商业调研

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/商业地产项目运作之要素分析　　近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。　　大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。　　商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？　　其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。　　那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？第一、 翔实的市场调查　　房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。　　开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。　　市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。第二、 理性的效益分析　　如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。　　以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。　　效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。第三、 充足的资金没什么资金没经验没学历想做一番大事怎么办参考资料：如果你和我一样我们聊聊

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去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:weiwen287□租用  2、在未来一、两年内，您是否准备投资商业店铺？   □是           □否    3、目前您所经营的商铺面积有多大？   □50㎡以下□50-80㎡□80-100㎡□100-120㎡ □120-150㎡  □150㎡以上   4、目前您的店铺月租金在什么样的水平？   □1000元以下 □1001-2000元  □2001-3000元  □3000-5000元□5001-10000元    □10001-20000元   □20001元以上   5、您的月度营业额是多少？   □1万元以下   □1-3万元    □3-5万元    □5-10万元     □10-15万元   □15-20万元  □20-30万元  □30-50万元  □50万元以上    6、您目前商铺消费者平均单次消费金额？   □10元以下   □10-30元   □30-50元   □50-80元   □80-100元 □100-200元  □200元以上   7、您觉得自己目前经营的利润

2005年6月16日至21日，调研组一行3人对山西省商业性地勘工作进行调研，走访了山西省国土资源厅、山西省地勘局、山西省煤田地质局、中国冶勘三局、山西省地勘局217队和大同市国土资源局，与政府主管部门、国有地勘单位、基层矿政管理部门和民营矿业主就商业性地勘工作进行广泛研讨。现将有关情况介绍如下。一、商业性矿产勘查基本态势山西是我国资源大省，特别是丰富的煤、铁、铝土矿及铜等矿产著称。由于经济高速发展对能源、资源的需求剧增，在法规、政策和市场引导下，商业性矿产勘查主体、投资多元化格局已基本形成，地勘单位技术优势得到较好的发挥，使其功能向全社会多领域拓展服务。该省商业性地勘工作呈“火暴”之势。（一）勘查投入资金总量增加自2000年以来，全省勘查总投入达59098万元，其中，中央及地方财政投入15965万元，占勘查总投入的27.02%，（其中，国家矿产资源补偿费项目1370万元，占2.32%；财政部门及其他渠道投入5311.32万元，占8.98%；省矿产资源补偿费项目9284万元，占15.71%），社会资金投入43133万元，占勘查总投入的72.98%。（二）社会资金投入呈强劲趋势社会资金投入矿产勘查并成为商业性矿产勘查投入的主要部分，特别可喜的是大型国有矿山企业投资积极性的启动和社会资金投入大幅增长。据山西省国土资源厅分析，2000年以来，全省有效探矿权地勘投入共21972.24万元，见表1。