康养地产可行性研究报告

　　由于文章太长，这里不能显示，请在我的百度空间http://hi..com/wujianjunty里给我发消息，留下您的邮箱，我发给您　　珠江侨都项目可行性分析报告　　二00二年八月　　目 录　　一. 项目名称　　二. 项目地点　　三. 项目发展商　　四. 项目概况　　五. 投资商概况　　六. 发展商概况　　七. 项目建设条件　　八. 市场分析　　九. 市场定位及形象设计　　十. 资金筹措　　十一. 基本数据说明　　十二. 项目开发进度　　十三. 财务分析　　十四. 项目评估结果　　珠江帝景项目可行性分析报告　　一. 项目名称　　珠江帝景　　二. 项目地点　　海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段　　三. 项目开发商　　广州珠江侨都房地产有限公司　　四. 项目概况　　本项目用地根据市规划局（92）城地批字第39号、55号文，位于海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约1000亩，总建筑面积156．7万平方米，容积率为2．39，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。　　五. 投资商概况　　由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙方）及英属处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。　　甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411、414-418室，法定代表：林广志　　乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表人：何国华　　丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道7号山光大厦八楼E座，代表：谢世东　　公司各股东出资比例如下：　　A. 甲方提供广州市(92)城地批字第39号、55号批文及广州市土地开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共654107平方米土地的使用权，并提供政府给予本项目的购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。　　B. 乙方负责提供本项目所需的42.86％的注册资金，即22887.24万元人民币。　　C. 丙方负责提供本项目所需的57.14％的注册资金，即相当于30512.76万元人民币的等值外汇。　　六. 发展商概况　　(一) 发展商介绍　　1. 成立时间：一九九八年一月十六日　　注册资金：53400万人民币　　注册地址：广州市开发区夏港大道科技园1号楼B503室　　经营范围：在经市规划局（92）城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房。　　2. 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主。　　3. 企业负责人的基本情况：　　法人代表： 林广志　　总经理： 蔡春萌　　(二) 发展商素质　　广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具特色。公司董事会是决策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五个职能部门，分别为：　　1. 办公室：负责行政、人事和后勤服务。　　2. 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。　　3. 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。　　4. 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度。　　5. 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。　　公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。　　公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。　　公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员45人，95%以上具有大专文化以上水平，其中本科学历占30%，职员年龄普遍年轻化。　　公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。　　产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。　　(三) 发展商经济技术实力　　1. 本项目投资总额约64亿元人民币，由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资，注册资金5.34亿元（出资比例根据合同的规定执行）, 项目销售总收入预计为86亿元。　　2. 中国广州三联华侨房地产有限公司，为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权，并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。　　3. 广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。　　近年来，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。两公司合作，组织开发的华景新城、暨南花园、骏景花园，逸景翠园等大中型住宅小区，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。　　至2002年6月，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘15个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。　　4.广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。　　七. 项目建设条件评价　　（一）项目优势分析：　　1. 良好的区域人文环境和发展潜力　　天然环境胜人一筹　　本项目有很长的江岸线，北望规划中海心沙公园及未来的金融、 文化商业中心珠江新城，区内有重点文物赤岗塔，己规划为赤岗塔公园，周边均为住宅区，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。　　处于广州市天河中心区新城市主轴　　本项目处于天河新城市中轴线，和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。　　本项目邻近广州会展中心　　本项目东部为规划中的广州会展中心，作为广州市未来的商贸中心，其发展必将带动周围地带房地产的发展。　　本项目靠近领事馆区　　本项目西部为广州领事馆区，虽然领事馆的概念不断淡化，但规划为领事馆的地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人。　　本项目为广州市观光塔的所在地，规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起，作为广州市的标志，也有利提高本项目的知名度。　　2. 交通方便　　未来交通网络极为完善，规划道路与广州大道、新港路直接相通，项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通，与地铁二号线相近，地铁三号线在本区东部经过与一号线、二号线形成网络，交通十分方便。　　