商业广场项目可行性研究报告

一份完整的商业计划书包括以下部分1、封面和目录商业计划封面看起来要既专业又可提供联系信息，如果对投资人递交，最好能够美观漂亮，并附上保密说明，而准确的目录索引能够让读者迅速找到他们想看的内容。2、行政性总结这是一个非常重要的纲领性前言，主要是概括介绍企业的来源、性质、目标和策略，产品和服务的特点，市场潜力和竞争优势，管理队伍的业绩和其他资源，企业预期的财政状况及融资需求等信息。3、企业描述将企业的历史、起源及组织形式作出介绍，并重点说明企业未来的主要目标(包括长期和短期)，企业所供产品和服务的知识产权及可行性，这些产品和服务所针对的市场以及当前的销售额，企业当前的资金投入和准备进军的市场领域及管理团队与资源。4、市场分析描述企业定位行业的市场状况，指出市场的规模、预期增长速度和其他重要环节，包括市场趋势，目标顾客特征，市场研究或统计，市场对产品和服务的接受模式和程度，对投资者而言，要让他确信这个市场是巨大且不断增长的。5、竞争分析明确指出与企业竞争的同类产品和服务，分析竞争态势和确认竞争者信息，包括竞争者的身份、来源和所占市场份额，他们的优点和弱点，最近的市场变化趋势等，同时认真比较企业与竞争对手的产品和服务在价格、质量、功能等方面有何不同，解释企业为什么能够赢得竞争。6、产品和服务列举企业当前所提供的产品和服务类型，以及将来的产品和服务计划，陈述产品和服务的独到之处，包括成本、质量、功能、可靠性和价格等，指出产品所处生命周期或开发进展，如果本企业的产品和服务有独特竞争优势，应该指出保护性措施和策略。7、财务计划包括企业的实际财务状况，预期的资金来源和使用，资产负债表，预期收入(利润和亏损状况)以及现金流量预测等。这部分内容是商业计划的关键部分，’制定过程中最好能寻求会计师和其他专业人士的帮助，财务预测的设想总是先于实际的数字，所以，预测要现实合理并且可行。8、附录这部分应附上关键人员的履历、职位，组织机构图表，预期市场信息，财务报表以及商业计划中陈述的其他数据资源等。扩展资料商业计划书可分为四类，即微型计划书、工作计划书、提交计划书及电子计划书。1.微型计划书可以有把握的说，几乎每个商业理念都起始于某种微型计划。微型计划篇幅不限，应当包括的关键内容有商业理念、需求、市场营销计划以及财务报表等，特别是现金流动、收入预测以及资产负债表。2.工作计划书工作计划书是运作企业的工具，将利用较长篇幅处理细节，叙述应简洁。作为给内部人员使用的指导性文件，工作计划书不必纠结于排版、装订等方面，但在事实和数据方面的内在统一对于工作计划书和其他外向计划书同样重要。3.提交计划书尽管提交计划书与工作计划书有几乎相同的信息量，但在风格上有些不同，除用语要求有所不同之外，提交计划书还应包括一些投资人所需要的关于所有竞争压力与风险的附加内容。4.电子计划书在计算机应用普及的今天，电子版商业计划书以其速度快、传送便捷、形式直观、成本低廉等优势得到了广泛应用。但电子计划书更易复制和传播，不利于有关信息的保密，因此也不能完全替代纸张式计划书。参考资料来源：百度百科——商业计划书

浅议城市综合体前期规划设计发表者：叶宇峰，万达规划设计院 在集团商业地产高速发展中，规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。一、关于城市综合体城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的"城市综合体"，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造"城市综合体"的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体"，万达商业地产正在经历第三次嬗变。二、项目土地解读"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等； 这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。三、城市综合体设计特点1、多功能的城市开发城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。2、街坊式的街区布局在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目原有的道路系统和商业行为习惯。3、开放式的城市空间我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2～2.5万平方米市民广场。在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意…太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。4、地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。四、项目前期规划心得通过工作实践，总结心得如下：1、认真做好项目前期调研和定位。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。2、认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200806/1801.html

