产业地产市场研究

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:黄剑房地产项目开发市场调查内容一、城市投资环境调查（一）政策法律环境调查1.城市发展战略2.城市建设规划和区域规划3.土地利用总体规划4.房改政策5.开发区政策6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引11.人口政策、户籍制度（二）经济环境调查1.城市总体发展规划2.地区内的重点开发区域3.国民经济产业结构和主导产业4.政府办事效率及工作作风5.政府财政收支状况6.房地产在国民经济中的比重7.房地产开发景气指数8.就学条件9.基础设施情况（三）人口及社会环境1.人口总量和密度2.居民消费结构和消费水平3.家庭规模与结构4.居民就业状况及收入水平5.社会治安情况6.居民需求结构及特征（四）房地产市场调查1.房地产市场需求和消费行为调查a)某类房地产的总需求量及其饱和点b)市场需求发展趋势c)f)优惠方式

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:深圳市盛世华研企业管理有限公司（二零一二年十二月）2020-2025年中国商业地产行业逆势突围战略研究报告可落地执行的实战解决方案让每个人都能成为战略专家管理专家行业专家……报告目录2020-2025年中国商业地产行业逆势突围战略研究报告第一章企业逆势突围战略概述....................................................................................................................6第一节研究报告简介............................................................................................................................6第二节研究原则与方法........................................................................................................................7一、研究原则..................................................................................................................................7二、研究方法..................................................................................................................................7第三节研究企业逆势突围战略的意义................................................................................................9第二章市场调研：2018-2019年中国商业地产行业市场深度调研........................................................10第一节商业地产概述

-帮助企业赢得市场的法宝！市场调研工作需要收集关于市场规模、市场数据、竞争对手、消费者研究等方面的相关数据，并在相关数据支持的基础上提出市场决策建议或市场参考。对企业而言，与专业的信息咨询公司合作，针对市场和行业进行调研，以成为解决企业一系列问题的有效途径是中机系(北京)信息技术研究院旗下网站。中机系(北京)信息技术研究院专注于全球工业市场情报监测、产经数据服务、工业市场研究及调查、城市（区域）发展规划、投融资等决策咨询。目前在北京、上海、武汉、长沙、悉尼、纽约等地均设有办公室。承担过多次国家课题、全球市场大型调研、区域/项目投资价值评估、区域产业规划、开发区/高新区/园区规划设计、重大项目可行性研究及后评价、投融资规划等，是华北地区最早从事咨询服务的集体所有制企业之一。百度搜索

随着我国社会经济发展的深化，社会发展对咨询的需求日益增加，人们越来越认识到决策科学化、全面化、民主化及信息化的重要性，各系统、各部门和企业界非常需要通过产业市场调查研究咨询后进行科学完整的决策参考。随着中国科技进步和社会经济的飞速发展，中国产业市场调查研究服务业呈现综合化和国际化的趋势。一、零点咨询（Horizon）零点研究咨询是源自中国的国际化数据智能服务机构，旗下包括创新数据开发中心、公共事务数据事业群、商业数据事业群、未来商习院。零点有数累积自零点调查创办以来20多年一手数据收集与处理的经验，拥有服务于国内外规模企业、初创企业与公共服务机构的多元实践，聚焦产品互联网化与服务互联网化，基于多元数据汇集与挖掘，支持经济、社会、文化与政策决策。零点研究咨询传承于中国最具影响力的市场研究与民意调查的本土领导品牌，我们与时俱进从未懈怠，不断超越自己，与数字化时代融合，持续提升我们在专业领域与公众中的品牌声望。20余年的市场研究和社会洞察，成为我们最珍贵的中数据资产，通过新技术应用，融合整个互联网大数据、交互精数据，形成独一无二的数据成果与策略指引。拥有众多国际化背景的高管，作为国际专业组织的中国代表，我们积极参与国际活动与学术论坛，始终保持国际前沿的信息和学术敏感，并根植于对中国本土市场的消费心理、价值观及年代维度上的消费变迁研究，形成独特的适合中国的研究体系。