附近设有204路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地。　　3. 配套完善，生活便利　　配套设施齐备　　规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区中心部份规划一个大型会所，与之对应的入 口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城市中轴设有大型雕塑广场，东北角靠珠江设游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园、历史博物馆，区内设有—间中学，两间小学，三间幼儿园，一个卫生院，商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼。　　4. 附件优势：　　从附件营销环境分析可以看出，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，转入货币分房，市民消费欲望己逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。　　投资商实力人所共知。　　本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘、其知名度与实力有目共睹，这种无形资产有助于楼盘更快建立品牌形象，可增加买家信心。　　利用投资商品牌效应，通过宣传策划强化、稳固公司品牌；　　建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化　　协调，创造舒适、优美的建筑空间环境。层数以13层为主，18—20层为次，局部点缀32层。区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格。　　物业管理：拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问，为住户提供高质素的服务。　　装修标准：豪华装修及个性基本型供选择。　　单位面积与比例：(以下面积均为关门面积)　　A． 65一一80m2，占总面积的20％；　　B． 80一一100 m2，占总面积的45％；　　C． 100一一120 m2，占总面积的20％；　　D． 120一一150 m2，占总面积的10％；　　E． 150 m2以上复式单位，占总面积的5％。　　交通状况：本项目西临城市主干道广州大道，南毗新港西路，上华南快速干线只需5分钟车程，而地铁2号线经过项目南面，地铁3号线经过项目东面，交通十分便利。　　硬件方面，施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料；　　通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的楼盘形象。　　（二）、项目发展前景分析　　1. 珠江侨都是经市人大常委会立案，由市政府组织实施的大型建设项目，项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区，濒临珠江，与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙，与规划开发为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应，并与正在开发的领事馆区及广州市会展中心、笆洲岛互相连接，珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分。　　2、 售价潜力　　侨都周边现有楼盘分析　　滨江西与滨江东，价格约在7000元／平方米。　　海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段，由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪，价格在9000—10000元／平方米左右，相对区域内和第二排望江物业，如怡乐路或桥西区绿翠园小区，因大部分江景被遮挡而定位下调明显，5000—7000是普遍的价位水准。　　广州大桥东侧开始至本项目，因规划、配套的不够完善而开发力度较弱，区内物业价位皆在6000元左右／平方米。　　因此侨都的售价潜力，依地理环境来说，售价可爱达6000-10000元/M2，具有较在大的升值潜力。　　3． 广州市改革开放后，经济迅速发展，其国际地位进一步提高，海外华侨或返居故里，落叶归根，或投资置业，拓展经济原有的华侨新村己满足不了侨务工作的需要，因此，建设一个华侨新村是当前形势发展的需要。　　4． 珠江侨都用地面积约一千亩，建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅。考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求。侨都公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。　　5． 目前尽管我国处在经济调控期，广州市房地产业仍趋于稳定，珠江侨都是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。　　5.1 去年8月，市政府法定对广州大道实施扩建改造，并在广州大桥南、北两头建设桥头绿地。现在，广州大道南段的扩建工程己全面完成，路面扩宽至双向10车道80米宽，中央为6米宽绿化带，两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开，并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站。这样，广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”，代表了广州市道路建设的全新形象。　　5.2 在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场。沿江设置绿化带，并实施沿江栏杆改造工程。在海沁沙建生态公园，同时拟作为广州燃放烟花的所在地。在项目西北角将建广州市观光塔，作为广州市的标志性建筑。　　由于本项目邻近江边，所以，以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升，增强客户对该项目的心理认同度。　　5.3 新港路的扩建与地铁二号线建设。根据市政规划，新港路将扩宽为60米，现正进行拆迁工作。其中新港西路更将建成巾帼样板路。而地铁二号线工程正在进行紧张施工，预计完成时间为2004年。随着新港西路的扩建和地铁的通车，广州市河南区的交通状况将得到彻底改善。新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉，更能经广州大道直驳天河中心区交通网，无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力。　　5.4 项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通，将大大方便本项目与新城市中心区的联系。　　5.5 最关键的滨江路中大隧道工程，己全面进行施工，开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线。以上几项工程将直接影晌本项目，使本项目所处位置的交通更加便利。　　（三） 设计单位资质　　广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等。多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。　　（四） 施工组织概况　　广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作，其建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。　　（五） 环境保护　　海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的。区内规划绿化率达34%，从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。

