烟台房地产可行性研究报告

可行性报告主要的内容是当地经济情况，房地产行业发展情况，土地成交情况，市场放量情况和年销售情况，还有人均收入，年人均储蓄余额，经济增长比例以及当地产业稳定性。那为什么不做比选呢？比选主要是在项目立案报告上，对项目的定位和设计进行针对性的工作，可行性报告只是粗略的考虑该城市、区域是否适合本公司房地产开发。一个是笼统的评估，一个是专业的立案定位。其实是有比选的。不同的机构做的方案由区别。

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做过很多房地产项目可行性研究报告，可以给份模板给你去改能发一份给我吗？联系方式论文确实不容易找到，这里有一篇关于房地产的可行性研究报告大纲模板：【某房地产建设项目可行性研究报告大纲】　　目录　　第一章 总论　　1.1项目概述　　1.2建设单位简介　　1.3编制依据及研究范围　　1.3.1编制依据　　1.3.2编制原则　　1.3.3研究范围　　1.4主要经济技术指标　　1.5主要结论及建议　　1.5.1结论　　1.5.2建议　　第二章 项目建设背景及必要性　　2.1项目建设背景　　2.2项目建设必要性　　第三章 市场分析　　3.1成都楼市分析　　3.1.1地方政策分析　　3.1.2土地市场分析　　3.1.3住宅市场分析　　3.1.4商业市场分析　　3.1.5办公市场分析　　3.2项目目标市场分析　　3.2.1高新区经济环境分析　　3.2.2高新区土地市场分析　　3.2.3高新区住宅/商业市场　　3.2.4区域内市场总结　　3.3项目市场定位分析　　3.3.1项目整体发展战略　　3.3.2户型设计分析　　3.3.3产品核心竞争力分析　　第四章 项目运营模式　　4.1项目投资计划　　4.2项目业态规划　　4.3项目销售计划　　4.4项目定位分析　　4.5项目推广计划　　4.6项目SWOT分析　　第五章 项目选址与建设条件　　5.1项目选址　　5.2建设条件　　5.2.1周边条件分析　　5.2.2地形地貌　　5.2.3交通现状　　5.2.4市政配套　　第六章 项目规划方案　　6.1建设规模　　6.2工程概况　　6.3总平面布局　　第七章 节能及节能措施　　7.1设计依据　　7.2建筑方案节能措施　　7.3设备专业节能措施　　第八章 环境影响评价　　8.1编制依据　　8.2污染物的治理及环保措施　　8.2.1建筑环境保护　　8.2.2给排水环境保护　　8.2.3暖通环境保护　　8.3环保评价　　第九章 项目组织管理　　9.1组织机构设置　　9.2项目控制、管理与监督　　9.2.1项目控制　　9.2.2项目管理　　9.2.3项目监督　　第十章 项目实施进度　　10.1建设工期　　10.2实施进度安排　　第十一章 投资估算与资金筹措　　11.1编制依据　　11.2估算范围　　11.3投资估算　　11.4资金筹措　　第十二章 财务分析　　12.1预测假设　　12.2财务预测　　12.2.1营业收入　　12.2.2成本费用　　12.2.3利润　　12.2.4现金流量　　12.3财务评价　　12.3.1盈利能力分析　　12.3.2偿债能力分析　　第十三章 社会评价　　13.1社会影响　　13.2项目互适性分析　　13.2.1利益群体对项目的态度和参与程度　　13.2.2各级组织对项目的态度及支持程度　　13.2.3地区文化状况对项目的使用程度　　13.3社会风险分析　　第十四章 风险及控制　　14.1经营风险及控制　　14.2财务风险及控制　　14.3市场风险及控制　　14.4政策风险及控制　　第十五章 结论及建议　　15.1结论　　15.2建议其他关于房地产的报告书，可以去中哲·咨询看看，里面有很多。

