房地产投资研究分析

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:庞浩房地产项目可行性研究分析报告（完整标准模板）第一部分项目概况分析一、项目基本情况介绍1.项目名称介绍2.项目宗地位置介绍3.项目合作单位介绍4.承担可行性研究的单位介绍5.项目经济技术指标介绍二、项目开发企业介绍（内容可选）1.开发企业的基本情况介绍2.开发企业的组织机构介绍3.开发企业的管理团队介绍4.开发企业的经营情况介绍三、项目产生背景第二部分项目市场调查分析一、项目投资环境分析1.政策环境分析（1）全国政策环境分析A．金融政策分析B．土地政策分析（2）城市政策环境分析2.经济环境分析（1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析B．固定资产投资分析C．通货膨胀分析D．消费需求分析E．重大利好事件分析（2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析B．城市固定资产投资分析C．城市引进外资情况分析D．城市重大经济项目分析E．城市经济发展历程分析F．城市经济预测分析3.社会文化分析（1）城市自然地理情况分析（2）城市历史文化分析（3）城市人口情况分析4.宗地现状分析5.配套设施分析6.城市规划分析7.市政设施分析二、项目竞争环境分析5.1.（表C附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。（CE9.（B.

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:许成文第一章项目概况1.1项目概况1.1.1项目名称：XX小区住宅小区1.1.2项目建设用地、规划情况1.2建设用地荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。1.3规划为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2013年9月17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。1.4项目建设规模XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。1.5投资估算与资金筹措XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。第二章项目开发市场分析2.1国家、省、市房地产开发政策（2.2.22.2.3（3.51通过对该小区项目的规划建设，打造一处城市有机更新的典范，为城市打造一处集居住、游憩等功能为一体的新型居住小

　　《房地产投资分析》，东财出品，刘秋雁编著。　　《建设项目经济评价方法与参数》第三版，国家发改委与建设部于2006年发布初版。　　此书可以说是广义上建设类项目(含地产)的投资分析方法与指南。记得龙湖地产的投资分析模型也是参考了此书的基本体系与结构。此书结构体系较好，但因为书籍定位于广义上的建设项目投资评价，与地产项目特点上的切合点稍显有限。不过此书对融资方案对项目评价的影响着墨较多，融资前后评价指标的不同也有相应说明。 《中国房地产行业并购重组趋势与投资战略规划分析报告》　　《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》前瞻产业研究院编著　　前瞻产业研究院，专门从事对细分产业市场进行数据调查和研发活动。以10多年来积累的海量数据和专业研究为基础，依托全国统计机构和各行业协会提供的专业数据，用专业严谨的研究态度、前瞻的眼光，持续关注细分产业市场的成长和发展。致力于全面跟踪和深入研究中国细分产业发展的现状和趋势，为企业与政府促进产业的持续健康发展提供专业、权威、准确、客观的数据报告和建设性意见。

　　房地产项目可行性研究的步骤和内容　　可行性研究的步骤。　　（1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。　　（2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。　　（3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。　　（4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。　　（5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。　　房地产可行性研究的内容。　　按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：　　1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。　　2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。　　3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。　　4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。　　5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。　　6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。　　7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。　　8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。　　9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。　　财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。　　10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。请查阅365优.中国办公网。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:维普网朋—黑　　＝I—信江—I投龙—i＝：・一一一　经　济　科　苑　销售型房地产投资指标体系的研究　于彦王宇张怡李玉琳　（龙江建筑职业技术学院，黑黑龙江哈尔滨102）505　摘了基础　、　要：本文提出了销售型房地产投资项目经济评价指标体系并构建了房地产投资项目经济分析的一般流程，为房地产投资分析的实施奠定　关键词：售型；资；标体系销投指　房地产投资分为销售型和经营型两种类型，　销售型房地产投资即生产建设的房屋全部用于销　售，以获取利润；营型房地产投资为生产建设的　经房屋用于经营或部分销售和出租，如商业用房等。　因此，不同类型的房地产投资分析内容也不尽相　同，销售型房地产投资项目的计算期只考虑建设　期，而经营型房地产投资项目计算期考虑建设期　和投产期。本论文重点讨论销售型房地产投资分　析内容。　1销售型房地产投资研究内容　1项目市场分析　．111分析供需市场现状和栈　。．．1　1－对相关项目进行调查与分析。．21　1．出市场调查结论。．3得1　1－目开发建设方案　2项重点确定工作内容和工作量，确定项目实施　计划。　1项目的投资估算　．31．开发成本估算　31开发成本＝土地使　j出让金＋土地转让　L权｝费＋土地