表1 山西省勘查资金投入及构成比例各类社会资金的投入，实现了投资多元化和投资主体多元化，并呈进一步发展之势，为山西省地质矿产勘查工作注入新的活力。（三）全省勘查项目登记情况2000年国土资源厅成立以来，共登记勘查项目1192个，其中，新立681个（占57.13%），变更129个（占10.82%），延续282个（占23.66%），保留100个（占8.39%）。按工作程度分：普查961个（占80.62%），详查159个（占13.34%），勘探72个（占6.04%）。按矿种分：能源163个（占13.67%），黑色572个（占47.99%），贵金属115个（占9.55%），非金属176个（占14.77%），水气矿20个（占1.67%），稀有稀土矿3个（占0.25%），其他占12%。全省在有效期内的探矿权348个，其中煤矿84个（占24.14%），铁矿152个（占43.68%），铝土矿33个（占9.48%），铜矿14个（占4.02%），金矿25个（占7.18%），银矿5个（占1.44%），非金属33个（占9.48%），水气矿2个（占0.58%）。从上述可以看出几个特点：新登记项目多；普查项目多；煤、铁勘查项目多；反映出该省优势资源和市场需求拉动特点。（四）勘查工作取得较好成果市场导向投资，投资增加产生了良好的找矿效果，探明一批矿产储量和发现一批矿产地。例如，随着煤炭需求量急剧上升，煤炭价格上扬，拉动了煤矿勘查。各大矿务局可供开发的资源日趋紧缺，纷纷申请煤矿探矿权，为矿山寻找接替资源和开采后备基地，仅晋城矿务局2004年就投资5000万元进行煤田地质勘查，取得很好的效果。用全国和山西省的矿产资源补偿费勘查铝土矿，为山西铝工业发展提供了资源保障，取得明显效果。五台天河、宁武宽草坪两大铝土矿的探明，使晋北铝厂成为山西省经济发展的一大亮点，2004年又在兴县、保德发现两个大型铝土矿床，为山西铝工业发展提供了资源保障。山西省地勘局在中条山铜矿区外围开展找矿，共投入750万元，其中，中央财政补贴170万元，国家资源补偿费210万元，山西省资源补偿费72万元。经勘查发现了厚度大、品位富的新类型铜矿，为一个开发多年，资源近于枯竭的老矿山解决后备资源提供了前景。二、探矿权出让及管理情况（一）探矿权出让已全部实行“招、拍、挂”山西全省各类矿产探矿权均以“招、拍、挂”方式出让，是山西省矿业权运作的重要特征。2000年山西省国土资源厅组建以来，受理探矿权申请2549件，颁发勘查许可证1192个，登记面积9706平方千米约占全省面积的1/15；共收取探矿权使用费232.1122万元，出让矿业权价款140899万元。至2005年5月，全省共公开出让探矿权66宗，其中，委托市级国土资源局出让55宗，由省厅交易中心出让11宗，共收价款18003万元，其中，拍卖33宗，价款15859万元；挂牌32宗，价款1885万元；协议出让1宗，价款258万元。出让的探矿权中，以铁矿为主，小型铁矿勘查出让56宗，占84.85%。2002年以前按照国务院发布的行政法规，实行申请登记行政审批探矿权。2002年初进行矿业权公开出让试点，同年5月省政府发文规定全省建筑石料采矿权一律招标、拍卖、挂牌公开出让。同年6月14日在长治市平顺县首次进行“平顺县算盘沟铁矿普查”探矿权挂牌出让，收出让金20万元。2003年7月4日省政府发布164号令，颁布《山西省矿业权公开出让暂行规定》。2004年5月22日，山西省国土资源厅印发《山西省矿业权招标、拍卖、挂牌出让实施细则（试行）》。实行探矿权招标、拍卖、挂牌出让后，按照管理办法规定的程序办理，山西省国土资源厅负责拍卖大中型矿产勘查，铁、铝等小规模矿床地委托市县拍卖。探矿权出让运作机制，由政府出资的探矿权、采矿权，矿业权留在省国土资源厅（厅属科技馆名下），地勘单位通过合同承担项目施工，地勘单位不能转让探矿权。省政府决定，鉴于山西煤资源赋存特点，将“煤矿探矿权视同于采矿权”，煤矿探矿权价款按采矿权价款计算，一次到位，其他矿产可依照执行。1吨煤探矿权价款由2.14元上升到8元。价款达1000万元，竞得者一次付清；5000万元以上的6年缴清，首次不低于1/6。省国土资源厅还决定今后不再委托“招、拍、挂”，因为出现有违规现象和炒作行为。曾经有一个铁矿探矿权底价50万元，起拍价40万元，可是最终竞拍到2900万元；一个采矿权底价300万元，竞拍到9000万元。临汾县塔儿山一个矿3万吨，卖到340万元（省厅认为每吨拍4～5元就可以了），实际上无法控制。据山西省国土资源厅介绍，省政府和国土资源厅十分重视加强商业性矿产勘查及项目的市场运作。国土资源厅成立后，首先将计划内勘查项目的管理权从省计委转到国土资源厅，负责立项计划运作，建立项目库，组织专家论证等。