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:三个皮匠每日报告分享“邻里中心项目策划”工作建议书本工作建议书采用了项目商业计划书的思路，以及项目可行性研究的评价方法，将建设项目和服务内容试作一种特殊的产品和服务，进行研究和评价。主要有以下个部分。第一部分策划概要第二部分项目背景第三部分社区服务中心模式第四部分行业和市场分析第五部分项目建设方法第六部分项目推广策略第七部分公司设置和管理策划第八部分资金需求和融资方案第九部分机会和风险第十部分路线研究这部分是策划报告的精髓，包括项目的商业价值、产品和服务、目标市场、核心的运营和管理手段、资金需求和计划，以及预期的投资回报等。这部分内容应尽量描述清晰、客观、逻辑性强，这样可以让甲方在短时间内能够充分理解该策划的价值所在。该部分是在后面所有工作完成后的一种高度总结和概括性的内容，需要在前面工作完成后进行。一、简述天津建设投资公司的性质、业务范围、组织架构和发展战略需要回答的典型问题是：建投公司的理念、战略目标、主要业务是什么？公司想取得一个怎样的市场和产品（服务）领域？公司的背景如何？它是一个什么性质的合法实体？公司所有者的组成？拥有者的中期目标和长期目标是什么？1.因此，为了3.连锁的性质决定了邻里中心具有良好的发展预期，这对招商非常有利。其次，招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，

3月，经国家事业单位登记管理局注册登记，中心正式成立，任树本同志为法定代表人。4月，经国家计委党组研究决定，任命王文松同志为中心副主任。5月，国家计委下发《关于国家投资项目评审中心项目评审委内工作程序的暂行规定》。6月，研究制定《项目评审中心人员调入、调出管理规定》、《项目评审工作管理暂行办法》、《项目评审中心工作制度》、《项目评审中心财务管理规定》、《项目评审中心货币资金内部控制规定》、《项目评审中心专项资金管理规定》、《项目评审中心技术档案管理规定》、《项目评审中心党风廉政建设规定》、《项目评审中心聘请专家管理规定》等规章制度。7月，完成上报第一个项目初步设计概算评审报告—《中央政法委南报告厅翻扩建工程初步设计评审报告》。7月，完成上报第一个项目可行性研究报告评审报告—《北京大学人民医院新病房楼工程可行性研究报告评审报告》。8月，完成上报第一个项目建议书评审报告—《劳动和社会保障部办公楼项目建议书评审报告》。9月，完成上报第一个项目调整概算评审报告—《中国美术馆一期工程调整概算评审报告》。9月，完成上报第一个工程建设标准评审报告—《水土保持工程概算定额及概（估）算编制规定评审报告》。11月，完成上报第一个项目调研评审报告—《江苏连云港5万吨硫酸钾生产装置及相关项目评审报告》。12月，中心工会委员会成立，陈香文同志任工会主席。 2003年1月，经委机关党委批准，中心党支部成立，任树本同志任中心党支部书记。12月，经国家发展改革委党组研究决定，任命任树本同志为中心主任。2004年2月，完成上报第一个项目建设规划评审报告—《重庆市第二批18个沿江重点小城镇生活垃圾处理项目建设规划评审报告》。3月，制定《项目评审中心对处级岗位实行竞争上岗的暂行办法》。同年12月，按照暂行办法组织实施竞岗。2005年8月，修改完善《项目评审中心工作制度》、《项目评审工作管理暂行办法》、《项目评审中心财务管理规定》等。11月，项目评审工作座谈会在深圳举行。中心任树本主任、王文松副主任和相关部门及来自全国各省、自治区、直辖市、副省级城市的有关单位代表参加。会议互相通报各地机构组建情况，交流项目评审工作经验，介绍国家有关改革精神，研讨新形势下项目评审工作。12月，中心工会换届，王文松同志任工会主席。2006年7月，制定完善《项目评审中心党风廉政建设和防止商业贿赂规定》、《项目评审中心保密要害部门、部位保密管理规定》等。12月，国家发展改革委副主任姜伟新同志到中心看望全体干部职工。2007年1月，项目评审工作座谈会在福州召开。会议学习党的十六届六中全会、中央经济工作会议及全国发展改革工作会议精神，研讨2007年项目评审工作思路，交流项目评审工作经验，沟通有关事业单位改革情况。2月、3月，制定《关于初步设计概算评审有关问题的规定》、《项目评审报告审核报出工作流程的规定》，进一步规范了项目评审工作。3月，中心党支部换届，任树本同志任党支部书记，王文松同志任副书记。4月，中心迁址，办公地点由租赁的富瑞特酒店搬迁至西城区百万庄大街11号的粮科大厦六、七层。4月，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎同志为中心题名——国家投资项目评审中心。5月，经国家发展改革委人事司批准，中心增设项目评审四部。12月，编制完成小城镇污水处理工程项目建设标准、小城镇垃圾处理工程项目建设标准送审稿。 2008年7月，经国家发展改革委党组研究决定，任命何建宇同志为中心主任。10月，创办《项目评审动态》（半月刊）。10月，国家发展改革委副主任穆虹同志代表委党组到中心听取意见。2009年4月，完成上报第一个项目申请报告评估报告—《北京市大兴新城北区17号地居住及配套项目申请报告评估报告》。7月，国家发展改革委副主任穆虹同志在中心2009年第12期《项目评审动态》上批示：“每期‘动态’我都注意阅读，中心工作有条不紊，并注意学习和总结经验。有些问题梳理出来反馈给我委有关司局很有价值，如超概算问题的分析，已促成文件并实施，列入审计会对恶性超概有所遏止”。2010年1月，完成上报第一个项目后评价报告——《黄河小浪底水利枢纽工程后评价报告》。6月，中心党支部换届，何建宇同志任中心党支部书记，王文松同志任副书记。8月，修订完善《项目评审工作管理办法》、《项目评审中心安全保密工作规定》、《项目评审中心政府采购管理试行办法》等规章制度。12月，经国家发展改革委党组研究决定，任命黄阳发同志为中心副主任。2011年2月，陈香文同志任中心主任助理。9月，中心工会换届，黄阳发同志任工会主席。12月，经国家发展改革委党组研究决定，任命张棉旺同志为中心副主任。2012年2月，住房和城乡建设部部长姜伟新同志为中心成立十年题词：“客观公正，科学可靠，廉洁高效”。2月，国家发展和改革委员会副主任穆虹同志为中心成立十年题词：“科学公正、严谨廉洁、作风过硬、与时俱进”。