（一）需报送的文件与材料： 1、报批可行性研究报告的请示（需：投资单位盖章、编文号） 2、有资质单位编制的可行性研究报告 3、区房地部门《中标通知书》 4、区房地部门《国有土地使用权出让合同》、《国有储备土地前期开发费补偿合同》、《国有土地使用条件》 5、在招标前，区规划部门对区房地部门征询函的复函意见 6、规划部门核发的对建设工程方案审核意见 7、企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、企业章程（新组建的项目公司，原中标单位必须占90%以上股份）、税务登记证 8、水、电、气等市政配套意见 9、建设项目环境影响评价报告 10、项目建设35%资本金证明（银行存款证明、付款凭证或有资质的审计部门验资报告） 11、设计方案、另附经规划部门盖章认定的1：500方案总平面设计图一份 12、地形图并标明选址意向用地位置 13、主要房型图 14、业务主管部门审核意见（限制类项目） 15、基地面积超过3公顷项目，需提供规划部门批准控制性详规 16、动迁商品房项目需另附房屋收购合同 （二）可行性研究报告的主要内容： 1、总论 项目建设背景 项目建设依据和理由：结合区域经济发展的现状及规划的功能定位要求，分析和论述项目建设的必要性和依据。 2、项目概况 包括项目名称、项目法人、建设地点、建设内容、基地现状、建设期、投资估算、资金筹措等基本情况。 3、市场分析 结合本市、杨浦区和周边市场情况分析研究市场的问题和情况、结构和需求，及本项目的社会效益、经济效益。根据城区规划和产业导向，明确项目的功能定位和形态定位（标准），并对客户对象进行分析。 4、建设方案 包括主要技术经济指标、总体设计及功能布局、单体设计及功能布局、结构设计、消防、水、电、气、通信及安全防护设计等。 5、市政配套与动拆迁 市政配套部分包括给、排水，供电，燃气，通讯等配套情况 动拆迁部分包括基地现状，动拆迁单位和居民户数，目前进展情况，预计完成情况。动迁居民拆迁计划和安置方案。 6、环保、节能与绿化 “三废”处理和公共设施、节能措施及绿化规划安排。 7、项目法人与项目的经营管理 8、劳动就业 对该项目建成后就业岗位、未来吸纳劳动就业人员的预测，对岗位名称、用工数量、岗位技能要求、人员年龄要求、文化程度要求的分析。 9、工程建设进度计划 计划设计期、施工期、投产或使用准备期、正式交付使用期的分析。 10、投资估算、资本金及资金筹措 11、项目效益评价（包括财务评价、国民经济评价、社会评价）参考：万家物业网