　　房地产可行性研究报告范文　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一． 可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　二． 可行性研究的作用　　(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。　　（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。　　第二节 可行性研究的阶段工作　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。　　（一）以投资机会研究　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。　　（二）初步可行性研究　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。　　（三）详细可行性研究　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。　　（四）可行性研究阶段工作精度表　　第三节 可行性研究的内容　　一. 可行性研究报告的结构　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄哦，先说市场 再说项目 再算投入 产出

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。 第一部分 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地完成编辑位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况；3、医院等级和医疗水平；4、大型购物中心、主要商业和菜市场；5、文化、体育、娱乐设施；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况；2、空气状况；3、噪声情况；4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；6、周边景观；7、风水情况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9、其他。 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、规划控制要点 1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他。 七、土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第三部分：法律及政策性风险分析 一、合作方式及条件 1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合。4、其他合作的主要条件。5、与合作方式相关的其它法律规定。 二、土地法律性质评估 （一）现状1、土地所有权归属；2、土地使用权归属；3、土地的用途。（二）规划1、规划所有权归属；2、规划使用权归属；3、规划的用途。 三、取得土地使用权程序评估 1、取得土地使用权的程序；2、取得土地使用权需要的工作日；3、取得商品房用地土地使用权所需条件；4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。 四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、土地性质变更的程序和理由；2、土地性质变更的政策支持或障碍；3、土地性质变更需要的工作日。 五、政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。 六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第四部分：市场分析 一、区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述(1)形成时间；(2)各档次住宅区域内分布状况；(3)购买人群变化。2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）(1)开工量/竣工量；(2)销售量/供需比；(3)平均售价。3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况；2、各档次产品的集合特征。尤其研究与本案类似档次物业的特征:(1)平均售价；(2)开发规模；(3)产品形式；(4)平均消化率；(5)平均容积率；(6)物业在区域内分布特征。3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点6、结论：(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势；(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式；(3)本案在区域内开发市场潜力；(4)本案在开发中的营销焦点问题。 三、区域市场目标客层研究 1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）；2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位；2、目标人群特征/来源区域/行业特点；3、产品建议。 第五部分：规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例；3、节能和环保型建筑材料选用的考虑；4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性；5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第六部分：项目开发 一、土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、工程计划 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、销售计划 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第七部分：投资收益分析 ,,,,,,,,,,

《房地产项目可行性研究报告》 用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请专项资金的重要依据；向证监会申请股票 上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门 审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章房地产项目总论 　1.1 房地产项目背景 　　 1.1.1 房地产项目名称 　　 1.1.2 房地产项目承办单位 　　 1.1.3 房地产项目主管部门 　　 1.1.4 可行性研究工作的编制单位 http://www.chinainp.com　　 1.1.5 研究工作概况　1.2 编制依据与原则　　 1.2.1 编制依据 　　 1.2.2 编制原则 　1.3 研究范围 　　 1.3.1 建设内容与规模 　　 1.3.2 房地产项目建设地点 　　 1.3.3 房地产项目性质 　　 1.3.4 建设总投资及资金筹措 　　 1.3.5 投资计划与还款计划 　　 1.3.6 房地产项目建设进度 　　 1.3.7 房地产项目财务和经济评论 　　 1.3.8 房地产项目综合评价结论 　1.4 主要技术经济指标表 　1.5 结论及建议 　　 