亚美欧集团给您解答：项目概况： 芝加哥会议中心设计的核心是可持续性和毫不逊色的豪华，是一个创新型和环境可持续的开发典范。其划时代的商业理念整合了最先进的会议中心设施与五家高档酒店：喜达屋（Starwood）酒店旗下的威斯汀元素（Element by Westin）、洲际酒店集团下属的英迪格酒店和宿之桥套房酒店（Hotel Indigo and Stay bridge Suites）、凯悦居所及凯悦萨默套房酒店（Hyatt Place & Hyatt Summerfield Suites）。 芝加哥会议中心将通过提供由可靠的品牌供应商所提供的精美的会议和酒店设施，来吸引国内和国际的业务。政府授权的专家已经提供了可行性分析报告，该报告显示EB-5项目将是一个成功的项目，EB-5项目的运营将是芝加哥市和伊利诺伊州的一次伟大胜利。 芝加哥会议中心将建于芝加哥市，邻近芝加哥奥黑尔国际机场。这一独特的联合品牌方式将非常有利于利用自然增长的需求，满足2013年芝加哥奥黑尔国际机场$150亿元现代化扩建项目将产生的交通量增加的需要。 项目优势：• 政府投资超过了55%。这是非同寻常的政府合作关系。• EB-5投资的金额是整个开发预算的25.5%。这是一个最为安全的EB-5项目，因为开发商和政府之间的合作关系，在投资前对其在所有投资方面进行了估值监督，在资本创收以及成本节约方面达成了空前的共识。• 该项目的初衷是为了抵御将来经济不景气的时候给该地区经济带来的负面影响，该地区在未来的收支平衡低于42%的水平。• EB-5项目的每一位投资者创造了17.2个就业机会，超出了美国公民及移民服务局要求的73%，因此确保了投资者在美国的永久绿卡资格。• 该项目有2个独立的创造经济工作的报告（IMPLAN& RIMS II），这2个报告已经获得了中国大使馆的认证通过，确保投资者的永久绿卡资格。• 项目将在一个上升期的市场中开放，因此能够利用需求的回升满足芝加哥奥黑尔国际机场现代化扩建项目于2013年完工的额外要求。• 市场营销：数百万元用于免费的广告营销和世界范围的新闻覆盖，使项目能够进行强有力的预售。因此可稳定前六个月的销售。• 世界上第一个为顾客提供碳信用额的会议中心暨酒店综合建筑。• 5家酒店品牌的力量。创造就业机会 EB-5项目的每一位投资者创造了17.2个就业机会仅通过创造间接就业机会，该项目创造的就业机会已经超过了移民局规定的73％，因此确保了投资者在美国的永久绿卡权利。 EB—5投资者的数量：499 需要创造的工作岗位数量：4,990 该项目间接创造的就业岗位数量：8,493项目投资比率： 安全保障：EB-5投资者的投资回报• 每年纯收入的1%（5000美元）作为优先收益。• EB-5投资者将拥有整个项目12.75%的股权收益（会议中心和5家酒店）。作为项目的投资方，EB-5投资者同样可分享每年项目运营所带来的收益以及5年后项目所带来的丰硕收益。免州税/包括EB-5投资者在内的股东的股息收入州税。 I-829获得通过，一项加速的投资回报将产生 。EB-5投资者的安全保障• 质押开发商100%的股权• EB-5投资者收益的第一道保障为所有土地上实体投资的所有权，如酒店和会议中心 。• 土地价值6.9亿美元，整个项目超过11.9亿美元价值（“作为建后”，可以要求鉴定）。• 中国大使馆的估值认证。项目详情： 该综合建筑将包括超过190,000英尺的会议中心和会议空间以及五个高档豪华酒店。该综合建筑已准备好利用经济复苏的优势，填补当前市场的空白。芝加哥会议中心将提供总共24,000平方英尺的四个楼层的会议空间，所有的会议空间将与底层的三个塔楼连通。该综合建筑还在高层设有15个会议室，在整个建筑中设有4,200 平方英尺的餐厅、休息室和酒吧。 该综合建筑将在三座塔楼的正厅设有五个高档豪华酒店品牌。一号塔楼将容纳17层威斯汀楼，一个包含336个套间的喜达屋酒店品牌。二号塔楼将容纳19层英迪格和斯普林希尔套房酒店，209间房和154间套间组成的洲际酒店集团品牌。三号塔楼将容纳14层的凯悦广场和萨默菲尔德套间酒店，每个萨默菲尔德套间包含148个套间。在这综合建筑中的5家酒店有797个套房和198个客房，共计995个房间。 此外，该开发项目将成为全国最大的宾客可至的最大酒店绿色屋顶综合建筑，水疗区、瑜伽室、酒吧/休息区和屋顶的玻璃通道中厅的面积占一英亩。最后，会议中心的下面设有1,365平方英尺的自动化机器人泊车系统。 市场前景：芝加哥奥黑尔机场扩建工程——创收——碳排放信用额度预期性能 $150亿元的奥黑尔机场现代化扩建项目预期到2013年增加机场的运力达60%，使芝加哥奥黑尔机场重新成为世界最繁忙的机场之一。 当前2011年的空乘旅客在芝加哥奥黑尔酒店市场持续占据77.1%。标间的平均房价是186美元。在芝加哥奥海尔酒店完成扩张后的2013年，预计乘客对奢侈酒店的占有率将增加到86.5％。与此同时2014年标间的平均价为222美元。根据当前奥黑尔市场地区的历史业绩，提议的综合建筑将得到重大支持。