零点研究咨询拥有一支学科配置整齐、专业人员年轻、国际与国内职员兼有、高度自觉的学习型研究队伍，现有研究人员来源于社会学、统计学、心理学、市场营销、经济学、工商管理与公共管理学、财务投资、计算机科学、法学等相关专业方向，95%以上的全职研究咨询人员具有硕士及硕士以上学历，50%以上的研究咨询人员拥有4年以上的专业市场研究经验，30%以上的研究咨询人员具有海外学习背景，团队同仁秉持“勤奋敬业，分享成就”的企业精神，进行持续不懈的业务探索和开拓。二、中为咨询（zwzyzx）深圳中为智研咨询有限公司（简称“中为咨询”）是中国领先的产业与市场研究服务供应商。公司围绕客户的需求持续努力，与客户真诚合作，在调查报告、研究报告、市场调查分析报告、商业计划书、可行性研究、IPO咨询等领域构筑了全面专业优势。中为咨询致力于为企业、投资者和政府等提供有竞争力的调查研究解决方案和服务，持续提升客户体验，为客户创造最大价值。目前，中为咨询的研究成果和解决方案已经应用于3万多家企业，并向海外市场拓展。中为咨询是以自己的知识和智慧，帮助企业、事业成功、推动社会文明的建设发展，中为咨询的生命在市场，中为咨询的成功就在于帮助别人出主意获得成功；帮助别人成功的业绩越多，深圳中为智研咨询有限公司自身的社会信誉不断提高，在市场上占有的份额也变大。中为咨询特别在信息技术迅速发展以及这些技术在咨询企业得到广泛应用的时候，中为咨询得益于各种智力资源和信息资源与不同企业和部门的合作和协调经营。中为咨询注重竞争，更注重合作，注重竞争中的合作。为了向客户提供的有价值的咨询产品（好的计划、方案），中为咨询中为咨询人不断改进咨询的工作方式，不仅在观察、分析问题后，以提交建议或咨询报告，更重要的是长期合作。中为咨询是通过“知识产品”提高企业经营效益。中为咨询服务工作最重要一环不是取得报告，而是实施改进方案，把实施方案作为中为咨询服务的重要步骤。中为咨询始终把引进优秀的研究投资人才作为公司的核心目标之一，中为咨询员工拥有多种专业学历背景：统计学、金融学、产业经济学、市场营销学、国际贸易学、经济学、社会学、数学等数十个专业。中为咨询现有350名员工中本科以上学历占90%，65%具有双学位、硕士及博士学位。企业大多数员工曾在国内多家知名产业研究所与证券研究机构有过丰富的从业经验。高素质的专业人才是中为咨询的最大财富，也是中为咨询提供优质服务及践行客户价值的保证。中为咨询业务覆盖中国大陆及港澳台地区，辐射全球；公司90%以上的业务主要针对大中华区实施，10%服务于美国、欧洲、日本、韩国、新加坡等。中为咨询在中国大陆32个主要城市设立调查派驻点（如北京、上海、天津、重庆、贵州、深圳、武汉、成都、西安、郑州、沈阳等），为客户提供专项调查研究的同时，也为研究咨询提供强有力的数据支持；公司拥有在中国香港、澳门、台湾地区已拥有实施项目的宝贵经验。三、致联市场研究（URC）URC重组成立于1996年。现在URC的品牌下拥有广州市致联市场研究有限公司、北京致联必达信息咨询有限公司、上海必宜企业管理咨询有限公司，在广州、上海、北京、深圳设有办公室。URC管理层主要成员参与了中国最早期市场研究事业的拓荒，经历了中国第一家本土纯商业市场研究公司和中国第一家中外合资市场研究公司的创立和发展，最早涉足中国境内的零售研究领域，并首先成功开发了中国医药零售研究业务。URC是中国市场信息调查业协会会员、中国信息协会市场研究分会常务理事单位、中国第一批涉外调查甲类研究机构、ESOMAR成员、中国大陆最早的国际神秘顾客协会（MSPA）成员之一。URC长期专注在消费品专项研究、医药OTC研究、各类分销渠研究，积累了全面丰富的中国市场研究经验。拥有一批近二十年市场研究经验，并经过国际级市场研究企业陶冶的优秀核心人才和专家顾问。他们深刻了解中国的市场情况，又能运用国际市场研究方法和标准为客户设计完整的研究和咨询方案，从而为客户提供物超所值的研究结果和最切实际的营销建议。近年来，随着互联网营销、体验营销时代的到来，URC与时俱进，勤于变革，以探索与创新研究方法为要务，着重致力在购物者终端表现的各类真实研究上。URC注重传统市场研究方法与现代科技的结合与革新，率先运用IT技术与BEE业务、渠道表现追踪研究、购物者研究的结合，以洞识市场研究特质的强力IT技术团队，开发适应核心业务需求的先进网上访问系统，实现与国际同类研究技术同步及与国际客户网上对接，为客户提供国内最先进、最严谨的在线研究服务。四、现代国际（MIMR）广东现代国际市场研究有限公司（MIMR）1995年创立于广州。先后在上海、北京、成都设立MIMR的全资分公司及办事处，拥有专业市场研究人员超过200名。经过十几年的发展，MIMR已成为国内知名的专业化市场研究公司，并一直致力于推动中国市场研究的发展。2007年，公司成立深圳、南京办事处，给予华南地区及华中地区运作支持。2008年，现代国际荣获市场研究20年创新奖、调查工作先进奖。2009年，现代国际五套研究技术体系全面升级，其中“营销组合开发决策支持体系”的核心理论与研究步骤，直接被客户运用到企业的营销活动中。同时，业务拓展从机会性拓展向有组织的主动拓展正式转变。2012公司由分公司制改为事业部制，成立以行业划分的三大研究事业部以及实施和管理全国项目运作事业部，往业务专业化方向发展。2013从消费者研究进入行业研究领域，在医药、涂料的行业研究积累了丰富的经验MIMR清醒的知道自己的未来：运用市场营销要领为客户提供专业的市场研究服务，成为国内一流的大型专业化市场研究公司。为此，企业确立正确的观念，MIMR将一如既往地为企业的决策系统服务，以专业的市场研究为手段，以数字解剖为工具，帮助客户实现科学决策。MIMR拥有熟悉消费市场，对消费者的语言、心理和行为有深入了解的专业人才，能准确理解您的商业环境与市场需求。MIMR拥有长达十年以上的市场研究知识积累。