1.5.1 专家意见与结论 　　 1.5.2 专家建议　　 第二章房地产项目背景和发展概况　　2.1 房地产项目提出的背景　　 2.1.1 国家或行业发展规划　　 2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由　　2.2 房地产项目发展概况　　 2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果　　 2.2.2 试验试制工作情况 　　 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况　　 2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程　　2.3 投资的必要性第三章房地产项目市场分析与预测 　3.1 市场调查 　　 3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 　　 3.1.2 产品现有生产能力调查 　　 3.1.3 产品产量及销售量调查 　　 3.1.4 替代产品调查 　　 3.1.5 产品价格调查 　　 3.1.6 国外市场调查 　3.2 市场预测 　　 3.2.1 国内市场需求预测 　　 3.2.2 产品出口或进口替代分析 　　 3.2.3 价格预测 　3.3 市场推销战略第四章产品方案设计与营销战略　4.1 产品方案和建设规模　　 4.1.1 产品方案 　　 4.1.2 建设规模 　　 4.1.3 产品销售收入预测 　4.2 市场推销战略 　　 4.2.1 推销方式 　　 4.2.2 推销措施 　　 4.2.3 促销价格制度 　　 4.2.4 产品销售费用预测　　 第五章建设条件与厂址选择　5.1 资源和原材料 　　 5.1.1 资源评述 　　 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 　　 5.1.3 需要作生产试验的原料 　5.2 建设地区的选择 　　 5.2.1 自然条件 　　 5.2.2 基础设施 　　 5.2.3 社会经济条件 　　 5.2.4 其它应考虑的因素　5.3 厂址选择 　　 5.3.1 厂址多方案比较 　　 5.3.2 厂址推荐方案　　 第六章房地产项目技术、设备与工程方案　6.1 房地产项目组成 　6.2 生产技术方案 　　 6.2.1 技术来源途径 　　 6.2.2 生产方法 　　 6.2.3 技术参数和工艺流程 　　 6.2.4 主要工艺设备选择 　　 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标　　 6.2.6 主要生产车间布置方案　6.3 总平面布置和运输 　　 6.3.1 总平面布置原则　　 6.3.2 厂内外运输方案　　 6.3.3 仓储方案 　　 6.3.4 占地面积及分析　6.4 土建工程 　　 6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计　　 6.4.2 特殊基础工程的设计　　 6.4.3 建筑材料 　　 6.4.4 土建工程造价估算 　6.5 其他工程 　　 6.5.1 给排水工程 　　 6.5.2 动力及公用工程 　　 6.5.3 地震设防 　　 6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 　7.1 房地产项目选址及用地方案 　7.2 土地利用合理性分析 　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章资源利用与节能措施 　8.1资源利用分析 　　 8.1.1土地资源利用分析 　　 8.1.2水资源利用分析 　　 8.1.3电能源利用分析 　8.2节能措施分析 　　 8.2.1土地资源节约措施 　　 8.2.2水资源节约措施 　　 8.2.3电能源节约措施 第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件 　9.1 主要原材料供应 　9.2 燃料、加热能源供应 　9.3 给水供电 　9.4 外部配套条件 第十章房地产项目进度与管理 　10.1 工程建设管理 　10.2 房地产项目进度规划 　10.3 房地产项目招标 第十一章环境影响评价 　11.1 建设地区的环境现状 　　 11.1.1 房地产项目的地理位置 　　 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 　　 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 　　 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 　　 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 　　 11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 　　 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 　　 11.1.8 交通运输情况； 　　 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 　11.2 房地产项目主要污染源和污染物 　　 11.2.1 主要污染源 　　 11.2.2 主要污染物 　11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 　11.4 治理环境的方案 　　 11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响　　 11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响　　 11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 　　 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案　　 11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化　11.5 环境监测制度的建议 　11.6 环境保护投资估算 　11.7 环境影响评论结论　　 第十二章劳动保护与安全卫生 　12.1 生产过程中职业危害因素的分析　12.2 职业安全卫生主要设施　12.3 劳动安全与职业卫生机构　12.4 消防措施和设施方案建议第十三章企业组织和劳动定员　13.1 企业组织　　 13.1.1 企业组织形式　　 13.1.2 企业工作制度　13.2 劳动定员和人员培训 　　 13.2.1 劳动定员　　 13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算　　 13.2.3 人员培训及费用估算第十四章投资估算与资金筹措　14.1 房地产项目总投资估算 　　 14.1.1 固定资产投资总额 　　 14.1.2 流动资金估算 　14.2 资金筹措 　　 14.2.1 资金来源 　　 14.2.2 房地产项目筹资方案　14.3 投资使用计划　　 14.3.1 投资使用计划　　 14.3.2 借款偿还计划第十五章财务与敏感性分析 　15.1 生产成本和销售收入估算　　 15.1.1 生产总成本估算　　 15.1.2 单位成本 　　 15.1.3 销售收入估算　15.2 财务评价 　15.3 国民经济评价 　15.4 不确定性分析 　15.5 社会效益和社会影响分析 　　 15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 　　 15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 　　 15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 　　 15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 　　 15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 　　 15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 　　 15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　 第十六章风险分析 　16.1 风险影响因素 　　 16.1.1 可能面临的风险因素 　　 16.1.2 主要风险因素识别 　16.2 风险影响程度及规避措施 　　 16.2.1 风险影响程度评价 　　 16.2.2 风险规避措施　　 第十七章可行性研究结论与建议　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。　