2008年，该机场处理了881,000个航次，相当于平均每天2,409个航次，旅客人数达7000万。相比之下，奥黑尔扩建机场将在2013年达到满负荷，交通量将增加60%，每日超过3,800个航次，每年旅客人数超过1.1亿。收入的产生 总的来说，芝加哥会议中心将拥有5家酒店的力量，因为它有5套酒店房间预订系统和5个企业领导品牌，与其他竞争酒店相比，这将为该综合建筑提供5倍的曝光和吸引新业务的能力。这些属性可转化为更高的入住率和每日平均房价，因此可获得更高的每间客房收入和更大的市场渗透。碳排放信用额度 开发商开发设计的创新和创造力以及与政府的合作伙伴关系这一关系组合，创造了世界上第一个与众不同的，最具优势的成功项目。 在世界上成为第一家为我们的公司客户提供碳排放信用额度的酒店会议中心，今天我们在创造未来，凭借着这个全国范围内颇具优势和世界上独一无二的有利条件，我们将会毫无疑问的成为他们的最终选择。对所有的大公司和世界500强企业碳排放信用要求非常高，我们可以完全满足碳排放这一要求，因此可以吸引业务到我们的酒店和会议中心。 今天我们正在通过为我们的顾客提供碳排放信用额来创造未来，同时也为我们公司的顾客带来了全球范围内的优势。 开发商协同优势 Loop Capital Markets 资产管理公司是政府优先考虑的承销商，同时也是世界上最大的金融公司。在过去的6年时间里，Loop Capital Markets资产管理公司完成了1,770项政府金融投资交易，总标的超过1.32万亿美元。 应政府的请求，开发商确保完成该项目，因此保证了为EB-5投资者创造就业机会。并且开发商拥有150多年的各种建筑项目管理经验，也曾经是全国250多家酒店的总承包商，参与芝加哥市中心多个中高层建筑项目的管理工作。 Loop Capital：我们的开发项目不仅符合当前的需要，同时还让未来的几代人能够满足他们的需要。芝加哥会议中心是一项致力于保护我们家园城市环境的开发项目，是一个“三重底线”的使命，归纳为一句简单的陈述：城市环保（零碳排放）+创造就业=经济环境和社会利益。 政府参与和支持 与政府投资的协同伙伴关系，充分表明该项目能成功完成。 芝加哥会议中心考虑了对现代环境的关注，这些关注体现了奥巴马总统和芝加哥市市长戴利（Daley）的绿色远景以及负责任的能源政策计划和芝加哥的气候行动计划。奥巴马总统 “就业将成为2010 年我们工作的重中之重”（2010 年国情咨文） “政府应该在清洁能源和清洁工作中投资，因为可再生能源能够比化石燃料产生的就业职位。”戴利市长 “我承诺改善我们的环境，使芝加哥成为最环保的城市 。” “我确信，如果我们共同努力，创造性和大胆地应对气候变化的挑战，我们的城市将会继续领导全世界设计一条通往更安全之未来的道路”芝加哥是全世界城市中的环境领导者，一直力求成为世界最绿色的城市。 戴利市长说他计划使芝加哥成为 “对华最友好的美国城市。” 戴利市长对胡锦涛主席说“我们希望芝加哥和中国建立新型的合作伙伴关系，这种关系将造福于未来几代人。”要理性看待和仔细研究，并非有政府支持，就一定是稳的。这里有一篇文章，对EB5项目的分析还是不错的，建议你在移民前，好好读一读。参考资料：美国移民：应警惕美国投资移民广告中的陷阱参考资料：http://www.onetog.com/forum.php?mod=viewthread&tid=464#lastpost

丰台区2012年国民经济和社会发展统计公报 来源:丰台区统计局 调查队 发布日期:2013-5-3 一、综合　经济增长：初步核算，全年实现地区生产总值922.5亿元，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值1.2亿元，增长34.1%；第二产业增加值206.5亿元，下降0.4%；第三产业增加值714.8亿元，增长12.6%。　　按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到42084元（按年末汇率折合6695美元），比上年增长6.9%。三次产业结构由上年的0.1：24.6：75.3变化为0.1：22.4：77.5。表1 2012年地区生产总值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：亿元指 标 2012年 比上年增长%地区生产总值 922.5 9.5第一产业 1.2 34.1第二产业 206.5 -0.4工业 104.7 -3.6建筑业 101.8 3.2第三产业 714.8 12.6交通运输、仓储和邮政业 29.7 -15.2信息传输、计算机服务和软件业 29.4 -28.4批发和零售业 103.2 3.6住宿和餐饮业 25.5 9.4金融业 89.2 21.5房地产业 83.9 21.2租赁和商务服务业 85.9 22.6科学研究、技术服务和地质勘查业 141.6 27.3水利、环境和公共设施管理业 11.4 14.9居民服务和其他服务业 14.3 15.2教育 30.4 15.3卫生、社会保障和社会福利业 17.7 7.0文化、体育和娱乐业 18.3 15.3公共管理和社会组织 34.1 12.4　　财政：全区完成地方公共财政预算收入68.6亿元，比上年增长12.8%；其中，增值税、营业税、企业所得税和城市维护建设税分别增长4.4%、14%、10.8%和11.6%。全区地方公共财政预算支出142.4亿元，比上年增长32.8%。　　就业：全年城镇新增就业3.47万人。年末全区城镇实有登记失业人员9495人，比上年末减少666人。