　　第一章 房地产可行性研究　　第1操作环节：成功迈出投资第一步　　第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　第4操作环节：设计成功的可行性研究流程　　第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书　　第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算　　第7操作环节：从全局出发进行可行性研究　　使用指南　　可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。　　第1操作环节：成功近出投资第一步　　1．透视民地产可行性研究　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。　　一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：　　第一是要确定项目在技术上能否实施；　　第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。　　从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。　　2、项目投资制胜第一法宝　　一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：　　a、这项目是可行的还是不可行的　　b、如果可行，可行到什么程度　　c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算　　第3操作环节：房地产可行性研究战略分析　　分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响　　房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。　　分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响　　一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。　　分析角度三：街区环境对房地产营销的影响　　古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。　　从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。　　投资商自身条件考察　　1、考察你的经验　　隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。　　2、考察你的投资方式　　由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。　　3、考察你的融资能力　　每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。　　第四操作环节 设计成功的可行性研究流程　　步骤A 人员安排组合　　项目 内容 人数 负责项目 费用 时间　　注册房地产估价师　　造价工程师　　市场调查和分析人员　　经济分析专家　　制作人员　　社会学，环境等专家　　步骤B：市场分析　　a、宏观因素分析　　房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。　　b、区域性因素分析　　一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。　　c、微观市场分析　　对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。　　步骤C: 市场预测参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/406.html房地产项目前期市场研究计划书1、 项目基本情况2、 项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a) 研究结果解决下列问题：i. 项目开发计划ii. 投资策略iii. 单体建筑物类型组合iv. 总体规划如何与周边建筑物协调b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i. 所属各镇购房的潜量ii. iii. 企业白领对 的归属感如何iv. 各镇白领购房的规模有多大3、 项目经理对项目开发的限制要求a) 单套面积以120－200平方米为主b) 单价在RMB5000元／平方米以上c) 在2001年下半年上市4、 项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a） 项目的目标顾客是哪些人b） 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c） 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征5、 为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a) 识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b) 了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。6、 潜在顾客的基本条件a) 年龄在内5－60岁之间b) 户籍或在 已连续居住两年以上c) 2001年在 购房的可能性大于40％d) 2001年在 购房的可能性大于10％e) 2001年在 购房的可能性大于0％f) g) 个人月收高于3500元／家庭月收高于6000元／家庭年收高于10万元／个人年收入高于8万元7、 调研方法设计a) 竞争环境研究i. 典型楼盘研究（1） 典型研究楼盘：新世界花园 愉景花园 盈彩美地 景湖花园 中信东泰花园（2） 研究内容和方法： 通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对 的借鉴作用。ii. 文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测2001年 的高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（1） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（2） 2000年 房地产市场总体供求现状和竞争态势（3） 2000年 住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（4） 2000年 住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征（5） 2000年 高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（6） 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（7） 2000年1-12月住宅用地出让情况（8） 2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（9） 2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii. 竞争楼盘调查：通过对 4万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解 当前住宅市场的产品和产品特点。b) 潜在顾客抽样调查i. 主要研究内容（详见问卷设计）（1） 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（2） 住宅购买决策过程和影响决策的因素（3） 住宅产品规划设计需求ii. 研究方法（1）采用三阶不等概率随机抽样方法在 成功访问600潜在顾客（2）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c) 小组座谈会i. 城区户籍潜在顾客座谈会3场，非城区户籍潜在顾客座谈会3场。ii. 潜在顾客座谈会主要调查下列内容（1） （2） 在购房的决策影响因素（3） 对购买商品小区住宅的态度（4） 对项目地块的选择意向和开发建议iii. 高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（1） 片区、楼盘、房间选择原因（2） 当前使用行为（3） 使用缺憾（4） 规划设计和户型布局建议d) 房地产专业人士深度访谈i. 访谈主要内容：（1） 户籍居民的购房决策心理、行为特点（2） 非户籍居民的购房决策心理、行为特点（3） 对2001年 住宅市场的基本看法（4） 2001年 住宅市场判断（5） 2001年 高档住宅市场预测（6） 项目地块规划设计和营销建议ii. 专业人士配额：（1） 策划人员10名（2） 销售人员10名（3） 建筑设计人员10名（4） 士建、建设、规划主管官员5员（5） 房地产研究人员5名8、 调查质量标准按《策略质量控制规范》执行9、 研究报告格式a) 主要结果摘要（投影报告）b) 项目执行报告，包括：i. 调研目的、内容、方法简述ii. 样本结构iii. 调查督导报告iv. 质控报告c) 调查报告，包括i. 典型楼盘研究报告ii. 文献研究报告iii. 竞争楼盘调查报告iv. 广告媒体调查报告v. 潜在顾客定量调查报告vi. 户籍潜在顾客定量调查报告vii. 非户籍潜在顾客定量调查报告viii. 下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告ix. 户籍潜在顾客定性调查报告x. 辖镇户籍潜在顾客定性调查报告xi. 下辖镇户籍潜在下性调查报告xii. 非户籍潜在顾客定性调查报告xiii. 下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告xiv. 房地产专业人员调查报告d) 研究报告，包括：i. 2001年市场环境分析ii. 项目地块目标市场定位（1） 细分市场规模和特征（2） 细分市场需求量（3） 细分市场结构（4） 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构（5） 高档住宅供应和竞争趋势分析（6） 目标市场定位（7） 目标市场规模和特征描述iii. 项目规划设计建议（1） 总体规划（2） 单体设计（3） 环境规划（4） 配套设施（5） 户型结构与厅室布局iv. 营销策略建议（1） 开发计划（2） 销售计划（3） 促销策略e) 投资分析报告f) 附件i. 项目操作文件ii. 统计报告iii. 深访记录iv. 作谈记录10、项目组成员名单：11、调研时限预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内12、调研费用a) 竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b) 定量调查（960个样本的随机抽样入户访问）c) 定性调研（14场102人参加的座谈会和39名专业人士访谈）d) 合计包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。