省政府每年拿出1500万～2000万元矿产资源补偿费收益安排勘查项目，50万元以上项目组织招标，中标的项目根据进展情况分三期拨款。现有47个项目，有的执行尚不到位。为加强地质找矿，增加储量，缓解资源不足，2005年6月省委常委决定建立矿业权价款找矿新机制：今后3年内从矿业权价款中拿3亿（每年1亿元），用于开展基础性、公益性勘查、急需矿产勘查、重要矿产勘查、危机矿山找矿、调整产业结构急需矿产勘查、贫困地区经济发展找矿等勘查工作。矿业权价款形成的项目，其矿业权出让后，实现的收益扣除国家投入溢价部分分成比例：煤矿为，省、市、县和地勘单位分别为6∶2∶1∶1，其他矿产为4∶2∶2∶2。（这样的政策规定出台后，使地勘单位得到一定安慰，表示有一定程度的接受，感到体现了地勘单位的劳动价值）。（二）大量的小铁矿出让探矿权，实为“以采代探”形成群采小铁矿拍卖探矿权，实为采矿，形成群采之势。2005年2月，忻州市国土资源局受省厅委托，举办第二次拍卖会，共拍卖10宗探矿权，获出让金5420万元，矿区位于繁峙、代县、河曲、神池和五台等县，9宗为铁矿，1宗为高岭土，共31.32平方千米，其中，代县磨坊乡磨窝北铁矿普查项目，2.99平方千米，拍得1100万元。这次拍卖会规模较大，共有158个单位600人参加竞拍。大同市国土资源局出让“两权”收益近1.9亿元。该市有偿出让的勘查项目主要是铁矿。区内鞍山式铁矿资源并不丰富，而且点多面广，矿体呈透镜状，品位不均，剥采比大。由于铁矿石价格上扬（1吨铁矿石卖价420～430元），市场容量很大，温州、唐山、北京和东北的民营业主竞相投资。一个1平方公里多的面积出让价156～179万元。这些民营业主竞得探矿权后，聘请地质队的技术人员（也有退休人员）指导，“编”一个报告，即进行采矿。市国土资源局主管矿政的领导认为这种铁矿，在取得探矿权后半年就可以转为采矿权或者直接转为采矿权。灵丘县现有采铁矿企业10个，正上报山西省国土资源厅探、转、采的企业24个，探矿企业16个，还有史庄铁矿等7个矿区内44处采矿权已上报申请出让。据介绍，天镇县政府鼓动放羊倌上山找铁矿，发现线索后，报告政府，政府据此就拍卖探矿权。这样的做法，政府、业主和勘查人员都“满意”，首先是政府部门获得了利益（据介绍拍卖探矿权价款70%留市县政府，30%上交省），业主快速发财，乱挖滥采，还不承担复垦和环境治理之责。地质人员“纸上谈兵”，不搞实际勘查工作而是利用一些旧资料编报告，搞创收。资源开发的可行性及合理规划，开采后对生态环境的破坏等问题谁去顾及?只顾及眼前利益所造成的后果将是非常严重的。（三）国有地勘单位在竞争的探矿权市场中处于劣势省政府决定探矿权、采矿权全部采用“招、拍、挂”方式运作，包括“空白地”。但是国有地勘单位由于经济实力差，在探矿权市场竞争中常处于弱势，这也是地勘单位与主管部门之间经常产生认识上的矛盾。实行探矿权“价款”按采矿权“价款”计算后，国有地勘单位更没有资金实力。省地勘局未能从申请审批方式获得新的探矿权，局属各单位现拥有的探矿权67个，其中10个是在外省获得的。2001年以来共转让探矿权5个，收入949万元。目前该局占有的探矿权，不少是多年前占有的存量，实际投入很少，有的以少量投入维持行政法规规定的最低勘查投入，使探矿权延续、保留。如果严格按法律、行政法规检查，将有不少探矿权被注销。省煤田地质局目前也不拥有探矿权，国家出资的各种项目探矿权都在省国土资源厅，且该局也属地化了，这样影响了该局申报中央矿产资源补偿费项目（前提是申报单位必须拥有探矿权），也影响了地勘单位到“空白区”、勘查远景区找矿的积极性。由于冶勘三局未属地化，其探矿权获取主要在国土资源部，较属地化单位要好一些，只要拿到项目，矿业权就在自己手中，收费又低，省国土资源厅对此也有意见。目前由于探矿权“招、拍、挂”竞争的不公平性，申请探矿权需到项目所在地市签署意见，地方保护主义和各级行政权力的干预，已经造成一些负面影响，地勘单位由于其权益得不到有效保护，所以有好的找矿线索和发现，也不愿登记新的探矿权。国有地勘单位，一方面在探矿权招、拍、挂竞争中处于劣势，一方面手中已有的探矿权得不到保护。为了近期的生存把转让探矿权资产作为主要业绩之一，甚至有的省地勘局领导将探矿权运作作为一个“产业”对待。地勘单位内部经营体制、资金运作机制不改变，转让收益很快被吃掉。国有地勘单位占有若干个探矿权，受资金所限不能开展实际的勘查工作，既不符合法律要求，也影响自身发展。