城镇登记失业率为1.67%，比上年末下降0.27个百分点。二、人口、人民生活和社会保障　　人口：年末全区常住人口221.4万人，比上年末增加4.4万人；其中常住外来人口83.7万人，占常住人口的比重为37.8%。在全部常住人口中，城镇人口220.1万人，占常住人口的99.4%。全区常住人口出生率为8.38‰，死亡率为3.60‰，自然增长率为4.78‰。年末全区户籍人口109.7万人，比上年末增加1.6万人。　　人民生活：全年城镇居民人均可支配收入34200元，比上年增长11.5%；农村居民人均纯收入18502元，比上年增长11.8%。城镇居民恩格尔系数为32.0%，比上年下降1.4个百分点；农村居民恩格尔系数为34.4%，上升0.1个百分点。全区城镇居民人均住房建筑面积28.25平方米，农村居民人均住房面积35.91平方米。　　社会保障：年末全区参加基本养老、基本医疗、失业和工伤保险人数分别为71.8万人、83.1万人、55.8万人和52.5万人，比上年末增加7.8万人、7.3万人、8.4万人和3.6万人。年末参加城乡居民养老保险的农村居民为8.5万人，比上年末增加0.15万人。全区享受城市最低生活保障的居民为12091人，享受农村最低生活保障的农民为701人。社会保障相关待遇标准有所提高。表2 社会保障相关待遇标准变化情况 单位：元/月指 标 2012年 2011年城市居民最低生活保障标准 520 500农村居民最低生活保障标准 520 500职工最低工资标准 1260 1160　　年末全区有各类收养性社会福利单位23家，床位4630张，收养各类人员2209人。三、环境、安全生产　　环境：全区有密闭式清洁站250座，生活垃圾无害化处理率为100%。城市道路日清扫保洁面积1989万平方米。全年空气质量二级和好于二级的天数为278天（丰台镇），比上年增加17天，占全年总天数的比重为76%。全区城市绿化覆盖率达到46.5%，比上年提高1.6个百分点。林木绿化率为39.7%，比上年提高0.7个百分点。人均公园绿地面积14.8平方米，比上年增加1.8平方米。　　安全生产：全年共发生道路交通死亡事故50起，比上年减少10起；死亡53人，减少10人。发生铁路交通死亡事故7起，比上年增加1起；死亡7人，增加1人。发生生产安全死亡事故9起，比上年减少4起；死亡11人，减少3人。发生火灾350起，比上年增加19起；死亡2人，增加1人。四、城市建设和新农村建设　　道路建设：地铁10号线二期开通试运营，7号线、14号线建设顺利进行。北宫南路、万源北路等20条道路建设加快推进。　　危旧房改造：全年危旧房改造工程实现开复工面积42.5万平方米，其中本年新开工面积15万平方米。竣工面积11.5万平方米，其中住宅8.4万平方米。　　公用事业：完成2万户老旧小区综合改造和3.2万户供热管网改造工程，改造完成13个小区电网配电设施。河西再生水厂开工建设，草桥燃气热电厂基本完工，生活垃圾循环经济园渗沥液处理厂建成使用。　　新农村建设：稳步推进农村城市化进程，城乡结合部8个重点村城市化工程取得重大进展，撤村转居工作稳步推进。建立农村基础实施维护与管理长效机制，提高农村公益岗位人员补贴标准，增加环境片林和荒山造林养护费。出台《加快河西地区发展实施意见》，建立经济薄弱村帮扶机制，投资19.2亿元用于河西地区重点项目建设。五、农业、工业、建筑业　　农业：全年实现农林牧渔业总产值3.4亿元，比上年增长31.1%。其中，在平原造林工程的拉动下，林业实现产值1.4亿元，比上年增长2.8倍。花卉产值1.1亿元,增长28.1%。全区粮食播种面积4640亩，比上年下降25.4%；粮食产量1004吨，下降30%。 表3 2012年主要农副产品产量指 标 单 位 产 量 比上年增长%粮食 吨 1004 -30.0蔬菜 吨 4044 -45.5鲜蛋 吨 852 -48.8牛奶 吨 2977 -1.8出栏生猪 头 4795 -55.4水产品 吨 623 -8.7干鲜果 吨 1490 -14.2　　全区有农业观光园13个，比上年增加3个。全年共接待116.5万人次，比上年下降3.3%；实现总收入2687万元，增长22.4%。　　工业：全年规模以上工业企业实现工业总产值372.9亿元，比上年下降6.6%。从主要行业看，在产值列前10位的重点行业中，仪器仪表制造业、农副食品加工业、金属制品业和医药制品业分别增长40.7%、15%、8.2%和1%，其他6个行业均呈下降趋势，其中铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业、汽车制造业和通用设备制造业分别下降10.7%、7.8%和45.6%。　　全年规模以上工业企业实现销售产值377.7亿元，比上年下降3.5%，其中出口交货值14.7亿元，增长27.5%。 表4 2012年规模以上工业企业总产值 单位：亿元指 标 2012年 比上年增长%工业总产值 372.9 -6.6其中:轻工业 67.8 -2.6重工业 305.0 -7.4其中:铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业 67.4 -10.7金属制品业 42.4 8.2非金属矿物制品业 30.1 -3.3通用设备制造业 23.5 -45.6汽车制造业 22.5 -7.8计算机、通信和其他电子设备制造业 22.0 -10.2仪器仪表制造业 21.3 40.7专用设备制造业 20.6 -3.0医药制品业 16.0 1.0农副食品加工业 15.0 15.0　　全年规模以上工业企业实现利润27.6亿元，比上年下降18.6%；实现利税总额42.4亿元，下降9.1%。　　