不好意思，江西省的没有湖南省的也可以。追答只有浙江的在单位，如果需要明天给你

. 楼上的不知所谓..一种是靠脑在混（想），一种是靠手在混（做）。 目前人们对人文、环境要求的观念已开始改变，容积率越小开发商利润越大，毕竟容积率高的还要花很多钱去修，容积率小的土地上面的每层空气都按平方米卖一样的钱，完全是空手盈利。因为：住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍左右。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

这种观点是错误的，一般来说，项目立项报告的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目立项报告的后续文件之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目立项报告，项目立项报告通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序，是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。可行性研究报告用于发改委核准和立项，贷款，上市,资金申请，境外投资。这样说你是否明白了呢？

房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置（附图说明）宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。二、 宗地现状（附图说明）1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边的社区配套（附图说明）（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。9、 其他五、 大市政配套1、 道路现状及规划发展2、 供水状况3、 污水、雨水排放4、 通讯（有线电视、电话、网络）5、 永久性供电和临时施工用电6、 燃气7、 供热及生活热水上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格及升值潜力的评估1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。第二部分：市场分析一、 区域定位1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别2、 确定本案所在位置的价位区间二、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述• 形成时间• 各档次住宅区域内分布状况• 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量• 销售量/供需比• 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势三、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价• 开发规模• 产品形式• 平均消化率• 平均容积率• 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况4、 未来2-3年区域内可供应土地状况5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：• 区域市场在整体市场的地位及发展态势• 本案开发产品价位区间及产品形式• 本案在区域内开发市场潜力• 本案在开发中的营销焦点问题四、 区域市场目标客层研究1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点五、 区域商圈研究1、 区域市场现有商圈• 专业市场• 商贸区、写字间/大型商厦• 集镇店面/• 政府机关/新闻机关等2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈3、 商圈分析• 本案与各级商圈的交通联系• 评估各级商圈竞品的竞争能力• 评估各级商圈人群的购买动机4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点 根据不同机会点来确定产品的配比关系六、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位2、 目标人群特征/来源区域/行业特点3、 产品建议第三部分：规划设计分析一、规划设计的可行性分析1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、初步规划设计思路1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。第四部分：开发节奏一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。第五部分：项目开发与环境保护一、 宗地周边环境对环境保护的影响周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决二、 宗地地面现状对环境保护的影响如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响三、 建筑材料的选用与环境保护的关系项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。第六部分：投资收益分析一、 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计 二、 税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、 资金回款计划：各期销售回款计划。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额第七部分：法律及政策性风险分析一、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途二、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权存在的不确定因素三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日四、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 取得土地使用权的风险及控制五、 其他风险评估1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。2、 与合作方式相关的其它法律规定六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第八部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第九部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、 结论与建议：分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题（一） 主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。3、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。（二） 竞争对手分析1、 主要背景，控股股东情况2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、 操作水平，主要开发的项目5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十一部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、 当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。3、 现金流量预测表4、 欲签定的意向书和合同文本5、 新城市开发的市场调研报告