三、地勘单位改革发展的简况（一）队伍基本情况山西省有地勘单位72个，职工2万余人，形成以省地勘局、省煤田地质局、中国冶勘三局、地质建材山西总队等国有地勘单位的队伍为主导，地方化工、煤炭等国有矿山企业的勘探队伍，民营地勘单位为补充的地质勘查队伍格局。其中，中国冶勘三局及建材总队未属地化，属地化的地勘单位工作基本上是“各自为战”。省资源主管部门主要在矿业权上行使管理权。由于近几年矿产品市场旺盛带动了商业性矿产勘查市场的发育，社会资金大量涌入矿业市场，地勘单位地质勘查劳务和技术服务优势得到发挥，收入大幅增长（实际上大部分为“打工”收入，受政府和社会投入制约），带动了产业发展和收入增加，工作和生活条件也都得到较大的改善，较属地化时有较大发展。（二）商业性矿产勘查全省3个主要国有地勘单位自身直接投入商业性矿产勘查项目资金十分有限。据介绍，省地勘局一年投入仅500万元左右，大部分为中央、地方的财政、资源补偿费项目和市场项目收入；煤田地质局没有自己掌握的矿业权，其商业性勘查均为市场项目；冶勘三局情况稍好，因为主要来自中央项目，探矿权在自己手中，但其市场项目收入也逐年增长。省地勘局2004年商业性矿产勘查项目总投入近1亿元，其中社会资金占80%以上。位于大同市的217队在1996～1999年最困难的时期，矿产勘查年投入仅70～80万元，1999年没有矿产勘查项目，2004年完成矿产勘查1000万元。省煤田地质局，截至2004年共有中央财政项目7个，投资918万元，占矿产勘查投入的2.6%；地方财政项目15个，投资1679万元，占矿产勘查投入的4.8%；对外承揽社会资金项目32549万元，占矿产勘查投入的92.6%。全局开动钻机100台，历史上少有。中国冶金地质勘查工程总局三局，2004年全局总收入1.35亿元，矿产勘查投入3050万元，预计2005年达5000万元。2005年预计商业性地勘市场项目收入将达总收入60%。（三）队伍结构调整地勘单位队伍结构调整情况差异较大：煤田地质局基本无明显进展。冶勘三局，队伍结构与产业结构调整起步于1994年，现已基本实现产业优化，主副分离，内部事、企管理分离。设立一院（地质勘查院）4公司（岩土、矿业、地信、物业）管理架构，为企业化经营管理打下良好的基础。地勘局根据自身特点实施改革，以地域为单元开始实施队伍及产业结构调整并取得良好效果，如山西省地勘局在晋中原有4个地勘单位，即：原215队，支柱产业主要是地质矿产勘查；原216队则是地质矿产勘查与矿业开发并重；原区域地质调查队主要从事区域地质调查；原三勘院从事水井施工、环境监测、灾害评估、工勘施工等产业。为适应新的形势，推进地勘单位深化改革，将分散资源重组集约规模，局决定将同一地区4单位实施合并，重组成山西地勘局第三勘查院，并取得良好效果。一是合并前各单位基本情况，见表2。表2 1999年各单位的基本情况二是合并重组后三勘院的运作情况。截至2004年底，共有在职职工1423人，离退休职工1129人；在职人员中各类技术人员489人，其中，教授级高工5人，高级职称88人，中级职称204人，初级职称192人。下设科室（部门）15个，二级经营单位16个，物业服务部门2个。拥有固定资产净值3273.07万元，其中经营性资产1668.10万元。各类仪器设备905台（套）。主要从事地质矿产评价、地质灾害调查与防治、石油勘探、水井施工等产业。拥有工程勘察综合类甲级、施工类甲级、水井施工甲级、测绘甲级、对外经营及劳务输出等资质，并通过了ISO9001国际质量体系认证。合并重组5年来，完成的主要经济指标，见表3。表3 2000～2004年主要经济指标一览表 单位：万元重组后，新的三勘院不断建立健全组织机构，努力提升技术装备水平，大力调整产业结构，着力改善基地环境，实现了原来各个单位间的优势互补。具体做法如下：1以转换经营机制为切入点，进一步放开搞活二级经营单位合并重组之初，对二级经营单位进行了重新梳理划分，本着宏观管得住、微观放得开的原则，进一步转换经营机制。在具体操作中，生产经营单位实行“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的“四自”运行模式。将生产经营单位的经济与三勘院彻底划开，实行费用独立核算，用下达指标任务与深化分配制度相结合，进一步下放权力与加大检查考核力度相统一的办法来进行约束，同时，根据二级单位性质的不同又分为自主经营、补贴经营、委托经营3种类型来动作。2.进一步调整产业经济结构合并重组5年来，三勘院将产业结构调整列入每年工作的重中之重，在充分调研的基础上，确立了“做强地质勘查、做大矿业开发、做活工勘施工、做实多种经营”的产业发展思路。一是依靠科技进步和优良技术装备，紧紧抓住山西建设新型能源基地的契机，不断加大地质勘查业的市场开拓力度。