实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的Black-Scholes期权定价模型进行的。我们将房地产的价格看作是连续变动的，且假定该期权是欧式看涨期权，则应用B-S模型会得到较为精确的解。假设标的资产当前价值为S，期权的执行价格为X，期权的起始时间为T，终止时间为t，期权的价值为C，无风险利率r，标的资产的波动率为σ。）其中，各阶段期权价值的值采用逆推法计算。同样，对于房地产开发项目中的等待期权而言，各参数的含义也有所变化，其中，S表示项目预期现金流的总现值，X指项目投资成本费用，T表示项目投资机会的持续时间，r表示无风险利率，方差σ对应于房地产市场价值的波动率。房地产决策之所以可以应用二叉树模型进行，是因为房地产开发常常是分阶段进行。上述两种方法各有其优缺点，但都考虑了决策柔性，其理论基础都是建立在无风险套利和风险中性估值的基础上，都采用复制组合的思想，区别仅在于假设不同。结论：实物期权分析方法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应的一种思维方式的概括和总结。与传统的静态投资评价方法相比，期权定价理论包含了决策主体趋利避险，以及在风险条件下采用动态投资策略的主观能动性所带来的收益，体现了风险环境中决策主体根据环境变化而进行动态决策的能力，因而更加符合实际情况。此方法还可以进一步扩展成为分阶段的期权模型，以及引入博弈分析方法，探讨在多方参与竞争状况下的期权博弈模型，把期权定价模型和动态博弈模型以及不完全信息结合起来，在实际的市场情况下逐步运用和完善实物期权理论方法。参考文献：[1]潘长风.实物期权视角下的房地产投资理论与应用研究[D].厦门大学博士论文.2006[2]李金龙.实物期权定价理论与方法研究[D].天津大学博士学位论文.2003[3]杨若晶,赵红梅.房地产投资决策的实物期权方法[J].郑州航空工业管理学院学报.2005.9[4]项盛辉,何芳.实物期权方法在房地产开发中的应用[J].建筑管理现代化.2002.2[5]曾卫华,杨和礼,李鹃.实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发.2003.10[6]高红霞,陈华.房地产投资决策中的实物期权分析方法[J].西华大学学报.2004.12

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:陈海妹房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1项目总占地(m2)｜6655.85 ｜总建筑面积(m2)｜47922.12｜沿街商业建筑(m2)｜住宅面积(m2)｜配套设施面积(m2)｜地下停车场(m2)｜二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号｜项目｜单价（元/m2）｜备注｜1｜土地使用权出让金｜3455.6元/m2　｜　｜　｜　｜　｜2｜征地费｜3｜拆迁安置补偿费｜　｜　｜(二)前期开发费用估算表表3-3序号｜项目｜金额（万元）｜取费标准(元/m2)｜1｜规划、设计、可研费｜47.00　｜1.1｜规划费｜20.00｜1.2｜设计费｜25.00｜1.3｜可研费｜2.00｜2｜水文、地质勘察费｜3.50　｜2.1｜测绘费｜1.50｜2.2｜勘探费｜2.00｜3｜策划费｜　｜　｜合计｜　｜（一）销售税金及附加估算

房地产投资的风险主要有哪些？房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。2、购买力风险。在房地产投资的风险主要有哪些的分析中，是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失3、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

