车中途没电启发创业　　创业故事：薛高峰是陕西人，退伍后在宁发展。他当过装卸工、保安员，在路边烤羊肉串，开小面馆等，对这几份工作和生意他都不满意。去年有一次，他去将军大道上的一个公司面试，骑着电动自行车至卡子门时没电了，只好推着走，待到现场，面试早已结束。这件懊恼事启发了他：开发电动车快速充电定有市场。　　部队一位老首长帮了他，将一项快速充电技术“军转民”，这使他的产品有了核心技术。薛高峰又调研了南京市场：南京有约90万辆电动自行车，是市民方便的代步工具。这个市场虽巨大，但目前服务跟不上。而且电动车快速充电站项目投资少、收效快，适合市民在社区创业，或与沿街小店铺合作经营。在杭州，仅主城区目前就有近500个快速充电站，极大地方便了骑车人。于是他倾其所有，拿出退伍时的补贴费、平时积攒的钱、打工挣的钱，投了约10万元，成立了公司。什么是电动车快速充电站项目？薛高峰说，其实也简单，在车流量大的路旁，放个（或挂个）快速充电器。顾客只要投入一元钱，充电10分钟，就可骑行10至15公里，解决中途缺电的尴尬。经营者的直接成本仅是电费。他以南京兰园集贸市场的充电站为例，骑电动车送菜的菜贩，休息时将车往充电站一送，小憩片刻后，电已充足，菜贩又动力十足地往返奔波了。目前，他在盐城、常州等地都有代理商，在南京也有了7个快速充电站。薛高峰说，对下岗失业人员、残疾人，他可以先让他们经营起来，实现“零风险”创业。　　专家点评：好项目一是有核心技术，二是有足够的消费客户，剩下的需要创业者的经营头脑。90万辆电动自行车在街上跑，但消费充电服务的是中途没电的车，这样人群就缩小许多。只有开动脑筋，才能在消费者最需要服务的时候出现在他的身边。　　成功开发出创业项目 政府每项补贴3000元　　在讲堂上，记者就创业项目问题采访了南京创业项目市场主任王伟。　　问：一个好项目对创业者有多重要？　　答：太重要了。我经常给创业者作咨询，几乎每个准创业者第一句就问：老师，能否推荐个好项目。今天在讲堂现场，毕业两年多的周先生也向专家咨询：有适合我的项目吗？创业具有三个要素：项目、资金、人员。有了项目才能筹集资金、组织人员，所以说，找项目是创业者的头等大事。不过，还需加上一句，接受创业知识培训，是少走弯路的保证。我们热情创业培训中心6年培训创业班学员2000多人，近40％的学员成功创业项目，其中老师指导下的选择项目也功不可没。　　问：政府对征集创业项目有补贴吗？　　答：有。南京市实行多年的“1118”工程，其中一项就是每年向社会征集项目，提供给创业者。今年政府力度更大了，上半年，南京市政府出台政策：从今年起，3年内全市共征集开发创业项目不少于300个，今年不少于100个。对成功开发出创业项目的机构，政府对每个项目补贴3000元。可见，征集创业项目政府在作为。　　问：为何要成立民营项目市场？　　答：民营创业项目市场的机制比较灵活，能和政府行为形成互补。如，在项目的市场可行性研究、跟踪转化服务方面，我们的工作做得就很细。很明显，创业项目市场是从市场上找钱的，它的工作和服务必须得到项目方企业和广大创业者的认可。成立南京创业项目市场是个新尝试，它的运作机制在不断的探索、完善中。不过，创业项目市场的成立已引起有关政府部门的关注，有位负责同志表示，可以将有些政府做的事，特别是服务方面的事，交给创业项目市场做。　　问：市场除做项目还提供哪些服务？　　答：培训。我说过我们已培训了2000名创业班学员。今后，我们将发挥创业项目市场项目多、更新快的优势，加大培训力度。学员就近选择项目，创业的效率和成功率就提高了。　　新闻链接： 西安市“创业办”来项目市场取经　　西安市“创业办”、咸阳区劳动局一行4人，国庆前夕来到南京创业项目市场考察，认为以民营机构为主体运作，以市场化形式开发、推广创业项目的做法，创出了南京模式，在全国尚未听说。　　考察中，西安朋友对南京创业项目市场的许多做法和成文制度、“创业项目报”很感兴趣，带走整套材料。西安市的朋友介绍，西安创业服务中心在市中心有数千平方米的培训、交流场所，有完善的设施，但在如何有效地推动市民创业等方面，双方有广阔的合作空间，并希望得到南京创业项目市场的支持。　　就这 改改就成 顺便问下 你是几班的？？参考资料：http://stock.eastmoney.com/news/1460,2009111359951340.html大家好!    ......又一个仙林滴^_^⊙﹏⊙b汗

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:三一图表　　目录　　第一篇：工业用地可行性研究报告　　第二篇：如何撰写工业用地可行性研究报告　　第三篇：制药厂可行性研究报告　　第四篇：甜品店可行性研究报告　　第五篇：可行性研究报告深度要求　　相关范文　　正文第一篇：工业用地可行性研究报告　　工业用地可行性研究报告　　第一部分工业用地项目总论　　一、工业用地项目背景　　（一）项目名称　　（二）项目的承办单位　　（三）项目拟建地区和地点　　（四）承担可行性研究工作的单位　　（五）研究工作依据　　（六）研究工作概况　　二、工业用地项目可行性研究结论　　（一）市场预测和项目规模　　（二）原材料、燃料和动力供应　　（三）厂址　　（四）项目工程技术方案　　（五）环境保护　　（六）工厂组织及劳动定员　　（七）项目建设进度　　（八）投资估算和资金筹措　　（九）项目财务和经济评价　　（十）项目综合评价结论　　三、工业用地项目主要技术经济指标表第二部分工业用地项目背景和发展概况　　一、工业用地项目提出的背景　　二、工业用地项目发展概况　　（一）已进行的调查研究项目及其成果　　（二）厂址基本情况　　三、工业用地项目投资的必要性　　第三部分工业用地市场分析与建设规模