通过主动地研究开发，为客户制定适用于不同行业的产品与技术，并发展自己的专有研究技术，向客户提供全新的视线。MIMR不仅有标准质量体系，以监控研究过程的每个阶段；还有针对不同行业，甚至于不同区域的质量体系，最终达成最有效的方案实施。公司致力于帮助客户更好地理解市场和消费者，准确把握他们所面临的挑战和机遇，有效识别和选择目标市场，制定适当的营销方案和市场定位，从而最大程度地降低您的决策风险。五、新生代市场监测（Sinomonitor）新生代市场监测机构（以下简称“新生代”），成立于1998年，位列中国市场研究行业TOP10，是国内最具规模和影响力的消费者与媒介研究机构之一。新生代致力于为客户提供专业的市场调查和基于数据的研究与咨询服务，主要业务包括市场研究、媒介研究、消费与社会研究，以及营销策略咨询。2003年，新生代成为国际合资企业，总部设在北京，现已形成以北京、上海、广州三位一体的全国布局，研究网络覆盖全国400多个城市与广大县城和农村。新生代拥有400余名专业技术研究人员和精通经济学、社会学、心理学等领域的顶级专家顾问团队，并创建了覆盖传媒、广告、公关、营销的研究支持体系。由新生代率先创立的中国市场与媒体研究（CMMS），中国新富市场与媒体研究（H3），中国无线网民网络行为与动机研究（MMMS），中国互联网研究（IMMS）等一系列自主研究产品已成为中国消费者洞察和媒介策略制定的必备工具和权威标准。以自主研究为基石、共同发展壮大的新生代传统媒体、新媒体研究已成为国际4A广告公司和国内主流媒体公认的领导品牌。与此同时，新生代在烟草、快速消费品、医药、时尚与奢侈品、IT、汽车与消费类电子、金融等领域也具有丰富的研究经验，在业内拥有良好的信誉和口碑。新生代上海分公司是新生代市场监测机构在中国华东市场的一支重要中坚力量，致力于以汽车、服饰、移动通讯、食品/饮料和零售行业的消费者研究，为很多主流品牌提供全方位的的调研服务。新生代广州分公司是新生代市场监测机构在中国华南市场的一支重要中坚力量。10年的发展过程中，新生代广州分公司致力于提供个案专项研究及连续性研究服务，目前已经在快速消费品、媒体、烟草研究领域处于行业领先地位，并在房地产、汽车等研究领域或行业具有明显的竞争优势；同时，近年在行业新领域——能源领域上也呈现良好的发展态势。新生代广州分公司服务多家知名企业，主要包括世界500强企业、国内知名民企、本土媒体、国际及本土广告公司，项目获取好评同时，也建立了长期的合作伙伴关系。六、慧聪研究（HCR）慧聪研究是一家根植于中国、放眼全球，提供大数据与小数据有效结合的洞察研究公司。HCR为企业提供大小数据结合的深度洞察服务。企业的数据既有来自于互联网和移动互联网中沉淀的网民浏览行为、消费行为、舆论文字等海量数据；也有来自于企业内部沉淀的大量用户的购买行为和数据。企业将大量异构数据进行清洗、整理、分析、挖掘，通过大数据研究与经典研究相结合的深度洞察服务，为企业提供决策依据，帮助企业了解他们面对的市场、客户群体、竞争情况等，伴随企业成长的每一步，助力企业成功决策。汽车、通信、家电、科技、金融、医药、媒体、零售、包装消费品、时尚/运动、奢侈品、工业品、公共事务、烟草等，无论您来自哪个行业，HCR专属的行业服务团队始终陪伴着您。HCR前身为慧聪研究院，2011年，HCR完成MBO，为推动HCR成为行业领军企业奠定了有力基础。2012年，公司引入多位业界重量级专家，并于同年8月与上海DNA合并；2013年，HCR宣布与国内顶级投资机构达晨创投达成融资协议，5000万的金额也成为市场研究行业迄今为止最大的一笔；2014年11月，HCR完成股份制改造。2015年8月12日，HCR成功挂牌新三板成为国内新三板大数据商业应用第一股。HCR拥有24个行业1159种品类20余万广告主的媒体数据库，连续积累22年行业数据库，1000万中小企业数据库，70万的B2C消费者样本库，100万移动端用户行为追踪panel。具有业界领先的搜索技术、数据挖掘与管理技术、报告电子化平台技术。公司总部位于北京，在上海、广州等地设有8个分公司，拥有市场研究与传播领域的专业技术和研究人员500多名，同时还与行业内的专家、厂商、渠道企业保持着密切的合作，除覆盖全国的市场信息直接调查网络外。七、达闻通用（DM）达闻通用市场研究有限公司是一家具有国际专业水准的专业化市场研究公司，以卓越的研究分析技术和严格的质量控制著称。总部设在广州，在武汉、深圳设有分公司，珠海设有办事处。成立于1998年，是一家具有国际专业水准的专业化市场研究公司，以卓越的研究分析技术和严格的质量控制著称。在建立适合实际市场需求的研究技术模型以及高效的实地执行系统方面有着丰富的经验和创树，擅长提供可解决营销问题的实操型研究方案和研究结果报告。多年的经营，已成功建立了以广州为总部核心的全国性调查研究网络。调查的范围涉及中国的60多个城市和农村。达闻通用目前在中国大部分省份地区都建立了完善的调查网络。在北京、上海、成都、深圳、武汉、湛江、珠海均设立了分公司和办事处，而且在石家庄、天津、西安杭州、无锡、宁波、福州、厦门、南昌、哈尔滨、山东、郑州、海口都有固定的合作联盟公司，形成了稳定的网络队伍。达闻通用连接消费者与企业的互动桥梁，健康生活和生产力高效发展的推动力。公司使命：全力研究发展市场研究分析技术，宣传和推动市场研究在企业中的有效应用，让中国以及全世界的企业通过市场研究充分享受到可持续发展的成长历程，让人们充分享受到符合利益的产品所带来的健康生活的乐趣。公司定位：达闻通用是行动策略导向型公司，善于将市场研究结果与客户的营销策略发展有效结合起来，提供真正具有实效的研究分析。换句话说，企业是应用导向市场研究公司。公司注重研究技术，不断创新，拥有自己独立开发的研究模型，而且在市场策略分析方面尤为擅长。