建筑业：全区具有资质等级的建筑施工企业全年完成建筑业总产值814.7亿元，比上年增长4.8%。房屋建筑施工面积5215.8万平方米，比上年增长6.8%，其中本年新开工面积1445.6万平方米，下降21.1%；房屋建筑竣工面积785.1万平方米，下降9.5%。 六、固定资产投资与房地产开发　　固定资产投资：全年完成固定资产投资660.1亿元，比上年增长19.4%；其中基础设施投资248.4亿元，下降4.3%。　　分登记注册类型看，国有内资单位完成投资274亿元，比上年下降8.3%；非国有内资单位完成投资372.3亿元，增长51.5%；外商及港澳台商完成投资13.8亿元，增长64.7%。　　分产业看，第一产业投资15.1亿元，比上年增长38.6倍；第二产业投资47.7亿元，增长16.6%，其中工业投资47.1亿元，增长16%；第三产业投资597.3亿元，增长16.7%。　　分城乡看，城镇投资653亿元，比上年增长18.8%；农村投资7亿元，增长1.3倍。　　房地产开发：全年完成房地产开发投资358.9亿元，比上年增长33%。其中，住宅投资166.3亿元，增长5.7%；办公楼投资75.2亿元，增长86.3%。　　全年商品房施工面积1288.8万平方米，比上年增长29.9%，其中本年新开工面积317.6万平方米，下降21.1%。商品住宅施工面积717.7万平方米，增长17.7%。　　全年商品房竣工面积214.6万平方米，比上年增长32.9%，其中商品住宅竣工面积133.2万平方米，增长24.3%。　　全年销售商品房142.1万平方米，比上年增长56.3%，其中商品住宅93.5万平方米，增长86.2%。七、国内贸易、对外经济、旅游 　　国内贸易：全年实现社会消费品零售额826.8亿元，比上年增长12%。表5 2012年社会消费品零售额单位：亿元指 标 2012年 比上年增长%社会消费品零售额 826.8 12.0其中：限额以上企业 550.5 5.7限额以下企业及个体经营户 69.5 29.3商品交易市场 206.8 26.2　　全年销售机动车57.4万辆，比上年增长60.6%。其中，销售新车12.7万辆，增长14.5%；销售旧车44.8万辆，增长81.2%。　　对外经济：全年新批三资企业20家，比上年减少10家。投资总额11395.1万美元，下降65.7%；注册资本7582.3万美元，下降72.5%；合同外资3522.5万美元，下降87.3%。实际利用外资1.7亿美元，比上年增长1.3倍。　　全年海关进出口总额136.1亿美元，比上年增长16.4%。其中进口总额117.7亿美元，增长20.8%；出口总额18.4亿美元，下降5.3%。　　旅游：全区旅游业接待总人数1592.2万人次，比上年增长14.1%；其中旅游景区（点）接待864.4万人次，增长3.5%。实现旅游总收入144亿元，比上年增长13.3%；其中旅游商业收入83.7亿元，增长7.1%。 八、科技园区 　　中关村科技园区丰台园全年实现总收入2860亿元，比上年增长8.3%；出口总额8.2亿美元，下降8.4%。实现利润95.9亿元，下降9.8%。 表6 2012年中关村科技园区丰台园主要指标 单位：亿元指 标 2012年 比上年增长%总收入 2860.0 8.3工业总产值 416.9 17.8出口交货值 11.7 43.6出口总额（亿美元） 8.2 -8.4利润总额 95.9 -9.8九、金融 　　年末全区金融机构各项存款余额4528.9亿元，比上年末增长13.9%；其中储蓄存款2150.9亿元，增长17.4%。各项贷款余额2025.7亿元，增长14.3%。 十、科技、教育、文化、卫生、体育 　　科技：全年专利申请量与授权量分别为4845件和2979件，分别比上年增长5.5%和19.4%；其中发明专利申请量与授权量分别为2190件和751件，增长17.6%和19.4%。签订各类技术合同2970项，比上年增长39.5%；技术合同成交总额490.3亿元，增长38.6%。　　教育：全区普通高中招生2922人，在校生9267人，毕业生2719人；初中招生6800人，在校生19344人，毕业生6211人；小学招生12186人，在校生65935人，毕业生10277人；幼儿园在园幼儿40252人；职业教育招生1642人，在校生4378人，毕业生1332人；成人教育招生504人，在校生2354人，毕业生480人。　　文化：年末全区有公共图书馆2个，馆藏图书77万册；各类文化广场达到224个。成功举办“我的丰台·我的家”、“花好月圆·幸福丰台”、“书香北京·文化丰台”等公益性系列文化活动，全年共组织各类演出800余场次，观众达40余万人次。在成功推出“卢沟晓月”中秋文化品牌的基础上，将丰台特有的花卉和戏曲元素融入端午、中秋等传统节日，继续培育和打造独具丰台特色的现代节庆文化品牌。全区有全国重点文物保护单位2处、市级文物保护单位11处；完成《历史文化名城保护之丰台文物篇》（初稿）的编辑工作，福生寺院墙及地面铺装修缮工程列入2012年国家和市级第一批文物修缮和历史文化名城保护项目。　　卫生：年末全区共有卫生机构516个，比上年末增加14个；其中医院64个。卫生机构共有床位8275张，比上年末增加276张；其中医院床位8038张。全区卫生技术人员达到15099人，比上年末增加1103人；其中执业（助理）医师5720人，注册护士6439人。全区医疗机构共诊疗874.3万人次，健康检查20.8万人次。　　体育：年末全区有全民健身工程517个，全年更新健身器材149套。年内组织、承办、参加市级比赛12次，组织区级大型群体活动3次。北京国际铁人三项赛在青龙湖公园顺利举行。我区运动员在全市体育比赛中获奖牌79枚，其中金牌26枚。 　　公报注释：　　1、本公报中数据均为初步统计数。　　2、地区生产总值及各产业、各行业增加值绝对数和增长速度均按现价计算。　　3、规模以上工业企业是指年主营业务收入2000万元及以上的全部法人工业企业。　　4、固定资产投资统计起点为500万元。　　5、恩格尔系数是指居民食品支出占消费支出总额的比重。　　6、因四舍五入关系，本公报数据存在分项与合计不等情况。