二是坚持改造挖潜相结合，将工勘施工的触角不断向相关领域进行延伸，逐步形成了工程设计、勘察、施工、检测、监理与咨询服务一体化的优势格局。三是根据市场和资源条件，实施矿业开发。四是不断提升水工环产业的技术含量，实现以技术带效益，以实力促发展的良性循环。五是充分发挥基地优势。目前，三勘院已形成了矿业开发为主，地质勘查与基础施工为两翼，水井施工、油井施工、工程勘察、灾害评估与治理、实验测试并举，机械修配、物资供应、医药卫生等多种经营为辅的相互支撑、相互协调、相互弥补的优势产业格局。3.着力改善职工生产、生活条件随着效益的逐年增长，职工人均收入也呈逐年递增趋势，在职职工人均收入由2000年的5189元增长为2004年的13976元。与此同时，院想方设法改善职工生产、生活条件，基础设施建设力度逐年加大，使居民的生活工作环境得到进一步改善。四、有关问题的探讨和建议（一）探矿权有偿取得和管理中有关问题的探讨和建议新形势下探矿权有偿取得和管理中出现的问题，是矿产资源勘查开采秩序的新问题，涉及到法律、体制和制度的建设。1.要制止炒买炒卖探矿权随着矿产资源勘查开发相关法规的实施，以及矿产资源供求关系的紧张，矿产品价格不断上涨，迎来了矿产资源的投资开发热的形势，想方设法从探矿权、采矿权市场运作中获取高额利益，而不顾矿产资源勘查开采的自然规律、经济规律，宏观约束，使国有资源性资产不合理使用甚至流失的情况已经出现，如不加以制止、纠正，矿产资源不能可持续开发利用。当前，一些地方政府提出政府要“掌控资源”，政府全面控制探矿权、采矿权；有的提出所有探矿权出让都要“招、拍、挂”，探矿权人可以依法转让的项目，也要由政府主要部门“招、拍、挂”；有的不按矿业权管理的事权划分，委托市县“招、拍、挂”，发现了违规现象和炒作行为，开始叫停；有的提出探矿权价款按采矿权价款计算，使“以采代探”合法化；政府拍卖铁矿探矿权，一个县卖好几十个，矿老板以低价取得探矿权进行采矿，政府获得高额收益，矿老板掠夺式开采，并不顾及资源合理利用和安全生产、环境保护。凡此种种，其深层的原因是利益驱动。值得思考研究的问题，一是政府对矿产资源管理目的是“掌控资源”大量拍卖探矿权获取经济利益，还是进行宏观调整，依法管理、搞好服务。矿产资源属于国家所有，地方政府卖了，收益如何分配和管理，如何体现国家所有权；二是探矿阶段按采矿出让探讨权，探矿阶段是高风险的工作，资源储量具有不确定性，即使煤矿的地质条件在山西相对稳定，不同的勘查阶段，其风险性也是不一样的。如果勘查程度已较高的项目，是否可以直接出让采矿权，这一规定是否使“以采代探”成为合法化；三是探矿对投资者来说是资金投入阶段，一个投资者尚未探明资源储量，先向政府预交大量的资源费用，是否合理；四是中央或地方政府出资的勘查项目，某地勘单位竞得了项目，但是不能获得探矿权，这个探矿权放在政府主管部门的一个机构或其直属事业单位，那么这一项目谁能够按照矿产资源法律、法规规定履行其权利和义务呢?还是只要权益不承担义务。地勘单位没有获得探矿权，还要先交探矿权“价款”合理吗?2.要进一步规范矿业权出让及管理行为国土资源部应总结《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法》颁布以来市场运作情况。大同市国土资源局领导认为，探矿权一律采用“招、拍、挂”的政策应予探讨。要总结经验，针对存在问题，提出改进措施，对其中重大问题应与有关部门协商，共同提出意见报国务院批准实施。这些问题包括：在现行法律规定的原则下，如何规范矿业权管理行为；矿业权有偿出让的管理权限（避免越权，随意放权）；矿业权市场主体准入条件；矿业权出让“价款”的确定及评估；矿业权有偿出让收益的处置和使用原则（保护国有资源性资产的合理使用，避免流失）；如何进一步保护矿业权人的合法权益等。要理顺各级政府和主管部门的事权。山西省国土资源厅（晋国土资发[2002]6号）决定，从2002年1月21日起，除国家计划勘查项目、省计划勘查项目和国有地勘单位使用国拨地勘费的勘查项目外，其他由省国土资源厅审批颁发勘查许可证的项目，探矿权申请人需持《探矿权申请登记书》先向勘查区块范围所在地县、市两级国土资源管理部门提出申请。经县、市级国土资源部门初审同意后，再向厅申请。但国有地勘单位认为这样的规定不符合法律、行政法规规定，助长了地方保护主义和不平等竞争，探矿权人的合法权益得不到保障，阻碍了勘查工作的发展。现在有些县成立了资源配置委员会，县长是主任，批项目书记点头才算数。无论新申请项目，遇到找矿前景好的项目，就要招、拍、挂，而具有较高资质，掌握大量资料信息的国有地勘单位不仅争不到探矿权，原有的探矿权将丢掉，连前期成果也保不住。各级矿政管理应加强网络建设，探矿权、采矿权管理的有关事项的审核、查证、查寻，相对人只需报有权限的一级管理机关办理，需要上下级协调的应由管理机关通过内部程序解决，不需要相关人往返于各级政府管理部门之间。官方服务官方网站