八、明镜市场研究（CMMR）明镜咨询成立于1997年，旗下包括广州明镜、北京明镜、成都明镜、上海明镜、深圳明镜五家独立注册的公司。约100名优秀员工组成明镜的团队，平均行业经验超过8年；员工伴随公司的成长而成长，基于“心如明镜”的企业文化氛围，员工队伍保持了高度的稳定性，平均工作年限超过6年。明镜咨询集数据收集、市场研究、管理咨询于一体，一直致力于为企业提供科学理性的经营管理解决方案。迄今，明镜已经在移动通信、医药、交通、家电、日用品、食品、房地产、金融、汽车等行业为100多家企业提供过1000多个研究咨询项目服务。明镜参照行业标准建立了标准化的服务流程，并根据客户需求和营销潮流对相关服务标准不断进行动态更新和完善。明镜不断推动研究咨询技术创新，在常用的数十项研究技术和模型中，有相当数量是自己首创的。每进入一个行业，明镜都发挥了行业专家的巨大影响力，伴随客户的成长而成长；基于“行业专家”的客户服务品质，客户群保持了高度的稳定性，明镜的核心客户数量不多，但是都和明镜保持了长期良好的合作关系。超过1000个项目、10万个顾问工作日、100万次现场观察体验、300万个消费者访问，不断丰富了明镜的数据库；几乎每一年，明镜人都能用自己的智慧创造一个个成功的实战案例；明镜有大量项目成果获奖，受到企业和社会的好评，产生了广泛的影响。九、新华信（SINOTRUST）新华信国际信息咨询（北京）有限公司是中国领先的营销解决方案和信用解决方案提供商，1992年在北京成立。企业收集、分析和管理关于市场、消费者和商业机构的信息，通过信息、服务和技术的整合，提供市场研究、商业信息、咨询和数据库营销服务，协助您做出更好的营销决策和信贷决策并发展盈利的客户关系。企业在北京、上海和广州拥有600名员工，为各行业的机构客户提供专业服务，包括汽车、金融、保险、零售、电信、IT、制造业、消费品和贸易。在华的《财富》世界500强企业中有80%以上使用企业的不同产品和服务。新华信是中国领先的商业信息咨询服务提供商。企业提供企业信用报告、企业数据库产品、行业报告、信用管理咨询、信用风险管理软件，以及相关数据管理技术与营销活动管理服务，为您的信贷管理、营销拓展、行业分析以及竞争监测等提供充分的信息、决策和技术支持。新华信是中国数据库营销领域的先驱。企业提供客户数据整合和清理、客户信息分析、潜在客户数据、数据库技术服务以及直复营销服务，协助您构建完整和单一视角客户信息，做出更好的营销和推广决策，发展盈利的客户关系。新华信是中国领先的市场研究咨询服务提供商。企业提供关于市场环境和消费者行为和态度的信息和分析，协助您在市场进入、市场细分、产品定位、价格策略、营销推广、渠道组织和管理等方面做出更好的商业决策。十、赛立信研究（SMR）赛立信总部位于广州，旗下包括赛立信市场研究有限公司、赛立信商业征信有限公司、赛立信媒介研究有限公司、上海赛立信信息咨询有限公司、北京赛立信市场调查有限公司、赛立信资讯（香港）有限公司，以及设于深圳、武汉、成都、西安、厦门等城市的现场执行机构。赛立信是全国市场研究行业协会理事及发起单位之一，中国广播电视学会广播受众研究会理事，国家统计局核定的甲类涉外市场调查机构。赛立信以欧洲市场研究协会《社会研究与市场研究国际准则》（ESOMAR规则）为运作规范，致力提供国际水准的服务。赛立信拥有中国大陆最早涉足市场研究和信用管理行业的专业人士，熟悉中国市场，积累了丰富的研究经验，是中国大陆少数几个能够同时提供市场研究服务和商业信用调查服务的专业机构。多年来，赛立信以专业的研究技术、完善的调研网络和高效率的服务系统，竭诚为客户提供全方位的调研服务，成为许多跨国公司和国内著名企业紧密的伙伴。赛立信具有丰富的中国市场研究经验，致力于提供为客户量身定做的专业服务，包括定性和定量研究的项目设计、项目管理、研究分析和营销解决方案。多年来，赛立信在快速消费品、家电、汽车、医药、通讯、IT、房地产以及商业等领域，积累了大量的行业数据和丰富的研究经验，培育了一批专家型的研究人员，形成了一系列独特的专业研究技术与研究模型，帮助客户更加有效地解决他们的问题。赛立信集团共有员工超过300人，广州总部有正式员工200多人。其中三分之二为大学本科及以上学历。拥有几个具备经济学、管理学、营销学博士和信息管理、统计学或广告学士学位以及工作经验丰富的核心研究顾问团队。此外，还聘请了许多相关领域的专家以及经济学、管理学、营销学博士、教授担任研究顾问。研究人员全部具备本科以上学历及4年以上市场研究经验，专业方向涉及经济学、统计学、市场学、社会学、管理学等多领域，大多具有其他行业如市场营销、政府部门、统计、银行投资、媒介等的工作经历。

　　房地产市场分析方法和内容　　房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。　　一、房地产市场分析的层次与内容　　1、房地产市场分析的层次　　房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。　　区域房地产市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。　　专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。　　项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。　　2、房地产市场分析的内容　　房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。　　地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。　　区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。　　