项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 总平面审查阶段　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业。　　我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻空子的地方。　　 管线综合审查、排水许可证　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常的专业。搞得不好的话，被这个东西害死的公司比比皆是。千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。　　说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。　　这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就是不合格的。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区也是不合格的。　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？　　管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。引起什么生活上的麻烦，我想那是肯定的。　　再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。单体审查、建筑工程规划许可证　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。　　单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，只能解释这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置以后是否真的建那就可以灵活处理了。　　为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。　　　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。 消防和人防专项审查　　这两样东西搞死人，但可以直接这么下个结论：严格地说，没有哪个小区的消防和人防设计是达标的；也没有哪个小区的消防和人防设备是合格。直接一点说：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，更是莫名其妙，当然很多地方其实没有这个内容。　　先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的人。所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。 节能审查、施工图审查　　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。　　节能审查，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。　　施工图审查，施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。不说大家也都明白。 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可　　余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。　　运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。一些二三线城市去，环保局一般都不严格管理噪音排放和夜间连续施工手续。 质量监督、安全监督　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。　　　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班。　　现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。例如广州，做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。 施工招投标、监理报建　　　首先，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，即去工商局打一张股东结构书，即可免除施工招投标手续了。　　在必须要做施工招投标的时候，施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求，总之必须按招投标志的要求来做。　　　　　　