按日常企业管理角度来看，可以分为以下几个职能部门：业务开发部门、调查征信部门、数据分析部门、绩效考核和后勤支持部门如规模大，人也多，那就可以把职能再进行细分，可设置出的部门了，有需要的话可以找相关企业管理咨询公司提供深入服务。

真正强大的商业分析能力是怎样炼成的商业分析能力是这个社会最稀缺，最难获得的能力之一。光靠读书，看帖子很难炼成，反而容易被误导。一个完全没创业过的人，读书的吸收效率是很低的。特别在畅销书横行的时代，“饥饿营销”、“网红经济”、“病毒传播”各种概念层出不穷，商业新手很容易被绕晕掉。一些畅销书作家为了卖书和卖个人品牌，夸大了他观点的能量。 我所看到的是，很多大学生和职场新人被理论误导，做出了错误的职业选择，心里想追求的是财务自由，却不知不觉活成了劳碌命，耽误了自己的青春。我在下面会举具体例子说明。你“非常想知道有没有关于这方面的书籍”，那么我就先给你书单：>>>>1“今天看到一些人，能从一个产品的外包装，分析出这个设计背后所涉及的供应链；”产品的外包装是一项很成熟的工艺，外包装常见的材质无非是牛皮纸、PET//PE、NY/PE等，找几家外包装定制厂家老板聊一聊就知道了，你可以读一读 《一只iPhone的全球旅行》 ，详细讲了手机从设计、零部件制造、组装、运输、销售、走私、再销售的过程。2“从一个货架的摆放设计，从利润率、消费率、人流量的角度分析出这样做的原因；”人类开超市已经有很长的历史的，老外在货架摆放上做了大量研究，帕科昂德希尔写过一本书叫 《顾客为什么买》 ，他带领着自己的团队在购物中心、杂货店跟踪观察购物者，分析购买行为与消费心理的博弈关系，花费20年时间研究卖场环境如何布置。宝洁也盖了实验室型的超市来研究顾客的购买行为，这已经是一门成熟的学科。3“从一款彩虹糖果上，分析为什么只设计有5种味道，为什么偏偏选这5种；”其实很简单，如果这位商业人士曾经卖过18种口味的彩虹糖，监测过各款口味的销售数据，并且做过深入的消费者调研，他会很清晰地知道顾客喜欢什么口味。成熟的营销人不轻信预测，他们通过调研和测试做决策。你可以读一读 《史玉柱自述：我的营销心得》 ，脑白金不是第一天就砸全国广告的，而是在江苏几个小城市验证成功后逐步推广的。读了这些书，就真的掌握了商业分析能力吗？不能。只能增加在饭桌上的谈资罢了。真正强大的商业分析能力是这样的：广西某民营医院老板老K原来钱赚的挺舒坦，突然开了一家竞争对手医院，请了三线明星代言，投放了大量户外广告，医院装修得富丽堂皇，服务人员服装、服务像空姐。这家医院一开，老k的业绩掉了20%。他潜伏到对手医院做探子，观察地点、面积评估租金成本，观察医务人员、服务人员人数、职位配置算出工资成本，调查对手投的广告算出推广成本，经过一系列调研算出对手的保本价格是一个项目6800元。对方现在的定价是7800元，于是他把价格降到6600元，这个价格他有利润，对方会亏，因为他判断对方在“环境，人员配置上过高”，广西有很大一部分“追求性价比”的顾客。他专门针对对手改了广告内容，推广话术，调整了广告媒体，6600活动一推出，果然业绩开始止损回升。我认为这才叫商业分析能力，盈利亏损、生死存亡就在一个或几个决策之间。对于创业者来说，这不是什么“让人着迷”的品质，哪有功夫去想迷人不迷人，这是惊涛骇浪中自救上岸的能力。每个人都可以在朋友圈谈论商业。转发马云“新零售”的讲话，做个总结，转发薛之谦的H5，预测新媒体内容营销趋势，在企业当个经理，高管，和一些一线品牌合作，感觉自己很专业，很懂商业。但是，如果脱离公司体系，你试试看，你能卖得动什么？你对商业真的懂吗？衡量商业分析能力的标准，不是比赛谁能妙语连珠，连续抛出新颖有趣的观点。而是比谁生意做得好，企业赚钱多，能持续地健康赚钱。如果你同意这个标准。我想告诉你，锻炼这个能力最好的方法不是看书看帖子――非得你自己去做一回生意不可。生意不用大，倒卖些家乡的特产，什么海鲜，蜜汁鸡翅，还可以做微信公众号代运营，或者自己做一个自媒体大号，根据你的才能和优势来定。在这个过程中，你一定要花钱，花钱进货，花一些钱投放广告，雇几个兼职员工，正儿八经地做一回生意，可能会亏个几百、几千元钱，但是你会对商业有全新的认识。评论马云，评论王健林谁不会？等你要把自己银行卡上的钱掏出来投资，一切都变了，那是你的血汗钱，你一分钱都不想亏。