市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。　　专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。　　项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、　　敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。　　二、不同使用目的下房地产市场分析的特点　　在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。　　1、投资决策中的房地产市场分析　　房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。　　2、项目融资中的房地产市场分析　　房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。　　3、房地产证券化中的房地产市场分析　　在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。　　4、房地产开发中的房地产市场分析　　房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。　　5、市场宏观管理中的房地产市场分析　　房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。　　研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/fenxi/200711/1110.html

　　据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业并购重组趋势与投资战略规划分析报告》显示，过去10年我国房地产的快速上扬，有其特殊的历史原因。 1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房，推行住房分配货币化。1998年7月1日，住房福利制宣告结束，开始了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。从此，买房成了中国人最大的消费，房地产也进入快速的上行通道，甚至房价还以报复性的加速上涨来对应上世纪80年代直到1997年未曾反映经济增长的房价。　　2012年，我国的GDP是55万亿人民币，相较于1980年的4500亿，足足增长了120倍，由于当时中国尚未有商品房制度，因此很难算出确切的房价涨幅，如果以1997年的数字来看，GDP总量接近8万亿，至今增长约为7倍。而1997年至今，根据统计局的数据，从2000年到2011年，上海的楼价从每平方米均价由3565上涨到14603，北京则从4919到16851，涨幅大约是4倍。虽然远超过这段时间内GDP的增幅，但如果考虑到调整1980年到1997年的经济增长，房价上涨的幅度其实还在可以理解的范围之内。　　那现在到底还能不能投资房地产呢. 要判断这个问题，人口结构与经济增长是最主要考量。先从经济增长角度来说，中国经济虽然面临减速，但未来十年仍将有6至7倍的增长，也就是说2020年前GDP翻番应是大概率事件，这对房价的支撑绝对是好事。而从人口结构的角度来看则不太妙了。据测算，我国的婚育人口，也就是买房主要的刚需来源将在2015年前后到达顶峰，在2030年前后就可能开始出现人口负增长，有悲观的估计最快可能是在2023年，这意味着对住房的需求将从现在开始放缓，而供给却不会停止增加，这是任何人都可以预见到的房价未来下跌的依据。即使现在政策是放开单独二胎，短期也无法扭转此前三十多年来形成的人口结构。

1月27日，在海南省召开第六届人大二次会议中提出2019年海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制。同时，海南省政府部门也打算研究出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。2018年，海南实施全域限购等“史上最严”房地产调控，房屋销售面积和销售额持续下降，有效防止“投机客”炒房炒地和房价大起大落。观点地产新媒体了解，2019年，海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场健康发展长效机制，因地制宜发展旅游、商业等产业地产，大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，并积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。海南也计划研究出台规划调整、“两个暂停”、全域限购后引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。