1中低收入家庭!2住房困难户!3双方都是本市户口!政策是这样的!不过好多实际都不是!商业计划书项 目 研 究 报 告编制单位：深圳市天骜投资策划有限公司编制时间：2005年8月目 录一、公司简介二、总论………………………………4三、项目概况…………………………四、市场研究分析……………………8五、项目综合定位……………………22六、项目投资估算……………………34七、财务分析…………………………42八、不确定性分析……………………43九、风险分析与对策…………………47公司简介（缺失）总 论1、研究报告编制依据（1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》；（2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》2、研究报告研究范围根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。项目概况“贵阳制药厂”地址位于贵阳云岩区宅吉小区永安市路和太乙路中段，与宅吉路仅两分钟步行路程。周边拥有实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专等知名学校，教育环境优于其他地产区域。就生活方面而言，该项目紧邻北京华联超市，且盐务街的饮食业发达，美食众多。宅吉吉奥康体配套设施为该区域增加各项健身运动服务项目 。交通方面有4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等公交车经过，线路四通八达，出行便捷。周边大型住宅小区有天玺华庭、小石城、银海嘉怡花园、宅吉碧苑、宅吉大厦、开磷宅吉花园、欣歆园、世纪园等项目。“贵阳制药厂”项目占地46669平方米（70亩）。土地级别为四级，将其用于商住房开发，可塑性强。地块内基本为制药厂厂矿办公与旧厂房仓库用房，部分植被生长情况良好。地块基本成矩形结构，临街面开口长大约为50米左右，而进深较深。规划周边范围南面紧邻居民住宅楼和即将由中天公司开发的新住宅项目，东西两侧为早期开发的住宅小区及农民住房及临街商铺，北面紧邻开磷宅吉花园、银通山庄住宅小区。制药厂现状：贵阳制药现已经申请破产，已全面停产，该厂原有离退休职工、提前退休职工和需要再就业职工共计900人左右，其中破产收购后需要安排再就业的职工不超过250人，离退休职工以及提前退休职工的安置费用从破产拍卖所得资金解决。2003年对破产资产进行评估，评估值为4500万元。 市场研究分析一、贵阳房地产市场研究（一）政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊性： 市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到：此次国家对房地产行业的治理、调整是势在必行的，在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房；但新政也同时带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存，胜者为王，真金不怕火炼，总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。2005年7月16日，贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》，《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响，主要内容如下：1、住宅建设向周边发展；今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。2、经济适用房建设提速；着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构，保证开发比例不低于80%。3、个人住房转让新规；房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前，采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房预售合同网上备案。同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让。从今年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税.4、买“普通住房”有优惠：《意见》还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下.市民购买达到条件的住房,可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持.有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例，支持职工个人购房。（二）2005贵阳楼市发展情况1、新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量受去年国家宏观政策和贵阳楼市自身发展周期的影响，2005年是贵阳楼市放量最为集中的一年，据政府相关部门统计，2005年一季度贵阳市新开工项目大幅度增加，1－3月全市在建项目404个，其中新开工项目148个，去去年同期增加62个，增长72.1％；房地产投资快速增长，一季度投资增幅达到51.2％，住宅开发投资完成8.06亿元，同比增长28.1％，一季度可销售面积86.22万平方米，同比增长21.7％，其中住宅可销售面积53.75万平方米，同比增长27.5％，推盘量是贵阳历年之最。2005年上半年，两城区住宅价格为3000元/㎡，其他区域价格2300元/㎡，比去年同期仍有不同的涨幅，究其原因：供应结构和开发周期不合理；上半年明显呈现供不应求状态。但上半年贵阳楼市的“火热”却仅仅是上市高峰的预演，在下半年，市区中心板块，三桥板块，大营坡板块，小河板块，乌当板块将有数十个楼盘推出，兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉天下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区大型经济适用住房项目都将集中在2005年下半年开盘上市，预示着下半年开始，贵阳楼市将进入一个空前急剧的楼市放量裂变期，放量之大令人咋舌2、急剧放量，楼市竞争空前激烈2005年下半年贵阳楼市的急剧放量就将使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右，放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争，三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争，面对如此激烈的竞争，各家楼盘要想兵不血刃分到一块蛋糕是基本不可能实现的，考验楼盘素质，考验开发商魄力，考验营销策划机构功力的时候彻底到来了。