你开始认真和紧张起来，有一种压迫感逼你去 思考商业的本质 。光是准备做生意的思考过程，就能让你商业思维提高几个档次。不信，我来陪你走一遍。首先你要选产品你一定希望产品很好卖，那么 首要原则是顺应趋势，不要和他作对。消费升级就是很明显的趋势。中产阶级的队伍在壮大，信息面在拓宽，健康有品质的产品越卖越好，廉价有害的产品份额在萎缩。同样卖5元钱的饮料，豆浆好还是奶茶好？肯定是卖豆浆。5元钱决定了只能用奶精勾兑奶茶，越来越多人不喜欢这种有害健康的物质。你去看看娃哈哈、康师傅这几年的财报，惨不忍睹。老龄化也是一个明显的趋势。随着我国人民平均寿命的延长，以及生育率的下降，再来看一组体现变化的数据：中国65岁以上人口占总人口比重1982年为4.9%，1990年为5.6%，2000年为7.1%，2010年为8.9%，2014年为10.1%，中国的老龄化正呈加速度上升状态。据世界卫生组织预测，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家。你能根据这些公开信息分析出什么商机么？事实是，当北上广深的互联网公司在激烈抢夺中青年市场时，南方某省的精明商人常年享受老年人市场的红利。搞一个药厂，配一些中草药做成口服液，喝了对身体没坏处。到三四线城市的小电台包一档谈话栏目，把口服液好好夸一夸，调整睡眠啦，缓解酸痛啦，补气补血啦，老人感觉电台具有权威性，功效又很吸引人，一盒卖100多百元也不贵，买5盒还送2盒。就这样的营销方式，已经成功复制了20多个城市，每个月做几千万营业额。选产品的第二个标准是能复制粘贴。假设你是一个资深的平面设计师，画的一手好图，P的一手好S。你会开一家广告公司？还是做个漫画家？如果你开一家广告公司，你就会发现，这门生意是做一单，只能收到一单的钱。想收5单的钱，就要再付出5单的力。客户要改，你就得奉陪到底。没客户的时候，你还有去找客户，谈客户，还不一定谈的成。虽然一个活儿的单价高，但是每天都要干活，不知不觉活成了劳碌命。致命之处在于，你的产品无法复制粘贴。如果你去做个漫画家，前期一定很辛苦，只能在微博、朋友圈里积累粉丝，但是一旦粉丝群聚集起来，回报是巨大的。你的一本漫画可以卖书，卖APP下载，一本卖N份，你的粉丝越积累越多，你的作品也越卖越多，你完全可以不干活赚到钱。这门生意可以复制粘贴。同样的，一个五星级大厨听起来很牛，但是天天要干活也挣不到几个钱。章鱼烧，奶茶，外带寿司这些大厨瞧不上的菜品，反而是能赚大钱的。因为可以做成样板品牌，卖品牌设计、装修模板、厨具赚加盟费，还可以卖食品原材料挣流水钱。每年都有大量存了点钱，厌倦了上班，想要创业过“自由生活”的人，他们是买单者。百度下“连锁加盟”，一长排推广结果印证着这块市场有多大。成功的商人只需要把模板批量卖出，赚到一份份加盟费就行了――不需要炒任何一盘菜。做生意的第二步是定价价格是非常敏感，非常关键的数字。它决定了顾客的购买成本，也决定了你的利润。谈到定价，很多人津津乐道《怪诞心理学》里的价格把戏。“比如电视机推销员山姆，他在对供展示的电视机进行分组时，和我们玩的也是同一类的把戏：36英寸 松下牌 690美元42英寸 东芝牌 850美元50英寸 飞利浦牌 1480美元”作者认为，当他故意设置了一高一低的价格后，大部分顾客就会买看起来便宜的中间档――850美元。而当你真正开始做生意的时候，你就发现他这个理论的适用范围是很窄的。你卖850美元，顾客马上就上网查，“42英寸东芝牌多少钱？”如果网上其他家卖820元，顾客想都不想就走了。还有可能是，顾客有个朋友在国美或苏宁上班，或对电视机有过深度调研购买经验，他会建议“别傻了，国产42英寸才680元，质量差不多的！”于是顾客也不会中你850的圈套。当你做生意的时候，你就会发现，怪诞心理学有用，但是没有那么大魔力，除非顾客没有其他地方可比价，只能在你家买。真正管用的理论来自看起来就很枯燥的大部头――《营销管理》。“需求决定了企业的产品价格的上限，成本是其下限。”“不同市场需求价格弹性不同。弹性越高，则降价1%带来的销量越大。如果富有弹性，销售者就考虑降价，因为较低的价格能产生更高的总收入。”“一项全面回顾40年来价格弹性的学术研究发现，所有市场、产品和时间段的平均价格弹性为2.62。”“耐用消费品的价格弹性比其他产品高，处于引入期和成长期的产品价格弹性比处于成熟期和衰退期的高。”很多中小企业老板定价就是按菲利普科特勒的这句话――“首先应当考虑最接近的竞争者的价格。如果企业的产品有竞争者所没有的特色，那么就应该评估其对消费者的价值，加到竞争者的价格上。”说白了，和我同层级的竞争对手比，我的产品有优势，我就可以略贵，反之，我要略便宜。