前瞻产业研究院《2016-2021年中国城市园林绿化行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》参考下吧，有用请采纳！第1章：中国城市园林绿化行业发展综述1.1 城市园林绿化行业相关概述1.1.1 城市园林绿化的定义1.1.2 城市园林绿化行业涵盖领域1.1.3 城市园林绿化行业效益分析（1）城市园林绿化生态效益分析（2）城市园林绿化社会效益分析1.2 城市园林绿化行业发展背景1.2.1 城市园林绿化行业发展阶段1.2.2 城市园林绿化行业总体特征1.2.3 城市园林绿化行业影响因素（1）促进行业发展的有利因素（2）影响行业发展的不利因素1.3 城市园林绿化行业经营模式1.3.1 园林绿化业务承接1.3.2 园林绿化组织投标1.3.3 组建项目团队和实施1.3.4 竣工验收及项目结算1.4 城市园林绿化企业经营特点1.4.1 按产业链角度划分（1）城市园林绿化专项经营（2）城市园林绿化一体化经营1.4.2 按客户群体角度划分（1）承接政府投入园林项目（2）承接社会投资园林项目第2章：中国城市园林绿化行业市场环境分析2.1 城市园林绿化行业政策环境分析2.1.1 行业管理体制分析（1）行业主管部门及自律性组织（2）园林施工资质等级及管理（3）园林设计资质等级及管理（4）园林工程项目的监管体制2.1.2 行业主要法律法规和政策（1）《城市绿化条例》解读（2）《城市绿线管理办法》解读（3）《城市居住区规划设计规范》解读2.1.3 房地产调控政策分析（1）2013-2015年房地产调控政策解读（2）房地产调控政策对行业影响分析2.2 城市园林绿化行业经济环境分析2.2.1 国内宏观经济运行分析（1）GDP增长情况（2）固定资产投资情况（3）房地产投资情况2.2.2 2015年上半年中国经济形势分析（1）一季度我国经济惯性下滑，二季度企稳迹象初显（2）三大需求初步改善显示经济正逐步逼近周期底部（3）物价水平保持低位，通缩压力将逐步减轻（4）货币供应量内生性保持低位2.2.3 2015年下半年中国经济展望与数据前瞻（1）艰难转型孕育新的希望，不破不立期待柳暗花明（2）二季度与全年各项经济指标前瞻2.3 城市园林绿化行业技术环境分析2.3.1 城市园林苗木种植技术分析（1）圃地选择（2）整地作床（3）树种选择（4）合理密植（5）混交方式（6）苗木移植2.3.2 城市园林景观设计技术分析（1）园林绿化设计的核心（2）园林绿化设计内涵精神（3）园林绿化设计的措施2.3.3 城市园林工程施工技术分析（1）传统的园林施工放线方式（2）全站仪在园林施工精确放线中的应用（3）防水以及疏排水处理的重要性2.3.4 城市园林绿化养护技术分析第3章：中国城市园林绿化行业产业链分析3.1 城市园林绿化行业产业链简介3.1.1 城市园林绿化行业产业链分析3.1.2 上下游行业对园林行业的影响3.2 城市园林绿化苗木产销需求分析3.2.1 城市园林苗木种植业特征分析3.2.2 城市园林绿化苗木种植业务流程3.2.3 城市园林苗木种植业市场现状（1）城市园林苗木种植规模（2）城市园林苗木销售规模（3）城市园林苗木销售价格（4）城市园林苗木主要产销区域（5）城市园林苗木主要生产企业3.3 城市园林绿化景观设计行业分析3.3.1 城市园林景观设计业务流程3.3.2 城市园林景观设计业盈利能力3.3.3 城市园林景观设计业竞争分析3.3.4 城市园林景观设计细分市场分析3.3.5 城市园林景观设计业存在的不足3.4 城市园林绿化工程施工行业分析3.4.1 城市园林绿化施工业务流程3.4.2 城市园林工程领域特征分析（1）城市园林工程是多学科的综合产物（2）城市园林工程项目地域特点显著（3）城市园林工程项目受季节气候影响3.4.3 城市园林工程施工领域竞争分析3.4.4 城市园林工程施工企业区域分布3.5 城市园林绿化养护行业分析3.5.1 城市园林养护业务流程分析3.5.2 城市园林养护业现状分析3.5.3 城市园林养护业存在问题3.5.4 城市园林养护方式建议（1）城市园林树木养护建议（2）城市园林草坪养护建议（3）对已死亡植物及草坪的换植3.5.5 城市园林养护业前景及方向第4章：中国城市园林绿化行业投资吸引力4.1 城市园林绿化行业发展规模分析4.1.1 城市园林绿地面积规模4.1.2 城市人均公共绿地面积规模4.1.3 城市绿化覆盖率增长情况4.1.4 城市绿地率增长情况4.2 城市园林绿化行业供需状况分析4.2.1 城市园林绿化供应分析（1）园林绿化固定资产投资规模（2）园林绿化固定资产投资分布4.2.2 城市园林绿化需求分析（1）城市化进程对园林绿化的需求1）行业与城市化进程的相关性分析2）国家城市化进程分析3）国家城市化进程规划（2）其他基础设施建设需求分析4.3 城市园林绿化行业投资特征分析4.3.1 城市园林绿化行业季节特性4.3.2 城市园林绿化行业集中程度4.3.3 城市园林绿化行业进入壁垒（1）城市园林绿化业务资质障碍（2）城市园林绿化资金实力障碍（3）城市园林绿化人力资源障碍（4）城市园林绿化技术能力障碍（5）城市园林绿化客户资源障碍4.3.4 城市园林绿化行业竞争格局4.4 城市园林绿化行业经营状况分析4.4.1 城市园林绿化成本结构4.4.2 城市园林绿化盈利水平（1）城市园林绿化行业整体毛利率（2）城市园林绿化细分市场毛利率（3）城市园林绿化产业链经营利率4.5 城市园林绿化行业招投标分析4.5.1 城市园林绿化招投标程序（1）园林绿化工程施工招标（2）园林绿化工程施工投标4.5.2 园林绿化工程施工投标策略（1）绿化工程投标施工方案特点（2）绿化工程投标报价策略4.5.3 园林绿化工程招投标存在的问题4.6 城市园林绿化企业跨区建设分析4.6.1 企业异地工程建设市场进入准备4.6.2 企业异地工程建设市场施工组织第5章：中国城市园林绿化行业细分市场投资潜力5.1 城市市政园林工程市场分析5.1.1 市政园林工程发展现状（1）市政园林绿化发展现状（2）市政园林工程市场容量（3）市政园林工程重点项目5.1.2 市政园林工程细分市场分析（1）城区改造市场分析（2）城区建设市场分析（3）河道两岸景观市场分析（4）交通绿化市场分析5.1.3 市政园林工程发展前景（1）市政园林工程规划（2）市政园林工程市场前景预测5.2 城市地产景观工程市场分析5.2.1 地产景观工程发展现状（1）房地产市场景气度分析（2）房地产市场发展规模1）全国房地产投资规模2）全国商品房建设规模3）全国商品房销售规模（3）地产景观工程市场规模（4）地产景观工程重点项目5.2.2 