监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。　　监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核，通过就发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。　　 施工许可证　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。但在实践中，能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的，几乎是不可能的，一般不会一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。　　　　除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。总之通过各种变通，提前进行施工。 放线、验线　　图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。　　在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系，必须慎重。 预售许可证　　预售现在的管理已经比较严格了，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。　　　　　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。卖的时候与申报的时候的价格不同甚至差距很大都没有什么关系，没有任何法律上或者行政上的责任。　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假。　　现在为了避免这种纠纷，开发商都开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定，也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。尤其是消防和永久用电。　　质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。

可行性研究报告，简称可研报告，是从事一种经济活动（投资）之前，从政策法规、市场供求、产品方案、生产规模、建设方案、财务效益、经济效益等方面及社会各种环境因素进行全面调查、研究、分析，筛选确定项目各种有利与不利因素、项目各方面是否可行、估计项目成功率大小、财务经济效益和社会效果程度，为决策者及相关单位提供决策分析的基础性研究成果资料。主要用途如下： 一、用于企业融资、对外招商合作 此目的可研报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案等。  二、用于国家发展和改革委立项 此目的可研报告是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另注意，对于核准类项目，项目单位需在可研报告基础上编制项目申请报告，以项目申请报告为主材料，可研报告作为附件进行项目核准申请。  三、用于银行贷款 商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。  四、用于境外投资项目核准 企业在境外进行矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告上报发改委及相关部门，以获得境外投资核准。另申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要编制可行性研究报告。武汉闻达伟业咨询有限公司地址：菱角湖万达广场A3座-1817室

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:胡凯敏宣威市壹号公馆项目可行性研究报告建设单位：云南官洲房地产开发有限公司编制单位：云南中信祥然工程造价咨询有限公司日期：2013年月日1.申报单位及项目概况1.1项目单位基本情况本项目建设单位是云南官洲房地产开发有限公司。云南官洲房地产有限公司，成立于2009年5月，官洲地产广泛涉足于矿产和房地产领域，在宣威拥有两个煤矿，一个是法着煤矿，一个是大湾煤矿，年产煤分别是9万吨和15万吨，与宣威国电发电厂是战略合作伙伴。官洲地产资金雄厚，有矿业资本为后盾，是一家实力比较强的地产开发公司。2010年在曲靖市开始打造第一个精品项目——官城国际(君悦华庭)官城国际位于曲靖南片区，云玉路与银屯路的交叉处，项目旁边是曲靖南城中央公园广场。官城国际占地4944.3平米，建筑占地面积2682平米，商业总面积为9824平米，居住总面积为22298平米，住宅有186户，车位168个，住宅配有123个车位，商业配有45个车位。车位比是1：0.9，整个项目东面是规划设计院，西面是曲靖城市尚锋小区，南面是珠源帝景小区，北南是麒麟嘉城，官城国际是南城首家360度商业中心，预计引进超市，休闲餐饮等项目。（新浪曲靖）另据新浪乐居编辑现场了解，项目北面正对曲靖南市中央水景公园。31.2.2（为2本本项目地位于宣威市内，项目总占地面积14.2尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。5.26.2.3458.1.2本项目符合