　　房地产市场调查分析报告　　录 ... 1　　综 述 ... 5　　1. 前言 ... 5　　2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7　　2.1 研究背景说明 ... 7　　2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8　　3. 名词定义 ... 9　　4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10　　5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11　　摘 要 ... 12　　第一节 市场容量分析 ... 13　　1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13　　1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13　　1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15　　1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15　　1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15　　1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16　　2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16　　3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16　　3.1 新建商品房交易情况 ... 16　　3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17　　3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17　　4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18　　4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18　　4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19　　4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20　　4.4 户型层次需求结构分析 ... 21　　第二节 产品结构分析 ... 23　　1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23　　1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23　　1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23　　2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25　　3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26　　4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26　　4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26　　4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26　　4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27　　4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27　　4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28　　4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28　　5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29　　5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29　　5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29　　5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29　　5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30　　5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31　　5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31　　5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32　　第三节 价格研究 ... 33　　1. 供给价格水平分析 ... 33　　1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33　　1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33　　1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34　　1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34　　1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35　　1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36　　1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37　　1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38　　1.6 存量房价格水平分析 ... 39　　1.7 南京市租赁行情分析 ... 39　　1.8 土地价格水平分析 ... 40　　2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41　　2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41　　2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41　　2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41　　2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42　　2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42　　2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42　　2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43　　2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43　　2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44　　2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45　　2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45　　第四节 消费者调查 ... 46　　1. 研究背景 ... 46　　2. 研究说明 ... 46　　2.1 样本特征 ... 46　　2.2 样本量 ... 46　　2.3 数据的质量控制 ... 46　　2.4 研究方法 ... 47　　2.5 主要研究指标 ... 47　　2.6 调研内容 ... 47　　3. 意向购房者的基本特征 ... 47　　3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47　　3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48　　3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49　　3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49　　4. 意向购房者的居住现状 ... 50　　4.1 现有住房的获得方式 ... 50　　4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51　　5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52　　5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52　　5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53　　5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53　　5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53　　5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54　　5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55　　5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56　　5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56　　5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57　　5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58　　6. 购买方式与购买力分析 ... 58　　6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58　　6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59　　6.3 付款方式 ... 60　　6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61　　7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61　　7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61　　7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61　　7.1.2 报纸媒体 ... 62　　7.1.3 网络媒体 ... 62　　7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63　　7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64　　第五节 生活指数评价 ... 65　　1. 生活指数评价 ... 65　　1.1 区域生活指数模型 ... 65　　1.2 应用与测评结果 ... 66　　2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67　　2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67　　2.2 应用与测评结果 ... 69　　3. 典型楼盘性价比分析 ... 69　　4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70　　4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70　　4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70　　4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70　　第六节 媒体监测与研究 ... 71　　1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71　　1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71　　1.2 分区域投放量统计 ... 73　　1.3 分物业类型投放量统计 ... 74　　1.4 开发商投放量统计 ... 74　　1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75　　2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76　　3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77　　3.1 房地产营销主题分析 ... 77　　3.2 其它促销活动分析 ... 79　　4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80　　4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80　　4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81　　4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82　　4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82　　4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82　　4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83　　4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83　　5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84　　5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84　　5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85　　结 语 ... 87　　策划方案 营销策划 销售技巧　　销售流程 销售策划 销售方案　　项目定位 项目策划 项目管理　　项目研究 项目分析 项目流程　　市场定位 定位策略 定位分析　　定价策略 定价方案 定价策划　　开盘方案 开盘流程 开盘策划　　活动策划 活动方案 推广方案　　推广策略 策划文案 广告文案　　营销策略 广告策略 分析报告　　广告策划 广告方案 销售培训　　项目规划 规划设计 楼书文案　　楼书设计 市场研究 销售制度　　管理制度 推广技巧 全程营销　　全案策划 策划流程 全程推广　　全程策划 整合营销 整合推广　　点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html