地产景观工程发展前景（1）房地产政策预测（2）房地产行业发展规模预测（3）地产景观工程市场前景预测5.3 城市度假景观工程市场分析5.3.1 度假景观工程发展现状（1）休闲度假产业发展现状（2）度假景观工程市场现状（3）度假景观工程重点项目5.3.2 度假景观工程细分市场分析（1）主题公园园林市场分析（2）高尔夫球场市场分析（3）度假酒店绿化景观市场分析5.3.3 度假景观工程发展前景（1）休闲度假产业发展前景预测（2）度假景观工程发展前景预测5.4 城市生态湿地工程市场分析5.4.1 生态湿地工程发展现状（1）生态湿地面积总量规模（2）生态湿地面积变化趋势（3）生态湿地工程重点项目（4）湿地修复与保护市场分析（5）矿山修复市场分析（6）湖底淤泥治理市场分析5.4.2 生态湿地工程发展前景（1）生态湿地保护工程规划（2）生态湿地工程市场前景预测第6章：中国重点城市园林绿化行业发展分析6.1 北京园林绿化行业发展分析6.1.1 北京园林绿化行业配套政策6.1.2 北京园林绿化行业发展机遇6.1.3 北京园林绿化行业发展规模6.1.4 北京园林绿化细分市场发展分析（1）北京市政园林工程建设分析（2）北京地产景观工程建设分析（3）北京度假景观工程建设分析（4）北京生态湿地工程建设分析6.1.5 北京园林绿化行业发展前景6.2 上海园林绿化行业发展分析6.2.1 上海园林绿化行业配套政策6.2.2 上海园林绿化行业发展机遇6.2.3 上海园林绿化行业发展规模6.2.4 上海园林绿化细分市场发展分析（1）上海市政园林工程建设分析（2）上海地产景观工程建设分析6.2.5 上海园林绿化行业发展前景6.3 浙江园林绿化行业发展分析6.3.1 浙江园林绿化行业配套政策6.3.2 浙江园林绿化行业发展规模6.3.3 浙江园林绿化细分市场发展分析（1）浙江市政园林工程建设分析（2）浙江地产景观工程建设分析（3）浙江度假景观工程建设分析（4）浙江生态湿地工程建设分析6.3.4 浙江园林绿化行业发展前景6.4 广东园林绿化行业发展分析6.4.1 广东园林绿化行业配套政策6.4.2 广东园林绿化行业发展规模6.4.3 广东园林绿化细分市场发展分析（1）广东市政园林工程建设分析（2）广东地产景观工程建设分析（3）广东度假景观工程建设分析（4）广东生态湿地工程建设分析6.4.4 广东园林绿化行业发展前景6.5 江苏园林绿化行业发展分析6.5.1 江苏园林绿化行业配套政策6.5.2 江苏园林绿化行业发展规模6.5.3 江苏园林绿化细分市场发展分析（1）江苏市政园林工程建设分析（2）江苏地产景观工程建设分析（3）江苏度假景观工程建设分析（4）江苏生态湿地工程建设分析6.5.4 江苏园林绿化行业发展前景6.6 广西园林绿化行业发展分析6.6.1 广西园林绿化行业配套政策6.6.2 广西园林绿化行业发展机遇6.6.3 广西园林绿化行业发展规模6.6.4 广西园林绿化行业市场发展分析（1）广西市政园林工程建设分析（2）广西地产景观工程建设分析（3）广西度假景观工程建设分析（4）广西生态湿地工程建设分析6.6.5 广西园林绿化行业发展前景第7章：中国城市园林绿化领先企业经营分析7.1 城市园林绿化企业总体经营状况7.1.1 城市园林绿化企业营业收入排名7.1.2 城市园林绿化企业利润总额排名7.2 城市园林绿化企业个案经营分析7.2.1 北京东方园林股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业财务指标分析1）企业营收情况分析2）企业盈利能力分析3）企业运营能力分析4）企业偿债能力分析5）企业发展能力分析（6）企业竞争优劣势分析（7）企业投融资分析（8）企业最新发展动向7.2.2 棕榈园林股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析1）园林工程2）园林设计3）园林苗木（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业财务指标分析1）企业营收情况分析2）企业盈利能力分析3）企业运营能力分析4）企业偿债能力分析5）企业发展能力分析（6）企业经营模式分析1）业务承接2）组织投标3）组建项目团队和实施4）竣工验收及项目结算（7）企业竞争优劣势分析（8）企业投融资分析（9）企业最新发展动向7.2.3 上海园林（集团）有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.4 广州普邦园林股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业财务指标分析1）企业营收情况分析2）企业盈利能力分析3）企业运营能力分析4）企业偿债能力分析5）企业发展能力分析（6）企业经营模式分析（7）企业竞争优劣势分析（8）企业投融资分析（9）企业最新发展动向7.2.5 中外园林建设有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析（7）企业最新发展动向7.2.6 杭州市园林绿化股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析（7）企业最新发展动向7.2.7 苏州园林发展股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.8 深圳市铁汉生态环境股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业财务指标分析1）企业营收情况分析2）企业盈利能力分析3）企业运营能力分析4）企业偿债能力分析5）企业发展能力分析（6）企业经营模式分析（7）企业竞争优劣势分析（8）企业投融资分析（9）企业最新发展动向7.2.9 