3、产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平近年来贵阳房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多贵阳房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，下半年贵阳房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢受国家房地产新政的影响，在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及，部分消费者追随国家大政而持币观望将会出现，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和价格有效下降直接挂钩，已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下，地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓。5、营销手法奇招百出，推广水平再上层楼开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘时代的龙争虎斗中得以一展身手，使得贵阳房地产营销水平整体得到大幅提高，一些包装粗劣、推广水平低下的楼盘将很难进入买家的视野，好东西还需要有好的吆喝将成为开发商的集体共识二、市场需求分析（一）庞大的潜在市场需求 从市场需求来看，贵阳市房地产市场仍有庞大的需求空间： 1、国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条件的愿望相当迫切；2、城市化进程加快，新增人口住房需求增长较大；3、外来人口住房需求较大，据贵阳市产权监理处统计数据显示，在今年1季度两城区商品房预售登记中，外来购房者所占比例达52%4、住房公积金贷款的大力支持，大大增强需求类型来看，贵阳市房地产市场以主动型需求为主，因拆迁带来的被动型需求所占比例较小，另外，从居民购房用途来看，自住型购房占绝大多数比例。5、今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在贵阳市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，贵阳市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有贵阳自身特点的新一轮增长期。6、我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。（二）房地产市场发展不利因素（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。（三）2005年房地产市场基本走势预测根据带动贵阳市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2005年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，价格中有升。（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，贵阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间是巨大的二、区域房地产市场情况分析（一）现有市政配套及状况序号 项目 基本情况 位置 备注1 学校 实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校 距项目1500米范围内 大部分学校为贵阳市优秀示范学校2 幼儿园 实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班 距离项目500米左右 3 康体 吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池 基本分布在项目南面 康体娱乐设施齐全4 老年活动中心 是贵阳市唯一一个老年活动基地 距离项目5分钟路程 集教育、娱乐于一体5 医疗 项目紧邻省级甲级医院-贵阳医学院 距离项目15分钟路程 医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。6 商业 不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。 盐务街沿街500米 带动整个宅吉小区经济增长7 菜市场 2-3个，规模不大，零星分布 贵阳医学院后街、该项目旁 8 银行 商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行 主要聚集在宅吉路十字路口中段 距项目较近9 公交车 4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等 贯穿整个宅吉小区内外 4路、63路车终点站距离项目最近10 便利店 沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布 距离项目10分钟路程 北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力结论：宅吉小区是贵阳市最早，也是最成熟、最完善的大型居住小区。周边交通发达，多路大中巴、面的直达小区，环境配套齐全，名校书香，宅吉的板块经济和楼宇经济的拓展，不仅让不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。带动了辖区经济的发展，繁荣了市场，方便了群众生活。但未来该项目前面的规划路将扩建到45米，这将改变该片区的车流和人流及消费习惯，对该地块价值将有很大的提升。 （二）周边项目概况1、天玺华庭项目名称 天玺华庭地理位置/售楼电话 半边街84号、开发商 贵州英发房地产开发有限公司策划代理商 采纳创意建筑设计 贵州建筑科研设计院、现代建筑风格的庭院项目定位 全电梯房(九层与十一层)推广主题 显赫宅吉大户经济指标 建筑面积16000方、容积率4.4 绿化率35%。公摊：12%户型（种类及面积） 三房为主力户型户型特点 户型设计比较落后，全为半封闭阳台。九层带电梯房车位 车位有100个,收费没有定交通 7、24、9路配套 内部配套 (幼儿园,停车场,农贸市场,会所)都没有建成,只是承诺有. 外部配套 小学,公交车商业 没有装修 毛坯房交付工程进度 基本交付公摊率 12%目标客户 白领阶层价格 价格 2004年开盘起价1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米 付款方式 按揭98折，一次性97折物业管理公司/费用 英发物管、物管费：0.8元/㎡/月,电梯电费另计.销售方式 坐销为主销售状况 销售率80%售楼地点/售楼处特点 不显眼并且面积太小，装修一般分析：该小区占地面积小，不具有规模效应，追求短期利润，绿化少，景观较差，车位比例低，建筑密度高，周边环境差。2、中天宅吉碧苑项目名称 中天宅吉碧苑位置/售楼电话 6742241开发商 世纪中天投资股份有限责任公司中天星园项目经营公司规划设计单位 贵州建筑设计院园林设计单位 无 策划代理单位 自己销售物业管理单位 中天物业公司项目定位 中产阶级推广用语 入住即可享受名校教育经济指标 项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，入住户数138户 。项目为28层电梯房。容积率为2。地下双层车位共计为128个。住宅产品构成 产品规划以平层大户型（面积120-160）为主，还有部分89平米的小户型。产品特点/比重 主力户型三房两厅，主力面积120-138㎡； 占60%共计81套。四房两厅142-164M2占30%共计39套。89平米占10%共18套 建筑风格 交付标准 建筑风格欧式风格的高层建筑，配以明亮、欢快的外墙漆，追求立面效果。毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警。 配套 设施 小区配套 因项目占地面积较小。无配套。但项目位置所处宅吉小区中心。四周商业配套较为完善。 市政配套 周边有商业银行、农业银行、建设银行、工商银行。华联超市、实验一小、实验二小。宅吉幼儿园、六中销售情况/价格 项目从2004年9月份开始发售，至今已销售98%。销售情况较好，3360起价，4000元均价，目前卖到4200发展现状/趋势 宅吉小区商业氛围、教育氛围和成熟的区位生活环境为该项目的带来一定的升值空间。分析：项目所处地理位置较好，买家大多为教师或公务员和一些为子女读实验中学的客户。户型设计定位合理、并且由于中天地产品牌效应使得该项目的销售开盘，就受到市民的最捧。仅2004年底该项目就已经销售70%。2005年上半年销售进度为90%。产品素质较高，具有很强的市场竞争力。三、本项目地块优劣分析（SWOT）1、优势（S）①、地处老城区，区位优势明显；②、未来地块临45米宽街面，未来有巨大的商业潜力和价值；③、该地区是贵阳市最早、最成熟的小区，人气旺；④、市政配套齐全；⑤、社区临近名校，有助于增加项目的附加值；⑥、地块方正，易于规划，有利于景观的打造，塑造小区形象。⑦、该片区的认同度高，利于项目快速占领市场。2、劣势（W）①、项目周边人文环境差，多为农民房，影响项目形象；②、该项目南面路段较窄，路况不佳；③、制药厂区职工、离退休职工的安置难度较大；3、机会（O）①、房地产市场供不应求，该区域的市场需求较大；②、以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值，未来该区域商业具有较大的升值潜力；③、可利用“教育”品牌增加本项目附加值；④、项目所在区域楼盘质素的整体提升，有利于塑造企业形象；4、威胁（T）①、银行信贷体系严格；②、下半年贵阳房地产市场将集中放量，供应较大；③、各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样，营销水平不段提高；④、项目地块权属未明晰，拿地时间的不清晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。项目综合定位1、 项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。二、项目产品定位 基于我公司对贵阳房地产市场的把握，及该区域周遍的情况，初步定位为：中高档的高层、小高层综合体3、 目设计规划定位（一）、小区整体规划原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适合“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格（二）、总平面布局总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。（三）、交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。三、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。（一）、建筑方案总体构思建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。（二）、平面设计1、住宅。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11。2、公用建筑地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。（三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（四）、设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。四、价格定位1、市场比较法定?/td>