如果不这么干，无论你玩什么价格把戏，都会有消费者来教育你“你们怎么这么贵，某某家才XX元！”，销量下跌的数据也会告诉你。这个规律适用于大部分竞争激烈的市场。第三步是推广一谈到推广，很多人就会谈杜蕾斯，谈薛之谦H5，谈500强品牌户外、视频、音频媒体的全面覆盖联动传播，网红KOL扩大声势。很多营销人也会把这些建议写到方案里，反正推广费不是自己出。但是一旦自己要掏钱搞推广，你发现游戏不一样了。那些500强互联网公司丢个几百万不眨眼，而你，一分钱广告费都不愿意浪费，最好投一些免费渠道，如果花钱，投一元钱最好能挣回5元。公司小的时候，压根不用去想什么病毒营销，10万+爆文，不现实，找准一个强力卖点，选一个精准渠道去投放才是靠谱的。正如我朋友倒卖周华健门票。周天王隐退多年，影响力大不如前，门票滞销。我朋友很容易就搞到了3折的进价。他就在想：投什么渠道最可能把票卖掉？会听周华健的歌的人群，一定不年轻，至少是70后，80后，甚至60后，而且要有一定经济实力，于是他选定2个渠道：高端楼盘的业主群和形象稳重的高端车车友会群，给群主一些红包做代价，搞个群福利活动，最终卖了100多张票，包括10张顶级VIP。另一个做定制T恤生意的朋友，天天混明星粉丝群，关心粉丝的日常生活，吹捧一下他们的爱豆，也能搞到定制偶像T恤的订单。 在企业小的阶段，推广渠道的精准度是最重要的。企业稍微大了，也千万别学4A公司那套“360度整合传播”，搞什么媒体全覆盖联动，听起来不明觉厉，实际上烧钱死得快。很多企业发展初期就是靠单点突破，倾全力去吃透，报纸也好，电台也好，微博也好，公众号也好，单点做透，把ROI做到最高，到生存无忧了，才考虑投其他媒体去提升品牌知名度，美誉度。这个顺序一旦做反了就很可能导致崩盘。你看，做一个小生意，光是想想就有很多门道，这还不包括做大后的供应链优化，品牌资产管理，客服管理等等。而且你会发现什么叫一环扣一环。比如推广，你广告卖点不强卖不动货，你煽动吹牛过度，把顾客期望值抬太高，一堆投诉就到客服那了。书本的理论或是概念并没有书里吹的那么神，光靠读书去创业是不靠谱的，你必须同时处理、平衡多个环节。只要做上半年时间的小生意老板，你就会发现你的思维方式有以下改变：你身边的圈子以前都是打工者，慢慢转变为老板，尽管是小老板。你开始获取越来越多的创业信息。和人聊天时，对方抛出一个商业概念，饥饿营销也好，增长黑客也好，你能迅速准确的知道，它属于产品、推广、定价，渠道的哪个范畴，它会如何影响到成本、销售和利润。你去逛街时，你的思考维度从消费者变为生产者。你看到一家奶茶店，你以前只会想他价格和口味如何，现在你会思考他的租金、原料成本、月流水和推广渠道。你以前喜欢畅销书，现在开始啃学术书。以前让你激动不已的商业理念，现在看来漏洞百出。你开始啃《营销管理》、《经济学原理》这种大部头。你变冷静了。你开始抛开感情好恶来读书。你会读一些你不喜欢的作者的书，对自己有启发就行。自己曾经喜欢甚至崇拜的作者，你也会抓出他的理论漏洞。你不再转发马云咋说，不再和人讨论王健林咋想，你关心的是我咋办？我的生意如何能做的更好？你变抠了。你以前骂过老板很抠，你当了老板也大方不到哪去。不该出的钱一分都不出。你独立思考的时间变长了。做个小生意，你也会听到纷纷扰扰的建议。有人要你降价，有人要你提价。你发现你才是所有问题的负责人，所有风险的承担着，所有收益的获利者。提建议的人可以说完就走，你不行。你会感到孤独。你开始更少地去问别人意见，你开始长时间，安静地独立思考。一个问题独自想上2、3个小时。所以这就是我的建议――与其一年花几百元去买书，看着买书如山倒，读书如抽丝，实际上读了的书收获也不大，还不如先亏个几百元，几千元去做一把生意，建立一个清晰的、初步的商业大局观，认清自己的商业能力长、短板，这大概率是一次痛苦而无助的修炼，但也一定是你这辈子最划算的一次学习。想一想，我刚才说的那8项改变，只读书，不做生意，会发生在你身上吗？或许有人可以靠模拟盘炒股赚到1个亿，但是概率大吗？赚到了又怎样，有意义吗？世间所有重要的才华都标了代价，只是我们愿不愿意承认罢了。作者：关健明

浅谈购物中心商业业态规划的考虑因素商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。2、项目当地的商家资源项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200709/984.html

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