大理房地产调研

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:杜如飞    关于房地产市场调研分析近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持            关于房地产市场调研分析近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的成长势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速成长，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速成长。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业成长中存在的问题，制定了一系列行之有效的措施，积极引导该行业持续健康成长。现就1998-2003年我县房地产业成长现状、存在问题及未来成长趋势分析如下：一、1998-2003年我县房地产市场运营情况（一）国民经济快速成长，人民生活不断改善。（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据呈现，（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从2四、保持我县房地产市场持续健康成长对策592

内容很多：前期主要有项目可行行调研（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）中期主要是项目定位方面牵扯的调研（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）后期主要是项目推广的调研（广告选择；问卷的回溃；预售；回款等） 先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。wyz_555@126.com房地产市场调研和策划 房地产调研是项目策划和决策的基础，一房地产的市场调研房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。 第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。 区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 政治社会 政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 经济因素 经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 行政法规 行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 国际状况 国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。 总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。房地产市场调研业务流程调研原则工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？调研制度1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。 调研流程 调研的基本动作可分为以下几个步骤：1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。6.补充调研。7.撰写调研报告。调研基本内容1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）3.市场（消费者、竞争者）4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）调研计划 1.调研目的2.调研范围3.调研重点4.调研提纲5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）调研报告的主要内容 1、市场及行业发展态势评估2、企业能力及开发意向评估3、项目机会与可行性评估4、相关行业相关问题评估 调研工作文档 1、调研提纲（出发前的初步提纲）2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）3、调研资料清单（对客户提出要求）4、调研问题目录（对自己提出问题）5、调研日记和例会纪要6、阶段性小结和评估报告7、给信息部的信息资料目录

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主题太多了---单分的话有：商业、住宅、公寓、专业市场、综合市场等，综合考虑的话有：商业综合体、商住综合体、商办综合体等，你要清除做调研是准备以哪个业态为准，目的是什么，这很容易就能找到切入点，大而全不是个人能做到的，是通过团队、关系、相关部门等协作完成的以房地产为特定调研的对象，切入点就是对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。能帮忙确定一个主题吗？来自：求助得到的回答本回答被网友采纳

1、了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等2、了解商圈内楼盘的基本情况：地理位置、交通状况、房屋总套数、产权状况、容积率、历史 成交价格、历史成交套数、社区人口、物业公司、供暖方式、物业费、车位、停车费、装修状况、入住时间、户型。3、了解商圈内配套设施状况：医院、学校、幼儿园、超市、餐馆、娱乐场所、公园4、竞争对手分析：数量、市场份额、业务种类、收费标准、营业额

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:彡彡九图文　　篇一：芜湖县房地产调查报告　　芜　　湖　　县　　房地产/商铺　　调　　查　　报　　告　　目录　　一、芜湖县基本情况介绍　　1、　　2、　　3、　　4、　　5、交通方面经济发展城市化进程芜湖县区域配套芜湖县发展机遇　　二、芜湖县城湾沚镇县域内开发楼盘、商铺价格、住宅价格　　及销售情况，居民投资意向　　1、　　2、　　3、芜湖县房地产总体情况各房地产楼盘情况商铺经营情况　　三、小结　　一、芜湖县简介：　　芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、红杨、花桥等5个镇124个村19个社区（其中2个单位型社区），县政府驻地湾沚镇。总面积670平方公里，人口约29万人。自20XX年起，县域综合经济实力连续位居安徽省经济“十强县”行列。20XX年列居全省“科学发展先进县”一类县第四位，20XX年跃居至第二位,20XX年居第二位。　　1、交通方面：　　芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖—宣城）、芜马高速（芜湖—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（芜湖—高淳）即将通车，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙

还是以目标消费群调查为主啊，不知道你指的是专业市场还是住宅，各有不同的侧重点吧。 你可以看看中国不动产投资管理网，首页的房产管理流程里有这方面的内容，网站网页里也有这个内容吧，希望对你有用，参考资料：http://www.jst-cn.com/article/list/267如果是在镇上开发房地产，你需要了解当地的房地产开发的需求程度是怎样的，建商业还是建住宅。你可以先了解一下当地的收入、消费能力情况，以及当地居民对住宅的反应程度如何。一般来说农村里都有自建的住房，开发成为住宅的可行性会受到影响，但如果当地环境不错，交通、配套等也算便利，可以考虑开发成为别墅区卖给城里人。如果是想依靠当地的消费能力解决，你可以调查一下那里的商业发达程度，是否有必要开发一些商铺等。总的来说，你要弄清楚供求关系是怎样的以及项目所在地的特征，有针对性地来进行可行性分析。www.zz668.com.cn

您想在大理买一个带院子的房子，说白了也就是别墅啦，我个人认为这几点您在买房时可供参考： 1、在大理定居最佳地点就是从下关到上关之间的洱海西岸，洱海东岸不适合居祝因为洱海东岸和西岸的地质完全不同，洱海东岸是喀斯特地貌，存不住水乾元.

确实有一定影响，由于洱海治理政策，大理目前开发项目极少，目前大理市场供不应求，新开盘项目当天全部售罄，最高毛坯交付产品均价达到15000+；以后洱海沿线不再有新项目开发了，大理未来城市规划要向宾川与巍山发展，满江区雅居乐和美的联合开发的大理雅美湾项目，属于洱海沿线最值得期待热点项目。