北大特色小镇研修班：房企纷纷投身小镇建设

中国旅游资源以山岳型景区为主，南方还有大量的水乡古镇。目前旅游小镇最大的问题就是资源同质性很高，如不进行良好的差异性定位和策划，非常容易千镇一面。文旅特色小镇要构建旅游核心吸引物。对于类似江南

现在，田园综合体、特色小镇、在我国已然成为万亿元级别的产业新风口，伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地。无论是哪种类型的小镇，都不可能飘在空中，最终得落到土地上。就需求端而言，田园综合体

如此巨额投资究竟如何创造收益，盈利的点究竟在哪些地方?1、赢利点：政策性资金-果盘在小镇开发初期，政府为了引进企业投资开发，保证小镇集约化开发，除了在土地出让方面存在土地政策优惠外，往往会有一定政策性资金补贴和土地优惠政策，这在前期将大幅度减少企业投资开发成本。比如2016年11月24日青岛市政府在《关于加快特色小镇规划建设的意见》中就提出：由政府出资10亿，成立规模50亿元特色小镇发展基金，支持特色小镇基础设施建设。对于特色小镇的创新创业平台给予资金补助，对特色小镇内被认定为市级孵化器的，给予一次性补助100万元;被认定为国家级科技企业孵化器的，给予一次性补助200万元。2、赢利点：工程收益—凉菜土地整理和公共基础设施的工程建设收益。公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施;学校、医院、公园、广场、文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变生地为熟地后，通过政府回购，获得盈利。3、赢利点：地产收益-主食：土地升值是小镇开发的基础和核心特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入。通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力，以小镇开发获得的房地产土地配比，开发商可以通过地产开发快速回笼资金，从而平衡缓慢发展的产业的前期投入。以玉皇山南基金小镇为例，自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后，已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册，资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元，而2016年第一季度税收就超过了3亿元，实现了爆发式增长。4、赢利点：房产收益：主食企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括工业地产租售、居住地产租售、商业地产租售、休闲地产租售。开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展。虽然在特色小镇的建设过程中，以地产运作的理念去打造小镇是为人排斥的，然而个人认为，从企业角度来看，这的确是一个快速实现投资回报的模式，且通过特色小镇政策可以获得土地，这也是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。碧桂园科技小镇是另一个典型例子，小镇计划投资总额约一千多亿元，其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%：30%：40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展。5、赢利点：小镇运营收益：鸡肋这基本上是作为开发商来说都不看好的收益来源，主要原因在于高投入之后的漫漫回收周期。特色小镇对特色产业和特色环境都有较大的依赖性，不论是产业主导还是旅游主导，对开发企业来说，特色小镇未来的租金、门票、消费、交通以及关联产业的收益都是特色小镇开发建设的长远收入来源。

很多人可能会问，不管怎么样，收房产税还是挺难的，我们费了这么大力气来推出房产税，到底目的是什么，还有没有其他方式能够代替房产税来实现这个目的?开征房产税当然不容易，但是跟不征房产税的其他选择相

在所有反对房产税推出的理由中，最为根本性的观点是这个税缺乏法理依据。比如任志强就认为，房产税难以出台的一个最大理由就是房产税缺乏法律合理性，因为房产税的征收需要建立在房屋的产权基础上，根据财产法的

21、对选择由扣缴义务人申报专项附加扣除的纳税人，若专项附加扣除信息发生变化，应如何处理?若纳税人的专项附加扣除信息发生变化，纳税人可通过“个人所得税”APP、&ldq

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组织中的任何管理活动都是要人去完成的，所以人是管理中最重要的因素。通过分工把组织需要达成的目标和计划落实到具体的人，再输入资源、建立制度、辅以文化，是组织形成并正常运行的前提。“群众与