大龙建设集团杭州滨江区市政园林工程有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.10 汇绿园林建设股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.11 江苏山水环境建设集团股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.12 杭州萧山凌飞环境绿化有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.13 浙江同信园林工程有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.14 深圳市国艺园林建设有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业资质水平介绍（3）企业工程业绩介绍（4）企业经营情况分析（5）企业竞争优劣势分析7.2.15 北京朝园弘园林绿化有限责任公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.16 杭州天开市政园林工程有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.17 安徽森海园林景观建设集团有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.18 宁波市交通园林绿化工程有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业资质水平介绍（3）企业工程业绩介绍（4）企业经营情况分析（5）企业竞争优劣势分析7.2.19 宜昌市葛洲坝风景园林有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析（7）企业最新发展动向7.2.20 宁波海逸园林工程有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析7.2.21 江苏东珠景观股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析（7）企业最新发展动向7.2.22 光合园林股份有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业竞争优劣势分析7.2.23 上海园林绿化建设有限公司经营分析（1）企业发展情况简析（2）企业主营业务分析（3）企业资质水平介绍（4）企业工程业绩介绍（5）企业经营情况分析（6）企业竞争优劣势分析……

中国房地产投资环境的地区差异分析摘要：房地产投资环境优劣对城市和区域经济发展具有重大影响。本文从房地产开发企业微观决策的角度出发，抽象出企业进行房地产投资决策的决策模型，并依据该模型，建立房地产投资环境分析的指标体系。在指标体系的基础上，根据各省相关统计数据，运用地理信息系统(GIS)软件对我国房地产投资环境的地区差异进行显示和分析，最后提出改善各地区房地产投资环境的相关对策建议以促进区域经济发展。关键词：房地产 投资环境 地区差异 地理信息系统1 引言房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其具有高投资、高回报、高风险，综合性强、关联效应大等特征。从1979年的住房制度改革以来，我国房地产业已经经历了20多年的潮涨潮落。经济学家们的论证和实际事实都证明，我国目前正经历房地产业投资的第三轮快速增长。在这种形势下，①系统地研究分析在一定时空范围内，影响房地产投资活动(特指掌握项目决策权的实业投资活动)的各种外部环境即房地产投资环境，探讨我国房地产投资环境的地区差异和成因，相信可以在一定程度上为企业进行房地产投资的区位选择和政府有针对性地改善房地产投资环境提供参考，以避免投资的盲目性。2 理论基础为科学地分析评价房地产投资环境，我们必须首先建立投资环境分析的理论模型，并从该模型出发建立相应的指标体系，选择系列合适的指标。目前比较成熟的投资环境评价方法有多因素分析法、等级尺度法、系统计量法、冷热国法、道氏公司评估法、风险评估法、投入产出法、系统动力学方法等多种，这些方法在分析投资环境时有一个共同之处，即都基本上是从宏观的角度出发较系统地分析区域投资环境的各个影响因素，并进而建立相应的指标体系。然而由于缺乏微观分析基础，这类评价方法是否真正体现了微观主体投资者的利益，反映了他们的决策选择，却值得怀疑。由于本文分析的是一个产业的投资环境，而作出产业投资决策的主体是微观企业，这更要求本文要建立基于企业微观决策的分析模型。 2.1 假设假设1：企业追求利润最大化，并设企业利润为 (p-c)y(1+r)，其中p为房地产单位价格，c为房地产单位成本，y为企业如果进入市场会提供的房地产数量，r指房地产的增值能力。由于房地产开发具有周期长、投资数额和风险大等特征，因而这里我们假设企业在进行投资决策时，会以当前市场上的房地产投资收益状况为基础，若收益为正，则预测房地产建成时的房地产投资收益;如果当前市场上房地产投资收益为负，则不进行投资。假设2：房地产开发企业是同质的。因而有，y=Y/Nc，其中Y为一个区域的房地产需要量，Nc指该区域的房地产开发企业个数。作这个假设是基于数据的可获得性。假设3：我们定义A为一个区域人们的住房投资倾向因子，即人们愿意将可支配收入的多大比例用于住房消费。我们可以用pc/p来对其进行描述，其中pc指居民消费价格指数。参考资料：http://www.lunwenchina.net.cn/paper/list_567.html