17.2 对主要的对比方案进行说明。 　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。　17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章财务报表 第十九章附件你可将详情资料告诉我，我来写

目 录报告总体结论 6I. 报告说明 6II. 总体评价 6III. 技术经济指标 7IV. 结论与建议 8第一章 项目介绍 91．1项目背景及地块现状 91．1．2项目背景 91．1．3地块现状 91．2项目地块综合开发环境 101．2．1自然及人文历史景观条件 101．2．2交通条件 101．2．3水、土地、空气污染状况 101．2．4项目地块周边治安状况分析 101．3项目地块周边建筑状况分析 111．4项目地块周边居民状况 111．5项目地块周边市政工程实施情况 111．6项目地块周边配套设施状况 111．6．1商业设施 111．6．2生活设施 111．7项目地块优劣势分析 121．7．1优势分析 121．7．2劣势分析 13第二章 宏观社会经济环境研究 142.1国民经济景气状况对本项目的影响 142.2银行利息及金融政策对本项目的影响 142.3通货膨胀因素对本项目的影响 152.4固定资产投资对本项目的影响 152.5消费需求对本项目的影响 16第三章 项目区位环境分析 173．1项目区位行政区划与自然地理 173．1．1行政区划 173．1．2自然地理 173．2项目区位经济发展状况 183.2.1国民经济 183.2.2对外开放 183.2.3城乡建设 193.3温江城市发展战略定位 193．4 项目区位人文历史与景观状况 193．4．1人文历史 193．4．2项目区位景观状况 203．6项目区位城市建设与房地产开发状况 223．7项目区位生活配套设施状况 233．7．1．能源状况 233．7．2．通讯状况 233．7．3．教育条件 233．7．4．医疗条件 233．8项目区位城市发展规划 243．9项目区位综合开发价值分析 243．9．1有利因素 243．9．2不利因素 25第四章 成都市房地产市场发展现状 274．1房地产业在国民经济中的地位日益增加 274.2房地产开发投资增势强劲 274．3住宅开发份额不断扩大 284．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高 284．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降 284．6开发结构仍需改善 294．7空置总量与空置面积上升 294．8土地政策购置面积增势较猛 294．9成都房地产市场展望 31第五章 市场有效需求及项目定位建议 325．1消费者特征分析 325．1．1消费能力 325．1．2年龄结构 325．2消费者地域结构 325．3消费者心理习惯特征 335．3成都市房地产消费市场需求特征 345．3．1消费者对方位的选择分析 345．3．3消费者对置业环域的选择 355．5项目所处板块的消费环境 395．6成都购房者对运动与健康的认知程度 405．7成都市购房者对精装房的认知程度 405．8本项目目标消费群体综合定位 405．9产品主题定位 41第六章 项目建设进度 446．1施工条件 446．2计划进度安排 44第七章 项目投资估算及资金筹措 467．1投资估算的范围 467．2投资估算的内容 467．3投资估算的依据 477．4项目总投资 477．5投资分年投入计划 497．6资金筹措 49第八章 财务效益分析与财务评价 508．1财务分析的依据 508．2财务指标的选取 528．3财务效益分析 528．4 盈亏平衡分析 578．5敏感性分析 588．6风险分析 598．5财务评价 61请参考网站http://www.word98.com/web/class/135.html有更多的文案和可行性研究报告下载

房地产可行性分析-房地产可行性分析报告 目 录 一 建德市社会环境综述 (一) 社会文化 (二) 经济生活 (三) 城市建设发展趋势 二 建德房地产市场综述 (一) 土地市场 (二) 房地产投资 (三) 房地产开发量 (四) 房地产销售情况 (五) 开发企业 三 新安江房地产市场分析 (一) 住宅市场供应 1. 热点开发区块 2. 典型开发项目 (二) 住宅市场需求 (三) 住宅市场价格趋势 (四) 宏观调控对新安江楼市的可能影响 四 项目基本分析 (一) 项目概况和开发条件 (二) 项目优势与劣势分析 (三) 项目的机会与风险分析 (四) 产品与销售价格 五 项目财务分析 六 结论与建议由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。一般地，房地产开发项目可行性研究，应当包括以下内容：【一】项目概况：具体包括，项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。【二】开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定。包括，土地调查；人口调查；调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积、需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等；调查生产、经营以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等；调查各种管线，主要是上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状以及规则目标和其可能实现的时间；调查其他地上、地下物；制定拆迁计划；制定安置方案，包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。【三】市场分析和建设规模的确定。【四】规划设计方案的选择。【五】资源供给条件分析。【六】环境影响评价。【七】项目开发组织机构和管理费用的研究。【八】开发建设计划的编制。【九】项目经济及社会效益分析。【十】结论及建议。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:黄剑房地产开发项目可行性研究报告（范文）一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至A市中心。（2）西侧为A市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近A市小学。（5）北面为A市人民银行。4、项目SWOT分析优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及(6)太阳神小区53

房地产项目可行性研究的步骤和内容可行性研究的步骤。（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一．可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200704/642.html